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努力儲蓄? 定加按? 還是現時樓換樓? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5077

Mr.L: 諗sir真係博學, 惠及萬民。本人想請教一下, 家庭收入為6萬餘, 自住港島東30多年屋苑, 2房屋小而住得開心。另幫家2老自住的單位供款, 掙銀行3mil.幾, 每月供樓開支合共約15-16k,兩邊都係供左3年幾。
家庭現金不多於30萬,現有一個小朋友, 希望1-2年生多一個。
想請問一下, 本家庭最理想的情況是, 多買一個3房住大d, 而2房放租, 現時樓市在高位徘徊, 現時是否好時機?
我自往的樓已升超過60%, 而家加按等樓市下跌也要成本, 因為做吾番咁靚的morgage plan … 吾知有咩建議?
努力儲蓄, 定加按, 還是現時樓換樓?
十分感謝!!

相信小眾人做左HIBOR PLAN都唔捨得為套現而轉去第間銀行做按揭,因一轉就要用新PLAN比成兩厘息以上。Mr.L 間兩房賺左五成以上,就咁睇都可以將二成樓價套出,放多七至八十萬現金係袋。其實有銀行提供原債同新債利息分開計既服務。即HIBOR PLAN可保持,新套出既錢要用兩厘幾息計,請Mr.L考慮。

如果Mr.L想盡用槓桿,佢應該持有現樓,再伺機買三房,即可完成四十歲前「擁有」(供緊)三間樓既部署。究竟應否租出兩房再買三房,取決於讀者自己供款能力。如Mr.L所講家庭月入有六萬,再買三房令自己重貨難當。當然你會諗頭兩間樓買得平而大家水位承受跌市,但係以一個月入六萬家庭持有三間樓夾埋市值千萬以上,再加上手頭上現金只有貨值既少許,實在令人擔心。諗樣覺得保有現局可攻可守,現時居所還到欠款只剩市價一半更可將佢名正言順租出,所得租金可七成或全數當作收入,趁跌市買入第三間樓時借貸力增加。

就算Mr.L有居住三房既需要,都唔建議買入。假設Mr.L買入三房市值五百萬,所付印花稅約近二十萬,經紀傭五萬,裝修點都要十來萬。除非你走去買新樓先會免傭有回贈,可惜以上所列item其實已price-in了新樓的呎價內。相反你租出自住樓而走去租三房,每個月都係比多六至八千蚊,最命既,係新買入樓宇三年內賣都要比10%印花稅。總括咁講,而家買一間三房要比既transaction cost已等於你兩年出去租樓要比多既錢。

如你家庭月入到十萬,現金有近一百萬,情況先會有唔同。由上段見要有幾十萬cash先夠換大屋洗費,換埋三房後絕對有能力係往後跌市再入貨「沖淡」。因月入十萬家庭約可承受每月四到五萬既按揭供款,手上三房加供比父母自往既樓夾埋只需兩萬幾,跌市下可趁低再吸納樓房。所以現時一動不如一靜,專心享受湊仔生活最為妥當。


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飲王老吉定加多寶? 畢氏財演

1 : GS(14)@2013-09-22 23:35:16

http://hk.finance.yahoo.com/blog ... C%9F-023620191.html

怕上火,飲王老吉」,相信唔少讀者即使未飲過王老吉,都應該聽過佢個名。雖然畢者一直對王老吉到底能否清熱下火抱有懷疑態度,但在打邊爐燒烤等食完會上火熱氣的時候都會飲返罐王老吉而唔飲汽水,在寧可信其有效的情況下,王老吉這種罐裝涼茶在國內飲品市場殺出一片藍海,更使其在2010年以1,080億元的品牌價值成為中國第一品牌!



就是因為這中國第一品牌的美譽,當廣藥(0874)的母企在2012年中收回其經營權後,投資界便認為廣藥有如掘到一個金礦一樣,不斷追捧,連同其母企注入資產,使廣藥股價不斷上升。投資界普遍認為王老吉即使未能即時為廣藥帶來可觀利潤,但亦必為未來的增長動力。可是畢者的睇法就完全相反,在下認為廣藥收回王老吉的經營權實在是殺雞取卵。



加多寶造大王老吉品牌

點解畢者會咁講呢?咁就要稍為講一講王老吉呢20年的發展歷史:在1995年,加多寶公司開始接手經營王老吉品牌,經過幾年成長,王老吉紅罐涼茶在中國南部地區逐漸成形,有固定的捧場客,連續幾年銷售額都維持在1億元人民幣以上。在中國南部地區取得佳績,下一部當然是想打入全國市場,但當時王老吉及加多寶面臨一個難題,中國北方完全沒有涼茶的概念,如果把王老吉定義為一般飲料,便要和可樂等強勢品牌正面競爭。經過幾年的失敗及尚試,加多寶最後成功透過一系列的市場營銷策略,把怕上火,飲王老吉」植根消費者的心中,使王老吉逐步成為中國第一罐」。可見王老吉的壯大與加多寶銷售策略的成功有著很大的關係,所以內地有網民把廣藥喻為王老吉的生娘,加多寶為養娘,在兒子(王老吉)長大後,生娘便跳出來要回兒子。



廣藥取回王老吉的經營權,管理層更目標在5年內把其銷售金額提升至300億元人民幣,及至2020年打入國際市場並把銷售金提升至600億元,但畢者對王老吉的發展前景實在難以樂觀,由於廣藥仍需面臨數個嚴峻挑戰:(1)面臨加多寶這市場老手的正面競爭,(2)消費者對味道的依賴性,(3)打入國際市場的難度。



廣藥面臨加多寶的全面挑戰

在廣藥取回王老吉的經營權後,加多寶便以其加多寶品牌推出涼茶產品,直接與王老吉競爭,在這一方面廣藥實在陷入了極度不利的境地,首先由於加多寶之前一直直接代理王老吉的銷售,很多的銷售網絡及渠道都落入了加多寶的手中,王老吉需以更低的價錢方能打入被加多寶控制的市場。另一方面,加多寶在市場營銷的推廣策略上絶對較有實力,就以贊助冠名電視節目一事上為例,加多寶成功冠名《中國好聲音》(中國版的《The Voice》),取得大成功,相反廣藥王老吉只冠名零星的電視劇集,效果有限。在市場營銷推廣上,廣藥明顯技遜一籌。



消費者對味道的依賴

其次就是消費者對產品味道的依賴性:以可樂為例,百事及可口可樂均為可樂,為何喜歡百事的人就是不喜歡可口可樂?原因就是出於那細微的味道差距。加多寶涼茶雖然失去了王老吉的品牌,但他可以繼續使用其用了近20年的秘方,即可以繼續出產消費者飲慣飲熟的味道;相反,重新出發的王老吉需要另找配方,新版王老吉味道偏苦,到底能否吸引到飲慣甜版涼茶的廣大消費者呢?



輕視打入國際市場的難度

最後就是畢者覺得廣藥管理層輕視了打入國際市場的難度,並定下了2020年總銷售達600億元人民幣的鴻圖大計。想當年加多寶把涼茶這概念帶入中國北方市場都費了九牛二虎之力,那要把熱氣這概念教給中華文化外的消費者到底要花多少力度呢?實在很難想像一頭金髮的老外會說:”Iam afraid of HOT AIR, please give me Wang Lao Ji!”



基於上述原因,在下認為廣藥收回王老吉的經營權實為殺雞取卵,唔好話可唔可以做到300億元的年銷售,我相信面對加多寶這敵手,可取回本來舊有王老吉60– 70%的市場份額已算是很不錯的成績了。所以如果你係因為王老吉而買入廣藥的股票的話,係時候買兩罐加多寶同王老吉返屋企試真少少了。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283737

金手指:彩星斬纜定加注?

1 : GS(14)@2017-05-18 02:06:01

孫柏文舊年尾同今年初叫大家不問價追嘅彩星玩具(869),早前發盈警。第一季按年收入由3億變1億,盈利就7,000萬變近乎零。當時我叫買嘅原因,係彩星玩具喺今年初有隻「百獸王Voltron」新玩具。當時因為股價未反映,而忍者龜熱潮玩完,加埋個無敵資產負債表,股價超抵要買。當然,佢哋第一季提供嘅數據真係好驚嚇。而我同高明亦會喺禮拜四去佢哋嘅股東會,去完將會喺我FB同下周專欄再作定論。睇吓到時要唔要叫大家斬纜,或者加注。外滙市場亦有兩單要留意嘅事。第一,就係三月尾我喺網上拍片叫大家買英鎊嘅理由,即淡倉破記錄,待夾爆,喺英鎊近排升浪下,已出現大量平倉。最新淡倉量,已經返去脫歐公投前。如仲有英鎊好倉,應該平啲。另外,就係兩周前叫大家「一注獨贏沽加幣」後,估唔到全球《蘋果》讀者都萬眾一心,最新加幣嘅淡倉量急升下,已破歷史記錄。你可能問,咁係咪即加幣要升?唔係,加拿大樓價升到歷史高位,正爆破中,加幣淡倉量將會越沽越有。加幣有排跌,靜觀佢哋嘅政府點對付來緊一浪又一浪嘅金融機構出事潮。最後,我度緊網上新嘅賽馬結果節目,諗住搵贊助。咁上周三晚見邦民日本財務喺馬場出面派筆,我就喺FB問有冇人識嗰邊啲人。周末嘅時候,有個我問極都唔肯交代佢係乜水,淨係重複話自己係邦民裏small potato嘅人,不斷發短訊叫我刪post,咁unprofessional嘅做嘢方法,你邦民搞乜呀?係咪有人扮係你嘅人?



孫柏文獨立股評人
http://www.fb.com/shuen本欄逢周二刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170516/20022488
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333228

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