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實地睇樓(36):買入大澳居屋的隱藏成本 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=18704

將於六月發售的大澳龍田邨天利樓本身是公屋單位,於1995年建成,因為入住率低房委會就打算改為居屋發售,由於售價便宜,預期會吸引一班只知價錢,不問質素的支持者踴躍申請。至於是否物有所值,就要視乎大家的機會成本如何。

首先拋書包講解一下何謂機會成本,即是你為了得到一樣東西,而放棄了其他東西,你放棄了其他東西就是機會成本,精簡一點地說,就是為了層樓,你可以去到幾盡。

要買得大澳居屋, 先決條件是擁有綠表或白表資格,這個資格是不能無限復活的,即是,當你行使了資格買入居屋後,日後就算賣了樓,收入符合申請資格也好,也不能可以再次得到綠表或白表買未補地價居屋的資格,那麼,你真的願意為了平但隔涉的大澳居屋而放棄即將發售的市區靚地居屋?如荃灣楊屋道前大窩口工廠大廈。

而買入單位後,日後有錢想再買樓就要交雙倍印花稅,假如日後有幸再次買到二百萬樓下的單位,就要至少交15,000印花稅,與買入大澳居屋的印花稅(100元)相比,實在相差太遠。

談及投資需求,大澳是一個極冷門的置業區域,成交宗數寥寥可數,成交價錢也嚴重跑輸大市,平買隨時不能平賣,買入單位後就要有長期自住的打算,因為大澳居民寧願住棚屋也不願入住,更何況區外人?

自住又如何?現時由大澳前往東涌要經過羗山道、嶼南道及東涌道前往東涌或梅窩,才能轉港鐵或轉船往市區,羗山道、嶼南道依山而建,容易受山泥傾瀉影響封路,就算暢通無阻,單計大澳往東涌便距離30公里,相等於由屯門碼頭往旺角的距離,再加上東涌往市區的距離,真的如高登巴打們所指,每天來回要六小時了。

除非對大澳情有獨鍾,或嚮往郊外生活,否則買入大澳居屋的成本遠高於售價,決定買入單位前最好考慮清楚。

實地 睇樓 36 買入 大澳 居屋 隱藏 成本 梁隼
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大澳居屋天利苑首錄二手蝕讓

1 : GS(14)@2016-07-14 08:05:08

■大嶼山大澳居屋天利苑管理費被指貴到離譜。 資料圖片


【本報訊】收取天價管理費的大嶼山大澳居屋天利苑,開售未夠兩年,市場剛錄得首宗二手成交,但料屬蝕讓。土地註冊處資料顯示,天利苑地下8號單位,實用485方呎,一手業主於2014年10月以市價七折的72.61萬元向房委會買入,持貨未夠兩年,今年6月以114.2萬元轉售。根據房委會規定,天利苑單位在首次轉讓日期起計兩年內,只可透過補地價方式轉售,持貨滿兩年才可在居屋第二市場出售。換言之,天利苑首宗二手成交,扣除補地價約三成,再計及10%額外印花稅(SSD)及其他成本,可能要蝕讓約4萬元。



天晉售價3個月彈12%

天利苑因伙數少,管理費被指貴到離譜,每呎4.27元貴過豪宅薄扶林貝沙灣。另消息指,何文田半山壹號半山徑16號中低層戶售2,000萬元,原業主2009年以2,040萬元買入,連使費蝕約137萬元。中原伍錦基稱,將軍澳天晉2期1B座低層D室剛售716萬元,呎價13,690元,與今年4月成交的1A座低層A室同類貨比較,三個月反彈12%。另沙田第一城14座低層A室售886萬元,兩個月貴近一成。美聯梁仲維稱,荃灣中心錄反價成交,5座中層G室,實用380方呎,反價3萬元以338萬元售出,呎價8,895元。美聯吳肇基稱,鰂魚涌太古城冠天閣高層D室連租約售1,100萬元。稅務局公佈最新6月份「三辣稅」數據統計,當中只有雙倍印花稅(DSD)錄得升幅。DSD錄2,750宗,按月多1.5%,為今年單月最多,惟金額僅10.9億元,按月跌約27%。買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)分別有151宗及46宗,按月減少36.8%及13.2%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160714/19693922
2 : hk113(58285)@2016-07-14 09:37:14

管理費貴過貝沙灣
交管理費仲貴過人地公屋租金
又山卡拉同遠
2年都頂唔順寧願蝕都要放
可想而知
3 : GS(14)@2016-07-14 23:35:00

戶數太少...
大澳 居屋 天利 苑首 首錄 二手 蝕讓
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【大澳小店】親自走訪尼泊爾、泰北 帶環保時裝走入大澳

1 : GS(14)@2016-11-17 11:32:38

寧靜的大澳小巷,有一家外表毫不搭調叫Earth.er的公平貿易小店。



寧靜的大澳小巷,有一家外表毫不搭調叫EARTH.er的公平貿易小店。訪問當日天氣雖好,但記者連同攝影師,跑到老遠的大澳,迂迴曲折的路令記者不期然想:在大澳開環保時裝店,真的搵到食?店主袁俊偉(Benny):「我只是在掙扎求存。」

麻布tee車呔布鞋環保衣物一樣耐穿


Benny在大澳長大,自稱是「半個大澳人」,五年前在大澳開這家做公平貿易的小店,售賣自己設計的環保時裝。部份收入會助養小孩,現在已有12位小孩受惠。「店內好多都是公平貿易產品,例如我們有些衣服用植物染成。」店內主要產品都是以公平貿易方式生產,衣服會用竹造鈕扣,而且用麻布和尼泊爾村民的植物染料。然而,質地摸上手十分柔軟,不會粗糙不舒服。Benny直言的確有客人會質疑麻布衣服不好穿,但事實並不如此。「中國一早都有用麻布造衫,其實會跟棉麻衣服一樣耐穿。」反而植物染料或會令衣物易褪色,「我們建議用手洗,希望客人會明白好處是色素不會流入大海毒死魚」。能保護環境,衣物少少褪色又有何問題呢!至於車呔布鞋,是Benny即將推出的新產品。鞋身用了來自緬甸的手織麻布,鞋底就用了泰北收集回來的舊車呔,他希望減少造鞋的用膠量。「有一位朋友,見過美國人穿着一雙車呔造的拖鞋,穿着旅行了16年,所以我知道車呔造鞋一定掂!」當然,車呔布鞋正式推出前,Benny都親身試穿過,證明鞋子耐穿。


親自走訪尼泊爾、泰北反思設計師與消費者責任


尼泊爾地震過後,Benny跟拍檔特地到當地看造袋的廠房。「廠房有一半倒塌,我跟他們一起爬過瓦礫上到二樓,在外牆走入廠房。」Benny最緊張的不是災後能否生產,而是村民會否被剝削。「我們希望看到生產源頭,看到他們的生產環境,要知道他們不是童工,不是被剝削的一群。」一間有心的公平貿易小店理應得到支持,但Benny說好多客人只會反問產品為何這麼貴。「我們從來不思考,為甚麼一間店座落銅鑼灣,六層樓高卻可以賣99元一件汗衣而仍可賺錢,究竟是誰為此付出代價。」「快速時裝」(Fast Fashion)的年代,整個時裝工業,本身就是一個很浪費。根據綠色和平的報告,2014年香港出產了10萬噸廢棄衣物,平均每人拋掉15公斤衫,即大約就是102件衫。 Benny認為設計師與消費者同樣有責任,「設計師一方面要考慮環保問題,另一方面消費者也要多關注公平貿易。」


生意不佳 Benny:「絕不能剝削生產者」


因為小店不能量產,加上是公平貿易,Earth.er的生產成本的確較高。然而,位置偏僻令生意不太好,他卻堅持助養小孩。這種不樂觀的情況,Earth.er要如何生存?「我身為設計師應該盡責任去調節,是否應該賺少一點?是否應該在別處減少開支?我是否有必要開冷氣?而非一開始就設計剝削生產者。」Benny現在會多到市區擺檔,也增加郵購服務,希望爭取更多人認識。「經營的而且確有好多困難,唯一讓我繼續堅持的,是我認為我在做對的事!」
EARTH.er地址:大澳吉慶街83號開放時間:星期一、二、五至日及公眾假期,下午一時至七時記者:黃凱婷


店主Benny自小在大澳長大,自稱是「半個大澳人」,五年前在大澳開這家做公平貿易的小店,售賣自己設計的環保時裝。「店內好多都是公平貿易產品,例如我們有些衣服用植物染成。」

麻布tee、車呔布鞋,環保衣物一樣耐穿。鞋身用了來自緬甸的手織麻布,鞋底就用了泰北收集回來的舊車呔,他希望減少造鞋的用膠量。

Benny親自走訪尼泊爾、泰北,與當地村民談生意。


Benny希望看到生產源頭,知道他們不是童工,不是被剝削的一群。

Benny:「我們從來不思考,為甚麼一間店座落銅鑼灣,六層樓高卻可以賣99元一件汗衣而仍可賺錢,究竟是誰為此付出代價。」

生意不佳,仍堅持助養小孩,做公平貿易。Benny:「絕不能剝削生產者!」



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20161117/19836152
大澳 小店 親自 走訪 尼泊爾 泰北 環保 時裝 走入
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【水鄉單車遊】大澳人帶路買限定茶粿 食唔食到睇彩數

1 : GS(14)@2017-04-15 23:29:13

在大澳長大的Coco跟很多大澳人一樣喜歡以單車代步。



一般遊人來大澳很少會踏單車,在大澳長大的90後Coco說,踏單車才可以用最短的時間遊覽大澳,在巴士站出發經過大涌橋和街市街,走約十分鐘轉入吉慶街便聞到蛋香,是有三十年歷史的大澳餅店賣即炸沙翁。老闆負責搓麵糰,而老闆娘就在門外即炸即賣,麵糰炸十分鐘變金黃色,吸引不少人在門外等候。炸好的沙翁熱烘烘,外面伴上砂糖,又香又脆,Coco都說十多年來的味道依舊。沙翁對面是大澳名店炭燒雞蛋仔,由車仔檔做起,入舖後仍堅持炭爐風味,新鮮做的炭燒雞蛋仔,不像外面的用其他爐做的,入口較腍,細嚐才吃到脆口的感覺。老闆說:「用電爐?後生仔未見過炭燒。畀佢哋認識吓。」



離開吉慶街,沿石仔埗街踩去舊警署,中途經過古廟和蝦醬廠,還可以買財叔的茶粿吃。「識嘅就會嚟買,唔識嘅就唔會。」財叔的茶果只有三款而且限量供應,勝在餡多,外皮煙韌每日天亮前已蒸好,賣到中午就沽清,如果想吃真是要碰碰運氣。沿海邊一直踏會見到不少棚屋,最後一站來到舊警署,現在已活化成大澳文物酒店,同時開放給公眾參觀。天氣好時還可在對出的海旁看日落,全程約一個多小時,中途會穿過窄路和斜路,要留意行人和其他單車,不過路程算簡單輕鬆,適合平時少運動的人。



每次製作沙翁時都吸引一批遊人在門外等候。

沙翁$10

雞蛋仔叔叔做雞蛋仔時十分瀟灑,每一底都是即叫即做。


炭燒雞蛋仔$18

財叔的茶粿還會供應到大澳其他餐廳,茶粿一律賣$7。

大澳餅店大澳吉慶街66號大澳炭燒雞蛋仔大澳吉慶街59號地下記者:黎婉婷攝影:周芝瑩2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




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【大澳小食】豬肉佬退休自創香妃卷 蘿蔔油糍餡多勁古早

1 : GS(14)@2017-04-15 23:29:14

老闆自創的香妃卷已成為大澳特色小食。



鄭伯伯以前在同一舖位賣豬肉,因大澳漁業式微,生意漸漸變差。「我們一日劏兩隻豬,後來政府中央屠宰就不能劏,漁船不能糊口,上岸後賣了船,變相人少,豬肉沒有人買。」退休後在原舖轉賣小食,他到過蒙古、山西旅行時吃餡餅,覺得不合口味,於是便自創了香妃卷。「那些餡餅很厚,麵粉這麼厚,我說如果厚的不好吃,我們廣東人、東南亞一帶的喜歡吃餡,沒有餡實在是不好吃。」他做好餅皮後打蛋,放葱、自製的菜甫和炒芝麻,淋上由咖喱、香茅、九層塔和金不換做的醬汁,為了增加口感,加上蛋散。吃起來如其名般充滿香氣,而且夠飽肚,一試難忘。他亦擅長做一些傳統小吃,像買少見少的東莞油糍。「餡多才好吃,餡少沒有人食,所以我做皮薄餡多。我們東莞人娶老婆,以前小時候吃過的味道,回憶起現在做出來賣。」餡料有蘿蔔絲和葱,吃起來也不覺油膩。鹹湯丸亦較少見,用大澳的蝦和蟹來煮湯底,加入雞肉和手搓的小湯丸,湯底鮮甜,材料十分豐富。雖然他對自己的出品很滿意,但在大澳住的多數是老人家,他慨嘆單靠遊客生意很難做。「像這個餅,昨天做了百多元,沒有人逛,沒有人吃,只有百多元都沒有辦法,拉都拉不到人吃。」他說若還年輕有氣有力,做生意的當然是賣豬肉比較好。不過現在要退休養老,賺多賺少都不計較了。



他說香妃卷餡多才好吃,而且菜甫、蛋散和醬汁都是自製的。

香妃卷$30

店內還有賣傳統廣東油糍,現在已經買少見少。


薄薄的油糍皮包着蘿蔔絲和葱,$10。

海鮮鹹湯丸$30

大澳小食大澳吉慶街70號記者:黎婉婷攝影:周芝瑩2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




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【蘋果VR】回帶到宋朝大澳「自古以來」是鹹魚領土?

1 : GS(14)@2017-05-06 11:38:41

大澳於宋朝已是漁港和鹽場。



特區政府計劃發展大嶼山,打算在大澳發展甚麼武術還是太極中心、民宿、露天劇場、昂坪纜車延線等。《蘋果》帶大家回帶到宋朝,親身體驗大澳歷史。毋須建一棟「博物館」,亦毋須在港鐵站搞甚麼「展覽」,只要點擊以下《蘋果VR》網址:
http://bit.ly/2k87tyP



佛朗機(葡萄牙)人曾在明朝於此處建立據點。

大澳漁民最早在船上生活,後來逐漸建起棚屋。

就可以利用手機360°欣賞《蘋果動新聞》以3D技術,將大澳歷史以動畫片段回帶到宋朝。電腦用戶可選用Google Chrome瀏覽器,以滑鼠或方向鍵上下左右移動,360°欣賞片段。手機讀者,可率先下載全新《蘋果VR》程式,立即體驗壹傳媒集團旗下製作之所有360°影片及VR互動資訊:
iOS: http://bit.ly/ADVR_iOS
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2000年的大火燒毀了大澳近百間棚屋。

未來的大澳會是甚麼樣子?

早於宋朝,大澳已經是漁港和鹽場,明朝期間更有軍隊駐守。正德年間(1506-1521年),佛朗機(葡萄牙)人襲擊屯門區域,並於大澳建立據點,直至屯門海戰(1521年)後,佛朗機人才撤出。嘉靖年間(1522-1566年),大澳更設置水師寨,以防禦海盜入侵。棚屋是大澳獨有的特色,最初,大澳漁民一家會擠在船上工作和生活。後來,為免老弱、小孩在捕魚時發生危險,漁民建起了棚屋,並逐漸遷到陸地。棚屋除了居住外,村民後來亦用來曬鹹魚、海帶,醃製蝦醬。可惜,大澳棚屋一直經歷政府取締及清拆,2000年更發生一場大火,燒毀了近百間棚屋。今日大澳仍然保留了漁村風味,是香港著名旅遊景點之一。未來,這種懷舊的漁村風味,鹹魚、茶果、和魚肚等手信又能否得以保留?




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170506/20012426
蘋果 VR 帶到 宋朝 大澳 自古 以來 鹹魚 領土
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