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解答買唔買多間樓好?(答) Home Blogger

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答:

是的,確實是做錯了。應該先將元朗問樓加按1.30mil出黎用作映灣園既首期,可以保有自己手上多40幾萬cash之餘又唔駛比十幾萬按保保費。兩人月入超七萬應該供得到。而照你月供$14500既金額映灣園成交價應在4.0-4.5mil左右。

  
收入許可有時買平價樓收租如2.0-3.0mil仲著數,因印花稅同裝修(化妝)費慳埋都有五六萬,等於半年租。但係收入少相反槓盡買大買貴仲好,因為人工有限博得就博,你冇咩收入銀行見你買到第四間都唔想借比你。當然,平樓收租最怕遇上煩租客, 在此推介馬鞍山、沙田區你會搵到賣三百萬樓下,收到成一萬蚊租既樓而租客是有人性的。屯門或居屋租客質素實在要時間改善,初下海者不宜冒進。 

至於煩惱人實在不能再煩落去,佢自己都知已失戰機,錯過了四十出頭定大局既機會。看收入煩惱人係有能力食住沙士後「條水」幫自己四十歲搞掂物業ABC既,諗樣估計可能因為九七年出身(投身社會)原故,看見太多負資產故事而每事遲疑,將買樓投資計劃拖到2012年才進行(買入映灣園)。另一方面要提醒煩惱人勿心急,佢十幾年只買了一間樓(元朗)自住,而家(2012年)一買完第一間又諗添食,係投資市場冒進係大忌。現雖不能見到煩惱人但憑紙觀察有「不能過驕過燥」之建議,如本樣理解錯了煩惱人懇請不要介意。 

機械式既投資方法
此類(燥底)讀者建議同太太定立一個機械式既投資方法。先將自己係銀行可以借到盡既數計出,於地產行業不斷擴充時持一半貨(即總借貸額及借盡額既一半),及後如施老闆講進入冰河時期就入夠80%至100%滿。係45歲前適用,永遠都用分三十年還,現行息率加上本身家庭收入去計借盡個數。 

投資組合係不斷要去rebalance個portfolio既,呢個方法都一樣。係加息、人工調整、家庭情況更改既情況下我地要再input過此forumla函數 ,重新計過借盡額一次。

點計?煩惱人用此forumla

我地呢個諗法係同你平時買樓倒轉。平時你會攞樓價黎計月供幾錢,而家要計既反而係咁既人工可以買到幾錢樓,所以係2.2%按揭年息下,分30年還, 一萬蚊月供計到可借2.65mil。而煩惱人家庭入息(44000+30000)=$74000下,再根據金管指引負擔比率少於50%,供盡係74000*50%=37000,但煩惱人有$6200銀行私貸,減除後等於借盡係(74000-6200)*50%*2.65m=$8.98mil。

 

煩惱人現時負債約3.84mil(映灣園)+0.7mil(元朗)=4.54mil,剛好是8.98mil的一半,附合旺市持貨一半既原則。煩惱人應多享受家庭生活,待兩年過後再考慮買樓是也。

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工業區多間廠房倒塌

1 : GS(14)@2015-09-22 02:28:26

【仍未修復】天津爆炸事發點所屬的濱海新區,去年國內生產總值(GDP)佔天津整體的56%,為當地經濟重心,天津港則為全國第三大港口。大爆炸不單令當地樓市、商場重挫,金融業發展飽受打擊,企業營運亦大受影響。爆炸過後,天津港一度停運,在爆炸點附近的豐田汽車亦一度停產。記者在事隔一個月後,來到天津濱海區的工業區視察,見到多處廠房被毀,足見破壞力驚人。其中,位於爆炸點附近英資葛蘭素藥廠,多處廠房倒塌,至今仍未修復。在豐田汽車廠房對面的一家材料廠,整個廠房被炸毀,顯示當時爆炸衝擊波威力驚人;由於豐田車廠禁止外人入內,無法得知其受損程度。位於爆炸中心1.5公里處國家超級計算天津中心,曾在2010的全球超級電腦排名第一,爆炸後被迫關閉。記者見到該處多處門窗毀爛仍未修復。至於在附近的渣打銀行科營中心,有10多位員工受傷,至今未恢復營運。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150918/19300007
工業區 工業 多間 廠房 倒塌
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學生主婦賺外快注意!多間機構下周二請兼職

1 : GS(14)@2015-10-15 07:34:06

不少學生哥及家庭主婦都希望利用空檔時間做兼職賺外快,勞工處下周二特別舉辦兼職職位的專題招聘日,網羅海洋公園、馬會、救世軍、位元堂、大快活、墾丁茶室等大機構提供的兼職空缺,時薪由35元至56.5元不等。海洋公園提供的零售助理及餐廳服務員空缺,時薪由48元起,每周可選擇工作3至6天。馬會則聘請分行服務助理及分行雜務員,時薪分別為56.5元及51元,年度服務表現獎金可達3,000元,前者要求應徵者有中五學歷,後者則學歷不拘,需懂一般粵語及閱讀中文。救世軍港澳軍區(循環再用計劃)則聘請兼職售貨員及物流助理等,時薪40至45元。若想趁晚間放工後賺外快,大快活提供晚市服務助理空缺,時薪38至50元,每晚6時後工作3至4.5小時。招聘會下周二上午10時,在灣仔稅務大樓34樓勞工處東港島就業中心舉行,由於面試名額有限,有興趣人士需致電25947825預約。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20151015/19333981
學生 主婦 外快 註意 多間 機構 下周 二請 兼職
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馬紹祥曾任職多間顧問公司

1 : GS(14)@2016-11-18 17:02:15

【本報訊】上任發展局副局長近3年的馬紹祥(圖),加入政府前屬建築工程顧問公司AECOM(艾奕康)的亞太區土木及基礎設施執行副總裁,該公司曾承接不少政府項目顧問合約,故他上任時已有爭議,亦曾被質疑毫無政府公職經驗。早前更有傳媒踢爆,該公司涉嫌挪用政府機密資料於私人規劃申請上,馬紹祥因而多次被立法會議員質詢。


任副局前無公職經驗


馬2014年1月6日出任發展局副局長,據發展局資料,2015/16年度其薪酬每月為22.3萬元,50多歲的他在建造界工作逾25年,曾於多間工程顧問公司任職,卻無政府公職經驗。2001年他加入AECOM旗下的茂盛(亞洲)工程顧問公司,2007年任董事總經理,2010年起為AECOM拓展海外業務至亞洲各地,上任副局長前便出任亞太區土木及基礎設施執行副總裁。當時茂盛曾承接赤鱲角機場、東區走廊及維港水質工程等多個政府顧問合約,工程界曾質疑馬日後推銷政策時難免引用茂盛報告,或影響獨立報告公信力。《明報》日前揭發3間顧問公司涉及至少11宗在私人規劃申請中引用規劃署機密數據,其中艾奕康涉及2宗新世界南生圍及錦田北申請,被指使用了2011年規劃署受限制資料,發展局正調查。立法會議員朱凱廸及劉小麗在本周二會議上,曾要求馬紹祥披露業界使用政府資料的普遍性,及他在任時曾否挪用政府機密資料,馬無正面回應。資料顯示,馬紹祥太太吳綺琴為婚姻及家庭治療師,二人育有一對子女。根據其利益申報表,他與太太於澳洲墨爾本聯名擁有一住宅物業出租,其太太亦在中國佛山持有一個物業出租。馬氏夫婦也曾投資本地物業,2007年兩人以720萬元購買何文田嘉豪軒一個低層單位,今年3月以1,350萬元出售,賬面勁賺630萬元。■記者鍾雅宜




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161118/19837837
馬紹 紹祥 祥曾 任職 多間 顧問 公司
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樓下有多間食肆 鄰近街市

1 : GS(14)@2017-02-05 10:48:15

■北角街市就在健康村1及2期對面,買餸方便。



健康村共分3期,其中3期為1965年落成的舊式出租公屋,座落百福道,背靠山坡,旁邊是健康村遊樂場,設有籃球場及兒童遊樂場。早於50年代落成的1及2期,分別坐落於七姊妹道及英皇道,於90年代初拆卸重建,於1993年及1997年分期落成,附設停車場及平台花園,兩期平台有行人天橋連貫,地舖有多間食肆、便利店、醫務所、超市等。物業旁邊舊樓地舖亦有不少街坊食肆,英皇道上有巴士站,是該處居民不想步行往港鐵北角站的主要交通選擇。健康村1及2期旁邊是北角街市,該處還有北角公共圖書館,沿七姊妹道經過柏立基健康院,可抵街坊商場健威坊,有各類型商舖。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170204/19917108
樓下 多間 食肆 鄰近 街市
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長和表現佳 多間大行調高目標價

1 : GS(14)@2017-03-24 16:45:17

【本報訊】長和(001)去年盈利表現較市場預期好,獲多間大行調高其目標價。高盛認為長和港口業務有改善,去年下半年的EBITDA(除息、稅、折舊及攤銷前盈利)按年升2%,而零售及電訊業務亦表現穩定,故此調高長和2017至2019年的每股盈利預測1%至2%。目標價亦由118元,增加1.1%至119.3元,維持「買入」評級。摩根士丹利則指出,今年可望由意大利電訊業務合併後,帶動盈利增加30億元,而赫斯基能源亦可貢獻17億元,令2017年每股盈利上升12%。同時,其股價目前以2017年預計市盈率10倍左右水平交易,較長期平均數12.4倍為低,股價表現亦落後於大市,維持其目標價105元,評級則為「增持」。長和昨日收報97.8元,上升1.4%。長實(1113)股價昨日升1.8%至53.95元,野村指出長實全年每股派息為1.53元,按年雖增加9.3%,但派息比率卻由2015年的35%,下跌至2016年的33%。該行認為基於長實過去至今的回購股份記錄,公司有潛在回購股份機會,故維持「買入」評級,目標價為60.3元。長實昨收市後公佈,斥資3.38億元回購了629.3萬股。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170324/19968262
長和 表現 多間 大行 調高 目標價 目標
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降準涵蓋多間內銀 料釋放2100億

1 : GS(14)@2017-10-08 21:57:58

【明報專訊】今次並非人行首次定向降準,不過今次的要求和涵蓋的銀行範圍擴大,原來未能降準的銀行亦能受惠。興業證券固定收益團隊發表報告表示,以往郵儲銀行(1658)不屬於降準範圍,今次則包括在內。此外,根據原有定向降準的第一檔要求,建行(0939)、招行(3968)、信行 (0998)、民生(1988)、興業、浦發、平安銀行今年並未達到降準的標準,明年實施新規定後,人行測算所有大中型股份制銀行均已達標,故相信上述8家銀行均符合要求,預計釋放約2100億元人民幣流動性。

不過報告表示,以前部分符合「三農」和「小微」貸款範圍的貸款,今次會被排除在外,新規定亦需要滿足宏觀審慎評估要求,部分已享受降準1.5%的城商行和農商行需要調整結構,因此會有壓力。此外,縣域農商行並不包括在新規定內。

中金報告則表示,從銀行半年報告披露,最少有13家銀行的小微貸款佔比符合第二檔要求,光行(6818)、交行(3328)、中行(3988)、農行(1288)、民生均略超過10% ,有望加入第二檔降準之列,即可降1個百分點,降準幅度比以往高。報告預計,明年初或會釋放2000億至4000億元人民幣流動性。

德銀:高拆息對大行有利 農行最受惠

德銀發表報告,認為建行等7家銀行可降準0.5個百分點,提升它們的收入0.5%至0.8%,並預計銀行拆息可保持在高水平,對大行有利,特別是農行。該行對大型銀行保持正面,股份制銀行則繼續審慎。摩根士丹利報告表示,降準可以使銀行投資高收益資產,或減少高成本的資金來源,預期淨息差平均可以上升2至3點子(100點子等於1厘),收入增加1.5%至2.2%,支持未來股價上升。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9265&issue=20171004
降準 涵蓋 多間 內銀 釋放 2100
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