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促公私營合作增地 疑為首置盤造勢

1 : GS(14)@2017-10-29 23:33:08

【本報訊】政府早前宣佈推出「港人首置上車盤」,利用私人發展商協助增加公營房屋供應,團結香港基金昨建議透過公私營合作增加土地供應,考慮透過道路基建、上調地積比等政策,增加私人土地可建單位,但發展商須替政府興建一定數量公營房屋,並需補足地價,有團體形容基金會如政府「御用智庫」,建議為政府的首置盤護航,「點解一定要益地產商?」


團體質疑明益地產商


基金會高級研究員曾維謙稱,他們研究後建議政府可透過公私營合作增加土地供應,以釋放私人土地的發展潛力,考慮透過道路基建、上調地積比等讓私人發展商增建單位,並同時替政府興建一定數量公營房屋,業主須補足地價,並透過一套公平、透明的機制推行計劃,亦建議政府成立「土地發展專員辦事處」,統籌土地審批工作,為審批程序「拆牆鬆綁」。被問到會否惹來官商勾結之嫌,曾指計劃並非由政府與某幾個發展商「閂埋門傾」,有機制推行,政府如增加土地地積比,對社會亦有得益。基金會副總幹事黃元山則認為計劃帶來的社會效益不會少於發展商得益。報告又指坊間討論利用市區閒置官地或預留予鄉村式發展的土地,分別涉及約400公頃及900多公頃土地,報告認為前者土地太零散、不少形狀不宜發展房屋;後者不少土地位處丁屋後巷位置、保育敏感地帶及位置偏遠,難以發展。本土研究社成員陳劍青則認為基金會提出類似首置盤的方案,明顯為政府護航及為計劃「做勢」和發展商「開路」,他指尚有不少增加土地的方案,如使用棕地等,「點解要益地產商?」他初步看過基金會有關市區閒置官地或預留予鄉村式發展的土地的研究,質疑研究未夠全面,只抽取部分未能發展的個案作例子。■記者鍾雅宜




來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171024/20192688
公私 合作 增地 為首 置盤 造勢
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土地供應專責小組主席黃遠輝:18增地選項尋公眾共識

1 : GS(14)@2018-04-26 12:24:56

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6512&issue=20180426
【明報專訊】雖然特首林鄭月娥去年7月上任時曾承諾任內會盡最大努力扭轉房屋供不應求、樓價飈升的問題,並且成立土地供應專責小組研究覓地方案,惟過去9個多月樓價仍升逾一成,而她早前出席立法會回應議員質詢時亦終於承認在房屋問題上未能回應市民期望。經過7個多月的工作,土地供應專責小組將於今天起就18個土地供應選項作為期5個月的公眾諮詢,小組主席黃遠輝在專訪中表示,本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展之用,當中約七成(815公頃)需要在2026年或以前到位,他希望各界就報告羅列的不同選項表達意見,讓小組凝聚社會共識,向政府提交報告,解決土地短缺導致的房屋問題。

提供穩定及可持續的土地供應以應付香港不同的發展需要,是政府的施政重點,特首林鄭月娥去年9月便成立土地供應專責小組,委任30名成員,由黃遠輝出任主席,以全面、宏觀的態度去檢視土地供應來源。黃遠輝透露,過去7個多月該會召開近30場會議,討論及整理社會各界提供增加土地的方案,為今日展開的公共諮詢做好準備。

黃遠輝指出,小組最終整理了18個增加土地供應的選項(見表),每一選項均列明利弊,包括土地的發展潛力,開發所需要的時間,以及成本效益等等,在今日至9月25日展開公眾諮詢,希望市民能夠作出比較詳細分析並且作出取捨,目標是建立社會共識,並擬訂概括綱領,今年底前小組會就優化整體土地供應策略及不同土地供應選項的優次提交報告,供政府進一步考慮。

4個選項10年內可變熟地

在小組提供的18個選項中,包括4個短中期、6個中長期及8個概念性建議。黃遠輝解釋,短中期選項是指落實執行後,可將有關「生地」在10年內轉變為「熟地」,而熟地經3、4年建築期便可發展成住宅;至於中長期選項,即是「生地」變「熟地」的過程達10至30年,有關供應最遲於2046年到位;至於現階段難以準確判斷土地發展潛力及時間的選項,則歸納為概念性建議,「則是為下一代未雨綢繆建立土地儲備,讓他們可以比我們有更好的居住環境,例如平均居住面積可以擴大;也可用來應付意料之外的土地需求」。

黃遠輝透露,在2026年前本港的土地短缺達815公頃,當中包括興建住宅及經濟用地,以及發展相關交通基建配套。記者認為滿足上述短期土地需求屬燃眉之急,就報告中提出的四大選項請教黃遠輝的意見,並且就外界近日熱烈討論的發展粉嶺高球場方案開始談起。

發展高球場 對不同方案持開放態度

他承認,粉嶺高球場更改規劃後到底可興建多少住宅單位,社會各界的確有不同方案,例如政府向小組提交顧問報告,若只發展粉錦公路以東的32公頃用地可提供4600個單位,若發展全部172公頃用地可建13,200個單位;但也有意見認為該大片土地足可興建6個太古城,「1個太古城有1萬伙單位,6個太古城就有6萬伙單位」。

他指出,小組對上述不同方案沒有傾向,一方面政府顧問報告的方案保留大部分土地作中央公園,只有小部分作住宅用途,故建屋量應該有上調空間;但另一方面,他希望外界明白粉錦公路底下便是東江輸水管,而且該球場內有約3萬棵樹及3項歷史建築物,具保育及歷史價值,故不應該將其他地區的發展方式簡單套用。總而言之,他期待市民多討論是否及如何將粉嶺高球場用作發展住宅用途,「知道公眾如何選擇後,我們會在報告列明再交由政府跟進」。

洪水橋棕地改劃 可提供129公頃

另外,值得注意的是,政府向業界收回新界棕地改用途發展住宅,有機會取得明顯成果。黃遠輝指出,政府計劃在位於洪水橋的190公頃棕地推行先導計劃,在當中24公頃興建多層工業大廈,37公頃發展物流中心,用作安置原於棕地以上的作業者,騰出餘下的129公頃土地作其他發展用途;他分析,包括洪水橋在內的數大塊棕地面積達540公頃,另有760公頃棕地分散於多個小型地塊,均有潛力改劃發展住宅,是短中期土地供應的生力軍。

獨立機構審批農地 冀釋官商勾結疑慮

至於報告建議可以公私營合作發展新界農地,如何排除市民對此方案屬官商勾結的疑慮呢?黃遠輝透露,小組明白社會上有此一疑慮,故此建議由獨立於政府的架構及機制處理相關審批問題,決定「用多少公帑為發展商在農地附近興建道路,取回多少個公營房屋單位」,過程需要公平公正公開,希望得到社會支持。

重置或整合佔地廣闊的康樂設施,當然也是增加住宅土地供應的有效方法。黃遠輝指出,政府近年已列出210幅土地作相關改劃用途,並且完成當中104幅的改劃;未來亦會繼續改劃更多工廈及閒置校舍,增建住宅,致力爭取地盡其用。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-04-26 12:25:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8961&issue=20180426
【明報專訊】1980年代曾在地政總署工作的譚秉文測量師有限公司董事總經理譚秉文較早前接受本欄訪問時表示,1990年起港府由規劃署主導土地發展後,目前發展商首先要向規劃署申請改劃,規劃署會就此諮詢區議會及公眾,獲批符合規劃要求後,發展商才可拿着地契向地政總署申請補地價發展住宅,補地價後始可開始興建住宅,完成這個「規劃、地契、建築」的三部曲,往往需時5至10年;而在1990年之前,發展商若希望把非住宅土地更改用途發展住宅,只需要向地政總署申請更改土地用途便可,獲通過後便可動工興建,發展期只需要2至3年。譚秉文認為港府若有決心增加土地供應,可考慮調整現行架構,增加土地管理的效率。

黃遠輝在是次專訪中回應說,在土地供應專責小組過去7個多月的討論過程中,不覺得社會認為對現有規劃及其他住宅發展的法定程序有改變需求。他認為,將非住宅土地改規劃發展住宅由規劃署及城規會把關,以環評報告評估填海影響,以至發展郊野公園須由相關管理局審批,都是行以有效的體制;但他相信,經過小組是次就18個土地供應選項作公眾諮詢,接觸大部分持份者,凝聚社會共識後,可以幫助現有體制日後加快審批有關事項。

[名人樓市論壇]
3 : GS(14)@2018-04-26 14:25:37

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018042303_c.htm
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土地 供應 專責 小組 主席 黃遠 遠輝 18 增地 選項 公眾 共識
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市建局韋志成:增地選項先工程研究 加快供應

1 : GS(14)@2018-05-31 07:58:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2361&issue=20180531

【明報專訊】土地供應專責小組(簡稱土地小組)現正就18個增加土地供應的選項諮詢公眾,不少市民期望諮詢可取得成果,幫助政府盡快增加住宅土地供應穩定樓價。市區重建局(下稱市建局)行政總監韋志成接受訪問時指出,加快覓地興建住宅是當務之急,而在18個增地選項中,在維港以外近岸填海、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途等選項均有具體項目,這些項目可以盡早進行工程規劃研究,以加快發展步伐。

樓價近年屢創新高,愈來愈偏離港人的購買力,除了「無殼蝸牛」慘無立錐之地外,一般已置業的家庭亦難以「細屋換大屋」改善居住環境,市民對政府房屋政策的不滿程度已如近日天氣一樣「熱到爆表」。

國際民意調查中心Gallup World Poll指出,香港列於十大「最不快樂」地區第七位。黃金時代基金會作出跟進,於過去數月進行問券調查,以了解不同年齡層的快樂指數和改善方法,在「面對面訪問」調查中完成了926份問券。調查結果顯示,更多年輕人士比黃金一代(指45歲或以上人士)認為居住環境改善,能讓自己比過去一年更快樂;較大比例的年輕一代覺得理想的居住環境是能自置物業,黃金一代則渴望改善現有居住環境。

年輕人置業難 擔心退休生活

在面對將來的退休生活,整體回應的平均分是4.38分(以1分為最不擔憂,10分為最擔憂),反映受訪者對將來的退休生活,普遍感到擔憂;而65歲以上的黃金一代較少擔憂將來的退休生活,最擔憂的是25至44歲人士。分析認為,與25至44歲人士比較,65歲以上黃金一代的已置業比率明顯較高,故此對退休後的生活亦較有信心。

本港樓價近年持續上升,關鍵原因是住宅土地供不應求,土地供應專責小組主席黃遠輝上月接受訪問時指出,本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展用途,當中約七成(815公頃)需要在2026年或以前到位,小組現正就18個增加土地供應的選項諮詢公眾,諮詢期於9月25日結束後,小組在年底前會就優化整體土地供應及不同土地供應選項的優次提交報告,供政府進一步考慮。

選項須具體研究決定是否可行

不少市民期待土地小組能夠凝聚公眾共識,令港府可以更快、更有效增加土地供應。韋志成是該小組的30名成員之一,而他在2016年6月15日出任市建局行政總監前,曾在港府任職近35年,包括在2010年6月至2015年4月出任發展局常任秘書長(工務)一職直至退休,對政府的運作機制十分熟悉,而且亦是專業工程師,他上周出席黃金時代基金會上述活動時,就如何加快覓地分享個人見解,「我雖然是土地小組的成員,但這些意見不代表土地小組,而是我個人的意見」。

韋志成指出,加快覓地興建住宅是當務之急,故土地小組的18個選項可以同時推行,每一個選項均不應該隨便放棄。他分析,18個選項可以簡單分為兩部分,一部分的選項是已有具體項目,例如維港以外近岸填海的選項便列明5個具體項目(編按:包括屯門龍鼓灘、北大嶼山小蠔灣、北大嶼山欣澳、青衣西南及沙田馬料水),又例如在利用私人遊樂場地契約用地作其他用途的選項中詳細分析發展粉嶺高爾夫球場的效益、成本、挑戰和不確定性;但另一部分的選項是沒有具體項目的(編按:例如利用私人的新界農地儲備)。

根據韋志成的分析,在已有具體項目的增地選項中,可以盡早進行工程規劃研究,這樣才可以加快發展步伐,「不只是可能性的研究,而是工程規劃,要行多一步,盡快了解這個具體項目能否推進」;至於未有具體項目的增地選項,他認為如果取得共識,應該盡快做可行性的研究,覓得具體項目後,再進行公眾諮詢。

市建局收購舊樓對樓價影響微

除了土地小組積極覓地增加供應外,市建局在市區收購舊樓,拆卸重建後若能提高地積比率,亦可望在同一地皮上提供更多住宅面積。

市建局本月初破天荒以實用呎價23,568元收購西營盤崇慶里/桂香街重建項目約80個住宅業權,惹來輿論批評市建局推高樓價,較早前獨立股評人胡孟青在本報撰文認為,「市建局名義上是改善社區,但行為背後造就重建後的超貴價樓盤,原區居民被迫搬出,卻吸引更多發展商同區收舊樓……政府作為最大地主,絕對有能力做更多及發揮影響,問題在於想與不想,敢與不敢」。

韋志成就此回應,市建局收購舊樓,均須按照政府於2011年頒布的《市區重建策略》下的既定政策和程序進行,例如以同區7年樓齡單位計算收購價。他又說,市建局過去多年收購舊樓單位的數目,佔整體單位的比例很低,故此「是市場因素促使樓價上升,令市建局需要以較高價格去收購舊樓,而不是市建局高價收購,推高市場整體樓價,市建局應該不可能為市場帶來這麼大的影響力」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]

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