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九龍塘地難趕及批「發水則」

1 : GS(14)@2010-11-03 22:44:48

  2010年11月3日

【明報專訊】九龍塘延文禮士道地皮今天拍賣,巿場關注該地皮能否趕及明年 4月前,繼續以傳統「發水則」申請建樓,兼其位置及景觀非九龍塘核心區,且鄰近有墳場,預期成交樓面地價,創出九龍區新高呎價的機會不大。特首上月公布施政報告,決定收緊發水樓面,明年4月起,發水面積比率將降至只能佔總樓面面積的一成。

延文禮士道地皮,與一般住宅地皮不同,該地皮被城規會納為綜合發展區,發展商要向城規會呈交總綱發展藍圖審批,而城規會收到申請後會作兩個月公眾諮詢才審理,發展商於城規會批准後,才可以遞交建築圖則,審批期亦是兩個月。

由於政府決定明年4月1日後批出的建築圖則,將不能享有舊有的豁免樓面面積(俗稱:發水面積)。美聯測量師林子彬表示,若果城規會要申請人補充資料甚至要重新申請,發展商便難以於4月1日前批出圖則。地產界人士稱,除非有發展商,於今天投地前已完成遞交城規會所須的技術報告,投地後即時遞交申請,才可能令批則的機會增加,但仍然難以消除不明朗因素,發展商必會將此風險計算入投地出價。

景觀較遜色 料難破同區紀錄

韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示,該地皮附近亦有華人基督教墳場,最高只可建10層。該地皮又並非位於九龍塘核心區地段,難以和10月中旬、以創新九龍區樓面地價至每平方呎17,976元售出的義德道3及5號地皮作比較。延文禮士道地皮勾地價平均每方呎樓面7542元;義德道3及5號平均每方呎樓面為11,613元。

業界普遍預期,延文禮士道地皮成交價介乎於23億至30多億元,每呎樓面地價介乎於1萬元至逾1.3萬元。
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買地難 長實餘貨全線加價 趙國雄:賣咗買唔番 學者:料高價賣樓持續

1 : GS(14)@2017-03-04 10:08:25

【明報專訊】中資天價搶地效應逐漸浮現,多家本地發展商將旗下樓盤加價,其中龍頭發展商長實地產(1113)昨宣布,旗下3盤全線加價,將於本月16日生效。長實地產執行董事趙國雄表示,「樓盤賣咗都買唔番地皮」,因此加價惜售旗下餘貨。

明報記者 方可兒、林可為

(系列之三)

長實昨特意召開記者會宣布,將旗下3盤全線加價,屬近年罕見。趙國雄表示:「鴨脷洲每呎地價高逾2萬元,將軍澳新盤也賣2萬元,發展商起樓不可能送。」他認為現時本港經濟條件良好,旗下多盤有條件提價,不排除之後再加。對於中資高價來港搶地,他表示,香港是自由經濟體,任何人來港投資也應歡迎,而且其他發展商是真金白銀來港投地,他又笑言,集團現時加價賣樓,他日將有更多資金投地。

3盤加價共涉55伙 加幅3%至5%

該3個加價樓盤包括紅磡維港·星岸、元朗屏山娉廷及亞皆老街君柏,新價單將於本月12日公布,本月16日生效。累售210伙、套現80億元的紅磡維港·星岸,當中31伙將加價3%,新定價由2726.6萬至6693.1萬元。另累售27間洋房、套現5億元的元朗屏山娉廷,亦將5伙加價5%,新定價介乎2018.4萬至2162.9萬元,呎價12,508至13,401元。至於已售63伙、套現23億元的亞皆老街君柏,19伙將於短期內公布加價幅度。

值得注意的是,上述樓盤已曾多次加價。以維港·星岸為例,2015年8月推出後曾於2016年5月、6月、11月及12月調整部分單位價錢。對上一次加價為去年12月初,加價單位涉逾50伙,劃一加3%。事實上,除了調整單位售價外,發展商去年10月加推新一批高層單位時,定價較早前推出的同類單位加逾15%。

南昌站匯璽開價參考九龍站天璽

另一本地龍頭發展商新地(0016)繼日前將元朗Grand YOHO二期及元朗PARK YOHO Venezia部分單位加價後,即將推出的南昌站匯璽定價亦將參考九龍站天璽。新地副董事總經理雷霆表示,匯璽最快日內上載樓書,下周一將開放實用面積1503方呎的4房示範單位予傳媒參觀。他又稱,匯璽有不少享海景單位,定價將參考同系奧運站瓏璽及九龍站天璽向海單位。資料顯示,天璽及瓏璽的向海單位近日平均實呎分別逾4.8萬元及逾2萬元。

另恒地(0012)粉嶺高爾夫‧御苑今日開售62伙,市場消息稱,項目累收逾200票,超額2.2倍;恒地將會先處理大手買家(必須購買兩伙或以上)。

中大商學院客席教授冼日明表示,地皮做價反映發展商對後市看法,近日批出地皮做價大幅超出市場預期,有利發展商乘勢加價推盤,而且本地發展商投地未及中資出價進取,土儲減少下更加求價賣樓,以儲備更多「彈藥」再去投地。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3682&issue=20170304
買地 地難 長實 餘貨 全線 加價 趙國 賣咗 咗買 買唔 唔番 學者 高價 賣樓 持續
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買地難港商變陣 信和坪洲盤招租 雍澄灣兩年料收租1920萬 抵5年前地價成本

1 : GS(14)@2017-07-14 11:36:20

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9210&issue=20170714
【明報專訊】地價上升,再加上愈來愈多內房商來港搶地,部分本港發展商將旗下物業持有收租。繼嘉里(0683)本月初推出跑馬地Resiglow招租後,信和集團亦將坪洲雍澄灣及雍澄海岸推出招租。其中,雍澄灣每年收租約960萬元,料兩年租金即約1920萬元,已相等於5年前的地皮成本。

明報記者 方可兒

坪洲雍澄灣提供52伙分層單位及2幢洋房,當中分層實用面積由628至652方呎,採2房間隔;洋房實用面積由1342至1349方呎,採3房間隔。信和集團租務部助理總經理林詠嫻表示,雍澄灣已租出一半單位及1幢洋房,約三成租客為外籍人士,分層平均實用呎租約25元,洋房實用呎租約24元。

目前招租單位當中,入場2房月租為1.58萬元。若全盤租出,預料每月可收取約80萬元租金。

2012年每呎樓面地價僅516元

值得注意的是,信置(0083)於2012年2月以1900萬元投得上址地皮(當時只有兩家發展商入標),每方呎樓面地價為516元,呎價一度成為10年來住宅用地新低紀錄。若全盤成功租出,以每月租金約80萬元計,意味兩年租金、即約1920萬元,已相等於地價。

雍澄海岸洋房月租4.2萬起

此外,同系坪洲洋房項目雍澄海岸亦開始招租。林詠嫻續稱,項目提供10幢洋房,實用面積介乎1319至1476方呎,採3房及4房間隔,入場月租4.2萬元。

資料顯示,該地皮早於2012年9月以3100萬元投得,每方呎地價2157元。

除上述坪洲兩盤外,集團還持有梅窩銀河灣畔收租。銀河灣畔提供50伙開放式至2房單位,林詠嫻表示,項目幾近全部租出,平均呎租約23元至25元。事實上,位於坪洲對岸的愉景灣,近日分層單位的平均成交實用呎租約30至36元,信和集團旗下3個離島收租項目的平均呎租,較愉景灣低約兩成。

呎租25元 低愉景灣兩成

除信和集團,嘉里跑馬地山光道項目Resiglow亦於本月初推出招租。嘉里早前曾稱,Resiglow提供106伙,實用面積619至1250方呎,入場單位月租低於4萬元,中層單位月租4.5萬元,呎租介乎50至70元,料全盤租出後,每月租金可達400萬至500萬元。

仲量聯行料未來30個月樓價升15%

另外,仲量聯行昨發表報告指出,本港住宅需求仍然強勁,約有一半家庭可負擔二手樓,估計在未來30個月,住宅樓價可上升約15%。

若政府維持現有冷卻樓市方向,二手市場僵局將繼續將置業人士推往一手市場,進一步推高樓價。
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