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廣州拍地新規見效:萬科奪兩塊住宅地 自持體量均過半

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-28/1099761.html

每經記者 魏瓊

4月28日,競價方式調整後的廣州迎來首次土地出讓,出讓地塊為6宗,其中2宗為住宅地塊,4宗為商業用地。萬科拿下白雲和黃埔長嶺居2宗住宅地塊,自持面積均超50%,4宗商業地塊均底價成交。6宗地總價達55.7億元。

由於廣州政府加碼調控土地市場、創新出讓方式,此次土地拍賣並沒有延續早前高價地頻出的狀況,沒有出讓區域創出新高。

針對此次土地出讓的情況, 廣州市國土資源和規劃委員會表示,土地出讓競價方式調整初見成效,未來將繼續密切跟蹤和分析下一階段的土地市場運行情況,堅決防止異常高價地擾亂市場預期。

萬科勇奪兩塊住宅地

6宗地塊集中出讓,加上政策調控以及拍地方式創新,當日的廣州土地市場格外熱鬧。

位於白雲區魚苗場住宅地以及黃埔長嶺區住宅地采用“限地價+競配建+競自持+搖號”的方式,這是廣州土地市場首次采用競自持以及搖號方式拍地。

據了解,包括保利、萬科、招商等超20家知名房企參與競拍,最終被萬科擊敗,兩宗宅地均被收入囊中。兩宗住宅地塊均進入競自持環節,但並未進入到搖號環節。

其中白雲區魚苗場住宅地,萬科以23.88億元和1350平方米配建面積拿下,扣除安置房面積後,萬科需自持50%的建築面積,即40019平方米,折合樓面價29382元/平方米(不含自持面積)。

同時,萬科以12.22億元以及900平方米配建面積拿下長嶺區宅地,自持物業面積達55%,為33851平方米,折合樓面價為19862元/平方米(不含自持面積)。

以過半的自持比例連續斬獲2宗住宅地塊,萬科相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,廣州創新競自持的競拍方式,有助於把地價、房價拉回到正常的區間,重回理性軌道,從而有利於房地產行業的平穩健康發展。 

廣州萬科助理總經理喻敏峰認為,房地產將朝著運營的方向發展,先進的經濟體自持的項目越來越多。如果廣州市場土地出讓繼續大量出現競自持的情況,萬科肯定會繼續參與競拍。萬科在北京也有了100%自持項目的先例,如何提供高效的產品運營是接下來萬科需要面對的。

針對此次土地出讓的情況,廣州市國土資源和規劃委員會表示,土地出讓競價方式調整初見成效。此次土地出讓實現了對居住用地公開出讓方式的一次有效調整,自持比例的住宅用地並未減少市場上的住宅供應量。企業自持部分的商品住房作為租賃住房,須整體確權(只辦理一個不動產權證),不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致。

如何處理自持面積這個問題,方圓地產首席市場分析師鄧浩誌認為,主要兩個方案,一是類似長租公寓,進行統一經營管理,定期收租。當前租賃與資產價格比,回報率僅2%左右,該方案壓力較大;二是一次性10年以上的超長期出租,租客自行打理,市場稱“買使用權”,屬以租代售方式。

合富輝煌研究院顧問黎文江認為,白雲魚苗場地塊周邊外地人多,可以考考慮用於出租,長嶺居地塊附近有廣州幹部療養院等,可以考慮做養老項目。

廣州萬科認為,競自持的新模式對房企的資產運營能力提出了更高要求,萬科在轉型城市配套服務商的過程中,推進泊寓、商業等“八爪魚”業務拓展,有信心通過資產運營的方式使自持物業得到增值。

4宗商業地底價成交

位於黃埔區的4宗商業地塊則分別被創維、君華、鑫業投資、保利城投4家公司底價拿下。

其中,廣州開發區KXCD-D1-7地塊被廣州鑫業投資發展有限公司以8.9億元總價拿下,折合樓面價為6630元/平方米;科學城KXC-S1-3地塊保利城投以5.45億元拍得,折合樓面地價為4800/平方米。

科學城KXC-K1-6地塊被廣州創維電子有限公司以7632萬元拿下,折合樓面地價6711元/平方米;科學城KXC-K1-5地塊則被君華集團以4.48億底價競得,折合樓面地價為6750元/平方米。

據《每日經濟新聞》記者統計,4宗商業地塊共攬金約為19.6億元,加上萬科2地塊的36.1億元土地出讓金,當日土地出讓總金額為55.7億元。

知名房地產專家龍斌接受記者采訪時分析認為,4宗商業地塊底價成交在意料之中。目前廣州市場的商業庫存量較大,公寓發展存在一定的限制,不能賣給個人,增加開發商運營的難度。同時,4宗商業地位置相對較偏,加上出讓條件設置了一定門檻,底價成交是正常的。

龍斌認為,整體來看,廣州土地市場略有降溫,由於整體土地供應偏少,開發商還是看好後市的。房地產調控收緊是大趨勢,高價拿地潛在風險在加大。土地出讓方式組合拳的打出將倒逼行業的轉型升級,或將加速中小房企退出房地產市場,大型房企轉型速度加快,出現強者恒強的局面。

 

 

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恒地新地9億買邊境700萬呎地 去年東北發展通過後買入 6%做購物城

1 : GS(14)@2015-06-18 12:25:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150618/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】新界東北發展計劃去年4月通過,發展商即密密購入同區地皮。土地註冊處顯示,鄰近古洞北發展區的元朗新田一籃子地皮,獲恒地(0012)及新地(0016)合資8.55億元購入,涉及地皮面積廣達700萬方呎,即約9至10個國際標準足球場,其中40萬方呎、即佔是次買入地皮僅6%的地皮面積,已落實租予第三方發展落馬洲邊境購物城。有業界人士認為,隨新界東北發展落實,預料發展商將加快在區內吸納地皮。

明報記者 劉詠怡、林尚民

是次成交的地皮涉及4個地段,原由文氏家族旗下「文深涌會」等持有,發展商去年9月以8.55億元購入,其中3個地段鄰近青山公路洲頭段及惇裕路交界(即擬建的購物城選址),另外一個地段則屬位處同區三寶樹附近,遠離邊境購物城位置。

涉4地段 原由文氏家族持有

公司註冊處資料顯示,上述地皮由旋高發展購入,公司董事包括馮李煥、林高演、李鏡禹、李清鑑及雷霆等。恒地執行董事黃浩明證實,是次成交用地乃早前「文深涌會」於2010年獲上訴庭批出可以出售的4幅地皮,地盤面積涉約700萬方呎,當中40萬方呎、鄰近惇裕路的地盤將提供作邊境購物城。

地皮劃為其他指定用途

據了解,4幅地的土地用途中,3幅鄰近惇裕路的地皮被劃作「其他指定用途(服務區)」、可透過城規申請改為食肆、分層樓宇、街市、商店及服務行業等,高度限制為4層(15米),但未有指定地積比,餘下1幅則為「其他指定用途(綜合發展及濕地改善區)」。黃浩明稱,扣除租予作邊境購物城的地皮,餘下用地未來將視乎設計再向城規會申請發展樓面,故暫未有可建樓面數據。

事實上,新地執行董事郭基煇於今年3月份時已證實,新地及恒地有份提供土地,在落馬洲興建邊境購物城,並以1元象徵性租金租給第三方經營,期望在10月1日前啟用。

購物城最快聖誕節開業

不過負責牽頭發展購物城的立法會議員黃定光早前就稱,因有關申請程序較想像中複雜,故邊境購物城原計劃於「10.1」黃金周開業,終延遲至聖誕節或元旦開業,並擬提供約300個舖位。

高緯環球張翹楚認為,新界東北發展計劃去年獲通過,不排除有發展商加快區內部署,積極吸納地皮及為旗下項目進行補地價。他又認為雖然近期旅客減少在港購買奢侈品,不過在港購買日用品的旅客不減,擬建的邊境購物城可令旅客留在邊境購物,減低對本港交通負擔,對本港發展有利。
2 : GS(14)@2015-06-18 12:25:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150618/news/ea_eaa2.htm
購物城拋磚引玉 長遠區內建王國
2015年6月18日

【明報專訊】為解決水貨問題,恒地(0012)及新地(0016)提供元朗新田地皮作邊境購物城,不過恒地副主席李家誠亦曾公開表示,地皮預計出租該地兩年,長遠有計劃在該址營運商場。有測量界人士認為,發展商首先把地皮用作非牟利商業用途,擁有較實際配套後,未來再為地皮爭取長遠改為商場用途,成功機會將大增。

作非牟利用途 料獲批機會大

目前擬建的落馬洲邊境購物城,地皮面積40萬方呎,涉及樓面約12.6萬方呎,負責牽頭發展落馬洲邊境購物城的立法會議員黃定光早前曾透露,冀最快可在4月底把邊境購物城的建議書交上城規會審議,及後約在7月舉行招商,不過時至昨日,暫未於城規會上查閱該個發展方案。

有測量界人士指,有關申請需要就噪音、交通、光污染和環境等方面做評估報告,過程需時;不過,由於業主只計劃租出營辦2年,加上上址將以組合屋設計,相信可以申請作臨時用途,並視乎地契透過短期豁免書的方式作臨時轉變用途,由於該申請並非作牟利用途,料批出機會高。

料政府加設配套 有助長遠發展

經濟學者關焯照認為,發展商購入大片土地,然後租出小部分作邊境購物城,料為往後該地的發展作部署。他表示,若發展商租出土地作購物城,政府必然會為其加設配套,如馬路、水渠、洗手間等,而如果區內已有一定配套,未來要申請在該區發展商場或住宅,都會比較容易通過。

他又指,把部分地方撥作購物城,若有關項目成功,日後買家亦會對該區有憧憬,對出售住宅或出租商場亦有幫助,始終「發展商睇好長線」。
3 : GS(14)@2015-06-18 12:26:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150618/news/ea_eaa3.htm
東北發展2017年啟動
2015年6月18日

【明報專訊】新界東北發展計劃,是本港近年最大型的發展計劃之一,預期於2017年啟動,並於2031年完成所有工程,計劃主要是把古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺農地,發展成住宅及商業項目,涉及面積8471萬方呎,即使扣除綠化帶後,實質發展面積亦超過3444萬方呎,預計項目落成後將提供59,900個住宅單位,包括公共屋,預期可為172,300人提供居所。

預期供17萬人居住

不過,立法會財務委員會審議政府提交的前期撥款申請時,引起部分市民強烈反對,加上立法會財委會主席吳亮星為配合政府盡快通過撥款,不惜多次公然違反議事規則,引來部分立法會議員不滿,連日來以不同形式進行「拉布」,撥款申請擾攘近一個月後,最終於去年6月27日通過。
地新 新地 億買 邊境 700 萬呎 呎地 去年 東北 發展 通過 買入 購物
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鋼廠四年變豪宅 土壤污染恐未清理廣州毒地新盤熱賣

1 : GS(14)@2016-09-29 08:02:36

■中海花灣壹號買家無懼致癌物,售樓處人頭湧湧。



【廣州直擊】內地樓市癲況不絕,連建於「毒地」上的高檔住宅亦被瘋搶。廣州的廣鋼新城被當局銳意打造成規劃20萬人口的「廣州曼哈頓」,但環保局已確認該地土壤污染嚴重。記者上個周末前往廣州直擊,這塊毒地竟已成廣州最熱樓盤,售樓處人頭湧湧。



地皮最多有8種重金屬超標,其中鉛超標179倍,致癌物質苯并(a)芘超標58倍,被內地傳媒稱為「廣東最大毒地」。廣鋼新城位於廣州南部,距離廣州東站約40分鐘車程,旁邊有地鐵鶴洞站,屬於市區附近範圍。記者前往直擊新盤中海花灣壹號,售樓處人氣旺盛,其廣告更自稱為8月廣州全市銷量冠軍。中海花灣職員則稱,該樓盤已售出2,000多個單位。該盤平均售價為每平方米3.6萬元(人民幣.下同),較廣州每平方米均價1.8萬元為高。現場最細單位92平方米(約990方呎建築面積),總價約330萬元。項目2017年入伙。



環保局曾確認污染嚴重

根據網易廣州樓市交易數據顯示,廣鋼新城六個樓盤,目前已總共售出3,181個單位,尚有5,531個單位待售。橫洲發展風波,令「棕地」(廢棄工業用地)一詞在香港廣為市民所知。棕地存在大量工業污染,一般需要經過漫長的清理和規劃。但廣鋼新城在短短四年內,就可以完成清拆、賣地、起樓、賣樓、入伙所有程序,堪稱「光速」。而廣州環保局曾透露,在土地拍賣前三個月,才發現土壤嚴重污染。由於拆廠和起樓施工相隔時間極短,土壤是否得到清理,外界無從得知。


土地規劃總人口達20萬

廣州市2011年決定將廣州鋼鐵廠遷移,並在2013年6月公佈廣鋼新城規劃,未來總人口20萬,總面積657公頃,相當於1.5個天水圍。在2013年9月,即規劃公佈後三個月,廣州鋼鐵廠正式停產。其後在五個月內,當局先將鋼鐵廠北面拆除,在2014年2月將土地拍賣,隨即成為當時最貴地王,至今賣地收入達338億元。2014年起,發展商入場起樓,至上周末記者所見,大部份工程已完成,將在明年起陸續入伙。當局一邊拆廠,一邊賣地起樓。記者現場見到,鋼鐵廠南面仍未拆完,樓盤仍與工業廢墟為鄰,剩下的煉鋼爐、廠房距離即將入伙的樓盤不足100米。香港公共專業聯盟召集人黎廣德向本報表示,廣州鋼鐵廠營運超過50年,土壤中會積累大量重金屬,一定要經過泥土檢驗,合格才能開工,否則會影響日後居民健康,尤其是小朋友。


【內地居民意見】

■朱先生

政府也信不過

朱先生:「會死人㗎……買,好大壓力;但唔買,壓力更大……好似未輪到你有咁多時間去考慮……政府和發展商一定着同一條褲,都未必信得過。」



■劉先生

一輩子買不起

劉先生:「自己會在廣州長期發展,但我覺得自己一輩子也買不起廣州的樓。」




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鋼廠 四年 年變 豪宅 土壤 汙染 染恐 恐未 清理 廣州 毒地 地新 新盤 熱賣
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首置客1.4億買太地新盤

1 : GS(14)@2016-11-11 08:07:50

【本報訊】政府為減低樓市亢奮風險,推出加辣措施。不過,一手豪宅市場於加辣後頻頻錄成交。


慳稅近1,500萬

太古地產(1972)的鰂魚涌Mount Parker Residences(下稱MPR)剛賣出最後一伙貨尾,買家為首置客,慳稅近1,500萬元。美聯物業黎兆麟表示,MPR22樓E室連平台特色戶,實用面積2,748方呎,平台192方呎,昨以1.3875億元連兩個車位易手,呎價50,491元。買家為香港人,同時亦為「處男」,意思是首次置業未擁有住宅物業,只須支付4.25%最低印花稅率,涉及稅款約589萬元。若非首置客,所支付印花稅便高達15%,涉及辣稅2,081萬元,「處男」買樓變相即慳1,492萬元。所慳辣招,夠買同區康怡花園兩個兩房戶。MPR於2014年開售,全盤92個單位終沽清。被視為「梁粉」的恒隆地產(101)旗下尖沙嘴君臨天下,加辣後錄得複式大戶成交。按一手住宅銷售網顯示,君臨天下2座77樓至78樓A室複式戶,實用面積1,818方呎,另設有168方呎平台,連同3個車位,成交價1.11億元,實用呎價61,056元。未知買家是否需付雙倍印花稅。除君臨天下外,新世界發展(017)尖沙咀名鑄,日前亦錄63至65樓H室複式以招標方式賣出,單位實用面積3,855方呎,買家以1.55億元購入,呎價40,208元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19830004
首置 置客 1.4 億買 買太 太地 地新 新盤
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