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如若不信,問來作甚?──地產巨頭的黎明式金句(2010/04/10) 脫苦海


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看好看淡本只是一種立場,任何觀點只要提出具說服力的證據便有價值;唯把理據建立在名人語錄,甚而作出有傾向性的選擇及引導,其參考性便打了折扣。就以股市而論,無論大行報告、國際級炒家,或所謂前任或現任投資銀行家(i-banker)的言論,筆者均是水過鴨背。觀點與事實總有分別,甚而身份也決定立場,比如金融業人仕及理財顧問,絕大多數情況下均不贊成置業;同樣道理,問地產代理甚至發展商對樓市的意見,又怎能不作分析而無條件接受?

最近有心人統計由1998年至今長實主席李嘉誠先生對樓市的言論,除了最近一次外全部均是看好,最神來之筆的一次是去年3月當中原指數只有60點時,明言有閒錢可以入市,而中原指數200811月最低點是56.71,只有5%的誤差。可是20089月時長實賣了兩個地盤給美資基金,當時市場視之為睇淡訊號。人家是以買地賣樓為業,實乃正常操作,既然買地不能視為睇好,賣樓花不論逐個賣,還是整個地盤地賣,又有何微言大義?最穩陣的看法是:長實尚未放棄地產本業,死未?

以筆者觀之,嘉誠先生今年的言論可視為不想再預測短期樓市方向,這與去年兆基先生自拆股神招牌效果一樣。結果就像娛樂記者訪問黎明先生:句句都係金句,就係唔知邊句打邊句。然而去除水份之後,筆者看到這位李先生指出三個值得留意的事實:

l          地價趨穩定

l          建築費正在上升

l          利率低企,通脹重來

這三項正是發展商三大成本要素:土地、建築硬件、資金。

新鴻基地產在Yoho Midtown開售前,第三期補地價已完成,住宅樓面每呎$2,700,商場樓面每呎$5,000。有專業人仕計算樓面總成本是$4,000,賣$6,000,邊際利潤高達50%云云。所謂隔行如隔山,邊際利潤率(Gross Profit Ratio)的算式是(總銷售額-總成本)/總銷售額,套入算式則是:($6,000-$4,000)/$6,000=33.3%。這種獲利率遠比九十年代時為低,以建築期3年計,平均每年才獲利10%多一點;如果真要獲利50%,樓價要高達$8,000!所以發展商千方百計限制地價上升速度,信和投得白石角時要多謝行家高抬貴手,長實新地等有一定土儲的發展商,亦不敢高價爭取九龍站地盤。

建築成本的增加,可從公共工程超支而知,無論高鐵或郵輪碼頭,實際建築成本均遠比當初預算為高,別的不說,單是鐵礦石價格年年大幅上升,誰人會平賣鋼筋?而發展商競相提高硬件的檔次,亦是有目共睹,新盤必豪,所以發展商買地亦傾向非豪不投。想買平價新盤?除非遊戲規則改變。而新盤以高溢價出售,亦帶動同區二手樓價。有力上車又要等的人,不知他們想等甚麼?

市面上多人發表擔心利率回升引致樓價下跌,筆者老早就破解了利率與樓價並無顯著關係(見本欄《無關係又要話係有關係》),利率對樓市更是雙刃劍──目前的低息環境既降低了供樓款項,同時亦令發展商持有土地成本下降;即使他日各國真的因為退市而加息,正好表示經濟正式踏入復甦之路,而以往亦出現過利息與樓價同步升跌。

主宰樓市轉向要視乎兩點:樓價估值是否過高?有沒有突發的政經事件改變群眾心理預期?總括而言,目前樓市估值仍在合理範圍,發展商的成本仍在可控制範圍,暫時看不到重大政經事件的跡象。看不到就是看不到,如果在事件沒有端倪時硬要堆砌觀點,只是妄顧事實的估計,碰上了亦與眼光無關。

如真的認為李首富的言論值得重視,答案早在去年已有了:「三年後樓價必升。」樓市睇到2012年,與市場上某些觀點不謀而合。
如若 不信 問來 來作 作甚 地產 巨頭 黎明 式金 金句 2010 04 10 苦海
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