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國家公園 蓋千坪大違建 潘俊榮 招待所打通政界

2011-4-7 TNM




工信工程總裁潘俊榮位於台北市北 投復興三路的千坪豪宅,在國內政商界可謂無人不知、無人不曉,且非一定分量者不可能獲邀入內。此一讓潘俊榮建構豐沛人脈網絡的大宅院,其實是長期違法占地 為王的超級大違建,但從台北市政府到國有財產局及內政部陽明山國家公園管理處,都未積極處理此事,足見潘俊榮身為國民黨長期大金主的能耐!

台北市長選舉前夕,因捷運文湖線工程和新生高弊案,引發高度關注的工信工程總裁潘俊榮,雖避走中國沉寂多時,但隨著國內立委及總統大選逐漸升溫,一向被視為藍營大金主的他,近日又開始活躍。

大宅院 出入皆權貴

知情人士指出,喜歡熱鬧的潘俊榮,最愛在週末假日呼朋引伴,到他位於北投復興三路的大宅院吃飯、聊天、打麻將,而能獲得邀請進出潘家別墅的,可都不是尋常的人物。

潘俊榮不僅是國民黨中央委員,更是藍營長期的金主,立法院長王金平、全國工總理事長陳武雄、國揚實業創辦人侯西峰等政商界重量級人物,均是他的好友,甚至連行政院長吳敦義、國民黨榮譽主席連戰和綠營的前總統陳水扁,也和潘素有交情。

只是,當這些政商名流出入這棟大宅院品嘗美食好酒、以絕佳視野俯看台北盆地時,鮮少有人知道這個豪華招待所,是違法強占國有土地、在陽明山國家公園大興土木的超級大違建!

根據台北市議員莊瑞雄接獲的檢舉資料,佐以台北市政府提供的地籍圖和測繪圖,潘俊榮的這座別墅占地千坪,除了二層樓主屋所在土地為工信公司所有外,別墅區 其他建物均占用國有財產局土地,如露天游泳池、標準規格的網球場,甚至是網球場下方一直延伸到溪邊,以鐵網圍住的大片庭園及魚池、圈養雞鴨等區域。

對此,莊瑞雄直指,潘俊榮在北投山上「占地為王,簡直是無法無天。」「台北市政府和國有財產局、陽明山國家公園管理處明顯包庇、縱容!」

潘俊榮在國民黨長期經營的好關係,讓他能肆無忌憚地長期占用國有地,甚至大興土木,不斷增建房舍和設施。根據北市府的查報資料顯示,台北市政府早於二○○七年八月就已接獲檢舉,發現潘俊榮的別墅有開挖整地、違規設置水池情事。

搞違建 北市府輕放

台北市政府產業發展局會同建管單位及國有財產局、陽管處等相關人員到場會勘後,只有產發局大地工程處認定在山坡地保護區開挖水池破壞水土保持,但因潘俊榮 將這個專供他個人使用的別墅登記在工信工程公司名下,因此產發局也只能將工信公司移送士林地檢署,最後檢方只要求工信進行植生恢復舊觀,即以緩起訴結案。

另外有關違建部分,北市府建管處人員無視潘俊榮在主屋旁自行擴大增建的違建,竟只拆除露天游泳池上的採光罩了事。

更離譜的是,中央機關國有財產局和內政部陽管處,也完全無視潘俊榮在國有土地,甚至在國家公園占地為王的行徑,一直拖到二○○九年七月二十二日,才向工信工程提起拆屋還地的民事訴訟,一審勝訴後,工信不服提起二審上訴中。

公訴罪 化為民事案

立委高志鵬指出,經他向國有財產局詢問潘俊榮北投別墅占用國有地的處理情況,國有財產局證實,潘家別墅所在的北投大屯段二小段一四三和一四三─六地號,確 實為國有地,明顯遭到潘俊榮占用,但國有財產局卻遲至二○○九年七月才提起訴訟。至於陽管處更無視國家公園遭到破壞的現況,至今毫無作為。

高志鵬不滿地指出,國有財產局和陽管處已「嚴重失職」。針對擁有「高層好關係」的工信工程長期占地違法情事,國有財產局本可強硬地以「竊占國土」的刑事公 訴罪嫌逕行移送法辦,陽管處更可直接要求工信將位在國家公園的違建立即拆除,但二個單位卻只是以民事訴訟消極處理,任由美麗山林遭到強占、破壞,實難辭其 咎。

王金平 也來摸八圈

一位曾多次進出潘家北投大宅院的人士透露,潘俊榮相當自豪能在北投山區擁有這一大片宅院。潘在事業上行事霸氣,但在經營人脈關係上,身段則極為柔軟,獲邀 到潘家北投別墅的人,一定都具有相當地位及分量,其中最為外界熟知的,就是立院龍頭王金平。知情人士說,王經常到潘家別墅打麻將。

潘俊榮原本只和政商友人在別墅的主屋內摸八圈,後來為圖清靜,不被打擾,更乾脆在二層樓的主屋旁擴建一間獨立的麻將室,後面還設有一間超大臥室,供打牌累 了的客人稍做休息,還增建一間設備齊全、整排櫃子全放置珍貴紅酒的專業紅酒收藏室;屋外另建造小木屋視聽室,供客人們歡唱卡拉OK。

知情人士說,擴建的麻將室、紅酒收藏室和視聽室,全沒申請建照。莊瑞雄也指出,依據北市府建管單位一九九五年留存的空照圖,潘俊榮北投別墅只有一處二層樓 的主屋、游泳池和網球場;而二○○五年的空照圖則可清楚看出主屋旁新建三處房舍,分布在工信私有地和國有財產局土地上,同時還破壞國家公園林貌。二○○七 年曾進入潘家大宅勘察的中央及北市府相關人員,卻都視若無睹,未予處理。

想查勘 黑衣人緊跟

當年曾進入查勘的北市府承辦人員透露,相關單位首次要進入別墅時,潘家工人還強悍地拒絕開門,官員們只好自行從遭潘家強占開挖的山坡地下方,鑽過違法築起的鐵網進入勘查。

第二次再到潘家別墅了解復舊情況時,潘家雖同意開大門放行,但現場卻來了十多位黑衣人將官員們團團圍住,亦步亦趨地跟著,承辦人員隨口詢問上次看到潘家在國有地上私挖水池養的多隻天鵝哪去了?黑衣人竟冷冷回說:「全殺光了!」讓在場官員們不寒而慄。

另一位多次進出潘俊榮北投別墅的人士說,潘曾豪氣地對他說:「在台灣,我不怕神、不怕鬼!」十足霸氣與自信。

潘俊榮最愛向外人介紹別墅院子裡的六棵十幾公尺高檜木。此外,在超大網球場下,還自行興建了巨大水泥建物,做為檔案室兼會議室,裡面放著工信工程歷年來的工程圖檔、帳冊及文件資料等重要檔案。

新生高 涉案也無事

該名人士說,這個巨大的水泥違建,明顯破壞國家公園山坡地,但「多年來官員們怎麼都視若無睹?」讓他不得不佩服潘俊榮的能耐。

莊瑞雄指出,潘俊榮和郝市府官員的「好關係」眾所周知。捷運內湖線工程,北市府都能創全國首例,給予工信十多億元機電物調款;在新生高弊案中,潘和前北市 府祕書長楊錫安互通電郵商談標案工程款,也能全身而退;甚至和國民黨黨政高層的交情,連國有財產局、陽管處都不敢動他一根寒毛,政府失職包庇莫此為甚。

潘俊榮 小檔案

年齡:68歲

出生:台灣屏東

家庭:太太李貴美,育5女1子

學歷:東海高中畢業

經歷:工信工程董事長、中華民國營造公會全國聯合會理事長、前行政院顧問、

現職:國民黨中央委員、工信工程總裁、台灣區營造公會理事長、工總副理事長

潘俊榮招待所 違建大事記

2007.08.22:台北市政府人員查獲北投復興三路212號山坡有開挖整地,及建規設置水池等情事。

2007.08.24:市府建設局、國有財產局和陽管處到場會勘,要求將開挖水池恢復原貌。

2007.09.06:北市府將工信工程行政部經理郭明發依違反山坡地保育利用條例,移送士林地檢署。

2007.10.01:北市府追加告發工信工程公司。

2008.07.17:北市府建管處僅認定招待所內游泳池加蓋採光罩為違建,要求拆除。

2009.07.22:國有財產局向工信工程提起拆屋還地民事訴訟,目前二審中。

2011.03:台北市議員接獲檢舉,指潘俊榮的北投招待所為千坪超級大違建。

工信:繼續上訴

工信發言人劉臺如表示,國有財產局已就侵占土地部分提告,「一審我們敗訴,對水土保持沒有影響的部分,已經自行拆除;部分占用國有地,拆除恐有水土保持之虞的部分,會請第三公信單位鑑定,繼續上訴,爭取能夠不動是最好 」。

他說,據他所知,紅酒室和卡拉OK室均已拆除,屬於國有土地部分雖圍有鐵網,但只要最後判決確定該點交就點交。

不過,本刊在3月23日前往現場拍攝時,緊鄰主屋的違建依然存在。


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不到二年搞定萬華七十六位地主 潤泰新從最難的下手 拿下千坪都更地

2012-7-30  TWM




台北市地價居高不下,都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道,但是曠日廢時的整合過程,也讓很多建商視都更為畏途,而潤泰創新卻能在此時突破重圍,在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了,我們一定住得到新厝!」五月十九日上午,台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮,幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建,掩不住激動的心情,握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前,這裡還是一片雜亂,荒廢的老房子野草蔓生;如今透過都更,已整理得煥然一新,更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層,擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說,「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準,這個條件若放在有六三%的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區,顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中,該區因房價偏低,並非首選。台北市政府都更處統計,近十年,萬華都更申請案五十三件,但核定的僅三件,六%的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中,萬花園卻異軍突起,只花一年十個月就整合完所有地主,創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手,正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵BOT與聯合開發案的潤泰創新,這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站BOT案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日,潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八.八億元標下信義計畫區世貿二館,刷新國內地上權總價、每坪價格 新高,惟獨都更腳步落後。

近五年,潤泰參與過的都更案超過十個,但進度不一,「要讓社區裡所有住戶達成改建協議,並不是件容易的事!」潤泰創新總經理簡滄圳坦言,沒想到,最令人驚訝、且最快完成的個案,竟是面積廣達一千兩百六十四坪,有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天,當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」,由於建材、施工品質高檔,預售當時每坪成交價站上六十萬元,創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意,主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝,隨著後代開枝散葉,蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現,這件案子背後頗為複雜。原來,早在二十年前即有建商陸續介入整合,也已插旗購入土地近百坪,如何以合理價格購回其土地,這是第一難。

此外,在潤泰整合之前幾個月,另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約,占全案同意門檻近三○%,如何統合開發權利是第二難。

但是,「找人是最難的。」簡滄圳說,很多房屋破舊到連屋主都住不下去了,早就已經搬去他處,如何找出分散在各處的地主,深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際,他突然想起,公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華,透過他來整合,或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人,現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」,巧合的是,他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學,這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結,找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說,他打聽到,代表陳家的地主葉喬松,是全案的關鍵人士,便透過吳德榮牽線,直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松,見識過許多知名建商來談都更,「有的建商一來就要我去餐廳吃飯,吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶!打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋,未免也想得太簡單了!」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀,「一個禮拜跑七趟,與一個禮拜跑一次,就是不一樣。」葉喬松說,有些建商談一談,發現很難,遇到挫折就打退堂鼓,只有潤泰最勤快,一家一家挨門挨戶去談,把誠意拿出來。

除了動之以情,更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示,都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種,潤泰採兩案並行,讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配,「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長,導致增值的利益均被建商拿走。

而且,潤泰不只將土地交付銀行信託,也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制,透過等同銀行履約的保證,完全保障地主權益。

尤其,當時「萬囍」案已開始預售,簡滄圳說,萬囍是中華電信與潤泰創新合建案,至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅,種種創新的規畫,讓地主重新思考, 「連中華電信都選擇潤泰,為何地主不能?」另一方面,為了重新定位萬華區的房價,潤泰向地主提出,萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」,這項潤泰的專利,可達到灌漿扎實和耐震效果,不僅為地主資產帶來增值效益,也讓住戶住得安心。

同時,潤泰與原來整合約四○%的建商理性溝通,最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月,潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○%,一年一個月之後,○八年九月潤泰完成整合作業,九五%地主全部簽約完成,並將全案送到台北市政府,進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作,潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功,要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說,二十年前,他們這些地主正值五十歲壯年,每個人有不同的考量,房子也沒有改建的誘 因;現在大家都七十歲了,彼此有共識,必須要整合,但「就像搓圓仔,兩粒一搓要一樣大,不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步,不可能那 麼快完成。

今年一月,萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售,讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元,在萬花園銷售完畢後,成功把售價推升至每坪七十萬元,也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月,潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案,成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限,過去很多建商不願參與,但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高,公辦都更土地有政府完成前期的整合流程,相對於一般都更案較為單純,這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實,不論公辦或民間參與都市更新案,都必須地主間懂得相互合作、放棄私利,願意在相同的時間內做一件共同的事,「只有地主與建商都肯退讓,才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

不到 二年 搞定 萬華 七十 十六 六位 地主 潤泰 泰新 新從 從最 最難 難的 下手 拿下 千坪 坪都 都更 更地
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