ZKIZ Archives


江翠北側自辦市地重劃 地價三年飆三倍 河邊荒地變水岸豪宅 造就億萬田僑仔

2013-05-20  TWM
 
 

 

與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區,不論面積或地點,都極具指標性,號稱開發商機逾五千億元,從二○○五年以來,地價已翻多倍,更造就出二千位億萬田僑仔,可說是自辦市地重劃點土成金的經典。

撰文‧梁任瑋

新北市板橋區長江路一段放眼望去,皆是四、五層樓低矮老公寓,不少店面甚至早已拉下鐵門閒置,只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見;但穿過這條街後,竟是一片開闊空地,原本凌亂的工廠已全部剷平,只見怪手與卡車來回穿梭整地,與前排街景大異其趣。

一年多後,這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅,「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排,房價每坪至少可賣一百萬元!」住在江子翠三十多年的陳先生說,以前這裡被劃為行水區(淹水時,給水流動的地區),土地不值錢、沒人要,但現在聽說有建商整合土地,馬上要蓋大樓,地主都將土地握在手裡待價而沽。

陳先生口中的土地,正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」,地主約二千人,以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算,若持有一百坪,身價可望暴漲至上億元。

河岸地敗部復活 眾家搶進江子翠地區的都市計畫,政府早在一九六八年就已公告,到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時,為避免拆除大量既有建築物而造成民怨,遂變更設計,將大漢溪及新店溪河道縮窄,使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地,變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。

二○○五年,新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃,這樣一來,地主可領回五○%土地,容積率加上獎勵後可達三一二%,地主獲益提高一.六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功,對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。

○九年江翠北側市地重劃展開,由於利益龐大,欲爭取主導權的開發商早已搶進布局,也有地主自組團體,準備自行開發。

重劃區分為七個區塊,由三家重劃會主導,A、B區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司,另組永翠水岸綠能特區重劃會負責;C、D、E區是立信資產與華新開發合作;F、G區則由大昌建設進行。

其中,位於中央位置的C、D、E區競爭最激烈,原本形成兩大陣營,一是當時進場近五年的華新開發,一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主,也各自成立重劃籌備會,但不只範圍重疊,地主同意書也有部分重複。

由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵,如果無法在期限內成立重劃會並完成開發,未來即使取得主導權,也可能減少獲利四一二億元,兩家公司於是在一○年攜手合作,並由立信出面接手。合則兩利,原本是三大區塊中進度最落後的區塊,但後來居上,預計今年下半年公共設施完工,明年可將土地分回給地主。

花一年整合地主 工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等,早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地,準備推出住宅大樓;立信資產旗下的建設公司也持有很多土地,未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度,仍在申請變更計畫與整合當中,尚未開始施工。

房地產業者分析,江翠北側案因距離捷運板南線近,推案房價高,才吸引大台北建商注意;但此案要整合的地主很多,還牽涉老舊建物都更,過程在在考驗重劃會的智慧。

過去江翠北側合法的建築物不到五%,高達九○%是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋,不乏一九八○年以前興建的,加上很多已由第二代繼承,權屬複雜,僅僅C、D、E區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出,「至少花了一年才將所有地主找到,光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責,可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積,在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示,台北市已找不到新的自辦市地重劃案,新北市也不多,甚至不乏失敗案例,現在要再申請並不易,更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時,土地一坪才十五萬元,之前更低,只有個位數,今年每坪已逾五十萬元,三年漲至三倍;將來分回後,地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應,房價更可望翻倍。

從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區,市地重劃有如仙女棒,為點土成金傳奇再添新頁。

河岸變建地,

開發商機逾5千億元

江翠北側自辦市地重劃區

面積:117.47公頃(35.5萬坪)預計完成時間:2021年開發進度:分成A、B、C、D、E、F、G共7單元,目前進度最快的是C、D、E區,預計今年底可分回土地。


江翠 北側 自辦 市地 重劃 地價 三年 年飆 飆三 三倍 河邊 荒地 水岸 豪宅 造就 億萬 田僑 僑仔
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55883

浙滬成立合資公司 加快小洋山北側岸線聯動開發

小洋山北側岸線聯動開發將加快推進。

6月14日舉行的上海市政府新聞發布會上,上海發布了《上海國際航運中心建設三年行動計劃(2018-2020)》(下稱《三年行動計劃》)。其中提到,強化長三角區域港航協同發展機制,加快推進小洋山北側岸線聯動開發,鼓勵以港航龍頭企業為主體開展區域合作。

這一舉措,是為了在2020年將上海基本建成具有全球航運資源配置能力的國際航運中心,切實提升上海核心競爭力,因此在《三年行動計劃》中規劃的重點舉措之一。

“十三五”時期是上海國際航運中心建設的沖刺期。上海市交通委主任謝峰表示,到2020年,上海要基本建成航運資源高度集聚、航運服務功能健全、航運市場環境優良、現代物流服務高效,具有全球航運資源配置能力的國際航運中心。

“目前,上港集團正抓緊落實浙滬兩地簽署合作備忘錄,推動成立合資公司,加快推進小洋山北側岸線聯動開發。”上港集團總裁嚴俊說,上港集團(600018.SH)將與浙江省海港集團加強戰略合作,全面加快小洋山開發建設。

嚴俊所說的浙滬兩地簽署的合作備忘錄,是指2017年7月12日,浙江省委書記、省人大常委會主任車俊,省委副書記、省長袁家軍率領的浙江省黨政代表團抵滬考察訪問。當天下午,滬浙兩地簽訂了《關於深化推進小洋山合作開發的備忘錄》、《關於小洋山港區綜合開發合作協議》。

上述《備忘錄》明確了關於洋山保稅港區擴區、小洋山股權合作等內容。

針對洋山保稅港區擴區問題,《備忘錄》明確,浙江方將一如既往地全力支持配合洋山保稅港區擴區,具體由上海市發改委與浙江省發改委對接,力爭於2017年7月底前完成聯合上報。

針對小洋山股權合作問題,《備忘錄》明確,按照2016年浙滬框架協議確定的“以資本為紐帶,以企業為主體,通過股權合作方式,穩步推進小洋山區域合作開發,實現互利共贏”精神,滬方指定上海港務集團,浙方指定浙江省海港集團,以股權合作的方式對小洋山進行開發經營。小洋山北側由浙江省海港集團與上港集團共同組建開發公司,實現兩個企業集團的戰略合作,全面加快小洋山北側開發建設。

舟山市政府官網信息則顯示,小洋山北側圍墾項目自2012年開工以來,實施統一規劃、滾動開發,目前進展順利。截至2017年5月26日,累計完成投資14.27億元。

今年2月1日,上港集團副總裁方懷瑾在2017暨第八屆上海國資高峰論壇上表示,洋山四期的投入運營標誌著小洋山港區南側的開發基本完成。小洋山北側的水深雖然比南側淺一點,但北側的岸線資源很好,能滿足江海聯運的要求,未來將把小洋山北側打造成江海聯運的國際樞紐中心。

洋山港是世界最大的海島型深水人工港,中國第一座近海深水港,是上海成為國際航運中心的重要支撐點,總投資700億元以上,自2002年起,分4期建設。

2002年6月26日,洋山深水港工程正式開工建設,一期工程5個泊位在2005年年底建成,洋山深水港於同年12月10日正式開港;2006年底,二期工程4個泊位建成;2008年底,三期工程7個泊位建成。2014年12月23日,全球最大的自動化碼頭——洋山深水港區四期工程正式開工建設。2017年12月10日,洋山港四期自動化碼頭正式開港試運行。

洋山港一至三期碼頭

上海洋山港全自動化碼頭全景

上海港是中國大陸集裝箱航線最多、航班最密、覆蓋面最廣的港口。2017年,上海港完成貨物吞吐量7.51億噸,同比增長6.9%;集裝箱吞吐量4023萬標準箱,同比增長8.3%,集裝箱吞吐量連續八年保持世界首位。

這其中,洋山港2017年集裝箱吞吐量達到1656萬標準箱,占上海港集裝箱吞吐量的41%。

嚴俊表示,上海港60%的集裝箱貨源來自長三角地區,因此上港集團非常重視與周邊省市和兄弟港口的聯動和協作。

2017年7月21日,上港集團聯合沿江13家港航企業成立了長江經濟帶航運聯盟,以落實長江經濟帶發展戰略部署,推進整個長江港航資源優化配置和協同發展。

嚴俊說,下一步將構建長江分級轉移體系,推動艙位互換和優化點對點服務;加快推進江海聯運船型標準化;以“+互聯網”的創新思維,打造長江集裝箱江海聯運綜合服務平臺,創新長江江海聯運的運營模式。

2017年11月1日,上港集團、江蘇港口集團、中遠海運集團三方還簽署了《戰略合作諒解備忘錄》。三方將在長期友好合作的基礎上,共同建立戰略合作夥伴關系,貫徹落實“一帶一路”倡議、長江經濟帶戰略,助力長三角經濟圈協同發展,降低區域物流成本、做強上海國際航運中心北翼。

“(我們將)加快落實《戰略合作諒解備忘錄》,積極推進與江蘇沿江沿海港口的資本合作和業務合作,進一步提升上海國際航運中心北翼影響力和服務能級。”嚴俊說。(實習記者唐燕飛對本文亦有貢獻)

浙滬 成立 合資 公司 加快 洋山 北側 岸線 聯動 開發
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=265946


ZKIZ Archives @ 2019