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新店最後一塊大重劃區吸引政商名流卡位趙藤雄高價買地 掀新店十四張獵地潮

2011-11-07  TWM




新店溪畔的十四張重劃區,原本只 是偏僻的農田,因捷運環狀線在此規畫車站,並展開低密度開發,土地市場已掀起一波獵地熱潮,吸引不少財團、政治人物提前卡位。

撰 文‧梁任瑋

房地產景氣反轉向下,上市櫃建商近期紛紛停止購地,準備保留銀彈過冬, 表面看似平靜無波的土地市場,枱面下交易卻暗潮洶湧。九月底,新北市新店區十四張重劃區成交一筆近三千八百坪的農地,以每坪行情價三十五萬元計算,總金額 逾十三億元,根據本刊調查,買主正是遠雄集團董事長趙藤雄。

趙藤雄是向當地最老地主之一,劉氏家族祭祀公業劉毅齋買地,他悄悄大手筆在新店 獵地動作,宣告新店十四張房市搶地大戰開打。

根據了解,除趙藤雄,據傳宏達電董事長王雪紅、國內幾家壽險公司也以人頭插旗,其餘地主都是政 壇「新店幫」,包括立委羅淑蕾、劉盛良、張慶忠、新店區長王美月,以及新北市議會副議長陳鴻源的父親陳明雄。建設公司包括三重幫旗下的寶路開發、宏泰興建 設,以及新店在地的江陵、啟昇與合環建設,幾乎新店喊得出來的大人物皆全員到齊。

王雪紅計畫買千坪純投資

其 中,台灣女首富王雪紅與新店有很深厚地緣關係,位於新店裕隆城旁的宏達電企業總部明年完工,去年底她不僅買下技嘉科技廠辦大樓;另一方面,市場也傳出她默 默布局十四張重劃區農地三年多。目前只買五百餘坪,計畫買到一千坪左右,但她並不打算在此推案蓋房子,主要是純投資,價錢只要能賺一、兩倍就賣。相較之 下,獵地成績最亮眼的應當屬於趙藤雄,光是個人就擁有三千八百餘坪,與在地的江陵建設董事長林美東不相上下。

實際沿著新店中央八街往民生路 一路走,彷彿跌入時光隧道,狹窄的產業道路兩旁,景色盡是一望無際的菜園與百年古厝,與人車擁擠的新店市區相比,農田環繞又臨溪,宛如世外桃源,很難想像 這裡竟會成為大戶搶進卡位的戰場。

「新店超過二十公頃的重劃區只剩十四張重劃區,面積大約三十一.四公頃(約九.五萬坪),很多財團看好未 來發展,幾年前就進場卡位。」新店區中央里里長王志翔說。

根據政府規畫,十四張重劃區未來除了有捷運,還有低密度住宅、三座公園與一所國 中。十四張農地緊鄰「新店的民生社區」中央新村,以及小碧潭捷運共構住宅「美河市」,優質的生活環境與交通便利性,讓附近每坪房價撐在五十萬元,加上今年 九月底捷運環狀線十四張站動工,建商看好十四張重劃區未來增值性,該區土地交易又開始熱絡加溫。

十四張農地內靠著一條不到六米寬的民生路貫 穿,買家想要看地,車子開不進去,只能停在路邊走田埂,「農地雖然沒有門牌,很多投資客看不懂,但內行的都跟著大戶買,例如遠雄這類型的公司。」帶著記者 到現場實際看地的土地仲介透露,十四張重劃的確存在不確定因素。

因此,精明的大戶都是沿著較接近環河路與民生路八十六巷土地公廟附近,近十 四張捷運站出口插旗,一年來,土地交易非常頻繁。

早期十四張地價每坪只要個位數,隨著市地重劃議題發酵,價錢也愈炒愈凶,目前每坪最新成交 價是三十五萬元,跟新店其他地區的地價相比,價格相對還在低檔,大家都看好未來獲利空間會是新店最高的。

河景與捷運加持 每坪上看百萬徐姓投資客說,目前十四張農地的地主惜售心態明顯,土地開價每坪五十萬元,但因為未來分配回來的土地只有四五%至五五%,實際換算每坪地價高 達一百一十幾萬元,但買來不能馬上開發,不確定因素很多,不如去買安坑的建地,一坪只要六、七十萬元,十四張農地除非很便宜,一般投資客不會隨便去碰。

新 店區中央里里長王志翔說,雖然捷運十四張站已經動工,但周邊的農地何時重劃分配,政府沒有時間表,最主要卡在沒有錢徵收土地,早年進場的投資客,至今依舊 在等新北市政府重劃而暫時套牢,幾年前,甚至有民間業者打算結合地主申請十四張自辦重劃區,目前辦公室還設在中央新村內,但也遲遲無具體進度。

「不 過最近聽說又有不少口袋很深的財團進到十四張重劃區卡位,應該是有六、七成把握吧,不然怎麼敢砸錢下去買?」永慶房屋中央店店長楊文杰表示,緊鄰十四張重 劃區的小碧潭區域,住宅類型豐富,有中央新村的精緻公寓,還有「湯泉」集合式住宅,以及興建中的「美河市」,由於一屋難求,喜歡這個環境的買方,常要耐心 等待。

小碧潭周邊房價八、九年前一坪只有十幾萬元,目前老公寓最少要三十萬元才買得到。至於四年前開始預售的美河市,房價一路從三十五萬元 起漲,二○○八年景氣最好時,每坪最高喊到一坪六十萬元,站上新店最高價,雖然歷經金融海嘯曾經下滑到四十萬元,但目前面河景的單價至少要四十六萬元至五 十萬元,不少買家都是台北市來的企業主。

王志翔說,小碧潭捷運站通車後,這幾年來中央新村周邊住戶從原本六四四戶,成長至二千五百戶,未來 美河市兩千戶住宅完工,至少會新增一萬名以上的新住戶,商機非常可觀,因此大家都在期待美河市小型購物中心開幕,生活機能又更加完善。

房仲 業者相信,一旦十四張重劃區陸續開發完成,有河景與捷運加持,未來當地房價每坪很有機會上看一百萬元,這或許是吸引大批財團與政治人物搶進的原因。


新店 最後 一塊 大重 重劃 劃區 吸引 政商 名流 卡位 高價 買地 十四 四張 張獵 地潮
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新戰區》十二期重劃區 成飯店夯聚落 建商、老飯店、文創搶進 一個月就新開一家商旅

2015-07-20 TWM


撰文•梁任瑋

重劃區裡蓋最多的竟不是住宅大樓,而是一幢幢各具特色的商務旅館,連知名文創品牌也搶進,這裡,就是距離逢甲夜市僅五分鐘車程的十二期重劃區,也是目前台中最夯的飯店新聚落。

沿著福星路往北走,過了福星北路與西安街口,就是台中市三年前才啟用的十二期重劃區,「很難想像不久前,這一帶還是荒煙蔓草,如今已出現十餘家新旅館,明 年底前還有十家要開幕。」星享道酒店董事長劉敏瑛隨手一指周邊的四塊停車場空地,說明逢甲商圈每年千萬人次的觀光大餅,旅館業者無人敢缺席。

激戰》文創品牌效應,房價拉抬至三千元近期最受關注的觀察指標,就是知名的花園農場薰衣草森林旗下的「緩慢文旅」新品牌,也將進駐十二期文華路與漢翔路口興建文創旅館,由於知名度高,預期帶動區域商旅房價提升至一晚三千元以上。

劉敏瑛是逢甲商圈最大商旅品牌老闆,七年前與在地建商久樘建設共同投資文華道會館,目前在商圈擁有兩個據點,房間數近二百間。二○○八年開幕的文華道,可說是帶動逢甲夜市商旅轉型的分水嶺。

這家隱身在文華路小巷內的商旅,沒有臨大馬路邊的優勢,憑藉獨特的藝術旅店風格,開幕初期靠中科人支撐五成客源,打破商務客不住夜市的魔咒。

新招》發小吃消費券,闢泡腳池、交誼廳劉敏瑛觀察,逢甲夜市是超級吸客機,飯店與其守株待兔,不如主動出擊,於是她請同事找出排隊名店,推出專案,住宿就送免費「小吃消費券」,意外刺激文華道住房率提升,也吸引近五十家店家配合。

「文華道房客用小吃券的比率很高,雖然我們生意本來就不錯,但站在推廣商圈的立場,這些房客都是潛在客源。」參與專案的牛B糖葫蘆老闆吳浚銘說。

據了解,文華道每年光支付給小吃攤的消費券金額就高達一二○萬元,這招也替文華道成功開拓國旅客源市場,分散營運風險。此外,文華道還有創新的服務設施,如泡腳池、交誼廳,吸引住客回流,顛覆傳統旅館業者的經營模式。

文華道在競爭激烈的逢甲商旅市場找到自己的藍海,開幕至今始終維持七成以上的住房率,穩健的表現讓劉敏瑛決定擴大投資,於一二年重金押注台中市政府在十二期重劃區招標的停車場BOT(民間興建營運後轉移)案,興建台中市第一棟公有立體停車場兼飯店商場的複合式大樓。

「同業不看好啊,一方面先前有兩位投標者棄標,二方面大家都等著看我們如何把停車場變旅館?」回想如今已開發為「星享道」商旅餐飲大樓的過程,她的口氣聽 得出艱辛,「星享道有三家餐廳,看似與夜市美食硬碰硬,其實是引導客人先來用餐,逛夜市反而成為餐後消化晚餐的休閒活動,意外增加許多聚餐團體目的型消 費。」由於需求龐大,十二期重劃區出現一個特殊現象,有投資客大手筆直接買地蓋商旅,十二期首棟純商旅飯店KUN Hotel,就是一例。

興達國際資產執行長張耀仁,原本在逢甲夜市開店做生意,經常遇到港澳星馬的背包客詢問哪裡可以投宿,於是與幾位股東興起投資念頭,租給曾任碧根建設、黎客與拓程商旅,在地的飯店管理經驗長達二十年的陳坤全經營KUN Hotel,鎖定一晚二千五百元的住宿市場,開幕一年半以來,始終維持九成住房率。

亮麗的住房率,與KUN的基地是一個大路沖有關,「這塊地當初許多建商連看都不看,但我與股東認為,旅館就是要醒目,路沖不管在哪個角度都顯眼,決定大膽買地。」張耀仁說。

果然一開幕時,拜特殊所在位置之賜,加上醒目招牌,吸引不少臨時找旅館的觀光客拉著行李箱上門,打開知名度,今年底KUN將興建二館,擴大規模。

突圍》把路沖變地標,招來過路客KUN的開發過程還有一段插曲,基地旁有一塊五十一坪的土地,三年前,興達國際資產一度出價三千萬元打算納入開發,但廖姓 地主沒有意願,興達國際只好自行開工興建飯店。沒想到等KUN 正式營運後,近日廖姓地主開價四千五百萬元,主動委託房仲找買家,換算下來每坪開價九十萬元,調漲高達五成,成為「逢甲商圈最貴菜園」。

陳坤全說,逢甲旅館市場一直不難經營,在舊逢甲商圈的幾家旅館,過去從來不用拉業務,因為光是過路客就接不完,但現在有大量日租套房業者分食市場,加上十 二期重劃後,又開了不少新商旅,進入百家爭鳴時代,預計明年底將達到高峰,「至少有二十幾家新飯店搶市。」他坦言,以這種平均一個月新開一間的速度,未來 得各憑本事經營。

事實上,大逢甲商圈周邊也有台中老飯店跨區卡位,例如新開幕的「逢甲商旅」,就是由台中老牌飯店帝寶飯店出手,承租中古商辦大樓再進行拉皮改裝,由於裝潢設備提升,跳脫過往老牌飯店面臨的惡性殺價競爭,操盤表現不錯,吸引同業紛紛跟著加入戰局。

「觀光業一定要有旅館才會延長生命週期,消費者去的次數自然就多了。」劉敏瑛認為,會住逢甲夜市的客人特別會精打細算,如何創造超值感、營造出差異化,才是在十二期新逢甲飯店市場勝出的關鍵。

光這兩年 就冒出九家新商旅

商旅名稱 特色 房間數

逢甲商旅 台中帝寶飯店跨區投資 114 星享道(圖) 逢甲商圈最大連鎖商旅品牌 86 7 hotel 昭盛旅店集團與台中第七信用合作社二代投資 80 葉綠宿旅館 距離逢甲夜市近 65 默砌旅店 鉌豐建設售後租回建案 54 KUN Hotel 12期第一家首棟純商旅 53 璞樹文旅 文創設計旅店 41 時光對白旅棧 12期最迷你旅店 22

LUMI

Design Hotel 台中鼎繹建設投資,強調LED外觀 未定

整理:梁任瑋

一晚一千元吸背包客 日租套房正夯逢甲夜市的觀光大餅,不僅旅館業搶食,更促成「日租套房」商機大爆發。30歲的上班族吳子怡(化名),四年前嗅到這股錢味,找來朋友一起投資,陸續買下八間小套房,當起日租套房包租婆。

這類日租套房租金報酬率多誘人?以一間含衛浴的七坪套房,租給學生的月收入約6000元,若改租給遊客,每天房宿收入1000元,以保守的六成住房率來計 算,一個月收入可達1.8萬元,足足多了二倍,八間套房一年下來,租金收益達170萬元以上,而且,逢甲商圈全年都「很旺」,吳子怡說,「平日約有六成住 房率,假日一定滿。」當初,吳子怡和友人從各拿出七萬元開始,每間套房依房齡不同,另需投入20萬元到40萬元不等的改裝、設備費用,就這麼開始經營日租 套房。

靠著港澳星馬的遊客支撐了套房出租率,吳子怡承認「獲利很快」,且因貸足額,自備款不用太多,貸款利息又低,差不多兩年就能回收成本。不僅如此,四年前總 價約50萬元就買到的套房,如今悄悄漲到80萬到100萬元,吳子怡可說是既賺房租又賺資產增值,也難怪,儘管日租套房的合法性有待商榷,在逢甲商圈卻越 來越夯哪。 (許秀惠)


戰區 二期 重劃 劃區 飯店 聚落 建商 、老 、文 文創 創搶 搶進 一個 月就 新開 一家 商旅
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