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轉帖:銀行資金保衛戰是刺破房地產泡沫的大針頭

http://blog.sina.com.cn/s/blog_7b56dde0010172hy.html

此文轉自天涯,作者有點囉嗦,我不完全同意作者的結論和其推理過程,

根據宏觀形勢來判斷個股好壞,本身就是不靠譜的邏輯,

但他文章裡提到的現象很有意思,值得一讀。

 

一旦中國銀行根據《巴塞爾協議》將槓桿縮小到10倍,那麼中國銀行

的ROE就會受壓,想保持目前的15%很困難,要麼加快資產周轉,要麼提高純利率,

這兩項目前看起來都挺難的,最難受的還是其資產質量有可能崩盤!

你無法通過分析會計科目來分析銀行的資產質量,你真的能撥拉清楚每筆貸款的

質量?我估計史玉柱也沒這能耐,對外行甚至是民生以外的銀行家來講,

問題無解!

 

問題是,假如你無法分析它貸款質量確實很好,在沒有確鑿證據的情況下,你又如何

證明它壞呢?並且壞到多少才崩盤呢?

 

 

 

 

 

銀行資金保衛戰是刺破房地產泡沫的大針頭

  知名教授陳志武將房地產泡沫和基建泡沫稱為「泡沫雙雄」。當「泡沫雙雄」變成「泡沫雙熊」的時候,為了顧全大局,必須刺破泡沫。刺破房地產泡沫的針頭 來自哪裡?是掌管印鈔機和外匯的央行和大放貸的商業銀行。這是大多數人始料未及的。道理很簡單,解鈴還須繫鈴人。本章主要說的是第二個針頭。
  知名開發商任志強有一句名言:「要死也是銀行先死」。他的意思是,銀行在炒房中陷得太深,一旦房地產泡沫破裂,銀行會大禍臨頭。在房市,官商勾結、銀企合污是公開的秘密,情人對男友當然知根知底、洞若觀火。銀行即使沒有「被自查」,也是「啞巴吃餃子 - 心中有數」,也知道自己的許多資金是「肉包子打狗 – 有去無回」。
  政俯不是「睜眼瞎」,不會讓「嫡子」等死先死,於是房地產調控開始了,主要目的要保護央行的外匯和銀行的貸款,讓「烏龜」先跑。因為多數炒房客有慣性思維,是麻痺大意、貪睡成性的兔子,所以可能會先死。
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  第1節 《巴塞爾協議》的要求越來越高,「央行印鈔雞」和「銀行貸款雞」難以繼續為所欲為
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  一、交警叔叔的故事
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  中國要融入市場經濟大家庭,就要在門衛那裡簽下許多的協議,比如《入世協定》、《巴塞爾協議》等等。進門後,就要服從交警的管理。如果你有幾美分,就要在交警叔叔那裡儲蓄一美分。你有押金,人家才便於管理。給人好處,自己才能方便。
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  1949年到1973年前後,歐美國家對「社會主義中國」經濟封鎖。我們從老祖宗那裡遺傳了夜郎自大、我行我素的基因,習慣於閉關鎖國,迷戀於計劃管 理。在這種情況下,中國需要流通的貨幣極少。原來的土地是無價計劃調配的,原料許多物資是憑票供應,原來沒有房市股市,原來極少出口,原來的縣長月收入在 100元以下。改革開放,貨幣就需要與國際接軌。所以【改革開放補印鈔票】是必然的。
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  大約到2005年前後,貨幣與國際接軌的任務就完成了。但是,印鈔雞已經習慣於「加班加點」的工作節奏,所以近幾年超印鈔票太多了,到2013年3月,M2將達到可怕的100萬億元。
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  2009年以來,美國對華匯率戰升級,交警叔叔主要是衝著中國印鈔機來的,已經以多種形式提醒,幾次揚言給以嚴厲的經濟懲罰。
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  商販尊重城管是生存的前提。司機得罪交警叔叔是不明智的。今後,如果中國仍然我行我素地大印鈔,除非中國不怕美國以「匯率操縱國」的罪名徵收百分 27.5的懲罰性關稅,除非中國不怕航空母艦開到黃海、南海來「散步」,除非中國不怕「C型」包圍圈的缺口越來越小,除非中國不怕石油進口通道被截斷。
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  二、《巴塞爾協議》越來越高的要求將使得「央行印鈔雞」和「銀行貸款雞」難以繼續鶯歌燕舞
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  1、《巴塞爾協議》的規定
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  《巴塞爾協議》規定,全球各商業銀行2015年內必須逐步將一級資本充足率的下限從現行要求的4%上調至6%。另外,巴塞爾協議維持目前資本充足率8%不變,但是對資本充足率加資本緩衝要求在2019年以前從現在的8%逐步升至10.5%。
  資本充足率,是指資本總額與加權風險資產總額的比例。資本充足率反映商業銀行在存款人和債權人的資產遭到損失之後,該銀行能以自有資本承擔損失的程度。
  通俗的理解是,《巴塞爾協議》要求銀行的自有資金率必須逐步提高,目的在於抑制風險資產的過度膨脹。
  《巴塞爾協議》的規定和實際執行裡,涉及到許多的專業性知識,我們需要的只是通俗性的差不多的理解。我們可以這樣理解,因為《巴塞爾協議》的要求越來越高,所以今後銀行必須確保自有資金率不低於目前的6%。
  2011年,我國「金融系統總資產113萬億,總負債106萬億」。106萬億 / 113萬億 = 資產負債率為93.81%,即自有資金率為6%。
  查閱2011年度報表的資產負債率,工商銀行是93.81%,建設銀行是93.35%,中國銀行是93.61,農業銀行是94.43%,招商銀行是94.09%,民生銀行是93.98%。說明,2011年銀行的平均資產負債率為94%,平均自有資金率為6%。

  2、有人說:「銀行自有資金率達不到要求的時候,大印鈔票就可以補足了。」非也。
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  2011年,銀行的平均自有資金率只有6%。銀行的資金來源,主要是儲蓄和印鈔機,這都屬於負債,所以銀行的負債率很高,自有資金率很低。在《巴塞爾 協議》的壓力越來越大的情況下,央行、銀行就必須想方設法保證銀行自有資金率不低於6。如果來自印鈔機的鈔票越來越多,必然導致負債率越來越高,必然導致 資金自有率越來越低,所以印鈔機將越來越難以為所欲為,銀行準備金率也不得不保持較高的比例,進而導致銀行的放貸資金將長期緊張。
  未來幾年,可能是股熊市、房熊市。怎麼辦?大家首先想的是大印鈔票救市。宏觀經濟管理那麼簡單的話,為何全球經濟危機、金融危機層出不窮?
  房地產泡沫破裂,必然導致經濟危機、金融危機,各行各業都需要印鈔機來救市,印鈔雞必然顧此失彼,捉襟見肘。四面八方在報火警,消防車不可能只救你銀行一家。
  各行各業的壞賬呆賬使得銀行自有資金率向0靠攏,但是,印鈔機印出來的錢不是銀行的自有資金,大量借給銀行使得銀行自有資金率更低。在巴塞爾協議和美 國控制的三大評級機構的壓力下,銀行無法大量接受印鈔機的援助,所以不但難以發放新貸款,還要追回老貸款。說明不是炒家想像的「發貸基本靠印,發完可以再 印」那麼簡單,說明地球村裡有財務總監,不是你中國的印鈔機想怎麼印就怎麼印的。
  近十年,中國的經濟發展每年是9%左右,貨幣增發平均18.5%。即使按照國家的五年計劃下調到7%,貨幣增發也可能達到平均15%。在印鈔機加班加 點的同時,銀行每年增加10萬億的貨幣資產,就要增多自有資金0.6萬億元,以達到巴塞爾協議的要求。這導致銀行上市公司在披露2011年中報的同時報出 再融資方案,其中有工行、中行、建行、中信、華夏、南京6家銀行股權融資方案報批。

  3、《巴塞爾協議》的強大約束力
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  在世界經濟格局中, 誰有話語權誰就掌握了「制定和監管規章制度」的大權。美國控制著三大評級機構, 借助巴塞爾協議,掌握了對他國金融市場的生殺予奪的大權。你必須讓三大評級機構評級你的信用等級,結果就是他國的許多金融信息必須向美國公開,你有多少壞賬呆賬可以對他隱瞞,但他們比你更加老道,有火眼金睛,是瞭如指掌的。
  他們是有錯必糾,無孔不入的。2010年以來,我們看到,在歐元危機中,歐洲的很多金融機構被下調評級,金融市場價格大跌,社會動盪不安。
  如果中國的銀行長時間地嚴重地偏離百分比要求的話,三大評級機構可以借助巴塞爾協議下調評級,那麼世界上的美元銀行和英鎊銀行就會對你冷眼以待,以腳投票,因為你是長期地嚴重地違反交規的司機,年審後已經喪失駕照,憑什麼要我坐你的車?
  如果三大評級機構宣判你違規和不及格,外商投資環境就是不合規,於是,索羅斯們就要來做空中國,熱錢就要出走,有的外商就要部分撤資,富人缺乏資金安 全感就要移民,結果就是外匯被洗劫。所以,《巴塞爾協議》和三大評級機構就像孫悟空頭上的緊箍圈,將使得中國央行、銀行難以繼續為所欲為。
  銀行控股權的風險。如果繼續大印鈔票大放貸,將導致房價再次上漲。物極必反。一旦房熊市到來,銀行壞賬更多,將導致銀行經營利潤率趨向負數,即市盈率 達到幾百倍,甚至是虧損股。銀行經營利潤率趨向負數的結果是,銀行自有資金率趨向0,你就嚴重違反了《巴塞爾協議》,評級就當頭一棒,於是銀行股的股價會 大跌。那麼,銀行股在股市的融資功能(增發股票)就會喪失。也就是說,銀行自有資金的主要來源將斷流半斷流。以前銀行重組,有外匯資金注入,一旦外匯被洗 劫,這個來源也困難了。
  必須達標,就像學生必須補考及格一樣,怎麼辦?對私人對外資引進新投資者。那麼政俯對銀行的控股權就岌岌可危了。
  如果外資大量介入中國的商業銀行,那時炒房客還能夠大量騙取按揭嗎?缺乏按揭款支持,你的親朋好友裡有幾個是有效自住剛需?不要跟我說你的四周有很多大款,那時他們多數已經被房子套牢,要做的事情是趕快止損賣出。

  4、缺錢,通貨緊縮嚴重,通貨卻不能膨脹,怎麼辦?
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  提高準備金率,促使銀行資本充足率達到巴塞爾協議的最低要求。這使得銀行缺乏放貸的能力,買房者難以得到按揭支持。
  發行高利率的國債和理財產品,提高基準利率,以留住原有的國內外熱錢和儲蓄存款,以吸引新的國內外熱錢和儲蓄存款。這使得通貨膨脹預期降低,使得炒房的資金成本增大。
  銀行有難,就要對地方政俯催債停貸。債台高築的地方財政飢腸轆轆,連倌員的工資獎金都難以發放,就會飢不擇食,就會支持普遍開徵房產稅。房產稅是炒房客的噩耗。

  總之,在國際監管下,銀行難以長期源源不斷地對開發商、炒房客提供資金支持,那麼,嚴重貧血的房市如何馬拉松呢?
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  第2節 銀行資金成了唐僧肉,不得不長期限購限貸
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  一、銀行是房地產賭局的主要策劃者之一,是房地產泡沫的主要肇事者之一。
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  2003年以前,老百姓還是5000年來形成的「無債一身輕」的老思想,沒有借貸的習慣,所以在二線城市裡,100平米的房價難以超過30萬元。
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  地方政府以拍賣土地的形式抬高地價,一次性收取70年的高額的土地使用稅,而銀行對開發商的買地給以貸款支持。央行壓低存貸款利率,形成負利率;地方政府支持炒房,於是形成了買房越來越合算而錢存銀行越來越吃虧的態勢。
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  有人編了一個美國老太在年輕時貸款買房的故事,媒體、專家學者借此大造「超前消費」、「借債賺錢」的輿論,銀行乘機擴展住房按揭業務。買房可以按揭七 八成,還款期可以20年30年,而且按揭利率可以優惠,使得一些人的購房能力從30萬元增大到100萬元。印鈔廠接到來自銀行的70萬元的紙幣訂單,乘機 把今後20年才印的70萬元提前印出來了。開發商、炒房囤房者借助三四倍槓桿的力量,極力誇大通貨膨脹的可怕性和城市化的剛需量,利用大眾追漲的心理,使 得房價呈現30萬元......60萬元......80萬元......100萬元......150萬元……的不斷上漲的態勢。
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  住房本是象自來水、大米、綠豆、蔬菜一樣的民生產品,卻被設計為金融產品,當作高槓桿的期貨來炒作,變成超級賭博工具。很明顯,銀行是房地產賭局的主要策劃者之一,是房地產泡沫的主要肇事者之一。
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  二、一手房的炒房客從銀行不斷套取按揭款,銀行資金淪落為人皆可吃的唐僧肉,於是不得不長期限購限貸
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  1、2003年,每年有許多積攢的大款爺陳大哥開始炒房,房價為每平米0.3萬元×100平米的一手房 = 總價30萬元×按揭80% = 從銀行套取24萬元。
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  2、2006年,二手房的房價為每平米0.6萬元×100平米 = 陳大哥賣出得款60萬元 - 按揭餘額22萬元 = 歸還按揭後現金有38萬元。用這38萬元去買入一手房,每平米0.8萬元×159平米= 總房價為127萬元×按揭70% = 從銀行套取89萬元。
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  3、2010年,二手房的房價為每平米1.5萬元×159平米 = 陳大哥賣出得款238萬元 - 按揭餘額65萬元 = 歸還按揭後現金有173萬元。用這173萬元去買入一手房,每平米2萬元×289平米 = 總房價為578萬元×按揭70% = 陳大哥從銀行套取405萬元。
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  4、以上是已經發生的真實的狀況。假設調控是空調,房價到2014年仍然是上漲,那麼:2014年,二手房的房價為每平米2.5萬元×289平米 = 陳大哥賣出得款722萬元 - 按揭餘額344萬元 = 歸還按揭後現金有378萬元。用這378萬元去買入一手房,每平米3萬元×420平米 = 總房價為1260萬元×按揭70% = 大款爺陳大哥將要從銀行套取882萬元。
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  很明顯,炒房客陳大哥從銀行套取的按揭款就像滾雪球一樣不斷增大,呈現24萬元……89萬元……405萬元……882萬元……的倍增的態勢。也就是 說,如果房價不停上漲,炒房客陳大哥就可以利用這種模式從銀行套取越來越多的按揭款,882萬元的後面是1900萬元,1900萬元的後面是4000萬 元。
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  查閱2011年度報表的資產負債率,工商銀行是93.81%,建設銀行是93.35%,中國銀行是93.61,農業銀行是94.43%,招商銀行是94.09%,民生銀行是93.98%。說明,2011年銀行的平均資產負債率為94%,平均資金自有率為6%。

  炒房不停止的後果。2014年市價3萬元的一手房,通過房價收入比、售租比、回本時間等公式的計算,實際價值低於1萬元。如果房地產泡沫破裂,每平米1萬元×420平米 = 銀行只能收回420萬元。銀行放出882萬元的按揭 - 只能收回420萬元 = 僅僅這一個炒房客就使得銀行壞賬達到462萬元。462萬元 / 882萬元 = 銀行虧損率為52.4%。2011年銀行的平均自有資金率只有6%,所以不斷支持炒房的結果是銀行資不抵債,即破產半倒閉。
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  很明顯,炒房的前提條件是「用少量的資金就可以不斷從銀行套取三四倍的按揭款」。久而久之,銀行就會半倒閉,於是,政俯不得不限購限貸。因為銀行的壞 賬率已經相當於一鍋已經燒到98度的水,一旦放開限購限貸,很快就會沸騰,即氣球很快就會爆裂,所以限購限貸將是長期的,不敢放開。也就是說,炒房的前提 條件已經永遠喪失了,炒房客的好日子已經永遠過去了。
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  三、老闆介入炒房所套取的銀行資金量更是觸目驚心,銀行資金淪落為廉價的唐僧肉,於是不得不長期限購限貸
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  2012年7月9日,中財網的文章《鋼貿資金困局誰之過:貸款或用來炒房炒期貨》講到,部分鋼貿企業以鋼材市場為融資平台,通過虛假注資擔保公司,以 抵押質押、重複抵押、互保聯保的方式,大量套(騙)取銀行貸款。同時,企業在騙取銀行貸款後,又變身投資公司,將所得資金投向房地產、股票、期貨,甚至高 利貸等高風險行業。
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  2012年7月4日,羊城晚報的文章《溫州「走路老闆」 炒房從數億身家到欠債3億》:老闆潘曉勇說:「目前還有27套房子抵押,欠銀行貸款2.2億元。民間借貸還欠5000萬元。去年的時候,欠民間借貸1.1億元。後來,我名下的很多資產,包括大樓都抵債抵掉了。算下來,目前還有將近3億元左右的欠款。」
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  四、開發商搞官商勾結對銀行資金山吃海喝,銀行資金淪落為敞開供應的唐僧肉,於是不得不長期限購限貸
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  假按揭的問題很大。有的開發商的操作模式是,房子建成後先賣給自己,利用員工、親友或買來的假身份證辦理假按揭,大量套取銀行資金。媒體報導的一個案 例:「2009年9月,謝根榮利用虛假證明文件,與中國建設銀行的7家北京支行簽訂了566份虛假《個人住房貸款借款合同》,共騙取貸款6.7億。……面 對巨額貸款無法償還的現實,北京建設銀行經濟技術開發區支行行長顏林壯、副行長趙峰參與幫助謝根榮製造虛假報表,並出具共計4.56億元的承兌匯票。」
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  上海蓮花倒塌樓的開發商,蓋幾十億元的住房,註冊資金只有800萬元,賬上的資金只有6000萬元。空手套白狼的開發商不少。遇到房熊市大跌,獲得大 量房地產開發貸款和按揭款的一些開發商,或資金鏈斷裂或「假破產」,銀行的資金將出現大量死賬呆賬,將收穫大量抵押地、抵押房和爛尾樓。
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  五、限購限貸會多久?
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  絞盡腦汁,你算計我,我算計你。全民炒房,大家掙錢,人皆富翁。一覺醒來,回頭一看,原來都在投機鑽營、損公肥私,原來都在掙銀行的錢。賺到的進入 「兒孫」的口袋,虧空的「阿公」報銷,原來政俯在做虧本生意。已經賺到的1元已經全部花掉,但2元的錢窟窿可能十年還補不上,銀行的窮日子不是短期的。即 使銀行又是富翁,因為一朝被蛇咬,所以今後十年對房地產的放貸也會如履薄冰,小心翼翼了。
  限購將要「敞開大門」。政俯如何才能穩賺不賠?普遍開徵房產稅。有了房產稅以後,不但不需要限購,反而要鼓勵購買,因為可以多收稅。更重要的原因是, 銀行在房熊市裡收到大量的抵債房、斷供房,對兵敗如山倒的炒房囤房者是沒有指望了,唯一的「貴人」就是自住購房者了。當貴賓大駕光臨的時候,銀行的公僕將 給以「低首付」、「高按揭」、「低利率」的回報。
  近幾年大量建造公租房。今後,銀行的抵債房、斷供房,有的可能轉為公租房。那麼,「房產稅+公租房」的「住房財政」就可以逐步替代「土地財政」了。公 租房的租價低,當地方政俯成為「包租公」的時候,租房市場就被地方政俯壟斷了。私人出租房的租金淨收益率可能從目前的2%降低到1%,如果待租率50%, 就剩下0.5%,正好交0.5%的房產稅。那麼,在房價不上漲的情況下,現在用於出租的非自住房還有保留的必要嗎?
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  第3節 房價越高風險越大,政俯和銀行不敢繼續玩下去了

  根據央行公佈的數據,截至2012年6月底,房地產貸款餘額11.32萬億元。房地產貸款包括房地產開發貸款和個人購房貸款。其中,地產開發貸款餘額3.7237萬億元,個人購房貸款餘額7.49萬億元。
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  在房牛市,銀行的高槓桿,使得銀行獲得了「高槓桿蜜糖」,炒房囤房者獲得「高倍放大的暴利」。在中位,買入100萬元的房子,首付款才30萬元,加上其他的10萬元,三年的成本才40萬元。房價三年上漲100%就有200萬元,盈利就有160萬元,4倍。
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  一旦進入房熊市,銀行和炒房囤房者都會面臨「高倍放大的虧錢」。2014年,炒房囤房者李四是二手房501室的接棒者,買入總價170萬元,其中首付款77萬元。假設房價跌掉78萬元,李四就淪為負翁,房子可能被銀行收走。
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  很明顯,隨著房價的不斷上漲,後來才炒房的人,盈利率越來越小,而虧損率越來越大,於是,陳大哥手裡的「高槓桿蜜糖」,到李四手裡就變成「高槓桿毒藥」。於是,最終,炒房客沒有後來者,誰不跑誰就要拿著最後一棒。 .
  在房價處於低位的時候,按揭的安全性很高。100平米的一手房的總房價30萬元 × 80% = 銀行出錢24萬元。幾年後這套房子的總市值上漲到120萬元,即使下跌80%,120萬元×20% = 總市值還有24萬元,銀行仍然安然無恙。但是,到了高低,按揭的風險就很高了。2012年,同樣是100平米的一手房,總房價高達200萬元 × 70% = 銀行出錢140萬元。只要下跌30.1%,200萬元× 69.9% = 總市值就低於140萬元,銀行就虧錢了。
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  要使得氣球越來越大,當然需要越來越多地將氣體吹進去。要使得房價越漲越高,當然需要越來越多的資金流進去。在低位,一套新房的總市值才20萬元,所 以一個城市的房價上漲,只要借助100億元的按揭就可以將房價推高。到了高位,一套新房的總市值就200萬元,1000億元的按揭才能將房價推高。說明一 個城市的房價要不斷上漲,前提是,銀行按揭的發放量必須呈現100億元……300億元……600億元……1000億元……的越來越多的態勢。
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  實際情況是,隨著房價上漲,銀行按揭的抗風險能力呈現80%……70%……60%……50%……40%……30%的不斷降低的態勢。換句話說,銀行發 放按揭的風險呈現20%……30%……40%……50%……60%……70%的不斷增大的態勢,膽子必然越來越小,按揭的發放量必然呈現1000億 元……900億元……800億元……的越來越少的態勢。按揭的門越關越小的結果是流入房市的資金越來越少,所以房價必然下跌。
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  世界股神巴菲特說中國的房市「賭得很大」。股市基本上沒有資金槓桿,虧損率是70%,明顯是一個賭場。商品期市是高槓桿賭博,虧損率是80%。銀行的 放貸經營是高槓桿,炒房囤房者獲得的按揭是高槓桿,所以房市變成了類似於商品期市那樣的高槓桿賭博,最終的虧損率,將大到目前說出來都沒有人會相信的程 度。
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  高槓桿賭博的最大特點是,雖然前面99次贏錢,仍然會因為1次失敗而輸得一乾二淨。不要以為「大款爺陳大哥」他入市早、成本低就穩賺不賠。假設買入後幾個月就下跌30% × 總房價578萬元 = 陳大哥就將本金和以前賺的合計為173萬元全部輸光了。再下跌就是負資產了,可以持有吃跌,卻不能賣出而止損,因為房子的全部價值都是銀行的。
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  影子銀行(信託渠道,地下錢莊,擔保公司等)和民間高利貸成為房地產開發商尋求資金的主要來源之一。一些銀行資金流入其中。銀行推銷的所謂理財產品, 有的流入房地產,有的購買地方債,也是一個隱患。地方政俯十幾萬億元的債務,企業的大量貸款,大部分是用土地房屋作抵押。雖然在評估時留有安全空間,但 是,根據他國和90年代海南的教訓,在房地產泡沫破裂的時候仍然會有大損失,而且銀行的活錢將變成長時間等待處理的不動產,土地和房子一動不動地躺著,所 以銀行放貸能力必然大為削弱。
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  經濟危機必然出現倒閉潮,在聯保貸款的情況下,企業老闆的資金鏈會像傳染病那樣紛紛斷裂。2012年7月媒體報導,杭州600間民營企業,其中包括不 少行業龍頭企業、知名企業、以及擁有"中國民企500強企業"等名銜的民企,近日聯名上書浙江省政府尋求緊急協助,希望當局協調銀行,暫緩向業者追債。
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  失業減薪者一多,斷供的不會少,銀行就會大損失。當房價大跌,必然導致開發商跑路潮,銀行會大損失。
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  2011年銀行平均自有資金率只有6%,虧6%後銀行就資不抵債了。在2000年前後,銀行曾經出現過百分30幾的壞賬呆賬率。當時,政府是採用大包 大攬的處理方法,由政府出資成立資產管理公司,將銀行的不良債權全部承接過去,進行股份制改造,然後上市圈錢。一旦房地產泡沫破裂,擁有大量土地房屋抵押 品的資產管理公司也將遇難。
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  國際上遇到房熊市,都引發經濟危機和金融危機,銀行都是倒閉一大片,例如1990年的日本,1998年的亞洲金融危機(泰國等),2006年的美國。 日本、美國的銀行以私有的為主,尚且紛紛倒閉,中國的銀行,是政俯的兒子,腐敗程度有目共睹。賺錢時獎金多多的,虧錢的時候有人兜底。銀行資金成為人人都 可以咬一口的唐僧肉,自住剛需名正言順地吃,炒房客貪婪地吃,老闆拐彎抹角地大吃大喝,開發商搞官商勾結山吃海喝,地方政府10幾萬億元今後找誰去?整個 房地產業就像一個巨大的龐氏騙局,騙局針對的主要對象是銀行。銀行既是騙子,也是傻子。
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  時時處處都能夠聽到有人在說「因為會……,會……,所以政府不會讓房價大跌。」如果認為政府比市場還有力量,那麼我們何必要將計劃經濟改變為市場經濟呢?如果認為政府比客觀規律還有力量,那麼幾千年總是在改朝換代呢?
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  房價不可能永遠上漲,所以這個龐氏騙局最終會演不下去。一旦房價大跌,必然引發經濟危機,導致金融危機,銀行也可能資不抵債。只不過老子奉行的是「穩定壓倒一切」,必然會開動印鈔機來挽救,所以表面上只是半倒閉。
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  任何事物都有個度,這個度是不以人的意志為轉移的,例如一部居民樓的電梯無法承載30個人,你今天不可能喝下5斤高度酒。當不斷上漲的房價使得銀行壞 賬率接近極限時,銀行就不得不臨陣脫逃。1991年日本的房價大跌,就是銀行斷臂求生,帶頭先跑。中國的印鈔廠和銀行面對自己點燃的炒房熊熊烈火,看到銀 行倒閉的風險越來越大,終於害怕了,終於睡不著了,於是「資金總閘」不得不越關越小,不得不「去槓桿」。
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  2012年8月1日,網友qusqhq說:「我是銀行搞信貸的,目前我行對商用房也限貸了,第三套以上不貸。」
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  很明顯,管理層已經不敢讓央行和銀行在房市繼續玩下去了,那麼房價如何上漲呢? 如果你認為調控落空,銀行沒有跑,還在大放按揭,那麼,就像一個嚴重高血壓患者仍然在大魚大肉一樣,銀行將死得更快,死得更難看,中國的經濟將是一地雞毛,地動山搖。

 

第4節 房地產調控在真抓實幹,烏龜跑得比兔子還要快
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  1、「銀行去槓桿」的主要方式是「限購」、「限貸」、提高「首付按揭比」。
  成也蕭何敗也蕭何。限購限貸之前:三教九流到五湖四海,隨便買,銀行提供充足的按揭款,有的人竟然有幾百套。限購限貸之後,二手房按揭難以獲得批准,炒房客想變現很難。公租房大量建造,自住需求減少,把二手房套得更死了。
  在房牛市後期,對炒房囤房者的「首付按揭比」呈現2:8......3:7......4:6......5:5......6:4......不斷提高的態勢。2011年的「限購」,對一些人提高到10:0。對三套房基本不予批准,對二套房一般也不予批准。
  多軍說:「炒房的很有錢,會付全款。」這只說對了一半,除了洗錢,許多人如果沒有槓桿,炒房就難以賺錢。過去,100萬元的房子,首付款才20萬元, 加上其他的10萬元,成本才30萬元。房價上漲100%就是200萬元,3年的盈利就有170萬元,5.7倍。如果2013年前後全款買入200萬元的房 子,在長期限貸+限購的情況下,上漲的概率很小,虧錢的概率很大。一旦下跌40%,就虧錢80萬元。一旦要賣出止損,「賣出通道」不順暢了,簡直是自投羅 網去找死。
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  2、為了控制房地產泡沫,提高按揭利率。
  按揭低利率加上貸款7折利率優惠→有力地推動了民眾貸款買房的熱情→相當於向印鈔機發出「印鈔訂單」→推動了通貨膨脹→導致房價不斷上漲→導致物價上漲→導致房地產調控→導致按揭利率提高。2011年的存款利率,五年以上的貸款利率是6.6% * 貸款7折利率優惠 = 4.62%。這低於五年期存款利率的5.5%,表明銀行按揭是虧本買賣,所以,銀行不得不提高房貸利率。2010年後接連遇到首付提高、按揭利率提高這二種情況,有效自住剛需大量減少。
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  3、銀行乘機兜售理財產品,比如有的銀行要求:50萬貸款,需要搭配15000元理財產品。 使買得起房子的人更少。
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  4、銀根緊縮,使得開發商、炒房囤房者,企業老闆不得不求助於高利貸。高利貸,30%的年息都難以取得,最高的達到180%,於是許多人不堪重負,資 金鏈越來越緊。指望調控會放鬆,但是,政府的背後站著審判官規律帝,站著虎視眈眈的美麗帝,不敢姑息養奸,於是,天長日久後資金鏈紛紛告急,高槓桿的開發 商、炒房囤房者不得不降價自救。銀行銀根緊縮「去槓桿」,最終會刺破房市泡沫。
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  5、嚴厲的房地產調控勢在必行,如果半途而廢,銀行必然倒閉。也就是說,政府怕「高槓桿毒藥」大發作,通過調控讓銀行先跑。靈敏的炒房囤房者看到「去槓桿」後難以大賺錢,看到銀行在跑,看到先知先覺的「溫州炒房團」在跑,就跟著跑,「死了也不賣」的人就先死了。
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  6、央行更需要先跑。
  假設熱錢和外資(其中有華人)先後有0.15萬億美元換成人民幣,來中國炒房,房價上漲,加上銀行按揭的槓桿效應,加上人民幣升值,平均就是4倍的 錢,那麼外資就有0.6萬億美元。如果央行再支持炒房,房價再上漲100%,熱錢和外資就有1.2萬億美元。結果是,他們什麼也沒有干,就可能賺走中國 1.05萬億美元。
  假設移民者在房市高位變現,可能帶走0.5萬億美元。如果央行再支持炒房,房價再上漲100%,可能帶走1萬億美元。結果是,空置房變成了移民者掏空央行外匯的工具。
  雖然中國外匯儲備有3萬多億元美元,大部分已經購買了美歐國家的國債。3萬多億元美元,扣除待攤的損失,扣除應該支付外商本金、准利息的外匯,扣除預留2年的進口石油、鐵礦石、軟件、原材料、互聯網使用費、糧食等的外匯需求,實際只有幾千億美元。
  .如果央行再支持炒房,一旦房價大跌,可能導致人民幣被殺跌,導致熱錢出走、部分外商撤資、移民潮,那麼外匯富翁就可能淪為外匯負翁。於是外匯資金保衛戰成為刺破房地產泡沫的第一個針頭。
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  7、銀行在劫難逃,不跑會先死,先跑只是後死
  上帝令瘋。2011年,整個銀行業的信貸餘額是57萬億,其中27萬億是近三年投放下去的。
  種瓜得瓜,種豆得豆。中國處於金融危機的前夜,金融危機其實是債務危機,債務危機其實是經濟泡沫危機,經濟泡沫危機其實是房地產泡沫危機,房地產泡沫危機其實是金融亂象的結果。所以銀行的劫難是自己搬起石頭砸自己的腳。
  如果不調控,那麼外匯富翁就可能淪為外匯負翁,銀行家底就會被掏空
  →於是解鈴還須繫鈴人,於是不得不長期調控,緊縮銀根,限購限貸
  →導致房價難以上漲,難以出售,時間一長,開發商、炒房客的資金鏈就會瀕臨崩潰,不得不賣房自救
  →當房價下跌超過40%,負資產的現象就會大量出現,會引爆高利貸泡沫、貸款泡沫、基建泡沫、產能泡沫、出口泡沫等
  →企業倒閉潮使得許多人失業減薪
  →導致一些公司、一些債務人面對負資產無力自救,放棄土地和住房
  →使得銀行的活錢變成一時難以出手的死物
  →導致銀行放貸能力下降,不但不敢再大放貸,而且雨中收傘
  →加劇通貨緊縮,市場流動性進一步減少
  →導致各種泡沫更多地破裂
  →導致銀行壞賬進一步增多
  →導致印鈔機加班加點
  →鈔票救不了重病號,卻導致物價上漲和通貨膨脹恐慌
  →導致經濟危機顯露無疑
  →導致金融危機,銀行半倒閉。
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  說明是上帝令瘋狂,說明神通廣大的孫悟空(銀行)最終跳不出如來佛(經濟規律)的手掌心。
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作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 13:30:07 
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  第5節限購限貸長期化,對炒房客的打擊很致命
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  一、限購限貸使得炒房客賣出住房就難以再買入,套取銀行資金的行為「被停止」
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  老炒家周扒擁有非自住房300平米。按照2010年以前炒房的套路,需要將300平米的二手房賣了再買500平米的一手房,從而向銀行套取更多的按揭款。在限購限貸以後,老套路就玩不下去了。計算如下:
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  2012年,二手房的房價為每平米1.8萬元×300平米 = 周扒賣出得款540萬元 - 按揭餘額330萬元 = 歸還按揭後現金有210萬元。210萬元 / 每平米2.3萬元 = 只能夠買回大約91平米的一手房。因為稅費會損耗,因為銀行對二套房的不給按揭了,因為一手房比二手房價格高,所以賣出300平米的二手房,只能夠買回91平米的一手房。
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  這種情況非常普遍,也就是說,多數炒房客的炒作「被停止」了,而且進退兩難了。如果賣出300平米的次新的大房子,只能再買入91平米的新房,那麼賴 以炒作賺錢的銀行槓桿沒有了,那麼財富被親朋好友小看了,大款變成小癟三了。中國人最看重的是面子,最迷信的是房子能保值增值,所以,很少有人會賣出 300平米的次新的大房子,再去買入91平米的新房。於是,大多數富人在限購限貸以後「被關門待打」了。
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  二、這是一場銀行資金保衛戰
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  .銀行資金變成人皆可吃的唐僧肉,銀行的風險越來越大,政俯不會坐以待斃,於是一場銀行資金保衛戰打響了。
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  減少二手房按揭是銀行的狠招。銀行為了救出在一手房上的開發貸款和假按揭,為了及早收回以前發出去的按揭款,使出了減少二手房按揭的狠招。二手房按揭 半關閉,使得多數自住剛需去買一手房,使得二手房缺乏接棒人,所以多數炒房客的炒作「被停止」了,所以銀行資金「物歸原主」的追討正在進行中。房地產調控 的主要目的之一是要唐僧肉「完璧歸趙」,這次房地產調控是你死我活的拚殺,銀行資金保衛戰「不獲全勝,絕不收兵」。
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  炒房客天天在說,政俯很強大,不可能讓房價下跌。你既然知道政俯很強大,就應該知道抗拒銀行資金保衛戰只能是螳臂擋車。成也蕭何,敗也蕭何。炒房客就是那個被過河拆橋、被兔死狗烹的韓信。
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  2012年6月,知名經濟學者易憲容說:「2008年居民從銀行獲得貸款約6000億元左右,但到2009年至2011年已分別增長到24600億 元、29000億元、25000億元。分別是2008年的4至5倍。再清楚不過,這幾年國內樓價的快速飆升,是居民利用銀行金融槓桿蜂擁進入住房市場的結 果。」「沒有銀行的金融槓桿,房價想快速飆升是不可能的。」


作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 13:33:22 
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  三、限購的本質是限售,對「全款買房」的炒房客也很致命
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  1、為了防範銀行風險,準備金率接近20%,使得銀行現在最緊缺的是人民幣,所以,「全款買房」的炒房客想把二手房變成人民幣,接手人在銀行那裡被限制了,所以表面上是限購,其本質是限售。
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  2、許多銀行放貸,對6%+的「法定貸款利率」陽奉陰違,暗箱操作,以權謀私,到老闆手裡已經百分十幾了,而按揭是明碼實價,還要優惠打折,人家賺錢少,心裡不樂意。「全款買房」的炒房客想把二手房變成人民幣,接手人在銀行那裡總是吃閉門羹。
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  3、你「全款買房」的炒房客到銀行「套現」了,銀行就要「套牢」了。要算計,你算得過金融家嗎?
  十年折騰下來,銀行最過剩的是土地證和房產證,風險最大的就是這些東東。在山雨欲來風滿樓的時候,房產證就是「燙手山芋」。 「全款買房」的炒房客想賣出停盈,實際就是將個人的房產證變成公家的人民幣,結果是銀行的人民幣減少,房產證增多,實際上就是銀行「全款買你的房產證」,實際上就是你的風險減小了,銀行的風險增大了。人家的「傻貸」是假傻,關係到「交椅問題」時就不敢裝傻了。
  擔保公司不會幫忙,因為一般情況是,賣房者退出按揭餘額,買房者獲得按揭款,在銀行那裡按揭有增有減,而「全款買房」的炒房客賣房,按揭有增無減,銀行不會批准。
  有人說:「限購限貸的作用不大,有能力全款購房的人很多」但是你看到了嗎:為人進入的門敞開著,為狗爬出的洞緊鎖著,明擺著是要關門打狗。進得去,出 不來,全款買入就是找死。你有1億元,全款買入100套住房。買入時沒有去找銀行的麻煩,可是,一旦熊市來了,狼市來了,你需要變現,100個自住剛需裡 有99個需要銀行按揭才買得起,你就耐心等待吧。房熊市月月在下跌,只能是望眼欲穿,望斷秋水。不要跟我說有其他炒房客來接棒,腥風血雨,哀嚎一片,買漲 不買跌,都要跑,都擁擠在獨木橋前面等待傻子的到來。
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  四、現金即將彈盡糧絕,賣出洪流將沖垮房市大壩
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  2010年1月周扒買入300平米的一手房 × 1.5萬元 = 總房價450萬元 × 70% = 按揭315萬元。因為貪心人皆有之,因為不少炒房客的運作週期在2年以下,所以周扒留下的現金只夠2年的月供。更有甚者,竟然借高利貸炒房,挪用公款炒房,佔用公司流動資金炒房,所以資金鏈更容易斷裂。
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  2010年4月開始的限購限貸,是所有炒房客都沒有意料到的。它準確地打到了炒房客的軟肋,到2013年前後,他們留下的現金就會被月供款消耗得將彈盡糧絕。一旦周扒沒有現金交月供,一旦資金鏈即將斷裂,他就不得不舉手投降,賣出房子,吐出銀行的按揭款。
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  把富人稱為「有錢人」是錯誤的,只能稱為「擁有很多財產的人」。富人習慣於有1000萬元就做3000萬元的投資,他們的負債率總是超過50%,他們 最缺乏的是現金,高利貸大行其道就是證據,所以他們的資金鏈很容易斷裂。即使是全國名列前茅的房地產上市公司,也嚴重缺乏現金流。以保利地產為例,根據 2012年第一季度季報披露,其總資產負債率為78%,淨資產負債率高達374%。以金地集團為例,根據2012年第一季度季報披露,總資產負債率為 71%,淨資產負債率高達256%。2012年上半年,浙江省民間借貸案大幅上升,全省法院共受理民間借貸糾紛案件58037件,涉案標的額283.9億 元,同比分別上升26.98%和129.61%,這暴露出來的也是資金鏈很容易斷裂的問題。
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  即使你的現金來源很多,你還可以堅持幾年,但是,月供不斷會坐吃山空,年年折舊會不斷貶值,房產稅的普遍開徵越來越近了,房熊市的腳步越來越近了。因 為對借貸資金超過50%的人,對按揭餘額超過50%的人,一旦房價下跌50%,房子就是負資產。不少人有慣性思維,不相信房價會跌50%,以為按揭餘額會 越來越少,所以麻痺大意。沒料到,在印鈔雞、折舊、稅費、房產稅的4大折騰下,如果空置房遇到「新房價格5年下跌30%」就會虧錢60%, 空置房遇到「新房價格10年零漲幅」就會貶值67%.這是經過推理和計算的。所以淪為負資產的不少。更嚴重的是不但會下跌50%,今後20年,有的商品房 的房價趨勢是從100萬走向1萬元。不要說不可能,美國已經出現一套別墅掛牌1美元的情況。炒房客不是天天說「中國房市很神奇,什麼事情都可能發生」嗎?
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  中國多數富人相信房子最能夠保值增值,所以主要財產是房子。2011年上半年,國際調研公司艾德惠研針對中國富裕人士進行抽樣調查,結論是:人均擁有 房產3.3套,房產價值佔全部資產的72%。可悲的是,他們在限購限貸以後都「被關門待打」了,而且毫無風險意識,仍然執迷不悟。一旦房價大跌,銀行就會 對不計其數的土地證、房產證產生恐懼心、厭惡感,就更加不會受理二手房的按揭,於是接棒人寥寥無幾,於是房子就坐在「下行的電梯」裡聽天由命,於是淪為負 資產的可能超過30%。不要說不可能,香港負資產率曾經達到22%。美國負資產率曾經達到28%。
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  炒房的本質是高槓桿的期貨。期市有持倉數量限制,而前幾年,有虛假工資收入證明就可以辦理按揭,抵禦風險能力普遍較低。愛買多少就多少,沒有限制,可能買入過多。貪心不足蛇吞象。韓信用兵,多多益善。最終買得多虧得多。
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  即使是買得早的人,風險性也不低。因為吃到甜頭後,就會增強投資熱情,就會「擴大再生產」,0.3萬元的時候買入一套,0.9萬元時買入一套,1.5萬時買入一套,所以平均成本不一定很低,所以借貸資金可能佔到50%。有的人連高利貸都敢幹,問題更嚴重。


作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 13:39:22 
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  第6節二手房的按揭必然越來越少,二手房的價格將每況愈下
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  從買房者一條龍的情況看,「按揭擊鼓傳花」的遊戲終將停止,使得二手房的價格不斷下跌。

  一、按揭擊鼓傳花的遊戲
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  2003年,大款爺陳大哥以真實的收入證明,按揭24萬元,買入總價30萬元的一手房501室。銀行沒有明顯的風險。
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  2006年,部門經理王二哥接手二手房501室,需要付出總房款60萬元,以半真半假的收入證明,按揭33萬元,銀行有了明顯的風險。
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  2011年,助理工程師張三哥接手二手房501室,需要付出總房款130萬元,以虛假的收入證明,按揭75萬元,銀行虧錢的概率55%。

  2013年,技術員李四哥接手二手房501室,需要付出總房款160萬元,以假得一目瞭然的收入證明,按揭90萬元,銀行虧錢的概率高達80%。
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  如果要維持房價不斷上漲,就要將「按揭擊鼓傳花」的遊戲不斷進行下去,那麼按揭款就需要呈現大款爺按揭24萬...... 部門經理按揭33萬...... 助理工程師按揭72萬...... .技術員按揭100萬.....農民工趙五按揭130萬元……的不斷增多的態勢。
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  二、按揭擊鼓傳花的遊戲不可持續
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  問題是,2011年,這套房齡已經8年的房子,既可買來自住,也可以用來炒房囤房,但是,到2013年前後,這套房齡已經10年左右的房子,在限購限 貸的情況下,在獲得的的按揭款將越來越少的情況下,在房熊市導致拆遷補償越來越少的情況下,它用來炒房囤房的功能即將喪失殆盡。也就是說,接棒者將不是炒 房囤房者,也不是改善性購房者,只會是自住性購房者。問題是銀行能夠批准農民工趙五130萬元的按揭嗎?即使銀行批准了,農民工趙五有每月1萬元的月供能 力嗎?很明顯,按揭的擊鼓傳花一定會在自住購房者那裡傳不下去。
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  從炒房的流程看,炒房客在買入一手房後,等待一段時間後,會將已經變成二手房的住房賣給買不起一手房的自住剛需。技術員李四哥不傻的話,就會明白「社 會地位高的人不可能買入破舊房501室來自住」的道理,也就是說,他的下家必然是比他社會地位更低的人,只可能是無效自住剛需的農民工趙五,於是他不會接 棒,那麼助理工程師張三哥就是炒家的最後一個。
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  張三哥不降價賣出的話,結果是不斷虧錢,因為,房齡10年以後,隨著土地使用權期限和住房壽命不斷減少,隨著人少房多越來越明顯,房子真實的價值呈現160萬元…….130萬元…….100萬元……70萬元……50萬元……的不斷貶值的態勢。
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  銀行發放按揭前要進行價值評估,所以對501室的按揭款實際呈現24萬元.....33萬元......75萬......90萬元.....75萬 元……33萬元……0萬元的先多後少的「︿狀態」。也就是說,二手房501室到房齡20年的時候,銀行就會將其「打入冷宮」,停止按揭支持。房齡20年的 破房子,不能按揭,可能已經樓歪歪而不敢居住,難以出租,誰還會付全款160萬元去買你李四哥的老太太房?就像35歲你還不肯下嫁,到50歲只能望洋興 嘆。
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  按揭70%的時候,自住剛需是依賴銀行的錢在死要面子,所以房市的自住購買力主要取決於銀行的信貸能力。自住性買房者獲得的按揭將呈現 70%.....50%......30%.....10%……0%的不斷減少的態勢,即首付款將呈現 30%.....50%......70%.....90%……100%的不斷增多的態勢。在自住購房者需要一次性支付200萬元的時候,501室肯定沒 有接棒者。也就是說,房價的購買力是銀行按揭吹大的,一旦按揭越來越少,一旦首付款越來越多,本來就是窮才姍姍來遲的自住剛需想找死都沒門,所以二手房的 價格的下跌就是必然的。
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  什麼是一手房? 就像新娘子只有一天一樣,一手房在炒房客的手裡只有一天,拿到產權證的第二天就是二手房,所以二手房價格不斷下跌必然帶動一手房價格下跌。
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  三、老太太出嫁也要100萬元聘禮的時代即將過去

  即使沒有房地產調控,銀行對二手房的按揭歷來都是越來越少,為什麼現在新房賣100萬元,有的老太太房也要接近100萬元呢?
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  老太太出嫁也要100萬元的聘禮,因為快速城市化,因為拆6樓可以蓋18樓,因為房價不斷上漲,土地拍賣價越來越高,因為現在的房價和拆遷補償價是由投機炒作規律決定的。
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  「三十年河東,三十年河西」。住房投機炒作不可能永遠,最終還是價值規律來決定。今後,將是房熊市,因為城市化已經基本完成,因為退休族多於上班族,人少房多,因為物極必反。
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  今後,因為普遍開徵房產稅,而且越來越多,因為是房熊市,因為拆多蓋少,因為那時你的土地使用權年限只有剩下30幾年,因為清理建築垃圾需要花錢,所 以拆遷補償將越來越少,20年後10套房子的補償難以超過4套。於是,那時新房賣100萬元,老太太房只能賣得40萬元。如果是差地段的拆遷遙遙無期的老 房子,在房產稅的壓力下,有的老太太房只能賣得1萬元。不相信嗎?根據媒體報導,在美國,已經出現一套別墅掛牌1美元的情況。


作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 13:44:34 
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  第7節永遠當房市多頭,不少開發商的資金鏈終有一斷
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  1、空手套白狼的故事
  2010年上半年關於6540萬套空置房的大討論,使得許多人看清了供不應求是忽悠,所以期房預售制難以實行。開發商捲款潛逃留下爛尾樓的可能性越來 越大,所以期房預售制難以實行。公攤、綠地、規劃、質量、面積等與當初的許諾不是一回事,許多人吃虧,所以期房預售制難以實行。政府已經意識到問題的嚴重 性,一些城市已經開始由銀行集中監管了。於是,開發商的資金來源越來越困難。

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  2、束手束腳的故事
  因為銀行的風險越來越大,監管越來越嚴格,官商勾結搞假按揭預售的路子越來越行不通。銀監會出台了「三個辦法一個指引」,即對開發商貸款要直接委託給 施工單位、材料供應商,加劇了開發商資金的緊張,尤其對那些經常拖欠施工單位和材料供應商款項的開發商影響更大。於是,開發商的資金越來越緊張。
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  3、蓋房大躍進的故事
  雖然整個社會的有效自住剛需越來越少,有效供給越來越多,供過於求的矛盾越來越明顯,閒置越來越多,但是,只要自己蓋的房子能夠賣得出去,就埋頭苦 幹,就大干快上。2000年後中國房地產投資的年增速都高於20%。根據國家統計局數據,2006年國內房屋新開工面積為6.4億平米,2007年7.5 億平米,2008年7.5億平米,2009年為11.54億平米,2010年為16.38億平米。表明開發商的蓋房呈現不斷加速的態勢。
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  4、跑了和尚跑不了廟的故事
  因為政策調控真抓實幹,所以股市就像航空客運飛機,有時上天,有時落地。炒作手法是大拉升→然後在高位大出貨→然後在輕倉後大殺跌→然後在低位大建倉 →然後大拉升→然後高位大出貨。週而復始,直到永遠。股市莊家是滑軍,有時當多頭在拉升,有時當空頭在打壓.這是一張一弛、永續經營的賺錢模式。股民7虧 2平1賺,可是,莊家幾乎永遠賺錢,基本上不會成為負翁。
  房市,因為政策調控是「賣空調機」,因為住房開發週期長,因為土地開發有二年的限制,因為開發商過分相信政府的力量,所以開發商在任何時候,資金都是 高槓桿地投入,即對房子總是滿倉。開發商幾乎永遠當房市多頭在拉升,哪個開發商(例如王石)唱空就會遭到圍攻。於是,房市就像人造衛星,上天的時候一直升 高,然後在高空盤旋。
  本來,「房子永遠供不應求,房價永遠上漲」只是開發商用演戲的手段來忽悠別人的,沒有想到人人都相信了,於是,最後自己也相信了。牛熊交替是投資市場 的鐵律。牛市走上升通道的時候對房子滿倉固然很賺錢,可是,牛市見大頂總是很突然,政策突然出台,大眾突然停止買入,成交量突然低迷,開發商無法大量減 倉。熊市走下降通道的時候仍然重倉在手,毫無主動權,任憑客觀規律宰割。在熊市,後下手遭殃。總有一些開發商會帶頭降價,使得牛市裡的攻守同盟不攻自破。
  國際上的房地產歷史表明,不管牛市還是熊市,持續時間都很長。本次房牛市已經30+年,近十年上漲最明顯。吃得多必然拉得多,房熊市可能長達幾十年。 那時,一些開發商可能虧錢,因為開發商選擇的是只張不弛、一錘子買賣的賺錢模式,等於沒有給自己留下見好就收、金盆洗手、獲利了結的機會。永遠當房市多 頭,一條道走到黑,最終,資金鏈總要斷裂一次。
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  5、開發商也會淪為負翁的故事
  許多開發商向銀行和其他渠道大量借款,形成三五倍的資金桿槓。桿槓放大作用的優點體現在牛市,熊市裡會放大虧損,是「槓桿毒藥」。高利貸會成為壓死駱 駝的最後一根稻草,因為開發商在牛市裡利潤高,所以不惜借高利貸。有的是向個人或公司借高利貸,有的是向銀行借巧立名目的「房地產信託理財產品」,有的融 資成本高達每年百分100。調控一來,市場觀望,住房滯銷,問題就暴露了。
  開發商張三,十年裡雖然賺得缽滿盆滿,自有資金已經積累到25億元。表明看,一點也不差錢。可是,人心不足蛇吞象,賺到10億元想著25億元,賺到 25億元想著50億,所以不但將自有的25億元投入再生產,又貸款和集資75億元干進去。合計總投資100億元,建造的房子總市值為140億元。
  許多國家房地產泡沫破裂時房價下跌超過50%。日本房熊市已經20年還遙遙無期。我們假設開發商張三遇到的情況是房價下跌40%,下跌持續時間為3年。
  房子總市值為140億元 × 下跌40% = 跌去56億元。
  他人的資金75億元 * 平均利息百分15 * 3年 = 3年裡需要支付34億元的利息。
  目前總市值140億元 – 將跌去56億元 – 需要支付34億元的利息 - 貸款和集資75億元 = -25億元,即3年後開發商張三淪為25億元的負翁。
  面對這樣的風險,在下跌趨勢明顯的時候,開發商張三就會寢食難安,降價甩賣是必然的。
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  6、價格戰老手的故事
  各行各業的消費者,最終都是上帝,都是衣食父母。這個道理,開發商十分清楚,因為中國的開發商的歷史才10幾年,大多數開發商是從各行各業轉業過來 的,價格戰的本領個個非同尋常。熊市的第二年,價格戰將會星火燎原,烽煙四起。未來,開發商逃跑將如同2011、2012年溫州老闆那樣絡繹不絕。


作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 13:52:08 
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  第8節 房價大跌時銀行會半倒閉



  1、吃安眠藥的故事
  銀行的資金具有「乘數效應」。乘數效應是指,在貨幣供給過程中,中央銀行的初始貨幣提供量與社會貨幣最終形成量之間客觀存在著數倍擴張(或收縮)的效果或反應。
  銀行的經營是高槓桿運作,2011年平均資產負債率高達94%,平均自有資金率只有6%。拿到銀行資金的開發商、炒房囤房者也是高槓桿運作,拿到貸款 70元,自己的本金30萬元。有的甚至是空手套白狼。銀行已經搞到與地價房價同呼吸共存亡的程度,所以房價下跌50%的話,銀行就可能資不抵債了。
  國際上房價泡沫破裂,跌幅總是超過60%。10年裡房價大漲500%,大跌時達到50%有什麼好奇怪的。高層放心不下,讓銀行搞了房價大跌的測試,就像反貪局讓土地房產局局長自己查自己「是不是有以權謀私」,結論當然是沒有。
  這是吃安眠藥,因為中國對銀行的房貸壓力測試是「自摸」,而銀行行長不會主動摘下烏紗帽,所以可能只看到賬面上的,看不到桌面下;只看到小腐敗的,看不到大腐敗的;只看到淺的,看不到深的;只上報一般的,迴避嚴重的。
  這是吃安眠藥,因為中國對銀行的房貸壓力測試的假定條件不充分,比如對政府的調控能力估計過高,對房價下跌對各行各業的嚴重影響考慮不夠,對房價下跌的長期性、持續性估計不夠,對西方食利集團的落井下石的可能性估計不夠,對外匯的洗劫程度估計不夠。
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  2、陰雨連綿的故事
  銀行對房價下跌的長期性、持續性估計不夠。如果是股市那樣的急風驟雨式的下跌,下跌50%,3年後又回到原價,大多數人咬緊牙關扛得住。中國特色的房 熊市可能是陰雨連綿式的下跌,下跌50%,10年後才回到原價,這樣子的損失是很大的,多數人扛不住。因為印鈔雞每年偷錢8%,拆遷性折舊每年2.5% (40年報廢),加上房產稅和交易稅費,合計每年虧錢大約12%。10年「零上漲」,如果變現,還有多少價值呢?
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  3、銀行沒事的故事
  許多國家房地產泡沫破裂時,房價下跌超過50%。銀監會說,房價下跌50%,銀行也沒事。豈不是說,房價下跌超過50%,銀行就有事。如果房價不斷上漲,有事率當然呈現……70%……60%…… 50%……40%……30%……20%……的越來越危險的態勢。
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  4、分行行長耍賴的故事
  開發貸款可能出現許多壞賬。實業急需資金,但銀行很小氣。房地產利潤高,就大量地給。商品房60%以上實際是賣給了銀行,因為開發商、炒房者和自住需求們都是向銀行大量貸款,所以,房地產綁架了銀行。
  1997年全國個人住房商業貸款餘額規模僅為190億元,2006年2萬億元,2009年末高達4.76萬億元。2011年3月末,房地產貸款餘額佔 各項貸款的比重高達20%,加上以房地產為抵押的其他貸款,與房地產相關的貸款已經接近信貸總量的一半,有20萬億元左右。因為利潤奇高,非房地產相關的 貸款暗度陳倉流入房地產的肯定還有不少。
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  5、貪倌以權謀私的故事
  未來的「瘋險」不小,因為2011年銀行平均自有資金率為6%,是高槓桿經營;調控屢屢落空說明在房市的無政府主義狀況甚於當年的日本;因為十年來中 國印鈔機和發貸款是瘋狂的,所以窟窿大;因為中國對官員的責任追究不到位是罕見的,歷來的銀行壞賬不大追究倌員的個人責任,所以當倌的膽大妄為;因為腐敗 蔓延,銀行裡官商勾結的人數越來越多,貪污的金額越來越大。
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  6、市長交班的故事
  銀行畏懼實體經濟和房地產的風險,銀行不擔心地方政府能不能還錢,因為最終中央政府會出面來兜底。於是,來自地方政俯的壞賬呆賬將不少。
  地方正俯貸款可能出現許多壞賬。2009年,地價房價上漲中,銀行處於「資產(土地)價格上漲—抵押品價格上漲—信貸規模擴張」的正反饋發展中,地方 財正貸款處於快速擴張狀態。2010年春,正府不得不開始了足夠有力的組合拳核打擊。地價房價下跌中,銀行處於「資產(土地)價格下跌—抵押品價格下跌— 信貸規模縮小」的負反饋收縮中,地方財正貸款的問題就暴露出來了。
  地方政俯欠銀行的十幾萬億元債務連付息的能力都缺乏。
  2012年曝光重慶市的債務有5000億。按7%的利息,年息350億,而重慶年財政收入才1000億。
  2009年,杭州土地出讓收入全國排名第一,達到1200億元,而其地方公共財政收入僅有500多億元,但2012年上半年土地出讓收入只有106億元。
  2009年,上海以991億元的土地出讓收入榮登榜眼。北京以922億元收入排名第三。2010和2011年,上海蟬聯土地出讓收入冠軍寶座。中國指 數研究院公佈的數據顯示,2012年上半年全國300個城市土地出讓金排行中,上海從第一寶座跌落至第九名,只完成了184.2億元,是2011年同期的 四成。北京則無緣前十,比2011年同期下降56%。這表明地方財政主要依靠房地產收入這種模式已不可持續,這表明地方政俯欠銀行的十幾萬億元債務連付息 的能力都缺乏。
  房熊市一旦到來,土地經常流拍的情況會更加嚴重,財政危機將導致大量爛尾工程,銀行對地方財正的貸款將出現不少的壞賬。市長的任期一到,拍拍屁股就走了,新的市長會躲貓貓。
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  7、住房開發商耍賴的故事
  上海蓮花倒塌樓的開發商,蓋幾十億元的住房,註冊資金只有800萬元,賬上的資金只有6000萬元。空手套白狼的開發商不少。遇到房熊市大跌,獲得大量房地產開發貸款的一些開發商,或資金鏈斷裂或「假破產」,大量抵押房將被銀行收房。
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  8、房地產相關行業騙貸的故事 
  媒體報導:業內人士認為,保守估算,每年有上千億元資金流向上海的鋼貿行業。但巨額的信貸資金很大一部分被挪作他用:炒股、囤地、炒期貨,甚至放高利貸。上海鋼貿行業日漸淪為騙貸、圈地的空殼化行業。
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  9、企業老闆耍賴的故事
  美國中小型企業是五年內68%的破產倒閉,19%在6--10年破產倒閉,合計87%中小型企業在10內破產倒閉。如果中國房地產泡沫破裂,許多中小 型企業會倒閉,可能導致銀行出現許多壞賬。2011年、2012年溫州企業老闆出走,已經留下了大量的銀行壞賬,今後這一類型的壞賬損失將是一個很大數 字。
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  10、商業地產泡沫的故事
  商業地產的泡沫比住宅市場的泡沫毫不遜色。住房的暴利誘使各路炒房客進軍商業地產,遍地開花,高樓林立.價格也被炒得扶搖直上。一些城市寫字樓有 50%的空置。超高的商用物業成本導致物價大漲.超高的商用物業成本,已使包括零售業在內的服務業不堪承受。一些城市40%以上的街邊店舖存活期不到一 年,走馬燈一樣關門,又前仆後繼地開張。銀行在商業地產的貸款也將面臨壞賬損失。

  11、把皮球踢給銀行的故事
  對炒房客來說,颱風來的時候,豬都能在天上飛,但是颱風一停,就會紛紛落地摔傷。
  熊市裡最可怕的情況是難以停損,一是買漲不買跌使得你想賣出卻一年也不能成交,二是在下跌30%以後,你的錢就已經全部虧掉了,剩下的價值全部是銀行的,你要止損,卻無權賣出。
  有的炒房囤房者預測還會下跌30%,怎麼辦?房子是你銀行的,但是虧錢仍然是我的,你不仁我不義,我可以採取非常手段來止損。3個月不月供,讓銀行把房子收走。已經結賬,再下跌就與我無關了。
  雖然銀行不是吃素的,會通過評估宰你10%。但最終雙方都很受傷。


作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 13:55:34 
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  12、1997年亞洲金融風暴的故事
  1997年7月2日,泰國在經濟泡沫很嚴重的情況下,宣佈放棄固定匯率制,實行浮動匯率制,當天,泰銖兌換美元的匯率下降了17%,外匯及其他金融市 場一片混亂,58家銀行在一天內破產,引發亞洲金融風暴。國際炒家四處攻擊,導致菲律賓、新加坡、馬來西亞、印度尼西亞、香港、韓國、日本也發生金融危 機,房價股價匯價大跌,本幣大貶值,企業倒閉潮,大量勞動者失業。最慘的是泰國、韓國、馬來西亞等國,金融系統幾近摧毀,外匯儲備耗盡。

  13、美國銀行的故事
  2006年,美國銀行狀況評定良好,2007年後在次貸危機中卻有幾百家銀行倒閉,一片狼藉。因為市場總是「熊市不言底」。美國的銀行業81年內發生 2次嚴重的金融危機,1929年的危機,2007年的次債危機。社會信用和金融風險控制水平相對較低的中國,幾年前銀行已經發生一次半倒閉的金融危機,一 定沒有下一次嗎?
  房價泡沫吹得越大,破滅後對金融和經濟造成的危害越大。200年到2011年,美國房價不斷下跌,導致人們財富大幅縮水,28%的房主成為負翁。2011年4月份美國失業率高達9%。
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  14、韓國銀行的故事
  2011年初,韓國房價下跌幅度只是中等,就導致幾家大銀行「被擠兌」而「被停業」半年。
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  15、日本銀行的故事
  左小蕾說:當時「東京股市一年內從近40000點飛流直下至8000點,房價一路大跌。」「緊接著樓市、股市崩潰的,是超過2萬家金融機構破產,日本大銀行壞賬劇增。在政府幫助下,日本大銀行經歷了超過十年的艱苦重組和整合,日本經濟因此幾乎一蹶不振。」
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  16、海南銀行的故事
  1993年6月24日,國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,16條整頓措施招招致命,海南房地產熱浪應聲而落。開發商紛紛逃離或倒 閉,銀行頓時成為最大的房地產商,有個銀行的不良貸款率一度高達60%。海南全省的「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米,閒置土地18834公 頃,積壓資金800億元,僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。海南省用了七年的時間,處置積壓房地產的工作才基本結束。目前是全國性的房地產泡 沫,可能需要十年的時間,需要投入數以萬億元的資金來處理遺留問題。
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  17、外匯窮國的故事
  房地產調控表面上看是正俯想控制房價,實際上是擔心央行和銀行的風險。中國大印鈔票,外商同樣被印鈔機剪羊毛。如果房價大跌導致外匯大批流出,捉襟見肘,央行怎麼辦?
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  18、銀行殺手的故事
  銀行的最兇殘的殺手是索羅斯們。他們會在何時痛下殺手?
  索羅斯對銀行與經濟泡沫關係有一段十分經典的描述:
  在信貸擴張反身性過程的早期階段,所涉及的信用金額相對不大,對抵押品主體的影響可以是忽略不計的,這也是為什麼這一過程最初的階段顯得很穩健的緣故。
  可是,隨著負債總額的積累,信貸總額的權重日增並開始對抵押品價值產生增值效應。這個過程一再持續,直到總的信貸的增加無法繼續刺激經濟的哪一點為止。
  此時,抵押價值已經變得過度地依賴於新增貸款的刺激作用,而由於信貸款未能加速增長,抵押品價值開始下降。
  抵押品價值的侵蝕對經濟活動產生了抑制作用,反過來又加強了對抵押品的侵蝕。
  到了這個階段,抵押品已經用至極限了,輕微的下跌就可能引發清償貸款的要求,這又進一步加劇了經濟的衰退。

  19、倌以交椅為天的故事
  善有善報,惡有惡報。央行和銀行支持炒房已經釀下一杯毒酒,已經大禍臨頭,如果讓房價繼續上漲,只會增大壞賬的數字,只會加速半倒閉的時間表,所以不敢造次了。
  民以食為天,倌以交椅為天。人民日報文章說:房地產調控是政治問題。什麼是政治問題?對當倌的來說就是,誰敢違背,小心你的政治生命。
  對百姓來說,你要清楚,在中國,沒有什麼問題比政治更加神聖不可侵犯,也就是說,人家什麼都可以玩,唯獨政治不敢玩。
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作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 14:03:10 
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  第9節大印鈔票救房市的藥方已經失效


  一、大印鈔票救房市貌似靈丹妙藥,其實是吸毒打激素
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  一遊客到小鎮一旅店,拿200元預定了一個房間。店主拿200元給屠戶支付了買豬肉的欠款。屠夫去豬農那還了豬錢。豬農去還了飼料款。飼料商去還了召 妓的錢。妓女去旅店還了房錢。1小時後,這200元又回到店主手裡。這時,遊客逛街回來,說不住了。雖然200元退還給遊客了,但是小鎮的這個債務鏈理順 了,皆大歡喜。
  →2007、2008年美國次貸危機
  →導致中國經濟危機
  →導致房價大跌
  →導致開發商資金鏈幾近斷裂
  →導致土地流拍
  →導致地方財政的債務鏈緊繃
  →導致銀行「准壞賬」大量增多。
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  怎麼辦?政府大印鈔票→銀行的問題解決了,於是大放貸款→大搞基建→官商的資金大增→拿去炒房→開發商債務鏈緊繃的問題解決了→大買土地→地方財政的債務鏈緊繃的問題解決了。
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  表面上看,就像小鎮發生的故事那樣,資金鏈都理順了,經濟泡沫被紙幣泡沫掩蓋住了。其實,問題更嚴重了,因為印鈔票是吸毒、打激素,人們激情飛揚、豪 情萬丈、忘乎所以,銀行放出去的「槓桿毒藥」越來越多,偷錢的「貪倌佔款」越來越多,難以還本付息的「基建佔款」越來越多,危害實業的「房市佔款」越來越 多。幾年後再次發生資金鏈問題的時候,問題比原來大,需要越來越多的鈔票才能救市,也就是說,需要的毒品和激素越來越多,對經濟體的危害越來越大。
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  更嚴重的問題是毒品和激素斷貨。中國印鈔票的主要根據是「外匯佔款」,即央行一手收購美元,一手通過印鈔票付給人民幣。2009年大印鈔票的嚴重後果 在幾年後出現了,看到經濟泡沫即將破裂,熱錢要出走、部分外商要撤資、移民族要帶走外匯,使得央行一手收回人民幣,一手付給美元,使得「匯記印鈔機」半癱 瘓。資金鏈到處都在緊繃,斷裂聲不斷傳來,可是「毒品製造機」半癱瘓了。即使「毒品製造機」仍然可以大干快上、日夜加班,經濟體也承受不起那麼大的「毒品 劑量」了。
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  於是,「小鎮的故事」講不下去了。
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  二、央行大印鈔票救房市是搬起石頭砸自己的腳
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  央行大印鈔票
  →通貨膨脹
  →房價大漲
  →物價上漲
  →實體的原材料成本、人工成本增大
  →老闆難以賺錢,參與炒房
  →房地產調控,限貸,通貨緊縮
  →實體資金鏈緊張、借高利貸
  →經濟效益下降、倒閉的增多、GDP下降
  →失業、減薪的增多
  →月供不起,有效自住需求減少
  →導致住房積壓,開發商資金鏈緊繃,不得不降價賣房
  →房價下跌,土地流拍
  →地方債務危機,不得不普遍開徵房產稅
  →房價進一步下跌
  →經濟危機,金融危機
  →導致國際熱錢出走、外商部分撤資、移民增多
  →央行一手收回人民幣,一手付出美元,外匯大減少。
  →央行可能淪為外匯窮國,央行搬起石頭砸自己的腳,作繭自縛、得不償失
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作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 14:06:37 
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  第10節 收拾土地一片拍地賣房真忙
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  一、任何投資投機活動都以進入市場的增量資金衰竭為終結。
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  房市的主要資金來源是貸款和按揭。房地產泡沫破裂,主要是銀根不得不緊縮的結果。
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  1、信貸的正反饋,反映的是銀行的貪婪。
  房地產商品化
  →導致房地產價格上漲
  →導致抵押品土地房屋的估值越來越高,安全係數越來越高
  →導致放貸的數量越來越多
  →導致印鈔機接到的鈔票訂單越來越多
  →導致通貨膨脹和通貨膨脹預期
  →導致得到按揭大力支持的房地產價格瘋狂上漲
  →導致抵押品土地房屋的估值進一步提高
  →導致銀行倌員的貪婪之心進一步增強
  →導致在放貸的數量進一步增多的同時,騙貸、假按揭的情況進一步增多
  →導致銀行資金的風險越來越大
  →導致房地產調控越來越嚴厲,一場銀行資金保衛戰終於箭在弦上,不得不發了。
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  2、信貸的負反饋,反映的是銀行的恐懼。
  銀根緊縮,限購限貸
  →房地產價格下跌
  →導致抵押品土地房屋的估值降低,風險增大
  →導致放貸的數量減少
  →導致印鈔機接到的鈔票訂單減少
  →導致通貨緊縮
  →導致難以得到按揭支持的房價進一步下跌
  →導致抵押品土地房屋的估值進一步降低,風險進一步增大
  →導致銀行管理層的恐懼之心油然而生
  →導致放貸的數量進一步減少
  →導致資金鏈緊繃的開發商、炒房客不得不降價減倉
  →賣出後還貸,難以再次獲得貸款按揭,體現的是一部分銀行資金回籠
  →導致房市進一步失血
  →導致房價進一步下跌,開始出現負資產族
  →引發經濟危機、金融危機
  →導致企業倒閉潮
  →導致銀行「收拾金甌一片」。
  最終,銀行資金保衛戰的結果是兩敗俱傷,一地雞毛。
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作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 14:08:03 
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  二、任何投資投機活動不可能所有人都變現
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  ▲不少人難逃一劫
  按揭時間長達20年,在不健全的社會保障下,要保證還貸期間不失業、不大幅降薪、不生大病,家庭沒有天災人禍,不然就可能因為斷供而被銀行收走房子。 經濟有週期性,已經30年,在未來20年裡,中國發生一次經濟大危機的概率是90%。在這樣的大背景下,在長達20年的時間裡,許多人可能遇到失業和大幅 降薪。
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  ▲少有贏家的賭博
  印鈔廠和銀行在支持賭博,提供百分七八十的資金讓大家玩高桿槓的期貨式賭博。中國人有一句老話叫「十賭九輸」,投資市場的名言是「七虧二平一盈」。如 果放任泡沫不斷增大,放任堰塞湖積水不斷上漲,最終,許多開發商跑路,許多房奴斷供,許多炒房囤房者淪為負翁,許多地方政府債台高築,工程爛尾,銀行半倒 閉,央行外匯被洗劫,政府威信下降。
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  ▲買期房的,錢埋在爛尾樓裡
  牛市裡,房價天天上漲,開發商腰纏萬貫,無限風光。貪心不足蛇吞象,蓋房子高負債,甚至是高利貸。熊市一來,資金鏈斷裂,留下爛尾樓,逃之夭夭,不見蹤影。買期房的,有一些人叫天天不應,叫地地不靈,一生的血汗錢,灰飛煙滅。
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  ▲ 先盈後虧的,大多是追加投資,而且高位死了也不賣的。
  房價0.3萬元,蒙在鼓裡,事不關己,高高掛起。
  房價0.8萬元,開始關注,半信半疑,猶豫不決。
  房價1萬元,精打細算,投石問路,小試牛刀,按揭買1套。
  房價1.4萬元,賺錢興奮,徹夜排隊,加碼買入,按揭買2套。
  房價1.8萬元,人聲鼎沸,亢奮不已,乘勝追擊,高利貸加按揭買3套。
  平均成本在1.5萬元。房價漲到2萬元,不止盈,看好到3萬元,死了也不賣。
  見頂後下跌到1.5萬元,不平倉,認為是「假摔」。
  下跌到1.4萬元,不止損,相信政俯會救市。
  跌到1.3萬元,李老四的首付幾百萬元全部虧掉,變成欠款幾百萬元的負翁。
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  .▲死多頭的下場
  加入期市的散戶,大部分經過股市的搏殺,是滑頭,贏到心理價位就止盈,跌破預設價位就止損。我國全民炒房是第一回,多數炒房囤房者缺乏風險意識,貪得無厭,大多是死多頭。
  股市的指數呈現1000、2000、3000、4000、5000、6000點的越來越高的態勢,如果你的信心與日俱增,說明你在慣性思維,說明你不懂得物極必反、盛極而衰的道理,那麼你將在未來會吃大虧。


作者:aaffjj1234 回覆日期:2012-08-09 14:18:43 
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  ▲長期投資的,大多是長期虧錢的。
  1998年,香港的一位炒房囤房者,相信島嶼的土地無法擴大,相信湧進香港的人100年也不會停止,所以有限的東西必然不斷漲價,在天價位以1000 港元買一套住房。1998年到2005年是房熊市,近幾年房價上漲,到2011年,這套住房市價再見1000萬港元。煎熬13年,本金的1000萬港元見 到了,可是,仍然虧損利息800萬港元。
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  ▲強行平倉的故事
  最可怕的是,房市與期市一樣都有強行平倉的制度。美國發生次貸危機的主要原因是按揭高槓桿。2010年,美國有1100萬套住房淪為負資產。2015年,中國可能有超過1100萬套住房淪為負資產。中國沒有個人破產法,銀行可以不斷追討。
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  ▲坐電梯的故事
  在股市,有快速的出局機會,而且大跌時會跌得慢一些。在房市,沒有快速的出局機會,崩盤時下跌速度很快。
  因為有上下小幅震盪的短炒機會,所以,今下午買明上午可賣,隨時都有短炒者接手,100萬元的股票要賣出時,一按賣出鍵2秒鐘後款就到帳了。
  房市沒有跌停板的限制,一旦崩盤,沒有炒短者接手的緩衝,沒有10%跌停板的緩衝,下落的速度會比股市還要快,就像「下行的電梯」的鐵門,「喀嚓」一 聲關上後誰也無法出逃,可以從10樓不停頓地一直下落到5樓。一旦走熊就是大熊,包栝許多房地產商和大戶也會跑不掉,會套在高位。1998年香港房市的 「一夜赤貧」、「一貧如洗」、「百萬負翁」說的就是這樣的情況。被市場打倒在地,然後銀行再踏上一隻腳,永世不得翻身。
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  ▲割肉的故事
  股票還可以割肉,房子割肉都賣不掉。一套房你可能1年還賣不出去,一買一賣的交易期需要幾個月,買者給你2萬元定金,第29天他發現房價已下跌了3萬,因為他那2萬已跌沒了,大跌後還要陰跌三五年,就不會接下還要跌幾十萬元的「高位掉下來的飛刀」。
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  ▲ 負翁,大多原來是富翁。
  高槓桿是富人的理財習慣。富人覺得自己財大氣粗,不差錢,於是大大咧咧,多多益善地買了一大堆房子,結果就像十幾年前香港的大明星鐘鎮濤、張衛健炒房一樣,虧掉首付,然後自己剩餘的資產不夠填窟窿,淪為負翁。
  房市多頭天天鞭房市空頭活人。最終誰鞭誰?上帝說:我早有安排,誰瘋狂誰最終被鞭思。
  準備買房卻望洋興嘆的,至少擁有正資產30萬元,不會死。30萬負翁赤條條地死了。
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  ▲ 將來住廉租房的,許多是現在的炒房囤房者
  跌到0.8萬元,反彈到1萬,橫盤持續幾年,仍然是欠款幾百萬元的負翁,李老四終於絕望地斷供了。
  幾個月後,住房被銀行收走,人被趕到廉租房。終於明白為什麼政俯在2011年要大建廉租房。
  這不是瞎預測,因為曾經有媒體報導:北京的涂先生首付200萬買下紫竹花園一套複式豪宅後,因為生意虧錢而斷供。海淀法院的執行法官把「負翁」涂先生一家請出豪宅,貼上封條。涂先生一家搬到了銀行為他們在石景山找的一套約60平方米的普通住房。
  ..
  ▲到拍賣行淘房的故事
  全國城鎮積累了超過1億套的出租寄宿房、空置房、在建房和待售房。一旦大跌,銀行手裡將收地收房一大堆。活錢變死錢。收拾土地一片,拍地賣房真忙。大量拍賣意味著低價處理,於是將促使地價房價更快地下跌。
 
第11節銀行在劫難逃,永別了全民炒房


  一、天下沒有讓負翁去救負翁的道理

  . 有銀行的按揭款可以套取,房價是「銀行的資金」說了算,是投機炒作規律來決定。一旦銀行長期限購限貸,那麼房價就是價值規律來決定。價值規律就是,價值決 定價格,價格受到供求關係的影響,圍繞價值上上波動。在牛市裡價值被高估,在熊市裡價值被低估。熊市一來,房價將下跌50%以上,所以對炒房客來說:世上 只有銀行好,有按揭的二手房像塊寶,不給按揭的二手房將是一棵草,幸福沒有了。
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  不得不長期限貸限購的根本原因是,如果放任銀行資金不斷被套取和賴賬,銀行將倒閉,外匯可能被洗劫一空。央行和銀行都要跑,不然將有滅頂之災,但是不 能讓大眾都看出來。如果繼續上漲,就會使得國內外的熱錢有了逃跑的機會。如果持續下跌,就會買漲不買跌。最好的策略是,有所下跌之後有所反彈,在漲漲跌跌 之中不斷有傻錢搶反彈,儘量拖時間。讓炒房客和房奴對未來有信心,老老實實地月供,拖的時間越長,銀行的損失就越小。將來,因為只有自住剛需才能幫助銀行 減少死賬,所以銀行對自住剛需購房者可能高抬貴手,首付的要求可能會越來越低,按揭利率可能越來越低。
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  這樣子的策略,騙得了小百姓,騙不了老外和大款爺,所以國際熱錢在逃跑,部分外商在撤資,移民潮愈演愈烈。中國社科院世界經濟與政治研究所張明 說,2011年第四季度至2012年第二季度累計資本流出1828億美元,月均流出203億美元。與2008年四季度到2009年一季度的月均流出141 億美元相比,當前的資本外流嚴重程度超過了美國次貸危機的高峰期。改採用的估算方法是月度外匯佔款-月度貨物貿易順差-月度實際利用FDI增量的辦法。
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  最終,紙包不住火,等到多數人恍然大悟時,就會暴跌,中國就被做空了,外匯就可能被洗劫一空了,日本悲劇就重演了。
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  銀行淪為負翁的故事。銀監會2012年2月17日發佈的數據顯示,2011年我國銀行業金融機構2011年總資產113.28萬億元,同比增長 18.9%。商業銀行淨利潤超過萬億元大關,達到10412億元,創歷史新高。民生銀行行長洪崎曾在「2011環球企業家高峰論壇」上直言,銀行利潤太高 了,自己都「不好意思」公佈。中國國際經濟交流中心副秘書長陳永傑稱,內地銀行的人均淨利潤是工業企業的12倍。這是利用壟斷、特權、官商勾結搞出來的暴 利,其中有不少來自房地產的民脂民膏。一旦房地產泡沫破裂,必然引爆一系列經濟泡沫,那時銀行的業績將一落千丈,富翁將淪為負翁。銀行將是泥菩薩過河自身 難保,天下沒有讓負翁去救負翁的道理。
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  一旦日本悲劇重演,商業銀行的虧空大得很,各行各業也向印鈔機求救,可是,央行可能淪為外匯負翁,損失比商業銀行和各行各業更嚴重。因為中國印鈔票的 主要根據是「外匯佔款」,即央行一手收購美元,一手通過印鈔票付給人民幣。看到經濟泡沫即將破裂,熱錢要出走、部分外商要撤資、移民族要帶走外匯,使得央 行一手收回人民幣,一手付給美元,使得「匯記印鈔機」半癱瘓。所以十年後銀行才會「又是一條好漢」。下一輪的大炒房,只能是沒有經歷炒房大災難的「10 後」。但是,那時退休族比上班族多,人少房多,拆多蓋少,那時的「10後」是城市老居民的,普遍將繼承6套房子,是城市新居民的,也將繼承2套房子,所以 中國的全民炒房只有這一回,今後永遠炒不起來了。
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  二、十年內,許多炒房客將低價甩賣非自住房

  央行將不得不痛改前非,即使仍然大印鈔票也不敢再次支持炒房。於是限購限貸將長期化,導致炒房客賣出後無法再次取得按揭款,也就是說,倒買倒賣的炒房 「被束縛」了。在倒買倒賣的過程中,炒房客只需要留下不多的現金,作為月供款。限購限貸導致難以炒房,意味著曠日持久的供房開始了。
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  高利貸大行其道表明,富人非常缺現金。假設2010年4月後每年需要月供33.3萬元,3年就需要100萬元,租金的彌補很有限,況且閒置房根本就沒 有租金收入,所以到2013年3月現金流就枯竭了,不得不忍痛割愛,賣出非自住房。2013年前後,炒房客舉手投降的將在獨木橋前排起長隊。可悲的是,買 房時徹夜排隊,賣房時排隊一年也不一定有人來接手。
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  市場將噎死貪吃者。更有甚者,2011年後媒體不斷披露,有的炒房客因為資金鏈斷裂,在跑路,在自殺。2011年11月12日,浙江省慈溪市橋頭 鎮,48歲的慈溪社區學院副院長,除了銀行按揭外,在民間以高利貸集資4000多萬元,在慈溪、嘉興、上海等地購置多套房產。面對虧錢大窟窿,一家三口以 自殺做了斷。
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  即使月供款沒有問題,但是年年承受房價下跌、房產稅、變現後的紙幣貶值、折舊、拆遷補償不斷減少的損失,最終(十年內)也不得不揮淚斬馬謖,賣出「聚寶盆」。
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  當炒房客難以為繼、焦頭爛額、越來越少的時候,規律帝就回來了,賣方市場就變成買方市場,國際房價收入比和售租比公式就被大家認同了,房價就與國際接軌了。
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  一切泡沫都逃脫不了破裂的命運。最終,大買鋼筋與大煉鋼鐵一樣成為歷史笑話。笑話裡的醜角裡有你我他。
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  永別了,全民炒房運動。
轉帖 銀行 資金 保衛戰 保衛 是刺 刺破 房地產 房地 泡沫 的大 針頭
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刺破房價泡沫絕招小議



——大時代(二十)



有一段時間沒談本港的房屋和房價了。順着Simon兄的問題,乘便新開一篇短文。

對於政府近兩日推出的新招,沒仔細深究過,粗略看,其用意是打擊炒家、抑壓短中線投資需求、刺激更多的放租供應量以略拉低房價,還包括略阻截內地富豪不問價買房掃高價格的行為……

感覺對短期的熾熱房市有冷卻作用,但不是根治問題的有效方法;房價數月至半年內再上升兩三成的機率接近於零,但是房價難以因而顯著下挫。泡沫始終是泡沫,是泡沫自然他朝必定會爆,但梁政府沒有真正刺破泡沫的決心和勇氣,乃至,動機。

房價不斷向太空上升的底因是房價將持續上升的「預期」,促成這種預期的因素包括聯匯制度下的負利率現實、可見未來的房屋供應匱乏而需求又相當高、政府被市場看穿對打壓房價缺乏決心和勇氣、有餘錢作投資的人(包括本港和內地)不少等等。

根治方法應是快速地扭轉房價仍將持續上升的大眾預期。

個人想到的能扭轉這種預期最「煞食」的方法大概有四種:

1.      快速增加未來用以興建房屋(包括商場等)的用地,包括填海、割用廣闊的郊野公園土地作為房屋用地、加快舊工廈轉變為住宅用途。這一點需要儘快引發社會的廣泛而具深度乃至究極的論議,然後由政府排除萬難,一鎚定音,至少要做到一個「結果」:告訴整個社會,未來十至二十年,香港具備再建造五十萬至一百萬個甚至以上房屋單位的土地。
2.      定下長遠的按揭息率徵稅政策,直接堵塞和阻遏聯匯制度下負利率對房價的影響。所有未來通過銀行或按揭公司買樓的人士,總按揭利率指標由政府釐訂,譬如定為4%6%的區間,在這個幅度內,政府根據實際情況隨時確定和更易有關指標。銀行根據美息、拆息、資金充裕度等自行確定按揭利率,這個數字與政府所定的總息率之間相差的利率,視為政府向新業主徵收的稅費。政府因此而徵收得的金額,用以補貼和支助未來闢地興建公屋和居屋,部分,還可以用來「救濟」未來的「負資產」。
3.      未來無限期徵收樓宇買賣利得稅,同時譬如追遡至九九年一月一日(假設金融風暴後的數月內的房價相對合理,不便宜但不太貴),一刀切把稅率定為買賣差價的譬如40%60%!所徵得的稅收,也用作未來闢地興建公屋和居屋……
4.      未來所有的房屋用地,不再拍賣給私人發展商,而是用作興建一種公共房屋,這是一個具有「革新」意味的「新概念」,實質也類同新加坡的組屋,不再搞所謂公屋和居屋,原有的未來過舊而拆建的公屋土地也用來發展這類新公營房屋。確保其建造質量,接近目前中檔私樓的設計水平,政府做大地主,房屋可租、可售(業權一賣即永續),售價和租價完全跟買家用家的資產和收入掛鈎,戶型由最小的譬如二百平方呎至最大的譬如一千五百平方呎,當中以實用面積六百至一千呎為主……

以上任何一點,個人感覺都是一出必殺的絕招,若四招用其二三,房價有可能一至兩年內比對目前深挫五成至七成,而目前停留在不少業主心中的虛擬帳面泡沫式財富,可能被蒸發掉數千億至逾萬億!^-^反之,其他很多的都是短線的「花招」,中長線不大管用。要讓香港的房價接近永遠「瘋」不起來,保持不太活躍但有交投而利用家的買賣環境,維持房價的相對穩定,強調房屋的居住屬性和超長線的投資屬性,永續打壓其投機屬性,讓全香港的資源和大腦更多地投放到娛樂、基本生活和真正有建設性的經濟活動中。

不過這幾招一定會被炒家、大部分近幾年入市的買家和徹底的自由市場主義者所痛斥為「癡X線」,而可見未來,香港特區政府的任何一位領導者,又極可能完全沒這種「吉士」和理念,施行起來又必然遭受既得利益者極嚴峻的阻抗。所以,在這裏「吹吹水」罷了。不過,香港這個社會實在異常奇特,恐怕,地球上已找不到任何一個相同的地區,居民們對房屋投資投機那麼熱熾和癡迷,對房價下跌是那麼的驚懼,對房屋的居住本質思考得那麼淺薄和卑微,房屋和房價是那樣地深度征服和挾駕着居民和施政者的思維……

刺破 房價 泡沫 絕招 小議
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