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月薪3萬也能在台北市買到好房子 2011 我的幸福馭屋術


2011-2-28  TWM




房價高漲,早已不是新聞,政府也多次祭出打房政策,但房價似乎仍居高不下。

在這樣的趨勢下,薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩?

事實上,在高房價時代下,不論是購屋、換屋,甚至於用房子做為理財工具,只要掌握趨勢、用對方法,創造財富、擁有屬於自己幸福的窩,並非夢想。

多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗,資深投資者告訴你看房、買房絕招,讓你也能聰明駕馭高房價。

撰 文.林心怡、梁任瑋 研究員.葉揚甲全台房價高漲,想購屋自住或投資的民眾﹁既期待又怕受傷害﹂,既怕買錯、買貴,又怕等下去越貴越買不起,究竟該如何買屋才不會﹁捶心肝﹂? 薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢,多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你,如何聰明買屋。

﹁ 先求有再求好、由外而內、再由小再換大。﹂這是中信房屋副總劉天仁,對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為,長線來看,台灣房地產都是多頭走 勢,有自住需求的,只要符合自我期望,隨時都是進場買進的好時機;而且買屋後有存錢﹁壓力﹂,是年輕人強迫儲蓄最好的方式,而這樣的觀念,也確確實實地反 映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

換屋族尹皓

勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域﹁我終於搬到信義區了!﹂去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓,終於完成﹁小屋換大屋﹂的夢想,從西門町八坪夾 層屋小套房,搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明,在高房價時代,月薪五萬多元的上班族,依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的﹁理想宅 ﹂。

﹁還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子,我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下,若以附近目前開價九百萬元來看,短短九個月,我的房子就增值了一百五十萬元!﹂尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家 住桃園的尹皓,大學畢業後,為了避開舟車勞頓的通勤生活,就選擇了月付八千元在台北市租屋,但精打細算的他,很快就發現,與其幫人養房不如自己買一戶。二 ○○○年,尹皓仍是一位年僅二十六歲,月薪二萬八千元的上班族,但他抱著省吃儉用存下的五十萬元,在西門町買下了總價二百多萬元,有挑高夾層的八坪小套 房,每月本利攤還八千元,他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸,每月還規畫扣繳八千元做基金投資,為了省錢,後來尹皓賣掉了汽車,改搭乘捷運、公車 等大眾交通工具;另外,由於大學時就有與共同租屋的同學,「集資」買食材做飯省錢的經驗,尹皓維持自己下廚煮的習慣,不得已外食時,一餐也盡量不超過五十 元。如此,每月可存下一萬元至一萬四千元不等,一年半下來,好不容易多存二十萬元繳房貸,將每月房貸負擔減輕五千元,他心想:﹁總有一天,我也要在黃金地 段,換一間至少二房的『黃金屋』!﹂十年後,隨著尹皓的工作收入日益增加,定時定額的基金投資,每年平均也都有三到四成不等的報酬率,於是,即使在台北市 房價居高不下的氛圍中,仍決定換屋。﹁理由很簡單,我想換大一點的房子,而且現在住的房子當年的每坪房價,和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後,這 邊的房子一坪漲到五十萬元,我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元,價錢真的差很多!﹂因此這次換屋,尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區,總價設定在八百萬 元以下正常的二房產品,﹁為了物色適合物件,我可是花了很長的時間,了解當地區域行情,並在短短一個月的時間,密集看了超過三十間房子,才得以物色到這 間,一層一戶、幾乎零公設,且三面採光的稀有公寓。﹂說起這間鄰近捷運永春站,步行只要三分鐘的自用住宅,尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南 山,原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓,但隨著哥哥的小孩出生,家中成員變多,居住空間逐漸不敷使用,夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年 三十七歲,月薪約莫五、六萬元的吳南山,一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓,但是在高房價時代,吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點,作為房屋首 購的標準。

首購族吳南山

減少享受換幸福 保值、自住兩相宜經過三個月的密集看屋,吳南山終於在去年十一月,在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離,以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七 十萬元的三房公寓。﹁這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘,加上鄰近捷運站,不但具保值性,也相當符合我們對買屋自住的期待。﹂。

吳 南山計算過,扣掉頭期款二百萬元,每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元,幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是,吳南山的太太幾個月前已經辭去工作,他 們家變成典型的單薪家庭,一份薪水,如何還買得起房子?令人好奇。﹁很多人會問,現在只有我在賺,負擔會不會很大?﹂吳南山透露,「其實在計畫買屋前,我 們夫妻日常開銷就很節省,每月花費大約五、六千元,最多不會超過一萬元!﹂這樣的數字的確讓人很驚訝。

﹁因為我們不外食、不買名牌奢侈品、 假日出遊的頻率少,也幾乎都不上館子的,平日休閒就到附近的公園走走,不用花一毛錢。﹂因此將多年來基金理財的錢贖回,再加上二人之前每月省下的薪水,剛 好足夠支付二百萬元頭期款,吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力,﹁而且如果經濟情況允許的話,我還打算一有錢就先攤還房貸本金,其實購屋壓力,並不 像朋友想像中的那麼沉重!﹂因為對財務有規畫,吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄,從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍,則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具,是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人,投資房地產資歷長達十三年的他,目前名下有七間不動產,取得成本約七千萬元,市值已超過一億元。

因 為鋼鐵貿易只有二%、三%不高的利潤,因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產,對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子,多數都是自用或家人居住,唯一一間 對外收租的中古屋,買進時每坪單價十萬元,每月以四萬元的租金,租給高雄外籍工程師,投報率近一○%,就像他的小金雞母。

房市理財曾文衍

以 自住為出發點 穩定理財更精打細算曾文衍一九九八年第一次投資房子,一開始是為了自住,父親介紹朋友的餘屋給他,地點在高雄火車站所在的三民區,一間三十坪公寓才八十萬 元,換算下來一坪二.七萬元,曾文衍覺得很便宜,一次就買五、六間,三年後轉手,一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗,但我認為高雄房 市買賣賺價差的空間實在不大,不過,買屋抗通膨的理財方式,我仍然會持續進行。」曾文衍分析,高雄前一波餘屋去化得差不多了,但未來三年至少會新增一萬五 千戶供給量,多數甚至都還沒有完工,龐大的推案量,恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則,一切以自住的角度買屋理財,並不會盲 目地追高房價。

首先,曾文衍買屋更精打細算,也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋,很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪 宅「美術之星」,並且每坪出價三十四萬元,但建商姿態高,沒有四十萬元不成交,他最後決定不買,轉向美術館第二排看屋,後來又選擇京城建設的「京城美術 館」。

曾文衍認為,買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯,但是相對的也會被噪音干擾,尤其他常常早出晚歸,公園美景對他而言,並非最重要,他寧 願買第二排豪宅,不但房價省一半,生活品質也較高。此外,曾文衍堅持買通風、採光佳的房子,不碰大樓二、三、四樓層,因為常有排水管阻塞問題發生,也不碰 有西曬的房子,並重視風水問題,完全就是以自住的角度做房市理財。

二○一一年趨勢

業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣只是,房市是否還會持續走多?信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解:「現在的房市就好比是一口灶,灶裡的柴火還很多,火怎麼會熄?」面 對房市未來行情,他認為,今年政府雖然還會繼續打房,且力道只會更強不會減弱,但就資金面、基本面來說,仍有利房地產景氣持續復甦;也就是說,台灣經濟基 本面好轉,對於未來房地產的買氣有正面加持,但是政府房市管制措施可能壓抑交易,可望造成階段性的盤整,預計今年房市交易量可能與去年持平,將難以隨著經 濟成長而放量。

薛健平認為,兩岸未來長期房市的發展,在經濟的成長下,將有不錯的基礎,但政府有必要減少市場的投機行為,避免房市脫軌失序。因此,他也贊同政府應該加大打擊投機的力道,並且開玩笑地說,自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展 望房價未來走勢,薛健平指出,即將登場的房市三二九檔期,包括預售與新成屋的推案價格,依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如,頂級豪宅市場就有每坪 開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等,而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化,他保守預估,今年全年買賣移轉件數不會暴增,與去年四十萬件差 不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為,一一年房價持續飆漲有三項主要原因,第一,全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期;第二,有 史以來最多的氾濫游資進入房市炒作,又以華僑、台商、港資為主要買方;第三,遺贈稅大幅調降至一○%,是有史以來最大的租稅減幅,卻未相對提供產業投資機 會,導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析,這一波台北市、新北市部分地區,個案投資客比率高達五、六成,政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」,投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加,要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅,交易量萎縮,將會壓抑房價走勢。

此 外,政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響,但對資金雄厚者來說,似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出,五年前開始,一些客戶看著房價逐 漸高漲,而會一直猶豫不決的投資者,目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔,他稱這群買方為「置產客」,他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不 出租,購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅,這些「置產客」不乏上市公司股東,因為分紅頗豐,因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年,廖本勝認為,沒有什麼特別的利空因素,一方面,明年要選總統,政策上會偏多,但「高房價是選票殺手」,政府也不可能讓市場太熱,他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣,若預售市場仍有不錯反應,下半年市場會明朗化,反之則會高檔震盪。

至 於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析,五都升格後,地價翻升帶動房價效應下,台北市今年預售案不斷飆漲,尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」 利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動,來自國際買盤加持,多方一致看好,一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過,元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面,今年他只看好都會區房地產市場,「房價要人多的地方才會漲」,要炒房不會到鄉下去炒,像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地,但需求沒有增加,房價較難上漲。

在 購屋選擇上,台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析,台北市中心五個核心行政區捷運宅,過去因房價漲太多,漲勢鈍化,漲幅大都在一○%以下;反而是二線新北市 三環三線捷運路網概念成形後,具有補漲的優勢,根據台灣房屋調查,今年第一季捷運住宅漲幅約一一.三三%,前三名依序為,第一名中和線永安市場站,第二名 新店線大坪林站,第三名新店線新店市公所站。值得留意的是,台北市文山區過去房價漲幅不多,連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應,漲幅也高達一七%。

建商信心足

五 都升格帶動房價 都會區仍夯邱太煊指出,台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間,一般以這樣的價位,買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅,不僅可 以減少房貸支出,通勤時間也不會差太多。此外,北市有些捷運宅雖然很便利,但戶數多、投資客多,房價上漲空間也比較有限。

「對於首購自住的 人來說,只要勤看標的,現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調,雖然台北市房價漲幅高,但租金漲幅卻較為遲緩,資金有限者不妨先租後買,但有自備款要買 來自己住的話,可朝市中心周圍的都會區,或北市捷運末段的區域開始找起,例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品。

購屋達人親授

高房價時代下的聰明買屋四招在高房價時代,購屋要更為謹慎,在這裡,暢銷書作者Sway,提供了聰明購屋四招,要讓讀者在高房價時代,也能聰明買好屋。

招式一:從熟悉的地段開始找起房市專家總會說,好地段是購屋的首要考量,但越是在高房價時代,Sway認為購屋自住者,更該考慮自己的實際生活需求。例如,首先考慮工作地點的距離,或從父母住所周邊地段的房子開始找起,再來就是盡量找離市中心較近的區域會越保值。

比 方說,現時買不起信義計畫區豪宅,可以先買周邊信義區吳興街、永吉路段上的舊公寓,一樣可以享受信義計畫區的便利生活機能;買不起新板特區,每坪開價動輒 七、八十萬元的新成屋,一樣也可以先買周邊的老公寓,﹁寧可住市區的小房子,也不要換郊區的大房子﹂,是Sway對於還在市中心工作的上班族買屋建議,﹁ 因為可能通勤幾個月後,你就會為每天需要來回二、三個小時的通勤時間,大喊吃不消!﹂招式二: 定總價多找仲介購屋前,最好能先鎖定幾個你有興趣、符合你期待的區域,先設定總價預算的一.五倍,至各大房仲搜尋適合的標的。

Sway舉例,經過計算,你想買七百萬元的房子,就要先設定總價一○五○萬元的標的做篩選,並且針對有興趣的幾個區,開始研究當地市場行情,才不會被房仲視為門外漢,而硬是要把﹁難賣的物件﹂推銷給你。

在 中古屋行情判別上,通常只要附近有豪宅案、都更案要推,周邊老公寓或舊大樓都可望有一波比價效應。Sway說,可透過各家房仲網站,並從不同房仲業者那裡 了解市場行情,且最好能不經意間透露,還委託不少仲介在媒合看房子。在競爭者眾,為了有成交才能賺取服務費的心態下,房仲可望更積極,甚至以低於市價的行 情,幫忙買到物美價廉的好房子。

招式三: 掌握臨場看屋訣竅到了現場看屋,購屋者最好當場掌握幾個看屋重點。Sway舉例,例如房子的採光、通風是否良好?地板平整與否?社區管理是否符合需求?以 及屋子內外的建築品質、評估公設的實用性、建材的優劣,都是值得現場觀察的重點。另外,也最好不要買投資客太多的社區,因為轉租的住戶流動性太高,對居住 品質多少會有影響。

在周邊環境觀察上,包括周邊的棟距,以及前面的空地、公園的永久性與否與未來的用途等,﹁這些細節都關係到房子的景觀,會不會被未來的新建物遮住,或者直接影響到採光問題。﹂Sway說,這些因素不但會影響到你的居住品質,也可能影響到未來購屋的轉手性。

招式四:擬殺價策略

雖鮮少有房仲會向客戶透露賣方表價與底價,但根據Sway的觀察,一般來說,中古屋的定價方式通常是:屋主預設底價+房仲賣屋的仲介費(二%至四%)+兩成以上的議價空間。

而 對於中古屋的殺價技巧,Sway建議,可以先打聽買方的來頭,如果買方是自住客的話,可以殺總價的七五折,若是投資客,由於通常是以賺較高的價差為目的, 因此可以先從七折開始砍價後,再以﹁十萬元﹂為單價慢慢調整成交價位。例如換屋族尹皓,一開始就是先從總價的八百八十萬元砍了七五折,最後才順利殺價,以 總價七百五十萬元成交。

總之,再高的房價,還是會有自住購買的需求,專家們普遍建議,既然長線通膨趨勢不變,只要購屋眼光夠長遠,事前做好準備功夫與資金規畫,持續累積看屋專業與經驗,不要一味地躊躇不前,即使是一般上班族也有機會找到符合自己期待又可保值的黃金屋。

Sway現場看屋密技

—— 看屋時間掌握「38原則」「38原則」也就是下午3點是看屋的第一個好時機,尤其是夏天更為明顯,由於此時通常是一天當中最熱的時刻,在看屋時,有沒有通 風、異味跟涼風都可觀察得出來,如果有嚴重西曬問題的房子,此時也可以明確地體驗一下自己有無承受此高溫的能耐,午後有雷陣雨水是否容易潑進來等。

再 來,最佳的看屋時點就是晚上8點了,此時是觀察房屋周邊是否有噪音,樓上鄰居素質好壞的絕佳時機,例如樓上是否傳出搬椅子聲音、鄰居傳來的8點檔電視劇聲 音等,來判斷隔音效果好不好?窗戶打開看看噪音是否無法忍受?並且在樓梯間上下走動,看有無鞋櫃與鞋子外放?從垃圾處理問題,觀察社區管理是否有一定的水 準等,都是自住購屋者一定得留意的細節。

尹皓

出生:1974年

現職:資訊業公關職務

購屋時間:2010年5月間購屋未來期待:2至3年後計畫換更大的三房產品

吳南山

出生:1973年

現職:出版業

購屋時間:去年底

購屋未來期待:盡可能及早清償房貸

曾文衍

出生:1973年

現職:聯合鋼鐵負責人

購屋時間:投資房地產長達13年,名下有7幢不動產,市值超過1億元購屋未來期待:以自住的角度做保守型的房市理財

Sway

出生:1975年

簡歷:土資系畢業,任職過建設公司、代銷公司業務員、地產記者,並且擁有不動產經紀人執照

捷運站周邊

仍 是大台北最被看好的標的忠孝新生 53.5 76.4 42.8% 大橋國小 34.6 44.6 28.9% 東 門 63.6 80.8 27.0% 古 亭 46.5 58.0 24.7% 南 港 36.9 43.2 17.1% 行天宮 43.6 50.4 15.6% 南港展覽館 37.4 42.5 13.6% 松江南京 46.3 52.1 12.5% 民權西路 41.7 46.5 11.5%

資料來源:永慶房仲集團

五 都未來有上漲潛力的區域——1年來的房價表現 單位:元/坪地區 2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2010/05 2010/06 2010/07 2010/08 2010/09 2010/10 2010/11 2010/12 2011/01 年漲幅%台北市 士林區 47.8 50.8 53.2 56.0 52.1 49.7 51.2 53.5 51.9 53.3 56.1 54.4 56.8 18.9% 內湖區 41.3 42.9 44.0 46.9 46.4 47.6 45.3 45.1 46.4 47.1 48.7 49.1 48.8 18.2% 新北市 汐止區 17.9 18.0 18.2 18.1 18.0 19.1 18.3 19.2 19.1 18.7 19.7 20.9 21.3 19.0% 林口區 14.6 15.0 13.9 13.7 15.0 14.0 14.2 14.7 16.3 16.1 16.6 17.1 17.2 17.8% 台中市 西屯區 10.2 10.6 8.8 9.2 10.3 9.6 12.2 11.8 11.0 11.6 12.6 12.0 11.8 15.7% 南 區 7.6 8.0 7.1 8.1 8.6 8.5 8.1 9.0 8.3 9.1 8.1 8.8 8.6 13.8% 台南市 北 區 5.8 5.6 5.4 5.3 5.5 5.2 5.7 6.2 6.6 6.7 7.1 6.9 6.8 17.2% 東 區 6.9 7.2 6.8 7.3 7.6 7.3 8.2 8.3 7.9 7.4 7.9 7.7 7.8 13.0% 高雄市 左營區 7.9 7.6 8.4 8.0 7.4 8.5 7.5 7.9 8.1 9.3 9.1 9.2 9.1 15.2% 鼓山區 10.7 10.9 10.3 9.6 9.9 10.9 11.5 11.3 11.5 12.4 11.7 11.8 12.1 13.1% 住宅統計為電梯大樓或華廈,不含1樓部分 資料來源:永慶房仲集團

林心怡、梁任瑋、葉揚甲


月薪 萬也 也能 能在 在臺 北市 買到 到好 房子 2011 我的 幸福 馭屋 屋術
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韓國福與三子韓駿鎧 從父子對立到好麻吉 讓孩子建立自信 是所有成功的關鍵

2012-11-12  TWM
 
 

 

儘管韓國福在商場上馳騁多年,管理上千人得心應手,但是教育自己的兒子,卻也經歷過一段磨合期。

三子韓駿鎧,是讓韓國福興起舉辦海碩盃的關鍵人物;父子兩人曾經有過激烈的爭吵,卻因為網球現在成為無話不談的好朋友。

撰文‧許瓊文

在海碩盃比賽現場,不時看到一個高高瘦瘦的身影,長得有些像藝人宥勝,站在觀眾席或比賽場邊,雙手環抱在胸前,表情嚴肅地看著比賽的進行。

他是除了韓國福以外,海碩盃活動第二重要的關鍵人物——韓國福的三子韓駿鎧、海碩運動行銷總監,今年才二十四歲,年紀雖輕,卻曾擔任美國職業網球選手,台灣選手許文馨、易楚寰也都是他帶出來的網球好手。

事實上,韓國福會出資舉辦海碩盃,正是因為兒子韓駿鎧喜愛網球的緣故。身為父親的韓國福,不僅尊重孩子的興趣,更給他一片天,讓他自由盡情地去揮灑。

針鋒相對 父子從衝撞中互相學習成長對這位百億身價的富豪韓國福來說,不論有多少財富,家庭才是他最重視的,比起在外拚事業的挑戰,親子關係其實也曾帶給韓國福極大的考驗。

韓國福與韓駿鎧的相處,經歷過一段緊張的磨合時期,韓國福感謝當時的衝撞,才有相互成長、學習的機會。「我以前對待他們的方式是錯的,在他國中時期,是我們父子關係最緊張、對立的時候。」韓國福坦言。

韓駿鎧從小就是家裡最調皮、好動的小孩,也讓韓國福最頭疼。韓駿鎧在十二歲那一年,主動提出去美國念書的要求,「我們當時很擔心,小孩年紀那麼小,應該要待在父母身邊才對。」韓駿鎧母親曾祥娟表示。

韓駿鎧回憶,當時覺得台灣的教育不是他想要的,一心只想快快長大,擺脫父母的管教,去美國是最好的方法。因為父母反對,每次見面就吵架,於是韓國福提筆寫了一封很長的信給韓駿鎧,要他想清楚後果。「我只是要告訴他,年紀這麼小離鄉背井,雖然沒有經濟壓力,但生活沒有人照顧,還是很辛苦的,更別說學籍無法連接的問題。」韓國福語氣中充滿慈父的擔憂,只是當時的憂心,總是轉化成脾氣,造成父子關係非常緊張。

但最後韓國福還是同意韓駿鎧的要求,讓他隻身前往美國讀書。「現在回想起來,當時這樣做是對的,否則父子關係會更惡化。」距離產生美感,韓國福也看到兒子從獨立生活中,學習成為一個大人。

從那次的經驗,讓韓國福領悟到,親子相處的時間其實不在於多,重點在於孩子願不願意把心裡話和你分享,「不要為了自己的『面子』來教育孩子,要讓孩子產生自信,他才會成功。」韓國福一語道破許多為人父母的盲點。

成功定義 助人常樂遠勝過家財萬貫韓國福也許是位成功的企業經營者,但是作為父親,他承認自己仍在不斷地學習當中。當韓駿鎧決定投入網球選手的生涯時,韓國福又忍不住展現他「想要就做到最好的個性」,每每韓駿鎧在球場上揮拍時,韓國福總在場邊扯著嗓子大罵,「跑快一點,揮拍姿勢不對。」無形中讓場上的兒子壓力倍增,甚至讓韓駿鎧想要直接放棄網球。

「當時我的作法真的不對。」韓國福自我檢討,父母應該要讓孩子有自信地成長,而不是一直嚴厲的罵他,到最後球沒打好就算了,反而破壞父子感情。

對於成功,韓國福父子倆有同樣的定義,那就是有多少財富不重要,有能力幫助別人才重要。台灣女子網球好手詹詠然,剛好是韓駿鎧的高中同學,韓國福看到詹詠然的努力與拚勁,二話不說成為她與妹妹詹皓晴最大的出資贊助者,在韓駿鎧眼裡是最好的示範。

雖然有父親的支持,但韓駿鎧陪一位選手看車的經驗,卻讓他對「財富」改觀。那位選手年紀和他差不多,想要買一輛約兩百萬元的車,韓駿鎧從旁看到他仔細地規畫貸款,交車時臉上充滿成就感的表情,「我發現我開一輛比他還貴的車,卻從來沒有過這樣的感覺。」這讓韓駿鎧開始省思自己的富裕,不如靠自己努力換來成果所得到的成就感。在一旁的韓國福臉上透露著欣慰,他給足了孩子自由發揮的資源與空間,不僅換來孩子與他的親近,無形中讓孩子更加珍惜自己所擁有的,韓國福知道,這樣才是父母應該做的事。

韓駿鎧

出生:1988年

現職:海碩運動行銷總監

經歷:大專盃網球項目團體賽金牌、2011年全國排名賽雙打第三名、亞運金牌易楚寰教練學歷:台北體育學院球類競技系


韓國 福與 三子 韓駿 駿鎧 父子 對立 到好 好麻 麻吉 孩子 建立 自信 所有 成功 關鍵
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信星泊到好碼頭 楓葉資料室

http://danielkyip.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=4580142

前文提到,今年最強應市法是挑選宏觀有利、估值偏低,但股價尚未反映盈利改善的非熱門股,作中線投資。今天找來1994年上市,主打造鞋代工的老牌工業股——信星集團(1170)。

2002年時,受惠中國的「世界工廠」光環,港股中的工業股當紅,信星集團、同行「運動鞋王」裕元(551)及近期計劃出售鞋業的新灃(1223)都曾風光一時。但時移世易,中國經濟轉型,勞工密集型的工業股受到相當壓力,不少仍堅持發展的內地廠商轉移陣地至東南亞其他國家,信星是其中之一,而且更重要的是,其業務在截至20133月底止的年度大有起色。

信星主業專注於便服鞋,為多個世界知名品牌供貨,並向嬰兒及小童鞋履發展;上年度盈利9397萬元,增長73.7%;每股盈利13.76仙,全年股息10仙,較上年增加53.8%,派息比率由81.3%,降至72.7%。去年鞋類銷售增加9%,總銷售增加9.3%,至18.09億元;銷售成本只增加6.5%,毛利因而增加26.2%

信星最新業績反映,為獲得較低成本而拓展至越南及柬埔寨的部署,已踏入收成期。集團整體毛利率由14.3%升至16.5%,上升2.2個百分點,涉及毛利3980萬元。內地生產線21條,另於越南設有12條及柬埔寨4條生產線,共計37條;年產能2500萬對,去年使用率由76%升至89%。集團未來將重點加大越南和柬埔寨產能,預期2013年年底,將加入超過7條生產線。

3月底,信星現金及等同項目5.48億元,並無借貸,財務狀況足以支持興建更多東南亞生產設施的計劃,而且更可繼續現有的較高股息比率。事實上,信星的優點是控制財務理想,亦照顧股東利益,於業績不景時提高股息比率,並回購股份穩定股價。但要引起投資者興趣,增長故事仍然不能少,而這個故事來自美國運動服飾製造商New Balance。話說上2012New Balance剛成為信星新客戶,第一年New Balance的訂單十分強勁,已經佔信星20%的收入。因此,我們可以預期,這個新客戶的業務發展,絕對可以惠及信星。

NewBalance近年做Lifestyle的運動鞋,產品迎合年輕人喜歡潮流的口味,款式顏色夠多,五花八門,襯衫一流。去年,New Balance首席執行官JamesDavis宣佈了集團的未來目標:2015年取代德國競爭對手Puma,繼AdidasNike之後,成為世界第三大運動裝備製造商。留意日本是New Balance亞洲發展的一個重點地區,亞洲很多款式都是追隨日本當地潮流,因而更加適合亞洲年青人。事實上,公司最近高速發展,亞洲的訂單一飛沖天,而中國市場更是如坐火箭。

根據《商業週刊中文版》的最新報導,在中國市場,五大本土運動品牌的關店潮持續,AdidasNike的發展又遭遇瓶頸,行業一片慘淡的同時,New Balance正在逆市崛起,更成了行業黑馬。報導指出,New Balance2013年在中國的142座城市開設了886家門店,比前一年增加了313家。依賴門店猛烈擴張,2012New Balance在中國的銷售額比2011年提升了50%2013年至今,其銷售額與去年同期相比又翻了一番。

有分析指出,當眾多運動品牌陷入高庫存困境,New Balance卻等來了2010年國內跑步運動逐漸興起的轉捩點。和AdidasNike試圖在足球、籃球、跑步等品類全面出擊相比,New Balance長期專注於跑步這項運動,令其在跑步熱潮中表現突出。由此可見,New Balance正是抓住了機遇。

信報專欄作家陸永從投資市場角度分析,『……根據聯交所資料,現在分別有3間基金披露其持倉量,它們分別是DJE KapitalAberdeenYeoman Capital,均屬於大型Long Term Fund,共持有23%之股權,加上大股東45%之股權,貨源大致歸邊。除此之外,內幕人士交易亦有很大啟示。

細看信星最近一年的內幕人士交易紀錄,不難發現大股東、執董以及非執董相繼買入,最高買入價為1.61元。要知道大部分的非執董都是「掛牌」的,非執董在實際業務是沒有什麼作用,好多時候都是每季開一次會,睇下公司「條數」,做下監工的工作。雖然非執董在公司業務沒有什麼貢獻,但他們對公司業務運作確實是瞭如指掌。一個「掛牌」的人都會買的股票,大家就知道背後應該大有文章。

最後,近期集團在財務上又有一項Bonus,就是滙率。由於信星有一半產能位於越南和柬埔寨,工資是付當地貨幣,而收取卻是美金,如果亞洲貨幣大跌,美金強勢,未來在報表上應該會有貨幣兌換的「甜頭」。』
信星 星泊 泊到 到好 碼頭 楓葉 資料室 資料
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拒當肥羊 櫃枱上的DM先別碰 理財高手 教你四招挑到好理專

2014-06-23  TWM
 
 

 

買基金、買保險、投資衍生性商品,你會依賴理財專員的意見嗎?在面對銷售話術時,如何判斷理專是否替客戶著想?讓外商銀行高層退休的Johnny教你,用四個方法看透銀行銷售理財商品種種怪象。

撰文‧劉育菁

稍早之前,金管會痛批銀行業者亂賣人民幣TRF(目標可贖回遠期契約),造成許多不需要進行外匯避險的中小企業、一般散戶,也置身於第一季人民幣匯率急貶風險中。

雖然銷售TRF屬於銀行的金融行銷業務(TMU),主要銷售對象為企業,與直接面對一般理財族的財富管理部門有所不同,但此消息傳出後,難免再度引發民眾對銀行的不信任感;尤其,金管會將TRF銷售亂象與二○○九年發生、直接衝擊上萬民眾的「台版馬多夫案」相提並論,更讓一般理財族直接聯想銀行理財專員的道德與專業問題。

著有《誰A走你帳戶裡的錢》一書的Johnny,過去曾經擔任國際大型商業銀行分行長、私人銀行主管,他認為,不必一竿子打翻一船人,「在達到財富自由的階段後,把財富交給值得信賴的專家打理,不再為錢煩惱,仍是一種合理作法。」但他強調,前提是「找到值得信賴的銀行與理專」。看透銀行銷售理財商品種種怪象的Johnny坦承,部分銀行理專還是會把客戶當成俎上魚肉。

方法一

避免一開口就賣立牌的理專「我們把客戶當成『魚』來釣,只是魚有大小之別、品種之分。」根據以往經驗,Johnny開始分析「追求個人利益」的理專是如何面對眼前客戶。他先舉出「理專最不喜歡的四種魚」,首先是吳郭魚,就是泛指已經被刮乾淨的客戶,能夠投入的金額有限;小章魚是指很好被說服,但對手續費斤斤計較。而理專最怕碰兩種人,第一是對金融商品興趣缺缺,看起來很肥但卻「很難擠出油水」的大鯨魚;另一是機伶的大鯊魚,「除了每一個問題的回答都要精準之外,客戶會要求錄音,三十分鐘下來細胞死了一大堆。」簡單歸納,如果要避免被理專牽著鼻子走,就得先讓自己成為一個「難搞的客戶」,讓這四種魚的特性上身,也就是不輕易掏錢、對費用錙銖必較、要求錄音且對每個問題追問到底。

只是,上述作法或許能夠消極地自我防衛,卻不見得能夠挑到有助於自我財富管理的優質理專。至於如何在防衛之餘進一步挑到好理專,Johnny提出四種作法,投資人不妨多加參考。

進入銀行時,先觀察銀行理專或是行員旁的「最新產品」或「主推產品」的小立牌,或是櫃枱上一眼就能看到的DM,「這類商品通常是目前最有利潤或是獎金最多的產品,除非你真的有需求,否則不建議購買。」因為每家分行都有目標銷售額的壓力與銷售競賽,架上熱賣的商品不見得適合客戶,但往往是一進入銀行時,理專和行員們第一個開口推銷的商品。

方法二

留意﹁佣金導向﹂的推薦標準換言之,如果你一坐定,理專就拿出「隨手可及」的DM或小立牌推銷相關商品,那麼,這位理專可能就是把「獎金」放在第一導向,而非你的真實需求。

延續前面的概念,也要小心理專會以「佣金導向」作為推介商品的標準。不過,若要判斷理專的「佣金導向指數」有多高,民眾至少要對各項理財商品的佣金高低有基本認知。

Johnny表示,理專銷售理財商品的佣金收入常會有變動,主要看銷售端如保險公司或基金公司與銀行間的協議,但仍然有其基本原則:「年限越長的產品,理專能賺到的佣金收入越高!」若按理專佣金收入排名,「最高是二十、十五年養老險或壽險,絕對是NO. 1;再來是長天期的連動債(如十年、八年、六年的澳幣或紐幣連動債、結構型商品)或六年還本的醫療險、配息連動債券等;接下來才是股票型基金、債券型、貨幣型基金及雙元貨幣。」像TRF這種類似的金融商品,都屬於高槓桿的金融遊戲,一般理專的客戶很少玩得起,如果玩得起,也大部分已經到了私人銀行的等級。一般理專會銷售,與TRF相類似的是雙元貨幣組合式產品,這類結構性產品主要是透過外幣定存連結外匯選擇權,替投資人賺取比定存更高收益,這種產品風險比TRF小得多。

至於理專最沒賺頭的,是國內債券型基金,「我對某某投信的國內債券型基金有點興趣,你覺得呢?」Johnny建議,不妨用此一問題來測驗理專,是否把佣金收入放第一。

方法三

看「穩定度」重於學歷、頭銜許多理專會以自己的學經歷與頭銜職稱來強化客戶信賴感,Johnny認為,理專這麼做無可厚非,但客戶不必過度買單。理專的就職門檻,相對於企業金融、投資銀行低,「金融圈的基本生態是這樣的,一流人才做交易、購併;其次是做企業金融;最後才是分行業務。」Johnny強調,這並不表示分行理專的水準相對較差,而是「判斷理專好壞的標準,不必也不能太過在乎頭銜、資歷、學歷。」很多人怕碰到菜鳥理專,但Johnny並不擔心年資淺的新手,反而對頻繁換銀行的理專,就算資歷夠深,但他仍是敬謝不敏,「一位積極的菜鳥勝過專業老鳥。」他說,如果菜鳥只是專業不足,無法把商品說清楚,不妨很直接地要求主管或投資顧問一起說明。在他的標準,真正的「好鳥」是在同一家銀行至少要待上十年,才能代表穩定性及能力都已達相當水準。

好的理專學歷不用頂尖,頭銜更非品質保證,甚至借證照賣商品,已是業界公開的祕密,一位好理專的重點是把「服務」當成最基本,不管資產大小、時時追蹤投資商品,在這方面,最簡單的觀察指標就是「問候頻率」。

「如果理專只在重要節日、生日或金融產品到期前的一、兩個月才親切地問候,代表他只想騙你上鉤。」因為好的理專應該在你不買商品、手上沒有錢時也樂於分享投資訊息,甚至要替你追蹤市場變化,提前告知風險。

金融市場變化多端,很難不碰到黑天鵝事件,若不幸碰到市場空頭,「這就是你判斷理專服務態度的最佳時機!」Johnny認為,一名合格的理專在空頭來襲時一定要做到以下四件事:第一,絕對不能避不見面,要在第一時間誠實面對客戶,就算被罵也要撐過去。

其次,要分析市場可能的未來變化,最壞及最好的情況會是什麼,並且明確預期客戶可能會承受多少損失;此外,理專要一併說明公司的立場與態度,不要讓客戶失去信心;最後,就是替客戶重新盤點資產配置,對未來的理財目標與規畫,需要做哪些調整。

買電視、電腦,到市場買菜,都會殺價,但很少人向理專購買投資商品要求折扣,「其實手續費一樣可以殺價。」Johnny強調,很多理專怕客戶殺價,都會用「你是銀行優質客戶」而先略施小惠,給予小折扣,「但這些小惠,其實都是理專的權限,可說統統有獎,一點都不特別。」

方法四

要求手續費折扣 並觀察反應通常Johnny會要求「基金手續費折扣」來測試理專。他說,一般來說,手續費打個七、八折是基本;若要達到四、五折,就要交由主管決策。當然,對於更高竿、常殺價的客戶,理專也會先把費用「報高」,給予較高的打折回饋來應對。

但他也強調,提出這些折扣要求,不是真的要讓理專賺不到錢,「只是測驗他的態度。」如果這位理專一口咬定不可能有所折扣,又或他能在不必報備主管的情況下,自行將手續費打個四折,代表他可能連基本的優惠也不願提供,或者可能先把費用高報,其心態,自然也有一些可議空間了。

Johnny

出生:1964年

現職:中國銀行業顧問

經歷:國際大型銀行分行長

、私人銀行主管

學歷:美國哥倫比亞大學碩士

、柏克萊博士

著作:《誰A走你帳戶裡的錢》

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从学而思到好未来 K12在线教育时代已到

http://www.xcf.cn/jrdd/201706/t20170615_781036.htm

  如果说新东方通过刷托福、GRE题目等手段助优秀者出国塑造了第一代教育龙头;好未来通过刷奥数难题将孩子自小学就送上了中国名校之路,成为第二代教育龙头;下一步需要寻找的可能是通过技术手段实现国内国际精英教育融合的公司。张伟靖/文

  原本就饱受争议的学而思因成都市教育局的处罚通告再次卷上浪尖,学而思学校九个校区被责成整改而暂停招生,整治力度之大前所未有。受此消息影响,好未来(TAL.NYSE)股价跌5.62%,但紧接着随后一个交易日就大涨8.7%收复失地,突破130美元/股,再创历史新高,距离2017年开盘价70多美元/股,几近翻倍,过去4年多更是暴涨30多倍(图1)。

 

  2017四季财报显示好未来实现净利润3220万美元,同比增长196%。截至2017年2月28日,好未来在30个城市共设有507个教学中心。中产焦虑的蔓延下,K12教育的市场增长速度可见一斑。

  尽管好未来业绩的快速增长仍然受益于其学而思小班业务的持续提升,但公司自2013年将名字由大名鼎鼎的“学而思”更换为“好未来”,其意已名,未来不只是“学而思培优”一个产品。

  未来已来。2017年3月,另一家教育巨头新东方分拆新东方网(839896)挂牌新三板,公司同时宣布成立K12项目部,主要负责新东方在线旗下K12学段的业务拓展,运营现有的私播课业务,并将旗下相关的 K12所有C端产品(家庭教育产品组除外)划入新的K12项目部统一管理,由东方优播CEO朱宇兼任项目部总监。

  同时,纽交所上市的在线教育机构51Talk(COE.NYSE)公布了2016财年财报,公司全年的交易额与净营收分别比上年同期增长了145.9%和170.4%,而K12项目在2016全财年收入占比达到 55.4%,2016第四财季更是高达64.4%,而在2015年这一占比仅仅为30.3%。

  37.5小时课程直播=120万元收入

  看完枯燥的财务报表,我们再从用户体验一端来跟进一下。

  笔者给自家五年级的小学生报了一门学而思的线上课程,15节直播课,共1200块钱,平均每节课80块钱,每节两个半小时,价格不到线下学而思培优课程的一半,亲身体会了一下“直播+辅导”的在线教育3.0模式。就支付端消费者来说,1个小时的课程收费32块,显然成本并不高。

  但从收费端而言,一个授课老师居然能带近千名学生,也就是说该老师一共37.5小时的直播课程总计能带来近120万元的收入。

  在教学模式上,每50个学生会配备一名辅导老师,和家长、学员之间进行沟通,确切地说,授课老师只负责讲课,辅导老师要催着学生预习、上课、交作业、批改作业、跟踪错误订正等。小编家这个五年级的小朋友有一定自律性,且比较争强好胜,自第二节课开始基本可以完全独立上课,并能够按照辅导老师的要求完成课前准备工作、课后作业以及订正,效果与线下培训班接近。

  学而思培优线下课根据地区不同价格有所差异,但平均下来每节课至少200块,一个老师对20名学生,200×20为4000块钱;而线上课程80×1000(理论上可以无限增加,不过学而思内部对班的扩容有一定的限制),意味着一个成熟的老师在同样的时间内可以创造更大的价值,而辅导老师的机制对于培养新老师非常直接有效。而到目前为止,学而思公布的在线教育收入占比不过4%,这未来的空间不可小觑啊。

  逆天的高价学区房、学而思的火爆、好未来股价的高速增长、新东方在线K12项目部的成立、51Talk在K12项目收入的快速增长,再加上小编的草根体验,这几件看起来风马牛不相及的事件,剑指同一方向:K12在线教育的风口已经越来越近了。

  “王者玩家千千万,小学生占一半”

  K12是多年来中国最大的教育培训市场,不仅推动了新东方与好未来两家上市公司市值的迅猛增长,更养活了大大小小千万家中小培训机构。但是,在线上教育领域,K12一直被认为是“最难啃的一块骨头”,与线下的市场容量不可同日而语,属于负面典型,是在资本热潮过后,首批被看空的细分类目。

  究其原因,不外乎在线教育缺乏中小学教育必需的约束属性、公众对互联网娱乐属性的认知、因家长对于孩子上网的本能反感等多因素混杂,导致互联网低龄用户较少。一言以概之,拥有付费决定权的家长对于孩子使用网络学习的不信任。

  然而,情况正在悄然变化。腾讯最为火爆的游戏王者荣耀中流传一句:“王者玩家千千万,小学生占一半”,虽然原本是用来戏谑对手技术差的。不过,腾讯浏览指数的数据显示,王者荣耀这款游戏的主力人群在10-20岁,接近60%,而小于10岁的幼龄玩家也不在少数(图2)。

  K12教育用户年龄为5-18岁。尽管教育与游戏的属性不同,但王者荣耀庞大的20岁以下用户群从侧面证明了两点:K12教育用户的触网率已经大大提高,家长对于孩子上网的态度更为开明,甚至鼓励孩子通过互联网接触更为广阔的世界,而这成为K12在线教育最坚实的市场基础。

  另外一个例子也侧面证实了这一结论。

  2016年5月到6月间,咪蒙公众号在一个月内连续为4家教育公司打广告,目标用户均为K12甚至更为低龄的孩子(表1)。其中英孚以线下课程为主打,轻轻家教为教育O2O概念,其他两家VIPKID、哒哒英语均为纯线上英语课程,而咪蒙的死忠粉中很大一部分是目前K12学生的妈妈们。这一广告投放节奏表明,市场教育已见成效,家长对于在线教育本身的接受程度已然提升,现下已经进入到机构之间彼此竞争的时段。

  正是基于此,新东方在线COO潘欣做出了这样的判断:“虽然竞争激烈,但是目前线上的K12市场是一个高度分散的市场,我们认为有充足的市场机会存在。而且,通过我们的观察和自己的运营数据判断,K12在线教育市场的用户接受度越来越高。所以,我们认为现在投入更大的资源切入这个领域是非常恰当的。”

  根据艾瑞咨询数据显示,中小学在线教育是在线教育增速最大的细分市场,2016年中小学用户规模已经超过高等学历在线教育,并将于2017年超过职业在线教育,成为在线教育中最大的一块市场。

  规模化营收已现,盈利还远吗?

  K12在线教育领域,语言教育依然充当了市场领先者,并且是目前市场上的主力军。在线英语培训正在迅速由成人市场向少年儿童市场拓展。

  作为首家在线教育的上市企业,51Talk无忧英语发布的2016年财报显示,这家原本以“菲律宾外教”、“低价战略”获得起步优势的针对成人的在线英语培训机构,向K12领域的拓展和转型已见成效。

  资料显示,2014年在没有专门的青少团队、青少课程,没有针对性的市场投放情况下,K12业务贡献的交易额就占到公司总交易额的近22%。2015年上半年,51Talk抓紧研发青少产品,2015年7月成立青少事业部,公司创始人兼CEO黄佳佳亲自挂帅,宣告正式进军K12领域。到2016年,K12领域收入占比已经过半(表2),2016年第四季度这一比例更是达到 64.4%。

  黄佳佳表示:“在2017 年,我们会继续巩固 51Talk 在大众市场的领导地位,同时进一步加强在高端市场的美国小学业务。”“美国小学课程”(American Academy)是51Talk公司于2016年5月上线的产品,采用北美外教老师一对一教学,目标用户覆盖包括英语零基础水平的学龄前和整个小学学龄儿童,是公司开拓高端用户市场的主打产品,其客单价远高于公司其他产品(表3)。

  在这一领域,51Talk最强劲的竞争对手是2014年成立的VIPKID。与51Talk从低端成人市场切入不同,VIPKID在创建伊始就定位于儿童高端英语培训市场,外教均来自北美。从这个角度来看,51Talk算是后来者。两家连广告语都比较类似,VIPKID主推“美国小学在家上”,51Talk的美国小学课程则称是“您家里的美式教育专家”,契合了家长们希望孩子获得国际化教育的心理。

  VIPKID创始人兼CEO米雯娟曾经透露,2016年9月公司单月营收突破1亿元,是业内首家单月营收过亿的品牌。有数据称,VIPKID拥有75万注册用户,6万付费学员,超过6000名北美外教,2016年营收达到10亿元。同时,公司90%以上学员的家长年收入在30万元以上。

  对于已走向正轨的在线教育企业来说,营收及增长速度大都看上去比较漂亮,但说到盈利,似乎都还在路上。51Taik财报显示,2016年净亏损由2015年的3.271亿元扩大至5.148亿元,不过现金流由2015年的-1.04 亿元转正至2870 万元。

  经过近两三年资本先行的摸索以及直播技术的成熟,在线教育企业早已确立了与线下教育培训类似的变现方式,收入主要来自学生缴纳的学费,且均采取预付费制度,因此理论上现金流相对充沛。而公司的亏损主要原因还在于财务上的处理,预付费的收入不计入净营收,只在交易额中体现,公司营收按照用户实际上课情况而非缴费情况来确认,而费用都是按照实际支出当时计入的,因此教育培训机构容易实现正现金流,但是盈利时间往往较长。

  虽然在线教育培训和线下培训相比节约了房租等成本,但因为整个产业仍处于发展早期,营销费用与研发费用必须先行。从51Talk公司历年的公开数据可以看出,2015年公司开始大力开发针对青少年的课程,以抢占蓬勃发展的K12市场,当年研发费用显著增长,随着公司产品线的成熟以及用户规模的增加,平摊到每个学员身上的研发费用下降空间还比较大(表4)。

  再来看营销费用,51Talk公司的营销费用增速在迅速下滑,销售费用占现金收入的比例连续下降,2016年四季度营销费用占现金收入的48.2%,而上年同期,这一数字高达78.3%,反映出随着规模的扩大,公司的运营效率正在提升。

  预测教育企业营收费用比的走向,有两个指标非常重要:即学员续费率与转介绍率,这两个指标的提高能够大大降低公司的获客成本,而这也是K12教育相比其他领域最大的优势所在。因为K12教育用户处于低龄、以受教育为主业的阶段,因此在该市场学员续费率是其他领域所不能及的,而且父母之间对孩子教育的交流超过其他类学员对自身学习的交流,因此转介绍率也相对较高。

  2016年一季度末,51Talk公司K12用户转介绍率达到57.4%,续费率为63%。而上市文件显示,公司整体续费率在40%左右,K12教育的优势显而易见。据VIPKID公司自己透露的数据,其产品续费率更是高达95%以上。

  体验+效果,教学是核心竞争力

  与其他产品不同,K12教育产品需要对付费者家长和使用者学生进行双重营销。对于学生,尤其是低龄的小学生来说,有趣的体验最为重要;但对于普遍焦虑的家长来说,更要看到教育的效果,而这对于尚未形成普遍消费习惯的线上教育要求更高。

  但另外一方面,K12教育的埋单者反而对价格并不敏感,并没有其他行业内普遍存在的降价营销策略,反而还处于涨价周期。因此,在线教育“教育+互联网”的属性早已得到验证。优秀的课程研发团队、标准化的教学流程、强大的后台数据支持这三项均不可偏废,才能最终实现每个学生课程体验的优化。

  随着市场的逐步成熟,中小学英语外教在线培训直接进入了白热化竞争阶段。除了51Talk、VIPKID之外,还有VIPabc、哒哒英语等一批知名企业。一直专注于家校作业平台并成功进入公校系统的一起作业网也于2016年8月推出UStalk产品,进入这一市场,成为其首个规模变现的渠道,得益于其之前积累的海量客户和口碑,据称首期续费率超过90%,一半以上客户都来自转介绍,转介绍最多1转12。

  这一原本极其细分的市场短期内涌入诸多有实力的企业,K12在线教育培训机构之间的竞争迅速从营销层面上升至产品、外教资源的争夺层面。

  2016年10月,VIPKID与51Talk同日对外宣布成立北美教研基地。VIPKID联合北美顶级教育投资机构、斯坦福大学教授共同建立北美教育研究院,并将投入1000万美元用于教学研究,正式启动“全球教育研究策略”。

  51Talk战略投资美国国际学校(AISU),美国国际学校是一家从幼儿园到高中一体化的美国本土学校,51Talk称AISU将作为51Talk在美国的K12教育研究基地,在“美国小学”上开展深度战略合作,“为中国孩子建立无时差的美式在线教育平台”,针对VIPKID“原汁原味美国学校”的宣传,51Talk称“为中国孩子量身定做美国小学,而不是原汁原味的美国小学”。

  2017年3月,VIPKID联合北美教育研究院发布全球首个在线教育北美外教成长体系,该体系分为两部分,一部分是在线教育外教筛选招聘体系,包括资质筛选、视频面试、模拟教学评估到背景核查等,旨在从源头上找到最好的北美外教;另一部分是外教评估成长体系,在二语教学基础、在线教学技巧、教学实践能力和专业投入程度等方面设定了不同层级的标准要求,实现在线教育师资标准化和品质化,帮助孩子达到最佳在线课堂学习效果。

  跨越时空的限制,在线教育率先走向了国际资源的竞争,将国外的教育资源与国内的市场整合,有望实现新一代的教育巨头。随着中国软实力的提升,也必然会有帮助国内教育资源出海的商业模式出现。

  教育目的与技术决定产品走向

  判断未来市场趋势,仍要从K12教育的目的讲起。现阶段学生读书最直接的目的在于“应付考试”,正如2016年热播电视剧《小时代》中,海清饰演的童文洁经常挂在嘴边的一句话:“如果你不好好学习,你就考不上重点高中,考不上重点高中,就考不上重点大学,考不上重点大学,你这辈子就完了。”而这也是诸多家长共同的心声。

  可以说,从更为广泛的社会学意义来讲,现阶段国内的K12教育并不是以传播基础知识为主要目的,而是通过考试筛选,完成社会分层——这才是教育培训产业发展的根本所在。也正因为此,最先聚集起人气的细分市场是猿题库、作业帮等线上题库产品,因为自动化题库系统对大多数学生来说有提高成绩的作用。

  而目前的主流考试测评分为两类,一类以刷题为主要手段的传统中国精英教育,另一类则是以英语和国际化视野为基础的国际教育。而大多数人在这两条路线的选择上并不坚定,希望能够“鱼与熊掌兼得”,这使得市场能够兼容并蓄,全面开花。不管线上还是线下,在K12教育培训领域企业的核心竞争力只有一个,那就是利用一切技术和教育手段迅速提升学生的分数或其他可以量化的能力。

  以解题技巧和刷难题著称的学而思铸就了好未来股票4年30倍的涨幅,但其线上课程一直还没有显示出威力。数据分析显示,早期试水的录播课虽然实现了形式上的线上授课,但也出现了一定问题:比如完课率只有 50%。录播课是强制且缺乏互动的,这违背了学生的学习规律,而且学习过程和效果难以跟踪,因此适应录播课程的人数较少、获客也出现了瓶颈。

  而近两年,直播技术的稳定正使得在线教育的优势充分展开,好未来很有可能在线上再创一个学而思培优级别的产品,线上的K12教育将不仅仅是语言培训一枝独秀,在其他科目也会爆发。当然,也有可能会有新来者在这一领域成为领头羊。

  如果说新东方通过刷托福、GRE题目等手段助优秀者出国塑造了第一代教育龙头;好未来通过刷奥数难题将孩子自小学就送上了中国名校之路,成为第二代教育龙头;下一步需要寻找的可能是通过技术手段实现国内国际精英教育融合的公司。

  从补充地位到成为不可或缺的手段,K12在线教育的发展或许会比我们预计的更快,对优秀的先行企业在商业实现上可以做更为乐观的预判。但是,在可预计的未来,K12教育依然要承担实现社会分层的最终目的,在完成更为深层的教育体制改革这一层面,在线教育恐怕不会太有作为
從學 學而 而思 思到 到好 未來 K12 在線 教育 時代 已到
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與無綫輪流播奧運抽到好籤 亞視冷手執個熱劉翔

1 : GS(14)@2012-07-25 11:59:18

http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20120725/16543205
下月9日跨欄決賽
在芸芸奧運賽事中,最矚目當然是中國欄王劉翔有機會奪金的男子110米跨欄決賽,他08年在北京奧運因為腳傷而退出比賽,傷盡中港兩地粉絲的心,今年倫奧劉翔強勢回歸,自然成為倫奧焦點。不過,這幕精采賽事,無綫竟然無緣直播,事關男子110米跨欄決賽將於香港時間下月9日凌晨4時15分舉行,根據無綫和亞視賽事直播安排,該時段賽事是於國際台播出,對收視低迷、近日甚至在黃金時段出現零收視的亞視而言,無疑是冷手執個熱煎堆。
除劉翔跨欄決賽外,備受關注的男子羽毛球單打決賽、女子跳水單人三米板決賽和男子田徑100米決賽亦安排在國際台播出,由於今次奧運節目全由無綫負責製作,亞視只是派出主持參與,便可有收視和有廣告收益,堪稱得上是今次奧運的大贏家。
2 : 自動波人(1313)@2012-07-25 17:48:03

佢變成大贏家

應該向無線學習下製作
3 : GS(14)@2012-07-26 14:35:02

他D製作幾OK的
與無 輪流 奧運 抽到 到好 好籤 亞視 冷手 手執 執個 個熱 熱劉 劉翔
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投資一周:過大海搵到好股

1 : GS(14)@2012-12-22 13:44:45

按: 新濠國際和澳洲賭博公司Crown Entertainment Group Holdings各持有新濠博亞(6883)的67%的一半,另外菲律賓賭場是透過呢間公司持有,所以唔知他講乜
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120921549_C.pdf
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121220/18107726
前些時,我到澳門玩了兩次,正是「燒香看和尚,一事兩勾當」,打算以此為題材,寫一些文章,填一填稿債,於是,翻看了一些濠賭股的股價,跟着,在某周刊寫了兩篇關於澳門食宿和濠賭股的散文。
記得在澳門時,在四季酒店大門前,遙看新濠天地五光十色的霓虹燈,心想:「咁嘅規模,憑乜嘢同銀娛(027)同grade,大家都係千幾億市值!」
新濠國際市值平
上星期,同某位仁兄講起這股票,我就懶有point咁,將上述想法說了出來。
這位仁兄睜大眼睛,當我是傻仔般說:「有無搞錯!新濠國際(200)的市值只有百幾億,你亂吹個屁!」
吓,我回家後馬上查看,果然是睇多了一個零,市值只有百零億,真是羞愧得無地自容。格價之下,美高梅中國(2282)是500幾億,澳博(880)是1000億,金沙中國(1928)是超級巨無霸,接近3000億,新濠國際話晒都是六個賭牌持有人之一,雖然市盈率高了點,可是單單一個澳門賭牌,都唔止值100億啦!
我的計算是,在2004年,一個澳門賭牌已經值幾十億元,在今天,賭牌的價大約在200億至300億元之間:200億大把人搶住買,300億就太貴了。新濠國際的「石屎」和地皮,扣除債務之後,斷估不值100億,至少都有80億。它好像在菲律賓有點生意的,我也懶得去看了,只算以上這些,這間公司的價值點都值二三十元,點計都好抵買啫!
於是我點算倉存現金,推晒落去買這股票,成本價是八個幾,順手打了一個電話,給窮得快要着草的老友Simon:「快叫你老媽子明天買200,要她答應,贏了分三成給你!」
按:事發當日,是上星期四。
周顯
投資者、八卦公、知識分子
2 : VA(33206)@2012-12-22 21:37:17

相對6883,,200是抵的
3 : GS(14)@2012-12-23 11:34:47

2樓提及
相對6883,,200是抵的


只是20%-30%啦,因為股東有兩個
投資 一周 大海 搵到 到好 好股
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何浩文:麥明詩喊到好陰功

1 : GS(14)@2016-06-20 05:45:19

■Dominic因拍劇而結識麥明詩,更不時在facebook貼合照。


有指何浩文(Dominic)趁在深圳拍劇狂追麥明詩,昨日麥明詩直言兩人在劇中演情侶,好多相處時間,她似乎有點緊張,一時話鍾意,一時話順其自然。而Dominic昨在電話中謂麥明詩有向他傾訴:「阿詩(麥明詩)都有同我講(感情事),但我聽多,知佢唔開心。」問有沒有見過麥明詩拍劇期間喊?他說:「有次拍緊,我見佢食飯唔係好掂,咪叫佢出一出去囉。佢都有喊嘅,喊到好陰功,我就喺個袋度攞隻鑽石戒指出嚟,嚇佢一跳,佢以為我無啦啦同佢求婚,我話唔係,你要埋位喇,要戴番隻飾物戒指,佢聽到埋位都好專業,收拾心情投入番演戲方面。」採訪:嵐山





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何浩 浩文 麥明 明詩 詩喊 喊到 到好 陰功
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柏安妮:香港好難搵到好學校

1 : GS(14)@2016-07-12 03:19:29

■張崇德攜太太劉美娟及仔女行善。


柏安妮、張崇德與太太劉美娟及一對子女昨日到柴灣出席慈善活動。甚少出席公開活動的柏安妮,現於明愛醫院擔任臨床心理學家,她下班後還要照顧分別15和12歲的女兒,對於家長要子女贏在起跑線,柏安妮說:「呢樣係社會造成,香港好難搵到好學校,年輕人概念錯,畀好大壓力自己,覺得乜都要贏第一,成個社會都需要改變。」張崇德於11年前痛失大仔張天藍,他表示支持立法會恢復二讀改革香港醫務委員會的《2016年醫生註冊(修訂)條例草案》,他說:「醫委會係監察醫生,醫生就有反對聲音,咁代表乜嘢?只係加幾個,唔好淨係醫生圍威喂。」採訪、攝影:黃曉妍





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安妮 香港 好難 難搵 搵到 到好 學校
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【動畫】7歲仔遇靚姨姨為抄牌玩到好大

1 : GS(14)@2016-10-12 07:52:22

年紀小小就想出如此詭計追美女,難怪連警員都話「服」!安徽合肥一名7歲男童,趁着10.1假期與媽媽一同到池州九華山風景區遊覽,上周四他乘搭長途巴士從景區前往火車站,路上與鄰座的朱阿姨聊得很開心,下了車才想起沒問對方電話,竟便趁媽媽不注意時報警,謊稱自己與媽媽走失,從而讓警方代為找到該名漂亮的朱阿姨,再問她要電話號碼!據內地報道指,該名男童於上周四晚上7時許在池州火車站找上警員,慌張地說:「叔叔,我和媽媽走失了。」警員遂即詢問其家人的資料,男童卻吞吞吐吐地說,只知道家人馬上就要坐火車回合肥,而他媽媽姓朱,爸爸的名字就不記得了,也不知道家人的電話號碼。警員聞言惟有利用車站廣播通知家長,但男童一聽即抱着警員大腿堅決反對。警員於是感可疑,便要男童說實話,男童這才偷偷把警員拉到一邊,說出實情。警員哭笑不得,便將男童送回其媽媽身邊,並表示這要電話的詭計,讓他們不得不大大寫個「服」字!合肥在線




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動畫 歲仔 仔遇 遇靚 靚姨 姨姨 姨為 為抄 抄牌 牌玩 玩到 到好 好大
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【食炸雞恩物】日本KFC推兩指膠手套 唔怕食雞食到好污糟

1 : GS(14)@2016-12-18 11:12:58

食炸雞的最好配搭並不是啤酒,而是手!但相信有不少人都嫌吃炸雞時會令到雙手變得油笠笠,附近亦未必可以讓你即時清洗,故此選擇不吃。而日本KFC就針對這些有顧忌的客人而推出了兩指手套,讓客人套着大姆指和手指,可以毫無顧忌地享受炸雞的美味。



日本KFC現在222間分店推出兩指手套,讓客人可以毫無顧忌地用手大快朵頤。

由2016年12月15日起,兩指手套會在日本222間分店內推出,其後計劃擴大至更多分店。雖則對日本人和香港人來言,這產品尚算陌生,但原來兩指手套在韓國已是非常普遍的產品,甚至有家用式的兩指手套。在日本,喜歡吃炸雞但又怕雙手變得油笠笠的人有福了。記者:陳傲紫




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炸雞 恩物 日本 KFC 推兩 兩指 指膠 手套 唔怕 怕食 雞食 到好 好汙 汙糟
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婚前派對艷舞誘陌生男準新娘跌到好老尷

1 : GS(14)@2017-01-28 12:04:10

澳洲墨爾本一名準新娘與好姊妹在一間餐廳舉行告別單身派對,一時興起主動入房結識另一枱男客人,準新娘在表演火辣舞蹈時卻大出洋相。片段由其中一名男客人上傳,他說:「鄰枱舉行告別單身派對,她們悶了來了我們的房間,開始在枱上跳舞。」「舞台」由無數張枱合起來組成,由片段所見,頭披白頭紗、身穿蕾絲低胸短裙的赤腳準新娘施展渾身解數,在枱上蹲下「趷籮」兼自摸,狀甚挑逗,姊妹們則在她身旁扭動身軀助興,男士們則不停歡呼。準新娘興之所至腿張開,兩邊腿各踏兩張枱準備做「一字馬」,結果其中一張枱不勝負荷倒下,準新娘想縮開也來不及,整個人跌到四腳朝天。另一姊妹也受她波及,一同墮地。英國《每日郵報》




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婚前 派對 艷舞 陌生 男準 新娘 跌到 到好 好老 老尷
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男友買悅雅 護士:泊到好碼頭

1 : GS(14)@2018-01-28 15:18:14

【本報訊】昨日在悅雅抽籤會場外,一對90後小情侶得知抽中12號籤後,女友即從後攬住男友表達興奮心情。記者上前採訪,女友仍難掩興奮心情「面都紅晒」。任職護士的鍾小姐直言「好開心」,又笑着認泊到好碼頭。任職見習工程師的男友駱先生透露打算斥資400多萬買入開放式單位。「自己出嚟做嘢都有一年幾,月儲約兩萬,加上屋企人幫助(儲首期)。」消息指該對情侶斥425.6萬元購入中層E室開放式單位,實用217方呎,呎價近2萬元。王偉洪攝



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180128/20288031
男友 買悅 悅雅 護士 泊到 到好 碼頭
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