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天匯死期到四叔周身蟻

2001-05-27  NM





距離天匯成交期的死線六月十六 日,不足一個月,鮮有出現賣地場所的恒基太子爺李家誠,上週二御駕親征,以十八點二億元,即呎價六萬八千元投得山頂白加道地皮。

李家在「天 匯」的死期前夕,自掏腰包以天價投地,此舉無疑是要向公眾示威,力挺豪宅有價;然而在政府緊盯地產商一舉一動的風頭火勢下,李家此舉有欠政治智慧,天匯能 否成交即將揭盅,無論買家撻訂或上會,四叔李兆基都面對着騎虎難下的局面。

政府使出九招十二式規管樓花造假後,本月十一日,政府拍賣東涌 的地皮,市場反應冷淡,僅以高出勾地價百分之十九成交,每平方呎地價二千三元。事隔一星期,李氏家族無懼逆市,以天價投地,這幅以天價成交的地皮位於山頂 白加道三十五號,由中建集團許世勳家族持有。上週二,李家誠由恒基發展部總經理黃浩明陪同,出席拍賣會。地皮底價十五點五億元,第一口價由華懋承接,之後 就是李氏與手持六號牌的買家相爭。經過十口價,李家誠最終以十八點二億元奪得該地,樓面呎價達六萬八千元,創出本港最高樓面地價紀錄。

李家 誠向傳媒解釋:「呢幅地皮其實好罕有、風景又好,係好難得囉。貴唔貴?睇個物業質素、罕有度而定,我覺得合理……千金難買心頭好。」

連同建 築成本,這塊由李兆基私人腰包掏錢購入的山頂白加道地皮,將重建三至四幢別墅,李家並打算舉家搬入,樂也融融,建成後的李氏大宅呎價最少十萬元,相對於去 年恒基售出的天匯複式豪宅單位,呎價七萬,白加道地皮的成交令天匯呎價「合理化」。

本週一,李兆基在國金二期對本刊記者稱:「我想住別墅, 而家嗰度住咗廿幾年,好舊啦。」

去年十月天匯造出天價成交後,市場人士皆沸沸揚揚討論,隨即被踢爆原來八十八樓是「自製」樓層,實際上只是 四十六樓,但主席李兆基還得意忘形公開辯駁說:「跳層並不罕見,天匯只是跳得犀利啲。」又比喻:「你可以叫我四叔,又可以叫我李兆基。」

整 個天匯樓盤公布賣出廿八個單位,估計恒基淨袋約六億元訂金,並且宣布已經「入賬」,四叔不管市場輿論,又拍心口保證天匯成交是真實,又說有些富豪身家豐 厚,「買樓時唔貴唔買!」

天匯的交易不單促使四叔以天價投地,雄心勃勃的他在收購西半山美麗臺時,更加疏爽,於去年十一月廿三日,他就立刻 「科水」十億扑槌收購西半山舊樓美麗臺,「四叔喺天匯天價成交之後,好開心,認為樓市會好好,所以即刻俾咗十億出嚟,收購美麗臺單位講緊成兩萬蚊一呎,整 個項目斥資三十八億,係香港開埠以來最高嘅收購舊樓價,破晒紀錄。」一名負責替恒基收購美麗臺的經紀透露。

乘勝追擊收購美麗臺

美 麗臺共有一百九十六個單位,李兆基向業主們付十億後,其餘二十多億由銀行支付,並由四叔做擔保。事實上,同樣有份收購美麗臺的新世界,與業主簽訂交易文件 時有附例,「未取得業權九成的話,有權取消合約及取回訂金」,出手未及恒基般豪爽。在今年二月,新世界已把手上多出的美麗臺「高價貨」交易取消。相反,恒 基與買家簽訂「必買必賣」條文,以平均呎價一萬八千元收購,比同區香港花園呎價高出幾近五成。而且業主收錢後還可以住兩、三年,條件十分筍。單位被高價收 購的三座業主吳氏夫婦笑稱:「收購價好滿意!夠喺同區買個千幾呎嘅單位就好好喇,我哋唔同徐子淇,無話住幾千呎都唔夠嘅!」吳氏已收訂金六百萬,一年後將 再收二百萬,三年後(即樓齡屆五十年強拍門檻)交樓後再收尾數。

恒基在「天匯」及「美麗臺」分別創出天價成交呎價後,政府陸續對恒基的賣樓 手法作出規管。

於十一月底,曾蔭權提出三招規管樓花銷售,當中包括針對如天匯的嚴重跳層,要求發展商在樓書列明樓層的全面資料。而及至今年 二、三月,即天匯成交期屆滿之時,恒基被踢爆已出售的天匯單位,只得一個完成交易,事件引起社會廣泛討論。

地政署逼供

以唯一 成交的天匯廿一B單位為例,買家陳錫濱以九千四百萬元購入,她於十月廿三日付了樓價百分之五訂金,再於十月廿七日付了另外一成即九百四十萬元。在二月十日 已全數付清尾數七千五百多萬元,整個交易完成,並無按揭。

但原來並非廿八個單位的付款條款都一樣,最惹人注目的,是以呎價七萬元購入天匯的 「簽名人」秦善文,他的單位只付了一成半訂金,原須在二月完成交易,但恒基卻容許他以及其餘買家延期完成交易,但在買賣合約上亦沒有訂明完成交易日期 (no agreed date),令人質疑「天價」成交的真偽;在三、四月份,地政總署曾五度去信恒地要求解釋,五度「逼供」下,恒基才訂出最後交易死線日為六月十六日。

面 對政府及公眾的質詢,四叔依然力撐天匯買家無造假,並慶幸兒子李家誠沒有購入天匯,否則又被批評云云,並向記者說:「天價唔會假,我唔講假話,如果係假動 作,用自己人錢去買,我可以同你賭,你出一萬蚊,我就賠一百萬。」

天匯買家關係古怪

而綜觀這些特殊處理的廿七個未成交單位, 除了山西女富豪外,皆以BVI公司名義登記買入,本刊再追踪下,發現這批買家頗有組織。

買入四十五樓、八樓及九樓共六個單位的公司簽名人是 唱片騎師秦善文,而買入十樓、十一樓及十二樓共六個單位的公司簽名人是葉德榮(譯音),以及買入廿八樓、廿九樓四個單位的簽名人是劉玉清(譯音),三方人 士雖然以不同的公司名義登記,但公司登記地址分別牽涉到灣仔中港大廈十八樓的智華會計師事務所、何瑞祥會計師事務所及中環告羅士打大廈的「羅文錦律師 樓」。羅文錦律師樓由李兆基的已故好友羅德丞父親羅文錦開設。三幫人共買入十六個共值廿一億的天匯單位。而秦善文早前透露曾與碧桂園主席楊國強做過音響生 意,而楊國強與四叔又是同鄉,四叔曾力挺其公司股票。

另外買入三十及三十一樓共四個單位的簽名人張莘;及買入三十二、三十三樓四個單位的簽 名人律師李廣耀,他們的登記地址都是中環中遠大廈十樓。以九百多萬買入何文田帝庭園自住的張莘,曾替越南華僑朱立基,購入中環盈置大廈,朱立基亦曾掃入多 個山頂倚巒豪宅。而早前向傳媒承認只是代理人的李廣耀律師,上週六接到記者來電,表現得十分慌張地說:「你……你邊度搵到我電話o架……」話未說完,已匆 匆收線。

至於買入十六樓及廿六及三十六樓單位的山西女富豪丁羽生,與四叔同樣是中國扶貧開發協會成員。這班未成交天匯單位的買家或代理人, 有着千絲萬縷的關係。

立法會議員李永達指,已要求地政總署於下月十六日交易期滿後,就成件事給予公眾交代,「我一直都要求地政署邀請恒基當 面開會交代。」不單議員窮追猛打,一眾發展商都等着睇好戲,而金管局方面亦緊盯哪一間銀行肯替天價單位造按揭,無論天價成交能否埋尾,四叔都面對騎虎難下 的局面,若然撻訂,被質疑「假成交」,就如秦善文早前向傳媒說,撻訂的話,樓價大冧;就算成功交易,哪間財務機構作按揭貸款亦成為焦點,若然是恒基財務出 手的話,依然為人詬病。

四叔出位之路

在恒基的老臣子,都慨嘆四叔近年變得高調,因而導致槍打出頭鳥。

一向低調 樸素的李兆基,自○四年十二月,以五百億元成立「兆基財經」,揚言以美國股神巴菲特為榜樣。一年後,基金果然升值一倍達一千億,基金主要投資中資股包括中 國人壽、中國神華、中國銀行、建設銀行等。四叔表示:「投資國企咁耐未輸過。」四叔被封為「香港巴菲特」。

自此以後,四叔每次出席公開場 合,都會被傳媒追問投資秘笈及預測恒指走勢,而他每次均自備貓紙,有問必答。這位「香港股神」形容巴菲特為「來路股神」,除了講股,更講金,講澳元;○八 年,中信泰富買入澳元Accumulator勁蝕百五億,四叔又公開說對方「出師未捷身先死」,更化身專家說:「他看好澳元是對的,但時不他與,若捱到今 日,就唔使死 。」他更指中信泰富是其投資組合中最衰股份。

其幼子李家誠○六年娶了徐子淇為妻後,四叔一家的生活亦變得高調、豪華。先以三 點七億元買私人飛機Gulfstream G550,○八年奧運,一家十幾口就坐這私人飛機飛往北京包廂睇奧運。基金賺錢,四叔連續三年掏私人腰包請恒基一班管理層及其家人去日本、海南島等地旅 行;娶新抱後又向恒地逾千員工豪派每人一萬元利是,作風由樸素變得豪爽。

兩子各有所好

他亦開始把公司業務漸漸交由兩個兒子打 理,可惜二人未成氣候。長子李家傑雖負責中國業務多年,但最為人熟悉的,除了是召集一眾富豪第二代成立「百仁基金」,便是他對佛教的沉迷。據他身邊好友透 露,篤信佛教密宗的李家傑,家中設有一間「佛室」。「間房大約二百多呎,樓底約九呎半,裡面放滿佛像,有的高達一、兩米,不少佛像已有數百年或過千年歷 史,一走進房就聞到紫檀木味。」其位於國金恒基總部的辦公室內,亦有一間密室,房內四周均裝上電動的經輪。「打開電掣,四周的經輪就會一起轉動,房中間有 張櫈,李家傑就躺在上面。」兩兄弟亦有鋪「打機癮」,家中起居室裝修成「打機房」。「家傑鍾意搏擊、賽車遊戲,仲想找張飛機頭等艙專用的飛機椅,用來打 機。」

較受寵的李家誠則主要負責香港業務。不過,除了○四年恒基賣嘉亨灣,「跟衫尾」出席記者會,近年只接手了翻新美麗華酒店的項目,不過 其一名好友透露:「話就話係佢做,其實都係佢下面啲人做,佢都好得閒成日同我哋去玩。」

其實,早年恒基與政府,甚至中央政府均關係良好,全 靠恒基前副主席羅德丞「打通天地線」。羅德丞曾兼任行政及立法局議員,在中英有關香港政權交接談判期間,多次上京,獲前國家主席江澤民接見,與前總理李鵬 亦稔熟。他曾宣布參選特首,又曾為特區籌委會成員,亦是兩屆全國政協委員。○六年,羅德丞逝世後,李家與政府的關係亦越來越疏遠。今次,恒基被政府窮追猛 打,在無計可施下,且看下月十六日,恒基如可為大龍鳳「煞科」。



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投資教訓二十六歲賺到四千萬 三十歲財富歸零偶像歌手張克帆 一堂四千萬的理財課

2012-01-23  TWM




曾經大紅的偶像團體「紅孩兒」主唱張克帆,十六歲踏進演藝圈,十年內就累積超過四千萬元身價。

卻因投資失利而財富散盡。三十歲那一年財富歸零,重新當起月薪四萬元的上班族。

張克帆一堂四千萬元的人生理財課,你一定要知道!

撰文‧謝富旭、林筱庭

鮮少人能像張克帆一樣,深刻地體驗到什麼叫作「人生如夢」!十六歲出道,被主持界的大姊大張小燕網羅加入偶像團體「紅孩兒」擔當主唱快速竄紅,爾後單飛發 行過八張個人專輯,張張大賣。他以十年的青春歲月累積超過四千萬元的財富,這一年,張克帆二十六歲,但,不過四年的光景,他在股市輸光所有資產。讓他永生 難忘的是三十歲那一年的農曆過年。

談起這段不堪回首的投資經驗,在螢光幕前一向搞笑的張克帆,點起一根菸,神情嚴肅地緩緩道出:「三十歲那年,也就是二○○二年我剛進入EMI唱片當音樂後 製那一年的過年,是我人生中最窮的時候。」「我第一次領到EMI四萬元的薪水,想說要重新作曲,就花了四萬元買了一台電鋼琴,導致過年時身上僅剩幾百元, 這幾百元是我僅剩的所有財產……。」似乎是為了讓訪談氣氛更愉快些,張克帆接著說:「進入EMI領一個月四萬元薪水的那段時間,窮歸窮,但回想起來,應該 是我這輩子最單純快樂的時光!」「我搭捷運上班,下班後作曲,日子過得平凡簡單,重新體會做音樂的快樂……。」

致命傷一:

以為股價有規律性 因兩國論破功然而,在樂觀語氣的掩護下,他仍不經意洩漏因投資大意造成的悔恨。他接著說:「如果那時候不把台北市健康路與板橋文化路的房子賣掉,還繼續拗 股票;如果我是用現股買,而不是融資買股,就算一直擺著都不動,我現在至少有七、八千萬元的身價……。」人生總是充斥太多「如果」的悔不當初。大部分的 人,尤其是投資人總是以「如果這樣」、「如果那樣」來為自己所犯下錯誤找一個讓心裡好過點的藉口。

於是,當張克帆反問我們:「我又不是成功的投資達人,我可以為你們做什麼嗎?」我們誠懇地告訴他:「你可以告訴我們一件事,在人生追求財富的漫漫長路上, 如何減少『如果不那樣』的懊悔!」他頷首微笑了一下,直接進入正題:「我買的第一支股票叫中強電子,時間約在一九九八年,董事長叫王涇野,到現在他的名字 我都還記得很清楚,因為我買進不久後,中強就爆發財務危機,我投下去的一百四十萬元就這樣沒了!」第一次投資就慘遭滑鐵盧,非但沒澆熄張克帆對股市的興 趣,反而更激起他想要扳回一城的賭性。那時候,張克帆已經逐漸淡出演藝圈,自己創立行動電話門號批發公司,搭上台灣第一次電信開放熱潮,收入依舊豐碩,年 賺三、四百萬元算稀鬆平常,加上之前「紅孩兒」走紅所累積的財富,一個二十六歲的年輕小夥子擁有超過四千萬元的資產,企圖轉型成企業家兼做投資,對於追求 財富充滿了企圖心。

「中強一役,把我帶進股市後難以自拔,頻繁進出股市的結果,讓我成為『大戶』,當時我一個月成交金額高達一至二億元,常在台北市民生東路大慶證券VIP室 裡看盤!」張克帆自恃膽識大、銀彈足,以為只要在短線上頻頻擊出安打,就可以讓財富達到加乘效果。中強失利後,他憑著一股自稱從「亂作」當中體會到的股價 規律感,操作上竟逐漸有起色。豈料,這種「股價手感」只要一遇上政經事件大利空或企業重大變故亂流,就讓操作手感變得荒腔走板,瞬間產生的龐大虧損,讓之 前累積的小獲利悉數吐出不說,還讓財富元氣大傷。

致命傷二:

聽信明牌重押 因遠森科破功第一個嚴酷挑戰在一九九九年,當時的總統李登輝對國外媒體發表「兩國論」,引發台股驟跌。「兩國論那一次,我就虧了三五○萬元以上」。二 ○○○年陳水扁當選總統,台灣首次政黨輪替,張克帆還是沒躲過那次的股市急跌,也虧損了三至四百萬元之譜。

不過,即使屢遭股市重大失利,仍沒讓張克帆覺悟。二○○○年四月,他聽信友人所報的明牌──遠森科(現已改名為東森國際),這是他首次對「明牌」股重押。 自以為比別人早一步得到消息的他,大膽重押遠森科近五百張,買入價為二十六元。豈料,才買進沒多久,遠森科爆發與台開的購地利益輸送弊案,股價直線下墜。 「二十六元買的遠森科,最後以四元認賠出場,總共虧損超過一千萬元,是讓我感受到『很痛』的一役!」在遠森科操作失利之前,張克帆操作以現股為主,鮮少融 資或融券,但踏入股市不過兩年,已經虧損一千七百多萬元的他,除了被迫把一戶房子賣掉調度資金,因銀彈漸少,也開始增大融資與融券的金額,這種作法,又種 下張克帆日後的第三個投資致命傷。

在股市上即使小勝頻繁,卻在「兩國論」、「阿扁第一次當選」、「遠森科」等嘗到大賠的滋味,依舊沒能讓張克帆參透為何自己總是陷入「小贏大輸」的命運漩渦 中難以自拔。遠森科失利後,他依舊沉醉於股價波動的套利中,精業(現已改名為精誠)是他進入股市以來最得意,但也是傷得最重的一次。

「我的股市手感似乎在精業得到充分的印證,我在精業股價跌至九十元時就買進,一一○元附近賣出,來回了好幾次!」為了擴大戰果,張克帆在精業最後一次觸及 一一○元時決定放空一一○張,企圖來回多空都賺,豈料,執行這一放空動作沒多久,美商雅虎宣布高價購併精業旗下的網路事業──奇摩。

這樁合併案一宣布,精業股價連續多日大漲,一直漲到三百多元才停住。張克帆回憶說:「好在,我是在一九八元回補,但放空精業一役,讓我虧損近一千萬元。」

致命傷三:

擴大槓桿 因精業與可成破功為了回補精業繳交保證金,張克帆把所有的定存全部解約。「那一天我從銀行總共提了一千二百萬元出來,左肩背著Nike的袋子,右肩背著 Adidas的袋子,裝著現鈔到證券公司繳錢。」「那一千二百萬元真的好沉重啊!」張克帆回憶說,第一次感受到錢的重量,卻沒想到是在如此悲慘的情況下。

精業這次大傷,張克帆不僅解約了所有的定存,也因日後股市資金調度需求,把名下第二棟位於板橋文化路的房子賣掉。時間已經來到○二年初,手上還剩下七百萬 元的張克帆,決定孤注一擲力求翻身,這次他選了可成這檔股票。

可成是張克帆透過基本面與產業面精選出來的股票,為了了解這家公司,他還特地到可成位於台南的工廠觀察出貨量,更親耳聽見公司主管對鋁鎂合金前景發表樂觀 看法,讓他信心大振,決定把所有的資金投入,並以融資方式全數買入可成,買入價位在一二○至一三○元,張數仍高達一一○張。

不過,當時大盤表現不佳,即使像可成這樣的業績成長股,股價仍從張克帆買進的一百二十幾元價位,跌至五十五元。「我在六十元附近,因為身上已經沒有錢補繳 保證金了,被全部斷頭!」「可成一役,賠光了我所有的財產,也是讓我對自己投資方式徹底覺悟的一次投資經驗!」從二十六歲踏入股市買入首檔股票中強電子, 到三十歲可成被斷頭,張克帆以十年光陰累積的四千多萬元資產,竟在四年內全部賠光。「我生性樂觀,總是正面思考,當時心想,還好是在自己年輕時破產!」他 笑著說,從那四年中學到最重要關於投資的事是,投資股票一定要具備三種學問:第一是心理學,沒事不要買股,等出事再來買,危機入市才有超額報酬。其次是玄 學,股海無常,天災人禍什麼時候來不得而知,因此要有高度風險意識,最好不要融資或融券,也要嚴控資金部位。最後則是佛學,要心存善念,不要貪心,股市有 獲利時捐點錢給弱勢團體,讓投資可長可久。

儘管頭上還頂著「紅孩兒」偶像明星的光環,張克帆不諱言:「我現在是綜藝節目的B咖藝人,財富或許大不如前,但日子過得踏實快樂!」○九年金融海嘯期間他 伺機進場,獲利率超過一○○%,但他微笑不語不肯透露到底賺了多少錢。「真的不多啦,有賺就好,對股票要保持平常心,人生開心最重要!」昔日的躁動青春已 經遠颺,張克帆臉上閃過一絲老成的神情笑著說道。

張克帆

出生:1972年

現職:綜藝談話節目客座來賓、歌手、演員經歷:紅孩兒主唱、湖北衛視《我就是天才》節目評委去年重要作品:電影《皮克青春》

張克帆的3個投資教訓

投資致勝要學「心理學」:大多數人恐懼時再來撿便宜貨,危機入市的報酬率最高。

趨吉避凶要尊敬「玄學」:股海無常,不要融資、融券或太執著於股價漲跌。把一部分獲利轉往房地產,做好資產配置。

富足常樂要修「佛學」:求財戒之在貪、嗔、癡,多做善事活絡財庫。


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從八萬五到四萬七鄔滿海執迷未悔


2014-02-06  NM  
 

 

鄔滿海,昔日「八萬五」政策的執行人,今天「四萬七」目標的制定者。縱使董建華的計劃經濟式房策引發負資產十年浩劫,鄔滿海仍然堅信政府大幅增建公營房屋的方向正確,對梁振英的建屋目標沒有任何懷疑,因他表示曾目睹劏房住戶的生活環境,較當年七層徙置大廈更惡劣,認定政府必須出手相助。然而,這位「居屋之父」承認:「而家搞四萬七,要吸取當日八萬五嘅教訓。」更不諱言類似當年樓市崩潰危機或會重臨,政府必須加強風險管理,在公屋與居屋比例上走鋼線,作為樓價緩衝區。與居屋結緣近四十年,由八萬五走向四萬七,他鐵了心支持,只因在公私營房屋的天秤上傾斜向基層,私人物業市場不是其考慮首要因素。

鄔滿海在不同崗位參與了政府兩個重要建屋目標,計劃的長短優劣,肯定心中有數,對於記者有關八萬五的提問,浸淫官場多年的鄔滿海,一律以標準官腔回應。當記者單刀直入發問:「八萬五當年累死好多人,好多負資產、好多人燒炭……」一向溫文有禮的鄔滿海,罕有光火反駁:「呢啲都唔係八萬五嗰五萬個公營房屋嘅責任,你問錯問題,負資產係經濟逆轉、樓價下跌引致,你應該問好啲,你猛咁數八萬五嘅不是,你一早已經將佢,當係一切禍害嘅根源……」

力撐八萬五利基層

鄔滿海力撐八萬五,深信「政府必須照顧市民住屋需要」,除了是遵循房策部門的宗旨外,他稱十四年前走訪深水埗低下階層住屋情況的經驗,亦大有關係。當年社區組織協會社區幹事施麗珊帶他參觀板間房和籠屋,卻發現十室九空,原來不少租戶獲編配公屋遷出,令他感到縱使這項聞者色變的房策備受千夫所指,但大量公屋供應可幫助貧困戶改善居住環境。去年他和幾名長遠房屋策略督導委員會委員重踏深水埗,卻大為沮喪:「我感到好傷感。印象好深刻,點解呢啲情況會存在?一個七百幾呎唐樓單位,可以劏成十七個棺材房,我七十年代入房署,但劏房環境比徙置區仲衰!我哋真係要搵多啲地、起多啲樓,先可以改善居住環境同質素。」雖然公屋增建對樓價影響有限,居屋對樓市殺傷力卻不容忽視。鄔滿海似乎忘記八萬五禍患出現後,政府針對樓市的調控步伐緩慢,起初甚至仍以貸款計劃取代,而且他和不少房策官員一樣,對居屋和私樓銷售客源重疊敏感度不足,相信不少港人都會記得○二年九月長實銷售大角咀凱帆軒,甚至趁房委會第二十四期甲居屋揀樓,特設專車接送準買家到凱帆軒售樓處,這時董班子才如夢初醒,至同年十一月推「孫九招」,無限期停建停售居屋。

居屋隨時由賣轉租

港人付出了樓價暴跌六成的慘痛代價,對八萬五猶有餘悸,但梁振英在最新一份《施政報告》提出未來十年興建四十七萬個單位,大部分集中最後五年建成,外界擔心重蹈八萬五覆轍。鄔滿海強調,未來十年建成的八萬個居屋,部分屬可租可賣設計,是政府的重要風險管理措施,「市好當居屋賣,市差就變公屋租。因為公屋不論樓市上定落,個需求都一直存在。類似孫九招手法,令幾萬個居屋丟空,大家唔想再見到。」他相信市民不會反對居屋單位「由賣轉租」,「起好樓遇到低潮周期出現,係有機會發生,房屋需要無論經濟環境點差都存在,除非香港有一百萬人突然失咗蹤,但呢個係唔會發生嘅。」不過,當年政府將居屋屋苑紅灣半島賤賣、狂益地產商的慘痛教訓,正好說明官方縱有風險管理,如何拿捏適當時機的能力卻成疑問。 事實一再證明,政府睇錯市是尋常事。梁振英去年中重推俗稱「白居二」的白表免補地價買居屋計劃,以為協助市民置業,不料反而刺激二手居屋呎價大幅颷升,令上車客置業更困難。有份策劃該計劃的鄔滿海強調,「白居二」只是新一批居屋未應市前,給予市民多一個選擇,「無論如何,五千個名額未必用得晒可以理解,起碼有個機會俾市民選擇……(應否再推?)如果新居屋供應唔夠多,都可以再推落去。」

樓市辣招今年不撤

本港樓市泡沫未除,踏入馬年是否入市良機?身兼房協主席的鄔滿海說:「我通常唔會答樓市問題,始終影響樓市同樓價因素太多,利率走勢、供應及需求、外圍經濟變化等。」但他說政府近日強調「雙辣招」已馴服樓市,暗示短期內未必取消。「當供求平衡,辣招就可以鬆綁,但一定唔係而家。(今年內會唔會?)我唔敢答,立法會都未通過,點可能講今年內取消呢?」鄔滿海呼籲市民置業必須考慮負擔能力,更特別忠告年輕人諗清楚,「若買上車盤,短期又再轉讓,要考慮市場變化,因為買間樓係長遠承擔,短期樓市波動影響不大,所以諗住短時間又再轉,就要認真考慮。」

數口差讀測量

與房屋結緣,和鄔滿海人生規劃有密切關係。六三年他報讀香港工業專門學院(理工學院前身),只因父親一番話。「先父同我講,香港人口不斷增加,肯定好多人要搵屋住,所以做建築會有前途。」曾任香港測量師學會會長的鄔滿海,起初想做結構工程師。「我計數太渣,入唔到結構工程,反而測量科目成績okay,所以咪投身測量業。」六七年畢業適逢左派暴動,鄔滿海未上班已啃「無情雞」。「畢業前有工料測量師行請我,但我未返工已收大信封,佢哋只保證頭一年有工開,但如果我未返工前搵到另一份工,佢哋話會好理解我嘅決定。」適逢差餉物業估價署招聘估價助理,鄔滿海便加入鐵的衙門,展開三十八年的公僕生涯。

遺憾孫九招廢居屋

至七七年,他跳槽房屋署出任高級產業測量師,一手一腳湊大居屋,更見證這項計劃的高低起跌,九六年九月晉升為房屋署副署長,「上世紀末首見居屋『賣剩蔗』,個心已慽慽然,及後『孫九招』宣布居屋完成歷史任務,更可以話係我服務政府最大憾事。」○三年他轉換跑道加入屋宇署,同年九月晉升為屋宇署署長,○五年十二月退休。鄔滿海亦為香港測量師學會及英國特許測量師學會資深會員,一一年競逐建築、測量及都市規劃界選委,他以一千二百零九票最高票數當選。一二年九月獲政府委任為長遠房屋策略督導委員會委員,同月再獲選為香港房協主席,是梁振英的重要房策顧問。從董建華到梁振英,儼如「大躍進」的建屋目標重現香江,未知會否教「居屋之父」再一次失望?

從八 八萬 萬五 五到 到四 四萬 萬七 七鄔 鄔滿 滿海 執迷 未悔
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買屋撐到四二九 最少可殺價兩成

2014-04-07  TCW
 
 

 

週末,電視螢幕全是服貿攻防戰,幾乎讓人忘了房市重頭戲三二九檔期已經開跑。

空頭氣氛濃厚,近期唯一的利多︱︱兩岸服務貿易協議,又因學運而暫緩兌現,導致今年的三二九不只關注度低,根據永慶房屋調查,竟只有一七‧九%民眾有意進場。永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛說,比起往年約二五%,今年是「近年最低的一次」。

但翻開其他數據,卻是兩樣情。《住展》雜誌預估,三二九全台推案量達四千五百 八十六億,為七年來新高;好房網調查,更有十二筆建案每坪開價創該區域新高。

為避開下半年選舉、搶搭「今年最後的好時機」,建商推案、開價「沒在怕」,但買方意願卻一片低迷。「上熱下冷」的三二九,可能成為議價空間增大、房價鬆動的起點,民眾如何打贏這場心理戰?

「比起『三二九』,不如『四二九』、『十二九』再進場!」一名建商直言,過去景氣好,三二九常過年後就開跑,檔期最長甚至可持續到一季,但今年,可能提早一個月結束,且建商高姿態,最快四月底就將面臨考驗。

他分析,三二九各家狂砸廣告是必然,但最快一個月後,代銷和建商就會根據市場反應初步檢討。他透露,若市況不佳,建商通常會暫緩銷售、「鎖住」手中有未來性的案子,如交通條件好、生活機能佳且符合自住需求的產品,待市況好轉,再視時機重新推案。

但若是「先天條件差」,如位於新興重劃區、區域案量大的建案,則會繼續加碼、宣傳。

估選前、十月底價格最低

「當你發現某建案廣告無所不在、無法忽視時,就代表這案子賣得很差,老闆急了!」因此他建議,四二九後,可觀察廣告佈局,還留在版面上的案子,通常是建商心中的二、三軍,以早日完銷為原則,價格讓步空間大,開價下殺一、兩成只是「基本」;到選前、十月底,預計是市場最亂的時候,中南部預售屋牌價砍一半成交都有可能。

他也指出,三年才推一案、手上僅單一建案的中小型建商,通常有不得不賣的資金壓力,因此,去化速度慢、對方信心動搖,民眾越可大膽開價。

買屋 屋撐 撐到 到四 四二 二九 最少 殺價 兩成
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從不被看好到四千萬用戶 CTO王堅談阿里為什麽要做國產操作系統

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4724317.html

從不被看好到四千萬用戶 CTO王堅談阿里為什麽要做國產操作系統

一財網 李娜 2015-12-11 12:47:00

從中小手機廠商入手,阿里走的是“農村包圍”路線,雖然這幾年YunOS也在加強和品牌廠商的接觸和合作,如魅族,如錘子,但賽諾的一組數據顯示阿里的操作系統更多的仍在四五線城市被使用,占比75%左右。

“世界需要一個操作系統作為創新的變量,正是由於合作夥伴的支持,才讓YunOS走了下去,這一走就是五年時間。”12月10日下午,阿里巴巴集團CTO王堅在YunOS年度發布會後對《第一財經日報》記者表示,對於做操作系統,很多人剛開始都不敢相信(會做成),但是阿里堅持下來了,從華強北的“朋友”起步,後來又得到了產業和國家的支持,到現在才算是有了一點成績。

YunOS脫胎於2010年被阿里收購的猛獁科技,隨後從阿里雲獨立,成為雲操作系統業務,五年後,YunOS的體量已經是全球第三大操作系統。根據YunOS事業總經理張春暉的介紹,團隊從最早的二十余人發展至今已近千人,累計用戶超過4000萬,最近一個月新增激活用戶為500萬。

但面對谷歌和蘋果各自的生態系統已經形成兩強割據的局面,外界對國產操作系統的發展前景依然有所質疑,YunOs的生存空間在哪?在采訪中,阿里給出了自己的答案。

CTO王堅

YunOS這五年

“YunOS這一路走來並不是一帆風順的,做操作系統就像是在玩三節棍、九節鞭,過程很艱難,但是現在的形勢已經越來越明朗。”阿里巴巴集團OS事業群總裁姜鵬此前如此這樣總結YunOS的這一路。

他對記者表示,通過和中國中小手機廠商的合作以及與芯片廠商之間長期的磨合,阿里已經摸著了門路,知道了哪些環節應該用力,怎麽去和芯片廠商打交道。

事實上,作為阿里在終端生態圈布局中不可或缺的一塊,YunOS在一開始走的是“農村包圍城市”路線,和中國手機集散地華強北的淵源頗深,但隨著合作的加深,背後卻也無可避免被貼上了“華強北標簽”。

而隨後與宏碁之間的“烏龍事件”更是其將與安卓操作系統的矛盾放大。由於在發布會前受到谷歌或取消Android授權的壓力,宏碁被迫退出了與阿里巴巴合作推出的A800手機,當時雙方的新品發布會也一並取消。那時候,是阿里操作系統第一次直面來自Android的挑戰。

“在這五年多的時間里,阿里YunOS遇到過很多的困難,做操作系統看上去很美好,但實際上卻十分辛苦。”阿里的一名內部員工對記者表示,移動互聯網時代需要實踐,在這五年的實踐中阿里付出了很多別人沒有付出的成本(代價),在操作系統上,阿里沒有走捷徑,也沒有捷徑可走。

可以看到,從中小手機廠商入手,阿里走的是“農村包圍”路線,雖然這幾年YunOS也在加強和品牌廠商的接觸和合作,如魅族,如錘子,但賽諾的一組數據顯示阿里的操作系統更多的仍在四五線城市被使用,占比75%左右。

對這樣的一個數據,王堅認為“沒什麽不好”。“沒有保有量談什麽生態都是胡扯。”王堅對記者說,而姜鵬則補充道,如果是從一二線城市去攻那些已經被“洗腦”的市場,肯定更費勁。

從另一個角度來說,與中小廠商的合作也讓YunOS學會如何和軟硬件廠商如何磨合。2016年1月1日,YunOS將發布YunOS5正式版,並向軟件合作夥伴提供底層硬件數據接口,該服務最早是用於紅辣椒醉視手機中,提供定向流量包推薦、提升視頻推薦命中率。

“我們和其他人唯一的差別就是我們真的是在做操作系統,不是在做一個系統靠刷機去損害廠家的利益,也不是在做一個系統去破壞硬件和軟件的價值,我們希望一個系統能夠讓硬件的價值變得更大,能夠讓軟件的價值變得更大,我覺得這是我們想做事情。”王堅對記者說。

如何挑戰國際巨頭

對於2016年的用戶數量,雖然阿里還未對外正式公布,但工信部相關官員透露希望可以突破1個億,言辭外是對國產操作系統的期許。

工信部副部長懷進鵬在YunOS發布會現場表示,中國的制造業已經成為世界大國,裝備產業的能力也取得了重大的發展,但仍缺少核心技術和產品,這方面需要更多的企業去堅守。

“當時阿里說做操作系統,很多人都笑,過了兩年我問王堅做的怎麽樣,他說沒退貨,這句話不像市場上的豪言壯語,但我看到了他的堅定。”懷進鵬表示,中國企業需要一種精神和執著,也需要一份信心來實現。

而據王堅介紹,阿里目前也參與了國家核高基項目。在2006年國務院發布的《國家中長期科學和技術發展規劃綱要(2006-2020年)》中,該項目與載人航天、探月工程並列為16個重大科技專項之一。

不過,雖然有國家層面的支持,但擺在阿里面前的仍是蘋果和谷歌操作系統兩強瓜分的市場局面。面對這種,阿里YunOS等由國內互聯網公司所打造的操作系統如何破局?

“在所謂的生態建設中,真正把一個信息關系建立起來是我們追求的。這包括了物聯網、車聯網,手機今天是個主戰場,主戰場把最好的兵給變出來了,所以在其他物聯網終端中,我們可以繼續發展。雖然主戰場看起來作戰很辛苦,但是得到的鍛煉也是巨大的。”王堅對記者說。

在阿里看來,YunOS在國內手機廠商中只要有可觀的裝機量,也許就可以成為阿里向其他終端推進的動力之一,而借助操作系統在智能家居、智能車載導航、物聯網、車聯網等智能生態圈的“造夢”,也許正是阿里YunOS下一步的計劃。

值得關註的是,YunOS已經逐步對外發布開放的API,這些底層能力的開放將會幫助開發者更好的開發應用,而對消費者來說,這樣做的效果在於APP不再是一個個割裂的服務,基於系統自動整合的操作系統可以實現高度智能化。

比如說,目前很多智能硬件做不到根據空間和時間自動調節功能,如真正智能的空調,應該可以結合城市電網的情況、結合室內外溫度情況,實時自動調節溫度。而設備與設備、設備與人、設備與雲端之間的交互還不夠,大部分設備是獨立存在的,制約其進一步發展的關鍵在於,缺乏共同的語言,如果終端上都裝有YunOS,阿里則可以完成生態的“統一”。

王堅對記者說,這也是手機(操作系統)的價值,從戰略的角度,手機上的經驗可以複制到物聯網中。

不過,仍有分析認為YunOS未來面對的挑戰並不小,可以看到,有著類似規劃的絕對不僅僅只有阿里,無論是國際巨頭蘋果、谷歌亦或是國內廠商騰訊、樂視和小米,無一不希望能夠通過自身資源圈住智能生活入口,比如用微信和QQ連接硬件平臺,只是路徑有所不同。如此看來,只是看誰跑得更快一些而已。

編輯:邊長勇

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從不 看好 到四 四千 千萬 用戶 CTO 王堅 堅談 阿里 為什麼 要做 國產 操作 系統
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從不被看好到四千萬用戶 CTO王堅談阿里為什麽要做國產操作系統

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4724317.html

從不被看好到四千萬用戶 CTO王堅談阿里為什麽要做國產操作系統

一財網 李娜 2015-12-11 12:47:00

從中小手機廠商入手,阿里走的是“農村包圍”路線,雖然這幾年YunOS也在加強和品牌廠商的接觸和合作,如魅族,如錘子,但賽諾的一組數據顯示阿里的操作系統更多的仍在四五線城市被使用,占比75%左右。

“世界需要一個操作系統作為創新的變量,正是由於合作夥伴的支持,才讓YunOS走了下去,這一走就是五年時間。”12月10日下午,阿里巴巴集團CTO王堅在YunOS年度發布會後對《第一財經日報》記者表示,對於做操作系統,很多人剛開始都不敢相信(會做成),但是阿里堅持下來了,從華強北的“朋友”起步,後來又得到了產業和國家的支持,到現在才算是有了一點成績。

YunOS脫胎於2010年被阿里收購的猛獁科技,隨後從阿里雲獨立,成為雲操作系統業務,五年後,YunOS的體量已經是全球第三大操作系統。根據YunOS事業總經理張春暉的介紹,團隊從最早的二十余人發展至今已近千人,累計用戶超過4000萬,最近一個月新增激活用戶為500萬。

但面對谷歌和蘋果各自的生態系統已經形成兩強割據的局面,外界對國產操作系統的發展前景依然有所質疑,YunOs的生存空間在哪?在采訪中,阿里給出了自己的答案。

CTO王堅

YunOS這五年

“YunOS這一路走來並不是一帆風順的,做操作系統就像是在玩三節棍、九節鞭,過程很艱難,但是現在的形勢已經越來越明朗。”阿里巴巴集團OS事業群總裁姜鵬此前如此這樣總結YunOS的這一路。

他對記者表示,通過和中國中小手機廠商的合作以及與芯片廠商之間長期的磨合,阿里已經摸著了門路,知道了哪些環節應該用力,怎麽去和芯片廠商打交道。

事實上,作為阿里在終端生態圈布局中不可或缺的一塊,YunOS在一開始走的是“農村包圍城市”路線,和中國手機集散地華強北的淵源頗深,但隨著合作的加深,背後卻也無可避免被貼上了“華強北標簽”。

而隨後與宏碁之間的“烏龍事件”更是其將與安卓操作系統的矛盾放大。由於在發布會前受到谷歌或取消Android授權的壓力,宏碁被迫退出了與阿里巴巴合作推出的A800手機,當時雙方的新品發布會也一並取消。那時候,是阿里操作系統第一次直面來自Android的挑戰。

“在這五年多的時間里,阿里YunOS遇到過很多的困難,做操作系統看上去很美好,但實際上卻十分辛苦。”阿里的一名內部員工對記者表示,移動互聯網時代需要實踐,在這五年的實踐中阿里付出了很多別人沒有付出的成本(代價),在操作系統上,阿里沒有走捷徑,也沒有捷徑可走。

可以看到,從中小手機廠商入手,阿里走的是“農村包圍”路線,雖然這幾年YunOS也在加強和品牌廠商的接觸和合作,如魅族,如錘子,但賽諾的一組數據顯示阿里的操作系統更多的仍在四五線城市被使用,占比75%左右。

對這樣的一個數據,王堅認為“沒什麽不好”。“沒有保有量談什麽生態都是胡扯。”王堅對記者說,而姜鵬則補充道,如果是從一二線城市去攻那些已經被“洗腦”的市場,肯定更費勁。

從另一個角度來說,與中小廠商的合作也讓YunOS學會如何和軟硬件廠商如何磨合。2016年1月1日,YunOS將發布YunOS5正式版,並向軟件合作夥伴提供底層硬件數據接口,該服務最早是用於紅辣椒醉視手機中,提供定向流量包推薦、提升視頻推薦命中率。

“我們和其他人唯一的差別就是我們真的是在做操作系統,不是在做一個系統靠刷機去損害廠家的利益,也不是在做一個系統去破壞硬件和軟件的價值,我們希望一個系統能夠讓硬件的價值變得更大,能夠讓軟件的價值變得更大,我覺得這是我們想做事情。”王堅對記者說。

如何挑戰國際巨頭

對於2016年的用戶數量,雖然阿里還未對外正式公布,但工信部相關官員透露希望可以突破1個億,言辭外是對國產操作系統的期許。

工信部副部長懷進鵬在YunOS發布會現場表示,中國的制造業已經成為世界大國,裝備產業的能力也取得了重大的發展,但仍缺少核心技術和產品,這方面需要更多的企業去堅守。

“當時阿里說做操作系統,很多人都笑,過了兩年我問王堅做的怎麽樣,他說沒退貨,這句話不像市場上的豪言壯語,但我看到了他的堅定。”懷進鵬表示,中國企業需要一種精神和執著,也需要一份信心來實現。

而據王堅介紹,阿里目前也參與了國家核高基項目。在2006年國務院發布的《國家中長期科學和技術發展規劃綱要(2006-2020年)》中,該項目與載人航天、探月工程並列為16個重大科技專項之一。

不過,雖然有國家層面的支持,但擺在阿里面前的仍是蘋果和谷歌操作系統兩強瓜分的市場局面。面對這種,阿里YunOS等由國內互聯網公司所打造的操作系統如何破局?

“在所謂的生態建設中,真正把一個信息關系建立起來是我們追求的。這包括了物聯網、車聯網,手機今天是個主戰場,主戰場把最好的兵給變出來了,所以在其他物聯網終端中,我們可以繼續發展。雖然主戰場看起來作戰很辛苦,但是得到的鍛煉也是巨大的。”王堅對記者說。

在阿里看來,YunOS在國內手機廠商中只要有可觀的裝機量,也許就可以成為阿里向其他終端推進的動力之一,而借助操作系統在智能家居、智能車載導航、物聯網、車聯網等智能生態圈的“造夢”,也許正是阿里YunOS下一步的計劃。

值得關註的是,YunOS已經逐步對外發布開放的API,這些底層能力的開放將會幫助開發者更好的開發應用,而對消費者來說,這樣做的效果在於APP不再是一個個割裂的服務,基於系統自動整合的操作系統可以實現高度智能化。

比如說,目前很多智能硬件做不到根據空間和時間自動調節功能,如真正智能的空調,應該可以結合城市電網的情況、結合室內外溫度情況,實時自動調節溫度。而設備與設備、設備與人、設備與雲端之間的交互還不夠,大部分設備是獨立存在的,制約其進一步發展的關鍵在於,缺乏共同的語言,如果終端上都裝有YunOS,阿里則可以完成生態的“統一”。

王堅對記者說,這也是手機(操作系統)的價值,從戰略的角度,手機上的經驗可以複制到物聯網中。

不過,仍有分析認為YunOS未來面對的挑戰並不小,可以看到,有著類似規劃的絕對不僅僅只有阿里,無論是國際巨頭蘋果、谷歌亦或是國內廠商騰訊、樂視和小米,無一不希望能夠通過自身資源圈住智能生活入口,比如用微信和QQ連接硬件平臺,只是路徑有所不同。如此看來,只是看誰跑得更快一些而已。

編輯:邊長勇

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