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火线分租

http://magazine.caing.com/2011-01-15/100217190.html

火线入股行为泛滥,藏匿巨量利益输送,加长锁定期等小修小补无效,解毒之本还是摈弃上市审批制
《新世纪》周刊 记者 沈乎
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1月13日,A股市场发生了引人注目的一幕:号称中国最大的风机制造企业华锐风电(601558.SH)在首日跌破发行价,以接近跌停板收盘。

    火线入股

华锐风电原本在2010年3月即向证监会递交了首次公开发行(IPO)申请,并于8月17日通过预审。(参见本刊2010年第36期封面报道“速成风电冠军”)不过,证监会发审委取消了10月27日对其IPO申请的审核。直至12月10日,华锐风电二次过会成功。

华锐风电此番发行1亿股,招股价90元,打破了近年来主板发行纪录,冻结资金超过2700亿元。作为成立未满五年的年轻公司,华锐风电成立两年后便向投资者承诺三年内上市。即使以当前破发后的价格计算,五年内初始股东投入的注册资本1亿元增值了800多倍。

本刊记者调查发现,华锐风电在筹备上市期间,突然大规模扩充股东队伍,股东由7家增至22家。这些神秘的新股东,大都成立于2008年9月至11月间,并在2009年1月结队蜂拥而入。

类似华锐风电的例子,或是比之更甚者,比比皆是。在中小板乃至创业板开设以来, 首次公开发股前投资(Pre-IPO)之风一夜骤起。

许多成立不过两三年的股权投资机构(PE),或根本就是SPV(特殊投资工具)性质的壳企业,在上市前夜潜入,熬过锁定期便是一本万利。

值得警惕的是,中介机构如券商、律师、会计师等工作人员个人争先入股Pre-IPO公司,已是行业公开的秘密。但因代持安排十分隐秘,目前被曝光的还仅限个案。这对整个市场的公平公正的基础都造成了系统性的暗伤。但火线入股中最恶劣的情况,莫过和权力机构之间形式隐秘但赤裸裸的利益输送。

但识别难,惩治难。 业内人士认为,加强信息披露、敦促参与各方合规运作是一方面,但病根与解药,仍在摈弃点石成金的上市审批制。目前,证监会已逾两轮的新股发行体制改革仍是着力小修小补,避重就轻。

“权力之手像魔术师一般使市值暴涨。上市之前企业仅卖几个亿,一旦上市,市值即猛增到几十亿甚至上百亿,之后企业利润下降也没人在意,因为股票已经成为了特批交易的赌筹。其中的差价就是审批权的价格,由幸运的创业股东与火线入股的利益圈子来分享。”业内人士简直认为。

鼎晖投资董事长吴尚志告诉本刊记者,过去五年,PE在印度的投资回报不高,因为印度的股票市场是完全市场化的;而中国是过去五年PE回报最高的地方,未来还将是。

“与其说是PE腐败,不如说是政府对经济之手伸得太长。在证券市场,因透明度相对较高而暴露得更加明显。”一家大型投资机构负责人表示,“资本市场应尽快推进一些制度性的改革。这需要高层下决心。”

火线突击

“创业板估值确实太高。但是市场给了一个红包,我们也笑纳了”

在截至2010年9月30日已挂牌的123家创业板上市公司中,约有28笔投资发生在企业挂牌首日的一年之内,约有九笔发生在半年之内。此外,与一年仅有几日之遥的也为数不少。这是清科研究中心对股权投资基金支持创业板企业投资回报的分析中透露的。

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2009年10月30日创业板第一股特锐德(300001.SZ),在挂牌前4个月引入天津华夏瑞特地产投资管理有限公司(下称华夏瑞特),其股东之一北京金沃泰财务顾问有限公司(下称金沃泰)的前实际控制人樊剑,为特锐德控股股东青岛德锐投资有限公司向特锐德提名的董事。

40岁的樊剑曾在山西体改委股改办工作,1994年11月至1998年10月在山西证券管理办公室任主任科员,1998年10月至2001年9月任广发证券公司投行分部总经理。

第二家挂牌创业板的神州泰岳(300002.SZ),在挂牌五个月前引入中信证券旗下直投公司金石投资和汇金立方资本管理有限公司(下称汇金立方),两家机构分别入股2.2152%和2.8481%,价格仅相当于五个月后神州泰岳发行价58元的二折左右。按当下股价计算,两家投资机构获利近五倍。

又如吉峰农机(300022.SZ),38名股东正式挂牌前六个月之日,将持有的334万股以每股4元的价格,转让给昆吾九鼎投资管理有限公司(下称九鼎投资)等八名股东;一个半月后,吉峰农机又以每股4.3元的价格向九鼎投资增发了320万股。2009年10月15日,吉峰农机以17.75元的价格向A股投资者公开发行,发行价是吉峰农机向九鼎投资的增发价的4倍;10月30日,吉峰农机在创业板挂牌,首日开盘价32.25元。

2010年11月1日,九鼎投资所持368万股解禁,当日吉峰农机开盘价为35.35元,这意味着九鼎投资入股一年的时间内,收益率是800%。

如此慷慨馈赠,吉峰农机模糊解释为“为确保2009年战略发展计划的实施”。2009年,吉峰农机最重要也恐怕是惟一的战略计划只有两个字:上市。

九鼎投资合伙人在总结吉峰农机的投资案例时坦承,“创业板估值确实太高,不太合理。我们不知道会涨到100倍,原来是按照20倍来算的。但是市场给了我们一个红包,我们也笑纳了。”

除创业板,中小板和主板的IPO亦为诸多神秘人创造的类似的暴利机会不胜枚举,如华锐风电,再如在2007年悄然挂牌的太平洋证券(601099.SH)等。

不过,创业板仍是火线入股的重灾区。“现在我们都不做中小板了。创业板过会快,市盈率高出中小板20倍。”一位券商直投公司的人士说,另外创业板上市企业多为民营,入股更方便。

目前,创业板整体市盈率在74倍左右,而中小板市盈率约54倍,全部A股市盈率仅为二十多倍。

在这样的利益驱动下,2009年以来风气云涌的“全民PE热”仍在发酵中,很多人民币基金惟一的策略就是Pre-IPO。“这么高的市盈率,就是坐地分赃。”一位私募行业人士描述。

Pre-IPO变奏

“不让我进,我就刁难你;或是我打包票,都给你办妥。简直就是犯罪”

火线入股,既不同于传统的私募股权投资,亦不同于境外成熟常见的Pre-IPO模式:一则在于仅仅投资于拟上市企业股权,惟一的风险在于过会;二则在于投资周期极短,入股的价格却远低于IPO。

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易凯资本CEO王冉认为,Pre-IPO安排本身是个资本市场惯例,美国的Pre-IPO投资甚至是与IPO结合在一起做的,即引进Cornerstone investor,即基石投资者或基础投资者。 “国外在申报材料之后依然可以引入,虽然这涉及到改动材料,可能导致上市程序的延长,但只要在最后一轮申报之前做完就可以。”

Cornerstone原意为砖石结构建筑中第一块也是最重要的一块石头,“主要是为了帮助IPO定价,增加说服力。因为基石投资者需要服从锁定期的要求,因此会有少许折让。”王冉说。

2010年6月,农业银行(601288.SH,01288.HK)为确保H股IPO成功,引入全球各地的11家基石投资者,包揽了54.5亿美元的配售,农行也为它们预留了15%的折让。大比例的基石投资者的引入,被认为是农行IPO逆势功成的重要策略之一。

又如阿里巴巴(01688.HK)在H股发行中,引入雅虎、AIG、富士康、工商银行等八家基石投资者,每股定价约为12.75港元,其发行价为每股13.5港元。前者较后者低6%。

“参与Pre-IPO的基石投资者往往是行业中的领袖或者是有影响力、有品牌的机构投资人,是为了让故事更有吸引力。”王冉说。

一般而言,企业是否能持续成长并最终顺利上市,中间具有相当风险,这种“眼力价”正是股权投资机构的核心竞争力。但在挂牌前夜低价入股,直接攫取数倍的投资回报,如此没有技术含量的暴利,难脱半卖半送之嫌。

根据入股者的身份,可将创业板公开的火线投资行为分为几类:一类是高管股权激励,稳定军心;另一类是亲友共富;第三类属正常的股权投资行为,虽然也借高企的发行价获得了高额收益,但投资机构相对专业,身份也相对透明。第四类是合规的券商直投。这类投资只要原股东同意,均属合法之列。

但对于那些难以统计的超常规入股则需要认真鉴别。这通常是指那些与权力部门伴生的灰色机构,对拟上市公司借投资之名,行利益输送之实。这类公司通常的特点是历史短暂,行事低调,实际受益人深藏幕后,入股价格极为优惠,入股时间更靠近IPO。

北京大学法学院教授彭冰认为,理论上说,公司上市前景可见,如果不缺资金,就无必要接受新的入股。除非投资者能够改善公司治理,使得公司价值得到提升,或者自身具有巨大商誉,能够帮助提高公司在资本市场的知名度。火线入股既然不能为发行人带来经济价值或商誉,就一定有不为人知的原因,最显著的莫过于协助发行人与权力机构暗通款曲,构成利益输送的中介。

“关键是股份给了谁。很多时候是发行给了利益相关方,仅仅是为了实施商业贿赂。”王冉说道,“这是制度之恶。”

一位私募业内人士介绍,这种灰色机构入股的手段不外乎两种,其一是威胁,“比如地方税务部门的内部工作人员要求以某种形式入股,若不从就以查税相胁。很多是通过地方政府或者企业的合作伙伴联系过来,都有路子,肯定是企业在什么地方有求于他们的”;其二是利诱,“比如告诉企业我可以把发审员约出来,即所谓的增值服务”。

“你不让我进,我就刁难你;或者是我打包票,都给你办妥。简直就是犯罪。”另一位私募人士评论道。

PE黑马

后起之秀九鼎投资、汇金立方以黑马的姿态出现,超越了多年经营的专业投资机构

创业板催生了一批以火线入股为模式的投资机构。在清科公布的2010年中国私募股权投资机构30强(本土)名单中,后起之秀九鼎投资、汇金立方以黑马的姿态出现,甚至超越了多家券商直投、产业基金甚至如弘毅资本这样多年经营的专业投资机构。

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有限合伙制的汇金立方投资了神州泰岳、乐视网(300104.SZ)、东方日升(300118.SZ)三家上市公司,还投资了拟在创业板上市的东富龙,业绩不俗。但这家神秘的公司不过两年历史,成立于2008年4月23日,注册资本5000万元。成立四个月之后,汇金立方等四家公司便参与了对乐视网的增资。

2009 年5 月18 日,汇金立方再出手神州泰岳的增资,出资3564万元认购了270万股。

2009年6月18日,东富龙实际控制人郑效东将自己持有的150万股(占公司发行前总股本的2.5%)转让给汇金立方,价格为900万元,合每股6元。理由亦是“优化股权结构”。

汇金立方法人代表唐富文,1994年7月至1998年10月历任国内贸易部财会司科员、副主任科员;1998年11月至2001年6月任中祥会计师事务所副主任会计师,该事务所位于山西。

汇金立方的主要股东北京杰威森科技有限公司更为奇特。其法人代表贾云龙,1993年自山西师范大学毕业后,到襄樊县汾城中学教书,从2003年 5月之后,履历便为“无业”。这家公司原本由一名叫徐威威的人士在2007年11月成立,2008年4月转手给贾云龙,注册资本10万元,向汇金立方投资管理中心出资832.68万元。

如果一切正常,九鼎投资的故事更堪称全球PE楷模。九鼎投资成立于2007 年7 月27 日,当时不过区区数人,还遭遇出资人违约、被迫削减募集份额。仅运行了三年后,九鼎投资今已发展到200余人,广设分支机构,一跃进入本土私募十强第二,被评为“2010年中国投资最活跃私募股权投资机构”,还获得了新加坡淡马锡的投资,成功募集了规模为1.2亿的美元基金。

九鼎投资的投资速度可能已创下纪录。根据九鼎投资的一位合伙人介绍,该机构一共投了80多家企业,已经IPO或者即将上市的有20多家。九鼎投资“只投成熟企业,因为风险低。并购退出只有一个。” 这意味着在过去的每个月,九鼎几乎都投资了两家以上的企业。

九鼎投资的一位合伙人在总结前述吉峰农机案例时说,低成本是一切投资成功的基本条件。“吉峰农机目前的120倍市盈率是泡沫,九鼎投资时相当于7倍的市盈率,才是眼光和运作能力的体现。”

他进而归纳了中国PE模式的几个特点:一是做股权投资多,二是做成熟企业投资多,三是做上市前投资多,四是参股投资多。

不过,九鼎投资的成功秘诀并非人人可以复制,其合伙人各有背景。据本刊记者从权威渠道了解,九鼎投资的一位合伙人曾在证监会工作过,因被发现同时在外运作公司而被内部“劝退”。

代持的外衣

“钱又没写名字,如何去查入股者是谁的小舅子?”

在北京的乡村,本刊记者曾寻访过一位村里的老人,他是一家热点Pre-IPO公司的在册小股东。“怎么可能?”在听毕记者的描述,这位老人的儿子惊愕不已,并马上给老人的女婿致电,称后者“在北京给大官开车,很大、很大的官。”不过,后者接到电话后不置可否,并令他立即噤声。如今这家公司已顺利上市。

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近年来,出租车司机之女、刚毕业的大学生、娃娃股东、农民股东、民工股东之类成为上市公司股东的报道,都屡见不鲜。求证股东的真实身份,已经成为最大难题。在国信证券李绍武一案中,即便是由与其有直接亲属关系的妻子代持,也耗费了相当长的时间才得以曝光。

2010年5月26日,国信证券通报开除原投行四部总经理李绍武。自2001年来,李绍武通过妻子邱利颖的名义以及控制的深圳市昕利科技发展有限公司等方式,参股莱宝高科(002106.SZ)6万股、轴研科技(002046.SZ)65万股,以及已通过创业板发审会的河南四方达超硬材料股份有限公司100万股。其中,莱宝高科为国信证券保荐上市。

根据《证券发行上市保荐业务管理办法》,保荐代表人及其配偶不得以任何名义或者方式持有发行人的股份。

由于代持现象普遍存在,要有效识别出突击入股的最终获益人,并判断是否涉及利益输送几乎不现实。即便目前要求详细披露入股公司的情况,出现在招股说明书中的可能只不过是一个肉身傀儡,其后是复杂的利益网络。

“代持始终存在,堵住很难。中国证监会已经要求披露到入股机构的自然人股东和实际控制人,要为每个人验明正身,恐怕力所不逮。”一位业内人士说。“钱又没写名字,如何去查入股者是谁的小舅子?”

以目前的监管水平和效率,仅依靠拟上市公司的申报材料,在股东名单中揪出每一个“李鬼”,几乎是不可能的任务。诸多不能见光的实际持股人或违规获利者小心地隐藏在重重雾霭之后,其身份是否曝光,几乎完全被动地取决于合谋者反目的可能性。公众难免质疑,被曝光的仅是冰山一角。曝光之后是否受到应有的惩罚以儆世人,又完全取决于弹性很大的监管层意愿。

代持问题,在个人财产权利保护及重视程度比较高的国家,几乎是无法想象的。但在当今中国,“代持的老农民怎么可能去跟高官背景的被代持人对簿公堂,主张权利?”一位业内人士表示。更何况,中国保护的是有正当合法来源的财产。

中国的金融实名制始自2000年的个人存款账户实名制。由于“坐庄”现象猖獗, 2002年,中国开始推行股票账户实名制,希望解决用多个股票账户坐庄的“拖拉机”账户问题以及干部和公务员炒股等问题,但举步维艰。直至2004年开始庄家爆仓、券商历经生死,经“综合治理后”,2006年4月证监会才发布《证券登记结算管理办法》,规定,投资者不得将本人的证券账户提供给他人使用。但公务员炒股问题则从未真正解决过。时至今日,代持入股现象又风起云涌。“这样赚钱更加没有风险,也更加隐蔽。”业内人士表示。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说,官员及其亲属的财产申报制度久拖不决,是问题的关键。

根治有多难?

拉长锁定期、限定入股时间等均不能真正解决问题,摈弃上市审批制才是正道

针对突击入股风暴,中国证监会2010年对披露作了从严要求。据《上海证券报》报道,证监会要求在创业板公司上市材料申报中,准确申报一年内新增股东的持股时间、数量及变化情况、价格及定价依据。自然人股东需要披露最近五年履历,法人股东要披露其主要股东和实际控制人。对于最近六个月增资或股权转让,要披露其原因、定价依据、资金来源、新增股东背景等。

    火线入股

但仅仅依靠披露,要读出火线入股的受益者究竟是谁恐怕不切实际。樊剑在广发证券投行部门任职的经历,对其入股特锐德是否有帮助,外界无从得知。但IPO前夜入股的华夏瑞特曾被樊剑间接控制的事实,在招股说明书中却无迹可寻。

中国创业板的锁定期参照了美国和香港的要求,甚至更严格。根据创业板股票上市规则,发行人公开发行股票前已发行的股份,自发行人股票上市之日起一年内不得转让。如发行人在向中国证监会提交其首次公开发行股票申请前六个月内进行过增资扩股的,新增股份的持有人须承诺:股票上市之日起24个月内,减持不超过其所持有该新增股份总额的50%。

在火线入股越来越引起外界关注后,本刊记者了解到,证监会实际要求在提交上市申请前六个月内增资扩股的股东,主动承诺三年锁定期。一旦提交上市申请,股权结构就不能再发生变化。

私募和投行人士以为,锁定期的规定已经足够严格,如再加码已不太可能。即便延长锁定期或设置入股时禁,只不过拉长了灰色入股的投资周期,但回报依然可观,还有可能妨碍了正常的投资行为。

香港本是发行注册制,同时规定上市前180天内不能以低于IPO的价格入股。A股目前尚未效仿。“在无法区分是否利益输送之前,采用一刀切的方法,明确禁止在上市前的一段时间内突击入股,是无奈选择。”彭冰说。

多位业内人士认为,既然突击入股的暴利来自于上市渠道狭窄带来企业价值的暴增,一堵不如一疏,治标未若治本,即告别催生腐败和寻租的审批制,以提供增值服务为名的灰色机构也就无所依傍。另外,不合理的企业市值一旦消肿,投机资金自会丧失兴趣。

治本之道,迄今还没有走上正轨。

虽然近年来证监会在完善发审委制度、公布发审委名单方面做了大量努力,但审批上市的性质始终未变。

2009年以来新股发行体制启动了两轮改革。证监会试图消除一级市场和二级市场之间的“无风险暴利”,打破“新股不败”的定律,大批新股在大盘不振的背景下破发,对资本市场没有任何贡献的打新现象减少,受到相当肯定。然而,股票发行本身仍受到严格管制,虽然审批速度加快,但供给依然有限。发行价的放开不过是将打新者的暴利转移到了发行人手中,导致了畸高的发行市盈率,也造成了严重的超募现象,即资金浪费。

改革难的一大原因,是从诞生之初,中国证监会便以防止风险和挑选优秀上市公司相挂钩作为己任,早已习惯于从事前审批的角度去理解其“监督管理”的职能。因此,由证监会主导的新股发行体制改革,想要达到限制权力、自我革命、走向市场的效果,并不容易。

其次,正如深圳证券交易所总经理宋丽萍指出的,中国投资者群体的风险识别能力、风险承受能力都相对有限,在客观上决定了创业板不可能像美国纳斯达克那样“大进大出”。

但更应认识到,中国投资者有限的风险识别和承受能力,亦是多年来中国证券市场拒绝市场化的后果。一直以来,审批制相当于为上市公司质量进行背书,但效果实际并不理想。事实上,中国资本市场的审批制使得上市公司再烂也有存在于这个市场的理由,投资者也借机会把责任指向负责审批上市的证监会,后者更是从维稳的角度出发,不敢让任何公司退市,导致A股市场至今没有退市机制,形成只上不退、游魂漂泊、恶炒垃圾股、资源错配的种种奇观。

随着上市公司在数量上和行业上的加速扩容,为上市公司做质检这一任务远超过证监会或发审委、行业专家委员会能力范围,应尽早交给市场承担。证监会应将优势兵力集中于监督,着力惩治证券市场上令人深恶痛绝的各种违法违规行为。

火線 分租
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分租大法$6萬分水嶺


2015-04-09  NM
 
 

 

上週長實將軍澳新盤緻藍天開售,三房單位「只需」六百萬,首日已沽清七百多伙!上到車固然萬幸,但上不到車又想住入大型屋苑,請有心理準備接受現時最流行的「另類劏房」──分租。正所謂家家有求,最近很多屋苑業主,都將單位分租賺盡租金,情況已遍及豪宅、獨立屋及大型屋苑。有獨立屋業主因分租予五戶人,洋房被用到最殘;身處九龍站的頂級豪宅,因有「尊貴身份」,分租最為渴市;亦有人租下市區盤再自行分租,印印腳賺差價。資深投資者湯君明分析,分租賺與唔賺,月租六萬元是分水嶺。分租獨立屋最閉翳

年多前,有報章報導元朗樓盤尚城的一間獨立洋房,內裡房間可分租出來收租,震驚全城。估不到直至今日,這座洋房原來仍在不斷分割再分割,「空間」似長分長有!記者見上週又有廣告,遂以租客身份,相約業主劉先生睇樓,劉先生在電話中已多次向記者說:「你要有心理準備呀,間房真係好細,但月租只係三千!」來到屋苑,走過垃圾房到獨立屋門前,只見旁邊車位放滿雜物,打開門後是一條狹窄的走廊及樓梯,走上一樓是一個約二百呎的客廳,劉先生說由所有租客共用:「呢度有五間房,四間租咗出去,你入嚟住就五戶人共用個客廳囉。」走到二樓,去到該月租三千元的房間,原來是個比劏房更細的梗房!只得三十呎,而且面積其中一半已是窗台。記者試瞓上去,全身不能郁動。劉先生不斷指:「嗱,間房三呎乘六呎,另外窗台兩呎乘六呎,夠放一張兩呎床,仲有空間走動吓。雖然細,但其實三千蚊好抵呀。」記者計計數,三十呎房要三千元,即呎租高達一百元,唔好去搶!

三戶人爭廁所

住洋房,聽落好似好爽,事實租客有大堆問題需要忍受。這間三層獨立屋有五間房,其中兩間房有套廁。其餘三戶人則要共用另兩個廁所。客廳雖然共用,但其實已放滿雜物,有租客索性將私人雪櫃及衣服放於客廳,業主指:「你要放家電喺度,要先通知我,等我安排位置。你哋『將就』吓,唔係又嘈!」客廳對出的露台生滿雜草,明顯無人打理,滋生很多昆蟲,客廳用得殘舊,環境比較像大陸東莞樓房。記者又發現整座樓只有一個門鈴,設在客廳,「有客到」都會驚動所有租客。記者其後試過多次按門,十數分鐘後才有剛睡醒的租客應門,即時指罵:「做咩㩒咁多次鐘呀?你有嘢搵業主啦,搵我做咩呀!」分租洋房,業主亦唔見得好受。業主劉先生不斷游說記者期間,其妻子縮在客廳梳化發呆。翻查資料,業主登記正是劉先生妻子駱淑賓,於一一年以一千三百多萬元購入。駱淑賓曾贏得證監會的投資故事比賽而接受訪問,透露自己是小食店東主,因為想供養兒子到外國讀書,出售自己鋪頭炒股,最後血本無歸,連兒子也只能留港升學。她勸誡股民要量力而為,但她自己似乎重複錯誤。這座獨立屋曾叫價五萬元全幢出租,後減至三萬元仍租不出;放售一千七百萬元,亦無回音。業主只好分拆洋房出租,計及每月租金收入三萬一千多元,剛好夠供樓,也不失為一個出路。但如果業主用同一筆錢買三個市區樓再分租,租金總收入相信有五至六萬,會更為好搵!

分租九龍站最渴市

市區豪宅分租,過往比較罕見,近日亦終於出現。來到九龍站上蓋漾日居,一個一座高層單位,開門的是來自馬來西亞的Ken,他是banker,在IFC上班,租住漾日居三年。由於最近被業主加租,故想出將其中一間吉房分租出去。Ken一邊帶記者參觀,一邊用半鹹淡的廣東話落力推銷:「每間房都有bathroom,客廳和廚房都很大啊!」他曾經和兩個租客分租單位,試過因電費太貴問題鬧得不愉快:「其實我不是經常回來,客廳也無電視,但卻要交三千元,所以希望除了租客是單身外,也要較節儉,而且要交二千元電費按金。」單位有兩間房,其中一間Ken自己住,另一間想分租出來,記者入房間察看,只有二百呎,放了一張床及書枱,平平無奇,但Ken竟索價一萬五千元。記者向該區地產代理查詢,該單位市值租金約二萬六千元。若由分租客硬食萬五元租金,Ken自己只需交一萬一千元租金而已,Ken真的想得完美!他不斷力sell:「有會所證,豪宅會所可以任用。有泳池、壁球場、健身室。而且這裡去中環只要十分鐘啊。」其實最值錢的,是住在九龍站的「尊貴身份」!難怪記者參觀過後,已不斷有人向Ken要求參觀;每月使萬多元能進駐九龍站,又點會唔渴市?

分租單幢樓最值租

說到最值租,一定是貼近地鐵站的市區單幢樓,或設有會所的大型屋苑,漸漸形成商機。來到位於上環、在PMQ商場對面的單幢樓匡景居,記者找到分租房的負責人Jerry。他大方承認,單位是自己向業主承租後,再分租出去。來自浙江的Jerry不斷強調單位抵租:「匡景居一般月租都要一萬五千元,現在八千五就租房給你,而且包水電。這個包水電的做法很具競爭力!」記者參觀這個三百六十呎兩房單位,發現其中一間已有租客入住,更將其私人物品放在客廳霸位。另一間房擺放一張雙人床後,已無位置放衣櫃。Jerry坦承自己轉租是為了賺錢,且一星期後已將房間加租至一萬元:「現時市場需求大,所以租金也要上調,而且可每個月續租,方便短期客人。」他不肯透露向業主交多少租金,但目前同類單位租金萬五元計,Jerry分租兩房出去,每月便可賺取差價五千元,密密做便密密賺,但風險是租客走數或租不出,便要白蝕。綜合來說,資深投資者、科達集團主席湯君明分析,租金六萬元是分租賺唔賺的分水嶺:「因為分租一間房出去,你唔可以將房租提得太高,例如兩萬蚊,咁租客會寧願租一個獨立細單位。而租金六萬蚊以上嘅單位,如貝沙灣及太古城,面積千一、二呎,可能都係得三至四間房,就算每間房用一萬元分租,都補唔番條數!而且唔易搵租客,最慘係用到你殘!」而將獨立洋房逐間房分租,更不划算,除非可分層當村屋單位出租。相反,市值租金一至兩萬元的兩房單位,分租出去賺的機會最大。

鯉魚門村屋「搏大霧」

租盤渴市,有業主為了分一杯羮,竟將殘舊村屋間出一個「棺材房」分租,再以「向海度假屋」作招徠。位於鯉魚門馬環村海邊的一間村屋,業主親戚邱先生,在網上以「鯉魚門海景屋」作賣點吸客,再配以無敵鯉魚門夜景照片,且只限租給女生。但記者相約睇樓後,卻發現嚴重貨不對辦。雖然單位是向海,但已被其他屋遮擋視線,而且單位內非常殘舊,除了要和兩戶人共用廁所外,分租的房間,竟然只是可移動的屏風,在客廳中間分隔出來。房間一百呎不到,以床位連衣櫃組裝而成,房門也只是摺疊門,全無私隱可言。業主索價每月三千五百元,邱先生堅持說:「當度假屋租嚟玩吓都唔錯o架!」

 
分租 大法 分水嶺 分水
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新盤入伙爆分租全國政協劏出男女宿舍

2016-06-09  NM

香港的劏房,不是環境太差,就是地點極遠。要價錢平,總要有犧牲。不過,在經濟寒冬下,「窮人佳音」陸續出籠!記者發現,誠哥口中「心曠神怡」的大型新盤日出康城,最近竟然出現大量分租房及劏房出租,價錢最平五、六千蚊,不但可住新樓,而且可免費享用豪華會所中的室內外泳池、band房設施。其中第三期「緻藍天」,入伙不足一個月,業主已即刻無限劏,爽!對業主來說,租金由每呎二十元大躍進至六十元,回報可觀。誠哥當初已把部分大單位設計成四房四廁,早有「先見之明」。難怪身家雄厚的全國政協委員,亦加入行列,劏出男女混合宿舍。政協度假屋2啤夫婦再住單身女

領凱9座高層業主:嘉泓有限公司(董事為全國政協委員楊孫西)買入價:$829萬(13年)預計租金收入:$22,000回報率:3.2釐*業主自住其中一間

記者按租樓網廣告的聯絡方法,找到負責人Jimmy ,他了解過記者的年齡、性別及職業後,表示可安排第二日早上參觀其「領凱」單位,並直接給予單位門牌,叫記者自己前來。新樓果然是新樓,保安毫不鬆懈,一抵達住宅大堂,就先要向保安登記,向業主確認才放行。單位是高層山景,望出窗外的確「心曠神怡」,屋主用一紮紮薰衣草布置客廳,播放着輕柔的音樂,完全忘記了這就是……堆填區,陣陣垃圾味都已被蓋過。外表三十多歲的Jimmy,表示自己都是住在其中一間套房,他力銷記者說,「呢個單位放咗盤三個星期,一路不停都有人約睇o架。臭味?呢度人口愈嚟愈多,唔會再臭o架喇。」他自稱是單位業主,當初買入單位只為打吓牌、開吓party,「不過入咗伙一段時間,都用唔着,空置了接近兩年,咪分租出去。」他表示租客需簽一年生約一年死約,不設短租,「租三個月嗰啲我唔prefero架。」

男女同屋無規矩

這個四房單位有三個套廁,實用面積九百多呎,其中三間房已有人住,餘下一間可租予記者。這房大約一百呎,已有床及衣櫃;客廳及廚房可共用,Jimmy向記者索租$6,000。另外,每個月的水電煤就攤分,他表示「好着數」:「呢度四間房,我分五份,我自己會俾兩份,大份啲。」現時四間房,原來除了其中一間Jimmy與妻子自用,另兩間房已租予一對夫婦及一名單身女租客。一間屋又男又女,記者問在使用公共地方時有沒有規矩,意指例如不可穿短褲或者要著衫等等,Jimmy表示沒有,「總之保持安靜就得啦。」不過劏房有市,即使要男女同住,這單位在記者放蛇睇樓一日後,該分租房已成功租出。記者翻查土地註冊處,發現這單位屬於嘉泓有限公司,一三年以八百二十九萬元買入,董事包括老左派、現為全國政協常委的楊孫西及其太太黃美玲及兒子楊華勇。現年六十五歲的楊孫西,是福建石獅人,自十二歲來港,六九年創立香港國際針織製衣廠,主要生產羊毛衫,後來轉攻針織及梭織時裝。六十年代至八十年代,他仍住在太子一帶唐樓及低密度分層單位,九二年他才突然斥資二千萬買入清水灣道大屋,地點與日出康城相近,估計市值已過億,並裝修到猶如後花園一般。同為民建聯顧問的楊孫西家底雄厚,買入日出康城單位分租,一屋十姓十九幾人是平常事吧,記者找楊孫西回應,但其公司職員指他不在香港。

緻藍天全新業主間牆招租一條龍

緻藍天5座中層業主:Chong Yuk Yin買入價:$680萬(15年)預計租金收入:$22,500回報率:3.9釐

「緻藍天」屬於日出康城第三期,去年開賣,今年才陸續收樓,記者在網上找分租單位,已經有大量廣告彈出來。相約其中一個業主陳小姐,睇樓前要先「查家宅」,除了一般的收入及職業,連記者的婚姻狀況、幾多個小朋友,現時住邊都要知。翌日,她親自帶記者參觀單位,她表示單位剛裝修好,廚廁全部新簇簇,其餘房間的租客都只搬入了幾天。在一直往單位的路上,記者見其他單位亦正在搬傢俬。 一打開門,是完全的劏房格局。這裡是六百九十一呎的三房兩廁單位,但被業主劏成五個單位,「我先生做裝修,其實呢度suppose係直廳,呢間同呢間都係佢間出嚟,而家五房,留番一間俾我先生擺雜物。」大房連套廁以七千五百元租出,租客是單親媽咪,她打開房門給大家參觀,「係咪幾好呢?我盞燈靚唔靚,係陳小姐幫我整o架。」另外已租出的兩間細房,則分別以四千及五千元租予兩名女士,她們需共用一個廁所。其中一個租客搭嘴說:「呢度幾好o架,陳小姐開咗個WhatsApp group,我哋幾時用廁所、廚房大家都喺個group度講聲。」記者見陳小姐用1至4分好房間號碼,可各自佔用廁所、廚房中的儲物櫃,又有卡通漫畫提醒大家如廁時保持衞生。

排好房號儲物櫃

記者睇的房間是約一百呎的尾房,月租六千元。房間雖小,但最正的是自己獨享一個小露台,望正一片片綠油油的草地(如果不計較臭味)。陳小姐表示所有條件與一般租屋差不多,都是兩按一上,一年生約一年死約,水電煤開支平分。由於她不是同住,有時管不到太多,「成年人,自己自律啦。」睇樓當日,與記者同行的,還有一對母女睇房客,該母女表示現時有家人一個單位在樓下,不過唔夠住,而現時樓價太貴,又不欲買多個單位,才暫時找這類劏房,「我剛剛喺出面賣咗間屋,無理由而家買番,等回多少少再算。」對於發現在這個新屋苑有幾千元有交易租到房,她們表現得很雀躍,「六千蚊,呢度喎?」而對於陳小姐來說,收入又可大幅增長。現時緻藍天的平均呎租只有二十一元,如陳小姐當普通單位放,收入只有一萬四千多,現時卻跳至兩萬二。不過要注意,在單位內建「非主力牆」先要向屋宇署申請,如果被發現僭建可被釘契,屆時得不償失。

變女生宿舍十二點前要歸家

領凱10座中層業主:Law Pik Luen買入價:$482萬(13年)預計租金收入:$11,200回報率:2.7釐*業主自住其中一間

「我呢度嘅住客多數都係學生,個個都好乖,返嚟之前會話聲我知,過咗十二點我就鎖埋道門o架喇,點知咩人會入嚟。」業主羅小姐的單位只有三間房,她自己佔用一間,其餘一間則由一個在銀行工作的女士租用,品流並不複雜。她外表如一個媽媽,對分租房的租客要求最多,記者見房門貼出一系列要遵守的規定,例如曬衫三天內要收回、濕的內衣褲不可掛在廁所,生病一定要戴上口罩,而且客廳及廚房都不可使用,大家回家後基本上就要返房,規矩多多,如女生宿舍。不過她亦最細心,「房間有雪櫃,個衣櫃裡面個櫃有鎖,貴重嘢可以放入去。」而一百呎的房間收五千六,對於「窮人」來說,平得幾百就幾百。翻查土地註冊處,羅小姐於一三年,以四百八十二萬買入這個六百多呎單位,估計每月供款一萬五千多元,但羅小姐表示近來已退休,「不過就算收咗租,都係幫補吓管理費、未完全幫到供樓。」她指自己一個人生活,不過當年買樓見這類大單位平均呎價可以接受,才決定買入,入伙後見到市場流行劏房又跟風做,結果反應很好,「基本上客接客o架,我之前個租客走咗,我post咗兩、三日已經有好多人睇過。」一個寂寞的屋主,搵到收入之餘,又為寂靜的單位帶來一點聲音,一個劏房、一個故事。

四房四廁分租易

這類劏房及分租的單位租金平,業主多數自己在網上放盤,而不會找地產代理代勞。記者隨便在網上找日出康城分租房,廣告多不勝數,但大部分都已出租。一名地產代理說這裡單位,有價有市,一推出市場就被消化,平均租金於五千至八千之間,但亦有業主心雄放租九千,那麼貴就當然未有客,他直言:「$9,000嗰間(分租房)就由佢擺吓啦。」而租劏房的高峰期在暑假,估算近百宗成交。劏房及分租房過去多在舊樓及村屋出現,如今竟然在日出康城大規模出現,有地產代理透露,因為當日買入日出康城多為投資者,尤以內地人居多,與其把單位空置,不如分租,其他人見有得搞便一傳十、十傳百,「日出康城多大單位,而家搵人租大單位唔易,反而細單位易租出。」日出康城「領凱」的單位有四房三廁,方便「劏房」,但未算絕,新入伙的緻藍天,有部分單位更出現四房四廁,擺到明是分租格,誠哥的確具「先見之明」!

撰文:江嘉樂、梁佩均攝影:鄭樹清、廖健昌、林志謙ed_bn@nextdigital.com.hk

新盤 盤入 入夥 夥爆 爆分 分租 全國 政協 男女 宿舍
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租霸間 10房分租 共住 19人

1 : GS(14)@2011-01-08 13:06:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 335&art_id=14847484
香港私人屋苑分租成風,內地一線城市不遑多讓。上海有業主將面積約 1,200呎住宅單位出租,豈料被租客間成 10小間出租,連主卧室廁所也被單獨轉租,全屋結果共住了 19人。業主收樓不果報警處理,單位迄今未能收回。市民在網上則哀嘆上海進入「新 72家房客」時代。

這間一屋住了 19名租客的單位位於上海普陀區,面積 120平方米(約 1,200呎),原本間隔三房兩廳兩廁。徐姓業主在去年 9月透過地產中介,將單位租給一名自稱來自安徽的汪姓房客;雙方在租約上載明,租客不得將房屋轉租給他人。

不料一個月後,鄰居告訴徐先生,他放租的房子不但出入者眾多,且有人在走廊點火煮飯,他大吃一驚。次日前往查看,發現門鎖已被更換,應門者仍開門讓他進入,但應門者卻是個陌生人,而非與他簽約承租的汪姓租客。
他進門赫然發現,客廳被分隔成四個小房間,走道上還放着兩具小型煤氣爐和煤氣罐;原先的廚房設備被拆除一空,改造成一個房間;甚至連面積大概只有 36呎的主卧室廁所,也被改造成一個單間,放着一張床鋪,單獨轉租,且已有人入住。
徐粗略點算發現,成個單位被間成 10小間,分別入住 19位住客。徐先生不甘單位被擅自改造,與汪姓租客交涉,要求對方將房屋恢復原狀,不但沒有結果,汪姓租客稍後更拒接聽他的電話,並玩失蹤,令徐先生四處求助無門,只好報警處理。由於汪某失蹤,那些住客又與汪姓二房東簽了一年租約,令徐先生不知該如何與 19名住客交涉,只有自認「倒楣」。
當地地產中介稱,近年因上海樓價及房租高企,這種在單位內「分隔出租」的情況相當普遍,在靜安、盧灣、黃浦等市中心區,一間 40呎不帶窗的小隔間,月租要 800元(人民幣.下同)左右,要住不是分隔的房子,租金至少要 1,500元以上才可能。甚至有報道指,上海黃金地段一個主卧衞生間改成的隔間,亦可租到 2,000元左右。當地網民哀嘆:上海已經進入「新 72家房客」的時代!
租霸 霸間 10 房分 分租 共住 19
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馬鞍山900呎居屋拆4房分租 35呎房租3000 呎租貴如山頂

1 : GS(14)@2012-08-29 11:19:58

http://hk.news.yahoo.com/900%E5% ... 0%82-212011799.html

分成4房出租的單位為馬鞍山錦豐苑錦蓉閣中層8室,面積891方呎,業主近月在區內巴士站張貼放租字條,標明單位屬全海景戶。記者其後以租客身份參觀單位,發現原本三房兩廳的單位,被分為4房,大廳位置因間出房間而變成無窗,即使白天亦要開燈。
其中一個叫租3500元的分租房間,面積只有約45方呎,僅能放下一張4呎闊雙人床,床尾位置已安裝掛牆電視,並在房間外提供一個入牆衣櫃,叫價呎租約78元。業主胡小姐更向記者表明,單位只餘下這一間房仍待出租,相信很快便能租出。
她續透露,另一個面積約35方呎的房間,剛獲一名女文員「即睇即租」,月租3000元,房間內只有一張單人床及少許家具,呎租高達86元。據代理指現時山頂歌賦山道一間逾6000方呎的獨立屋,叫租約50萬元,呎租亦只是約82元。
業主稱已補價 土處未顯示
至於另外兩間房,業主表示分別由一對夫妻及一對母女以每月3800元承租,均為香港人,意味著單位將來最少有6人居住,但要共用一個洗手間及廚房,加上房間面積較細,住戶更需將部分個人物品放在客廳的公用位置。雖然業主向記者表示單位已補地價,但根據土地註冊處資料顯示,單位於1996年12月以132.98萬元購入後,暫未顯示已完成補地價。
2 : GS(14)@2012-08-29 11:20:11

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120829/News/ec_gnc1.htm
違《房屋條例》最高可囚1年

發言人表示,在1982年2月或其後推出的居屋單位,均受《房屋條例》附表的規定所限制。錦豐苑於1995年發售,故受條例限制。署方重申,業主須向房委會補地價,才可在公開市場出售、出租、按押或以其他方式轉讓居屋單位,否則即違反《房屋條例》,一經定罪,最高可被判罰款50萬元及監禁1年,而有關的轉讓契約會失效。
3 : Sunny^_^(11601)@2012-08-30 09:43:44

我睇過D...廳都冇...
4 : 亞力士(1473)@2012-08-31 01:20:14

她續透露,另一個面積約35方呎的房間,剛獲一名女文員「即睇即租」,月租3000元,房間內只有一張單人床及少許家具,呎租高達86元。據代理指現時山頂歌賦山道一間逾6000方呎的獨立屋,叫租約50萬元,呎租亦只是約82元。

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唔通方便番公?
5 : GS(14)@2012-08-31 10:05:11

你指的番工是...
馬鞍山 馬鞍 900 居屋 房分 分租 35 房租 3000 呎租 租貴 如山
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瑞信裁員後樓面過剩 兩層擬分租

1 : GS(14)@2013-01-30 23:52:49

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130130/news/eb_eba1.htm


涉6.4萬呎樓面 呎租料85元
瑞信目前在ICC租用11層逾30萬平方呎的寫字樓,彭博昨日報導,瑞信近年裁走不少員工,令寫字樓內有多餘的樓面,消息人士透露,該行打算將兩層合共6.4萬平方呎,即原租用的五分之一的地方分租。瑞信及新地(0016)的發言人,均不回應有關傳聞。

瑞信為ICC第一批租客,早於2008年起逐步遷入,根據土地註冊處的資料顯示,當年租87至97樓全層。另外,該行亦在21至22及78樓租用全層或部分樓面,有地產代理表示,由於當年免租期較長,故當年的呎租估計不足30元。瑞信去年中再續租12年,但租用樓層有變動,租入98及99樓,但21至22樓的寫字樓,未有出現在土地註冊處的資料上。

同廈大摩投行減員近300人
有瑞信的內部人士表示,該行早前已「剷起」外匯及固定投資部門,投行業務亦續有員工被裁。「寫字樓內有不少地方未坐滿,分租這件事在員工之間已討論多時。」該人士表示,一旦分租成事,擔心保安問題,「我們要拍卡入內,員工飯堂未知會否與新租客共用。」市場消息透露,瑞信目前仍未找到租客,鄰居如摩根士丹利、德銀等大行,亦有意將多餘的寫字樓空間分租。過去1年多,多家大行均有裁員,其中摩根士丹利可算是「最有空間」做包租公。根據Webb-site顯示,大摩自去年初開始,其投行業務已有23.6%或297名員工流失,瑞信亦有88人流失,目前約有448人持牌(見圖)。
有地產代理估計,瑞信分租的呎租可達到85元,接近目前市價的下限,但就自以水平計,相信亦會高於去年中續租時的水平,所得「利潤」料要與新地分帳。ICC的呎租與中環核心區寫字樓仍有一段差距,據各大代理行資料顯示,遮打大廈現時的呎租為140至150元,國金中心1、2期呎租約為140至160元。

明報記者 岑䓪豪、麥穎
2 : GS(14)@2013-01-30 23:53:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130130/news/eb_eba2.htm


【明報專訊】股市近月雖有所回升,但仍遠未回覆2008年金融海嘯前的風光,投行業務更出現萎縮,大行紛紛裁員自保,令甲級商廈的需求減低,租金見頂回落,即使是地標甲級商廈亦要以低租金留客。

瑞銀續租國金2期 低市價近三成

中環國金中心1、2期,平均呎租為140元至160元。不過,其中一間大租戶瑞銀,早前以106元呎租,續租在國金2期逾8層樓面,較低市價24%至30%。

根據戴德梁行日前發表的報告,香港企業去年平均每個工作間租務開支減少12%至17.2萬元,不少企業開始遷出中環,或選擇樓面較小的寫字樓,去降低租金壓力。

至於與國金遙望的ICC(環球貿易廣場),目前平均呎租約85至90元,當年新地(0016)招租時租金更低,故吸引如大摩、瑞信、德銀等大行進駐。

不過,市傳ICC當年為郭氏兄弟鬧不和的導火線之一,有指郭炳湘對於郭炳聯將ICC以超低價租予大摩及瑞信等大租戶甚為不滿,認為即使以貼近市價出租,也不愁無人要,質疑主管租賃高層人員的判斷力,事件曾鬧上董事會討論。

3 : GS(14)@2013-01-30 23:54:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130130/news/eb_eba3.htm
2013年1月30日

【明報專訊】甲廈保安管理嚴 分租少見

位於核心區的甲級商廈,由大型租戶將其承租的樓面分租出去,情相當罕見,由於分租寫字樓有機會涉及管理及保安問題,需要業主同意才可分租。有代理表示,分租商業的情普遍出現在灣仔、銅鑼灣及尖沙嘴區的乙、丙級較舊式商廈,該類商廈出租彈性較大,租戶可能將原本承租的樓面分拆出租,以減輕租金壓力。


高盛911後 曾分租長江中心部分樓面

區內代理表示,近年來甲級商廈分租的情較為罕有,因為甲廈通常管理較為完善,租約亦未必提供分租彈性,但亦不排除有個別租客與業主簽約時,有條款表明若日後有分租或轉租需要,業主不反對分租物業。

翻查資料,於2001年美國九一一事件發生後,美資證券行高盛曾將其租用的中環長江中心逾10層樓面,推出其中2層分租。2000年英資公司Regus Business Centre Ltd.亦曾將租用的國際金融中心1期兩層樓面,分租予其他租戶,分租的租金較原來租金高約30%。不過業界指出,如果分租租金較原來租金高,部分條款可能列明,業主可向原本租客收取部分收益。

瑞信 裁員 樓面 過剩 兩層 層擬 擬分 分租
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研居屋未補地價可分租

1 : GS(14)@2015-02-10 00:54:28





【本報訊】政黨建議政府考慮容許未補地價的居屋業主,與政府分享租金收入下分租單位,增加市場租盤供應,壓抑租金升幅。運輸及房屋局局長張炳良昨表示,不會一口拒絕容許未補地價居屋分租的建議,但強調分租涉及複雜法律問題,必須小心處理。



張炳良:涉複雜法律


根據現行法例,所有居屋單位業主須先向房委會補地價,才可將單位出售、出租或轉讓。若非法出租或轉讓未補地價單位,即屬違法,租住未補價居屋單位的租客也同樣違法。房協主席鄔滿海日前也稱,容許居屋業主未補地價出租單位做法值得考慮。運輸及房屋局局長張炳良昨出席公開活動,被記者問到政府會否研究,容許未補地價居屋分租,重申居屋是讓符合資格的家庭能安居,不是鼓勵居屋業主分租、牟利。他又指分租未補地價居屋涉及複雜的法律、政策問題,「分租嘅意思喺咩?有冇任何限制呢?喺法律上可能要修訂現行房屋條例。我嘅立場係唔會一口拒絕,但問題相當複雜,要小心衡量利弊」。特首梁振英昨到一間小學出席義工團體開幕禮,與學生交流,有學生會後引述梁振英稱,有足夠土地興建房屋,雖然經常有反對聲音,但真正有需要的人並無發聲。■記者譚靜雯





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150209/19034742
居屋 未補 地價 可分 分租
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緻藍天分租套房 呎租見82元 媲美半山價 客飯廳廚房共用

1 : GS(14)@2018-01-15 02:26:26

【明報專訊】私宅售價及租金持續高企,令「共宅」概念近年應運而生。將軍澳日出康城緻藍天一個4房雙套單位,業主就將其中一間約110方呎的套房,以月租9000元租予一名內地生,呎租高見82元,除破盡區內住宅呎租紀錄外,更與港島中半山豪宅呎租相若。事實上,單位另一面積約70方呎客房,業主亦以月租叫價6500元放租,若成功租出呎租更高達93元。

明報記者 林可為

雖然暑假租務旺季已過,但市場仍錄得內地生入市租賃盤個案。美聯區域聯席董事馬立成表示,緻藍天新錄一宗租務成交,位於1座左翼中高層B室,但非整個單位租出,而是只租出單位內其中一間約110方呎套房(連洗手間),以月租9000元計,呎租82元,創區內呎租新高。若純以該套房呎租計,除比九龍站豪宅天璽、凱旋門平均實用呎租近70元高出約17%外,更與中半山豪宅Branksome Crest的平均呎租81元相若。

內地生每月9000元租110呎套房

據了解,上述套房租客是一名來港讀書的上海學生,日前睇盤1小時後即承租,該套房另一賣點是坐擁海景;相關月租已包括水電煤費用、無線上網,廚房及大廳與業主共用。上述單位實用1146方呎、屬4房雙套間隔,主人套房和另一睡房由業主與家人自用;可留意的是,單位另一不設洗手間客房,目前以月租6500元放租,以該房間約70方呎計,折合每呎租金叫價更達93元。

70呎房6500元放租 每呎93元

馬立成表示,業主於2015年以1041萬元購入單位,以其中一間套房已以9000元租出,加上另一客房若以6500元成功租出,即每月租金總收益1.55萬元,估計可獲回報率約1.8厘。假設業主2015年購入單位時承做五成按揭,採用P按息率2.15厘、還款期25年計,每月供款約2.2萬元;如單位兩間房月租總收益可達1.55萬元,意味租金收益彌補了七成供樓開支。

將中首都領都同見分租房

不過,分租房在將軍澳區內不算活躍。馬立成表示,現時將軍澳區內,約有15個梗房(不設洗手間)放租,主要分佈於將軍澳中心、日出康城1期首都、2期領都等大型屋苑,該類梗房面積一般約60至70方呎,月租叫價5500元起,折合每方呎叫租約92元。單位的套房放租數目更少,以調景嶺站上蓋都會駅為例,屋苑第3座高層實用888方呎H室,單位內一個約110方呎套房,現月租叫價8500元,折合每方呎叫租77元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4615&issue=20180112
藍天 分租 套房 呎租 租見 82 媲美 半山 飯廳 廚房 共用
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新晉屋苑爆分租潮緻藍天$9,000租110呎 東環47呎叫$7,000

1 : GS(14)@2018-01-15 03:01:49

■緻藍天錄得分租房成交,一間套房月租9,000元。資料圖片

【本報訊】樓價貴,新晉屋苑爆分租潮,幫補業主供樓。長實(1113)將軍澳日出康城緻藍天淪「劏房之城」,一個市值逾千萬元的四房單位,業主將兩間睡房分租,其中一間「套房」率先獲內地學生以9,000元承租,呎租82元,媲美山頂豪宅。東涌東環現首間分租房,每呎叫租近150元。記者:朱連峰


美聯馬立成表示,日出康城緻藍天1座中層LB室,全屋實用面積1,135方呎,四房間隔,其中兩間為套房,另設工人房,業主2015年向長實以1,041萬元買入單位,代理估計一家五口共住;為幫補供樓,業主將其中一間享有全海景的「細套房」分租,連廁所面積共約110方呎,昨成功以9,000元租出,呎租高達82元,創下將軍澳呎租最貴紀錄。租金已包括水電煤,就算租客長開冷氣,業主不會額外收費。廚房可與業主共用,客廳就不能使用。


■緻藍天1座中層LB室有一間細房出租。圖為同類睡房。代理提供

■將軍澳緻藍天及首都現時有不少單位放租。何柏佳攝


將軍澳15單位分租睡房

租客是一名來自上海的將軍澳香港專業教育學院(IVE)男內地生,周三晚其母專程從上海來港睇樓,睇樓一小時便拍板入市。該劏房高價租出,估計業主每月可供少一半樓。以按揭上限五成計,分25年還款,利息2.15厘,月供逾2.2萬元,現扣除劏房租金後,月供降至1.3萬元。業主只保留其中兩間房自住,包括最大主人套房及一間細房,另一間最細睡房正在放租,約45方呎叫租6,500元,呎租144元。目前緻藍天成交呎租介乎約24元至29元,「劏房」呎租較市價貴接近兩倍。馬續稱,同區將軍澳中心本月錄得一宗「梗房」成交,為1座中層D室,一間約70方呎睡房租出,每月5,500元,呎租近79元。


映灣園分租房每呎86元

將軍澳現有約15個單位將睡房分租,涉及最少七個屋苑,部份更出現輪候情況。香港置業劉浩勤稱,新寶城4座低層A室,業主將一間約50方呎睡房分租,叫租8,000元,呎租160元,只租予學生,該睡房已租出,下月才交吉,有意的租客須排隊輪候。美聯方吉和表示,新地(016)剛入伙的東涌東環出現首個分租單位,為3B座中層1室,實用面積642方呎,三房間隔,其中一間為主人套房,「業主一家人住唔晒間屋」,主人套房兩公婆住,另一間預留給家人住,現將「1號」睡房出租,面積約47方呎,叫租7,000元,呎租149元,租金已包水電及wifi上網,提供床及衣櫃,業主要求租客是單身女性。同區映灣園近日亦錄得分租房成交,一個約70方呎睡房,成交價約6,000元,呎租86元,比將軍澳緻藍天剛錄得一宗「套房」成交呎租82元更高。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180112/20272326
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部份業主分租要求騎呢

1 : GS(14)@2018-01-15 03:01:49

【本報訊】合租單位租金固然平,之不過業主將單位分租出去,當然會有諸多要求,有代理就稱「見過最騎呢的要求係男業主搵女租客。」

有男戶主要求搵女租客

美聯物業鄧文德表示,既然同人合租,好多方面都要協調,除了白紙黑字寫明,不得養寵物,不能隨便帶朋友上門之外,不少業主為了單位的整潔,甚至拒絕租客用明火煮食。至於吸煙,夜歸等事項就要同業主私下協調。由於共用同一單位,所以大多業主都會提供免費上網,不過水電費當然要照畀,不過分租房間較難準確計算租客使用的水電,所以業主一般都要求租客每個月另外固定支付一筆數百元不等的費用。他又提到曾經有一名將軍澳日出康城單位男業主,分租單位居然指明要搵女租客,「真係幾難租出去,我哋無辦法做到生意,正常都係搵返同性別的租客。」至於租客方面,租金固然是首要考慮的因素,「但其實租客最驚係業主太囉唆,夜啲返去或者在房間有太大動靜,就開始囉唆,不時提醒租客『我好早瞓架,你唔好咁嘈啦』。」



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部份 業主 分租 要求 騎呢
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君傲灣分租56呎睡房 呎租125元

1 : GS(14)@2018-08-01 06:29:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8999&issue=20180801
【明報專訊】踏入暑期租賃旺季,市場上分租房間亦獲高價承租。將軍澳君傲灣一個實用670方呎3房單位,其中一間面積約56方呎的睡房,新近以月租7000元租出,實用呎租高見125元,媲美山頂豪宅呎租水平。

市場消息指君傲灣1座中層K室,其中一間睡房以月租7000元租出;另主人房月租叫價1萬元,終以9700元租出,以該睡房連套廁面積約120方呎計,實用呎租約81元。代理指上述新租客預繳一年租金,業主2012年以598萬元買入,若3間睡房全數租出,即每月租金共涉2.37萬元,料租金回報約4.8厘。

續租加20% 租客:約滿考慮上車

將軍澳早前已錄得分租房高價呎租成交,如維景灣畔5座高層F室、664方呎3房套單位,其中一間面積約50呎房間今年初以7500元租出,呎租150元,冠區內住宅。

而樓價高企下,部分屋苑業主亦不停加租。40多歲、任職公務員的張先生與太太居於大埔中心一實用面積371方呎單位,已承租3年,今年4月更新合約時業主加租20%,現時月租1.3萬。張先生自2002年起分別住過同一屋苑3個單位,每次換單位均被加租,是次為16年來加幅最高的一次,雖未至於造成太大壓力,但眼見樓價指數再創新高,也擔心會進一步刺激租金上升。

他說,明年4月租約完結後將參考市場環境決定會否「上車」,「始終10多年來一直幫人供樓有點唔抵」,但估計仍會繼續租樓。今年他參觀過同區白石角新盤嘉熙,計算過承做「二按」後有能力買入。不過,他認為為了買樓節衣縮食不值得,「現在開始供樓,捱到都『瓜咗』」。
君傲 傲灣 灣分 分租 56 睡房 呎租 125
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黃大仙下邨50呎細房 4800元分租 呎租近百元 相當於中半山豪宅

1 : GS(14)@2019-04-25 07:44:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8544&issue=20190424
【明報專訊】樓價再攀升,不少私宅均出現分租房,黃大仙下邨一伙「殘裝」低層單位,早前就有一間面積僅約50方呎「的骰細房」,以每月4800元放租,實呎租金直逼百元,「媲美」半山豪宅。事實上,黃大仙同區新入伙新盤鑽嶺,目前平均呎租最高也只約60元,上述的骰細房的呎租比私宅卻高六成。

明報記者

來自內地、之前租住該細房但提早退租的原租客羅小姐,早前帶記者睇樓;單位為黃大仙下邨龍達樓低層15室,實用443方呎,屬兩房一廳間隔,是次放租的細房僅約50方呎,月租叫價4800元,即實呎叫租96元。房間望街景,放置木製高架床,床下設書枱。至於水、電、上網費等則與另一租客平分。

水電上網費與另一租客平分

現場所見,單位內留有部分客廳空間,該處亦放置衣櫃,惟租客要共用廁所、浴室。令記者留下印象的是,單位裝修甚殘舊,部分牆身變黃,房門有破爛痕跡,浴室、廚房亦傳出異味。

至於同單位內另一面積較大、估計面積近200方呎的「大房」,由另一租客承租,據羅小姐稱,「大房」由一名母親連同兩名兒子租住已有7年。

單位裝修殘 廚廁傳異味

據網上放租廣告指,單位以鄰近港鐵站、周邊生活配套齊全、有保安等作賣點。羅小姐稱,細房放租以來,曾吸引數名剛畢業的年輕人睇樓,而在記者完成採訪後,據悉已獲一名女子以4800元租住。

資料顯示,上址由麥姓業主於2011年中以188萬元(未補地價)買入,2017年6月補地價,同年10月曾以447萬元(已補地價)易手,實呎逾1萬元,成交價當時膺九龍已補地價公屋王,惟同年12月買家取消交易;當時報道指,買家已簽正式買賣合約,並付樓價10%訂金,惟賣方因未能提供樓契而取消交易,買家獲退訂,單位以「無契樓」形式於拍賣行拍賣,但據悉未獲承接。

屬無契樓 曾有買家取消交易

所謂「無契樓」,是指在放售物業時,賣方無法出示樓契或其他重要文件給買方,而「無契樓」出現原因,可能是物業還未完成按揭而無法從銀行取回樓契,或因業主離世,無人知樓契去向等。

代理消息指,黃大仙下邨罕見租賃成交,同面積單位市值月租約9000元至1萬元。翻查資料,龍順樓一伙實用241方呎開放式戶,2017年以月租8600元租出,實用呎租36元,業主2013年連補價208萬元買入,享5厘租金回報。

另鑽石山鳳德邨高層7室,實用149方呎開放式戶,去年底月租叫價7300元放租,實呎叫租49元,若以上述叫價租出,以業主2014年130萬元(已補價)買入價計,料享回報率6.7厘。

[樓市再瘋癲系列之二]
大仙 50 呎細 細房 4800 元分 分租 呎租 租近 百元 相當於 相當 半山 豪宅
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