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公司屈機分派手段實錄


http://www.inv168.com/phpBB2/viewtopic.php?t=43265

亞細安(0022)(現茂盛控股)有兩次
第一次就是
http://space.zkiz.com/?38/viewspace-938.html

所述的這件事
http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20030224/LTN20030224012_C.pdf


第二次就是這件事
http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070221/LTN20070221026_C.pdf
用低價買回公路


殼王系成日玩呢招
如中策(0235)
http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20050420/LTN20050420031_C.pdf
拿走公司的重要資產

榮豐(0063)就是這個
http://main.ednews.hk/listedco/listconews/sehk/20070528/LTN20070528008_C.pdf
用低價買回豪宅
公司 屈機 分派 手段 實錄
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和電5月分拆港澳業務 將以股息實物分派市值料逾百億

2009-03-05  AppleDaily





【本 報訊】和黃(013)持股60.4%的和電國際(2332)再獻新猷,董事會已批准以實物分派方式,將香港及澳門電訊業務分拆,並以介紹形式上市,當中不 涉發行新股;和電國際行政總裁呂博聞昨日指,希望和電香港於5月初上市,無意售股集資,屆時可視之為「高息股」;至於和電國際則屬「增長股」。記者:余志 浩

和電國際將向股東派發和電香港股份作為中期股息,屆時會由母公司和黃直接持有上市後的和電香港約60.4%股權,惟仍須待聯交所批准始作實。

和黃或獲66億特殊收益

和 電國際提供資料顯示,和電香港截至08年資產總額約186億元。而德意志曾估計,和電香港業務總值約110億元。若以實物派息,有分析指和黃持股部份將可 錄得約66.4億元特殊收益入賬。但值得注意是,和電國際去年來自港澳業務的除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)為27.42億元,佔總 EBITDA的45%,是以色列業務以外的最大盈利來源;換言之,和電國際將會失掉一塊重要瑰寶。市場質疑是次分拆和電香港未有融資,為何選擇低迷市況上 市?呂博聞強調,是項決定以和電國際整體股東利益為依歸,想將現有業務清晰分割,釋放港澳業務的潛在價值,並非補償不派末期息,也不是從和黃利益出發;而 董事會商討分拆計劃已經「係幾個月嘅事」。

拓新興巿場 短期難派息

和電國際昨收報2.12元,升1%;和黃微升0.3%至 38.8元。呂博聞進一步解釋,「好多人唔明白你喺東南亞、或者以色列各方面生意,所以我哋覺得分開(分拆)會有好處,因為香港人比較了解香港電訊業,亦 起碼畀股東多一樣嘢可以買賣。」他坦言,和電國際須大額投資拓展高增長的新興市場,短期內難望派息,反觀和電香港收入穩步增長,可提供潛在股息回報。截至 08年底,其港澳客戶人數按年升11.3%至逾270萬名,3G客佔134萬名,增24.2%;呂博聞說,目前擁有10萬名iPhone客戶,其每月每戶 收入是一般月費客的2.5倍。

和電國際08年業績概要

營業額金額:237.25億元變幅:+16.3%

EBITDA金額:61.38億元變幅:+16.8%

純利金額:18.83億元變幅:-97.2%

每股盈利金額:0.39元變幅:-97.2%

EBITDA指扣除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利

大跌97%全年賺19億符預期

缺 乏出售印度電訊業務巨額收益,和電國際(2332)截至08年底止全年純利18.83億元,大幅倒退97.2%,與市場預期的19億元相若;不派末期息。 集團預計,今年撇除香港及澳門業務的資本開支預算約70億元,高於08年總資本開支的51.5億元,主要投放於印尼及越南業務,擴大兩地基站規模。期內營 業額增16.3%至237.3億元,除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)升16.8%至61.4億元。若撇除於08年錄得的一次性項目後,營 業溢利升29.1%至20.9億元。

擬悉售泰公司股權

行政總裁呂博聞說,集團已就出售泰國流動電話業務股權與合作夥伴CAT 達成共識,不排除悉售手持股權。分析員認為,旗下港澳業務或會剝離,未來兩、三年也要依靠以色列業務支撐業績。呂博聞稱,印尼及越南人口共3億,手機滲透 率低,尚有很大發展空間,故會集中資源發展這新興市場,暫無併購計劃,也沒有其他出售資產打算。他期望,印尼業務於明年達EBITDA正數。



和電 分拆 港澳 業務 將以 股息 實物 分派 市值 料逾 逾百 百億
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富豪產業信託(1881)未來兩年分派的估算(1,已更新)

文仔其實做左一個,之前都寫左篇無聊解讀,不過我為了求真,下星期會做一次,今次做是為提醒自己。

其實先講分派之前,我地要瞭解下收入的構成,你揭開份報表,個全面收益表有好多項,現在我簡化左變成咁,下面開始慢慢咁解釋:


1. 租金收入
(1) 原有酒店收入
這部分酒店是母公司由富豪酒店(78)管理,他只是擔任一個包租公的角色,經營費用由他們負責。根據協議,這金額是每年釐定,會在前一年9月底之前一定要出,2012年是6.45億,2013年是7.34億,如超過此金額,富豪酒店及富豪產業信託每人一半。

(2) 富豪薈
這部分是在2009年向同系百利保(617)購入75%,由富豪酒店管理,但經營開支由房託支付。

(3) 其他收入
主要為利息及雜項收入如逾期租金及公共設施按金等。

2. 經營支出
(1) 原有物業經營支出
包括關於租賃的35%印花稅。

(2) 管理人費用
根據管理協議,按基本費用資產價值0.3%及租金收入的3%收取,前者按月收取,後者按年支付,之前是以全單位收取,但在2011年起,可能因為持股接近75%,故改以現金支付,並不再發行單位,造成潛在攤薄。

(3) 信託、專業及其他支出
如會計、核數的支出及上市費用等,加上按資產計算的約0.025%,最高為0.06%的信託費用。

(4) 傢具撥備
這金額極為隨意,過往租賃協議是由富豪酒店支付租金2%收入作為此項的儲備,但2012年可能因為酒店裝修,金額增多了。

(5) 融資成本
在2007年的貸款協議,為穩定融資成本,故對45億的貸款簽訂利率對沖協議,利率最高為7.15%,最低為3.80%。但在2012年的貸款協議中已取消規定,改為香港銀行同業拆息加210點子,同業拆息可按1、2、3、6月計算。另外富豪薈亦有一項金額3.4億的借貸,利率相若。

(6) 稅項支出
按利得稅額16.5%支付,但因為會計列帳的問題,重估富豪薈帶來的遞延稅項尚未需交稅列,故該部分稅項計入現金收益,均列作分派予各位股東。

3. 分派率
根據證監會的房地產基金投資信託守則,需要分派90%以上的可分派收益予信託單位持有人,所以亦有一定的隨意性。

以上就是富豪產業信託的分派結構,下星期將會作出假設並開始計算。


富豪 產業 信託 1881 未來 兩年 分派 估算 更新
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富豪產業信託(1881)未來兩年分派的估算(2,按cckong指出問題更新)

(註: 謝cckong 提醒更正,本人持有該基金,持倉水平佔組合約3%,敬請留意。)

上一個星期講左呢間公司的分派模式,今次講講我的假設,從而得出分派:

1. 假設
(1) 原有酒店收入
1. 租金水平
過去幾年,2008年下半年受金融海嘯影響,租金水平較低,影響上下半年的酒店收入比例外,大致都保持45:55%的上下半年比例,下圖可看出各年及預計的的租金表現:


* 2012年下半年數字是估計數字

2. 增長預測
以各年上半年的租金額基數推算,其5年、3年及1年的增長如下:


在2012年方面,筆者採用上半年增長假設,2013年採以上最低假設,即4.88%增長。

(2) 富豪薈租金收入
除了2010年獲保證租金收入外,2011年都是保持45%:55%的上下半年比例,下圖是各年及2012年預計的的租金表現:


2. 增長預測
以可比較的2011年及2011年上半年的租金額基數推算,其增長如下:


由於缺乏增長資料,2013年筆者不作假設。

(3) 其他收入
為保守計,此金額我們假設為零。

2.  各項經營支出
為方便計算,假設如下:




我們以較大的假設2去推算支出。

3. 利息支出
因借貸協議在2012年3月簽訂,在3月前以最低利率3.8%計算,2012年3月後以以銀行借貸最大總額48.4億乘以現時6個月HIBOR加210點子,即2.65107%計算,即2012年為142,213,841元,2013年每年128,311,788元。

4. 稅務開支
有效稅率近年不斷上升,今年上半年升到10.64%,以近年趨勢觀之,相信以10%作假設也頗為合理。


5. 分派比率
正如之前所講,最低分派一定有90%,就以此估計為推算。

6. 單位數目
假設未來兩年單位均以現金收取,單位不變,均為3,257,431,189份。

2. 分派結果

(1) 以各項假設,2012年分派水平如下:
1. 估計分派

2. 估計息率



(2) 以各項假設,2013年分派水平如下:
1. 估計分派


2. 估計息率


從上表可見到,如無重大不利事件,租金能保持去年水平的話,最少估計也應有5.4%左右的分派,但如果計及高估開支約0.9仙及分派率影響約0.3仙,息率大約可保持約6%水平。

(3) 壓力測試
如果利息上升以上百分比,分派會減少以下金額:


3. 未來發展
根據新聞,主席羅先生考慮把富豪(78)旗下位於香港的3間新落成酒店,包括2間上環及1間北角注入富豪產業信託,其中一間位於上環的會於下年年底開業。據富豪年報稱,該物業樓面面積79,800呎,共有248間客房,如以前幾個月在出售予建設銀行的堅尼地城的帝盛酒店的成交價8億及入邊209間房計算,每房的成交價約為383萬,即該酒店估值可達到為9.49億,因為國有銀行花錢如流水,所以這價錢肯定有高估,所以注入時價格可能會較低,以現時富豪產業信託的信貸能力約20億來看,應足以應付。如果有把握能賺取超過收購金額利息的支出,使分派增加,股價上升,我是會贊成收購的,否則我會反對。這就是良性的置富(778)及領匯(823)模式了。

4. 不利影響

1. 自遊行政策
2. 中國經濟放緩
3. 香港經濟衰退
4. 香港通縮
5. 酒店供應大幅增加
富豪 產業 信託 1881 未來 兩年 分派 估算 cckong 指出 問題 更新
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新配售協議對越秀房產信託基金(0405,越房)的分派影響? 越秀對越房作高利貸? 高多借錢是龐茲騙局? (完成)

(資產申報: 現在越秀房託只佔倉位僅0.6%,並已取回所有成本,請大家留意。)
(1) 引子
今早公司發佈公告,宣佈縮減配售規模及增加銀行借貸以應付收購,聞說管理層仲發夢人地會出高價買你們呃傻仔咁呃的股票,真是唔面對現實。今次降低指引性配售價格至3.30元,其實可以低至大約3元,足以見到你地之前講的全部都歇是大話,之前支持的所謂股東往哪去了? 現在真是捉襟見肘,仲要用集資所得派番畀股東,十足十龐茲騙局,仲唔跪低放棄收購,今次就一於玩大點,搞爆你地,唔好咁白痴,以為人地一定被你洗到腦。

CEO 我知你是反對這收購的,報導出來你連出來也沒出來一下,今次你唔講我就代你講。

今次收購對每份資產值的影響是災難性的。就算今年如何保證,其實也沒有甚麼用,下一次派發一定會大跌的,多謝不是豬兄的啟發,現在至少較原來他新定義的每年的分派下降超過10仙,由估計的26仙,下降至15仙左右,計上港幣都是18仙,正如我上篇富豪產業信託(1881)說,無論如何都有超過6%的股息,你可以略略計算,越秀房地產的實值其實只是3元,還未計及未來嚴重的攤薄因素,而富豪產業信託現在已無這些因素,可見越秀房託的折讓應該更大才是,所以可能較3元更為不堪,可憐某些管理層不正視現實,還要強推方案,還發夢甚麼低能回本模式,繼續置小股東於死地,然後就亂使錢買1塊2塊地。這樣的公司管治,所謂一次不忠,百次不容,筆者祝你地以後借錢都要貴一貴,無人買你地系的3隻的股票,以後無人畀錢你地發瘋。

(2) 新方案及和初步經修改方案

幾個方案表面作價並沒有改變,都是135.5億人民幣(165.60億),其中133.5億人民幣(163.16億)人民幣是收購物業的作價,2億人民幣(2.44億)是收購相關費用,但實際上隱含的作價均有不同,現在簡述如下:

1. 最初方案

1. 12億人民幣(14.67億)以越秀房託向銀行借取資金支付;
2. 54.5億人民幣(66.61億)是以基金單位配發予越秀地產及代名人支付,其中36%由越秀地產持有,剩餘64%則向投資者配售;
3. 24億人民幣(29.33億)則在2016年起至2023年止,以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(54.99億)由承擔越秀地產的負債支付。

其中2及3的增發的基金單位不得多於30億,否則收購會告吹。雖云他們用3.56元作為「指引性配售價」,但實際以這收購價計算,即基金單位配售價格可低於3.24元。

2. 6月底修訂方案

把遞延單位的對價修由無限制改為每份不低於4元,以同一假設計算,每份基金單位配售價可由3.24元,降至2.96元。

3. 9月底配售方案
因應市場大吹淡風,配售作價過高,故房託修改融資方案,把發行單位數字減少9.21億人民幣(11.26億),並相應增加同等金額貸款,即變更如下:
1.  21.21億人民幣(25.92億)以越秀房託向銀行借取資金支付
2.  45.29億人民幣(55.35億)以基金單位配發予越秀地產及代名人支付,其中15.79億人民幣(19.30億)由越秀地產承接,3.17億人民幣(3.87億)由人保承接,剩餘26.33億人民幣(32.18億)則向機構投資者配售。
3. 24億人民幣(29.33億)則在2016年起至2023年止,以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(54.99億)由承擔越秀地產的負債支付。

另外,單位配售價由最初「指引性配售價」的3.56元,降至3.3元。

4. 幾項方案的作價比較
因為折價單位的價格不同,實際作價其實有所分別,如按攤薄後的單位資產淨值計,購入IFC的作價、每平方米價及較估值折讓如下:

假設以極為保守的假設所有物業不升值,並假設單位發行價格如下(以下數字是作說明之用):
1. 最初方案: 配售及遞延單位配售價是3.56元
2. 6月底修訂方案: 配售單位配售價是3.56元,遞延單位發行價為4元
3. 9月底配售方案: 配售單位配售價是3.3元,遞延單位發行價為4元


這次收購的加權配售價實際是較過住方案低出超過1%,但是計及資產增值及攤薄,他是較6月修訂方案略有改善。

在資產攤薄方面,管理層的古怪角度去睇,每份資產值可能是被他們解釋為略有增加,但這是數字遊戲,因為有24億單位未計算,實際上還有一堆對價單位未發行,如果計及這一堆對價單位,其實很明顯是導致每份單位的淨值減少。在修改為最新方案後,潛在攤薄雖較原方案減少,但較6月修訂方案增加。


在物業呎價上可以看到3個方案的作價實在大約維持在160億至162億人民幣之間(約195.54億至197.98億),無大變動,因本次收購是買入98.99%,對應整體IFC 價格為約162至164億人民幣(197.98億至200.43億元),實際溢價大約5至6%不等,至於每平方米價格大約35,000元以上,並隨著日後房託升值導致實際支付代價更高,反之亦然,但升值較不升值機會大,所以不存在麵粉貴於麵包之說,也不是賣大包、有折讓地有利原有股東。



在融資能力上,原方案可增加融資能脅約10億,但在新方案下只增加1億,所以管理層話收購後可加強收購規模的理由不存在,問題只是在要經小股東通過上較麻煩,但是這些人目的就是想趕絕小股東,不想讓股東阻止他們,滿足他們對權力追求的野心,可見他們不是為股東做事,這些人值得作為管理層嗎?



(3)分派推算假設及結果

1. 2012年的分派價設變更及實像
根據偉大的無恥之徒越房管理層的偷換定義,改變完成日期由7月1日變成10月8日,新的2012年分派大約20.63仙,較原方案20.17仙,增加0.46仙,但實際並不是這樣。

其實大家買配售股份是沒中期及特別分派的,按上半年分派11.14仙、及其新定義全年派息20.63仙計,下半年分派只是9.49仙。

以原方案比較,表面多了0.46仙,但這是包括了原來物業下半年的約3個月的分派,如果以去年假設下半年分派較上半年少約4%的話,下半年分派約10.69仙。

以新定義舊物業收租日約100日及新舊物業收租日84日計算,以年率及新定義計,新舊物業的分派大約是15.99仙,即大約19.34仙,分派大約5.10%。

但這包括補貼。那兒的公寓加酒店物業合共658間,開幕的出租率大約60%,租金每月3萬蚊(1日1千人民幣),租金約1.4212億,按越秀方的毛利率 約50%計,實際毛利約7,106萬,即補貼是1.9734億,以新單位數字2,743,209,741份計,每份大約7.19仙,實際分派大約只是 8.80仙,即大約10.64仙,以現價計算分派只有2.81%。

就算以配售假3.3元來看,計算及不計算補貼的股息率為5.86%及3.22%,這是未包括每年管理費折單位的攤薄約0.8%,以及以股代息的金額。

另外,如計及上一年因重組銀團的費用約600萬元,實際分派可能多出0.56仙,如果計及此,加上在收購後管理費計入分派的影響:

(a) 每年按託管物業價值(包括該物業應佔的資產)的0.3%收取基本費用;
(b) 每年按該物業應佔物業收入淨額的3.0%收取服務費;
(c) 每年按照物業(包括該物業應佔的資產)的價值每年0.03%收取託管費;

假設收購前資產約70億,收入5.2億及收購後當年的資產總值增至220億,不計酒店部分補貼收入增至約8億計算,這部分的管理費金額大約9,660萬, 按收購前舊單位1,065,972,687份及新單位數字2,743,209,741份計算,收購前後的管理費金額分別是每份3.63仙及3.52仙。

如果以純apple to apple 的計算,在收購前後每份扣除一次過費用後及加入管理費後的分派大約分別是是25.9仙及10.64仙,降幅達58.92%,如扣除管理費折股後分派是 22.27仙及7.12仙,降幅68.03%,折回港幣即是31.34仙及12.87仙,以及26.95仙及8.62仙。

以現價3.79元及配售價3.3元的股息率計算,分別為8.26%、3.40%、7.11%、2.27%,以及9.50%、3.90%、8.17%、2.61%。可見收購是嚴重影響分派逾半。

2. 假設

今次假設較為全面,在各方面採納更為足信的預測,估算如下:
1. 原物業假設
採用最初假設

2. IFC 假設
(1) 寫字樓收入增長:
2013年: 出租率由70%,增至90% ,平均80%,較去年60%,增加33%。原有物業租金增5%,新租樓層租金增加20%,即大約是6.67%。

2014年: 出租率由80%,增至100%,平均90%,較去年80%,增加12.5%。原有物業租金增5%,新租樓層租金增加30%,即大約另外多2.5%。

2015年: 出租率100%,較去年90%,多11%,物業租金增5%。

2016年以後: 因新物業建成,租金每年僅增3%。

(2) 商場收入增長: 每年6%

(3) 酒店物業:
按以下方式推算:
1. 房間數目: 658 間

2. 日房租:
2013年: 1,700 人民幣
2014年: 1,900 人民幣
2015年: 2,000 人民幣
2016年: 2,100 人民幣
2017年後: 每年提高3%

3. 出租率:
2013年: 50%
2014年: 60%
2015年: 70%
2016年及以後: 75%

4. 毛利率:
2013年: 45%
2014年及以後: 50%

5.  酒店其他開支: 40%

(4) 冠名權收入:每半年1,000萬,全年2,000萬。

(5) 停車場收入: 每半年500萬,全年1,000萬。

(6) 管理人費用、經營開支及攤銷及稅項: 以物業估值160億做基礎,每年增10%,餘按當年收入3%計算。

(7) 利息支出:
1. 人民幣貸款:
(1) 45 億國內人民幣貸款以基準利率計算,即6.55%。
(2) 約24.38 億人民幣港元人民幣貸款以3.45%利息計算。

(8) 據高人網友caton提醒,已就營業稅按25%計算。

3. 原物業分派
可參考最初文章

4. 新物業的的經營情況


5. 收購及不收購分派情況

6. 各項比較

(A)  假設未來折費及股息折股單位以3.3元發行,遞延單位以4元發行各假設增發及當時單位數:



(B) 每年分派、總計分派及分派相差


(C) 股息率


7. 如果沒有管理費代股及補貼,分派會變得如何?

總的來說,收購無論如何都會使分派下降,看未來來講,差距會愈來愈大,到2023年估計都未返回現時水平,所以管理層在一派胡言。如果計及管理費及補貼之減少,各項總分派金額如下述:


至於沒有計及管理費補貼及計及管理費每份分派及以配售價3.3元及現價3.79元折算年率如下述,可以見到在2013年不計管理費下分派下降75%,其後下降至50%,就算如下圖計及管理費分派,跌幅也在約30%-50%水平:


8. 壓力測試
1. 利息
以2013年為假設,如利息增加以下金額,分派會減少如下金額:


9. 特別猜想

(1) 龐茲騙局?
如果細心發現,這公告說的銀行借貸金額29.8億港元,但支付物業代價是25.92億港元,中間的3.88億元是沒有提及過是甚麼用途的,它是用來做甚麼的呢?  雖云人保未必投資,或會當作取代融資,但如果取代融資沒有出現,據筆者估計,它是用來派發特別分派及末期股息的。

以金額來看,特別分派大約4,300萬人民幣,至於末期分派,據計算是9.49仙人民幣,以完成後單位總額2,743,209,741份計算,即是2.60331億人民幣,加起上來就是3.03331億人民幣,算上公告上的匯率,即是3.70億元,計上一些雜費,也差不多這個數字,所以我極為肯定,多出來的錢是用來末來派息的。

這種利用借款返還給投資者的方式,是不是龐氏騙局? 請大家好好想想。

(2) 延遞單位其實是越秀地產高息借貸?

據管理層的說法,分開收取單位,當然就是避免即時性的攤薄,暫時減少股東的損失,也可以符合收購及合併守則的增持2%的規定。

但是其實如果他們不收取這些單位,以據稱成本價60億元人民幣計,也能大賺至少50億人民幣左右,也符合了不用計算出售虧損要求。況且這些單位他們暫時也收取不了,對流動性無幫助,只是在財務報表上計出來的數字,看來較穩當而矣。至於房託,通常處理手法應該是視作遞延股本,不算負債,所以根本對其借貸能力也無損。

況且扣除這筆遞延單位,這單交易估價才算是符合房託的利益,不致使資產值潛在攤薄過多,也可以維持現有的折讓,對房託股東或許偏向合理或有利的行為,那為何他們無論如何都要堅持這些單位呢? 

其實如果把補貼和這些遞延單位合起來看,也許我們可以看到一些財技人的深刻想像,你可以視補貼是一種借款,然後視單位支付為還本金的行為。如果以這個方法看,我地可以用IRR 的方法算出他們內部回報率。

(1) 補貼金額

利用回以上計算分派上較為樂觀的假設,例如出租率上,現時五星級出租率在63%之間,我們在2013年後已假設65%,其餘5年各年上升5%,但實際上供應大幅增長中,未必這樣樂觀。毛利率除第1年外,均採用越秀方較樂觀的50%的假設,房租金額也儘量較為樂觀,第一年的租金已在市價之上,而各年補貼如下:

可以見到,補貼會在2016年仍有大約1.5億元。

(2) 遞延單位
假設單位逐年發行,發行單位單格是4元,並以保守方式計算物業沒有升值,可以見到總對價大約是29億左右。


(3) 回報率
從這個數字,我們看到越秀地產對越房的借貸的內部回報率(Internal Rate of Return,IRR)達到46.95%,相對一般的銀行借款大約3%至10%不等,以及高利貸15%-30%不等,均高得驚人,可見越秀擺明是對越房做大世界,欺騙股東權益。個人認為,越秀地產的管理層無金融知識,於是被一班搞財技的銀行家騙了,然後就利用誤導來誤導人,作出一副利好公司的假象。


除了這些好處外,這些單位可協助越秀不斷增持股權,使他們不會再受小股東阻攔收購發生,方便越秀當越房及銀行為提款機,進一步減少股東應份,另外也可以利用財技,降低越秀地產自身的財務比率。真是一舉三得。但對小股東來講,其實這是一次嚴重的侵犯,使小股東不能翻身。

(3) 總結
呢班管理者的所作所為,使筆者想起這個故事:

........ 話說這位投資銀行家在墨西哥某海灣度假,看見一個年輕的漁夫在碼頭釣魚,手到拿來,不到半句鐘時間便釣了十多條肥大的活魚,塞滿整個水桶。

漁夫收桿離開,投資銀行家語帶不解問道:「為什麼不多呆一會兒,可以釣更多的魚?」漁夫回道賣掉這些魚已經夠換來好幾天的家用,等需要時再釣吧。投資銀行 家好奇,問漁夫除了釣魚,是怎麼過日子。漁夫答道:「我釣魚的時間不多,沒錢用時才到碼頭或出海捕魚。白天我和我的孩子們玩、睡午覺,下午和太太漫步、溫 馨溫馨,晚上和朋友們喝酒吃飯、唱歌跳舞玩結他,一直玩到深夜。我們平時睡覺很晚的。」

投資銀行家於是教訓他:「你太不思進取了。你應該花多點時間去釣魚,多釣多賣多賺,然後買一隻大漁船,釣更多的魚。」漁夫不明所以:「之後呢?」投資銀行 家續道:「之後賺了錢便換更大、更多的船,把船租出去,再把你村內的漁民組織起來,變成為你賺錢的船隊。到那個時候,你就不需要自己出海,你可以自己開一 個魚食加工廠,做自己牌子的魚肉罐頭,自己生產、推銷。」

漁夫更加不解瞪大雙眼問:「那我豈不是很忙碌?我豈不是沒有時間陪伴家人,不能晚晚和朋友吃喝玩樂?」投資銀行家安慰他:「我是投資銀行家,我可以幫你, 把這個業務做大做強,然後安排公司在紐約交易所上市,到時你便是千萬富翁了。」漁夫聽罷有點興奮:「這要用多長時間?」投資銀行家回應:「如無意外的話, 只需10至20年時間。」漁夫心裡冷了半截,續問:「公司上市後又如何?」

今次是投資銀行家有點興奮了,他回道:「公司上市後你可以退休,搬到一個美麗的小漁村去生活,白天和你的孩子們玩,中午睡個午覺,下午和你的太太一起溫馨溫馨,晚上你的朋友們喝酒唱歌跳舞玩結他,一直玩到深夜!逍遙快活,多麼寫意。」

漁夫冷然回應:「哦,我現在不就是這樣生活嗎?我為什麼要等10至20年?」

套入這個故事,其實筆者想說的東西如下:

本來的回報持續增長已不錯,不用搞咁多野,現在要大家先受受苦,之後買東西,又回到原本,這折騰下去,不如回到原本最初的情況較好。下圖就是呢班大賊,這些人不怕被罵,只怕無面,現在我就搞到他們無面,不然他們繼續作惡,大家小股東都唔好過。

希望各位親鄰友好認得他們,然後見到他們,就鄙視他們,同埋教他們大個做野唔好學他們歪曲事實咁無恥,同埋以後唔好幫他們做任何野,叫仔女唔好同呢班叔叔同他們仔女玩即可,因為他在報紙上的說話是會教壞大家的。咁他們就會知道錯,受到道德上的折磨,他們就會反醒改過。小股東們都唔好買他們的股票,因為他們會呃人的。
 

圖: 越房管理層(資料來源: 大公報)

仲有呢件講過一句「他指出過去該房基金股東中,70% 為散戶投資者,當中亦有部分為退休人士。經過配售後,70% 的股東將會是基金,相信有助增加流通量」、「集團目前散戶比例高達七成,夏恆良認為散戶過多令越房在進行收購時有較多考慮」、「對於配股價由最初說明價3.56港元降至3.3港元,夏恆良認為沒有「平賣」,有關的定價為集團與六間包銷銀行就市況共同訂定,並指有關價格能吸引更多基金認購。他亦重申指,配股令基金單位短期內被攤薄是難以避免,惟相信在收購母公司項目後,將有利越房的長期發展」之類的說話,為垃圾交易保駕護航的夏恆良先生,做埋呢咁野,唔怕半夜鬼敲門找你算帳? 你的仔女會以你為榜樣,你竟然學人講大話,你的仔女老婆點睇你? 你自己好好想想。

希望親朋戚友得這個人做事多麼忘恩負義,以後唔好理他,由他做獨家村,夏氏子孫竟以歪曲事實為名,毀壞家聲。現在你在報紙上說些甚麼? 你心知肚明,你父母老師兄長有無教過你講老實話。我個網有曬紀錄,我就放長雙眼睇你下年點死:


滿嘴大話的夏恆良。(圖片來源:蘋果日報) 記得各位全中國的朋友們叫小朋友、大朋友唔好同佢玩、親朋戚友都要因為呢件事當他當他透明,使他受盡道德上摺磨,以後就唔會做呢種事。這些人不怕被人說他講大話,卻怕別人不相信他。

搞這個交易的目的,其實只是符合這班國企管理者的大野心,是割肉教母,不是對小股東有益的行為。只是益了呢班銀行家賺埋你這些發大夢的夢想家的錢。夏恆良,你自己撫心自問你在這件 事入面是咪應該對小股東有個交代,我覺得你認為我是不可理喻,但是這交易卻嚴重損害股東權益,你視而不見,屢改定義,支持你所謂的歪理,你還對得住大家 嗎,我還可以罵陸主席,滿足自己要陞官發財,同埋所謂的戰略需要,使小股東同你一齊去死,你想想,賺錢是保守就可以,不需激進,現在你不需要和人比較,做 好自己就得,呢種心態就導致你的所為偏於正道,這就做錯了事。

唔好同我講甚麼甚麼戰略,現在錢未賺到,就使公司形象賠上,還要駛錢塞住大家把口,值唔值得,值唔值得。

傳媒對此事的處理手法,特別使我失望,一來是處理數字上和對資料理解的不純熟,二來是根本不讓小股東發聲,三來是有些人收了廣告商的錢刻意誤導,特別是經 濟日報,斷章取義不特止,還要不寫清楚某些人的假設是刻意誤導,這些報導算是哪來的垃圾,這記者要好好反醒,你賺少少養家,我放過你。
配售 協議 越秀 房產 信託 基金 0405 越房 分派 影響 對越 房作 高利貸 高利 高多 借錢 龐茲 騙局 完成
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論越秀房地產信託基金(0405)於2012年下半年在收購及不收購之分派(初步,尚未完成)

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0313/LTN20130313290_C.pdf

初步評論,不計特別分派,看來好像較預計高出0.02仙,或0.07%,至26.49仙港幣。但實際上他們出了古惑地按港幣計算,沒有顯示人民幣的數字。因期內人民幣升值,如果按人民幣計,他們分派是減少了0.93%,由21.71仙人民幣降至至21.51仙人民幣。如果按上下半年計,下降了2.36%,至10.37仙,較以往年計的增長約8%,相距甚遠。如果不計當中的補貼,分派更差。

資產值不計遞延單位下降4.4%,至4.57人民幣,如計及遞延單位,下降了超過20.71%,至3.79人民幣。

(待更改或加長)
越秀 房地產 房地 信託 基金 0405 2012 下半年 收購 及不 分派 初步 尚未 完成
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論越秀房地產信託基金(0405)於2012年下半年在收購及不收購之分派(初步,尚未完成)

又過了半年,公司終於公佈收購後的第一份業績,我們不如來看看。

(1) 分派比較
不計特別分派,看來好像較去年高出0.02仙,或0.07%,至26.49仙港幣。但實際上他們出了古惑地按港幣計算,沒有顯示人民幣的數字。因期內人民幣升值,如果按人民幣計,他們分派是減少了0.93%,由21.71仙人民幣降至至21.51仙人民幣,較預測分派20.63仙人民幣高,但有灌入補貼金額及管理費折單位的的部分,兩項合別達4.59仙人民幣及1.17仙人民幣,合計大約為5.77仙人民幣,實際分派為15.75仙,如按相同基準計算,計及去年單位折管理費之金額約1.27仙,實際分派金額為22.98仙。兩相比較之下,分派實際下降了7.37仙,那6.35仙的特別分派已經全部損失於無形,如下圖。

如果按上下半年計,下降了2.36%,至10.37仙,計及補貼及管理費折現金的影響,實際是下降至4.34仙,和與相同基準調整的分派11.42仙,大減61.19%,較過往的增長約8%,實際影響分派增長甚鉅,如下圖。




(1)每單位分派因為上半年單位數仍以未收購單位計算,下半年才以收購後單位計算,故除積不等於每單位金額。
(2)過往分派為不計補貼後分派,現在分派為經調整後分派,後者基準分派較過往基準分派為高。
(3)原物業的分派假設如上半年的業績公告金額,計算如下:



(2) 資產值
至於資產值不計遞延單位按年下降4.4%,按半年則下6.93%,至4.57人民幣,如計及遞延單位,按年下降了超過20.71%,按半年則下降22.82%,至3.79人民幣,負債比率上升10%,至36.88%,融資能力僅僅上升了約4億,如下圖。但這次收購所花的金額達1.96億,效益只是約1倍。這地方企業為了這少少的金額,勞師動眾,打造所謂堅實基礎,真是很無謂,可見他們犧牲小股東的用心昭昭。



(3) IFC 物業之效益
1. 關於IFC物業,我們把之剔除原物業的收益,再按其原假設調整至半年式,計算如下:

從上面可看到,其實IFC的收入基本上都給利息吃掉了,完全沒有收益,只是靠相關酒店補貼支持及補貼才勉強維持正數。



2. 至於扣除收購相關開支後,其預期及實際的收益如下,可以看到雖然回報略勝預期,但仍然是虧損。原有物業的貢獻,其實顯然較IFC優勝更多,所以可以說這收購其實是在摧毀股東價值。


3. 至於在補貼上,越秀最多每半年補貼1.342億,最多6.1億,今年已用了1.297億,現在只剩下4.803億,以這個速度,其實2年就已經基本上耗盡。

(4)總結
筆者仍然維持最初的總結,這次收購無論在短期和長期來說,實際影響股東價值,如果採取穩步漸進的收購策略,可能更佳。

越秀 房地產 房地 信託 基金 0405 2012 下半年 收購 及不 分派 初步 尚未 完成
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朗廷酒店(1270)分派如何計算? (完成)

上一個星期,筆者已講了這間公司的背景,現在來談談分派如何計算。

這家商業信託的會計師報告其實只可用作參考,不可用作計算用途,至於他的營運模式類似富豪產業信託(1881),是一位包租公,只不過多了一些隨意性,租金水平較難預測,其他其實沒有兩樣,計算方法也很簡單,我們稍後再來分析。

簡單來說,其實只有收入及開支,列之如下:

(1) 收入
收入方面,其實非常簡單,只是一個租金收入,這公司把酒店租給鷹君,合約為期14年,至於租金方面分為基本租金及可更改租金兩項,分述如下。

1. 基本租金: 至2019年前為2.25億,2020年後檢討1次,為期4年,至2024年又再檢討。

2. 可更改租金: 是租金扣減下述開支分項中的(1) 許可費、(2)全球市場推廣費用、(3)基本酒店管理費用後、(4)其他少量費用的70%,但因為(4)其他少量費用金額微不足道,故我們假設為零,以方便我們計算。

(2) 開支
開支分為3部分,分別是(i)關於酒店的開支、(ii)關於商業信託的開支、(iii)融資費用、(iv)稅項,分述如下:

(i) 關於酒店的開支
1. 許可費: 為酒店所有經營收入的1%。

2. 全球市場推廣費用:為酒店客房收入的2%,按近年的數字反映,客房收入佔所有經營收入比例由2010年的54%升至2012年的58%,所以預期2013年的客房出租率增加下,會提升至60%,但是為了保守預計及方便計算,我們以後各年均是以60%計算,即是筆者會預期這支出是有經營收入的1.2%。



3. 管理費用:
(i) 基本酒店管理費用: 為酒店所有經營收入的1.5%,用作傢具、裝置及設備儲備,如有需要,這金額是會前述金額增加。
(ii) 獎勵酒店管理費用: 為租金扣減下述開支(1) 許可費、(2)全球市場推廣費用、(3)基本酒店管理費用後、(4)其他少量費用後的毛利5%。

4. 其他: 包括物業稅、差餉、管理費及保險費,以富豪產業信託的假設計算,大約是收入的4%。

(ii) 關於商業信託的開支
這部分包括租金、審計費、法律及專業費、雜項費用及銀行收費、上市費、過戶登記處費、估值費、印刷報告費用及其他雜項,根據富豪產業信託的往例約略計算,這部分開支大約1,000萬,加上租用冠君產業信託(2778)的朗豪坊、鷹君的鷹君中心等物業租金及租金代理、網站等等管理費用約800萬,合計1,800萬,這兩部分估計是以每年約10%增加。

(iii) 融資費用
上市重組前,這商業信託借取了68億的貸款,利率為香港同業拆息加1.2%,以銀團貸款一般最高假設6個月拆息計,估計最高為1.75%,筆者採用此假設。

(iv) 稅項
為稅前盈利的16.5%,但由於擁有大額累積虧損,所以近3年平均大約是8.8%至11.5%,筆者取其中間數,以稅前盈利約10%作為假設。

(3) 特別調整
為提升回報,鷹君在2013年至2017年,各年放棄總股本的7.5%、7.5%、5%、5%及2.5%的分派金額,即是分派單位的基數是18.5億股、18.5億股、19億股、19億股及19.5億股,增加分派8.1%、8.1%、5.3%、5.3%、2.6%。以他累計放棄約5.5億股的分派,以及年度分派約28.4仙計算,及假設未來分派不再增長計算,他放棄的分派大約1.56億元,計及時間值則更少,但如果鷹君能夠行使超額配股權,可獲得6.2億元,其實除笨有精,但是最終因為跌破招股價,他沒法行使這個權利,對股東來說算是幸運吧。

我們下一次就會用一些假設,來看看分派有多少。

朗廷 酒店 1270 分派 如何 計算 完成
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朗廷酒店(1270)分派預測之假設

(按: 筆者現持有1手該信託。)

上一篇,筆者已談及分派的各個細則,現在根據招股書提供的一些假設,以用來計算未來5年的分派,即2013年至2017年的分派。

(1) 總分派計算:
筆者對這個商業信託作出以下假設:
1. 租金收入:
根據招股書提供的假設,出租率和房租增長的假設如下:


我們假設收入增長是以上的一半,2013年為5.215%,2014年後為7.235%,2015年是2.705%,以後是2.5%。

2. 營業毛利率
根據招股書資料,以商業信託定義毛利水平如下:


可以看到,近年毛利率以超過1%速度上升,至2012年為45.81%,我們假設2013年為47%、2013年及2014年每年增0.5%
,2015年以後沒有增加。

作出以下假設後,這就作為以下分派紀錄。



(2) 每單位分派計算
(1) 關於這商業信託,我們作出以下假設:
1. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及每年分派90%計算
2. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算
3. 以大股東沒有放棄單位、管理費不折股及每年分派100%計算
4. 以大股東放棄單位、管理費不折股每年分派90%計算
5. 以大股東放棄單位、管理費不折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算
6. 以大股東放棄單位、管理費不折股及每年分派100%計算
7. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及每年分派90%計算
8. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算,此為信託招股書上的「計入分派放棄影響前分派」假設
9. 以大股東沒有放棄單位、管理費以4元折股及每年分派100%計算
10. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股不折股每年分派90%計算
11. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股及於2013年至2015年分派100%股息及2016年後分派90%計算,此為信託招股書上的「計入分派放棄影響後分派」假設
12. 以大股東放棄單位、管理費以4元折股及每年分派100%計算

(2) 在各假設下,總分派如下:


(3) 在各假設下,分派單位數字如下:



(4) 每單位分派:
1. 各單位分派如下



2.以收入價4.05元計算,息率如下:


可以看見在較保守假設下,在不計放棄分派下,尚算達到,但如果計及,是達不到招股書預期數字的,但年化派息率約7.5%已是不錯了。

3. 各項假設效果增加較基本分派增加如下:


4. 各項假設效果增加較基本分派比率增加如下:


5. 各項假設效果增加較招股書假設分派增加如下:


6.各項假設效果增加較基本預計分派增加息率如下:


(5)合計單位分派:
1. 各單位分派如下



2.各項假設效果增加較基本分派累計增加如下:



3.各項假設效果增加較招股書合計分派增加如下:



4.各項假設效果增加較基本累計分派比率增加如下:


(3) 敏感度分析
1. 如經營收入增加或減少1億至5億,對分派變化如下:


2. 如利率變化0.25%至5%,,對分派變化如下:


這篇已談及了分派的情況,下一篇我們又談談富豪產業信託在收購之後的變化,最後一篇就是比較兩者的分派。

朗廷 酒店 1270 分派 預測 假設
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越秀房地產信託基金(0405,越房)2013年上半年分派初步討論

越秀房地產信託基金(405)公佈最新的分派,未計未來帶來發行單位的進一步攤薄,結果出來分派為10.12分人民幣,實際港幣分派為12.72仙,如果以港幣計算,分派只是較2012年13.67仙下降了6.95%,但以人民幣計算,較去年11.14分人民幣,下降9.16%,但實際上除了國金大廈不可比較外,及維多利大廈產生一次性開支1,200萬外,其餘所有物業租金收入均有5%至8%的上升,一來一回中間已相差超過14至17%。

這個分派的下降是還未計算以往未計折舊、管理折費及稅項等的計入補貼的額外分派、補貼公平值變動後,如果未收基準計算,實際分派是負1.15億元,約是負4.19仙,如果計入以往是不定期的折舊及稅務分派後,分派約為1.34億元人民幣,大約是4.87分人民幣,較去年的同一基準下的分派11.62分人民幣,下降了58.10%。

至於國金大廈的表現,確實不太好,在租金收入上,合計是3.64億元,以去年10月9日日租金半年化約為3.72億,下降2.34%,其中酒店及服務式公寓1.39億,剩下的商場及寫字樓大約是2.25億,商場部分粗略估計為3,000萬,寫字樓部分約1.95億,如果以淨租金為收入的80%,實際所得大約是1.87億,管理費及其後開支大約3,200萬,剩下1.55億,但估計帶來的利息開支約為1.7億,可見收購這項物業對房託來說,是一項負累。如果半年報正式出版,筆者有機會會再寫一篇詳細的來談談這項交易。

從以上看到,這項收購正如筆者預言一樣失敗,只不過這個失敗要到這時候才能證實,如果當初所有股東及基金一致團結之下,未必不可以成功推翻大股東的決定。有些人只是為了一些錢,推出一些不知所謂的宣傳技倆,竟然吸引到基金及股東的一致支持,導致這個不利股東的收購竟然成功,甚至可以攤薄了現時股東權益的分派、收入增長,但借貸能力卻不見得有任何增長。筆者真不知道一堆坐在冷氣房計數的分析員如何算出這麼誇張的預期,有些不懂其道的財演,竟然為筆者多次提及不可能的7%的分派評論,使假的東西出現在報紙上,誘使這一堆人購買了貴貨,究竟這是大股東、管理層、投行人士或者是傳媒人士的錯? 我真不知道。

希望傳媒人士真心地認識這些報導是直接影響著投資者的荷包,不懂的東西請不要再放在報紙上,以免使投資者遭受損失,好嗎?
越秀 房地產 房地 信託 基金 0405 越房 2013 上半年 上半 分派 初步 討論
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春泉產業信託(1426)(2): 分派如何算?

上一篇,筆者已經寫了這間公司的由來和背景,現在談談這間公司的分派如何計算,主要可分為收入和支出:

(1)收入
信託收入其實只有3方面,分為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入、(3)其他收入、(4)融資收入。

1. 寫字樓租金收入
指華貿中心第1座及第2座寫字樓租金收入。

2. 停車場收入
指華貿中心第1座及第2座停車場租金收入。

3. 其他收入

主要是指租約終止的賠償。

4. 融資收入
主要是存款產生的利息收入。

(2) 支出

信託支出主要分為(1)經營開支、(2)一般及管理開支、(3)信託開支、(4)融資支出。

1. 經營開支
(a) 物業管理費用
為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的2%。

(b) 物業稅
主要是房產稅及土地使用稅,前者約是房產餘值的1.2%計算,該數字約為原值70%至90%,後者約是每平方米0.6元至30元人民幣之間,約為經營物業管理費用的2倍。

(c)營業稅及其他稅項
主要是(i)營業稅、城市維護建設稅及教費附加及(ii)印花稅,前者大約為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的5.6%,後者大約是應付租金總額是0.1%。

(d) 預提所得稅
大約為租金的10%。

(e)保險
大約每年15萬美元。

(f)租賃佣金
大約每年20萬美元。

(g)其他開支
主要為其他雜項開支,金額不重大。

2. 一般及管理開支
主要是法律及顧問費用,每年約20萬至30萬美元。

3. 信託開支
1. REIT管理人費用
主要為(1)寫字樓租金收入、(2)停車場收入及(3)其他收入的3%,其中80%折單位,20%折費。

2. 受託人費用
主要是每年存置財產價值的0.025%,每月最低金額56,000人民幣,加上其他估值、法律、上市、會計、年報印刷、分派費用及相關開支,大約每年100萬美元。

4. 融資支出
至2013年6月,公司的借款金額是5億美元,利息黎3個月倫敦銀行同業拆息(LIBOR)+3.5%計算,上市以3.81元訂價,其中3.62億港元,即4,700萬美元,會用作償還貸款,借貸會降低至4.53億,利息支出當然會下降。

下一篇,筆者就會用一些假設,來看看分派有多少。
春泉 產業 信託 1426 分派 如何
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港交所指引 散戶新股分派封頂

1 : GS(14)@2018-02-04 21:27:29

【明報專訊】港交所(0388)昨日發指引信,為認購不足額、公開發售超購低於15倍的新股設回撥上限,為散戶分貨數目封頂,早前創業板新股將公開發售佔比由10%大增至100%的招數料不復見。另外的新指引包括新股發售價可較招股價下限範圍低最多一成,聯交所表示此舉是便於新股靈活定價。

放寬定價「下限」 可再低一成

據指引信內容,為保障公開認購投資者的利益,配售部分認購不足,不論公開發售部分超購多少倍,若啟動回撥,重新分配至公開發售的股份數目上限為股數的兩倍或總發售股份的三成,以較低者為準。

至於配售足額,但公開發售部分超購低於15倍的情况下,上限仍然會適用,若多於15倍則會按照聯交所第18項指引, 即超購100倍以上,公開發售部分增至50%;超購50倍,增至40%;超購15倍,增至30%。

另外,聯交所亦加強新股的披露規定,招股書中必須披露回撥機制重新分配的比例。

事實上,在監管機構嚴打全配售(即不設公開招股)創業板新股後,市場上開始湧現100%公開發售新股,去年6月上市的運興泰(8362),公開發售佔比突然由10%增至100%,散戶被殺個措手不及,大手抽孖展的投資者在暗盤沽貨,股價大跌三成半,當時聯交所並未有就創板公開發售的回撥機制作明文規定。在新指引下,發行人無法再隨意訂立回撥機制。

招股書強制披露回撥比例

昨日聯交所發的另一指引信中,容許上市申請人將發售價定於招股價以下的10%,並以此為下限,港交所表示目的是避免撤回機制所造成的成本及延誤,以方便新股上市。港交所監管事務總監兼上市主管戴林瀚表示,以靈活定價的機制旨在令申請人調整發售價的同時毋須重新推出招股活動。新指引生效12個月後會再作檢討。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5969&issue=20180203
港交所 指引 散戶 新股 分派 封頂
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=347750

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