越秀房地產信託基金(0405，越房)2013年上半年分派初步討論
越秀房地產信託基金(405)
公佈最新的分派，未計未來帶來發行單位的進一步攤薄，結果出來分派為10.12分人民幣，實際港幣分派為12.72仙，如果以港幣計算，分派只是較2012年13.67仙下降了6.95%，但以人民幣計算，較去年11.14分人民幣，下降9.16%，但實際上除了國金大廈不可比較外，及維多利大廈產生一次性開支1,200萬外，其餘所有物業租金收入均有5%至8%的上升，一來一回中間已相差超過14至17%。
這個分派的下降是還未計算以往未計折舊、管理折費及稅項等的計入補貼的額外分派、補貼公平值變動後，如果未收基準計算，實際分派是負1.15億元，約是負4.19仙，如果計入以往是不定期的折舊及稅務分派後，分派約為1.34億元人民幣，大約是4.87分人民幣，較去年的同一基準下的分派11.62分人民幣，下降了58.10%。
至於國金大廈的表現，確實不太好，在租金收入上，合計是3.64億元，以去年10月9日日租金半年化約為3.72億，下降2.34%，其中酒店及服務式公寓1.39億，剩下的商場及寫字樓大約是2.25億，商場部分粗略估計為3,000萬，寫字樓部分約1.95億，如果以淨租金為收入的80%，實際所得大約是1.87億，管理費及其後開支大約3,200萬，剩下1.55億，但估計帶來的利息開支約為1.7億，可見收購這項物業對房託來說，是一項負累。如果半年報正式出版，筆者有機會會再寫一篇詳細的來談談這項交易。
從以上看到，這項收購正如筆者預言一樣失敗，只不過這個失敗要到這時候才能證實，如果當初所有股東及基金一致團結之下，未必不可以成功推翻大股東的決定。有些人只是為了一些錢，推出一些不知所謂的宣傳技倆，竟然吸引到基金及股東的一致支持，導致這個不利股東的收購竟然成功，甚至可以攤薄了現時股東權益的分派、收入增長，但借貸能力卻不見得有任何增長。筆者真不知道一堆坐在冷氣房計數的分析員如何算出這麼誇張的預期，有些不懂其道的財演，竟然為筆者多次提及不可能的7%的分派評論，使假的東西出現在報紙上，誘使這一堆人購買了貴貨，究竟這是大股東、管理層、投行人士或者是傳媒人士的錯? 我真不知道。
希望傳媒人士真心地認識這些報導是直接影響著投資者的荷包，不懂的東西請不要再放在報紙上，以免使投資者遭受損失，好嗎?