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黃怒波:跟風投做是吃毒藥

1 : GS(14)@2011-03-27 17:14:23

http://www.iceo.com.cn/renwu/35/2011/0327/213315.shtml


【中國企業家網】(記者 李聰)中坤集團董事長黃怒波從十年仕途到一朝下海,從掘金地產到度假王國,他堅持特立獨行,始終追尋內心的自由。面對投資風潮,黃怒波說,資金鏈有問題時,不要跟風投做,那是吃毒藥,叫飲鴆解渴。
與很多經歷磨難終成大業的人一樣,黃怒波也曾飽受艱辛挫敗。在他兩歲時,父親被打為「右派分子」而自殺,13歲時,母親因煤氣中毒而去世。16歲的
時候,他面對黃河將原名「黃玉平」改為「黃怒波」1977年,21歲的黃怒波從插隊的寧夏農村考入北大中文系,29歲就成為中宣部幹部局處長。
在仕途起步之時,黃怒波卻又大膽下海。為了積累第一桶金,黃怒波倒賣過複印機、玩具娃娃,後來依靠做房地產收穫了「第一桶金」。有了第一桶金墊底,黃怒波開始了旅遊地產的試驗,第一步他投資了400萬元開發安徽黟縣宏村旅遊。
而如今,中坤投身商業地產和旅遊地產,打下了自己的天地。但他對暴富沒有期待,對上市沒有興趣,對風投也敬而遠之。黃怒波的經營之道是什麼?
近日,黃怒波在接受新浪《財經面對面》採訪時,闡明了自己的經營理念,並對當下房地產形勢做了自己的判斷。

以下為訪談精要:

談政府關係:與老百姓的關係更重要

主持人:中坤做旅遊地產,除了您個人的眼光和成功的模式之外,是不是跟地方政府的關係非常重要?
黃怒波:當然重要,對我來說,我認為最重要不是跟地方政府的關係,我們這麼多年是跟老百姓的關係,比如說宏村,最早簽的門票,他們說一年給我17
萬,我們先交一筆保底數,然後你每年遞增5%,我一看也行,其實他們現在告訴我,他們當年才7萬塊錢的門票收入,他們特搞笑,北京來這麼一個傻子,要17
萬就給17萬。但我們做到第三年、第四年,已經到了400萬門票,老百姓眼睛就紅了,政府眼睛也紅了。
主持人:你當初給的太少了。
黃怒波:說你這個不行啊,掙這麼多給我們這麼點,就開始矛盾了。我說可以修改,按說不應該修改協議,當初你不知道我的風險,我可能什麼錢都沒了呢?
你掙著錢了。但是你反過來想,你讓老百姓掙不著大錢你掙大錢,你也別想好好掙錢。再一個,人家祖祖輩輩的產業,我們就有點文化,有點外來的眼光,還是拿人
家的資源,一度讓到40%給政府。你想不到40%的門票給政府和老百姓,大家都想不到,但是我心想我給你讓你10%幾,你明年還不是跟我打嗎,我一下子讓
到底線,讓到別人在那兒接了,別的企業來也不過如此,他們也很感動,從此就風平浪靜。就是說你要把你以後的利益一定要跟村民結合起來你才安全,跟政府不
行。
很多人會跟政府搞地,靠政府強勢壓,第一,這個東西不是中坤的本意,我們不就成了奸商了嗎?依靠政府。第二,他們不懂,你強壓沒解決問題,你沒跟村
民的關係沒解決掉,所以你做一個項目旅遊地產,我對海南講過,一定不能忘了原重點,你全把海外的大投資商進來,大酒店起來了,原住民在你們村那麼窮,只能
給你揀垃圾,當警衛,這個社會能穩定嗎?所以一定要考慮到旅遊地產,考慮跟當地老百姓共同受益。

談轉型:要忍耐不要暴利

主持人:我們想先從2008年中坤的轉型開始,那時候可能正是住宅地產如火如荼的時候,但是中坤卻宣佈轉型,要做商業和旅遊地產,為什麼會放棄住宅這塊?
黃怒波:在那個時候中國的房地產是非常熱門的一個行業,做什麼都行,都能賺,主要是你來建設。所以那時候我說做電視機、做飼料的,幹什麼的人都來做房地產,那時候我就想會有問題,不好玩兒了。
2005年,那時候就覺得會有問題。一個市場如果每個人都去做,說明這個市場太容易了,說明他的競爭門檻比較低,反過來這個市場一定會有問題,那時
候就想不能這麼做。我當時想了一條做持有,持有是考慮到中國城市土地的稀缺性,它會根據中國經濟的發展,時間的增長是成正向增長的資源,那時候我們就開始
從北京市場突圍,從住宅市場突圍,轉型做商業持有,做旅遊地產。
主持人:這兩個利潤哪個高?
黃怒波:短期來看,現今來說是住宅市場比較快,但是不要忘了,中國經濟是處於一個快速增長期,土地是越來越少,越來越珍貴,所以它的價值會越來越高
的,所以從長期來看物業持有是抗風險最好辦法,增值時間最長,最多的一個辦法,這是一個短期和長期來看。再一個,城市消費水平越提高,人們對精神消費的需
求,就是度假的需求越高,這個要看未來的十年,所以我們想在這兒持有做旅遊地產。
做度假地產,旅遊地產我自己最近算了一個帳嚇一跳,我們現在同時在建的項目大概有20個,規模將近130萬到140平米的在建規模。一個五星級酒店
按照5萬平米去算,我們將近有30個五星級飯店,而且現在都是在建,今年已經有開業的了,明年陸續在完成,我算了五年內,中坤勢必在中國度假產業,或者旅
遊地產是龍頭企業。所以最近說,看來我們當初從住宅市場退出來,到商業持有,到旅遊地產持有這是正確的。
主持人:中國有一句俗話「成王敗寇」,現在黃怒波是挺過來的,有沒有想過當時如果挺不過來,資金鏈斷了怎麼辦?
黃怒波:為什麼能挺?因為他是商業地產和旅遊地產都是持有的,可快,可慢。慢一點,無非政府罵你,老百姓罵你,但是不能怎麼樣。住宅市場是不行的,
一旦你開工預售了,你要是不如期完工那是災難性的後果,所以選擇物業持有,抗風險的能力它是另外一種體現。真正做企業的人就明白了,我不能只靠暴利,我需
要一個長期的忍耐,長期的企業運營的過程,這就叫挺。主持人:中坤是不是在融资上有别人没有独到的办法,可以度过持有资金链的紧张?

黄怒波:我觉得还是融资上没有投机取巧,第一,不要跟风投做,那是吃毒药,我叫饮鸩解渴。第二,还是要让人相信你在做项目,你真的把钱投在项目上,不要把钱挪做他用,那个资金链就真的出问题了。第三,你要有与各方协调的能力,比如跟施工单位协调,跟政府协调,跟银行也要协调,这个能力非常非常重要。最关键的,各方信任你,他觉得这个家伙不是骗子,不会明天把钱卷跑了。咱们过去不断出现把钱卷跑了,这个非常非常重要,让人信任的办法。第一,把真实情况如实告诉人家。第二,老老实实把钱都投在你的项目上,这是很难做到的,大部分开发商是很难做到这一条的。

主持人:再说说中国旅游市场,旅游地产的潜力你觉得未来有多大?

黄怒波:非常大,现在很多大企业都开始宣布进入到旅游地产市场,比如说万达在做,做的很大。

主持人:说说中坤上市的计划,我们看到各方面的报道也都不一样,刚开始说要上市,后来又延期了,你心里的规划到底是怎么样的?

黄怒波:最早上市也是好多人忽悠我,我其实对这个不太懂。但是后来发现不对,我既然做长期持有型的企业,第一,上市指标很难达到,他要求每年的增长。但我一开始达不到它。第二,我既然要达到那个增长率的时候,我干嘛上市?它度过危险期,像大钟寺现在干嘛上市?它年年租金会涨的,这就是说我不需要资金。开个玩笑,一个好企业,优秀的企业他不需要上市募集资金。



谈房地产调控:可能面临灾难



主持人:到目前为止您觉得地产调控的效果到底怎么样?

黄怒波:起码把房价控制住了,上升过快趋势稳住了。就是最后土地供应问题制度没有解决掉。那么这些东西没有解决之前,房价会处于僵持阶段,一方面你不掉下来,这次政府调控决心力度很大,一定不能小看,房价想大量的下降不太可能,稳步的上升是有可能的,但不是一个暴涨,这是有可能的。

主持人:就是土地的供给供求关系能不能解决,我们可不可以说总结一下您的结论,当这个问题没有彻底解决的时候,房价总有按不住反弹的哪一天。

黄怒波:是这样,如果真正问题没有解决,到了后年因为某种政治因素,又把调控措施都取消掉了,那是灾难。

主持人:什么样的灾难?

黄怒波:房地产市场疯狂的报复性反弹,原来叫报复性,我还叫疯狂报复性反弹,上涨的你可能不可想象。

主持人:那种情况出现概率有多大?

黄怒波:80%。因为有一个前提,它不解决土地供应的问题就什么都甭谈。

主持人:在根上来讲房地产问题是土地制度改变的问题,您觉得这个问题有可能会改变吗?什么时候会改变?

黄怒波:某种意义上都是在探讨,对农村宅基地开放的问题,对小产权问题都在探讨。我认为最可能突破是这个方面突破,你看到没有很多城市开始变相开始取消农村宅基地,强迫农民上楼进城,这个有一个大问题,农村的土地还是政府又拿到手里。

主持人:可以什么时候政府不过那一道手续?

黄怒波:它应该比如说有一天走到农村的土地可以自由入市,不经过政府。十年以内这个会有试点。
黃怒 怒波 跟風 投做 做是 是吃 毒藥
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蔡東豪:「若交給別人來做是很難的。」

1 : GS(14)@2012-08-22 16:52:18

你分身乏術,我一心一意,誰人也知誰會做得好
http://www.sharpdaily.hk/article ... 8%E9%9B%A3%E7%9A%84
「若交給別人來做是很難的。」
李小加
李小加談港交所(388)收購LME,也談到自己續約進展,他很快把兩者連結在一起,得出的結論是:由收購LME開始至今,他一手一腳負責,帶領港交所融合LME,由其他人來做不容易,最佳人選是自己。
關於LME,李小加指收購初期不會為港交所帶來明顯的盈利貢獻,起碼第三年才見到貢獻。這一點就是我反對收購的原因,收購一間公司,不看現在,全看將來表現,風險太高了。港交所須假設LME管理層可執行每一項細節,營運環境保持最理想狀態,競爭對手不會出怪招,內地經濟不停增長……
LME須依賴這一連串假設成真,才有機會發揮到預計的表現,這條數虛無至我唔識計。不要說三年,假如我對未來三個月的假設有51%肯定成真,我發過畢菲特。
蔡東豪
蔡東 東豪 交給 別人 來做 做是 是很 很難 難的
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