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長實借埋首期勾大陸客

2011-4-21  NM




過去一週,香港一手樓罕有的熱鬧。由長實推出的洪水橋新盤尚城,以自稱的「平通街價」出貨,其餘七、八個發展商見勢盡跟,結果一時間十多個新盤貨尾齊發,市場氣氛相當熱鬧。

長實尚城呎價近五千,在偏遠的洪水橋並非「平通街」,不過愛搞花臣的長實又出撒手鐧。今次長實旗下按揭公司尚乘財富推出「首期一口價」優惠,無論買任何單 位,首期只需固定金額,首期餘數由長實提供二按貸款,即是變相「借埋首期你買樓」,結果在現時用家罕至的淡市,竟然成功吸引一批來自珠三角的大陸打工仔來 港掃貨。他們向朋友借盡、以信用卡碌爆,亦要入市,質素參差,發展商的取態對後市有一定啟示。

本來想搶閘開售,誰知引來各方跟賣的長實,由於新盤尚城位置輸蝕,位處洪水橋,唯有奇招發圍,以每呎四千九百元開盤,執行董事趙國雄形容此價為「平通街 價」。不過同區二手只是呎價三、四千,尚城不算是平,反而其「首期一口價」優惠更為奇招突出。原來樓盤首期按二、三、四房間隔,無論金額多少,分別只需付 五十八、七十八及九十八萬,首期餘額由發展商提供二按包底,變相借埋首期推客上車,不限名額,而且選擇此計劃的買家可獲減樓價百分之二至四,有地產代理指 長實今次希望「一Q清袋」。

買樓團即日抵港

上週五尚城在紅磡國際都會商場開售,本來傳出收二千三百張票,經紀更指要預備通宵賣樓,但記者開售前一小時到達售樓處,現場卻不見人龍。在合約處外,負責 派樓書的職員也不時遞水予記者,他說:「個場都冇人,我好得閒,飲支水先啦。」長實的職員唯有與經紀「夾計」推高樓市氣氛,一名長實高層向一眾經紀訓話 說:「嗱,你哋帶齊五個客先好上嚟排隊,我要谷氣氛呀!氣氛呀!明唔明?」最終,樓盤近七百個單位,整晚賣出百多個。撐起這些成交的,原來全靠一班大陸 客。就在香港置業地產鋪外,圍着七十多個內地客,是整個售樓處最熱鬧的地方。據知這批內地客並非昔日「現兜兜」買樓的上海幫,亦非包白牌車由內地直通來 港、合資買樓的溫州幫,而是來自珠三角一帶。來自廣州的張先生,早上才跟妻子乘火車到紅磡,第一次來香港買樓投資的他,對於樓盤地點、單位間隔、租金回報 等等完全無概念,就以五百萬元購入物業五座中層E一個一千呎單位,「我識得元朗,但就唔知洪水橋喺邊,聽朋友講香港買樓投資好好,所以試吓。我打算出租, 如果租到二萬,就有五釐回報;如果租到六千蚊有一釐多,都好吖。」問他知否洪水橋租值偏低及放租客路成疑,他都不明所以,只推說旁邊的經紀會幫他「搞 掂」。而身穿紫色襯衣、手拿iPhone4的他,只在廣州貿易公司打工,以銀聯信用卡付十多萬訂金,再問內地銀行借百多萬元付首期,他說:「百幾萬首期好 多啦,俾完就無喇,付款辦法未想好,遲些再算。」另一位來自深圳的蕭小姐,實力亦成疑,她說:「我想申請個仔落香港讀書,見呎價四千多,比九龍樓算係平平 哋,但自己不夠錢,唯有問朋友、銀行借錢。我只夠錢買到低層的兩房單位,如果有錢,我一定買多個優質單位投資。」

十盤齊發新盤貨尾大混戰

#未正式開售,價錢屬意向價

大陸客借盡

按記者觀察,這班內地客不如以往一身名牌的內地客,相反大多打扮樸實,男的平頭裝,女的身無名牌。以往長實於國際都會商場賣樓,客人等簽約時多在商場內的 高級日本食肆邊食邊等,但是次就轉到較平民的茶餐廳甚至美食廣場。大堆經紀於火車站外推銷時,以市井口吻,揮着價單向大陸客推擁着說:「喂老細,入嚟執錢 呀!執錢呀!」事實上,這班內地客,亦非做生意的內地豪客,多人表示只是打工仔,首期要賒借才行,上會實力成疑。按發展商公布,其提供的首期可借二按計 劃,有九成買家選購;雖然二按息口達五釐,但大陸客可以平首期上車,計落人民幣匯率更變相八五折,加上供不起亦可選擇在內地「失蹤」,難以追究,對他們來 說又真的搏得過。最近銀行加按息,原來亦與這班「蝗蟲」般的掃貨內地客有關。上週四滙豐加按揭利息,最高加至銀行同業拆息(H)+1.5%,以現時H約 0.2%計算,按息達1.7%,花旗銀行亦跟隨,這與最優惠利率(P)計算的按息只差約0.5釐。工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝指,去年銀行貸款增長額達 百分之二十九,是歷史新高,當中一半是內地客。銀行調高按息,與這班客人息息相關,「以前貸款額一年最多百分之幾增長,未試過咁高。由於有些內地客喺國內 銀行借唔到錢,走嚟香港借。需求咁大,而銀行見同呢班客唔會有長遠嘅關係,就提高毛利加價。」他又指出銀行資金調動亦不如以往容易,令資金成本上升,因此 加按息會是一個趨勢:「好多人將港元轉到人民幣,因為匯率嘅問題,唔係可以即時轉番做港元,資金調動比以往煩。所以唔再可以用銀行水浸形容依家嘅情況。」

十盤屋苑 繼續「無匙」

二手有價無市

長實出奇招,劈價兼二按,才勉強在三日內賣出二百多個單位,對手新鴻基地產位於掃管笏的星堤,農曆年推售時銷情極差,本週一公布大劈價兩成半,平均呎價五 千四百元。新地一向惜售,今次劈價屬非常罕見。在此環境,二手則更慘淡。過去週末,最少有五個大屋苑零成交。一向由香港用家撐住的十大屋苑,自去年十一月 政府推出額外印花稅後,以往賺少少就夠的炒家漸漸絕跡,剩下一班「唔憂賣」的用家獨撐,令二手一直呈乾升狀態。以美孚新邨為例,呎價至今已累升近百分之 七,而沙田第一城更升了一成至一成半。本來政府推出的額外印花稅,將近半年,稅額由樓價一成半減至一成,應可吸引更多去年中買落貨的短期炒家放貨,令供應 增加,軟化價錢刺激成交。但記者查詢,發現十大屋苑的鎖匙盤只有輕微增加,其中康怡花園有四百個放盤,但鎖匙盤只得十九個。好像持有沙田第一城一個五百六 十二呎河景單位的洪小姐。她於去年八月以二百七十二萬買入,今年一月份嘗試以三百二十萬放售,當時記者曾訪問洪小姐,她說:「我試吓個價,諗住升一成先 放。」但有客人想買,她又再提高價格,隔一陣就提價十數萬,記者本週一再致電洪小姐,她表示已調高叫價至三百六十萬,「都無人睇樓o架!不過我依家唔驚 呀,咪擺住先囉,我信仲有得升o架。就算佢回番落嚟,我都有賺。」洪小姐說。

炒家收山唔入貨

現時息口低企,通脹卻嚴重,令不少買家撲入市買磚頭保值,有貨的亦不願放手。不過,有銀行家坦言,香港隨時進入加息周期,成為樓價下調的隱憂。三年前開始 投資天水圍嘉湖山莊的欣欣皮業老闆李之朝,最近就積極出貨準備收山。他將減持手頭上廿多個單位至十多個,亦打算將資金轉到股票市場上。以往炒樓,他會開定 票放地產鋪,只要價啱廿分鐘內就可成交,最高峰手頭上有逾五十個嘉湖單位,不過因為政府嚴打樓市,他打算「收山」:「相信政府會再出招控制樓價,最近多個 新盤發展商出好多優惠吸引買家,銷情都麻麻,成個市其實滯咗,我短期內都唔會入市啦,繼續轉買股票收息。」他於上星期再沽出兩個單位,「成交呎價三千三百 元至三千五百元,對於上車用家都仲叫平,如果可以俾三成首期同應付加一、兩釐息口上調,就買得過。但對於收租投資,我就認為唔啱數,成個市場扭曲晒,以前 回報都有五釐以上,依家得三釐幾。」

中小型樓漲停

政府推地拍賣,金管局又嚴控銀行貸款,成為打擊樓市的短期因素。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮指出,樓價由年初至今,升幅近一成,綜合多個因素, 他認為中小型樓價再升機會是零:「上星期政府再表態會賣地,提供更多中小型住宅供應,態度清晰。加上中小型樓盤一向是以小市民負擔能力做基礎,今年好多公 司的人工加幅好少,根本追唔到樓價。另一方面,內地宏調,如果樓市係由內地資金帶動,佢哋有機會調番啲錢返國內令樓市受壓。」他又說:「根據過去數據,美 國長債息率升,本港樓價就會跌。依家美長債息口已經係歷史低位,開始上升,因此本港樓價再升嘅空間有限。」現時樓市已危機四伏,有學者認為息口要加十多 次,高過通脹率兩釐以上,樓價才會下跌。這一日何時來臨無人知曉,但現時香港息口已無可再低,肯定未來只有加息的單程路。這就像玩音樂椅,音樂隨時停,挑 通眼眉的發展商已盡快放貨,套現交波給你。

 


長實 借埋 首期 大陸
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