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楊格:諗Sir你好!拜讀閣下之文章只三個月已令小第獲益良多。現有一些問題希望諗Sir賜教:

小弟與太太剛3字頭,冇兒女,月入共$5.8萬,手頭現金約$100萬。5年前用140萬買入一屯門兩房單位自住至今(現樓齡10年),現已升值至$310萬,尚欠銀行80萬。因太太於觀塘上班,交通十分不便,最早6時收工返回屯門家已經7時半(好彩的話),但街市已經關門,往往未能自己煮飯需要幫親茶餐廳,要做冇飯夫婦…….

小弟眼見自己單位已升值已過一倍,望能否運用升值單位加按向第二層樓進發之如亦希望能搬住巿區,現心怡牛池灣曉暉花園一約$410萬兩房單位,現有以下諗法:先把屯門單位加按至5成,套出現金$75萬($310/2-$80) + 手頭現金約$100萬=175萬,再以手期3成(約$140萬連其他費用)買入曉暉月供$1.1萬,但只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄。屯門單位作放租收入約$8500,減去供樓$6000及管理費$1000,除下每月約$1500落袋。

問題如下:1 .屯門單位加按作出租是否按盡只有5成?

2. 買入曉暉後只能除下$35萬作簡單裝修及儲蓄,如估價不足亦要自己貼錢是否太危險?照你的見解如樓市下跌是否未能有足夠彈藥補貨溝淡。

3. 購入兩單位後(一按5成,一按7成)如在樓市下跌下是否還安全?

4. 如真的現金不足,新樓能否按至8成?比按揭保險金是否值得?

5. 真的計唔惦數,是否建議要考慮把屯門單位放售?因小弟不想先賣舊居才搬,怕換樓中間時間沒有地方落腳,市面是否有銀行能提供一些換樓按揭能先把現金按出昨新樓的首期,換樓後才把舊單位放售?賣樓後現金應放係新樓把按揭減至5成?還是放自己袋作保本投資? 謝謝!

答:

首先重回最基本問題諗,就係楊格你應否再買樓加注? 如果楊格買入曉暉花園,先付三成首期而分廿五年還,每月$12000,分三十年都要$10800。由於你屯門單位剛租出,恐怕新收租金$8500(市價)未必咁快計得落核實收入,用差餉估值又差什遠。所以你完成換樓出市區後,負債比率為$(10800+5658)/$58000=28%,假設夫婦冇其他重大債項。因負債比率不高,28%表示佢完成今次換樓後仲有能力添置第三間樓,今次換屋完成後不會錯失下次低吸機會,所以諗樣對改善居住環境方面表支示。

但楊格自己都發現在一問題,就係換完樓之後cash已耗盡,得番幾十萬(錢)加兩間(一按5成,一按7成)樓,在現時市況會否過份兇險? 其實只要你工作穩定,每月收入仲可以有一至兩萬蚊儲起,現時間樓按到7成應有相當不錯之安全系數。此鑑於97年跌勢最急為一年跌三成,而你自己又有錢儲起去增加cash,就算銀行萬中冇一咁call你loan,你都應該頂得住,當然先決條件係你唔可以斷供。

基於楊格現時情況,佢可按自己情感類型,去作下列部署:
a.        情感顧家型
如果楊格見plan左換屋咁耐,係上段計過佢又買得起,真係「心動」不如行動」啦,但cash個位可以做得靚d,比四萬幾蚊一筆過按保費,做八成按揭加借埋保費上會,分三十年還咁借多幾萬蚊又唔係咩事。屯門樓唔好賣,佢同九龍灣係現時香港較有朝氣之兩個地段。4.10mil借八成分三十年還月供$12300,計埋月供屯門$5628,負債比率不高仲可收租$8500。

反而筆者對買曉暉有意見,曉暉當然新淨但返工放工時間會否大排人龍? 還掂你係為交通而搬不如一搬就搵個方便地方,淘大期數多而當中有新有舊,雖然樓齡比曉暉至少大一倍,但買樓確實係買地段,買周邊配套,切記唔好買向正地盤既就可。另一個考慮係價錢,曉暉新淨所以價位站得住,新麗花園(居屋)就舊些少但價錢平20%因而有其客路,唔想一次過用咁多cash可以考慮。

b.        投資搵錢型
呢個類型唔代表你唔顧家,搵到錢同家庭和睦係香港社會確實有莫大關係。當然搵錢就要冒風險,需要做既係放棄現時買樓機會,將屯門樓套到七成再租出,手執二百萬cash希望振英幫你質低個位入貨。但切記同楊格你現時相同情況既人唔少(係樓市賺左一百幾十萬既人),所以市跌只不過會「人入你又入貨」,終歸跌唔落。你要希望有金融風暴加上振英發功先可以比到chance你。

改善居住環境可以照做,租出屯門自己又租入淘大即可。每月比多兩千蚊租但裝修筆錢可以慳係袋。兩百萬可買入穩定收息債券基金,月派息六千六港元可隨時贖回。風險為預計一年上下10%波幅,10%以外波幅發生率應不多於15%。

係市低時兩百萬可以狼死到買四間樓都得! 原因係你夫婦可先每人一間自住,做九成上會。市況差時更可九成上會樓都容許出租,你睇番19997年至現時按揭政策由緊到鬆,由鬆到現時緊便知! 祝投資順利!

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蔡東豪:「梗係買金啦。」

1 : GS(14)@2012-03-31 00:01:33

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120330/73909
「梗係買金啦。」
彌敦道金行門口的內地遊客

去年內地從香港的黃金進口量比上一年升了兩倍,世界黃金協會估計內地今年會取代印度,成為全球最大黃金市場。
最近我看《60分鐘時事雜誌》,報道印度人世世代代視金如命,金在印度文化有不可取代的地位,即使新一代印度人,對金的態度也沒改變。內地人雖然也重視金,但跟印度人相比,始終是不同,印度人愛金是一種狂熱。一個是「重視」,一個是「狂熱」,而內地買金量將超越印度,代表內地人買金有一個另類原因,這個原因是內地人不大相信內地的經濟奇蹟。
買金無息收,價格通常在亂局才上升,是防守性投資。內地經濟如停不下來的火車頭,投資者在大牛市中應該採取全攻型投資策略,買一些跟經濟同步(或高啤打) 的工具,例如地產。內地人大量買金,其中原因是他們看不透內地經濟發展模式,這一片好景是否建在穩固根基上。內地人數口精明,地產只可賣給自己人,但金可買給全世界,有猶疑時梗係買金。

蔡東豪
蔡東 東豪 梗係 係買 買金 金啦
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278506

講膠所手記:他信唔係買呢樣……

1 : GS(14)@2012-08-28 14:46:10

http://www.sharpdaily.hk/article/fin/20120828/127252
陳振聰輸咗官司之後,坊間認定佢乜嘢都輸曬,一定會賣嘢撲水,當中最最最值錢嘅,就係山頂寶雲道16號楠樺居嗰幅地皮。噚日,有人爆料話,呢幅地皮俾泰國前總理他信用2.8億買咗,但據律政界小探子講,呢篇嘢嘅方向錯曬。第一,價錢唔啱;第二,連買家都唔啱咁話。
據講,呢幅地皮,係俾一個做緊香港上市公司主席嘅強國人,用3.8億買咗。由於佢係用BVI公司經REED SMITH RICHARDS BULTER律師樓買,所以,唔會起到佢個底嘅。至於個成交價,當然係平咗喇,因為,滙豐之前估塊地值4.8億㗎﹗
探子又話,呢單抵到爛(對個買家嚟講)嘅交易,係某香港傳媒人中間拉線,至於係邊位?總之,唔係星球生物,肯定係地球人喇﹗By the way,當他信遇上陳生,係有啲嘢,不過,o依家要賣嚇關子先囉﹗
YY
講膠 膠所 手記 他信 信唔 唔係 係買 買呢 呢樣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281272

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