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打房雙箭齊發 北市房價估跌一成

2015-03-02  TCW
 

今年的房市會更冷!台北市長柯文哲又有驚人之語,這次他將矛頭指向房市。

他今年一月接受《建中青年》訪問,針對台北市房價,他認為房價要降,只要規定第二棟房子不准貸款,房價就會跌;另外,為了解決囤房問題,他認為可設定一個人享用坪數的上限,超過即加重課稅,若一個人可享用坪數是二十坪,五口之家享用總坪數就是一百坪,超過百坪就要加重課稅。

針對柯P的房市新觀點,德明財經科技大學副教授花敬群認為,第二房不准貸款,是「過度操作」;但限定自用住宅的免稅面積,背後是因台灣房屋稅等囤房成本太低,有其道理。

除了柯P丟出另一種打房的想法觀點,今年五月,台北市房屋稅震撼彈也要丟出來了!

近半年剛買台北豪宅的「好野人」不太開心,因為今年豪宅房屋稅,將大漲六倍多。這是中央、地方兩箭齊發,讓房屋持有成本──房屋稅,水漲船高,希望達到打房效果的政策。

標準單價提高房屋現值增,等於稅基變大

第一箭,是來自台北市政府。台北市因為房屋稅的計算基礎:標準單價,三十年未調整,房屋稅偏低,造成建商、投資客囤房成本低,某信義區知名豪宅更發生建商完工後,只出售兩成房屋,剩下八成未出售,短短一、兩年內每坪房價卻從一百多萬元漲到兩百多萬元,讓市場咋舌。

因此,去年一月,台北市不動產評價委員會決議通過,調高新屋標準單價,自去年七月一日實施,即七月一日後取得使用執照的房屋將適用新房屋稅,通常使用執照取得後半年到一年會交屋。

「標準單價」是指房屋的建造成本,由稅捐單位依照房屋的建材等條件,評估建造成本,例如,鋼骨結構的房子,會比鋼筋混凝土的房子建造成本高。標準單價提高,經公式計算出的房屋現值就會提高,房屋現值就是計算房屋稅的稅基,現值提高,房屋稅就提高。

以大安區鋼骨結構的大樓,市價二億七千多萬元豪宅(台北市豪宅定義為一戶八千萬元以上)為例,如果是在去年六月三十日前取得使用執照,依舊制計算出來的房屋現值約三千二百一十萬元,乘上房屋稅率一.二%,房屋稅三十八萬多元;新制,若屬非自用,房屋稅最高達二百八十六萬多元,增六.四四倍。(見上表豪宅案例)

八千萬元以下的非豪宅,情況也類似。以士林區鋼筋混凝土、市價三千一百多萬元大樓為例,依舊制計算出來的房屋現值僅一百一十四萬元,房屋稅僅一萬三千七百元,新制,若屬非自用,房屋稅最高將達十萬三千元,增加六.五倍。(見上表一般房屋案例)

標準單價提高,也影響買屋契稅,因契稅是按照房屋現值六%計算,以上述大安區豪宅來看,房屋現值七千九百多萬元,契稅就達四百七十七萬多元,過去房屋現值僅三千二百一十萬元,契稅不到兩百萬元,同樣一間房子,差一天買,契稅相差一倍多。

「標準單價」提高,並非房屋稅飆高六倍多主因。去年底,中央(財政部)又發出第二箭,更讓豪宅投資客「重傷」。

稅率課更重非自住,最多增2.4個百分點

第二箭,是指調高房屋稅稅率。財政部去年修正《房屋稅條例》,住家用房屋稅的法定稅率分自住、非自住,自住法定稅率維持一.二%,非自住法定稅率由一.二%至二%,提高為一.五%至三.六%,實際稅率由各縣市自行訂定;此即俗稱囤房稅。

台北市政府據此修正《台北市房屋徵收自治條例》,自住房屋稅率為一.二%;非自住則大幅調高,兩戶以內,每戶稅率為二.四%;三戶以上,每戶為三.六% 。

自住屋的標準為何?財政部規定,本人、配偶、未成年子女的總自住戶數,最高為三戶。因此,假設A先生有五戶位於台北市的房屋,三戶符合自住條件,這三戶房屋稅均為一.二%,其餘兩戶房屋稅則為二.四%;若A先生持有六戶台北市房屋,則非自住的三戶,稅率均為三.六%。

標準單價提高一倍以上,加上房屋稅提高一至兩倍,讓去年七月後取得使用執照的新房,都須適用新制。

不過,「新版房屋稅影響不大,」台北市財政局長蘇建榮說,財政局今年一月統計,今年五月受影響的戶數約有二千一百九十八戶,占台北市總房屋數僅○.一九%,其中,豪宅占二百四十四戶,一般房屋占一千九百多戶,這其中適用三.六%最高稅率的新豪宅,估計低於一百戶。

淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰認為:「台灣房屋稅確實偏低,有調高必要,」但,他也認為,一次將稅率拉這麼高,市場會適應不良,反而讓市場交易更冷。

政府對房市下重手,對今年房價影響有多大?

「好地段跌一成,如台北市,台北市以外跌一五%至兩成。」莊孟翰說,房市進入買方市場,想買房的人,多看多打聽,就能買到好房子。

【延伸閱讀】新制房屋稅,稅金最多比舊制高6倍!—以台北市最新政策計算

案例1》百坪豪宅地段:大安區敦化南路一段樓層:17層樓鋼骨造大樓坪數:面積118坪市價:2.74億元

●舊制房屋稅

房屋現值3,210萬×稅率1.2%=38.52萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值7,956萬×稅率1.2%=95.47萬元(比舊制增1.48倍)

B.非自住2戶內:房屋現值7,956萬×稅率2.4%=190.94萬元(比舊制增3.96倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值7,956萬×稅率3.6%=286.41萬元(比舊制增6.44倍)

案例2》50坪電梯大樓

地段:士林區延平北路五段

樓層:13樓鋼筋混凝土大樓

坪數:面積53坪

市價:3,100萬元

●舊制房屋稅

房屋現值114萬元×稅率1.2%=1.37萬元

●新制房屋稅

A.自住:房屋現值286萬×稅率1.2%=3.43萬元(比舊制增1.5倍)

B.非自住2戶內:房屋現值286萬×稅率2.4%=6.86萬元(比舊制增4倍)

C.非自住3戶以上:房屋現值286萬×稅率3.6%=10.3萬元(比舊制增6.52倍)

打房 房雙 雙箭 齊發 北市 房價 估跌 一成
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