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房企去哪兒:地王頻現 土地出讓金卻下降

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4703873.html

房企去哪兒:地王頻現 土地出讓金卻下降

一財網 林小昭 2015-10-28 19:39:00

從目前房地產市場投資的角度看,建議對那些去庫存周期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本,另一方面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市,投資方面則要謹慎。

“沒有什麽能阻擋我對地王的向往……”一句改編的歌詞很能說明一二線城市土地爭奪的熱烈。

今年以來,在樓市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下,樓市成交不斷回暖,主要一二線城市的土地市場也持續火爆,地王頻現,但全國整體土地出讓金卻持續下降。

一二線城市地王頻現

10月20日,備受關註的北京豐臺區花鄉樊家村地塊入市交易,在經歷了104輪激烈爭奪後,最終被葛洲壩以49.5億元的總價摘得,溢價率高達50%。據初步測算,該地塊樓面價高達7.5萬元/平方米,晉身北京最新單價地王。而這也意味著,該地塊未來售價或將達到15萬元/平方米。

疊加前期已經待售的多宗土地,2015年10月20日~11月24日,一個月左右時間,北京將出讓31宗經營性土地和3宗工業用地,合計出讓34宗土地。

中原地產首席市場分析師張大偉說,在未來一個月待售的土地中,預計將起碼出現5~8宗地王,特別是位於豐臺區的三宗地塊與常營鄉的地塊,樓面價都可能突破之前區域紀錄。在北京,2013年開始出現了地價超過房價的現象,從2015年6月大興等南城系列地王開始,出現了地價遠超房價的現象,這也表明房企對一線城市土地爭搶非常激烈。

2013年曾在北京、上海頻繁拿地的泰禾集團近日也以27.75億元奪下北京昌平南邵一地塊。這也是蟄伏一年多後,泰禾再次出手在北京拿地。“這表明我們堅定看好北京市場、深耕北京市場的決心。”泰禾集團相關人士說。

不光是在北京,在其他一線城市和二線核心城市,土地市場同樣火爆。10月28日在南京的一場土地拍賣會上,保利以21.6億元的價格拿下河西G39地塊,樓面價24026元/平方米。其他幾個地塊也紛紛以高溢價成交。在今年9月24日舉行的一場土地拍賣會上,中海地產以20.8億元拿下城北G34地塊,22373元/平方米的樓面價成功晉升為南京的新單價地王。時隔一個多月,“地王”頭銜被刷新,顯示出南京土地市場的火熱程度。

福州,10月9日的一場土地拍賣會上出讓的加洋巷地塊樓面價定格在22584元/平方米,總價為33.4億元,成為福州“史上最貴商住地”。自7月份起,福州土地市場就驟然進入加速狀態,在不到四個月的時間里,土地市場完成了近5年來罕見的多項紀錄——連續的高溢價地出讓,連續創下商住地塊樓面價新高。

中原地產研究部統計數據顯示:9月份一線城市合計月內土地成交額達到了588.78億元,環比8月全月漲幅高達188%,創造年內新高。二線城市土地成交額也達到了1214.7億元,環比漲幅達到了41%,也創造了年內紀錄。

三四線城市拖後腿

不過,在一二線城市地王頻現的同時,全國土地出讓金卻持續下降。國家統計局的數據顯示,前三季度,房地產開發企業土地購置面積15890萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1~8月份擴大1.7個百分點;土地成交價款4916億元,下降27.5%,降幅擴大2.9個百分點。

“關鍵就在於三四線城市拖後腿。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析說,目前一二線城市總體表現不錯,部分城市的高溢價率現象依然很突出。但三四線城市的土地市場依然乏人問津。

福建南部某縣城一家開發商說,現在當地政府也推出了不少地塊。“他們一直都挺希望我們再拿一些土地的,但現在我們手上的地都還要開發好多年,也不可能再去拿。”

張大偉告訴本報記者,盡管今年樓市明顯回暖,但真正有前景的也就十幾個最多20個城市,其它城市多進入到不溫不火的狀態,而土地市場火熱的也就集中在這20個城市。“北京現在可以出現樓面價7.5萬元一平方米的土地,但絕大多數城市樓面價7500元也賣不出去。”張大偉說,這20個核心城市在全國的城市總數中,畢竟只占很小的一部分。

張大偉說,目前整體市場已經出現了明顯的四不均:需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產市場看,很多城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三四線市場即使在救市的情況下,依然無力回暖。

重點房企越來越關註一線城市

江西一家小型房企負責人陳先生曾到位於江西吉安的恒大樓盤考察發現,雖然吉安當地的房子也不好賣,但恒大在當地的樓盤還是賣得很不錯。“其實三四線城市也不是完全沒有需求。只是他們要好多年才能滋長出一批需求,而這些需求已經被碧桂園、恒大這樣的巨頭像‘割韭菜’一樣地掃過一遍了,短期內三四線城市機會已經很少。”

而即使是恒大和碧桂園,這兩年也逐漸將重心轉移到一二線城市。10月21日下午,經過98輪舉牌,碧桂園中國金茂聯合體以34.2億元的總價摘得北京豐臺區花鄉四合莊綜合性商業金融服務業用地,折合樓面價2.9萬/平方米,溢價率高達140%。歷經多次進京拿地未果的尷尬局面,此次趕考,碧桂園終於實現進入北京市場的夢想。

中原地產統計數據顯示,2015年來,20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地,而從在一線城市的占比看,歷史首次突破了40%比例,占比高達44%。整體看,重點房企越來越關註一線城市。

在三四線城市普遍過剩後,對開發商而言,目前可供拿地的城市也就集中在一線城市和二線城市。福建一家上市房企人士說,現在開發商可選擇的空間越來越少,就集中在核心城市,因此一二線核心城市的土地價格越來越貴。由於土地價格越來越高,中小開發商將逐漸被淘汰出房地產市場。

那麽,房企應該進入到哪些城市呢?這其中,庫存是一個很重要的指標。上海易居研究院智庫中心28日發布的《中國50城住宅庫存報告》顯示,庫存去化周期較長的10個城市分別為北海(30,單位:月,下同)、煙臺(26)、呼和浩特(25)、荊門(24)、三亞(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈陽(20)、濟寧(19)、海口(19)。而去化周期較短的10個城市分別為合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、蘇州(7)、鄭州(7)、南昌(8)、濟南(8)、武漢(9)、廈門(10)。

其中,北海排名最靠前,為30個月,說明庫存去化周期最長,市場壓力最大。而合肥排名最靠後,為6個月,說明庫存去化周期最短,市場壓力最小。從報告上看,庫存壓力大的主要集中在三四線城市,而去化周期較短的則集中在一線城市和二線核心城市。

嚴躍進表示,從目前房地產市場投資的角度看,建議對那些去庫存周期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本,另一方面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市,投資方面則要謹慎。

編輯:任紹敏

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今年央企去產能從煤鋼擴圍至有色、船舶、建材、電力

在12日召開的中央企業、地方國資委負責人會議上,國資委要求加大供給側結構性改革力度,2017年中央企業要化解鋼鐵過剩產能595 萬噸、化解煤炭過剩產能2473萬噸。

去產能行業將擴圍

2016年,國資系統大力化解過剩產能和處置“僵屍企業”,提前完成年度目標。

其中,2016年中央企化解鋼鐵過剩產能1019萬噸,完成率141.7%,分流安置職工33126人;化解煤發過剩產能3497萬噸,完成率109.9%,分流安置職工41945人。

國資委主任肖亞慶在會上表示,今年要加快化解過剩產能,不斷提升盈利能力。進一步推進鋼鐵、煤炭去產能工作。

肖亞慶要求,2017年中央企業要化解鋼鐵過剩產能595萬噸、化解煤炭過剩產能2473萬噸。積極在有色金屬、船舶制造、 煉化、建材和電力等產能過剩行業開展去產能工作。肖亞慶說,積極探索資產債務規範處置的方式方法,鼓勵有條件的企業按照市場化、法治化原則開展債轉股。

肖亞慶稱,堅決打贏瘦身健體提質增效攻堅戰。瘦身健體提質增效是推動供給側結構性改革的重要抓手。

肖亞慶強調,按照“三去一降一補”五大任務總體要求,推進瘦身健體提質增效,創造有效供給,優化供給結構,打通供求渠道,更好滿足市場需求。

今年法人單位要減少7%

為了繼續推動企業壓縮管理層級、減少法人單位,不斷提高集團管控能力和運行效率。根據既定的工作方案,中央企業管理層級3年內應由5—8級減至3—4級以下,法人層級10級以上的企業應減少3-5個展級,法人單位應減少20%左右。對於今年的壓縮任務,肖亞慶表示,中央企業要結合自身實際有計劃、有步驟地推進,2017年要力爭實現法人單位減少8%。

大力推進“僵屍企業”處置止住“出血點”

對於推進“僵屍企業”處置,肖亞慶稱,2017年完成300戶“僵屍企業”處置任務。持續推動特困企業改革脫困,確保實現特困企業虧損額下降20%、虧損面大幅縮減,完成500戶特困企業專項治理。

同時推動重點虧損企業特別是重要子企業做好業務整合、冗員分流、債務重組、清產核資等工作,力爭實現同比減虧50%。 各地對已經明確的處置任務,要堅決完成。

要求央企加強市值管理

對於上市公司管控,肖亞慶稱,要強化上市公司管控,不斷增加股東回報。

肖亞慶表示,指導上市公司加強市值管理,持續增強價值創造能力,維護投資者合法權益,堅持誠信為本,帶頭履行社會責任,做負責任的股東。加強上市公司運行情況監測,推進上市公司健康發展。

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銀監出手 加快鋼企去槓桿

1 : GS(14)@2017-05-07 15:22:56

【本報訊】內媒報道,中國繼「去產能」後,今年「去槓桿」被提上鋼鐵供給側改革的重點議程。日前在銀監會派員出席的情況下,中國鋼鐵工業協會於安徽馬鞍山召開典型鋼鐵企業去槓桿交流座談會,討論下一步去槓桿及推進市場化債轉股工作的措施與方法。據《上海證券報》引述中鋼協常務副會長顧建國表示,目前銀監會正進一步收集企業意見,以考慮下一步去槓桿等具體操作應該如何推進,之後還再有相關溝通會議。顧建國指,鋼企正常的資產負債比率應控制在50%至60%水平。


國有鋼企負債比率偏高

報道指高資產負債率是目前內地鋼企面臨的困境之一,據報道的資料顯示,截至2017年第一季度,內地36間鋼鐵上市公司資產負債比率約為66.27%,遠高於汽車、化工及機械等其他工業板塊的負債水平。按中鋼協統計資料顯示,截至3月底,會員企業負債比率高達69.97%。其中內地上市的中滬科及重鋼,資產負債比率分別達104.5%及101.9%。值得注意的是,負債比率偏高的多是國有企業。




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