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李亞鶴沉浮

http://magazine.caixin.com/2012-10-19/100449333.html
因涉深圳前市長許宗衡案而被調查的深圳市金光華實業集團有限公司(下稱「金光華集團」)董事長、深圳地產界「黑馬」李亞鶴,近期再遭打擊。其旗下最大資產——金光華廣場項目,面臨被沒收的處罰。

  深圳市規劃和國土資源委員會(下稱深圳市規土委)在「深規土行告[2012]1號行政處罰告知書」中稱,因金光華集團和深圳南國影聯股份有限公 司(下稱南國影聯)未經批准,以「假合作,真買斷」形式非法轉讓土地,屬非法轉讓土地行為,因此擬沒收金光華廣場地下空間和地上所有建築物,沒收南國影聯 「非法所得」2.15億元,並處罰款1.075億元。

  此前的2012年8月9日,深圳市規土委就此案召開了聽證會。金光華集團和南國影聯均申訴稱,該項目合法有效,依法取得了土地使用權,前述行政處罰沒有事實依據。目前,最終的處罰結果如何,尚無公開消息。

  深圳市規土委在聽證稱述中提及,「金光華集團相關負責人」也承認了相關事實。據金光華集團內部人士透露,該「相關負責人」即是指目前仍被羈押於北京的李亞鶴。

  1964年11月出生的廣東商人李亞鶴,與許宗衡關係密切。2009年6月,許宗衡被「雙規」,如同推倒了多米諾骨牌,引發深圳市官場和商界地 震。除了原深圳市龍崗區委書記余偉良、原龍崗區政協主席陳勝興、原福田區委書記李平、原深圳市政協副主席黃志光等官員紛紛「落馬」,深圳市一批地產商界代 表均被調查。之後,這些商人多數「平安歸來」,惟獨李亞鶴一去不歸。

  2011年5月9日,許宗衡在河南省鄭州市中院一審獲刑死緩。法院認定許宗衡在2001年至2009年擔任深圳市委常委、組織部長、市委副書記、常務副市長、市長等期間,受賄3318萬餘元。後許宗衡未上訴。該案看似塵埃落定,實則餘波未息。

  關於李亞鶴案,自2010年立案以來,除2011年7月底他被以行賄罪被公訴至北京市東城區法院時,有簡單信息披露之外,至今未見任何公開信息,顯得頗為神秘。財新記者獲悉,李亞鶴案尚未結案。

  而據深圳相關執法部門一份關於金光華廣場案的調查報告,對該項目查處的線索,來自於2012年7月前後上級有關紀委部門轉來的指導意見和相關資料。

  該指導意見對金光華廣場項目涉嫌非法轉讓土地行為一案的基本定性以及處理意見,均給出了較為明確的建議。

交易始末

  在李亞鶴髮家史中,金光華廣場項目舉足輕重,它成就了李亞鶴從包工頭到「地產大佬」的華麗轉身。

  李亞鶴是汕頭人。在與他早期打過交道的人眼裡,他是個「幹大事的人」,讀書不多,但有魄力,肯吃苦,「講義氣」。來到深圳後,憑著個人能力做了 小包工頭,事業逐漸做大。金光華集團所涉地產項目多為舊城改造,打點政府關係成了李亞鶴的家常便飯。據其公司內部人士透露,其一貫「出手大方」。

   金光華廣場項目起始於2000年,是由南國影聯出地、金光華集團出資合作建設的舊改項目。

  項目用地在開發前由兩地塊相連組成。第一塊是南國文化廣場用地,土地面積12874平方米,權屬單位為南國影聯,為1987年3月批准的行政劃撥用地,用地開發前現狀主要是綠化、廣場用途。

  第二塊地是南國影聯用地,土地面積5040.2平方米。地上有一棟名為南國影劇院的6層綜合樓,於1992年投入使用,土地使用年限從1984年8月至2004年8月。

  上世紀90年代,地處深圳商業核心羅湖國貿地帶的南國影劇院繁華一時,放映港台影片票房火爆。

  及至2000年前後,情況急轉。據南國影聯一位高層向財新記者透露,彼時正趕上高清電影進入國內市場,老影院票房下滑明顯,加上亞洲經濟風暴來臨,南國影聯陷入絕境。

  而這一時間節點,恰是深圳地鐵一期工程獲得國家批准立項後不久,作為1號線東段直經站點的國貿區域,南國影劇院拆遷在即。「為償還即將到期的2000多萬元銀行貸款,填補虧空」,南國影聯決定與金光華集團合作開發。

  2000年8月7日,金光華集團與南國影聯就南國文化廣場用地簽訂合作開發協議,即由南國影聯提供土地,金光華集團出資,建成後對物業進行分 配,南國影聯佔三成,金光華集團佔七成。當年8月18日,雙方又簽訂補充協議,約定金光華集團以5500萬買斷地下開發權。2001年3月1日,兩者向深 圳市規劃國土局申辦合作建房。但後來深圳市官方的調查顯示,這次申辦合作建房提供的材料僅包括第一份協議,未提及上述補充協議。

  2002年2月8日,雙方就第二塊地簽訂「重建南國綜合電影院」合作協議。

  協議就建成後三七分成比例進行更改:無論經批准的新建物業建築面積為多少,南國影聯應擁有新建物業建築面積2500平方米,作為電影院使用,另加30平方米票房一間;若地面以上建築超過八層,南國影聯另擁有超過部分20%的建築面積;其餘建築面積歸金光華集團所有。

  作為交換,金光華集團同時支付南國影聯拆遷補償及經營損失共計人民幣1.61億元。

  這一協議內容後被解讀為所指明顯。根據紀委部門後來查實,金光華廣場存在違法改建、加建行為,其超規定建築面積達到7355.8平方米,也就是說總建築面積近10%屬於「違建」。深圳市規土委的調查還顯示,這一合作協議亦未報相關部門審查備案。

  深圳市規土委據此認為,金光華集團與南國影聯雙方簽訂合作開發協議第一次時間是2000年8月7日,而僅過了11天,雙方就上述同一塊地第二次簽訂協議,由此認定,「正是當事人隱瞞合同才導致國土部門批准了合作建房的申請」。

  有關該案的調查報告還稱,當事人雙方的資金往來、收款收據等票據記錄予以證明,雙方並沒實際上履行第一份合同關於房屋按3:7比例分成的條款,而履行了後兩份「陰合同」。

  就如何獲得國土部門批准,「金光華稱他們想辦法搞定。」上述南國影聯高層說。但在走程序過程中,還是由南國影聯出面。2002年3月,南國影聯向市國土部門遞交了南國綜合電影院項目和南國文化廣場項目用地合併整體改造的申請,半年後獲得批准。

  2002年12月8日,深圳市規劃國土局將土地面積10670.7平方米的合併地塊出讓給金光華集團和南國影聯,用地性質由文化產業改為商業用地,使用年限40年,截至到2042年12月8日。為此,金光華集團補交了4.1億元土地出讓金。

  金光華廣場總建築面積達10萬平方米,據保守估計,如今,價值也在20億元以上。

處罰爭議

  深圳市官方該處罰引起的爭議焦點,主要圍繞金光華集團和南國影聯簽訂的6份協議展開。

  深圳市規土委認為,通過上述多份合同可以認定,金光華集團以5500萬元買斷土地地下開發權,以1.65億元買斷地上空間開發權,實際上以總價2.15億元買斷項目地塊的地上和地下開發權。

  據此,南國影聯不承擔風險,獲取固定收益,即建成後獲得2502.16平方米建築面積。深圳市規土委認為,雙方簽訂的合作開發協議符合最高法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條規定的情形,應認定為土地使用權轉讓合同。

  此外,當事人沒有提供真實、完整的合作建房協議,可以認定存在以欺騙的方式騙取合作建房批准文件的事實。這種「假合作,真買斷」的方式非法轉讓土地,違反了《土地管理法》的規定,屬非法轉讓土地行為。

  深圳市規土委由此擬沒收金光華集團和南國影聯非法轉讓的金光華廣場地下空間和地上所有建築物,沒收南國影聯2.15億元違法所得,並對南國影聯處50%罰款,即1.075億元。

  最高法院2005年出台的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條的規定是,「合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同」 。

  一位不願具名的資深律師認為,該解釋的意旨,與最高人民法院1996年《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第18條的規定相近。

  後者指出,簽訂合作建房協議是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式,除辦理合建審批手續,還應依法辦理土地使用權變更登記手續,否則一般應當認定 為合建合同無效。但雙方已實際履行了合同,或房屋已基本建成,又無其他違法行為的,可認定合建合同有效,並責令補辦土地使用權變更登記手續。

  該解答第22條又規定,名為合作建房,實為土地使用權轉讓的合同,可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規定的,可認定合同有效,不因以合作建房為名而認定合同無效。

  合作建房也為法律所允許。《城市房地產管理法》第28條規定,「依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地產」。

  「既然是一種土地轉讓的特殊方式,過程中經過登記,補交了4億多元的地價,你說它有多大問題?」上述律師反問道。

  北京煒衡律師事務所深圳分所合夥人肖文全亦認為,從目前的材料看,金光華集團和南國影聯開發過程合法,「審批程序中,市政府部門還專門開會,國土局有批覆。」

  肖文全還認為,行政機關無權對合同效力進行認定。最高法院的前述司法解釋主要解決的是合同的性質和效力問題。即使認定合同無效,主要後果也是民事處理,而非行政機關刑偵不過處罰;即使存在違規,如此重罰也沒有依據。

  金光華集團和南國影聯的申辯,基本上如前述意見。

許宗衡的影子

  值得注意的是,金光華廣場後來與當時深圳地鐵1號線建設接軌,成為一個與地鐵無縫連接的超大型地鐵上蓋設計物業。深圳市發改局也頒佈文件,將金光華廣場項目納入深圳市2002年固定資產投資計劃。深圳市政府2003年127號文件將該項目明確列入深圳市重大項目。

  這一系列來自政府的大力支持,是否有許宗衡插手暗助,成為外界關注焦點。金光華廣場項目始於2000年時,許宗衡就職深圳市委常委、市委組織部 部長不久,從職權範圍看,他尚不具備插手機會。金光華廣場項目被納入深圳市重大項目,發生在2003年後,而這一時間節點,恰是許宗衡走上深圳市常務副市 長、市委副書記、市長等職務的開始。

  許宗衡案發8個月後,廣東省政協在2010年2月召開的十屆十次常委會上,以涉嫌行賄罪為由,撤銷李亞鶴的廣東省政協委員資格。當時有消息傳出,李亞鶴事涉許宗衡案。

  許宗衡案在2011年5月結案,但判決書和相關詳細案情至今並未對外公開。

  財新記者從多個信源獲悉,李亞鶴被指控的行賄事實主要是向深圳市兩位區級幹部行賄。其中之一是深圳市原福田區委書記李平。李平後來獲刑,法院認 定其在2008年至2009年間,利用職務便利,為金光華集團獲得華新村改造項目等提供幫助,接受李亞鶴賄送港幣400萬餘元。

  華新村項目與華強北商業片區相鄰,地段價值不菲。深圳市一位不願具名的官員向財新記者透露,金光華集團早於2004年即向福田區提出該片區舊改申請,但直到李平就任區委書記後,才著手推動該項目。不過,因所涉地段產權複雜,又不在危房改造範疇,而被以暫緩開發否決。

  李亞鶴被調查的2009年11月底,金光華集團以及其七家下屬或關聯企業涉及的業務交易和股權轉讓等,被相關部門緊急叫停。

  這七家公司中的深圳市天然投資有限公司(下稱天然投資)引人矚目。其業務涉足龍崗區橫崗項目,時間節點恰為深圳獲得第26屆大學生大運會舉辦權前後。大運會主要場館地址在橫崗,深圳地鐵3號線拆遷工程最大的區域,也在橫崗。

  許宗衡案發當時,被調查的重點也指向大運會場館等與土地有關項目。原深圳龍崗區區委書記余偉良和龍崗區政協主席陳勝興,也於2009年10月涉案被調查。不過,迄今為止,余偉良和陳勝興的涉案詳情,以及處理結果,尚無公開消息。

  在外界看來,李平以及余偉良、陳勝興等人案發,皆源自許宗衡的倒台。而牽引他們之間關係的,則是李亞鶴這個貫穿始終的隱形人。

  對李亞鶴案的查處,持續經年,至今未結案。為何在2012年年中,表面上看起來問題並不嚴重的金光華廣場項目,面臨嚴厲清算?

  一位跟李亞鶴打過交道的律師稱,據他瞭解,許宗衡案的司法判決內容肯定沒有涉及李亞鶴及金光華集團,但這並不表明他們之間沒有事情。這位律師說,他們之間的那點事上不了檯面,但事實又擺在那裡。

  一個廣泛流傳的說法是,李亞鶴及金光華集團為許宗衡在官場上鋪路充當了「提款機」,而李亞鶴則從中得到事業擴張過程中政府關係的背書。

  這種官商同盟益發讓李亞鶴覺得「金錢可以搞定一切」。一位曾與李亞鶴早期一同打拚過的朋友稱:「勾連太深,總有一天要出事。」■

  本刊記者賀信對此文亦有貢獻

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