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兩大邨巴大王互撼內幕

2003-12-04  NM




上週四,本港三大運輸交通,的士、小巴及邨巴串聯,由早到晚發動示威,異口同聲要求政府打擊非法邨巴,保障工人飯碗。的士、小巴在早上先打頭陣,邨巴就在晚上接力。當中最觸目的,要算是本港上市的 老牌邨巴大王、冠忠巴士董事長黃良柏到場舉牌示威。為組織這次遊行,他辛辛苦苦拉攏各路邨巴盟友出席;唯獨是九巴旗下的陽光巴士,對示威無動於衷,沒派代 表出席。陽光巴士冷眼旁觀,皆因胸有成竹。陽光成立只短短五年,但邨巴隊伍不斷擴大,有「新邨巴大王」之稱,更成為新地御用樓盤邨巴公司, 近年不斷進行收購合併,車隊數目日益壯大。冠忠面臨嚴重威脅,唯有希望政府收緊發牌,打擊對手。有五十五年歷史的冠忠巴士,上週四動用三十部邨巴,由沙田 馬場慢駛至添馬艦。西裝骨骨的冠忠董事長黃良柏,坐在為首的開篷巴士上層,沿途一直舉牌喊口號。黃良柏願拋身出來示威,表面是針對政府取締非法邨巴不力, 暗地裡卻針對陽光巴士。原來,在示威前一日,冠忠牽頭的「公共巴士同業聯會」,與環境運輸及工務局局長廖秀冬開會,質疑政府為何容許有專利權的九巴,兼營 非專利的陽光,明顯想插陽光一刀。這場新舊邨巴大王角力戰,源於五年前。當年陽光巴士成立,公司由九巴全資持有,而新地佔九巴三成股權。開幕當日,九巴董事長陳祖澤表示,陽光會以進取姿態,攻入市場。

九巴做後盾有實力雄厚的九巴為後盾,陽光成立不久,便表現勇猛。在九九至○○年,陽光先後收購三間中小型非專利巴士公司, 包括草蜢、奔騰及壽聯,取得屯門、元朗及將軍澳多條邨巴及校巴路線,令旗下邨巴數目,即時多了七十部。同時,陽光又積極申請「紅牌」(客運營業證)擴展業 務,一位經營邨巴的承辦商眼紅地說:「一般申請紅牌(即客運營業證)起碼要三個月,但陽光一個月就搞掂!」為了繼續霸佔市場,陽光開始展開第二輪攻勢,不 惜踩入對手的地盤搵食,第一個下手的,就是冠忠在元朗的根據地——加州花園。

加州花園搶地盤兩年前,陽光用低於市價兩成,搶走老大哥冠忠承包了八年的元朗加州花園邨巴生意,激得黃良柏暴跳如雷。這亦難怪,新地是九巴的主要股東,由九巴經營的陽光,順理成章變成新地樓盤的御用邨巴公司。 沙田帝堡城、將軍澳維景灣畔,以及即將落成的元朗YOHO TOWN,都是陽光囊中之物,雖然每次冠忠都有落標競投,但都無功而回。陽光每次開價,總是比冠忠低一點。冠忠巴士服務範圍,包括專利及非專利巴士路線, 前者主要行駛大嶼山,去年只佔生意總額百分之六,而非專利巴士服務,包括接載學童及邨巴服務等,卻佔總額三成二,是收入的主要來源,去年營業額達三億四千 萬。因此,陽光的壯大,對冠忠造成極大威脅。為扭轉形勢,冠忠在九九年邀得新世界發展入股三成,可惜未能發揮作用,公司業 績依然未有起色,五年來非專利巴士的營業額,只微升百分之二。為了節省成本,冠忠更要在○一年遣散六百名員工。雪上加霜的是,近年非專利巴士市場逐漸萎 縮,員工巴士服務比三年前勁跌五成,旅遊巴服務在「沙士」之後,亦跌了三成,其他服務亦大不如前。「好多工廠搬返大陸,荃灣的工廠線全部摺埋。學校轉全日 制,校巴由以前一日走四轉變兩轉。加上自由行,大陸人少咗參加旅行團。旅遊車冇人租,我哋唯有退回紅牌俾政府。」一名經營邨巴的承辦商說。

揸校巴發跡冠忠巴士於四八年由黃冠忠創辦,初期主要經營校巴服務,故有校巴大王之稱,黃退休後把生意交三子松栢、榮栢和良柏打理。九二年,冠忠成功收購大嶼山巴士,取得專利權而佔島稱王。不過,自九六年上市後 頻頻受挫,除了落後給陽光,其他投資亦紛紛失利,例如在競投十三條新機場巴士專營權輸給城巴;甚至由其提議興建東涌至寶蓮寺的吊車服務,亦輸了給地鐵。黃 良柏亦非省油的燈,為保父親黃冠忠一手打下的江山,他趁今年加州花園合約到期時,用低價把合約從陽光搶回來。講起這一役,黃良柏仍感興奮,「我們喺今年五 月為咗爭回合約,要換環保新車,又要提高司機質素。坦白講,這條線真係冇錢賺。」不過,陽光經過五年的發展,已由最初十輛巴士,兩條專線,增至現在二百零 七部邨巴,五十條邨巴線,比冠忠的四十八條邨巴線還要多。礙於形勢,冠忠今次唯有找政府出招,希望透過示威,迫使廖秀冬凍結發A08牌,阻止陽光繼續坐 大。

擋箭牌A08每部邨巴都要申請客運營業證,才可在路面行走。客運營業證分兩種,一種是紅色的非專線牌,一種是綠色專線牌(見下圖)。只有申請綠牌,才可做邨巴服務。有些邨巴公司申請綠牌失敗,就走法律罅,暫用紅色A08牌「頂住」。因為掛A08牌的邨巴,可連續十四天內行走定時定點的路線。不少邨巴公司都 利用這「擋箭牌」經營邨巴線。冠忠上月就曾經租車給「留港消費行大運」,接載上班族由荃灣麗城花園到鰂魚涌,該車只有A08紅牌。本週一記者走訪紅磡和沙 田,發現由陽光接辦,從海逸豪園去尖沙咀和紅磡火車站的兩條線,亦未獲運輸署授權。而陽光另一條專接載馬場職員往返沙田排頭村和馬場線,竟亦接載街客,與 收費巴士無異。運輸署已表示,正調查事件。

對手無心戀戰除了冠忠,躋身頭五大的邨巴公司雅高香港,亦因陽光的出現受到威脅。雅高由王煥生、華生兩兄弟創辦,至今已有廿二年歷史。王華生是中華造船廠創辦人,以專造鐵船而出名。「雅高做開的地鐵公司生 意,差唔多俾陽光搶晒,例如接送地鐵員工,由藍田地鐵站去將軍澳地鐵車廠那條線,陽光嘅標價竟然比雅高低三成!」一位邨巴經營商透露。結果,雅高對香港市 場無心戀戰,去年還把經營多年、由屯門往返荃灣的邨巴線70R交回給政府。香港車隊由一百五十部跌至一百部。前年八月,王家將專門經營江蘇、南京旅遊巴的 「雅高企業」於創業板上市,卻沒把香港的雅高巴士生意包括在內。

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兩大 大王 互撼 內幕
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維特健靈姐弟決裂互撼

2001-9-27  NM




香港人怕肥怕老又怕死,健康食品 應運而生,市場潛力龐大。由著名兒科醫生陳曦齡及其富豪御醫丈夫謝德富投資的「維特健靈」,一直橫掃大小藥房,在行內建立了江湖地位,去年生意額達一億一 千萬。近年,另一牌子「培力」在市場逐漸冒起,拳頭產品全部對準槍頭,擺明與維特健靈硬撼。培力的老闆陳宇齡,原來是維特健靈的創辦股東之一,亦是陳曦齡 的親弟弟。兩姊弟大決裂,在健康食品市場上火併,背後原來又是一段恩怨情仇。在銅鑼灣廣場內的萬寧藥房,貨架最當眼位,放着維特健靈五色靈芝,而五色靈芝 旁邊,是近年才冒起的培力金靈芝。放在上格的培力烏髮濃,亦與維特健靈的維新烏絲素正面衝突,明搶同一班客。兩間公司的戰場,更伸展到纖體產品,培力去年推出中藥纖體產品秒窈瘦,維特健靈又即刻在今年引入日本纖體產品Model 4合1。兩間公司, 鬥得難解難分。「我們做過研究,整個健康食品市場,未計草本中藥,每年可達十億元,其中靈芝產品大概佔一億。」坐在怡和大廈培力總部裡的陳宇齡,手執一盒 金靈芝,一臉自信地說:「我們的產品(相對維特健靈五色靈芝)較優質,因為我有經驗!」他於九一年與姐姐及母親,合辦維特健靈,一直出任行政總裁,十分熟 悉五色靈芝的生產過程,所以當他於九八年與家姐曦齡決裂後,自立門戶時便針對五色靈芝的弱點,改良研製金靈芝。

促銷手法迥異「那時候(五色 靈芝)的製法很簡單,只是將六種不同的靈芝提取精華。但靈芝始終是野生,在不同的土壤裡會種出不同的品質,每一棵都不一樣,所以藥性不夠穩定,可能會一時 功效好一點,一時無咁好。」為了令金靈芝的功效統一,陳宇齡返國內找靈芝專家張小青,將所有靈芝分類,並要求中國科學院鑑定證明,然後再與浸會大學合作, 由基因專家黃岳順教授,替每種靈芝排列基因。培力生產金靈芝時,便根據這些基因數據,分辨出不同的靈芝成分再加以調配,令每粒藥丸成分均勻。「我們放在研 究上的經費每年過百萬,他們(維特健靈)都有做嘅,找科大、中山大學做少少老鼠仔嘅東西(實驗)囉!」陳宇齡說。現時,一盒九十粒裝的金靈芝售價六百八十 元,與每盒賣五百元的七十二粒裝五色靈芝相若。但培力健康產品只在萬寧、屈臣氏等大藥房有售,不像維特健靈的銷售網絡大,在屋邨藥房也可以買到。陳宇齡稱 因藥房售價參差,容易令客人誤會有假貨流入,而且靈芝不是大眾化食品,所以會走高檔市場路線。維特健靈則勝在夠大眾化,銷量一向不錯。陳曦齡證實,維特健 靈去年生意額高達一億一千萬!

姐弟各不相讓陳宇齡不肯透露培力現時的生意額,只表示已攻佔四至五成靈芝市場。「離開(維特健靈)時,我對她 (陳曦齡)說,我出去後會是你最大的競爭對手,事實上我做得到!」但陳曦齡卻不以為然,「我不覺得有競爭,最初推出的產品永遠都最受歡迎!」陳曦齡、陳宇 齡兩姊弟,十年前本來一家親開拓健康食品市場,然而最後不歡而散。陳宇齡一講起便一肚氣,「我覺得完全是利益問題,公司對 我的承諾根本不兌現,我唯有離開。」陳宇齡滿肚冤屈說當年,九一年時,他已入籍加拿大,並持有土木工程師資格。一次他陪母親返貴州鄉下,在當地朋友介紹 下,對靈芝產生了興趣,便決定投資,並游說家人入股。九一年,維特健靈註冊成立,大股東是二家姐陳曦齡,佔股四成六,另外三家姐陳美齡及母親陳彭端淑各佔 一成八,陳宇齡自己佔一成,而二姐夫謝德富佔百分之八。

家族生意無計較陳宇齡出任公司行政總裁兼董事,負責公司大小事務,「在九二年,我每個月只有二萬五千元人工,我有工程師牌,做工程師的人工應該是雙倍。因為是屋企生意,我收一個好低的人工。當時,我們甚至無訂立一份股東協議,因為我們是一家人,樣樣都無計。」此後,陳宇齡擔任公司大旗手,並替維特健靈從美國引入醫之選(Doctor's Choice)維他命系列。「公司在九三年推出產品,九五年收支平衡,到九七年已差不多夠資格在香港主板上市(要有三年盈利紀錄),當初大家有共識,如果公司發展成熟便將它上市,讓股東有回報,怎料他們突然改變主意,說遲些再考慮。這麼多年來,公司一元股息也沒派過,又無董事袍金。我不可以繼續無股息分,他們個個有額外收入,但我無。」陳宇齡不單為股息及上市事情氣憤,而且九七年底的一個電郵,令他發現原來公司上下,都不把他放在眼內,最後令他決意離開。「有一日我返到公司,有一個物流職員將報讀中藥課程的申請表,放在我枱上。那申請表上竟然已有董事簽名作實(他不肯證實是否陳曦齡),我認為公司花數萬元供一個物流職員讀中藥,根本不值得。這對我很困擾,公司上很多決定,下屬竟叫我去問其他董事。」

話事權成導火線那次以後,他向所有下屬發出電郵,指出所有決定,要先經他本人,而非直接由其他董事處理。三日後,有董事拿着電郵副本找上門。「他們問我是否想作反,可能他們覺得(我係細佬),不要講太多。」在發出電郵後的七、八個月,陳宇齡想盡解決的辦法。例如他建議自我放逐,另外成立新公司發展海外業務,但一一被否決。九八年,他在董事會 上提出管理重組,但由於陳曦齡及謝德富兩夫婦合共持股五成四,否決了他的動議,並且要他自動放棄職務。有傳聞指他與陳曦齡,曾在會議室內激烈爭吵。陳宇齡 回應:「那次會議很刺激,連媽媽都在場,她在中間好痛苦,不知為此哭了多少遍。繼續爭持大家都痛苦,不如我自己離開。」本刊訪問陳曦齡時,查詢陳宇齡離開 維特健靈的原因,她即收起笑容,沉默了五、六秒才道:「我們信念不一樣,我只可說這麼多。」對於九八年的董事會議,她只說:「那次並非爭吵,只是意見分歧。」

一 無所有離開陳宇齡於九八年五月,辭去維特健靈職務,他指當年離開是「兩袖清風」,因為陳曦齡不讓他退股套現。現在他仍持有維特健靈股份,但他估計持股量已 被攤薄,實質數字他也不清楚。他離開後不久,陳媽媽亦退股。陳宇齡慨嘆:「她當年投資多少,就只拿回多少。」陳宇齡得媽媽資助,做擔保人向銀行貸款,又再 找得其他投資者,成立培力。至今,兩姊弟仍未和解。「為幾多錢呢?令大家不愉快。一個人在世上,是為了什麼?就算我出來後要乞食,開心就已經可以。人用得 幾多,食得幾多呀?」對於與家人的關係,陳宇齡不禁感嘆。「由細到大,我被教導要對屋企好,屋企第一。我十六歲那年,爸爸過身,所以一家人很親密,很好感 情。「初初太太都說,跟家人合作做生意很麻煩,合作得不好,連兄弟都無得做,我還對她說:『我屋企一定不會!』」

小時候感情好陳家祖籍東 莞,陳爸爸從事貿易生意,所以家境不俗。陳氏夫婦有三子三女,當中三名女兒最為人所熟悉,大女陳依齡,為七十年代邵氏女星,作品包括《阿福走天涯》、《三 燕迎春》;丈夫朱家欣創立先濤數碼,先後製作《風雲》及《蜀山》等影片的數碼特技。二女陳曦齡,是著名兒科醫生,七六年畢業於香港大學醫學院,丈夫是香港 富豪御醫謝德富,曾為李嘉誠,查良鏞等名人治病。三女陳美齡,是七、八十年代紅歌手,後更到日本發展,走紅至今。三姊妹感情極好,曾於七五年合作拍片《燕 飛翔》。至於大哥陳柏齡,現身在加國,較少與弟妹聯絡。二哥陳康齡,因患病在身,須特別照顧,現在與母親同住於愛都大廈。年紀最細的宇齡,自幼與姐姐們感 情要好。「以前在喇沙讀書,放學便到佳視看依齡拍戲。我十三、四歲那兩年的暑假,到日本探美齡。當時她十八歲,已有很多人服侍,那些人還要一併照顧我。」 陳宇齡憶述。「我現在仍有見依齡和美齡,亦有探母親。過年一定回家與媽媽食飯。我是兒子,一定揀正日,曦齡通常要揀另一日來避我。我是『串』了一點,無辦 法。自那件事後,我與曦齡試過一次同枱食飯。那次有親戚請飲,大家只打招呼,話也沒多說一句。那餐飯吃得安樂,問心無愧,驚什麼?做事最緊要瞓得着覺。投 資維特健靈很痛苦,今次的教訓,是不要做小股東,不要與家人做生意。」陳宇齡總結說。


維特 健靈 姐弟 決裂 互撼
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豪宅戰白熱化 君柏下周首推50伙 天璽維港‧星岸共推7伙 同日互撼

1 : GS(14)@2016-03-04 17:57:42

http://property.mpfinance.com/cf ... 0304/paa01/laa1.txt


【明報專訊】九龍豪宅新盤戰一觸即發,長實地產(1113)與郭炳湘私人合作的亞皆老街君柏,最快下周開價,並預告首推至少50伙之際,同系紅磡維港.星岸下周一再推3伙招標,與「宿敵」突然重推4伙發售的新地(0016)九龍站天璽同日發售,意味兩大龍頭發展商旗下市區貴價樓正面交鋒。新地副董事總經理雷霆表示,旗下何文田天鑄2期示範單位搭建工程將完成,預計緊接天璽推出,於本月底開售,顯示市區豪宅戰勢將白熱化。

明報記者 林尚民、方可兒、張美婷

長實地產投資董事黃思聰表示,君柏樓書已上載至一手銷售網,最快下周開價及發售,首批至少50伙,不排除部分單位以招標形式出售。

長實昨開放實用1624方呎、以3座18樓A室為藍本的交樓標準示範戶,屬4房雙套房連家庭廳間隔。黃思聰稱,示範單位即日起以預約形式開放予公眾,而預約參觀之睇樓客,稍後可獲優先參觀現樓單位,另項目每月每實呎管理費約5.3元;以此推算,上述單位管理月費約為8600餘元。

君柏4房單位每月管理逾8600元

至於同系維港.星岸,日前雖公布第5座34伙的售價,但長實昨日加推另外3伙(5座30樓A、B、C室),於下周一同日招標及截標;可留意的是,買家必須同時購買全數3個單位,總實用面積為3180方呎。資料顯示,項目早前成交之同類單位,實呎約2.6萬元。

天璽80%一按 須逾億連購大細戶

新地方面,昨日修改天璽價單,新增透過旗下財務公司,向買家提供80%一按,首年息率P減2.25%,之後全期P(P為5%),最長還款期25年。

天璽銷售安排顯示,下周一推出第20座1區(前稱天鑽璽)76樓A至D室4伙(實用693至1481方呎),定價3838萬至8202萬元,扣除最高12%折扣後,折實價約3377萬至7217萬元,惟購買實用693方呎B室之買家,須同時購買實用1481方呎A室,兩伙定價總值1.2億元,折實1.05億元。

此外,會德豐(0020)何文田常富街1號ONE HOMANTIN,現時雖正待批預售樓花,但預告最快第2季推出。會德豐地產常務董事黃光耀稱,項目正籌備樓書及示範單位。ONE HOMANTIN共設561伙,提供1房至4房,標準戶實用約370至970方呎,當中約八成屬2、3房設計。

ONE HOMANTIN主打2、3房戶

另去年在港售出1200伙及套現70億元,創集團歷來最高紀錄的九建(0034),旗下西環加多近山、香港仔田灣登峰‧南岸,下周一起取消透過同系財務公司向買家提供的80%或90%一按方案。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,由於兩盤甚少買家選用發展商提供的一按方案,故決定取消;兩盤現時合共尚餘105伙貨尾。
豪宅 白熱化 白熱 君柏 下周 首推 50 天璽 維港 星岸 共推 同日 互撼
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逾3000伙互撼 買家審慎慢慢揀 「十月圍城」新盤出來

1 : GS(14)@2016-10-30 17:09:41

2016-10-19 EW
踏入十月,新盤一湧而出,發展商密鑼緊鼓浪接浪式互撼,盡推貨源,戶型包羅萬有,新界區細價樓,以至少有的市區盤,都大有選擇。

發展商趁勢狂推盤,市況烚烚,有市場人士笑言,負面因素是「狼來了」故事,低息環境持續,買磚頭回報穩陣,推動用家及投資者衝入市,樓市熾熱勢不可擋。然而,亦有人持相反意見,指短期內將有龐大新盤壓境,市場能否悉數承接,的確令人懷疑。本港整體經濟尚有危機,加息陰霾不散,亦是阻礙樓市上揚。

市場意見眾說紛紜,惟肯定的是可見未來供應多,單計本月,就有逾十個新盤開售中或即將開售,供應逾三千伙,買家大可審慎慢慢揀。

本月新盤圍城,群盤浪接浪登場互撼,單是已開售或正在入票的項目多達八個,加上即將推售的新盤,供應伙數逾三千伙,戶型多元化,由不足四百萬元的上車盤,至逾千萬元的豪宅,皆有供應。

其中四個已開售的項目,三個屬豪宅盤,包括中國海外旗下鴨脷洲新盤南區.左岸,長實及商人郭炳湘旗下帝國集團合作發展的馬頭角新盤君柏,南豐旗下筲箕灣新盤香島,力吸換樓客,至於恒基何文田加多利軒,主打細單位,力吸實力上車客。

市場上亦有四個新盤緊接開價,包括宏安及錦華地產合作發展的馬鞍山薈晴,恒基長沙灣南昌一號,麗新及商人郭炳湘旗下帝國集團合作發展的將軍澳藍塘傲,以及會德豐旗下屯門NAPA,目標客為上車及換樓客。還有,即將推售的新盤,包括新地屯門珀御及香港興業等的屯門寓。

近期,每當有新盤開價後,另一發展商總蠢蠢欲動,齊搶市場焦點,例如,由麗新等發展的將軍澳藍塘傲,於上周二開價,相隔兩天,會德豐旗下屯門掃管笏新盤NAPA,亦開價搶攻,兩者入場費都是四百餘萬元,客路相當接近。藍塘傲首批一百三十一伙,涵蓋一房至四房戶,亦有特色戶,以折實呎價約一萬三千二百元貼市搶灘,連辣稅優惠最高折扣達百分之十二至十三點二五,面積四百多方呎單位,入場費僅約四百三十七萬七千元。

NAPA首批共九十二伙,折實平均呎價一萬○四百多元,連辣稅優惠最高折扣達百分之十七至十八點五,入場費四百七十五萬餘元,跟藍塘傲一樣,四百多萬元有選擇。

群盤齊收票鎖客

新盤接連開價,睇樓客亦出動,近期,新盤售樓處水洩不通。居於將軍澳的施先生,與親友到場排隊睇樓,預算斥資五百餘萬元,心儀購入細單位。「之前抽唔到海天晉及海翩匯,見同區二手單位呎價相若,所以睇下新盤作比較。現時新盤開價較高位回落,有意購入中高層戶。」

不少父母亦計劃協助兒女上車,睇樓多時的盧女士表示,除新盤外,也緊貼二手市場。「二手有現樓,容易清楚單位座向,不過,樓花價格較平又新。」她又說,將回家做功課,與女兒商量才拍板。

另一名睇樓客包太,與朋友到新盤展銷廳參觀,她鎖定新界細單位,皆因細戶回報高。同行友人亦同聲附和,表示亦有到馬鞍山及元朗等區睇樓,打算購入一房或開放式戶收租。「新盤開則越來越細,細過公屋,不過,租俾人主要睇回報。」

市場一片好景,差估署公布,樓價指數連升五個月,其中四百三十一方呎細單位升得最急,按月升逾百分二;住宅樓宇交投量,上月更錄得七千八百二十六宗,按月增幅約三成四。數據反映新盤熱銷外,二手市場表現同樣理想,上車天堂沙田第一城等藍籌屋苑,造價近月都創下歷史新高,用家及投資者湧入磚頭市場。

林一鳴:加息屬「狼來了」

本港資深樓市分析員林一鳴指,樓市暢旺,主要是年初所預測的負面因素,包括美國大幅加息、本港經濟轉差,以及供應量急增等,半年過去都無發生,市民開始認清事實,凍結的購買力一湧而出,此外,與投資環境欠佳亦不無關係。「市民買樓收租意欲增大,因息口持續低迷,投資產品如債劵等回報偏低,股市大上大落,惟租金回報相對較高又穩定,促使更多投資者入市。」

「加息是伊索寓言狼來了的故事!」林氏形容,聯儲局強烈暗示加息,已成「例行公事」。「美國加息,要視乎環球利率情況,日圓、人民幣及英鎊等都低息,美國無條件加息,講都係『呃』市場。」他預期,美國年內大幅加息機會不大。「香港樓價只會愈嚟愈癲,尤其細價樓一定再現新高。」

有說法指,近年中資企業頻來港擸地,「麵粉價」被推高,加上建築成本增加,「麵包價」跌極有譜。林氏指這說法部分正確,地價高企,雖不是樓價上升的主因,但兩者脫離不了關係。

湯文亮:唔靚唔買

紀惠集團行政總裁湯文亮,對於發展商單月狂推逾三千伙散貨,他指,以買家角度分析,供應多屬好事,「大造時買樓,如買大閘蟹或生果一樣,今日唔靚,明天買囉,好快有批新貨到啦,大家慢慢揀,唔靚唔買!」

「一般一、二手價差兩成,新樓平過舊樓,成不正常的『新常態』,買樓當然看對象啦,誰想沽貨,就買他的!發展商比二手業主更想賣樓!」

他又坦言,發展商用盡各項付款方法促成交。「現新盤市場不是購買力強,是發展商放貸能力高!有的推出十二年特長成交期(長實及帝國集團合作發展的馬頭角君柏),我初時想不通,後來才知道,這方法吸納高薪厚職,惟儲不了大筆首期的買家入市。」

不過,湯文亮又指,未來供應龐大,市場能否吸納就要拭目以待。「現時發展商眾多,難以配合售樓步伐,你賣我又賣,開價仲要比你平啦。」

湯文亮續分析道,發展商本月頻推盤,就是得知後市供應源源不絕。「上半年新樓銷售量佔推出樓盤不及一半,發展商擔心購買力來得急,消失亦會很快,現時唔趁市況熱賣,日後就後悔莫及,有糊唔食,罪大惡極這條大道理,地產商很明白的。」

「美國大選後,我看年底前加息一次,料四分一厘,明年將加息一次起,兩次止,惟若加幅累積達一厘,樓價起碼會跌一成啦。」湯文亮強調,加息最終會來臨。

陳清白:樓價處歷史高位

有「炮哥」之稱的資深投資者陳清白,見盡樓市風浪,他直言,現樓價處歷史高位,年輕人想上車,應慎重考慮。「不利因素太多,美國及本港經濟欠佳,買到樓都驚失業,剛畢業大學生搵得幾多?不要刻意爭上車,除非你有經驗,過往在樓市賺過錢,或老竇大把錢啦!不過準買家見樓價越貴越想買,不如等下,跌兩成都慳唔少 。」

新盤主導市場,部分項目開則不足二百方呎,陳清白指出:「就算勉強上車,他日要換樓,細單位連廚房都無,太細啦,個市稍差,就無人接你貨。」

儘管有市場人士看淡,甚至有高官多番警告市民,本地經濟充滿挑戰,買樓前需小心分析,市民置業步伐卻未有減慢。

關焯照:樓市正「發燒」

經濟學者關焯照以「發燒」形容現時樓市。他指多個新盤銷情都反映,市民受市場氣氛帶動,情緒主導下入市。「很多基本因素不支持樓市向上,惟市民被氣氛影響,社會充斥『唔買樓唔得』、『遲買會買貴』的想法,導致出現『盲搶』。」他又指:「唔係叫你唔好買,惟入市前需審慎考慮往後供應或經濟因素或會轉變,如果爆煲,是否仍有足夠負擔能力。」

睇樓客心聲

盧女士

雖密密出動為女兒睇樓,惟表示未急於入票。

包太

與友人到場,熟知多個新盤情況,欲購入細單位作收租。

李女士

心儀馬鞍山新盤兩房戶,惟表示尚會考慮其他項目。

施先生

有意購入單位作結婚用途,除睇新盤外,亦有留意區內二手市場價格。

待批預售樓花一萬四千伙

自從二O一O年開始,政府開始恢復主動賣地,發展商積極投地,近年供應陸續浮現。地政總署資料顯示,由年初至今,獲批預售樓花伙數多逾一萬三千伙,創十二年來新高。

此外,上月累計待批預售樓花項目高達三十一個,涉及逾一萬四千伙,按月升一成二,屬今年第三高,可見發展商申請賣樓步伐甚積極,當中不少為大型項目,更毗鄰鐵路站,包括新地發展的南昌站第一期、新世界等旗下荃灣西柏傲灣、以及長實荃灣西站五區灣畔第一期。

有業內人士指出,利息、經濟環境、需求減少雖可壓冧樓市,卻是循序漸進,只有供應量最驚人。紀惠湯文亮忠告指:「壓冧樓市的,不是一根稻草,而是龐大供應量。如果大家知道供應大幅增加,本來打算買樓都不敢買,業主就會割價求售,樓市即時下跌。」

業界學者「有SAY」

陳清白

樓市處高位,不利因素亦多,上車置業應慎重考慮。

林一鳴

「美國可能好快加息」,已是狼來了的故事。

湯文亮

樓市大造時對買家最有利,如買大閘蟹或生果,唔靚唔買。

關焯照

市場現時由情緒主導,入市前要三思。

撰文、攝影 地產組 設計 張均賢
3000 夥互 互撼 買家 審慎 慢慢 十月 圍城 新盤 出來
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新地遠展新盤周六280伙互撼

1 : GS(14)@2018-07-11 12:28:55

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9476&issue=20180711
【明報專訊】新盤混戰進入白熱化,揚言「周周有樓賣」的新地(0016),敲定周六首輪發售大埔白石角雲滙二期168個單位,而主攻細單位的遠展(0035)大圍珀玥,亦安排同日首輪發售112伙,意味兩大新盤單日合共推售280伙互撼。

雷霆:雲滙原價加推88伙

新地上周以折實平均實呎1.73萬元首推128伙的雲滙二期,昨日加推2號價單,涉88伙,折實平均實呎18,319元;新地副董事總經理雷霆指,項目開放示範單位後,連日反應熱烈,為讓準買家有更多選擇而加推應市,強調屬原價水平加推。市場消息指,雲滙二期至昨晚暫收約1200票,較首輪開售168伙超額6倍。

呎價最平一伙暫未發售

雲滙二期新推單位分佈於第8座至11座,維持最高19%直減折扣,單位折實價約532.1萬至1561.5萬元,折實實呎16,033至19,620元;另今張價單折實價600萬元以下單位有5伙,全屬實用284方呎開放式戶,分佈於8座B1室。

新地代理總經理胡致遠表示,項目周六上午10時截止登記認購,中午發售168個單位,A組大手買家須購入2伙或以上指明物業(主要為3房戶),該組別最多可出售36伙,而B組買家限購最多2伙,整批168伙定價計市值逾18億元。

可留意的是,新地已公布雲滙二期兩張價單共216伙,暫時有48伙未推售,主要為2號價單首推的第11座單位,亦包括首張價單中實呎最平的一伙,為實用482方呎的9座1樓A5室2房戶,折實價716.46萬元,折實實呎14,864元。

珀玥累收1500票 超額12倍

至於遠展珀玥加推的62伙,定價518.2萬至787.9萬元,實呎23,009至29,037元,扣除10%折扣後,折實售價為466.3萬至709.1萬元。遠展表示,珀玥2號價單相比1A號價單有輕微加價,主要是反映樓層、坐向及景觀因素,但就價單所見,部分單位加價約2%,如實用251方呎的9樓A室,定價619.73萬元,比1A號單位中同面積的10樓A室定價607.08萬元高2%。

珀玥明晚截票,周六發售兩張價單全部112伙,消息指項目暫收約1500票,超額12倍。
地遠 展新 新盤 盤周 周六 280 夥互 互撼
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天鑽一周收逾7500票 直逼凱滙 今明兩日3盤互撼 共涉822伙

1 : GS(14)@2019-01-11 08:02:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4139&issue=20190111
【明報專訊】2019年新盤戰拉開序幕,明日首輪銷售推出486伙、作為今年首個全新開售大盤的中海外(0688)大埔山塘路天鑽,昨晚截止認購登記,消息指項目過去7日累積接獲超過7500票,超額14倍,是次收票量直逼近月熱賣新盤觀塘凱滙。凱滙去年底開售,首輪開售488伙之前,累收約7760票,超額15倍。

明報記者 林可為

事實上,今明兩日共有3個新界新盤展開混戰,去年底開售至今累沽逾130伙的恒地(0012)元朗尚悅‧嶺,今晚以先到先得形式新推售101伙。至於明日,除上述天鑽首輪銷售外,去年底至今累售逾570伙的萬科(香港)屯門掃管笏上源,亦推售235伙,即3盤合共822伙互撼,料為繼去年10月12、13日油塘海傲灣、將軍澳日出康城LP6合共推售653伙以來,近3個月來最多一手單位應市的周五和周六。

天鑽明首輪賣486伙 超額14倍

天鑽首輪推售的486伙單位,提供最高18.5%直減折扣,整批平均折實呎價約1.29萬元,1房戶折實入場費438萬餘元起。天鑽上周五至昨晚8時截止登記為止,消息指過去7日累收逾7500票,超額14倍,即平均每日約1071票,成績不俗;以本票每張10萬元計,意味凍結市場資金逾7.5億元。至於2018年至今首輪開售前接獲入票最多的新盤,為會德豐(0020)去年3月開售的將軍澳日出康城MALIBU,去年3月首輪開售前共接獲約9800張入票,超額約19倍。

一手市場近3個月最熱鬧

另一個新界區全新樓盤、永泰(0369)青山公路大欖THE CARMEL,以平均實呎1.09萬元首推50伙後,暫時仍未上載銷售安排及敲定開售日期,消息指樓盤過去兩日累收約150票,超額約2倍。

海璇今年開齋 4房6904萬沽

昨日新盤市場僅錄得零星成交,但不乏貴價盤買賣。會德豐(0020)旗下屯門掃管笏已屆現樓的NAPA,在THE CARMEL開售在即之際,最新沽出D16號屋,實用面積1786方呎,另連826方呎花園和465方呎天台,成交價2850萬元,屬屋苑入場門檻較低的洋房,實呎15,957元。NAPA自2016年底推出以來,至今累售約15幢洋房。

另計劃短期內公布土瓜灣全新樓盤Downtown 38首張價單的新地(0016),同系北角海璇錄得今年首宗成交,以招標形式售出第2座6樓B單位,屬實用面積1467方呎4房戶,成交金額為6903.8萬元,實呎47,061元。
天鑽 鑽一 一周 周收 收逾 7500 直逼 逼凱 今明 明兩 兩日 盤互 互撼 共涉 822
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恒地紅磡迷你戶新盤送衣櫃招徠 啟岸連同興業意堤747伙將互撼

1 : GS(14)@2019-02-21 16:09:28

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4902&issue=20190220
【明報專訊】新春氣氛淡化,多個全新盤列隊登場。除資深投資者盧華旗下公司發展的深水埗AVA228搶閘周五首輪發售82伙外,主打1房戶、作為恒地(0012)今年首個全新盤的紅磡庇利街啟岸,預告快將周內開價,同時發展商首次為全盤所有551個單位贈送衣櫃;另香港興業(0480)表明,旗下愉景灣意堤下月初正式推售,意味兩盤合共747伙將短兵相接。

明報記者 林尚民、謝穎怡

雖然啟岸迄今仍未上載樓書,但發展商已率先公布部分單位平面圖,包括28樓A7單位,為實用424方呎的2房1套間隔,以及28樓B3單位的實用272方呎1房戶型。恒地營業(一)部總經理林達民稱,兩個單位間隔皆四正實用,家居擺位具彈性,睡房亦預留可擺放衣櫃的位置,集團更首次為全盤551個單位送贈衣櫃,有關舉措為恒地最新促銷新招。另啟岸頂層設「天艦會」複式會所,基座商場設美食消閒大道。

林達民:開價參考啟德新盤

林續稱,啟岸日內將上載樓書、開放示範單位及開價,價錢會以啟德新盤作參考,該區近期售出不少地皮,日後呎價可達3萬元,但啟岸首張價單希望可相宜一點。啟岸共設551伙,當中322伙屬1房戶,實用面積248至277方呎,佔樓盤總數近六成;另136伙屬實用面積170至218方呎開放式戶;而2房、2房1套單位分別有69及24伙,實用面積分別381至391方呎、以及402至425方呎。

另愉景灣意堤繼上周上載樓書後,最快3月初開售;香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示,意堤最快年中獲批發入伙紙,待項目取得入伙紙後會開放示範單位,暫時未決定招標推售或上載價單。

她續稱,若意堤推出價單,首批將涉約50伙,惟上載銷售安排則會涉約40伙。另香港興業同系沙田九肚尚衍,最新沽出18號洋房,實用面積2623方呎連616方呎花園,成交價約8000萬元,實呎約3.05萬元,項目尚餘19伙待售。

意堤料年中獲入伙紙 首輪賣40伙

此外,新地(0016)繼去年推出屯門御半山一期後,今年緊接推出御半山二期(已獲批預售),及屯門海榮路項目,兩盤共涉1145伙。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,御半山二期提供495伙,首度提供開放式及3房戶,實用約300方呎起,部署上半年登場;另御半山一期累沽469伙,套現31億元,平均實呎1.65萬元。

御半山二期提供開放式300呎起

張太續稱,同區海榮路項目全盤650伙,涵蓋開放式至3房戶,項目分兩期發展,其中第一期涉263伙,現正申請預售。
2 : GS(14)@2019-02-21 16:10:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6213&issue=20190220
【明報專訊】雖然近期有地產業界人士指出,偏遠地區納米單位的樓價有機會跌三成,但市區新盤開則迷你化,依然方興未艾。

恒地(0012)即將推出紅磡啟岸,最細一款開放式單位實用面積為170方呎,恒地營業(一)部總經理林達民曾表示,集團近期推出以細單位為主打的新盤,目標均是於有限空間內,做到「寸寸實用」。

最細開放式戶170方呎

以啟岸而言,所有單位均不設窗台,希望住戶可以盡用室內每個角落。另外,睡房亦預留了凹位,方便住戶擺放衣櫃,同時有足夠空間放置睡牀。至於開放式廚房,發展商亦提供廚櫃,雖然小巧,不過收納空間足夠供單身住戶和小型家庭儲物。

恒地新盤樓層高度3米以上

恒地新盤單位近年另一設計重點,是標準戶樓層高度,普遍介乎3米至3.15米(約10呎至10呎4吋),不會低於3米。林達民稱,單位擁有較高的樓層高度,除了提升空間感,住戶亦可自行訂做儲物櫃,將天花板位置變身成儲物空間,以收納更多家居日用品。
地紅 紅磡 迷你 戶新 新盤 盤送 衣櫃 招徠 啟岸 連同 興業 意堤 747 夥將 將互 互撼
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