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住宅炒家轉戰寫字樓 商廈勢成明日之升

1 : GS(14)@2011-02-03 17:29:20

http://www.eastweek.com.hk/index.php?aid=10602
政府針對住宅炒家推出的「額外印花稅」,令短炒住宅成絕響;然而,不少較具財力炒家卻轉攻另一市場——寫字樓,令近期寫字樓的交投勁升。事實上,未來本港寫字樓依然供不應求,加上較少受政策市干預,被業界視為最穩陣的明日之「升」。
要數市場上最早棄住宅投寫字樓的春江鴨,肯定非美孚新邨大業主張大朋莫屬,他早在○九年第三季已買入金鐘海富中心小試牛刀,到去年再動用約三億元增持。近日,愈來愈多住宅投資者於商廈市場尋寶,更有人不惜接「摸上摸」貨,甚至一向熱愛投資住宅的內地買家,亦開始吼內企聚集的寫字樓。
張大朋沽清美孚新邨單位,連本帶利買重海富中心一座。

去年整體甲級商廈的樓價上漲了百分之二十一,單計中環區的漲幅更超逾百分之三十。近日戴德梁行、第一太平、高力國際等測量師行均睇好商廈的「錢」途,並且全都認為,受打擊炒賣措施影響,部分住宅炒家將轉投商廈市場,第一太平董事總經理陳超國更預料,今年商廈市場最少升一成,「甲級寫字樓的價格甚至可望有百分之二十五的增長。」

美孚收租王轉戰海富甲級商廈有價有市,早吸引住宅投資者「過檔」。美聯商業營業董事翁鴻祥透露,有「美孚收租王」稱號的資深投資者張大朋○九年起,已密密吸納海富中心一座單位,至今累積購入近超過兩萬七千方呎樓面,共斥資逾三億二千萬元。
翻查張大朋於海富的入貨紀錄,他於前年第三季,首先以近二千四百萬元,購入一個二千二百六十四方呎的高層單位,呎價才一萬零四百元,同區的力寶中心呎價已達一萬五千元。「張生當時沽了一部分美孚單位,覺得寫字樓低水,就用套現的錢來入貨。」一名知情經紀透露,張大朋小試牛刀後,「大落後」的海富仍未有大變動,張氏亦未再有太大動作。
事隔近一年,政府出手打擊住宅的次數愈見頻密,張大朋於美孚新邨的單位亦沽得七七八八,便又再出動。「他連續兩個月掃入合共二萬五千方呎樓面,其中一個近六千三百方呎的低層單位,更是以創該廈歷史新高的一萬一千四百元呎價買入。」一名熟識他的經紀表示。
近年專攻商廈的廖偉麟,近期動作頻頻,不時換貨,除了短炒外,還持有三萬方呎以上商廈樓面作長線收租,市值逾六億元。

雖則張氏持有的其中一個單位呎價創新高,但有不少單位是低價買入,令其平均呎價成本僅一萬二千元。今年一月,張大朋摸出一個面積六千三百方呎單位,每方呎平均一萬四千四,較去年九月購入價升值近三成。
海富現在的平均呎價約一萬四千五百元,換言之張大朋在海富的樓面已升值約兩成一,連同其摸出的樓面,帳面利潤七千三百萬元!
以此回報速度計,較他在美孚新邨的投資更快。張氏在○六至○七年間,斥資約兩億元購入超過六十個美孚單位,四年間,他先後沽出單位,該區代理埋單計數,估計整批單位帳面獲利約一億元。住宅投資四年才賺五成,但炒賣寫字樓不到一年就有兩成一利潤,怪不得張大朋棄住宅投商廈。
美聯翁鴻祥表示,近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓,情況就如「買住宅一定會去睇太古城一樣」。


力寶閃電「摸上摸」張大朋早着先機,同為資深住宅資投者的貝沙灣業主蔣學源,亦屬知水暖的春江鴨。自一九九六年開始買下不少薄扶林翰林軒、西半山雍景臺、渣甸山嘉雲臺等豪宅,去年十一月突然轉戰寫字樓,以近四千一百七十萬元接炒味甚濃的力寶中心高層「摸上摸」貨。
蔣氏所購的力寶單位,面積二千四百一十二方呎,原來去年以來已是第三次易手。七月時,「摸王」黎汝遠率先以近三千五百萬元購入,每方呎僅一萬四千五百元,到十月便以呎價一萬五千八百元摸出,帳面約賺一成。接摸王貨的炒家手腳更快,僅約一個月,便「閃電」再度「摸出」該單位,最終由蔣學源買入。蔣的接貨呎價達一萬七千二百八十元,即物業兩度轉手累積升超過一成九。
「蔣氏知道件貨是摸上摸,起初都有猶疑,不過考慮期間美國推出QE2,必會出現資產泡沫,他便認定當炒的力寶中心有『錢』途,所以不惜接摸上摸貨。」一名經紀透露。
中環及金鐘區為本地商業核心地,而且可散賣的商廈有限,自然成為住宅投資客轉攻的頭號目標。

政府狙擊住宅炒家,令寫字樓備受垂青。


燒到乙級商廈除了甲級商廈被住宅投資者追捧,就連乙級寫字樓亦獲垂青。美聯商業助理營業董事陳家輝表示,位於中環的盤谷銀行大廈十七樓全層,獲向來主攻住宅市場的新晉投資者以一千五百萬元購入。上手業主持貨兩年,轉手帳面獲利四百零七萬元。
據經紀透露,新買家為凱逸國際發展,該公司股東為陳文興及鄭嘉敏,「他們是新手,但喜好買全層單位,第一次涉足商廈市場為去年九月以一千零十萬元,買入灣仔宇宙商業大廈二十一樓,於上月僅賺五十餘萬易手,再換貨到盤谷銀行。」經紀笑言。
美聯翁鴻祥表示,近期不少住宅投資者都相約到指標商廈力寶中心睇樓,「就好似買住宅一定會去睇太古城一樣。」他估計,踏入二○一一年這批住宅客的購買力就會開始逐步引爆,「上一次商廈成為市場投資焦點是○四年,該浪跑出了『玩具鄭』等重量級投資者;但今浪不同,客源好散,目標貨的價錢由幾百萬至兩億都有,張大朋算是今浪大手買入的新面孔。」
集結了許多中資背景公司的灣仔華潤大廈,內地客都趨之若鶩。

李海文指內地客除鍾情海景寫字樓外,還喜好多內地著名企業的商廈。


內地客轉吼寫字樓其實,緊「吼」商廈市場的還有內地客,「他們以往集中買一手住宅,但發展商近期較少選擇,而且部分內地人買了一定數量的住宅作自住及員工宿舍,故開始物色寫字樓為公司設立香港辦事處作準備。」置業18測量師行董事總經理李海文道。
專做內地客的置業18,睇準內地客買非住宅類物業的需求,剛成立包攬寫字樓、商舖、估價等業務的測量師行。
李海文透露,近日已有兩名內地客頻頻到力寶、海富、統一中心,甚至信德中心等商廈睇樓,「其中一個客已買了幾間一手住宅,現在正尋覓二千方呎以上有海景的商廈作公司選址。」
李氏表示,內地客的心水寫字樓與揀住宅要求有點類似,「他們鍾情海景,所有物業都一定要見到海!另外,就是要夠大,一千方呎以上才睇得上眼,並且不太注重租金回報。他們的心態是反正持有的單位夠靚,等升值已可,甚至寧可丟空不出租。」
而內地客揀商廈時,最着重大廈要有知名的內地企業,「就好似灣仔的華潤大廈,就有好多內地客垂青。」
看來,這股商廈炒風方興未艾,難怪有地產界人士指出,今年樓市將是寫字樓市場。
除了當炒的力寶及海富中心外,已有住宅投資者轉吼樓面較細的全層式商廈單位。


今年商廈高價成交


全港寫字樓 供應及空置量

力寶中心的炒風向來勝於海富中心,然而自張大朋掃入海富一座後,該座近期屢錄新高價成交。
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陳敏之升Cup試飲人奶

1 : GS(14)@2017-02-18 00:51:24

■陳敏之自爆生仔後身材變得豐滿。



陳敏之的囝囝已經一個多月大,昨日她在商台受訪,透露生B後上圍由B升至C cup,所以家中的內衣都要買過。她開心分享人生的高峯期,還沾沾自喜說:「噚晚着住浴袍餵完奶,老公喺廁所沖涼,我入去廁所跳開心舞叫佢睇,話佢知我咁多年都冇呢個效果。」敏之被問到是否考驗老公的定力?她說:「?家冇時間理其他,掛住湊仔,咁好身材只能分享,老公冇福利。」更指老公不願意試人奶,她說:「自己試過甜甜哋似維他奶。」她表示明天將開工拍劇,一定不捨得囝囝,她笑說:「佢係我第一號愛人,BB全身由頭到pat pat我都聞,拍拖都冇呢個感覺。」採訪、攝影:王連連




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