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上海中介暂停扩张 老总热盼“房产税”出台


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100514/629327.shtml


 每经记者 杨羚强 发自上海
在上海地方版细则出台前,上海房地产中介已经暂停扩张。
《每日经济新闻》记者昨日(13日)采访了 多家上海房地产中介公司,发现其成交量比4月份均大幅下跌。以上海最大房地产中介公司——中原地产为例,成交量下跌了将近8成。其他房地产中介公司目前也 是处境艰难。多家二手房中介门店传出零成交的消息。那些只有一两家房地产中介的公司索性关门歇业。
但记者昨日采访上海中原地产董事总经理谭百 强时,他却令人吃惊地回答称,希望上海正拟订征收的“房产税”能早日开征。他认为在市场消化完政策影响后,成交量可能重新反弹。而这也成为很多房地产中介 行业人士的共同愿望。
中介暂停扩张
“据我所知,上海普陀区已有一家拥有十多家门店的房地产中介公司被整体转让,另有一些只有一两家门 店的中介门店已经关门。”谭百强说,在这样的环境下,中原地产也已经开始修订了原先的扩张计划。原先计划在今年扩张至300家门店的中原地产,今年新开的 中介门店已不会有预期那么多。
据《每日经济新闻》记者了解,除了中原地产以外,上海其他的二手房中介公司目前都已暂停了增开新店的计划。不过 碍于面子,大部分房地产中介公司都不愿意承认,仍是一味地强调会扩张,会增加人手。
而当记者问到“公司是否能接受亏损”时,这些房地产中介公 司却往往顾左右而言其他,仅表示公司已为可能出现的亏损准备了足够的“粮草”。
但这些 “粮草”显然并不足以“过冬”。
上海易居 房地产研究院课题组昨日向《每日经济新闻》发来预测报告称,上海版房地产新政实施细则将会显著抑制上海商品住房的投资和投机需求,同时还将对首次置业需求 以及改善性需求产生明显影响。
另外,房地产新政所引起的人们关于未来房价走势预期的调整,将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。在这种情 况下,商品住房需求会延迟释放,课题组预计至第4季度底之前,房地产宏观调控政策将保持收紧态势,商品住房需求将会保持在相对较低水平。
而此 前上海一家房地产中介公司的门店经理曾表示,只要连续三个月业务量不足4月17日前的50%,中介门店肯定亏损,公司肯定会关闭门店。
老总热盼 “房产税”落地
事实上,在过去的二十多天时间里,上海房地产中介曾努力争取房东降价卖房。
21世纪不动产上海区域的一位分析师介 绍说,温州投资客5月份在中远两湾城演出了大幅降价的 “大甩卖”,不仅挂牌量翻了一倍,而且挂牌价有2000元~3000元/平方米的大幅折让。
信义不动产分析师朱平平也介绍,最近两天热传的“房产税”,曾令信义不动产旗下的中介门店迎来了一波挂牌潮,挂牌量增加了10%。拥有七八套二手房的业 主,在消息出台后曾打算降价5%挂牌。
但是,尽管房东着急降价卖房,但却始终无人愿意接手。
谭百强说,买方之所以不愿出手,是由 于政策还没有出尽,买卖双方的心理价格差距很大,这使得中介很难促成买卖双方的成交。
上述21世纪不动产区域分析师说,索性降价降到底,成交 量反而能够得以回升。以上述中远两湾城为例,2009年初的房价为17000元~18000元/平方米,与现在的价格相比差距明显。很多购房者认为,温州 投资客至少有4000元~5000元/平方米的折让空间。
已经落下一只靴子的上海楼市,正等待着另一只靴子的落下。
谭百强认为, 上海房地产实施细则和可能出台的“房产税”,就是另一只“靴子”,一旦落下,市场在忍受短期阵痛后,成交量又能迅速恢复。

上海 中介 暫停 擴張 老總 熱盼 房產 出臺
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魔術師轉行做中介 $2萬變$32萬

2011-11-03  NM

兩年多前,三十三歲的歐錦豪(阿三)是一個全職魔術師,即使好景時日日有開工,不過One-man band日做十多小時,每月賺到的只是兩、三萬元薪金,還換來周身病痛。 去年八月,已經五勞七傷的他再也捱不下去,於是開設了Magic3,轉行做魔術師中介人及節目統籌。阿三不用再親自落場,同一時間更可接多單不同表演。剛 過去的十月,因哈囉喂而獲澳門漁人碼頭聘請建鬼屋,同時間又安排魔術師到澳門銀河娛樂表演。學懂了「分身術」的阿三,單是十月淨袋三十二萬元。


由 阿三負責統籌,位於澳門漁人碼頭內的鬼屋,十月中建成,至本週一完結。以下是他過去十八天的日程: 鬼屋下午六時開始,他下午四時就回去檢查道具,再與十多隻「鬼」事前做簡報。每晚開場後,阿三手執兩部電話和兩部對講機滿場飛。上週五晚上七時多,他發現 一個戴白色鬼面具、拿着膠袋的怪人在場外走來走去嚇客人,便立刻跑過去微笑說:「你好得意呀,可唔可以幫你影張相?」拍下那人的樣貌後,便把相交給漁人碼 頭的保安,由保安勸諭該名男子離開。一小時後,又有幾名年輕人被嚇後出手打「鬼」,阿三又跑過去拍照留紀錄,同時以對講機通知鬼屋內演員不必再嚇那幾名年 輕人。控制好場面,阿三返回控制台看着閉路電視四周監察,「油桶鬼下次唔好咁早嚇啲人,如果唔係佢哋會呆咗唔識行」、「傷兵快啲催啲人行!」直至凌晨一點 截飛後,鬼屋二時結束,兩時半收拾好細軟,阿三便收工。

分身有法 收入倍增
這間鬼屋入場費五十澳門幣,特快票七十 元,記者觀察,平日人流較少,只有週五、六比較旺場。但鬼屋人流和收入多少,與阿三無關,他所賺的二十七萬元已經「袋袋平安」。鬼屋的宣傳由漁人碼頭負 責,阿三只負責營運,他以一筆過一百三十萬元接了這個項目,把其中八十萬元用在搭建鬼屋上,設計及興建由外判公司負責,前後花了兩星期;另以十三萬元聘請 三十多名兼職演員扮鬼,演員的衣著、化妝及道具另花十萬元。 身在澳門的阿三,除了應付漁人碼頭的鬼屋外,同時亦獲澳門銀河娛樂聘請,安排魔術師到賭場四圍行,為旅客表演,為期一個月,每月酬勞三十萬元。故每天回鬼 屋前,他要抽空過去銀娛在旁觀察觀眾對魔術師的反應。阿三與銀娛的合約上只寫了需要一輛魔術師用作表現的三輪車,但阿三事前擔心三輪車損耗會失場,故預先 訂造多一輛。記者採訪當天,三輪車的前輪果然飛脫了出來,預備好的三輪車便大派用場。銀娛規定表演時間由中午一時至晚上十一時,阿三每日安排三個魔術師輪 流表演,未曾甩場。經過一個月的「試用期」,銀娛再與Magic3簽下三個月表演合約。

積勞成疾 決定轉型
漁人碼頭 的鬼屋開放長達十八天,連同澳門銀娛的工作,阿三於是以月租七千元在澳門關閘租了一個六百多呎的三房單位作自己及員工宿舍,而跟他一起工作的女朋友海瑩及 其他員工則留守香港繼續搵客。 阿三在兩年多前還是一個全職魔術師。他指出,約二十分鐘的魔術表演酬金約一千五百元,但淡季常常無工開,最差試過一個月都接不到表演。為了令收入穩定,他 兼教學校魔術班,試過手上同時教十八班,每天朝九晚十二,「嗰時忙到屋企無晒洗頭水沐浴露,都無時間買,要用牙膏沖涼。」也試過因為睡眠不足,表演時在台 上睡着,更因為疲勞過度,病倒吐血。「我搏晒老命都係賺兩萬多。」 最慘是經常被人拖數,嚴重更拖足一年,「一間大公司連二千蚊都要拖我,同我講『一係就收千五,一係就再慢慢等啦』,我要搵個把聲好兇嘅朋友幫我扮鬼扮馬先 收得番。」就是因為一次替Citibank表演魔術,最後病倒失場,被迫把工作轉介給另一個魔術師。雖然失去了收入,但阿三卻靈機一觸,萌生轉型做中介人 的念頭。

漁人碼頭鬼屋
收入:$1,300,000 支出:搭建$800,000 道具$100,000 演員$130,000 賺:$270,000

廣結拍檔 網羅客戶
做中介人主要兼顧兩大事項:一是搵客、二是請魔術師。搵客講究的是人脈關 係。阿三自中五以來一直有參與業餘劇團表演,劇團內的朋友就曾為阿三介紹了在海洋公園參與幕後度橋班底。不過,他自知一人之力,難以令客人源源不絕,故開 業前,找來在演藝學院畢業,擔任舞台劇導演的中學同學阿健,及自由身編劇朋友阿康加入Magic3,加上懂得扭氣球的女友海瑩。各人客路不同,各自搵客。 「生意係邊個搵返嚟,阿三就會同嗰個人分紅,但分幾多,就只有阿三一人知道。」海瑩說。去年,Magic3成功獲澳門新濠天地聘請,為期一年在賭場內替魔 術師表演的項目,就是由阿康促成的。而漁人碼頭的鬼屋,「有次一班人去飲酒,識咗漁人碼頭一個高層,但當時我哋唔知佢身份,事後漁人碼頭鬼屋招標,我哋去 面試時才相識。」漁人碼頭的項目有五個競爭對手,由年初傾到九月,由於他們有在海洋公園鬼屋的度橋經驗,才能爭取到這個製作。 廣結人脈,只是奪得生意「入場券」,每次爭取一個新的項目,都會遇到大約七、八個競爭對手。故此在見客時便須發揮表演魔術的「捉心理」和「視覺效果」兩 招,他表示計劃書最重要有給客戶參考的相片,例如給銀河的計劃書,他在傾生意時已請了設計師設計小丑的服裝圖樣予客人選擇,「其實好多客都唔睇字,只要你 份計劃書整得靚,起碼唔好用word整,即使係Mac機啲樣板都好好多。見客嗰陣帶埋iPad去,成功機會都大啲。」阿三笑說。他在見客前會確定誰是負責 人,「如果係老闆的話就要在賺得到多少錢上着墨,如果是向中層匯報,就要多圖、多參考資料,等佢哋『有貨交』。」 試過有客人一心想壓價,逐天問價去「試底」,又故意把合約拖到最後才簽,「一號開始的表演,上個月廿幾號先搵我簽約。」但由於Magic3尚在發展,有時 被「恰」都會默默接受。

澳門銀河表演
收入:$300,000 支出:表演者$100,000 道具$80,000 賺:$120,000

高薪挖角
項目多了,阿三為了有足夠的員工隨時開工,除了手頭上的四、五個以freelance 形式合作的魔術師外,他還聘請三個全職魔術師,平日替阿三做公司的行政工作,當人手不足時便隨時補位。事實上,魔術師自己找工作,不用與中介人分佣,酬勞 自然會高一點。在銀娛開工的freelance魔術師嘉偉說:「雖然人工比自己接job低啲,但跟阿三就會較穩定,在道具上亦有支援,比起其他中介公司, 佢出的酬勞仍多出三、四成嘅。」因此他與阿三簽了四個月的短期合約,日日在銀娛返工。阿三對此十分自信地說:「小型表演或魔術班,表演者的酬金會佔總金額 的一半以上。」最重要是,阿三在完騷後立刻以支票支付表演費予表演者,解決了個體戶魔術師常被拖數的問題。阿三已聯絡了財務公司了解詳情,為被拖數做準 備,「佢哋嗰陣仲問我要唔要用特別服務,好在到目前為止都未使搵佢哋追數。」阿三笑說。 由於阿三也曾做過魔術師,故他會設身處地為表演者爭取福利,是次漁人碼頭的「鬼」,阿三就請來一些學生做兼職,為免演員過勞,即使每天只需十二隻「鬼」, 他都會叫十六隻「鬼」開工,確保每人工作四十五分鐘後可以休息十五分鐘,週末更安排了二十人上班。與大公司傾約時,他亦會開口為魔術師爭取更多:「好似魔 術師由香港去澳門嘅交通費,來回三百幾蚊,要佢自己出真係好慘,所以我要求銀娛負責番。」 雖然阿三不愁搵客,但在開業前就花了十萬元在管理系統上,「嗰陣想keep好啲record,就叫出面啲公司做,整整吓我先知要成十萬蚊,但我又好想要, 唯有照俾啦。」阿三笑道。 他中學和同學一起看書及錄影帶學魔術。為了爭取表演機會,不時只收車馬費,出席慈善表演。在中大機械與自動化工程學系畢業後,他任職工程師,在○四年升為 主管後受不了沉悶生活辭職,全職做魔術師,故他對魔術表演可說十分熱愛。現在阿三轉做中介人後只須做行政工作,不用落場表演,但也有技癢的時候,「而家唯 有成日逼女朋友陪我睇我以前表演錄影的片段,睇到佢都唔想睇啦,哈哈!」阿三笑說。

開業資料(08/10)
租金:$7,000* 內容管理系統(CMS):$100,000# 器材:$50,000 道具:$70,000 雜費:$20,000 總投資額:$247,000 *阿三做魔術師時一直租用該大角咀三百呎工廠單位作排練室 #資料輸入系統

營業資料(10/11)
營業額:$1,730,000 租金:$14,000△ 人工:$335,000# 交通:$20,000 興建鬼屋:$800,000 道具:$215,000 雜費:$20,000 盈利:$326,000 #連同阿三在內共五名全職行政員工、五名全職表演者及約四十名兼職表演者 △香港辦公室及澳門宿舍各$7,000 ####

魔術師 魔術 轉行 中介 萬變 32
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上市-私有化-再上市:中介机构推销中概股退市转板方案

http://www.21cbh.com/HTML/2011-12-3/3MMzA3XzM4NTM3MA.html

中概股被勒令停牌或退市的风潮让中介机构嗅到了这一波资本市场契机。对于中介机构来说,中概股私有化、转板或者通过其他途径重新上市,都是前所未有的市场机会。

ChinaVenture投中集团的数据显示,今年5月至今,41家中国概念股在美国资本市场上展开了合计12.76亿美元的回购行动。这意味着相当数量的中介市场规模。

“还是回来吧。”中金公司董事总经理、投行并购负责人徐翌成的话道出了许多国内中介机构的心声。

在日前由全国工商联并购工会主办的中国概念股海外上市退市与投资并购策略研讨会上,与会者多数来自国内各类中介机构,包括证券交易所、财务咨询公司、投资银行、会计师事务所、律师事务所、风险投资基金等。

会上,全国工商联并购工会执行会长、上海并购俱乐部秘书长费国平手里拿着历经三个多月组织各方中介机构写就的《在美中概企业问题分析及退市转板策略报告》,不断向与会者传达这一庞大的市场信息。

“我们希望以正视听,为中国概念股正名,同时帮助他们寻找新的出路。”他在接受本报记者采访时表示。

被妖魔化的中概股

在中介机构看来,“中国概念股”群体正在被不断妖魔化。

在42家被勒令停牌或退市的企业中,已经被证实存在财务问题的有10家,因为其他程序问题被迫退市的达到12家。更令人担忧的是,目前因为退市遭到集体诉讼的企业已经达到30家。

中国概念股的“寒冬”并没有消退的迹象。目前,在美国市场上,股价低于2美元的中国公司有82家,其中处于1美元以下的公司有34家。后者中,已经有10家因为连续30天以上低于1美元,而收到来自交易所的退市警告。

是继续留在美股战场等待出头之日,还是转移战略移步其他融资市场?中国概念股有没有在美股市场翻身的机会?

在这一点上,相比身陷漩涡中心的中国概念股企业来说,中介机构更有一些“旁观者清”的味道。

费国平戏称自己是“阴谋论”者。他表示,尽管机构做空股票是正常的市场操作行为,但是30多家企业遭遇集体诉讼是“不正常的”。他认为,在这一场做空机构与上市公司的游戏中,美国政府机构一直在背后若隐若现。

2009年3月到2010年1月,全球经济回暖,全球各大指数有一波反弹行情,其间中国概念股整体上涨,纳斯达克上市的中国概念指数涨幅达到98.96%。

更引人瞩目的是,彭博中国反向收购指数涨幅达到239.02%。通过反向收购上市的中国概念股票价格暴涨,占据涨幅200%以上的中国概念股票的六成。

于是,反向收购逐渐成为做空机构的目标。

从后来的情况来看,在这期间涨幅前40名的中国概念股票中,四分之三遭遇了市场做空机构的打压。

与此同时,美国监管方严厉打击反向收购上市的中国概念股票,警告市场,这些公司存在财务欺诈和严重治理缺陷,同时对财报递交时间表的要求更为严格,驳回不少公司要求继续交易的请求。

“事实上,按照被停牌的原因分析,被质疑企业公开承认有问题的只是少数。”费国平说,“我们希望以正视听。”

不过,也有中介机构人士认为,做空只是市场正常的操作手段,中国概念股的问题在于,缺乏对于美国资本市场游戏规则的了解。

中介机构遭遇“株连”

在如今这段观望期内,由于中国概念股问题而遭遇“株连”的中介机构不在少数。

美国公众公司会计监督委员会(PCAOB)在2010年7月12日发布的研究报告显示,美国本土大约有40多家小型会计师事务所,为在美上市的中国企业出具审计确认函,这些事务所的合伙人多数在五人以下,专业审计人员在十人以下,其资质受到质疑。

在被勒令停牌退市的中概企业中,聘请过四大会计师事务所担任独立审计师的有14家,Frazer Frost(飞腾)和Malone Bailey(龙昌)的客户各有4家,DBO(德豪)会计师事务所审计了3家。

同时,PCAOB更是将矛头指向了为以上这些事务所承接外包业务的中国会计师事务所,称他们存在问题。

PCAOB主席James R. Doty试图

打压所有的中国境内会计师事务所。他在今年10月4日表示:“如果境外的审计师从事工作的环境,他的商业文化是不鼓励挑战权威的话,那么我们怎么能够保证境外的审计师保持了适度的怀疑态度呢?”

会计师事务所的遭遇仅仅是冰山一角。

由于监管日益严格,受到重点指责的反向收购操作上市的方法,目前在美国资本市场几乎不可能实现。而原先帮助中国概念股进行多次反向收购操作的法律和财务顾问,如今这方面的业务量陡然萎缩。

中介机构开始寻找新的出路。在公开市场的业务流年不利的情况下,帮助企业通过其他渠道再融资和并购业务成为中介机构新的业务方向。

根据汤森路透基点今年第三季度的亚太地区银团贷款回顾报告,再融资活动占2011年前三季度贷款活动的45%,达到1090亿美元,继续保持去年以来的强劲势头。去年前三季这一数额为900亿美元。

而并购活动紧随其后,今年至今贷款额已达247亿美元,比去年同期的147.8亿美元增长67%。巨大的市场潜力引得中介机构趋之若鹜。

一位不愿意透露姓名的财务咨询公司人士向记者表示:“我们显然比企业更有兴趣和意愿。我们帮助他们找到出路,同时也为自己打开市场大门。”

另据媒体报道,有部分风投也希望募集一只“摘牌”基金,专注于在国外上市的中国企业私有化退市。

“上市-私有化-再上市”良方?

国浩律师集团事务所执行合伙人李淳手里拿着一份详细的名单在会场上走动,试图和企业、投行以及其他中介机构交流。

在这份名单里,开列着他们认为具备私有化后回本土上市的公司名录。

他兴奋地告诉本报记者,这些都是他们觉得特别适合回归本土重新上市的公司。李淳强调,转板上市,尤其是从美国资本市场撤退,是需要承担很大的退市风险的。一旦企业的基本面强劲,符合国内的上市要求,那么转板是一个很好的选择。

国内的证券交易所表现出谨慎积极的态度。

上海证券交易所副总经理周勤业表示:“我个人认为,这对于上海、深圳和香港交易所都是个机会。”

他透露,尽管众所周知国内证券交易所的运作体系和国外差别很大,上市实质审核仍然把控在证监会手里,但是据他所知,证监会正在重视那些以前达不到A股上市要求的轻型资产--这些正是目前在美上市的中国概念股的主要组成部分。

在考虑转板上市之前,更多的企业首先要完成私有化。春华资本集团不久前帮助康鹏化学完成私有化退市。

其创始合伙人廉洁表示,主营精细化学品的康鹏化学基本面很好,但由于该行业不属于主流中概股,因此在美国的估值仅6到7倍,企业的价值被极大低估。对于这样的企业,私有化是一个明智的选择。

主动退市,或私有化或随后转板。这成为如今还在美国资本市场摸爬滚打的中国公司的一种选择。

今年11月3日,哈尔滨泰富电气在纳斯达克市场停止交易,成功从美国资本市场通过私有化退市。

自年初至今,累计从美国主板市场退市的中国概念股达到28家,同时近10家企业也宣布了私有化退市计划。

但是,中介机构们同时也承认,退市需要相当的成本。“美国资本市场有严格的退市制度,企业想要退出,需要做好诉讼应对。”周勤业表示。

道衡财务咨询有限公司香港与上海办事处资深顾问李德泰说:“上市-私有化-再上市”(PPP)的道路听起来是针对中国概念股的绿色通道,但这条路不一定走得通。

“退市时,公司必须谨慎注意其特别委员会的独立性,有经验的财务和法律顾问特别重要。”

上市 私有化 私有 中介 機構 推銷 中概 概股 退市 轉板 方案
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鏈家自曝中介潛規則 房源信息假多真少

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-8/xNNDE2XzQwNzkxNQ.html

「北京目前約有500萬套存量房,如果按照國際1%至1.5%的在售比例推算,北京每個月合理的在售房源套數應為5萬套至7.5萬套,但目前各家中 介公司所發佈的在售房源套數,即使扣掉重複房源,也超過40萬套,其中水份之多不言而喻。」昨天,鏈家地產董事長左暉向記者自曝行業潛規則。而按照左暉提 供的數據,意味著在消費者所看到的北京二手房房源信息中,每8條中才能挑出1條是真的。

「低價吸客、高價托價」早已成為房地產中介行業心 照不宣的潛規則,使得中介行業與「誠信」兩字漸行漸遠;同時,消費者也在苦惱如何能找到一套合適自己的二手房。據左暉透露,從去年5月起,鏈家地產官網開 始推行真房源,卻導致房源更新量和客戶量迅速下滑,最慘的時候一天沒一個電話。不過這種情況在逐漸轉好,雖然近一年鏈家為此賠進去幾十萬元,但假房源越來 越少了,收效不錯。左暉坦言,房源信息假多真少,口頭委託導致信息誤差和房主調價都不是主要原因,主要還是中介公司自己摻進去的「水份」。

「除 已經推行了鏈家在線真房源,3月起鏈家地產還將繼續鏈家地產的所有店面門口貼、人字板、派報、房源紙以及所有合作網絡平台推行100%真房源,並繼續履行 假一賠百的承諾。」鏈家地產副總經理彭永東昨天在「全渠道100%真房源」行動發佈會上透露。業內認為,鏈家此舉或將掀起中介的真房源「風暴」。

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中介變形記——造假流水線何以通暢無阻

http://www.infzm.com/content/73556

既然有總攬大權進行審批的發審委存在,投行和審計機構常常藉機推卸他們原本應該承擔的審計責任,甚至合夥應付發審委的喜好,反向破解審核密碼。

綠大地造假上市案的爆發,也讓一條由投行保薦人、會計師事務所構成的「造假流水線」曝光於天下,也使得這些資本市場中介機構再次成為了輿論關注的焦點。

有些投行保薦人配合公司包裝,美其名曰「上市輔導期」。輔導過程中,公司在投行保薦人指導下明目張膽地進行包裝,目標就是欺騙公眾投資者——把原本垃圾的公司包裝得光鮮亮麗,並在股市高價發行圈錢。

如果說,保薦人是防範擬上市公司出現虛假信息披露、材料不實的第一道關,註冊會計師事務所就是擬上市公司財務審計中的第二道關。那麼,在現行的新股發行制度中,發審委是把好企業上市信息公允性的最後一關。

但發審委的存在,讓投行和審計機構有機會推卸原本自己承擔的審計責任。既然有發審委總攬大權,投行和會計師事務所做的就不是認真審計發行人的財務信息的真實性,而是合夥應付發審委的喜好,以及通過一系列反向工程來破解發審委的審核密碼。

造假流水線

中介機構「灰色產業鏈」的存在,是對現有新股發行規則的玩弄與輕蔑。

事實上,一些投行和會計師事務所等中介機構,已經形成造假上市的「灰色產業鏈」或「造假流水線」。在綠大地一案中,原上市公司管理層之所以能夠肆無忌憚地造假上市,並在上市後繼續造假,投行保薦人和財務審核機構的多家會計師事務所負有不可推卸的責任。

從綠大地造假過程看,灰色利益鏈中不僅有現存市場制度下利益勾兌的「潛規則」,還有行走於市場邊緣的「財務高手」們對法制和規則的玩弄與輕蔑。

中國註冊會計師協會負責人近日也強調指出,會計師事務所要時刻關注媒體報導,並對媒體質疑所涉及的問題,重新全面評估相關審計證據及審計結論。

據監管部門透露的消息顯示,四川天澄門律師事務所和鵬城會計師事務所均未遵守相關法律和會計業務規定,而在以虛假原始財務和法律資料編制報表之後,承擔審計責任的深圳鵬城和中和正信會計師事務所在現場審計過程中的違規操作,最終為虛假財務數據打開了「一路通行」的綠燈。

南方週末記者在造假案調查過程中發現,由於保障財務數據真實性的關鍵審查環節「現場審計」一直被牢牢地掌控在「造假軍師」龐明星個人手中,使其得以利用各中介機構的失職與疏忽,從容「包裝」一系列造假數據,並最終騙過了監管部門和市場投資者。

而在案件曝光後,除了對造假當事人的懲處之外,追究中介責任的呼聲也成為市場共識。這一幕場景,不能不令人想起十年前「銀廣夏上市造假」案曝光後,為證券中介行業所帶來的巨大震盪。

2000年前後銀廣夏案的曝光,不但直接導致了當時名列國內五大會計師事務所之一的深圳中天勤會計師事務所解體,而且引發了一系列包括中介監管及會計制度方面的重大變化:包括全面引入國際會計準則、強化註冊會計師協會管理職能等等。

而在事隔十年之後,再度曝光的綠大地造假上市案,儘管與銀廣夏造假上市性質相同,但是從造假操作到最終曝光,其間依然有著大量細節上的差異。仔細分辯這些差異,可以看出過去十年裡中國證券市場監管的進步與不足。

首先是在造假主體上,銀廣夏一案是由會計師事務所執業人員直接參與造假,而在案件爆發後的媒體調查中,更顯示出這一造假模式,是當時市場中介機構中所流行的「潛規則」。

一位資深會計業人士向南方週末記者表示,當時「造假上市」模式的流行,既跟當時「為國企解困」的證券市場管理思路有關,也跟當時會計規則不完善有很大關係。

該市場人士表示,自己在香港多年執業過程中,既學過英國的會計準則,又學過美國會計準則,但第一次到內地從事B股上市業務時,卻發現自己「根本看不懂」內地會計準則與要求。

他發現當時國內通用的「蘇聯式」會計準則,不但與國際會計準則無法接軌,而且完全無法反映出市場化企業的真實運作情況。南方週末記者亦有發現,在 2000年前後查看多家A+H股上市的企業財務資料時,發現A股報表資料極其粗略且漏洞百出,而遵照國際會計準則編制的H股財務數據,則清晰地反映出了企 業經營的各種動態與細節。

而到2003年之後,中國證券市場開始大力推進上市公司會計準則與國際標準接軌,最終使得上市公司財務數據成為市場投資者的重要標準。

另一個進步則是,在造假曝光的過程中,銀廣夏一案几乎是由媒體獨立調查曝光,其後再牽出大規模會計造假的「潛規則」。

而在綠大地案中,儘管監管部門在上市時由於失察而任其造假資料通過了層層審核,但在其後續增發過程中,已有所覺察的監管當局及時「推薦」了新的會計 師事務所,最終由該所審計時發現了財務造假跡象。直到監管機構大規模進駐調查,綠大地造假案才最終引發市場關注和媒體跟進。在地方法院的一審判決之後,證 監會還專門召開發布會,公開了更多未被一審認定的細節。

造假何以通過層層審核

目前新股發行重重審批環節存在結構性缺陷。每個審核環節都以為其他環節能堵住漏洞,結果卻造成了大規模的造假行為一路通行。

不過,貫穿兩次上市造假案的核心運作模式——行政審批制度下的權力尋租並未從根本上受到扼制。

在市場制度與規則日益完善的過程中,「資本高手」們對社會財富的掠奪也更具隱蔽性和專業性,而身為市場信用承擔者的中介機構及相關專業人士,在其中所發揮的作用也日益明顯。

在綠大地一案中,造假主體實質上是公司管理層和帶著審計項目屢屢「掛靠」不同會計師事務所的龐明星,而這一「項目掛靠」模式本身就已經違反了相關行業管理規範,只是由於各級監管機構的縱容,才得以實現。

從這個意義上說,綠大地案也凸顯目前新股發行中重重審批環節的結構性缺陷。每個審核環節都以為其他環節能堵住漏洞,不必自己來「做惡人」,甚至因利益關係而「睜隻眼閉隻眼」,而最終卻造成了大規模的造假行為一路通行,讓卻市場投資者和社會各方付出了沉重的「埋單」代價。

這一現象並非中國證券市場所獨有,上世紀80年代初曾在香港證券市場引起巨大轟動的「佳寧案」就是一個類假的案例。

香港上市公司佳寧置業因財務造假最終倒閉一案,直到2001年底才最終審結。其間涉及的貪污詐騙款項達66億元,訴訟費高達2億多港元,整個案件的 調查過程長達17年,審查資料數百萬份,調查和追緝範圍遠及三大洲十多個國家,創下了目前世界司法領域裡的一系列「吉尼斯世界紀錄」。

在佳寧案爆發近20年後,案發時任香港證券監管專員的霍禮義專門寫了一本書回顧此案的來龍去脈。

霍禮義在書中指出,在佳寧造假案中,當時的佳寧董事長陳青松及其團隊「顯然還缺乏市場經驗」。而專業的顧問們,包括券商、律師事務所和會計師事務所「對事件的發展起著實質性的作用」。

在以虛假交易粉飾的商業帝國最終崩潰後,陳青松為此付出了近20年的牢獄生涯。今天綠大地的董事長何學葵及其「專業顧問們」,又將面對著怎樣的結局?


中介 變形記 變形 造假 流水線 流水 何以 通暢 無阻
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母子檔陪月中介講心又講金

2012-6-21 NM




龍年生仔潮催谷下,陪月員其門若 市,不但師奶爭入行,中介公司亦如雨後春筍,越開越多。五十五歲的胡陳彩雲(胡太)○六年入行做陪月,後來不甘中介公司「食水深」,遂「撬走」姊妹,自立 門戶,與三十歲的兒子胡家瑋(James),○八年用九萬元開設「好安心」。不過,中介公司門檻低,競爭大,絕非「印印腳」有錢收。胡太和James自度 一系列增值服務,由職前培訓、面試技巧到針對準父母的「湊仔班」等,成功羅致四十多名陪月員班底,高峰期月做四十多宗生意。「而家佢哋上晝驗到有咗,下晝 就要打嚟book陪月員啦!」胡太笑說。

上週六晚上七時,十八位剛修畢陪月員課程的師奶,在好安心位於太子的辦公室內上堂。「點先知道BB食得夠唔夠奶?」擔任導師的在職護士陳姑娘突然問。一名 師奶答道﹕「係咪睇小便顏色,如果茶色就唔得?」另一名師奶即驚呼﹕「嘩,如果茶色就要入院啦!係唔係磅吓條片夠唔夠重呀?」雖然大家都有證書在手,但對 陪月知識仍一知半解,陳姑娘惟有再問﹕「咁正常一個BB一日換幾多條片?」「六至八!」台下齊聲道。「咁換少過呢個數目咪知道唔正常囉!」各人恍然大悟, 立刻把答案抄在筆記本上。這班師奶個個都希望能成為「星級陪月員」,自此「豬籠入水」。做過陪月員的老闆胡太,知道要做中介,就要摸清陪月員及客人的心 理,再「對症下藥」。接下來就由建立班底和吸客兩方面,分析好安心的賺錢方程式。

四招建班底一、招募

現時由非牟利機構如明愛、職工會聯盟等舉辦,獲僱員再培訓局認可的陪月員課程,每年約有五千名畢業生,好安心會定時到不同中心舉辦招聘講座。「一班二十五 人,得一、兩個會入行,其餘只為拿到完成課程後約一千二百蚊嘅津貼。」James說,所以要先挑出有心兼有潛質的畢業生。「我哋有免費嘅陪月員分享會,俾 新人上來聽吓啲師姐嘅意見,同時推銷工作坊。」James表示,工作坊共四堂,每堂一百二十元,「佢哋肯俾錢再進修,證明真係有心做,我哋亦可以睇表現來 揀人。」James指,而客人的喜好亦是重要因素,胡太補充﹕「以前啲客鍾意老啲嘅,覺得資歷深,但而家就鍾意後生嘅,貪佢好氣力,可以大細兼顧,個樣靚 啲、有福氣、有肉地嘅亦會受歡迎。」

二、簽約

每次成功轉介一單生意,好安心會收取總薪酬約兩成作為中介費。為確保有足夠陪月員,好安心和二十多個資深陪月員簽訂合約,沒有底薪,但保證一年連續「有工 開」,每年續約,而資歷較淺的則簽半年,表現好才能續約。「對佢哋來講,最緊要連續有工開,唔會疊期或有一、兩個月喺屋企坐。試過有陪月員唔續約,自己走 去接job,最後都返咗來。」James表示,為加強陪月員的歸屬感,會定時舉行聚會,以及一起做義工。胡太更要兼任心理輔導員,訪問當日,有陪月員致電 訴苦,足足傾了一小時。「有時啲有錢人唔係好識尊重人,試過一個富貴人家搵咗幾個陪月員一齊面試,鬥快換尿片。」胡太皺眉道。

三、特訓

陪月員大多半途出家,「未打過住家工」,見客前,James會先教授面試技巧:「試過有姐姐會踢住拖鞋去面試,有啲就著『行政look』,其實著素色衫最 好。」另外,陪月員不應留指甲或塗指甲油,避免指甲及化學物刺激到嬰兒,「客人好多時會問陪月員做唔做家務,唔好答『唔做』,要話『BB第一、媽媽第二, 其他事有時間就做』。」James教路。另外,他們亦不時請來專業人士為陪月員進行免費講座,如在香港護士協會聘請護士教授餵奶和掃風知識,及邀請社工來 教授如何與客人相處,亦有中醫教授產後調理湯水等。「其實陪月員面對最大嘅困難就係婆婆嬤嬤,佢哋覺得自己都識做,成日當住你面話『嘥錢』,又挑剔,為咗 避免衝突,我會勸陪月員喺唔傷害到媽媽嘅情況下,盡量跟老人家嘅意思做。」胡太補充。

四、監察

陪月員質素直接影響公司聲譽,客人可於七日內免費更換陪月員,「有時未必係陪月員做得唔好,純粹係唔夾、唔啱傾。試過有陪月員同個婆婆為媽媽嘅飲食日日 嘈,就算過咗十日,都照安排換人。」負責帶陪月員面試的胡太,亦會上門家訪,觀察陪月員的工作。公司更有個「師姊妹」制度,安排資歷深的陪月員,在新人上 班首星期,每日一電詢問情況。另外,James亦設計了一份問卷予客人,再將問卷原份放上網。「客人反應話唔好嗰啲,我就唔安排工作,等佢自然流失」 James說。

兩招吸客一、攞獎搏宣傳

搵客第一步是要打響名堂。開業初期,James試過走到母嬰健康院門外派傳單,及在Yahoo!買關鍵字,成效不大,卻十分昂貴。「而家太多公司搶『陪 月』呢個關鍵詞,搶到貴晒,一個點擊成廿幾蚊!」James現時仍有幫襯Yahoo!,但設定每月上限為八千元,「問番啲客,發現八成都係朋友介紹。」 James表示,最佳的免費宣傳其實是「攞獎搏見報」,太子辦公室內放了十多個獎項,如香港優質顧客服務協會的優質顧客服務大獎等。James更替陪月員 報名參加不同的服務獎項,「對陪月員同公司都好,係雙贏。」James笑說,為增加知名度,過去一年半內,他們做了十多個訪問,連日本的電視台都找上門。

二、開班吸客賺到盡

好安心利用太子的辦公室,開班教準父母「湊BB」,名為「自己做陪月」產前工作坊,由專業護士教導,每個課程四堂,收費九百八十元,每班只限五至六對夫 婦,「賣點係小班教學,等佢哋可以落手落腳試做,三、四班入面,就有一、兩對夫妻變咗我哋客人。」James表示,雖然母嬰健康院也有類似課程,但通常一 班有三十多人,並安排在平日上班時間,加上有時地點亦不及好安心方便,所以開辦以來都不愁客路,「好多時一開即爆滿,客人要一個月前報名。」James 說。

母帶子入行

胡太可說是整盤生意的靈魂人物,一手帶兒子James入行。原在青少年中心任活動工作員的胡太,開朗健談,○六年退休後覺得生活沉悶,便修讀陪月員課程, 之後經中介公司找到陪月員工作,「客人同我分開簽約,嗰時未有最低工資,我一個月收六千蚊,有次同個客傾起,先知中介公司收咗佢一萬蚊。」除了「食水 深」,亦「不近人情」,「有個客住葵涌,我住將軍澳,問公司一個月可唔可以俾多五百蚊我搭車,佢哋好強硬咁話唔得,但個客原來俾成萬三蚊,公司淨係收錢, 咩都無幫過我!」胡太憶述時仍語帶氣憤。最後,竟然是她的第一名客人鼓勵胡太創業。於是,她「膽粗粗」以月租一萬元,租用灣仔服務辦公室,再以較低的佣 金,「撬走」一起讀陪月員課程的同學。之後生意不錯,便鼓勵兒子James辭掉員工培訓的工作,全職打理好安心。去年,公司以月租三萬元租用位於太子,約 六百呎的單位做辦公室兼課室,「呢度以前係牙醫診所,好乾淨,唔使花錢裝修。」James笑說。現在他和媽媽正撰寫《好安心坐月手冊》,於今年書展出售, 除了做宣傳,亦是母子創業路的一個紀念品。

開業資料(02/2008)

租金$10,000宣傳$30,000註冊及律師費$30,000雜費$20,000總投資$90,000

營業資料(05/2012)

營業額$176,000

租金$40,000*

人工$70,000 #

宣傳$15,000

雜費$26,000

盈利$25,000

*太子及灣仔辦公室租金

#連導師薪金及兩名負責人各支薪兩萬元

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二手房交易「公辦」中介驚魂

http://www.infzm.com/content/87919

中國火熱的樓市上,二手房交易正佔據著越來越重要的份額,但其中亂象叢生,糾紛不計其數。

為了遏制亂象,北京出台新版二手房交易平台。儘管政府的本意並非要做地產中介,但政府的監管職能是否要通過強制性介入市場才能實現?如果不劃清行政權力與市場的邊界,後果很可能是政府的手越伸越長。

2013年1月27日,胡景暉在微博上質疑某人大代表提出「公辦中介」在北京全市推廣的建議:「市場混亂,政府應該做的是規範市場,當好規則制定者和裁判員,而不是下場當運動員!!!」

胡景暉是偉業我愛我家集團這家地產中介公司的副總裁。他說的「公辦中介」是指2011年7月在北京海淀區試行的二手房交易新平台。

在中國火熱的樓市上,二手房交易佔據著越來越重要的份額。而這恰恰是樓市最為亂象叢生的一塊,由此引起的糾紛不計其數。2008年10月,北京開始推行意在鎖定交易的「網上籤約」,但僅僅只是遏制了一房多賣,二手房交易中的比如虛假房源等諸多問題並未得到解決。正是在這樣的背景下,北京市住建委轉年就開始了新版二手房交易平台的調研工作,並於2011年7月開始在海淀區試行「公辦中介」,二手房交易均必須通過這個新平台進行。

試驗了一年半的新平台在2013年的北京兩會上得到了一位人大代表的肯定。1月26日,律師衛愛民提出,這種「公辦中介」有利於穩定房價、消除亂象,應該推廣到全市。

北京市住建委是何態度?2013年2月6日,南方週末記者收到了書面的採訪回函,北京住建委對「公辦中介」表示了基本肯定:「從實施效果看,我們認為總體上達到了預期目標。擴大試點預計很快就會實施,試點範圍也將涵蓋本市過半數區縣。」

自從1990年代民營地產中介從國營「換房站」手中搶過這塊市場後,十餘年來公辦中介幾乎絕跡。北京此番擴大試點,是否意味著公辦中介捲土重來跟民營中介搶生意?中原地產一家門店的店長薛飛在瞭解清楚後,表示並不擔心。

「倒是沒有搶我們的生意。」在北京二手房交易量最大的朝陽區做中介快7年了,薛飛見過聽過各式各樣的行業亂象——虛假信息、一房多賣、哄抬價格、惡意欺詐等等。根據他的瞭解,此前在海淀區試點的新平台,主要就是增加了「房源核驗」和「資金監管」兩個強制動作。「客觀講也能提高交易的安全性。我們增加點工作量,拉長些交易時間,也就忍一忍吧。」

要賣二手房,先上新平台

新平台其實是3年前海淀區率先動議的,時值前任北京住建委主任隋振江履新海淀區區長。在正式試點兩週後的網絡訪談上,北京房屋權屬登記中心主任秦劍提及此點,並透露海淀全程參與了整個政策的制定和系統的開發工作。再加上該區的二手房交易量佔了全市的五分之一強,試點毫無意外地落到了海淀。

做這個平台的目的很明確,北京住建委的書面回覆中稱:「通過為當事人提供房源核驗、房源發佈、網上籤約、資金監管等各項服務,提高存量房買賣房源信息的真實有效性和確保交易資金安全。」

為了從源頭上解決中介市場虛假信息的問題,新平台增加了房源核驗和信息發佈的功能。

這個新平台上線之後,海淀區的所有中介打算賣出去的房源,都必須拿到建委進行房源核驗,而後出現在五大信息發佈平台上;而所有通過中介達成的二手房交易,資金往來必須經過新平台的監管。

相比北京其他區縣,網簽之前的房源核驗極大提高了交易的安全性,再也沒發生到過戶時才發現法院凍結等問題的案例。

但是新平台還賦予了房源核驗另一個功能,就是核驗生成唯一編號後,該房產的狀況、價格、聯繫方式等就自動出現在北京建設網、首都之窗等五大信息發佈網站上,供買房者挑選。沒有編號的房源,海淀原則上不允許中介公司對外廣告。

正是這一條,引來許多非議。一位不願意具名的中介公司高管反問道,「憑什麼讓我把這些相當於商業機密的房源信息對外公佈呢?」

不過,在現實中,因為房源核驗是網簽之前的必要流程,一些中介往往選擇在買家「落定」(即交完定金)後才提交相關信息,等待7個工作日的核驗結束後直接網簽。換句話說,有意購房者在五大信息發佈網站上看到的房源信息,其實有可能早有買主,也往往不會給這個「商業機密」帶來多少麻煩。

針對少數中介機構延遲發佈信息的做法,北京住建委表示,「可能有中介機構擔心過早發佈房源信息會引起『跑單』,我們將與中介行業協會一起研究措施,加大宣傳力度和執法力度。」

鏈家地產位於海淀區一家門店的經理程傳留倒是願意提前發佈。因為核驗需要掃瞄房產證到平台上,並且成為獨家房源,願意這麼做的賣家往往對大中介的忠誠度很高;作為北京最大中介公司的一員,程也有把握做成。但賣家的現實心態,反而讓他擔心:「大多數賣家習慣於多找幾家中介,找到買家了再上傳。」

在易居執行總裁丁祖昱的印象中,上海建委也曾嘗試建立一個官方的信息平台,最後不了了之。「政府的確需要針對二手房市場的混亂做出管理。審核信息、增加交易安全性等等,只要不是強制的,我都贊同。行政強制的一個可能的結果就是事與願違。」

北京大學法學院教授姜明安認為,應該比照2003年頒佈的行政許可法第13條的「四個凡是」原則——凡是公民、法人或者其他組織能夠自主決定的;市場競爭機制能夠有效調節的;行業組織或者中介機構能夠自律管理的;行政機關採用事後監督等其他行政管理方式能夠解決的;可以不設行政許可。「一一對照,應該會有答案。」

前述不願具名的中介公司高管告訴南方週末記者,美國倒是通過一套名為multiple listing service(多重房源上市服務)的系統實現了房源信息公開,但卻是仰賴於一個行規——無論誰賣了房,上傳信息的經紀人都可獲得相應的佣金。

市場能解決,政府為何介入?

以行政之力介入中介市場,圖謀治理市場亂象的做法,北京海淀的試點並沒有走在最前面。早在2009年,北京試點剛剛開始調研之時,天津和長沙已經實行了新的二手房交易平台,重點在「資金監管」。北京住建委還曾前往兩地取經。

此前,北京建委也有針對二手房交易的「資金監管」,就是要求中介公司設立一個保證金賬戶。買賣雙方要麼不通過中介打款,要麼就通過這個監管之下的保證金賬戶。但因為程序太過複雜,這套程序連買賣雙方都不太願意去做。

這次,新平台的資金監管與天津、長沙模式類似,引入了銀行作為合作方,與建委共同背書。天津目前已經與22家銀行合作,海淀目前的合作方是5家銀行,包括工商銀行、北京銀行、浦發銀行、光大銀行、中信銀行。

鏈家地產程傳留向南方週末記者介紹了整個流程——買賣雙方的賬號共同生成一個新的共同賬號,買家先將首付款或全款打入共同賬號內,待過戶完成資金自動進入賣家賬號。「這項免費服務,不得不承認既提高了效率,也增加了安全度。」

不過,其實買賣雙方自己找銀行也能實現資金監管的功能。北京市民劉段2012年10月在朝陽區買房,就自己找銀行實現了資金監管。當時因為擔心打了首付款賣家不去過戶,劉段說服賣家一起去貸款銀行走了類似的流程。與新平台唯一的區別是,劉段的錢是直接打到賣家賬戶上的,但是沒有劉段同意賣家動不了這筆錢。

劉段這麼做,其實也是受了剛在海淀買房的同學的啟發。但走完流程後跟同學一對照,劉段發現海淀的同學因為做了「陰陽合同」,通過新平台監管的反而不是全部資金,留下了一個不安全的小缺口。

南方週末記者瞭解到,北京中介市場份額第一的鏈家地產也有一項「資金監管」服務,也是與銀行合作,只不過另一個背書方不是政府而是中介公司;程序也不複雜,門店即可操作。

「既然市場能夠解決這個問題,為什麼一定需要政府來背書?為什麼不能相信市場的調節和行業的自救?」前述中介公司高管很感慨,他感覺行業內的大公司近兩年都在試圖改變中介的無良形象。

政府的手會伸多長?

1980年代中期,中國城鎮住房制度改革伊始,由各地房地產行政主管部門設立的「換房站」、「房地產交易所」等官辦官營的機構,起初是在承擔著市場與交易服務的雙重職能,一直到1990年代中期民營中介冒頭。

「今天民營中介的生意就是十多年前從國營換房站手裡接過來的,如果政府中介能夠提供高效、優質的服務,就不會有今天的民營中介啦!」胡景暉在微博上質疑時也提到了這段歷史。

時至今日,「公辦中介」的字眼再次刺眼地出現。不過南方週末記者瞭解後發現,儘管這的確意味著政府在試圖介入一部分原本已經屬於市場的領域,但這個「簡稱」還是太過草率,其實這項試點並不是說政府要真的做中介。

不過,趨勢還在繼續蔓延。2012年5月,北京還出台了一個文件,鼓勵政府成立國有房屋租賃經營機構。

兩個月後,一家國營性質的「北京房地產交易市場」有限公司宣告成立,背後的股東是北京市房地產交易所、北京市保障房建設投資中心以及北京財政局主管的北京產權交易所。

這家公司計劃要做的事情,同樣也是信息發佈、房源核驗、網上交易、資金監管。「跟海淀試點有所不同,我們希望把二手房交易服務這件事情從政府平台轉到企業平台上來。」股東之一的北京市房地產交易所所長臧美華坦陳,「只是,建委尚未放手。」

當然,對於這家國營性質的平台,北京建委的意見也很明確:這個「平台」是企業性質的,參與市場平等競爭,不具備行政職能,也不可能去監管市場。

二手房 二手 交易 公辦 中介 驚魂
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曹中銘:三高發行是毒瘤 別忽視中介機構信息披露

http://www.yicai.com/news/2013/07/2854144.html
IPO重啟時點受到業界和輿論的廣泛關注,有傳聞稱將在7月中下旬開閘。證監會最近公佈的數據顯示,已有83家擬上市企業通過發審委審核。毫無疑問,自新股發行體制改革徵求意見截止後,IPO重啟其實離市場越來越近。儘管監管部門還沒有公佈重啟的「時間表」,但在IPO暫停已達9個月之後,市場不可能一直對新股發行說「不」。

無論如何,市場都必須面對IPO重啟這道檻,即使再次引起股市下跌亦是如此。而對於新股發行而言,信息披露的真實、完整、準確無疑是非常重要的一環。事實上,2009年以來的前三次IPO制度改革,雖然監管部門一直在大力推進新股發行的市場化,但信息披露卻在其中起著非常重要的作用。沒有真實、完整、準確的信息披露為基礎,所謂的市場化發行不過是空中樓閣。

與內幕交易一樣,新股「三高」發行也是A股市場的一顆毒瘤。然而,這顆毒瘤已在市場身上「寄生」多年,至今仍然沒有被摘除。正因如此,去年4月1日,證監會發佈《關於進一步深化新股發行體制改革的指導意見》,監管部門提出「要進一步推進以信息披露為中心的發行制度建設,逐步淡化監管機構對擬上市公司盈利能力的判斷」,其針對對象主要是強化發行人的信息披露。然而事實證明,雖然近年來「三高」發行愈演愈烈的現象有所收斂,但新股「三高」發行仍然大行其道,像去年浙江世寶以2.58元的價格、7.17倍的市盈率發行新股的例子僅僅只具有特殊性,而不具備普遍性特質。

強化發行人的信息披露,提升其信息披露質量顯然是抓住了問題的根本。然而,新股發行作為一項系統工程,其他參與者如中介機構等的信息披露質量同樣不應被忽視。新股高價發行,離不開發行人的包裝粉飾,離不開詢價機構的競相亂報高價,當然更離不開保薦人等中介機構的大肆吹捧。而且,由於保薦人等中介機構與發行人形成了 「利益共同體」與「一致行動人」,同穿一條「褲子」,其在鼓吹時當然會更賣力。實際上,在海普瑞、華銳風電、沃森生物等超高價發行背後,哪一家沒有閃現著保薦人等中介機構忙碌的身影?哪一家的成長性、競爭能力等沒有被保薦人鼓吹過?如今再回頭看看這些上市公司股價的表現,又有哪一家沒有坑害其投資者?

無論是承銷商發佈的所謂《價值投資分析報告》,還是在路演、推介等過程中,對發行人進行的鼓吹,其唯一目的就是吹高發行價格。因此,保薦人的相關信息披露,帶給市場的往往不是什麼正能量,相反卻是極大的負面效應。其不斷累積的結果,就是嚴重打擊投資者對於股市的信心。

因此,IPO重啟後在強化發行人信息披露的同時,不能忽視保薦人等中介機構的信息披露。就像一個人,只有兩條腿走路,才能走得更好更穩當,也才能走得更遠。


曹中 中銘 三高 發行 毒瘤 忽視 中介 機構 信息 披露
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保險策劃(20):各種保險中介人 雅盧

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積金局

http://www.knowinsurance.com/

除了到網上投保,多數人都是透過保險中介人購買保險服務,以前保險中介人只分為兩種,即是保險代理人(insurance agent)和保險經紀(insurance broker) ,現時保險人的業務已擴展到為強積金計劃提供服務,出現了強積金中介人(Mandatory Provident Fund Intermediary)。

保險代理人
保險代理人代表保險公司經營業務,他們本身並不屬於保險公司,事前獲得保險公司委任作為代理人,業務範圍包括招攬業務、評估風險、代收保險費、簽發保險單和理賠不等。除了全職作為保險代理人外,有時銀行、車行、地產代理、律師樓等也會兼營保險代理業務。一個代理人也可以同時代理不同的保險公司經營業務。

保險經紀
保險經紀和代理人最大的分別,是代理人是代表保險公司,而保險經紀是代表投保人,他們擔當了保險顧問的角色。根據法例,任何人出任保險經紀,必須先獲得保險業監督授權,或成為認可保險經紀團體成員。由於代理人和經紀代表不同利益,所以不可以一人兼任代理人和經紀。

強積金中介人
作為中介人,強積金中介人既可代表供應者,亦可代表使用者,他們是兩者之間的獨立第三者,所以兩個角色沒有利益衝突。所以作為強積金中介人的條件就更加嚴格,要獲得強積金計劃管理局批準,符合特定的學歷、經驗及財務狀況,還要通過一項強積金計劃考試。在經營業務時,還要接受保險業監理處、證券及期貨事務監察委員會和香港金融管理局等多從規管。

保險 策劃 20 各種 中介人 中介 雅盧
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九大中介集體撤退 搜房網杭州遇挫 小西小西

http://xueqiu.com/8302626050/29474602
九大中介集體撤退 搜房網杭州遇挫
[ 「近幾年中介商在網絡端口付出幾乎是每年翻倍,而中介行業的收費幾年都沒有做過調整,市場總量也始終在僅年均2萬套左右的量,平台獲利暴漲的背後是中介商的失血。」 ]
最大二手房搜索平台搜房網在杭州市場正在面臨無房可搜的局面。
昨天,杭州9家房產經紀企業以聯盟形式宣佈:即日起,下架在搜房網的所有房源。據瞭解,這九大房產經紀企業壟斷了杭州本土市場八成以上的二手房市場份額。
此前的3月份,上海八大中介剛剛聯手封殺了網絡平台「安居客」,地產行情的僵局正是中介和網絡平台發生衝突的導火索。
一拍兩散
一個提供房源,一個搭平台助推,兩者在合作多年後出現了裂縫。
記者昨天在搜房網上搜索杭州二手房源時發現,9家中介公司包括我愛我家、華邦地產、盛世管家、鏈家地產、易居臣信、信宜地產、財富置業、中正地產、卓家地產的房源一夜搬空。
面對杭州佔據80%以上市場成交份額公司的集體撤離,搜房網幾近無房可搜。
雙方矛盾的焦點是搜房網的收費方式。昨天,「維權聯盟」稱,搜房網採用的是端口收費方式,端口是按照每季度收費的方式。
「他們喜歡不斷改變規則,比如這個月剛剛付費買了一個端口,我們去上傳房源,排列規則是由端口來決定的。」上述聯盟之一的一位成員對記者稱,也就是說,付費多,就會排在前面,如果是低配額的端口,房源信息就找不到。
所以,只有不斷地追求更貴的端口,才能保證房源信息出現在PC端。
「他們還不斷地調整端口,變成了一場端口遊戲之爭。」上述人士稱。
一位中介聯盟的高管直言:「5年來搜房的端口套餐費用從60元/月上漲到了600元 /月,上漲了近10倍,毫不誇張地說最近幾年中介商在網絡端口付出幾乎是每年翻倍,而中介行業的收費幾年都沒有做過調整,市場總量也始終在僅年均2萬套左右的量,平台獲利暴漲的背後是中介商的失血。」
通過這幾年的投入,搜房網變成了一個「超級媒體」,「每家在搜房網的投入都有上百萬,我們公司的一大半營銷費用都在搜房網。」「維權聯盟」的一位成員稱,如果他們繼續水漲船高,大家在網絡投放的營銷成本達到上千萬之多。
房產中介和搜房網的矛盾終於激化還在於產品模式上。目前二手房網絡搜索平台大部分採用端口套餐模式向中介公司收取費用。需要經紀人在後台通過搜房等網絡平台制定的發布規則在前台展示給購房者。
為了佔據「有利地形」,經紀人不得不以高頻率刷新等方法進行更新,不少公司也將「首頁佔比」等關鍵指標進行考核。
搜房產品升級的核心就是端口套餐的數量指標和排序特權的增加。每次「更新套餐」排序和功能上都會佔據明顯優勢,而原有低價端口套餐效果下降。
這種情況下,中介只有選擇更貴的套餐。
營收暴漲背後
「我們算過,從點擊產生客戶,這是一個轉換成有效客戶的過程。」「聯盟成員」人士稱,我們不得已購買版本更高的產品,不過效果被不斷稀釋。
中介認為搜房收費標準不統一,「比如有無線端APP收費,過幾個月他們為了沖季報業績,就開始打折。」聯盟成員表示,有時候一折的情況也有過,這讓他們感覺到很不公平。
在一些中介機構看來,因為遊戲規則由搜房網掌握,作為用戶企業只能跟隨。這一家獨大的網絡平台挾持了所有中介,幾乎沒有談判的餘地,無論其如何包裝,其實就是變相漲價。
不過這是搜房網的重要業績。在搜房網公開的財報裡,2010年搜房幫(搜房網二手房產品)發佈系統營收僅為4040萬美元,2011年為6710萬美元,2012年為7290萬美元。2013年時搜房網房屋租售信息發佈業務營收已高達1.615億美元。這個在2008年後才開發成型的網絡經紀人產品在第四年就實現了爆髮式增長。
從今年開始,大部分的網絡平台逐漸從一手房轉向了二手房市場,這很大一部分是由於市場情況不好,存量房不斷在增多,所以二手房成為這些網站的重要一塊營收。
紛爭的背後是二手房市場的不景氣,一季度數據顯示,杭州市區二手住房成交5830套,同比下降了60.4%,成交均價15268.4元/平方米,同比下降2%。
值得一提的是,3月7日,安居客又在未知會合作中介公司的情況下,大幅漲價,點擊消費單價上漲27%,租賃單次點擊消費單價飆升了50%。「此次漲價未徵求中介公司意見,未召開行業價格聽證會,僅由安居客單方面提出,此舉最終引發中介公司停止向安居客提供房源。」安居客當天就妥協了,同意不再漲價。
九大 中介 集體 撤退 搜房網 搜房 杭州 遇挫 小西
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搜房為什麼急需破局中介聯盟?(發於7月10日早晨) tobeyhuo

http://xueqiu.com/4416948359/30147903
$搜房(SFUN)$ 真快啊,早晨剛些了一篇分析發在微信獵鷹投資上,晚上就收完了。這應該也不算馬後砲和馬前炮,因為對於搜房世聯行這種事情,已經沸沸揚揚傳了好幾天了。現在拿出來當時的一些分析,就不用多寫了。
微信號:Hawk_Fund
以下文章發自7月10日8點27分,搜房為什麼急需破局中介聯盟?大家可以加下我個人微信核對下時間。[笑]
7月6日晚間,世聯行董事長陳勁松發佈了一條只有5個字的微博——「搜房 世聯行」,隨即又刪除。這一舉動迅速引發了兩家企業合作的猜想。
  2014年上半年搜房遭遇了中介聯盟的聯合圍剿,讓這家一直在中國房地產繁榮的庇護下活的相當不錯的中概股遇到了來自中介的威脅。

  有威脅從來不是壞事,對於私募來說,面對覆蓋公司的這種突發事件通常會發現兩個機會:

好公司遇到壞事時候,有沒有接飛刀的勇氣;

來自於企業內部的自身變化。

  我們在評估攜程時候曾經說過兩個核心觀點,1,攜程的強勢是來自於內部的嚴謹、保守的系統強勢,對財務報表的核心控制與維持股東核心利益的華爾街作風,會讓其因此脫離了中概股的不少本質。

  對於中概股中的一些公司,我們在面談其管理人的時候通常發現,明明已經在美國上市,還很喜歡享受中國式上市公司的思維來為自己的財務報表做辯解。對於這樣的公司,你如果容忍它,那麼股價就不會容忍你。

  企業的好壞,並不來自於人情,甚至於調研,你會發現越是股價強勢的公司,越是不通人情。如果一見面就跟你套關係請客吃飯這一套,你要做的就是一件事,捂緊投資人的錢。

  對於攜程的內控還有一個內情在於,因為投資股東的分散,所以攜程的管理層不會針對某個單一股東負責,股權控制上是典型的華爾街公司的股東架構:股權不會十分集中,分散股權的劣勢在於進場的投資股東都為了一個目的——錢,不管你是裁員還是收購,能夠維繫股東間利益一致的手法也是一個,不能侵害股東利益。

  所以對於配股、融資、增發這類侵害股東直接利益的事情,都會被否決。這可能算是對於A股和H股之間完全不同的說法。

  第2點核心是,攜程懂得用外部聯姻構建自己的旅遊護城河。如果你數落一下被攜程或參股或控股的公司基本可以看出,這種護城河在於對整個行業的壁壘把控。

  這樣的架構對於投資基金來說調研起來就非常簡單,只關注兩件事:什麼價格是合適的買入價格,什麼時間是高估價格。對於任何一家訓練有素的機構來說,這都不是難事。

  回到搜房,幾個一流、二流三流的中介假模假式的聯姻,其本身的聯姻架構又存在競爭關係(住房市場火爆時經常有中介與中介之間的大打出手),這種已經被機構定義為偽聯盟的聯盟架構,竟然能讓一家財務報表健康、華爾街獲得平台認同的號稱第一房產平台的搜房,幾天之間市值下跌30%以上,是不是很不可思議?

結局是投行與跟蹤機構都發現搜房對於這樣的一個偽聯盟的態度卻只能是低頭妥協,這對於堅持財務分析的投資機構來說,顯然要增加一層分析難度:因為這意味著,你的平台架構是不是也會被隨時掀翻?還是說以往的第一都是在虛擬聯盟維繫。

所以如果搜房不能解決下次中介聯盟的偽聯盟,給投資人一個交代的話,對於這家垂直細分的龍頭企業來說,任何一家投資機構都會對其打個問號。

這應該是要給搜房打一針雞血的,如果參照攜程模式,搜房有必要至少控股或參股其中一家中介,拆分中介聯盟;

這也同時加重了最近關於搜房與世聯行之間的猜測。好在搜房前幾年的積累下,現金流並不差,如果像某些虧損的中概股一樣,賠本賺吆喝,那迎來的市值慘烈就不僅僅是30%這麼簡單。

世聯行於7月8日發佈了一則「關於網傳世聯行與搜房網合作的統一回覆」稱,公司正在積極接觸多家優秀的互聯網公司,暫時尚未有成熟結果可對外公佈。

  接近世聯行的人士稱,搜房網與世聯行的相關合作事宜,雙方配股或有可能,但搜房收購世聯行則完全沒有可能。

如果是配股方案,對於搜房來說,用現金直接收購一部分股權,可行性更高,操作性更強。

  作為一家傳統的以一手房代理為主要業務的房產中介公司,世聯行正在積極佈局O2M(Offline To Mobile)模式,進行互聯網的轉型。2014年自公司正式更名並啟動「祥云戰略」以來,投入對O2M模式的探索。在平台搭建好之後,其中的消費者社區交易服務將與搜房網等現有電商業務展開直接競爭。

  雖然雙方存在競爭,但世聯行的優勢在線下,重點是賣房的交易環節,2013年完成房屋交易總金額達3175億元;搜房的長處則在於網站運營和移動端推廣,重點在於對客戶的初次挖掘。二者存在互補的特性。

我們願意對搜房這樣的改變保持樂觀,因為我們認為這是搜房在從偽護城河向真護城河構建的開始,除此以外,搜房還應該與恆大及萬科保持更近一步的戰略合作關係,則會讓投資人更為放心。

  當然對於這種類型的收購其所謂的業內人士會有不同的見解,但對於資本方來說,我們更願意看到搜房向資本家的邪惡轉變。

  搜房和世聯行若達成合作,意味著房產中介和房產互聯網聯手,二者共同組成了二手房市場的O2O模式,實現了線上信息查詢和線下看房體驗的融合,形成一個商業閉環。

  這僅僅是我的觀點而已,這是我的獨立思考,不留情面的思考。
搜房 為什麼 急需 破局 中介 聯盟 發於 10 早晨 tobeyhuo
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不是互聯網與傳統之戰,而是核心資源之爭深圳地產中介惡鬥

來源: http://www.infzm.com/content/104403

據世華地產門面的置業顧問劉麗賢說,他們和路對面的Q房網實際上是一起的,世華的招牌會在這個月內全部更換成Q房網的招牌。 (南方周末記者 嶽家琛/圖)

互聯網改造傳統行業的潮流早已席卷地產中介行業。在樓市低迷的背景下,傳統地產中介與房地產電商的沖突此起彼伏。深圳Q房網與六大傳統地產中介的對峙是最新一例。這一次,Q房網並非僅僅以互聯網渠道來展開競爭,而是直接向傳統地產中介的核心資源下刀。

2014年9月18日,作為深圳房產中介行業老大,中原地產聯合中聯地產、美聯地產、招商地產、海王地產、港置地產等六大地產中介公司,內部商討抵制Q房網的措施。

Q房網是一家傳統地產中介——世華地產公司向互聯網轉型的產物,其公司全稱為深圳市雲房網絡科技有限公司。根據其網站公開資料顯示,梁文華為其董事長。梁亦為深圳世華地產公司總經理。

當天,與會者回到家的時候,他們草擬出的四大共識已經在網上傳開了。“深圳六大地產中介公司聯合抵制Q房網”成了公開的秘密。

如果草擬的這四條措施被付諸實施,未來所有加入到Q房網的經紀人都將永遠不被六大代理商聘用;六大中介公司的經紀人一旦被發現“飛單”到Q房網,也將永遠不被聘用;而且,所有公司的任何項目只要有委托Q房網代理,六大公司都會立即退出。

對此,深圳中原地產總經理鄭叔倫對南方周末記者表示:“目前最終的方案還在斟酌中,等最終確定了會有一個加蓋公章的文件,通過官方渠道公布。”

參與抵制Q房網的六大傳統地產中介中,歷史最悠久的要數美聯地產和中原地產這兩家香港公司,它們的誕生可以追溯至1970年代。自從2000年之後中國房地產業開始扶搖直上,這些地產中介也迎來了它們的黃金年代,它們的店鋪密集分布於深圳的大街小巷。但現在,它們不僅面臨著房地產業的萎靡,更可怕的是,互聯網上的強大對手來了。

在過去半年中,這已經是深圳傳統中介與網上中介的第二次交戰。

前一次發生在三個月前,中原地產等多家傳統中介抵制房地產垂直門戶搜房網(NYSE:SFUN),並成功地迫使其降低端口價格。那場風波緣起於搜房網的端口費漲價及無線客戶端單獨收費,在北京、廣州、成都等多個大型城市,搜房網也都遭到房產中介的聯合抵制和逼宮,並導致股價暴跌。

房地產電商網站安居客在2014年3月同樣因為提價,而遭遇京滬傳統地產中介的抵制,甚至因此延宕了其上市進程。

世華變身

一個月前,郭堅來到世華工作,成為了一個“合夥人”,業內也稱之為獨立經紀人。此前,他曾經先後就職於有固定底薪的中原地產和中聯地產。

在房產中介行業,像郭堅一樣經常跳槽的人有很多,他們對各家房產中介公司都非常熟悉,因而也使得這一行業沒有秘密可言。

世華地產與中原地產等公司曾經是一個戰壕里的戰友。當時,中原等幾家決定聯合抵制搜房網,詢問世華地產,是否願意共同抵制搜房網,得到了世華的肯定答複。

抵制搜房網的行動最終以幾大線下聯盟的獲勝而告終,搜房網最終降低了50%的端口費用。

然而,就在世華與中原聯合抵制搜房後的一周,世華地產召開發布會,宣布自己成為Q房網的加盟商,並將旗下所有店面的招牌全部更換為“Q房網”的標識。世華地產總經理梁文華也變成了Q房網的董事長。在發布會上,世華地產還邀請了昔日抵制的對象,搜房網深圳總經理遊洋彬出席。曾經抵制搜房網的那個松散同盟就此宣告結束。

世華加盟Q房網後,郭堅說不清自己到底是世華的人,還是Q房網的人。不過他也不在乎,“反正兩家都是同一個老板梁文華。”郭堅對南方周末記者說。

線下地產中介和搜房網和解後,郭堅又自費花1800元購買了搜房網三個月的端口服務。他抱怨搜房網收費高——購買端口的費用比最初上漲了10倍。但是,郭堅又離不開它。他每個月的客戶有一大半來自網上。每月交給搜房網600元的費用,能為郭堅帶來上萬元的收入。

相比於傳統中介的直接交易,現在越來越多的人喜歡在網上瀏覽房源,從線上到線下。據搜房網公開披露的財報顯示,其2013年一到四季度凈利潤分別為2840萬美元、5540萬美元、1.027億美元、1.12億美元,增幅明顯。2013年,其市值高達70億美元,不僅超越了新浪、搜狐,甚至超過了恒大、金地、招商等房地產公司。

世華地產看到了這一趨勢,才決心投資Q房網,成為深圳傳統地產中介中第一個轉身的公司。郭堅認為,世華地產放棄掉原有苦心經營多年的招牌,更改為“Q房網”,就是希望Q房網逐漸在互聯網產生影響力。這樣,他們就可以不依賴於搜房網的平臺。

“實際上,Q房網的後臺與搜房網比起來,差得非常遠,在上面發布東西很麻煩。但是我們每個月有固定的任務,要在Q房網網絡平臺上發布足夠的房源信息。”郭堅說。

“獨立經紀人”激起公憤

Q房網激起傳統地產中介的公憤,源自其不久前發出的一份招聘啟事。

這封Q房網·世華地產的招聘啟事在深圳三萬經紀人的微信中曾廣為流傳:“Q房網新模式,大渠道,經紀人最好的發展平臺,完全讓業務員自主創業當老板……業務員史上最高55%到85%的提成,現對外招聘……加入我們一年實現買車,兩年實現買房,逼自己一把就知道自己有多優秀……”

誘人的高提成,打破了深圳房產中介行業原有的15%到35%提成的行規。而其在微信中宣傳的讓業務員自主創業當老板,也就是其推出的“獨立經紀人模式”。

這其實並不是真正意義上的招聘,Q房網不會向這些加盟者提供底薪、各項保障,甚至這些加盟者每月還要向Q房網交一筆管理費。“為了防止勞動部門的人來找,我們就以合夥人的身份進行工作。”郭堅說。

但這個招聘啟事對傳統地產中介的沖擊是顯見的。過去,安居客、搜房網這些房產垂直門戶,采用的是平臺模式,給傳統地產經紀人提供了面向更廣泛消費者的新通道,他們靠收取端口費或點擊費盈利,但沒有威脅到傳統地產中介的交易分成模式。

而Q房網試圖改變行規,以高提成吸引那些掌握核心房源信息的地產經紀人,地產經紀人不僅會因此對傳統中介公司的分成制度感到不滿,還可能將更多交易轉移到Q房網上。傳統中介公司面臨被釜底抽薪的風險。

深圳中原地產總經理鄭叔倫對南方周末記者表示,普通業務員看到了更高提成的可能性以後,心里會想,每個單從頭到尾都是我業務員一個人的功勞,為什麽公司會拿掉那麽大部分收益?他們會忽略公司所需要承擔的培訓、為員工繳納社會保險費用、法律顧問等職能部門的開支。

一旦開了這個先河,要想回到原來的規則,就很難了。

這個公開的挖腳行動,讓六大傳統地產中介商坐不住了。他們擔心自己的業務員利用自己店鋪的資源拉客,同時為了獲得更高的提成,把單最終帶到對手那里去簽,即所謂的飛單。

深圳市房地產經紀行業協會也發布了一份含糊其辭的表態。並被對陣雙方拿來用作自己的盾牌。其中,“不應在客觀上為跳單、走私單等違規行為創造便利,幹擾行業正常秩序”的表述,被業內看作是抵制Q房網的武器。

究竟爭什麽

9月22日,深圳中原地產總經理鄭叔倫寫了一封給6000名員工的信。“我們正面對一場獨立經紀人模式與中原經紀公司模式之戰。昔日盟友借創新為名,搞電商平臺,借此推動獨立經紀人模式,以達到去中介公司化,表面上是為了給經紀人爭取利益,實際上是把公司近年虧損的包袱丟給員工”。

實際上,Q房網與六大傳統中介之戰的背後是核心資源之爭。互聯網改造傳統地產中介行業,是從搭建面向消費者的網上渠道開始的,但核心房源信息仍然掌握在傳統地產中介手中。

搜房網顯然在抵制風波之後意識到這一點,在2014年7月迅速成為世聯行和合富輝煌兩大傳統地產中介的第二大股東,以謀求與其核心資源的對接。而Q房網由世華地產這樣的傳統中介轉型而來,自然深知核心資源的重要性,他們以高提成為誘惑,想不費一槍一彈就從其他傳統中介挖掘核心資源,其本質上與互聯網無關,更像是中介之間的挖腳行為。

這場風波仍在持續。南方周末記者致電Q房網副總裁花蘊時,他表示,公司會很快向社會公布其提成和收取管理費方案。

一位深圳地產界資深人士對南方周末記者說,六大傳統地產中介的這種抵制行動可能沒有多少效果,結果如何,主要還是看業務員如何衡量收益。

而郭堅認為,相較於業務員目前所能得到的工資和灰色收入,Q房網的條件不會吸引到絕大多數的業務員,“Q房網給予高額的提成是有一定條件的。如果想得到80%的提成,需要保證一個高額的任務量。而且,業務員每個月還要向Q房網上交約3000元的管理費”。

(應被訪者要求,郭堅為化名。)

不是 互聯網 互聯 傳統 之戰 而是 核心 資源 之爭 深圳 地產 中介 惡鬥
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遇到不設門店的中介和免費經紀人,你還敢不敢租房?

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1106/147512.html

  i黑馬:誕生於上海的愛屋吉屋,是一家新的房屋中介公司。它一不設門店;二不給中介顧問傭金提成以避免經紀人對客戶“挑肥揀瘦”,通過高底薪、快成交、以客戶打分為基準的服務費激勵租房顧問提供服務,對租客一視同仁;三在上海推出“租客傭金全免”的火爆倒貼活動,在北京則只收租客一半的傭金。獨特的模式,使得愛屋吉屋成立7個多月,就引發業界關註。

 \     
        10月30日深夜,黎勇勁從上海趕到北京。

  黎勇勁是愛屋吉屋創始人、CEO。愛屋吉屋在北京開展租房業務剛剛兩周,在8個區開出8個辦公室。是的,是寫字樓辦公室而非傳統中介那樣的“門店”。

  “租房流程透明化、用戶體驗優化、效率提高,把房屋出租做成一個既賺錢又開心,既簡單又受人尊敬的業務。”新的市場、新的運作模式,讓黎勇勁不能不倍感壓力,他這個出身IT互聯網的新房產中介CEO能帶領愛屋吉屋實現這一目標嗎?

傳統門店模式之痛

  一直以來,房產中介公司的門店就是一道獨特的風景。醒目的LOGO,十來個穿著工作服的人員,幾臺電腦,門前一堆房屋的信息。當行人路過時,時常會有中介顧問問“買房嗎”;不同房產中介公司的門店交織在一起,形成了某個區域房地產交易場。

  而自上世紀七八十年代中國香港的租房門店模式傳入內地之後,這種模式存在了四十年。不可否認,這種模式在過去相當長的一段時間內有其合理性。然而,世界變得越來越快,在買家、賣家基本上都有智能手機的時代,去門店租房變得不再是唯一選擇,以店為核心的租房模式弊端逐漸顯現。

  由於租房客與出租的房源存在差異,比如租房客在中關村上班,想租附近一個地方。中介做法肯定是收房、開店,由於門店的不可移動性,導致門店鎖定在某區域。而為了搶占市場,不得不在不同的區域開很多的門店。一些大的房產中介公司有一兩千個門店,每一個店里面有大約10人。因為在同一區域會有不只一家房產中介的門店,競爭很厲害,租房交易並沒有那麽多,導致中介顧問絕大部分時間閑著沒事幹。

  效率低下引申出更多的問題。根據愛屋吉屋對整個租房中介行業的分析,整個行業基本上這兩年都虧損。除了業內的一兩家公司以外,做租賃根本賺不到錢,中介顧問工資非常低,一般每月底薪僅2000多元。

  “這是非常可怕的一件事。”黎勇勁對鈦媒體說,“現在的房地產中介基本上都是買賣房屋與租賃房屋混在一起做。由於買賣的傭金比租房高,許多中介顧問沒興趣去做租單,對客戶不理不睬。甚至有的房產中介人員千方百計在每一單上面去騙錢。”

  雖然騙錢的僅是一小部分中介顧問,卻足以將整個租房市場的口碑破壞。現在一說起中介,人們首先想到的是“他有沒有騙我?中介費有無貓膩”。而且,作為三級市場的租房,其實並沒有能夠滿足客戶的需求。

  “中介總是帶我去看一些我不想看的房子,看著四五套五六套都不對,很辛苦的,大概三四個中介才找到一個房子覺得比較好,特別累特別耗時間。”一位北漂的大學生對鈦媒體說。正是由於體驗差,付中介費時一些租客就覺得不值,爭議乃至吵架時有發生。

  房產中介公司虧本,中介人員收入低,租客體驗差,中國的租房市場究竟哪里出了問題?

重構房屋出租業務

  “中介公司的口碑不好,用戶最不滿意,總感覺會被騙,最主要原因就是不透明,這是整個行業的核心問題。”黎勇勁向鈦媒體表示,“解決這些問題就是愛屋吉屋成立的初衷。”

  在上海普陀區宜昌路751號由倉庫改建而成的“E倉”創意園的辦公室內,一大撥的IT技術精英正在埋頭工作。這個被稱為愛屋吉屋三大團隊之一的IT團隊,負責處理海量信息,維護網頁及APP——這個沒有門店的租房中介公司。

  在愛屋吉屋成立之初,首先考慮如何在編程時把底層結構做好,比如說虛擬上海、虛擬北京,不同的樓棟、多少層等等,在經過幾個月反複研究、調整之後,愛屋吉屋開發出了可以提供全套O2O房屋信息服務的軟件,希望用互聯網思維打造全新服務,讓天下沒有難找的房。

  租房市場最大痛點就是假房源充斥,為了確保愛屋吉屋APP端和PC端房源的真實性,愛屋吉屋第二個團隊先是用了幾個月的時間跑遍整個上海,得到了上海1萬左右小區的樓盤情況。這個聽起來有點巨大的任務,在黎勇勁看來並非什麽難事:比如說有200人去跑,一個人一天負責5個小區,一天就1000個小區,10天就可以做完。

  基礎樓盤信息構建完畢後,愛屋吉屋進入打市場階段,第二個團隊的任務還是轉向房源的確認和核實。當房東通過愛屋吉屋的官網(http://www.iwjw.com/),點擊在線委托出租或者撥打免費電話400-700-6622後,這個團隊的工作人員會與房東取得聯系,並親自上門查看房產證、房東身份證、進行現場拍照等繁瑣的步驟,核實房源和房東的準確性。

  第三個團隊面對租客。租客可以通過愛屋吉屋官網或手機APP兩種渠道搜索房源信息,如果看中滿意的房源,可以通過網絡直接提交看房申請;隨後便有專業中介顧問致電租客,提供線下1對1的VIP服務,直至順利簽約入住。

  面對鈦媒體記者對出租房屋後期管理的提問,黎勇勁表示:“我們想事情其實很簡單,所有東西的核心就是怎麽做最好的用戶體驗,把房子租賃買斷雖然能掙到的錢更多,但租客的居住舒適度會降低,而且北京租賃買斷的管家服務業務占整個市場最大不超過10%,愛屋吉屋不做這種特殊的業務。”

  有別於許多傳統中介缺乏閉環監督,愛屋吉屋借助便捷的移動互聯網工具,讓看房顧問全程每一個環節都在監控之下。比如說愛屋吉屋的中介顧問與租客約了下午3點,一般是提前半個小時到。此時,中介顧問打開客戶端軟件簽到;之後與房東聯系,確認房東在,等到租客到時,再簽到一下說客戶已到。這種以客戶端流程管理代替傳統人員管理,讓房屋出租整個流程變得透明。

  可以看出,愛屋吉屋的租房公司從一開始,模式就與傳統公司運作完全不同,由於是從零開始,愛屋吉屋一切都是通過系統性分析,重新量化,重塑了整個業務流程,實現了O2O的無縫對接。

租房新體驗

  “快”是移動互聯網時代的特點之一,對租房來說更是要求“快”——不僅房東害怕閑置成本高,總希望快速租掉;房客也希望快速找到一個“家”。運用APP和PC端雙向線上通道,租客可以利用每一個碎片時間完成選房、預約下單;愛屋吉屋線下又有自屬經紀人團隊,專業服務提高成單速度。

  如果有一位租客,希望在地鐵1號線沿線租房,傳統的租房模式下,他可能要乘地鐵在1號線沿線找多個中介門店,最後在某個地鐵站附近的門店找到了一套合適的房源,看房滿意才會簽約;但在愛屋吉屋,租客可以搜索“1號線沿線”房源,選定自己有意向的房源,“一鍵預定看房”,就只要等著中介顧問聯系他了。租客與中介一對多,變成租客與中介一對一,繁瑣的需求溝通過程極大優化。

  愛屋吉屋一改傳統中介拿提成的傭金模式,以用戶滿意度和誠信度作為衡量中介顧問的標準。“這麽做是為了保證中介顧問不需要挑肥揀瘦,對每位租客都一視同仁。”黎勇勁說。

  每一次出租交易完成後,愛屋吉屋都會按照房東和租客給中介顧問的評分(分為1~5分),根據等級記錄分數,得出中介顧問的服務水平,其獎金也與客戶評價掛鉤。如果看房顧問三次被租客投訴,就將被勸退。愛屋吉屋還會有一個客服團隊對客戶進行不定期抽查,確保中介顧問將“用戶至上”理念落地。

  更重要的是,在上海,傳統門店中介收費一般是房東和租客各付月租金的35%作為傭金,而愛屋吉屋免除了租客的35%傭金,只向房東收取月租金的35%。不同城市有不同的做法,北京租房傭金原來是租客付一個月的房租,但愛屋吉屋只收租客半個月就可以了。“這麽做只想讓租賃雙方更快速地達成合同協議,形成良性循環。”黎告訴鈦媒體。

  愛屋吉屋獨特的管理方式,使得工作效率比普通的中介顧問高了一個量級。每一位中介顧問的收入基本上是外面中介顧問的幾倍,其精神狀態也與傳統中介顧問不一樣。因為模式比較先進,他們根本不用去騙人,只要做好本質工作,用戶體驗好了,就會得到獎勵。根據上海幾個月的數據,現在,愛屋吉屋平均一個中介顧問,每月成交8到10套,業績呈爆炸式增長。

  雖然愛屋吉屋的操作模式初步顯示出其競爭力,但只靠一家企業改變一個存在了四十年的傳統模式並非易事。出租房屋是一個不短的過程,在這期間,存在諸多變數:比如承租期間,業主把房子賣掉了,租客還被蒙在鼓里。最後新業主來趕租客走,租客怎麽辦?比如承租期間,租客拖欠水電煤幾千塊,最後悄悄溜走了,業主損失誰來賠?比如承租期間,房子發生安全隱患,最後雙方如何調解?諸如此類,還有很多。在黎勇勁看來,這些變數有許多其實在租賃合同中均有明確約定,愛屋吉屋希望通過完全透明的流程,讓租房市場變得簡單、規範而高效。

  愛屋吉屋這種不設門店、線上擁有PC和客戶端信息平臺、線下建立自屬經紀人團隊的輕中介服務模式,能否通過利用互聯網手段,把租房這個複雜而長期的交互過程簡化、標準化,進而顛覆現有的房產中介模式?“我們還在做一系列的培訓工作,希望多有幾家這樣的公司,可以一起把租房市場的新規則確立起來。”黎勇勁說。

遇到 不設 門店 中介 免費 經紀人 經紀 你還 還敢 不敢 租房
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愛屋吉屋:幹掉門店,用重度垂直顛覆傳統房屋中介

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1126/147967.html

來源:i黑馬

作者:孔明明

互聯網對房地產業的改造已經開始,房屋中介首當其沖。7月15日,愛屋吉屋APP上線它定義為“沒有門店的租房中介公司”,日前宣布獲得B輪融資,團隊已有千人。

 

\愛屋吉屋的創辦是由於幾個創始人看到了本地生活服務的大風口和租房痛點的需要。他們紮根於租房這個垂直領域,用上千人的團隊重度運營,獲取線下真實房源,然後基於後臺數據系統和移動端的App來提高經紀人的工作效率。對於一個初創公司來說,千人規模讓人驚訝。但愛屋吉屋的聯合創始人鄧薇告訴i黑馬,這正是他們這種重度模式的需要。

愛屋吉屋究竟是怎樣顛覆傳統房屋中介的?以下是其聯合創始人鄧薇的口述。

怎樣解決租房痛點?

我在北京生活了10年,上海也是10年。我長期在上海租一套房子、在北京租一套房子。從土豆(鄧薇曾是土豆VP)出來後,我決定把家安在上海。北京這兩年生活環境急劇惡化,嚴重霧霾加上交通擁堵、房價高企。

愛屋吉屋創業的契機是賣掉“大黃蜂”之後(鄧薇是打車軟件“大黃蜂”的聯合創始人)。當時,我們一個朋友新租了一個房子,抱怨說體驗特別差。那個時候,我們也在看各種各樣的項目,越想越覺得這個方向可以做,一個行業30年、40年不變挺令人發指的,那就變一下吧。

我們想問題特樸素,就想租房有哪些痛點、憑什麽不能解決?先不說能不能實現,我們是這麽倒推的。

這是我參與的第七家創業公司。從1998年中國接入互聯網開始,理論上該創的事情都創完了。哪知道移動互聯網來了,來勢洶洶、速度特別快。“大黃蜂”8個月時間讓我感覺經歷了在土豆三年時間里發生的事情,就像過山車一樣,很high,越來越刺激。

經過那8個月,我們覺得,一定要再做一次。上次晚了6個月,這次一點要早6個月。我們從頭開始想,如果要在一個城市里,迅速把供和求兩方面拉起來,應該是一個什麽樣的節奏,以什麽樣的方法。
 

幹掉門店,靠線下運營構築門檻

目前的租房狀況是租客不知道房源在哪兒、房東不知道租客在哪兒。在這種環境下,首先用戶需要真實的信息,其次用戶需要全城的信息,沒有人可以找遍全上海或者全北京。像58、趕集、搜房都是房源推廣通路,屬於信息分發渠道,而我們要做的改變傳統中介服務。

愛屋吉屋是第一家專門做租房的中介,我們沒有門店,也不守株待兔,每一個客戶顧問都可以帶你去看全城的房源。這樣看上去很沒有效率,但我們認為用戶找房本身是有邏輯的,首先他一定是在自己偏好的區域里找,然後再加上預算和面積,因此一定可以給他定義出一定的範圍,然後再在三公里之內設一個分公司來負責帶客戶來這個區域看房。如果客戶要跳出這個範圍,依然還是這個顧問去帶他看房。

我們公司有三個部門:一個部門做房源,一個部門做一對一的客戶服務,還有一個部門負責開發產品,包括網站、App、後臺工作流程等。目前,我們在上海免中介費(上海一般是房東、租客各承擔35%,愛屋吉屋免除了租客服務費),北京中介費減半。

從整體房源上說,我最重要的一件事情是要把房子做成真實的、同時是一套一套的。這牽涉到底層的數據庫和架構,因此我們需要建虛擬城市,把一個小區有多少座樓、每一座樓有多少層都逐步完善起來。這件事情,我們在上海做了大半年,在北京做了5個月。比如,我們會建一個100人的團隊,一個人每天要掃10個樓盤,把那個小區里面的信息通路等都打通。一兩個月後,一個城市不敢說每一個樓盤都能夠走到,但70%、80%應該能走完。在國外,這些都是由政府或者行業協會來做,但中國沒有,所以我們就要自己建。

建完虛擬城市以後,我們有一個獨立的數據中心,房源里面有入住時間等信息。這是一套獨立的體系來進行房源維護,以保證客戶永遠可以看到最新在租的房子。再難租的房子,放出來10天也能租掉,上海、北京都一樣。我們要想的就是在這10天里怎麽更新信息、怎麽能讓房東每天都上來等。

在尋找房源時,我們有自己特別獨立的一個部門,含有地推團隊,也含有呼叫中心,他們統一來做全公司的房源。目前,我們專門做房源體系的有200多人。地推團隊首先在各個片區做宣傳,同時把每一個小區里有多少座樓、每一座樓的編號情況等收錄到我們自己的信息庫。

對於房東的委托,我們有統一的呼叫中心去完成。我們客服中心有好幾百人,統一負責跟房東溝通。公司全是統一中心化的,非常標準和職業。其他人是不會給房東打電話的,連帶拍照都是全部約好的。

在我們公司,維護房源和交易這兩方面是分開的。做房源的人就是做房源,經紀人就是經紀人,不會有人一遍一遍地從頭開始問,你這個房子是不是要租,到底要租多少錢,不會的。

同時,搜集到的房源信息還需要經紀人去驗證房源質量。一方面,房東越來越信任我們,房東的委托會越來越好;另一方面,租客要最快速度找到房,房源質量越好,客量就越多。這是兩個非常重要的供求方面。

對於用戶來源,我們完全自己發展用戶。我們是個互聯網公司,網絡推廣手段很強,搜房、安居客、58、趕集等,該投的廣告我們都去投,也用其他方式的廣告。

不講互聯網思維

在網上,第一點是要用戶自己來看,我們在做廣告的時候連客服電話都不提,雖然好像很麻煩,但還是要請你去我的App或者網站上把房子看一看,然後我們再開始推薦。另外一點是,我們沒有門店,所以經紀人跑的範圍更大、公司的結構更加扁平。我們需要用移動互聯網的手段管理員工的工作流程和服務質量,實現服務的監控透明,讓用戶放心。因此,我們的網絡部門很重要,內部系統明年的開發計劃都已經排完了。我們其實是做了一個基於租房的專項服務垂直整合,每個環節我們都自己做,戰線拉很長。

我們首先要想什麽是用戶體驗。在你出門之前,可以像淘寶一樣把你想要看的房子挑下來,提交你想要看房的時間,我們就會派一個中介給你,看房顧問就會打電話給你,問清楚幾個人住、對片區和裝修等有什麽需要。全部問清楚了以後,他就會幫你去做約看,新增房源出來他會在App里推薦給你。用戶可以隨時提交租房需求,只要需求提交上來,我們就能立刻派一個顧問來服務他。

我們目前實施的結果是:每個經紀人月均的成交量是其他中介的8倍到10倍。我們經紀人當然也辛苦,因為他跑的範圍大,每天帶客數非常多,但幫助客戶成交的速度快,最快的委托進來半個小時就交掉了。我們省了門店的錢,把這些錢拿去做推廣,不管是房東的推廣,還是房客的推廣。

我們自己圈里不講互聯網思維,我們就講互聯網能帶來什麽,能給整個行業帶來什麽。它可以帶來信息透明,讓人人都可以擁有真實的信息去做理性的判斷,由此整個市場的效率能夠自動去調整。這是互聯網給整個社會帶來的作用。

改造行業與激勵員工

傳統的中介公司是以門店為半徑,效率特別低。按我們掌握的信息,北京目前做得最好最大的一家中介,經紀人有1萬多,平均每個月租房成交1單,二手房買賣成交0.4單。

中介公司的管理成本非常高,用人管人,臨街店面人員浪費。店多了以後整個公司的層級體系特別大,底薪就很低,就招不到好的員工。整個中介業都是在惡性循環里。

我們現在的經紀團隊80%都是傳統門店里的。我們開出雙倍底薪並與服務掛鉤,租房顧問簽一單租客滿意的合約,拿的都一樣,而不管房屋租金多少,避免租房顧問服務時“挑肥揀瘦”,保證用戶口碑和服務質量。

租房這項業務,95%的合約都是在房子里發生的,這件事兒不需要一個簽約的地方。如果客戶一定要到我們公司來看,或者有人就是願意在公司里簽約,我們也接待,公司都是不錯的辦公室。

現在我們整個業務模型有兩個基礎:首先,我們服務的人群是23歲到30歲的北漂、海漂,他們絕對是互聯網和移動互聯網的人群,他找房子的第一步不會選片區,因為年輕人找房最主要就是跟著公司走;其次,他們上網,我們在網上要讓真實的信息足夠亮、足夠快、足夠真,更新的速度足夠快,讓他看到全城的信息,先做一個理性的判斷,再決定要去找哪一個片區的房子。我們的App有一個非常重要的功能就是按地鐵找房子,用戶可以看到地鐵每一條線周邊有什麽樣的房子、價格是什麽樣、什麽時間可以入住,先篩選一道,然後再決定。

我們就做這些舉動,服務這群用戶。其他習慣傳統方法的人不是我們的客戶,我們也占不了百分之百的市場份額。

在上海那邊,我們從7月份開始做,現在每個經紀人每月平均成單8到10家,底薪4000多加上1800的服務提成。服務提成是指帶客量,不需要成交,如果有了成交,用戶反饋回來評價優秀,會再有其他的服務費。這樣能夠顯著提升經紀人的收入。

再回到激勵體制上,互聯網核心就在於讓大家真的看到所謂的改變此前行業的生存狀態。你原先是等靠,收入很低,但如果一個月能做到8到10單,平均月薪是過萬的。收入一下提升的時候,各方面的狀態就完全不一樣。

對於經紀人來說,他們工作的實質並沒有太大的變化,以前是等在門店周邊或者街上擺個攤,有人問就聊一下,有需求就帶看,但現在不一樣,他在這邊,我們就發給他一個用戶去聯系,了解清楚了客戶的需求後,就開始帶看,帶看完了之後如果有中意的,立刻成交;如果客戶覺得這套不合適,現場再選、再去看。

在這個中間,我們加了好多閉環監測的部分。舉個例子,一個小夥子是湘潭人,此前從來沒有做過中介,但做過銷售。第一個月因為地段不熟,成交量很少,但是他非常勤奮地帶客人去看,跟別人約的帶看時間來不及,就打車過去,到了第二個月一下就成交十幾單,變成了top sales。其實他要做的無非是提前半小時到約定的看房點,然後點開App簽個到,表示人已經到了,給房東撥個電話,確定房東在,再問問客戶幾點到,客戶到了之後再簽個到,看完之後請客戶做個評價,這些都是通過系統進行的。另外,我們還會抽檢看房的評價服務質量。這些保證了既有獎金激勵體制,同時又有服務後臺的力量,讓大家感受到行業當下的變化。


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愛屋 屋吉 吉屋 幹掉 門店 重度 垂直 顛覆 傳統 房屋 中介
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四千留學中介魚目混珠 留學暗礁

來源: http://www.infzm.com/content/106069

(何籽/圖)

有些中介機構為了逐利,弄虛作假、誇大宣傳、過度承諾、巧立名目。為了提升機構形象,有些機構甚至自我排名。而對於留學市場的種種陷阱,家長和學生不了解,很難甄別。

一個月的 “留學生涯”

在加拿大的那一個月,來自北京的曾濤夜不能寐——“文清學院這個樣子,耽誤了孩子的教育怎麽辦?”

2014年7月30日,曾濤帶著15歲的兒子從北京飛抵加拿大安大略省多倫多市。未來幾年,他們將在北約克區的文清學院就讀。給他們提供留學中介服務的是決勝網(即北京決勝嘉業教育科技有限公司)平臺上的中國教育服務中心有限公司(以下簡稱中教服)。

在決勝網“親子陪讀”項目的宣傳網頁上,文清學院成立於1980年,有兩個校區,占地上百英畝,足球場、跑馬場等設施一應俱全;校長宋健是教育界資深人士,從業24年。家長和孩子共同進入文清學院學習,留學之余,最快三年還可移民。其中,最讓曾濤看重的是,文清學院數百學生中有98%是當地學生。“和本地人一起上學,孩子可以迅速融入當地文化。”但當真正進入文清學院時,42歲的曾濤覺得“受騙了”。

沒有想象中的規模,文清學院偏居於北約克區消費者路旁的一棟三層民房里。“實際上只占三樓四分之一的面積,”曾濤說,“和學院同樓層的還有個按摩中心和化妝品公司。”與曾濤同批參加文清學院“親子陪讀“項目的還有其他7個家庭。每個家庭連服務費加學費平均花費約20萬元。

開學後,家長們發現,整個文清學院的學生只有他們8個家庭的孩子,中介口中“98%的當地學生”根本不存在。

據多位家長介紹,文清學院起初有英語、數學和科學三門課,但後來突然減少到兩門。校方給出的解釋是:“孩子聽不懂”。文清學院將7個不同年級的孩子置於一個班授課,老師、學生使用教學材料都是臨時打印的。而老師流動性也大,僅有5位老師。師資不夠時,宋健也會客串授課。

“我孩子該上高中了,依照加拿大教育法規是要修滿學分的!”雖然校方承諾給學分,但曾濤覺得,學分要拿到,但更重要的是孩子要學到真東西,而文清學院滿足不了這一點。

9月30日,曾濤等5位家長在索要學費無果的情況下,將孩子轉到當地一家教會學校。說起轉校過程,曾濤一把辛酸,“很難!我們在加拿大人生地不熟,語言又不通,跑了教育廳無果,又一家家學校挨著找人說,最後是教會學校接收了孩子。”

10月初,號稱有30年歷史的文清學院因“財務問題”關門,另外3位家長也不得不轉走了,但直到現在也沒能追回學費。目前,8個孩子轉學後臉上笑容多了。

據加拿大教育網站ourkids.net顯示,文清學院成立於2013年。

就上述情況,宋健稱,文清學院從2013年中開始與加拿大Thor College進行合作,並委托決勝網在中國進行招生。今年5月,Thor College取消與文清學院的合作。合同終止後,在多倫多的決勝網工作人員於5月知曉這一消息。目前,由於無法完成協議要求的招生任務,學院陷入財務困境。就這一情況,南方周末記者聯系決勝網,但未得到正面回應。

至於為何拒絕退費,宋健稱,為預防部分人士利用學習簽證落地後,不參加學習而變相非法停留。“雖然家長未必是緣由上述原因要求退費,但是沿用當地通常做法,且家長確實屬於在未經學校同意的前提下自行放棄在文清學院學習,學費依理依法都應不予退還。”

謎一樣的“中教服”

據家長們介紹,當初正是看了決勝網的宣傳才想把孩子送去留學。發現受騙後,眾家長找決勝網討要說法,直到現在,決勝網仍用“公司在討論方案”“再等等”“我也決定不了”的理由搪塞。

南方周末記者聯系到決勝網經理龍明,他拒絕回答南方周末記者的問題。當被問及決勝網是否為虛假宣傳時,龍明回應“決勝網在這件事上沒有錯”。但就在此前一天,曾濤當著南方周末記者面撥打龍明電話時,龍明還在與家長討論事情的解決方案。

決勝網公關總監程榮榮稱,“決勝網沒有收家長們一分錢,在這件事上也是受害者。現在本著負責任的態度,決勝網幫助中教服解決此事。”

表面上,決勝網和中教服的關系好比淘寶網與入駐商家。實際上,兩者的關系遠非這般簡單。

2014年5月,天津家長趙安向中教服交納5萬元的二期服務費,刷卡憑單上註明的商戶名稱卻是“北京決勝教育”,收據單蓋章為“北京決勝嘉業教育科技有限公司”。當時趙安提出質疑,“為什麽服務主體是中教服,收款人卻是決勝網?”決勝網工作人員稱,“中教服賬號凍結,決勝網暫代收。”

為家長提供咨詢服務的中教服工作人員,包括留學顧問唐曉紅、靳迥,現都在決勝網的辦公地辦公。決勝網一位內部員工稱,中教服和決勝網實際是一班人馬。在一位家長的合同上,蓋章的是中教服,簽字人卻是決勝網董事長闕登峰。經決勝網員工確認,闕登峰原為中教服執行總裁。

11月19日,家長們和決勝網高層就此事進行談判。在家長們錄制的長視頻中,闕登峰無意間講出,“中教服現在已經停止運營”。

中教服原屬教育部,是中國最早一批拿到留學中介服務資質的公司之一。在中教服的官網上,“原屬教育部”和“始於1984年”的字樣被放在顯著位置。沈陽家長張國說,“正因為它的國字背景,我才選擇中教服,且深信不疑。因為我本人在事業單位工作過,很信任‘中字頭’公司。”

但中教服已不是國字背景。在教育部涉外監管信息網上,“非教育部所屬”被特別標註在中教服的名後。

據北京企業信用信息網,中教服的住所地和稅務登記地地址分別為“北京市東城區東直門內海運倉1號”和“北京市海澱區常青園二區通匯路18號”。南方周末記者前往兩地,卻發現根本沒有中教服的蹤影。

在我國,留學中介行業為特許經營行業。依據教育部發布的《自費出國留學中介服務管理規定實施細則》,留學中介機構應當具備辦公地點及辦公設施,住所發生變化應向相關主管部門報備。

中教服的異常狀況已經引起北京留學服務行業協會的註意。在2013年的留學機構評估中,北京留學服務行業協會已敦促中教服向工商變更登記地址。一位不願透露姓名的監管部門人士稱,中教服的註冊法人已不做業務,實際借中教服之名經營業務的是決勝網。教育部明確規定,“中介服務機構不得以承包或者轉包等形式委托其他機構或個人開展中介服務業務”。

(何籽/圖)

“堵”不如“放” 放管結合

目前,全國具有留學中介服務資質的公司約有400家。據中國教育國際交流協會自費出國中介服務分會秘書長鄂學文估計,全國範圍內無資質且在從事留學中介服務的公司或機構,其數量是“正規軍”的十倍。

我國自費留學中介服務機構的資質審批權起初一直由教育部掌握。根據教育部官網數據,自2005年以來,新通過審批的中介機構數量並不多,約50家;而在同一時期,我國自費出國留學總人數增加了約28萬。這意味著市場供給離需求間的差距。據中國教育在線《2013年出國留學趨勢報告》,中國留學行業產業規模約達2000億人民幣,其中留學中介市場至少有50億。

在市場大蛋糕當前,爭食者蜂擁而來。一位要求匿名的留學中介機構資深從業人員告訴南方周末記者,沒有資質的留學中介機構有的打著“咨詢”“培訓”之名運營,有的通過繳納管理費的形式與有資質的機構合作,資質掛靠的現象非常普遍,甚至出現層層轉包的現象。

有些中介機構為了逐利,弄虛作假、誇大宣傳、過度承諾、巧立名目。為了提升形象,有些機構甚至自我排名。而對於留學市場的種種陷阱,家長和學生不了解,也很難甄別。

曾濤說,他對國外情況不了解,當初,留學中介一手拿著聖經一邊介紹,怎能不相信,“現在回過頭來看,當時我該提前飛到加拿大去文清學院看一看”。

政府主管部門在市場監管上做了一系列努力。定期公布自費留學中介服務機構名單,發布留學預警;推行《自費出國留學中介服務委托合同》。

北京留學服務行業協會相關負責人溫樂群講,這一定程度上緩解了留學服務市場信息不對稱的情況。但留學服務行業自1999年放開以來仍未形成統一的行業標準。留學中介服務行業的規範,需要政府、行業協會和機構三方共同努力,其中政府的作用應該是有限的,政府無需代替消費者去做選擇,市場會促使機構優勝劣汰。

從歷年資質審批的政策來看,自費出國留學市場,從最初的完全由教育部掌管到教育部與省級主管部門的“共建共管”再到2013年的審批權徹底下放至省一級,呈現出越來越開放的態勢。

教育部直屬事業單位中國留學服務中心黨委副書記程家財稱,審批權下放雖不意味著準入門檻降低,但會進一步激發市場活力,有利於打破市場的地域性壁壘,而全國留學服務市場可能會形成統一的服務標準。

2014年6月,留學中介服務機構工商登記由前置審批改為後置審批。國務院主要領導表示,現在是事前審批多,而事中事後監管少,很多時候是拿到審批的單子後就沒人管了。轉變政府職能的核心要義,是要切實做好“放管”結合。放活不放任,管好不管死。

多位業內人士稱,這一政策將激起中小企業的新一輪增長,留學行業將朝著精細化方向發展。鄂學文說,“我希望看到行業的未來發展是百花齊放式的,大企業像大醫院一樣提供全門類的服務,小公司做出自己的特色,比如專做俄羅斯留學、專做藝術類院校等。”

截止到目前,曾濤等家長已向公安局、工商局、中國駐多倫多領事館求助。曾濤說,“做這些事情,我一是要回自己的錢,二是想把這件事傳播出去,讓準備出國留學的人引以為戒。”

延伸閱讀

留學中介慣用詐騙伎倆

1 虛假廣告。主要表現為模糊國外學校的性質和現狀,無中生有、瞞天過海。

2 過度承諾。“絕對”“100%”的字眼,往往暗藏陷阱。

3 陷阱合同。黑心中介常借不規範合同或是消費者無憑證來推脫責任。

4 業務分包。通過繳納管理費承包正規中介業務,黑中介搖身變合法。一旦出了事情,出租方和承包方相互推脫,消費者維權難。

選擇留學中介五點事項:

1 看資質。通過教育部涉外監管信息網查詢合法留學中介機構名單,以確定是否有自費出國留學中介機構資格認定書。

2 驗執照。看工商管理部門頒發營業執照是否有允許其開展自費出國留學中介業務。

3 勤查證。不要過於迷信廣告宣傳,而是要從機構口碑、機構背景以及專業能力和服務水平等方面來綜合考察,確定選擇適合自己的服務機構。

4 簽規範合同。學生和家長應當要求簽訂符合由教育主管部門制定的規範的自費出國留學中介服務合同。

5 留憑據。交款要留收據,雙方協商好的事情最好落在紙上。若出問題,書面憑證往往能鎮住局面。

(南方周末記者王劍根據采訪和公開資料整理)

四千 留學 中介 魚目 混珠 暗礁
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嚇到人家了 這家成立8個月的公司要弄死房屋中介

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1214/148362.html

i黑馬:又一典型的o2o案例——愛屋及烏,幹死傳統房屋中介:建一個在線虛擬中介,沒有租賃成本,用省下的成本一方面補貼經紀人,他們收入高了,一方面去補貼用戶,租房便宜了。愛屋吉屋今年3月成立,現在已突破了1200人。


對於當下以門店為核心的租房中介,也許我們都會認同存在著這樣的問題:

1.用戶沒少花錢,但對服務並不滿意;

2.中介沒少收錢,但能賺著錢的公司少之又少。

在移動互聯網的力量不斷觸及和改造著傳統行業之時,鐵板一塊的傳統租房中介領域也有新玩家入局。

“傳統中介公司服務模型不能讓用戶滿意,成本結構錯誤,”我們要“重新定義和設計房地產中介到底是什麽樣子”,愛屋吉屋聯合創始人鄧薇在接受搜狐IT專訪時並不掩飾自己的野心。在她看來,互聯網模式的基礎思維是讓買賣雙方在信息通暢、透明的市場情況下進行理性的選擇,而非制造信息不對稱的壁壘靠倒賣差價賺錢,後者正是當前傳統租房中介的邏輯。

自今年3月正式成立,到如今業務落地京滬,半年多的時間愛屋吉屋的規模已急劇膨脹到了1500多人,其中一線的經紀人約1200人。對比大多數互聯網初創十位數的團隊而言,這貌似是一家很重的公司;而相較傳統租房中介動輒過萬的員工規模來說,似乎又很輕。

實際上,相比於傳統租房中介,愛屋吉屋的確給我們帶來了一些新的東西:

1.無門店:鄧薇並不認為門店的有無和多寡是租房中介獲取用戶信任的基礎——用戶用最少的精力租到房子,出租方用最快的速度租出房子,經紀人用最短的時間撮合交易才是關鍵。盡管愛屋吉屋也在分公司向用戶提供簽約場所,但其明確自己的主要目標用戶是23歲至30歲之間的北漂和海漂群體,“我們認為他們是絕對的互聯網一代,他們租房的第一步一定從互聯網開始。”

2.單一經紀人:傳統的租房中介是“劃片而治”的,分支機構僅負責自己所在小小片區內的房源,相互之前也存在著競爭關系。而鄧薇則試圖打破這種規則,向用戶提供一對一的經紀人服務。不過,盡管愛屋吉屋在宣傳中將“全城帶看”作為廣告語,但鄧薇也坦言由於用戶的行為是理性的——大多數人的找房區域是4站地鐵輻射範圍內,由此為用戶服務的經紀人實際上需要負責的是這一範圍內的房源。換句話說,愛屋吉屋所做的是大幅擴大並根據用戶實際需求重新劃分了片區,從而提高了供求雙方的效率。

3.數據更新:鄧薇表示,愛屋吉屋有一支約200人的出租委托服務團隊負責信息的更新,以確保用戶看到的房源是有效的和準確的。“平均1.8次帶看完成簽約,一周之內就可以將租房出租,絕大多數房源在10天內就會完成更新。”

4.後續服務:對於出租後潛在的糾紛風險,鄧薇稱將通過合約來規定雙方的權利和義務,也會提供有限的幫助。同時,在短期內,愛屋吉屋並不會進軍類似自如客的租房托管市場和利潤更為豐厚的租房買賣市場。

5.經紀人的收入構成變化:相比於傳統租房中介經紀人最高不到4000元的底薪,愛屋吉屋給出的數字是6000元,而這一數字也得到了一線員工的證實。同時,經紀人的獎金也不再采用傭金抽成,而是依據用戶的滿意度。“經紀人沒有必要騙用戶,他需要做的就是服務好這個用戶,”鄧薇正嘗試打破一些潛規則。

對於愛屋吉屋的出現,傳統租房中介表現出了兩種截然不同的態度,以鏈家為代表的企業更多地選擇了“學習”,包括對於互聯網的改良;而另一些較為依賴於租房業務的企業則表現出了一定的“對抗性”。針對這些明面上或潛在的“反擊”,鄧薇表示自己並不怕打仗,而即便是大家都有了網站、有了APP,但由於其運營模式和成本結構並沒有發生變化,所以愛屋吉屋在模型架構上還是有自己的優勢的。

面對如此之重的模式和龐大的人力及營銷成本,作為前土豆副總裁和滬上打車應用大黃蜂的創始人,剛剛拿到B輪融資、在“燒錢領域”闖蕩10余年的鄧薇並不“在意”,並表示沒有盈利的壓力。而對於未來的規劃,鄧薇透露今後半年內將在京滬兩地繼續深耕,員工數量可能還會有3倍到4倍的增長,但不會擴展到新的城市。
嚇到 人家 這家 成立 個月 月的 公司 要弄 弄死 房屋 中介
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【專欄】微信去中心化和中介化,張小龍真的想好了嗎?

來源: http://newshtml.iheima.com/2014/1218/148455.html

i黑馬:去中心化也好,去中介化也罷,只有平臺、商家和用戶三方都覺得滿意,這才是微信商業化最大的價值。微信公眾平臺一旦明確了方向,以張小龍的性格就會堅持到底。但願張小龍的選擇是對的。

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幾天前,張小龍的一次視頻演講震動了整個科技界,這個被譽為神一樣的行事低調的產品經理引起了萬眾矚目。筆者百度了一下,發現當天關於他的報道不下於百條,各大科技媒體,門戶網站、微信公眾號掛出的皆是他首次提出的關於微信工作平臺發展的八大方向。雖然在筆者看來這和他一年前接受媒體采訪表達的意思並無兩樣,但因為這是公眾形式的表達,所以在外界看來,張小龍正式向外界發聲了,微信也已明確了未來的發展方向。

筆者反複讀了幾遍這篇三千字的文稿,雖然有些地方還是值得商榷,但是有兩點著實讓筆者非常費解,一是消除中介化;二是去中心化。關於這兩點,筆者不敢茍同,發表一下自己的個人看法。

微信天生就是中心化平臺

如果筆者說微信已經成為了一個超級的APP,我相信已經沒有多少人反對了。為什麽?因為今天只要你打開微信它似乎可以滿足你的一切需求,社交、辦公、閱讀、購物、乘車……只要你願意找,什麽都可以找得到。人的五項基本需求吃、喝、玩、樂、購基本都覆蓋到了。大凡每個人手機上的安裝的社交軟件不會超過五個:微信,QQ,微博,陌陌以及其他。但是打開頻次最高的卻是微信,你可能一天才打開兩三次微博,但是你可能十分鐘就會看一次朋友圈了。它的朋友圈就像qq的說說,它的公眾平臺就像是精簡版的qq空間,它的各種訂閱號就像是各種媒體、門戶網站的版面,它的搖一搖就像是不能說的“陌陌”。它的每一個功能你都會找到與之相對應的其它應用。

也正是因為它的超級APP的功效,才使得它成為移動互聯網最大的流量入口,擁有無限的想象空間。微信通過一對一的強連接,將各種各樣的人通過朋友圈、公眾平臺串聯起來。它已經霸占了所有的流量、交易、掃碼的入口(因支付這一塊還沒完全普及,相對較弱),已經成為了不折不扣的中心化平臺。去中心化,只是天方夜譚。

去中心化,微信電商怎麽做

退一萬步講,假如微信真的能做到去中心化,那麽微信電商該怎麽做。從目前發展現狀來看,微信電商就像是街頭小販,因為沒有統一的平臺管理,條文法規,各種微商,各種假劣偽冒大行其道。看似一片繁榮的朋友圈微商,實則攪亂了正在蓬勃發展的電商市場。

對於商家們來說,他們還是希望有一個中心化的交易平臺。微信沒發現的商機一些第三方微盟、口袋通等就開始做了。因為在這個平臺上,一切的交易都是透明的,都是有章可循的,誰也不能投機取巧,坑蒙拐騙。沒有中心化的入口,沒有平臺,只能靠口碑一步一步去積累,由於微信極強的封閉性特征,對於小商家們來說最後面臨的結局可能就是“再小的個體,不一定有自己的品牌”。在搜索這一塊微信電商做得相當弱,只能依靠朋友間的推薦和分享來吸引新用戶,站在企業的角度來想,這種方式太慢,而且不容易管理,中心化的平臺更利於形成規模效應。

微信去中介化是個偽命題

從某種意義上講,電商的本質就是去中介化,就是消除信息不對稱。可是為什麽放在微信上它就成了偽命題呢?因為信息不對稱是一個很複雜的上下遊連接問題。

首先,要求消費者直接和商家建立聯系。這種聯系可能是C端的,也可能是B端的,但不管怎樣,他必須要求C端和B端的商家商品信息、商家信息乃至交易信息都是透明的。而現實中常常是這樣的,一些商家不願意自己管理店鋪或商品太多忙不過來,需要不斷地拓展渠道來幫自己銷售產品,這個時候中介就發揮了他的作用。舉個例子,最典型的就是房產中介。

其次,對於小白用戶,更依賴於專業人士的推薦。微信上大V、達人、自媒體、專業買手等比比皆是,從某種層面上來講,他們可以做最好的中介。既有專業度,影響力又有粉絲。一旦激活他們的,這股市場潛力將會迅速噴發。導購網站的興起也是這樣的原因,因為品牌的雜亂和無序,給消費者帶來選擇性障礙的困擾,於是一些專業的人士就給這些五花八門的網站進行了一個分類匯總。他們所做的是本質上就相當於中介。

第三,電商只有信息不對稱才能賺到錢。移動互聯網的本質是:自由、免費和分享。但是這種一旦用在商業運作上可能就會出問題,如果每位消費者都知道商品的生產成本、出產價和運輸的成本那麽利潤勢必就會減少,到時候商家間所有的競爭僅存留在物流、服務和價格戰上了,這樣造成的後果是人工越來越貴。正是由於中介的存在,商品的價格、信息、交易才變得有一個討價議價的空間,很多人才賺到錢。淘寶雖然打破了信息不對稱,但真正賺錢的商家不到800萬的10%。

去中介化劍指淘寶

張小龍去中介化的想法,可能是一種欲蓋彌彰的做法。其真實目的還在於覬覦阿里的淘寶。雖然微信有8億用戶,800多萬的公眾賬號,在用戶基數上已超越淘寶,但是從發展實況來看,與淘寶還是相差甚遠。京東購物+微信支付和淘寶APP+支付寶相比,依舊差距不小,微信萬能的流量帶來的卻是並不理想的轉化率。

倘若微信在電商上沒有給成千上萬的商家們帶來希望的話,那麽這個平臺只是回歸到原始的社交價值——人與人的連接。拋開B端的企業商戶,目前遊離在朋友圈里的C端微商就超過了淘寶的賣家數量,如何對待這群“無家可歸”的微商,是快刀斬亂麻還是循循善誘地引導,是擺在張小龍面前最大的難題。

微信電商的未來將取決於購物入口的成敗

得到微信的一級入口後,京東可謂在微信電商上煞費苦心。即是搞微店又是上線拍拍網,弄得熱火朝天。“雙十一”與淘寶的的交鋒又遭失敗。即便如此,京東在微信電商上的嘗試依舊不屈不撓,這一次京東似乎總結了經驗,改成從C端出發了。通過對商家進行大力扶持,全面發力移動生態建設。

微信購物入口的價值到底有多大,只有微信自己才知道。占據唯一的中心化電商流量入口的京東能否迎來蛻變還充滿懸念。不過有一點可以肯定的是,如果京東都不能成功,那其它的平臺借助微信成功的機會就更小了。

小結

去中心化也好,去中介化也罷,只有平臺、商家和用戶三方都覺得滿意,這才是微信商業化最大的價值。微信公眾平臺一旦明確了方向,以張小龍的性格就會堅持到底。但願張小龍的選擇是對的。

【作者微信號:oneisall2014】

專欄 微信 信去 中心化 中心 中介 張小龍 真的 想好 好了 了嗎
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中信證券H股增發350億港元 加碼資本中介業務

來源: http://wallstreetcn.com/node/212532

繼海通證券300億港元融資之後,中信證券也計劃增發H股融資約350億港元。

中信證券28日晚間公告稱,擬采取新股配售形式,增發不超過15億股(含15億股)H股,相當於不超過發行前總股本的13.62%及發行後總股本的11.98%,相當於不超過發行前H股總股本的127.30%及發行後H股總股本的56.01%。

發行價格擬不低於定價日前5個交易日本公司H股在香港聯交所收市價平均值的80%。發行對象擬不超過10名,為獨立於公司、並非公司的關連人士的合資格的機構、企業和自然人及其他投資者。發行價格擬不低於定價日前5個交易日公司H股在香港聯交所收市價平均值的80%。數據顯示,中信證券H股最近5個交易日股價均價為28.76港元。按此算,中信證券此次增發H股募得資金可能將超過350億港元。

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中信證券H股股價走勢圖

此次H股發行前,公司總股本為110.17億股,其中H股股數為11.78億股;H股發行完成後,公司總股本為不超過125.17億股,其中H股股數為不超過26.78億股,A股股數保持不變,仍為98.39億股。

此次H股發行募集資金在扣除相關發行費用後,將全部用於補充公司資本金,約70%用於公司資本中介業務的發展,包括但不限於融資融券、股權衍生品、固定收益、外匯及大宗商品等業務;約20%用於本公司跨境業務發展及平臺建設;約10%用於補充公司的流動資金。

中信證券表示,H股首次公開發行為公司的業務發展和轉型提供了重要支持。公司業務的持續轉型和戰略的實施需要充足的資金支持,而合理、有效利用現有的資本市場平臺、通過新增發行H股募集資金是公司快速、有效實施業務戰略的重要和必要手段。

海通增發300億港元發力資本中介業務

就在一周前(12月21日),海通證券剛剛發布了H股增發公告,稱已在19日與承配人簽訂認購協議,認購共19.17億股新H股,認購價為每股新H股15.62港元。19.17億股的巨量,達到已發行H股總數的一倍有余,融資金額更是約達300億港元巨量。該認購價較H股股價有所折讓,較A股最新股價更是近“五五折”。其中約75%的資金將用於發展公司的融資融券等資本中介業務。

海通證券A股股價在公告發布後三個交易日下跌了10.7%,不過又於隨後兩個交易日反彈,全數回補跌幅。而港股股價在18.8港元~17.7港元間震蕩,公告後首日大幅低開約5%,最終收跌3.5%。

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中信證券增發H股電話會議

中信證券12月28日晚就公司擬增發H股發布公告並召開電話會議,會議指出,今年隨著各資本消耗類業務的迅速開展,中信風控指標接近監管標準。短期融資債、公司債的發行規模都與公司資本有關,因此中信證券決定提升自身資本金。之所以選擇在H股市場進行股權融資,是公司考慮了合規性的結果(聯交所要求H股流通股占比10%,隨著H股占比逐年下降,融資偏重於在H股市場)。

2011年中信證券在香港發行H股之後,凈資本/凈資產接近70%,資本中介業務只有130億元;目前資本中介業務規模已達到1900億,業務收入在公司收入中占比32%。

中信目前融資融券業務僅700億規模,預計市場將來1.5億規模,按照中信證券8%市場份額計算公司僅融資融券業務規模一項就將達到1200億元。因此,公司需要擴充資本進來滿足融資融券業務的增長。

在凈資產收益率(ROE)方面,中信證券2013年ROE約為6%,2014年將超過兩位數,H股增發將在短期內攤薄ROE到9%左右的水平,但ROE將會迅速上升。

中信證券測算,自身提高1倍杠桿,將提高1~1.5%的ROE。

會議上問答內容如下:

1、    目前中信證券的杠桿率有多少?

中信證券目前杠桿約4倍,扣除客戶保證金的杠桿率只有3.3倍。

2、    市場融資融券規模不斷增長,中信證券如何看待該業務的風險屬性?

12月份以來,中信證券融資融券余額增長緩慢,因為公司資金面有限制。因此,公司需要增發H股以及後續債券融資來補充資本金。12月初以來,融資抵押比例提升到65~70%。公司風險管理部門認為目前風險正在從市場風險向信用風險和流動性風險轉移,並采取相應對策。

3、    海通證券也在增發H股,都是基於明年融資融券規模將持續擴大的假設。一旦融資融券隨市場走低,募集資金將用於什麽業務?

中信證券並不緊盯股票市場,而是股權市場。如做市業務(固定收益、證券化、RAITS、一兩個季度之內可能推出的交易所期權、大宗商品、以及為客戶定制的大宗商品對沖風險產品)。資本中介業務除了融資融券還有股權質押業務(不只在二級市場)。

4、    中信證券提升杠桿率的限制是什麽?未來幾年預計杠桿率將達到什麽水平?

中信證券的杠桿率並不取決於監管指標,杠桿的限制取決於客戶,只有客戶對於業務的需求增長上去。未來3年,杠桿率可能上升到4-4.5倍。而且,監管部門也在擴充證券公司提高杠桿的產品和途徑,如證券公司轉債。

5、    發行價格區間並不像海通證券那麽明確、募集資金規模、發行對象是否已經確定?

發行價格區間更市場化,已有公司向中信證券表達了意向,會在股東大會之後發行對象確定後公告。

6、    融資型業務和做市型業務的用資比例大概是4:1。

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中信 證券 增發 350 港元 加碼 資本 中介 業務
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搜房轉型二手房業務草根調研:成為最大的房地產中介不是夢

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2133

搜房轉型二手房業務草根調研:0.5%的傭金帶來經紀業務暴增,成為最大的房地產中介不是夢!


我已經很久沒有寫東西了,最近因為孩子上學的問題,成交了學區房,並因考慮改善居住,並看了一些改善型住房。鑒於此前對搜房轉型關註已久,也知道公司去年開始轉型做二手房經紀業務,特意選擇搜房作為服務中介,來全程介入交易過程,我也借此對搜房的“二手房經紀”業務進行了一個草根調研,數據可能不準確,但一些現象和過程,也可以給大家提供一定的借鑒意義。(調研數據在文末)

轉型前的媒體模式:(借用雪球的圖片)


轉型前的搜房就是一個流量平臺,用戶到網站找新房、二手房,或者租房、買家具、建材等;搜房將這些流量都導給開發商、中介、二房東、家居賣場等服務商。搜房只在其中的一環起作用;新房電商雖然有把購房者拉到案場,但最後的撮合交易還是開發商來完成的,依然是導流模式。
轉型後的交易模式:(繼續借用雪球的圖片)


轉型後的搜房主要是介入了交易;除了原有的流量業務之外,還組建了自己的新房電商、二手房、租房、裝修交易團隊;這些交易可以直接和用戶交互,所以可以將一部分人轉化到其金融服務上去。未來,金融可能是搜房最主要的盈利增長點。用老莫的話說,房地產幾萬億的市場,隨便切一點份額金融都可以做得很大。

所以,轉型後的搜房在公司的發展空間上大了很多:

1、原來新房的媒體導流模式依然存在,會受些影響但還是在一個量級上;而介入交易之後的空間至少是導流模式的2-3倍,甚至更高;

2、原來二手房、租房的導流只是占中介傭金收入的10%左右,按行業里2.7%的傭金算,搜房能獲得的最大空間也只有房產交易額的0.27%;現在介入交易即使是目前0.5%的傭金率也是原來2倍的空間,未來傭金率還可能上調。

3、原來家居導流業務很小,現在從裝修市場切入至少也有500億的空間。

4、最重要的是金融,切入交易之後,新房、二手房、裝修都是可以嫁接金融服務的;不但市場空間巨大,而且利潤率會比之前的業務高。

所以,去年老莫重新出任CEO一職並強力推行搜房轉型是為了讓搜房獲取更大的生存空間。我是非常認同搜房從公司戰略層面作出這樣的轉型決策的。但是,公司決策是一回事,團隊的執行力能不能做到又是另一回事;現在質疑搜房的許多人也就是覺得搜房不可能做到這樣的轉型,沒法切入交易端。

我也認為現階段看搜房最重要的就是看他往交易轉型能不能做好。看搜房交易能不能做好最重要的又是看二手房交易能不能做好;因為未來的新房肯定是萎縮的,租房不怎麽賺錢,家裝其實是房產交易的二次轉化。所以,我特別關註搜房二手房的交易情況;有這方面觀點或者數據的朋友歡迎留言討論。

搜房二手房的交易建立了自己的營銷團隊,並分成兩個團隊,一個團隊負責房源,一個負責帶看。與傳統中介開許多門店不同,搜房只在大的區域設立交易中心,門店很少,主要的獲客方式是在原來二手房頁面增加一條“傭金0.5%,房源***條”的展示框,將一部分流量導入到自營團隊;0.5%的傭金率比行業其他同行都低,也算是一種價格戰。

搜房的客源並不成問題,線下的撮合交易人員來自同行,差別也不會太大;通過搜房網站來的客源一般是預約的方式,所以理論上說效率還會更高。所以,搜房前員工認為看二手房交易主要看搜房自營的房源數量。從目前搜房進入的北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都這幾個城市看,北京的房源最少,只有幾百條;但在其他城市都是幾萬條的房源(從搜房APP可以看到)。從這個角度說,拿北京搜房交易情況和鏈家對比並沒有太大意義,因為搜房的重心是在鏈家根據地北京之外的城市。

關於搜房往二手房交易轉型,我還關註兩個問題:

一個是搜房這樣的模式能不能提高效率?

我從搜房北京自營經紀人那邊打聽到的數據是,他們每人一天能有2-3個帶看,一個月有2-5單的成交。(北京很沒勁,鏈家有點過分,交易傭金太高)如果是這個數據,比原來經紀人的效率還是提高了許多的。但這只是單點數據不可靠,如果有朋友在以上幾個搜房已經開展自營業務的城市歡迎提供更多數據來論證這個問題。

第二是搜房這樣的模式能不能讓購房者和業主都獲得更好的體驗。

我認為搜房如果能做好真房源,並約束經紀人的欺騙行為是可以很大地改變這個行業亂象的。最終應該是像淘寶一樣建立一種信用機制對經紀人進行評價。不過這個路可能會比較漫長,因為搜房的互聯網基因確實比較弱;搜房技術人員的薪資也比其他互聯網公司會低,比較難留住優秀的技術人才。

好了,上面扯了這麽多,其實沒什麽用(我也是從其他文章摘錄的,見諒),模式大家大概都了解,金融蛋糕誰都想分,就看誰有能力分。現在聊聊實地的數據,應該可以回答上面不少的問題,以上海浦東為主要調研的區域:

目前在上海浦東,搜房主要有兩個運營中心:一個是靠近陸家嘴的寶安大廈(3層辦公樓區域),一個是在三林板塊的辦公室。寶安大廈規模較大,目測一層有幾百人,房地產交易占用一層,租房似乎在上面一層,其他一層不知何用。三林板塊辦公室不大,僅僅幾個房間而已,據負責人說,都塞的滿滿的,塞不下,不少人沒位子,在外面跑業務去了。

1、搜房二手房經紀的服務水平如何?

首先,上下家合計0.5%的傭金,是對所有買家非常有吸引力的,一套500萬的房子,傭金一項就可以省掉7.5萬,當然樂意找搜房來成交了。據搜房負責人介紹,每天都會接到快成交的跳單,指定讓他們成交,現在他們根本沒時間主動聯系客戶,大多是客戶主動找到他們的。

其次,搜房新進中介工作人員的業務熟練情況。根據介紹,至少有1年以上的從業經驗,從我個人體驗看,應該所言不虛。從我告訴搜房有意成交開始,在接下來的4-5個小時內,搜房與房東溝通和探討價格的電話有10個以上,房東竟然沒覺得煩,而且搜房每次溝通都將信息給我及時回饋,很不錯,員工業務比較熟練,如果是初入行的中介,恐怕沒這個效率。

第三,有個對我來說超預期的部分,由於房東在浙江的外地,搜房可以免費帶著定金去外地讓房東簽字,並帶回房產證。來回也有600公里以上,這服務靠譜!

服務情況點評:我認為是超我預期的,最不同的一點,與傳統房地產中介相比,江湖習氣收斂,比較文明,感覺從業人員素質較高。

2、搜房員工的工作熱情如何?

兩套房子,分別跟搜房兩個區域的中介都打過交道,三林區域,辦公室不大,已經坐不下所有員工,但辦公室的職員幾乎每個人都緊盯電腦屏幕忙碌的工作,外出人員,情況不甚了解,至少看上去辦公室沒有閑人。
寶安大廈情況,員工精神面貌也是不錯,有個小細節:我們跟房東談判簽約,因為同時在簽約人較多,再加上公司有培訓等情況,我們竟然找不到可以坐下來談的會議室。不得不臨時找了一個沒人的先用著,結果在接下來的1-2個小時的簽約過程中,先後換了3個會議室,並且最後被迫在母嬰室里談妥最終細節簽約,可見搜房業務的繁忙程度。

從業人員精神面貌點評:總體比較飽滿,印象正面,業務熟練,依然有些超預期。

3、房源真實性情況如何?

房源真實性一直是搜房網被詬病的最多的部分,我在查找房源的過程中,有過對比,非搜房網標註“0.5%”傭金的第三方房源,房源實際價格比標註價格高20%以上。

搜房網自有的,標註“0.5%”傭金的房源,價格基本是房東的意向價格,差別不大,而房源也基本靠譜,偶爾有個別相片對不上房源的情況,但比以前要好很多。

房源情況點評:確實基本達到了真實房源,但看得出,搜房這方面的房源還不是很多,不少小區,甚至都沒有搜房0.5%傭金的房源。讓客戶選擇余地有限。

4、業務數據(不一定準,因為我沒有拿到正式數據,只是詢問業務員得知):

浦東三林業務部交易量較大,那里房源多,所以成交容易,月初每天大概成交10套左右(傳統中介門店,一天可能也成交不了一套),至月中,已經達到近150套以上。寶安大廈業務部,由於附近是成熟小區,房源偏少,成交量也相對小一點,大概有100多套,4月上半月,搜房在浦東地區總的成交量大概是250套以上,據說,公司當月的目標是700套。

據中介介紹,雖然搜房轉型做二手房交易只有6個多月,但就浦東而言,其代理的交易量已經可以排到當地房地產中介的第五位,前面四位分別是“中原、德佑、漢宇、21世紀”

業務數據點評:就平臺來說,那麽多房源,這不算一個非常靚麗的業績單,因為畢竟有了中國房地產政策放松這個大背景,大家都在快速增長,但考慮到公司業務才開展6個多月,這也算是過得去。

結論:搜房要做的,應該是毀掉整個房地產中介的生態鏈,0.5%的傭金,給業務員還要提X成(涉及商業秘密,就不說了),租房經紀甚至還免費,估計房地產中介業務這對搜房網應該是不賺錢的,估計公司的財報盈利情況不會很快改善。

雖然財報不會很快改善,但是從長遠來看,“沒有什麽東西可以比價格更能觸動中國人的心理”,按照目前的趨勢做下去,搜房做成中介業務的老大只是時間問題,而且估計這個時間不會很長,以後的傳統中介角色,可能只是陪著客戶看房,而客戶最後成交或許都會在搜房這樣的互聯網地產中介。搜房這過程中會沈澱越來越多的房源信息,而最後搜房賺錢的業務,也許是房地產金融方面。互聯網時代,擁有流量才是王者。

當然,還有一個很重要的風險因素:中國房地產市場過了高速增長期了,搜房每一個業務的增長,基本意味著傳統中介業務的喪失,競爭會越來越激烈。

套用一句老話:狹路相逢,勇者勝,希望搜房能洗牌中國的房地產中介,0.5%的傭金,對買房者來說,何樂而不為呢?這是一個雙贏的結局。

(來自贏美股)

搜房 轉型 二手房 二手 業務 草根 調研 成為 最大 房地產 房地 中介 不是
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財仔新招 吸血中介

2015-05-03  NM
 
 

 

近年來,市面出現一批專門幫人借錢的財務中介公司,他們比收取高昂利息的大耳窿更吸血。這些吸血中介,竟有能力知道市民的借貸記錄和聯絡方法,懷疑資料由銀行內部洩露。

財仔手持資料,再假扮銀行職員聯絡財困客人,以低息幫助借錢為由氹人落疊,再收取超高顧問費。市民一旦中招,隨時被斬到一頸血。

去年十二月,周先生本想將物業向銀行作二按,以清還三十多萬的卡數,但收入過不了壓力測試一關。其後收到自稱恒生銀行職員的電話,說可以幫他包裝財務狀況申請物業二按,最後轉介去一間財務中介公司。

財仔竟然有個人資料

上到中介公司,才知道包裝財務狀況是偽造假文件,「個職員氹我哋向財務公司借錢,還完卡數後,再每月入一萬五千蚊去自己戶口,用假入息證明和還款證明,向銀行做二按。」周拒絕後,職員叫周簽一份協議書,若成功申請二按,便要繳付二十五萬手續費,但兩日後中介致電稱,無法找到銀行做二按,只有用假文件這一招,逼周向財務公司借錢,周決定終止合作,但對方堅持照收二十五萬手續費。而同樣財困的Ricky,去年三月將物業做了二按(沒有通知做一按的滙豐銀行),套現二十萬。去年九月,一名自稱滙豐職員來電稱,要求他立即清還二按款項,並相約Ricky到一間財務中介公司傾談。會面時,職員慫恿Ricky先向財務公司借七十多萬,清還二按欠款,然後再向銀行借錢冚財務條數。兩週後,財務公司批出七十三萬元貸款,但中介竟然要收二十三萬手續費,而中介公司最後稱沒有銀行肯借貸,Ricky遂要求回水,但對方只肯退回八萬元,「如果佢哋搵唔到銀行貸款,我使乜要幫襯佢,搞到依家孭條財仔數,捱貴息。」

銀行內鬼幫手

而曾在財務中介公司工作的Andy(化名)表示,幫襯這些中介的客人,多是有債在身,在銀行或大型財務公司借不到錢的人,Andy又說,銀行或大型財務公司中,有人會將被拒借貸的客人資料賣給中介公司,「其實好多中介公司嘅老闆,佢哋之前都係做銀行,所以有辦法買到資料。」至於如何掠水,Andy說:「最大筆一定係顧問費,由借錢數目嘅20%去到70%。另外,更新財務報告最少收五千,複雜嘅可能收幾萬,而搵資料又會收幾千。」Andy又說,由於現時法例只規定借款利息上限,沒有規範其他顧問費的上限,所以他們可謂無王管。工聯會立法會議員麥美娟表示,由去年至今,共收到四十七宗涉及被財務中介濫收費用的求助個案,促請警方加大力度調查相關案件。

財仔 仔新 新招 吸血 中介
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