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收益率遠勝台北 房價不乏上漲機會 到美國當包租公 正是時候


2012-2-20 TWM




美國房地產市場近來總算有了一些好消息,房價回溫不無機會,在此之際,到美國置產當包租公,一方面能穩定賺到每年五%以上的收益率,另一方面也有賺得房價 上漲利潤的機會。

撰文‧楊紹華、謝盈盈

「新年快樂!」去年年底,楊媽媽接到一通來自美國的越洋電話。對方是楊媽媽在美國舊金山委託辦理房屋出租管理的華人仲介業者,他說,「真的是恭喜發財,我 們認為,您的房子可以調高租金了。」已經退休五年的楊媽媽,是在二○○九年秋天成為「美國包租婆」。當時,她才因為○八年的連動債崩盤損失了上百萬元退休 金,在暑期赴美探親之餘,看上一戶位於舊金山某社區內的小公寓,「賣價才一百萬元台幣,比台灣的房子便宜太多了,而且,總比把退休金丟到看不到的投資標的 來得安全一些。」兩年半的時間過去了,楊媽媽說,這是她最成功的「退休理財規畫」。

市場回溫

美國房市今年可望走出新局她說,交屋之後,房子很快就租出去了,租金不差,就算扣掉給仲介的管理費、社區管理費和其他稅務費用,每年報酬率仍有六%至七% 左右,「不但比放在台灣的定存高出好幾倍,也比我這幾年買的各種基金都賺得更多。」去年年底,美國景氣數字轉好,房仲業者建議楊媽媽可考慮調高租金,「我 的房客是單親媽媽,一人要養兩個孩子,我想就先別調漲了。」但即使沒有調漲租金,楊媽媽這筆投資的帳面獲利,可能也會加速攀高。跡象顯示,美國房市正在回 溫當中,房價可望擺脫谷底,向上轉強。

在金融海嘯發生前二年的二○○六年,嘉信理財首席投資策略師莉安桑德曾經撰寫一篇名為︽房市危機四伏︾的報告,今年二月初,她在報告中則強調「美國房市或 已觸底」。莉安桑德表示,美國史坦普五百指數中的建商類股,股價自去年十月至今年二月間漲幅高達七八%,由此,已能感受房市脫困的初步跡象。

此外,美國成屋銷售數字在去年十二月時出現連續第三個月向上走揚,待售的成屋庫存數量降至○五年以來最低水準,也一定程度透露美國房地產市場確實有機會在 今年走出新局。

業界分析,房地產相關股價與數據的改善,多少與政策作多有所關聯,事實上,美國總統歐巴馬在二月一日甫宣布將推出減低房貸族還款壓力的新方案,各界解讀, 此舉就是確保房地產不致在「總統大選年」成為美國經濟復甦的絆腳石,拖累歐巴馬的連任選情。

台灣人對於美國房地產市場或許感到陌生,但從整體情況看來,「到美國當包租公」或許是值得認真考慮的理財規畫方向之一。美國房價後市展望正在轉趨樂觀,而 就算美國經濟復甦力道不如預期,房價漲幅有限,至少,旺盛的租屋需求以及便宜的房價,能夠確保租金收益率遠高於台幣定存利率。

報酬誘人

一年租金報酬率可望破五%「原因很簡單,金融海嘯之後,美國人財富大縮水,加上房貸申請困難,有能力買房的消費者大量減少,並且改以租屋的方式解決居住問 題,在這種情況下,房價跌、租金漲是必然現象。」說話的是Michelle,台灣留學生,她在去年夏天赴美攻讀碩士學位,為了找一個適當的落腳之處,當時 讓她傷透腦筋。

「剛到紐約曼哈頓找房子時,我的預算是每個月一千美元,很快的,我就發現自己太天真了。」Michelle說,一千美元,約合台幣三萬元左右,在台灣或許 可以租個相當寬敞的電梯公寓;但在曼哈頓,一房一廳的租金價位至少要三千美元,如果公寓有管理員,一個月的房租更可能高到四千五百美元以上。

最後,她以每月一千四百美元的租金,找到一間小套房,「劣等區域,沒有電梯,是一間燈光昏暗的小套房。」她說,這間公寓的售價,恐怕最多只在一千萬元台幣 上下,但每月租金就要超過四萬元台幣,一年下來,房東的租金報酬率應該超過五%以上。

Michelle曾經試圖說服在台灣的老爸「何不到美國當包租公?」在台北市區買一戶普通電梯大樓的成本,可在紐約買到精華地段「第五大道」上的公寓,但 她的爸爸以「不懂英文,怕被騙」的理由,拒絕了Michelle的建議。

然而,如果受夠了這幾年投資市場的風風雨雨,只想圖個報酬率穩定而且不乏價格上漲機會的投資方向,那麼,美國房市的確是適當的選項之一。

事實上,根據楊媽媽的經驗,由於華人近年來已成為美國房地產的大戶,因此,華人仲介不少,「不必太擔心不懂英文的問題。」並且,當地房地產制度採實價登 錄,透明度高,房仲的認證制度也極為成熟,「要說被騙,我認為機會可能比在台灣還小。」楊媽媽說。


收益率 收益 遠勝 臺北 房價 不乏 上漲 機會 美國 包租 正是 時候
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港未來增長 不乏挑戰

1 : GS(14)@2012-04-07 15:51:33

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120328/News/ek2_ek2a1.htm
未來 增長 不乏 挑戰
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「外國代理人」不乏慈善機構

1 : GS(14)@2016-09-09 05:08:16

由2012年至今,俄羅斯政府以「外國代理人」之名,已將至少141個非政府組織列入黑名單,當中不少是慈善機構。據美國國務院資料,被列為外國代理人的機構許多是從事關於環保、防愛滋病毒散播、推動政府透明運作與捍衞言論表達自由的工作,當中不少被迫減少活動,甚至停運。


對付揭選舉舞弊組織

克里姆林宮亦利用這方法,對付過揭露多宗選舉舞弊的獨立選舉監察組織「戈洛斯協會」(GOLOS),對該組織判處巨額罰款。捍衞人權的「反拷打用刑委員會」、「紀念碑人權中心」等亦受惡法迫害。檢察機構除可自行決定「外國代理人」名單,更有權對「屢教不改」、為這些組織工作的俄羅斯公民,施以罰款和監禁,刑期最高6年。今年6月當局就首次以該法對付人權活動人士,刑事起訴一位女權組織負責人切雷瓦坦科。法新社/美聯社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160908/19764255
外國 代理人 代理 不乏 慈善 機構
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天鑄不乏中港名人買家

1 : GS(14)@2016-10-29 13:18:10

【本報訊】各國央行持續量寬,持磚頭保值成為不少市民投資之道,特別是一群投資經驗豐富的城中名人富豪。受惠觀塘延線通車,本身是九龍傳統豪宅區的何文田,晉身成「地鐵能到達嘅豪宅區」,在港鐵何文田站旁的新落成豪宅天鑄,名人買家一早着先機入貨。天鑄每伙動輒幾千萬,絕對是富人的玩意。買家中有中資背景人士,亦有本地富豪。其中,較著名的迦南幼稚園榮譽校監林薇,去年中便與女兒陸苗,分別斥資5,642.7萬元及5,542.9萬元買入7座同一層的C及D室單位,兩單位各逾1,500方呎,實用呎價約3.5萬元至3.6萬元。至於有「大慈善家」稱號的區樹洪家族,一向在港有投資物業,其中天鑄7座中層D室,一個成交價5,499.15萬元單位,買家登記正是區頌瑜,與區樹洪三女兒相同。區樹洪家族早於60、70年代已在尖沙嘴、油麻地至旺角一帶有物業,目前由女兒打理物業收租業務,保守估計市值逾15億元,家族於九龍塘渭洲道亦曾持有物業。買家中當然不乏「北水」資金,天鑄「樓王」單位6座A室,其中三個高層實用面積2,018方呎的單位,由深圳宏發集團高層的賴姓買家購入,分別為總裁賴岳寬、副總裁賴曠懷及另一家族成員賴寬懷,成交價由9,045.56萬元至9,550萬元,總成交金額約2.8億元,平均成交呎價逾4.6萬元。東北電氣(042)前董事盧粵,有指斥逾5,600萬元購入7座高層D室四房大戶,呎價3.5萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161029/19815588
天鑄 不乏 中港 名人 買家
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PARKVILLE首輪沽32伙 不乏父母資助入市

1 : GS(14)@2017-10-01 14:23:54

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4043&issue=20170930

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4043&issue=20170930
PARKVILLE 首輪 32 不乏 父母 資助 入市
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黃竹坑地收37份意向不乏中資身影 海航系有份

1 : GS(14)@2017-11-05 17:36:16

【本報訊】中資又來港搶靚地。港鐵(066)南港島綫黃竹坑第二期項目昨截收意向,終收37份意向書,為歷來次多,而當中不乏中資身影,其中屢傳資金鏈有問題的海航系亦有現身,為重組啟德地融資安排後首次入地皮意向;另市建局昨日邀請40個發展商及財團入標競投,將於下月4日截標。記者:葉煜燊


港鐵昨公佈黃竹坑站第二期項目共收37份意向書,較第一期略少2份。港鐵指,收到發展意向書後,將編訂經甄選的投標者入圍名單,以邀請發展商或財團遞交正式投標文件,將盡快落實有關招標安排,市場估計日內將正式招標。


估值逾100億呎價2.1萬

綜合消息,最少有五間有中資背景財團有提交意向書,包括中海外(688)、龍光地產(3380)、中信泰富、龍湖地產(960),而海航集團是次以附屬子公司香港國際建投(687)名義出手入意向。本地代表則有長實(1113)、新地(016)、恒地(012)、華懋、嘉華(173)、新世界(017)、南豐、帝國集團、路勁基建(1098)、信置(083)、會德豐(020)、遠展(035)等。不少財團表示因項目位處鐵路上蓋、具地理優勢為入意向原因。地盤面積約9.26萬方呎,可建兩幢住宅樓宇,最高可建樓面約49.3萬方呎,提供約600伙,預計2023年落成。市場預測,地皮最高估值逾100億元,樓面呎價最高達2.1萬元。萊坊高級董事及估價諮詢部主管林浩文認為,項目發展規模大,估計地價連同建築成本將過100億元,相信除資金雄厚的大型發展商外,其他財團難以獨資形式競投,料部份有興趣爭購的發展商將合組財團競投,以分攤發展風險。而這些優質住宅項目,估計中資財團亦會有興趣,不會因近月國家政策而卻步。他估計,若純以樓面地價計,約每方呎1.8萬至2.1萬元。

市建局新填地街項目招標

市建局昨邀請40個發展商及財團入標競投,合作發展旺角新填地街/山東街項目,下月4日截標。消息稱,項目住宅單位面積限制至少逾260方呎,而一半單位細過480方呎。分紅方面,發展商收益達24億元後需要分紅,首6,000萬元分紅比例20%,其後按比例增加,最多50%。物業商場及車位業權歸市建局。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171103/20203204
黃竹 坑地 地收 37 意向 不乏 中資 身影 海航 系有 有份
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