港資北上開養老院 港式服務吸客
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GS(14)@2016-01-25 01:50:402016-01-01 HJM
中央政府全面推行「普遍二孩」政策，地產巨頭紛紛進軍養老房產，醫藥保健類股票基金不斷升 人口老化是棘手挑戰，老有所養則蘊藏商機，《中國老齡產業發展報告（2014）》預計，到2050年，中國老年人口的消費潛力將高達106萬億元人民幣。內地銀髮市場龐大，有港人出資1500萬人民幣在廣州開辦養老院，用5年時間引入港式專業護老服務。負責人認為，發展養老產業是長線投資，先有社會效益，才有經濟效益。
「環境清靜，社區醫院齊全，護工態度親切，而且院內經常組織舞蹈、讀詩等活動，很熱鬧，」88 歲的越南籍華僑劉婆婆對廣州市紅升僑頤養老院贊不絕口。4 年前丈夫離世，加上子女長期在外工作，她選擇到老人院安享晚年。
方便和舒適是劉婆婆最為看重的元素。「郊區的養老院雖然空氣好、設備新，但離市區太遠；而有些院舍雖設在市區，但服務質素差。」她說，比較過後覺得紅升滿足了這兩方面的需求，「從老人院出發步行5 分鐘就有地鐵和巴士，附近有商舖和市場……我剛做完胃部手術，吃不了飯，院長就吩咐廚房特地為我煮粥，很貼心。」
某程度上，劉婆婆的話可反映
全院210名老人的心聲。2010年9 月開業，紅升僑頤養老院在一年多後便已滿額，連續四年爆滿。院長劉麗瓊表示，「養老院生意關鍵靠口碑，服務用心，老人家會幫你一傳十十傳百。」
港資難落地 穗團隊解困
港人獨資，是這所養老院的最大亮點。在《CEPA補充協議四》（允許港資在廣東省開辦養老機構）實施3年後，香港投資者白玉潔女士有感於中港兩地人口急速老化，且養老床位供不應求的現狀，於是北上尋找商機。「撇開經濟因素的考慮，她更多是本着愛心來經營這個項目的，她心裏清楚，做養老院，想回本甚至盈利要很長時間。」劉麗瓊如是解釋創院初衷。
雖有資金，外加政策支持，但不熟悉內地事務的白玉潔仍不知從何入手。經朋友介紹，她找到有多年辦院經驗的劉麗瓊。雙方商定以「港人投資+穗人運營」的形式創辦養老院舍。然而，即使熟悉辦事規則，劉麗瓊在申請獲批的過程中還是遇到不少困難，單單申請一個食品衞生許可證就花了一年時間。「我按照相關部門在官網上的要求準備好資料，沒想到去辦理時卻被告知還欠某個文件；當我補齊文件再去申請，對方又說需要提供另一份證明。」而在辦理稅務發票時，她又遇到稅局人員懷疑投資者存在偷稅漏稅的情況，要延長審批時間。「不過，香港投資者若想進軍內地養老市場，最佳落地辦法還是找當地的成熟機構合作，畢竟內地機構懂得各種遊戲規則和辦事流程。」
移植港式服務 建無牆院舍
護工照顧不周、管理方式落後是內地老人院經常受詬病的地方，建院之初，白玉潔和劉麗瓊就達成共識，要引進香港專業化的養老服務，從而形成競爭優勢。
多次到香港參觀學習，劉麗瓊認為香港養老服務最大的特色是有社工參與，他們能照顧到老人家的情感需求，並能幫忙協調老人、家屬和院方三方的關係。「香港有專門的《社會工作者註冊條例》，當中要求只有接受過專業訓練的註冊人員方可申請養老機構專業崗位。」但內地社工行業仍在起步階段，要找專業人士進駐老人院並非易事，劉麗瓊想到從香港請導師過來陪訓員工。「我們向聖雅各福群會購買了社工督導服務，資深社工會定期舉辦講座和工作坊，如探討照顧老人情緒、開展臨終關懷服務等，加深員工對照顧老人的理解。」如今，養老院給每位老人都設立了健康檔案、情緒檔案，員工每隔兩三個月會與老人進行訪問談話，及時了解他們的最新想法和需求。
另一香港特色是將院內的養老服務向社區進行延伸。比如有老人跌傷在家，養老院雖沒有床位，但可以派護工上門照顧；部分日托服務會開一輛車把社區的老人統一接到養老院照顧，傍晚時分再把他們送回家。借鑑這些做法，劉麗瓊在養老院所在的東山口社區建起了一個以15 分步行鐘路程為半徑的社區養老圈：與社區醫院合作，醫院給養老院提供臨時床位，養老院則購買醫院的醫療服務，實現資源整合；開設社區長者食堂，為區內老人提供便宜午餐；護工入戶服務也在積極籌備中。「我們希望能打造一個無圍牆的養老院舍，養老院就是要扎根社區，服務社區。」
港老人難留下 盈利仍需時
近年來，深圳、廣州、東莞等地積極興建養老院，路程不遠加上入住費相對便宜，吸引不少港人北上頤養天年。憑藉港人投資這個光環，紅升僑頤養老院在開業之初也有過20 名港籍老人入住，可當身體出現大毛病後，他們都選擇離開，因為醫療保險在內地不適用。
與紅升僑頤養老院的情況相似，位於肇慶市、由賽馬會出資建設的伸手助人護老頤養院，其入住的香港老人從最多時的60 多名下降至26 名（截至2013 年）。香港社會福利署的數據顯示，2009 2010 年度至2013 2014 年度期間，參加「綜援長者廣東及福建省養老計劃」的人從2985 人降至2096人。
劉麗瓊表示，雖然香港政府在2013 年推出「廣東計劃」，讓在廣東居住的長者毋須回港住滿60天也能領取每月1135 港元的生果金，但與內地較高的醫療費用相比，這筆津貼只是杯水車薪。「在香港公立醫院看病，老人花100多港元就有不錯的治療，但在內地，一個感冒也得花300 元人民幣。另外，香港老人也不太相信內地的醫療質量，有病還是回港治療。」
紅升僑頤養老院目前收費為3000 4000元人民幣/月，價格在當地算中等水平，港式服務讓院內床位長期爆滿。但即使如此，養老院開業至今仍未回本，只是日常收支自2013年起實現基本平衡。
「做酒樓，一天下來結數就可知賺了多少；但做養老產業都是先實現了社會效益，才有經濟效益。如果社會不認同，再漂亮的院舍也沒人幫襯。」劉麗瓊表示，目前養老院也在籌劃增加額外服務以補貼日常開銷，如提供有償的導師培訓，對前來參觀的兄弟院舍收取一定費用等，「這些收費僅用於維持社區飯堂的運營，養老院要實現真正盈利，仍需要全社會對養老產業加以重視和支持。」
中國未富先老 地產商轉攻養老
「5年後，中國養老產業市場規模可達8萬億元人民幣，是目前市場供給量4500億的18倍！」南都公益基金會理事長徐永光早前在香港出席社企民間高峰會，他對國內龐大的銀髮商機十分看好，但同時指出，老人經濟蓬勃也反映社會對人口急速老化的恐慌。
人口老化快 養老產業滯後
「有別於一般發達國家『富國老民』的步伐，中國現在是『未富先老』。」徐永光表示，按聯合國標準，一個國家60 歲以上人口佔比達10% 即為老齡化，而中國於2011 年佔比已達13.3%，「再過10年，佔比會達到20%以上」，預計2033年佔比將擴至27%。
有「老人國」之稱的日本，老齡人口佔比為20.5%，徐永光坦言中國老化速度快，「目前某些地區都已經超過20%，例如長三角。因為經濟發達程度較高，且獨生子女政策執行較好，比例更見突出」。
然而，養老產業明顯滯後，「基本上沒有思想準備」。中國老齡工作委員會的數據顯示，2012 年養老產業的市場需求約為1 萬億元，而實際只能滿足1000 億元。按照國際通用標準每100 名老人需要5張養老院床位計算，全國共需養老床位800萬張，而目前僅能供應266萬張。
徐永光指出，中國非得把養老產業迅速發展不可。「一、相關服務供不應求；二、國家經濟增長放緩，面對產能過剩、污染嚴重，製造業空間有限，只能大力發展服務業，養老正是社會剛需。」
老人地產可平價拿地哪裏有商機，地產商就插足哪裏。當恒大、萬達、富力投資體育產業之際，萬科、保利、綠城則進軍養老地產，有些更與保險公司或醫療、養老機構實行跨界合作，在全國各地布局建造老人公寓或大型綜合養老休閒項目〔見表〕。
「剛需太大了！顯然有大量資金湧入養老產業。」徐永光說，政府也「開綠燈」，「去年關於養老的文件就有約10 份上報至國務院各部委」，目標是鼓勵民間資本進入，「如果你搞養老地產，就不會按市場價拍賣，改為通過協商取地，投資成本也可以降低。」
香港也有類似長者住宅項目。房屋協會早年推出富貴長者屋計劃，位於北角丹拿山的「雋悅」項目剛於去年底落成，提供500 多個單位，區內開設醫療中心，並以「終身租約」形式租予60歲以上長者，租住權費最平為172萬，最貴高達近2000萬。
徐永光說：「這類項目普遍靠近市區，方便子女探視、上下班都可打個招呼。」而且多數具醫療配套，「有寧波房地產商推出2000套老年公寓，起初市場反應冷淡，後邀大型醫院進駐，公寓即全部售出，因醫院令子女放心。」
硬件齊服務缺 老人不買賬
《中國老齡產業發展報告（2014）》指出，隨着老齡人口的增加，中國將擁有全球最大的老齡房地產業市場。不過社會對養老地產項目的反應現時不算熱烈。據內地媒體報道，上海親和源老年公寓實行會員制運營模式，一次性入門費高達45萬至85萬元人民幣，遠超一般老人和家庭的經濟承受能力；北京東方太陽城專案屬於度假型產品，但老年客群僅佔三成。
紅升僑頤養老院院長劉麗瓊曾到上海、杭州等地參觀過多個養老房產項目，她認為，當下的養老房產多是以養老為名行售樓之實，並未真正從老人角度出發。「某大型老人樓盤建造了一個娛樂中心，裏面的電影院有400個座位，但我去參觀時，看到只有4名老人家在看電影。我心想，為何不節省資源搞些迷你影院呢？」
她指出，很多開發商都只關注硬件配套，做很多體驗館，疊加養老元素，如在房間增加扶手、平安鐘等設施，目的是把房子賣貴一些。「可對於老人來說，設施倒是其次，關鍵是有懂他們需求的護理團隊提供護理服務，這正是目前多數養老房產項目欠缺的。養老不應是一個噱頭，而是一種關懷。」
房商試水社區養老 收支平衡考驗大去年7月底，保利地產的「和熹健康生活館」進駐廣州保利花園，成為全國首個社區居家養老服務中心，社區養老成為保利進軍養老房產的突破口。據悉，保利將在未來3 年於全國270個社區建立類似的健康生活館。
該館面積約600 平方米，裏面劃分為閱讀文娛區、保健區、養老產品展示區和餐廳區。場館負責人楊澤權介紹，目前館內只有3名員工，館內提供剪髮、沐足、全身按摩等服務，只要成為會員，則能以十幾塊錢享受各種服務，「館內還提供老人營養餐，一餐收費20元人民幣。」
他解釋，收費低廉是對老人的優惠，但收入肯定無法覆蓋日常開支。「我們也在思考該如何運營下去，有打算開設興趣班和提供醫療服務。管理層其實也沒有一個很明確的發展方向，一切都在探索中。」
記者於下午3 時逗留至5 時，只見四五名老人進館。65 歲的陳伯表示，生活館設施挺齊全，但很多服務還沒完善，如理髮師、醫生每周只來兩次。「而且我們都是小區居民，吃飯都會在家，應該很少機會幫襯這裏。」
骨灰安置有市場 台灣經驗可借鑑
銀髮商機也可以是「先人」商機！隨着人口急速老化，未來數年，內地和香港兩地的自然死亡人數將大幅增加，社會對殯葬服務的需求也將迎來高峰。華人向來講究生前死後皆能安居，骨灰安置服務有望成為下一個香餑餑。
酒店模式 主題多元
在殯葬業相對發達的台灣，骨灰安置場（當地稱納骨塔）的生意龐大。據台灣內政部統計，全台納骨塔共有458 家，其中約有200家是私營性質，空置塔位多達500萬個，足夠台灣未來15 年的社會需求（按每年34萬死者作估算）。
面對同行的激烈競爭，經營者都各出奇謀吸客。位於新北市萬里區的福田妙國，將整個場所打造成酒店模式，內按不同主題劃分區域，其中有四個隔間分別以四季花卉做點綴，春櫻粉嫩、夏荷嬌紅、秋菊澄黃、冬梅雪白，置身其中不會有局促之感。龕位板的設計也可看出經營者的心思，既有傳統的佛像浮雕，又有鑲嵌碎鑽寶石的心形。
從事納骨塔設計多年、在台灣殯葬業頗有聲望的謝明勳先生表示，近年來，台灣民眾對處理親人的身後事愈發重視，希望能給往生者最好的祝福，「因此也就催生了五花八門的樣式，許多龕位更是設計成前後兩格，後面放骨灰缸，前面則擺放死者生前心愛之物的微縮模型，以表達家屬的思念」。
明碼標價 豐儉由人
台灣納骨塔的另一特點就是價格透明化。無論是公營還是私營，每家納骨塔都會把價目表貼在顯眼位置，上面列明不同龕位的價格（以位置區分）和管理費。據謝明勳介紹，台灣的骨灰位價格上下差距較大，「最便宜的是公營納骨塔，平均5 萬台幣（其中2 萬為管理費）就有交易，而豪華龕位可高達上千萬台幣，不過那些多是給大家族使用。在台灣，無論是普通人還是富豪，都能為自己afford一個離世後的安居地」。
善始善終 香港可期
骨灰安置服務在台灣遍地開花，反觀香港長期面對骨灰龕不足問題。去年初，嘉里物流向城規會遞交申請，欲將旗下柴灣貨倉大廈改建用途，打造骨灰安置所「港島紀念中心」，惟計劃遭到區內居民強烈反對，政府部門也擔心項目會對交通和環境帶來不良影響。
「我們後來提出新計劃，將原有的12 萬個骨灰位減少至8.2 萬個，並將以智能系統實施三重人流管制，提供免費穿梭巴士接送市民，中心亦不設燃燒蠟燭冥鏹，對環境不造成污染。」港島紀念中心項目規劃總顧問張量童表示。
項目顧問關志元分析，目前香港每年有8000多名死者無法分配到骨灰龕位，而排隊等候公家位置的先人已有20萬。「很多人的骨灰只能放在廟宇或紅磡的私人殯葬公司內，這其實對死者很不尊重。」他希望香港能借鑑台灣的經驗，鼓勵建立更多私人骨灰安置所，以解決目前一位難求的尷尬局面。
內地資本紛紛進軍養老地產
文、圖 黃中柱、李潤茵 本刊記者