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人壽等險企境外頻頻買樓 業內人士稱未推高當地房價

來源: http://www.yicai.com/news/5017817.html

隨著國內外經濟形勢的變化，境外不動產投資已經成為中國企業全球布局的重要一環，這其中，保險資金扮演了一個重要角色。

當前，險資監管放松，境外商業資產租約長，回報率較高的特點也推動保險公司頻頻“出海”，成為境外投資主力。

據地產顧問機構——第一太平戴維斯統計，2015年境內保險公司參與共計約60億美元的境外不動產投資，占全年總額30%。

今年4月27日， 中國人壽保險(集團)公司聯合加拿大國際大型資產管理公司Brookfield，以3.46億英鎊成功收購倫敦金融區域的辦公大樓—ALDGATE Tower, 初始回報收益率達到4.9%。

第一太平戴維斯參與了本次收購過程，為中國人壽提供相關交易服務。

Aldgate Tower位於倫敦金融城東側的Aldgate East地鐵站上蓋，距離英國中央銀行不到一公里， 總面積達30,377平方米。 大樓建成於2014年第四季度，共計16層。 目前該大廈出租率為94%，入駐的企業包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等諸多明星公司。

作為國內最大的商業保險集團，中國人壽的本次並購，為2014年以來海外地產投資布局的第三子。

除了中國人壽，中國平安、安邦、陽光保險等企業也紛紛去境外購買物業資產。

國內保險企業為何頻頻出海?他們青睞哪些標的資產?風險如何規避?近日，第一太平戴維斯北京公司投資部助理董事王堯和張航為我們解答了上述問題。

他們認為，雖然近年來包括保險資金在內的中國資金紛紛去海外購買地產，但在當地總投資量中占比並不大，不能簡單說是中國資金推高了當地房價。

問題：國內資金為什麽要去海外買物業?對中國有什麽影響?

王堯：海外不動產投資大概是從2011年開始，我們剛開始做這業務的時候主要客戶就是中投。到2012年、2013年發生了很大變化，我們發現客戶越來越多，從險資、銀行、開發商一直到這兩年開始慢慢增多的中小型民企，財富管理公司，高凈值個人等。

這有幾個方面因素，一個是宏觀經濟層面，中國當前GDP增速，包括房地產業在內的投資回報，已經不可能複制十年前的情況。

其實包括還有另外一個因素，人民幣進入緩慢貶值通道、國內缺乏具有永久產權並且收益穩定的可投物業，成為這一波國內險資出海的大背景。

再有第三個，也是挺重要的因素，就是政策層面鼓勵。2012年保監會出臺保險公司境外投資辦法，給大部分險資開出了通往國外的窗口，鼓勵更多的險資把它的資產配置在海外。

其實之前他們也有這種需求，只不過政策層面沒有給他們很明確的指引，從2012年底出來這個政策之後，大量的險資開始出海。

在險資配置不動產這塊來說，中國企業的發展還是相對比較慢，其實全球排名前幾名的保險公司，像AIA，這些公司的資產配比里頭，有將近10%到15%是合理配置在不動產上面的。

去年我們做的一個統計顯示，中國險企這方面只有2.3%，這個配置比率還是非常低。從保險業本身自身的需求，包括它資產的安全性，資產配置上需求來說的話，是有必要與國際對接的，從目前只有2.3%的占比提升到10%左右。

張航：本質上來說資金永遠是逐利而為的，哪里有錢賺，資本就流向到哪里。從國家層面上講，隨著中央一帶一路政策的推出，政府也是鼓勵中小型的民營企業投資海外，他們也紛紛走出國門進行一些物業並購和開發，盡管項目標的投資額遠沒有險資、政府主權基金那麽大，但畢竟也是踏出了第一步。

國內一個叫總部基地的民營企業在倫敦投資的項目就是一個很好的範例。總部基地集團2005年在北京豐臺科技園成功開發了獨棟總部企業園區，目前運營狀況良好，落戶園區的大型國企和上市公司多達40多家。

總部基地六年前在英國拍了一塊地，位於東倫敦皇家阿爾伯特碼頭，是當地政府重新振興經濟的重大項目。他們之所以選擇跟總部基地合作，是因為總部基地獨棟式的園區開發理念，是為中小企業量身定制的寫字樓。這可以為英國引入更多的中國企業投資英國。同時給當地帶來更多的就業機會並拉動經濟增長。

當然這個項目的規劃也是比較符合英國當地政府對於振興經濟的要求。項目一期規劃為22個獨立寫字樓，每個樓有1500平方米到2500平方米左右。之前這樣的寫字樓業態在英國是比較少見。英國傳統的金融區，像金絲雀碼頭基本都是高層甲級寫字樓，總部基地開發的位於城市新興區域的科技園式的寫字樓應該是第一次出現在東倫敦。

還有其他一些民營企業，他們聯合中國主要的民營企業，組成大的投資集團。譬如說中民投目前也成立了一個並購基金，也積極在英國，北美地區尋找大型的整棟辦公物業標的。

不論是從政府宏觀經濟層面的鼓勵和刺激，還是從投資標的國當地的稅務，法律的透明與完善程度來講。中國資本流入境外發達市場國家，從交易保障和資金安全性上還是比較令人踏實和放心的。

另外純粹從投資回報的角度來講，現在中國二三線城市最近幾年的甲級寫字樓，包括商用物業的供給量，是遠大於實際需求的。這就造成很多城市的大型辦公物業空置率增加，商場運營困難，現金流不好。可是土地拍賣價格卻不降反升，這都為更多投資資本流出創造了客觀條件。

一線城市包括北京、上海、深圳，這三個城市目前寫字樓的空置率還是可以接受的，但租金上升勢頭不再持續，也開始慢慢保持平穩。從租金回報的角度上來說，整個北京市場年回報率還不到4%，相比成熟市場回報率以及低利率的杠桿成本，這是相當低的回報。目前包括倫敦，紐約，投資核心區域運營穩定的辦公物業基本上可以拿到4.5%的回報，甚至於到5%，這是很正常的。其它一些新興區域，像日本，現在也有很多人在考慮投資日本房地產市場，因為它有銀行負利率的刺激，這也為資本套利創造了空間。

問題：保險公司在投資海外地產的時候，有什麽特點?

王堯：險資首先考慮的是安全性，第二是收益率，第三是這個國家的政治穩定度，第四是這個國家的法律法規、會計、稅務的透明度，第五就是地產市場流動性。

2012年底出臺的險資海外投資政策，涉及去國外投資房地產是有明確限制的，具體是多少個國家多少個城市為限，險資投不動產類只能去這幾個國家。保險資金是一個長期性的資金，要保證每年的固定收益，其實它對收益的要求並沒有像其他行業，比如開發商、私人企業那麽高，它只要保證每年一個租金收益就可以了，過去幾年可能是5.5，這幾年降到4.5左右。

簡單說一個例子，為什麽這麽多企業會選擇在英國這個市場。首先英國它是一個政治穩定度比較高，再一個就是說它的稅率、法律非常透明。

在倫敦來說，大部分險資為什麽投寫字樓?一般來說，寫字樓是15年的租約，租約是每年只漲不跌的，其實很好匹配了險資的需求。買來15年，每年有固定化的需求，每年利潤都在增長，這是很好的與險資匹配的產品。

此外，寫字樓相對於酒店、商業、以及住宅開發來說的話，它對管理的需求並不是那麽高。大部分險企不具備開發能力，一般來說它是不會介入到整個開發流程，也不希望有過多的人力、物力在蓋樓，或者是物業的維護上。

問題：如果還有險資想出海的話，對它們來說，還有哪些風險需要去規避?

王堯：我們拿倫敦做例子，2011年平安買的一個樓，當時它買的初始回報大概在5.75左右。到當前最新的人壽的成交案子，它的回報率是4.75，可以明顯看到當地資產價值已經慢慢炒起來了，收益比已經被壓縮到一定程度了。

很多保險公司對資產也是越來越挑剔。包括位置、安全性、市場環境，也都是在做重新的評估。尤其美國存在一個加息預期，我們跟某一家保險公司聊，對購買的不動產定期會做一個資產價值的評估，這個價值評估最主要的指標就是無風險利率。

問題：中國企業去倫敦買物業，這些來自中國的資金在當地總投資中占比是多少?是否出現了中國企業買得多了推高當地資產價格的情況?

王堯：我們先拿澳大利亞做一個簡單的例子，現在不少報道說，因為中國投資人過去了，把澳大利亞的整個房地產市場炒起來，搞得當地都沒人能買得起房子了。但我看了一個數據後很驚訝，其實中國買家在這里並不是第一名或者第二名，它是排在第四，前面是美國、歐洲、亞太其他地區。

我們拿澳大利亞的豪宅市場舉例，高端住宅里買得最多的人是加拿大和美國人，第二是歐洲人，第三是日本韓國這些人，第四才是中國人。從整個住宅市場來說，我並不認為是中國人把當地房地產炒起來的。

倫敦是一個對全球資本吸引都很大的一個地方，它首先吸引的是美洲、東歐、中東，其次俄羅斯、新加坡、中國香港的資金，然後才是中國內地的資金，是這麽一個排序。其實中國這兩年的投資量才占了當地寫字樓交易量的20%。

有樓萬事joke（三）：買樓靠父按

其實，傷民都幾有錢，咁多阿爸阿媽可以資助仔女買樓！當然亦有可能係借仔女「人頭」做首置客避辣招喇！反正都係 win-win situation！
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王者榮耀之父9800萬香港買樓；馬化騰與朱嘯虎朋友圈互撕；馬斯克說服洛杉磯市長將開挖隧道...丨黑馬高調早報

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0620/163689.shtml

 頭條：馬化騰與朱嘯虎激論

1、馬化騰懟ofo投資人朱嘯虎：別因投資而歪曲事實 

昨天下午4點，ofo投資人朱嘯虎在朋友圈轉發艾瑞報告稱，ofo活躍用戶遠超摩拜。摩拜投資人馬化騰則在該朋友圈下評論，質疑ofo的活躍度，雙方互相怒懟，非常精彩。

以下是馬化騰和朱嘯虎在朋友圈的激論：

@Pony馬化騰：從微信支付看摩拜高一倍多。另外智能機和非智能機未來價值和潛力還是很不同的。

@朱嘯虎金沙江 回複 @Pony馬化騰：現在都是智能鎖了。

@Pony馬化騰 回複 @朱嘯虎金沙江：token不算智能。必須雙向通信才算。

@朱嘯虎金沙江 回複 @Pony馬化騰：完全沒必要!

@Pony馬化騰 回複 @朱嘯虎金沙江：‘小靈通’肯定是要廢掉的。

@朱嘯虎金沙江 回複 @Pony馬化騰：哈哈，性價比最優的方案才是好方案。

@Pony馬化騰 回複 @朱嘯虎金沙江 ：再便宜再性價比高的功能機在智能化浪潮下必然不堪一擊。這是毋庸置疑的。沒有必要因為自己投資了而歪曲，如是我們投了ofo肯定也不看好這樣的模式而必須要改。

@朱嘯虎金沙江 回複 @Pony馬化騰：數據說明一切，1年後看。

@Jeffrey李 騰訊投資總經理：數據現在就不用等3個月等1年的。

@Pony馬化騰 回複 @朱嘯虎金沙江 ：天天都可看實時數據。

@朱嘯虎金沙江 回複 @Pony馬化騰：微信的數據只是一方面，可以去實際街頭看一看。

@Pony馬化騰 回複 @朱嘯虎金沙江 ：堆一堆啞終端誰不會？

隨後，朱嘯虎再發朋友圈。

@朱嘯虎金沙江：既然被記者截屏了，索性貼出來(微信朋友圈也需要閱後即焚的功能)。產品路線之爭很正常，讓子彈飛一會，1年後大家看數據，哪條路線及未來的演化更符合商業的本質。不過確實得為騰訊投資點贊，Pony親自這麽關註一個被投企業！當然我們金沙江為被投企業站臺也是不遺余力的。

巧合的是，事件發生後，一幅ofo小程序被微信封殺的截圖在網絡上流傳，ofo小黃車方面表示：“ofo小黃車沒有小程序，是圍觀群眾惡作劇。”

@LM_LX：ofo鎖太差勁，經常忘了在app關，但就騎行體驗來說，摩拜太差，而且故障車多，我還是選小藍好了。

@Crown_sir：ofo的存在就是給摩拜吸引破壞者的火力。

@昨寒：摩拜自行車太重了，騎了費勁，騎了幾次實在忍受不了又卸載了。

@腹部半藏_：出門想找個可以騎的ofo，找著找著就到目的地了。

@裕南投詢：摩拜車體驗比較差，硌腳，震全身，退個押金強行要下app。

@杞人憂天天：小黃車用戶確實活躍，小學生三五成群，騎的跟武工隊似的。

@Leon-Yi：一群人因為共享單車吵架。好像哪個高級騎了多有優越感。我兩種都騎，都能騎走，哪有那麽矯情。

@劉惠鵬鵬：個人覺得下一個風口是回收報廢的共享單車煉鐵！

國內資訊

2、《王者榮耀》之父姚曉光斥資近億元香港買樓

日前，香港當地媒體曝出，姚曉光斥資9800萬元在香港買樓，涉及稅款1470萬元。第三方數據機構App Annie近日發布的2017年5月全球手遊指數榜單顯示，《王者榮耀》成為全世界最賺錢的手遊。伽馬數據《2016年中國電競產業報告》顯示，《王者榮耀》2016年全年收入為68億元，占2016年手遊總收入的17.7%。

 

@冰與火：這是學生家長的血汗錢啊。

@冷場：無數亡者農藥小學生的血肉鑄成的王者之父的頂級豪宅。

@獨樂樂教主：我代練也買了部寶馬，謝謝沖錢的朋友！是你們玩遊戲我才有的！

@TeeLee3：玩的人是房奴，做的人不玩已經是另一個階級的人了。

3、老大爺強搶共享單車：停我家門口就是我的

近日，四川成都一女子解鎖了一輛共享單車，但是卻被一位老大爺搶走並拿回家里：“停我家門口就是我的。”  共享單車被私用的事件屢見不鮮，但從別人手里硬搶的還真是頭一次見。

 

@落、小辰：是壞人變老了，一個共享單車成了國人的照妖鏡，反射出了社會的陰暗面。

@吃貓的魚—文君：大爺真牛，從你家門口路過的人啊、狗啊、各種都是你的，然後你路過別人家又變成別人的。

@8分18秒：怪不得重慶的悟空單車倒閉撤資了，投入市場的一千多輛車子只收回40多輛，這老頭不是個例啊。

4、小米618登頂三大平臺，劉強東：恭喜兄弟

雷軍18日早間在微博大方曬出小米618戰績，累計數據顯示，618期間小米手機及小米智能硬件，在京東、天貓、蘇寧三家平臺實現銷量冠軍；小米電視在京東、天貓兩件平臺，各斬獲三尺寸段銷冠。對於雷軍的喜悅之情，劉強東今早也在自己的頭條號中回應稱“恭喜兄弟”。

 

@卡尺先森sh：因為雷軍，對小米手機有了熱情。

@good：都被黃牛買走了，所以不成為銷售冠軍也難。

@NZ：劉強東和雷軍互動蠻多的，看來關系確實好。

5、京東618 累計下單金額1199億元，女性最“敗家”

昨天，京東公布了618全民年中購物節的累積下單金額：1199億元。京東大數據顯示6月1日至6月18日首次在京東進行消費的用戶中女性用戶數量達到去年同期的近2倍，尤其是在美妝個護、食品飲料、生鮮、母嬰、生活旅行等品類中，女性用戶占比遠超男性，成最主要貢獻者。

@盛裝的麻花：在京東主要是購買生活用品，老娘們兒不買，難道讓你們這些老爺們兒買？說我們敗家，我們不買，你們上個廁所都出不來。

@那時那你：我是見識過女的買東西逛街不要命了！這是和男生打遊戲投錢一個道理嗎？刺激？

@隨緣與隨想：去年雙十一阿里的營業額1207億，沒想到今年618京東營業額竟達到1199億。

6、樂視網獨立董事朱寧辭職,公司二股東提名鄭路遞補

樂視網獨立董事朱寧先生因個人原因辭去樂視網獨立董事一職，同時辭去董事會提名委員會主任委員、審計委員會委員、戰略委員會委員、薪酬與考核委員會委員相關職務，退出董事會，辭職後將不再擔任樂視網任何職務。同時，由二股東天津嘉睿匯鑫企業管理有限公司（由融創中國實控）提名鄭路先生為公司第三屆董事會獨立董事，鄭路現任信威集團副總裁。

7、樂視電視“炮轟兩大電商平臺”後再示好京東

6月18日，樂視超級電視聲明稱，“兩大第三方電商平臺，在樂視超級電視的優惠力度上，強行通過優惠券、滿額返現等方式進行價格補貼，並且這些補貼多數成本仍強迫我們買單，遠遠超出了我們的承受能力”，而就在此舉被媒體解讀為“樂視炮轟京東之後”，樂視電視再度發表聲明，稱樂視不存在炮轟任何合作夥伴，並為京東撇清關系，稱“樂視電視與京東合作良好，京東也沒有這種行為”。

@幻滅拽燁：估計問題和平解決了吧！這就挺好。

@著棺材跳舞：心疼樂視，不過東西是真便宜。

@國足與世界杯：誤會解除了，自然沒矛盾了。

8、北京“共享單車規範管理示範區”在朝陽試點

“共享單車規範管理示範區”率先在北京朝陽區試點，全國首個“公共電子圍欄”在朝陽區三里屯、左家莊街道建立。即日起將對試點區域內“三橫四縱”七條大街進行籌備規劃，覆蓋工人體育場、三里屯商圈、新源里等地區。

9、順豐將解除手機空運限制

相信大家都還記得此前三星Note 7的“爆炸門”事件，而這件事的罪魁禍首就是電池。手機快遞空運之前是被禁止的，現在網友Vickun在微博上爆料稱，順豐簽約的月結客戶允許手機空運了，品牌包含眾多，有華為、蘋果、OPPO、vivo、小米、魅族、美圖等，不過並沒有三星的名單。

@逆水：其它可以空運，三星可以空投。

@山道：其實合格原裝手機完全可以空運的，又是自家的飛機。而且一批快遞下來也沒多少。

@匿名潛水：難道你一年能買好幾個手機，對個人來說沒什麽用。

10、滴滴優享服務正式登陸北京

6月19日消息，滴滴出行昨日宣布，滴滴快車旗下的戰略新產品“優享”正式登陸北京，同時首次對外宣布推出“5+1”服務標準。優享此前已在上海、深圳等七城上線。

11、AI發展出了自己的語言，人類無法理解

據《大西洋月刊》網站報道，Facebook在實驗中讓兩個AI聊天機器人互相對話，發現機器人竟逐漸發展出人類無法理解的獨特語言，研究人員不得不對其進行人工幹預。AI自行升級的速度超出預期，讓人聯想到《銀翼殺手》中的科幻場景。

@中易：太危險了，機器人有獨立意識後人類根本鬥不過。

@文太愛吃肉包子：算了，反正人類也弄不過機器人，幹脆制造異形，讓黑猩猩智力提升，向外太空發布地球坐標號，我看到時候誰能贏。

@jon08：人類在作死的路上越走越遠了，第三次世界大戰將因AI而起。

12、中國超級計算機三連冠，美國20年來首次跌出前三

新一期全球超級計算機500強榜單19日發布，中國超算“神威·太湖之光”與“天河二號”連續第三次占據榜單前兩位，美國超算“泰坦”則被瑞士的“代恩特峰”擠到第四。這是20年來美國首次跌出前三名。

@clcl：超級計算機是一個國家科研實力的體現，它對國家安全，經濟和社會發展具有舉足輕重的意義。

@雪野暴風：在一些人眼里，中國做到第一，就是沒意義、浪費錢；如果美日做到第一，就是高端大氣，高山仰止。

@野望的王：美國已經對中國僅售超算芯片了，太湖之光是國產芯片，給中國的科學家點贊。

國際資訊

13、馬斯克說服洛杉磯市長將開挖隧道

據外媒報道，馬斯克表示他已就地下隧道交通方案同洛杉磯市長艾瑞克·加西蒂進行了卓有成效的對話。馬斯克希望在都市地下建設高速隧道緩解地面交通壓力，為此他專門建立了一家名為“Boring Company”（單詞Boring兼有“無聊”和“挖洞”之意）的公司來實現這一願景，並在今年的TED演講上展示了地下隧道交通的概念視頻。 

@匿名二樓：馬斯克:我建了一個無聊公司，專門挖洞。

@減年：這家夥就因為堵了次車所以…我建議馬克斯來中國玩玩，估計下輩子他就在中國挖洞中度過了。

@宇宙大帝金胖胖：有司機忘記拉手剎怎麽辦？

14、Snap與時代華納達成1億美元內容協議

6月20日淩晨，Snap股價周一反彈，原因是該公司與時代華納達成了一項新交易。兩家公司發表聲明稱，時代華納將為Snapchat“閱後即焚”通信和增強現實平臺制作腳本劇等節目，Snapchat則將在未來兩年支持HBO、特納公司和華納兄弟的廣告。據熟知內情的消息人士透露，該交易的價值為1億美元。

15、三星擬出售中國LED業務，香港公司接受

韓國媒體周一報道稱，三星電子正考慮將其中國LED業務“天津三星LED有限公司”出售給香港地區一家私募股權公司。報道稱，三星此次將出售的業務包括LED封裝工廠和設施場地。有意收購該業務的是香港地區一家私募股權公司，該公司目前正在進行盡職調查。

@KQ2203 ：在中國沒有市場了，可惜還是香港的私募接手！

@LinSing：好東西都不敢賣給大陸。

@天亦：三星玩不轉韓國的政局了，趕緊脫殼保命。

16、新加坡正在東南亞刮起“共享滑板車”熱潮

最近，電動滑板車在新加坡越來越受歡迎。根據相關報道，整個新加坡的街道上大約有2萬輛電動滑板車。Neuron Mobility的業務模式極大地降低了電動滑板車進入市場的門檻，騎行15分鐘的價格僅為0.35美元。另外這家公司還計劃推出訂閱模式。

17、新雅虎在納斯達克掛牌交易，代碼“AABA”

6月19日晚間，繼Verizon收購雅虎核心的互聯網資產交易完成後，新雅虎(雅虎剩余資產)將於昨日在納斯達克正式交易。Verizon上周二宣布，已完成44.8億美元收購雅虎核心互聯網資產交易，雅虎CEO瑪麗莎·梅耶爾(Marissa Mayer)同時離職。

投融資

18、Stager Live 直播宣布完成了A輪數千萬人民幣融資

6月19日，Stager Live 直播宣布完成了A輪數千萬人民幣融資，本輪投資由SIG領投，上一輪投資方清流資本、險峰長青繼續跟投。據悉，Stager Live本輪融資將主要投入在內容獲取、市場推廣及團隊擴充方面。

19、42章經完成640萬元Pre-A輪融資

6月19日，42章經完成640萬人民幣的Pre-A輪融資，由頭頭是道投資基金領投，凡卓資本（小飯桌旗下基金）、光源資本、聯想之星跟投，小飯桌擔任獨家融資顧問。此次融資後，42章經將涉足社群和FA業務。

20、Nonolive獲阿里鬥魚等千萬美元投資

近日，中國出海移動視頻直播平臺Nonolive宣布獲得來自微影資本、阿里巴巴、鬥魚的千萬美元級別聯合投資。融得的資金將計劃用於優化現有視頻產品形態、豐富內容產出，以及用於進軍更多的國家和地區市場。

今日思想

世界是平的，改革會自動發生。企業家們要勇於試錯，勇於生活企業家必須要試錯、犯錯誤，要有人去付出、犧牲。要改善我們企業的面貌，要讓這個國家變得更好。這個好東西是不會自己發生的。

  ——吳曉波

報載黎家良買樓情況和實際不符

近兩日，筆者留意到一位黎家良先生在東方日報及明報及報導，聲稱自己購入觀塘曉麗苑之情況。

http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170620/bkn-20170620185546624-0620_00842_001.html
同時，他當時覺得樓是用來自住，並不是用來投資，所以決定購入居屋，認為觀塘的居屋屋苑曉麗苑呎價較為低水，因該屋苑位處九龍區，但呎價卻比新界區屋苑低；加上太太的父母亦住同區，為方便照應大家，最後決定以400多萬元(自由市場)購入一個逾500方呎單位，並承做8成按揭，現時每月供款約1萬元。現時該屋苑約500方呎單位市價近500萬元，呎價約1萬元。

http://www.mpfinance.com/fin/dailyp2.php?node=1498070164971&issue=20170622
2014年黎家良加薪跳槽至某中資銀行，並開始計劃結婚及買樓。他強調，自己的置業預算十分保守，雖然當年他的投資組合已升值至近百萬元，月薪亦達數萬元，而他的太太在本港大學任行政人員，月入近3萬元，兩口子均有一定財政實力，但2015年僅以約420萬元買入秀茂坪居屋曉麗苑一個約500方呎二手單位。

根據，筆者查證，曉麗苑有8座，每一座一層只有4個單位，超過500呎，分別是4、5、12、13單位，筆者查證過所有交易紀錄，發現沒有一個成交約420萬。

筆者再以最近2年的交易作篩選，約420萬的交易(由416萬至429萬不等)有9個，除1個單位外，單位實用面積都約600呎，只有一個實用約433呎，建築面積596呎的單位，相信就是黎先生所提及購入的單位。筆者進行查冊，發現黎先生並無持有物業，由一位女士持有，相信是黎先生的親屬，現時匯豐估值440萬、恆生估價456萬、中銀估價464萬。但報紙並沒有提及實況，只聲稱是他個人購入，這已經可能是誤報，甚至可能為了誇大事實，想宣傳私貨。

從報導上看來，這些報導亦似鱔稿居多:
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170620/bkn-20170620185546624-0620_00842_001.html
雖然Desmond已離開了銀行界，自己創業，另開班作投資教學，兼「印印腳」收股息；他透露，現時股票佔其整個投資組合約7成，債券佔約3成，更每月為他帶來平均約3萬元的股息。Desmond成功掌握投資之道，於是出版書籍《有升有息》，分享其致富心得

http://www.mpfinance.com/fin/dailyp2.php?node=1498070164971&issue=20170622
【明報專訊】黎家良去年離職中資銀行，再轉職至按揭轉介公司銳高物業，加上他有多年任職銀行的經驗，頗了解按揭市場。他表示，假如讀者像他兩年前一樣，因為結婚而有自住需要，而且計算清楚自己有負擔能力，決定在目前樓市歷史高位入市買樓，在申請按揭時應留意兩點。

就算受訪者沒有講清楚買了哪個單位，我相信記者多花十塊錢、幾分鐘求證未免不難，但連查證功夫也不做，就亂把受訪者的資料隨便亂寫，反而是對影響他受訪人聲譽，令其誠信打了折扣，希望記者查證清楚，才好寫出來。

六嬸買樓玄機

2017-07-20  NM

傳媒最光輝的買賣，有見於邵逸夫生前以一百五十億元把一個舊媒體TVB出售；自己手頭邵氏兄弟則仍揸住清水灣靚地皮，咁就叫靚刁。另一靚刁，係陳國強同六嬸三年前，以十五億元，把邵氏清水灣電視城及片場等地售予大陸民企復星國際（656），六嬸賣得出嘅貨梗係諗過度過，呢幾塊片場地，要轉做豪宅，阻滯多多，涉及交通及保育問題，以六嬸八十三歲之齡，寧願掟億幾，幫襯新世界買六個「傲瀧」單位，過吓癮咪算，六嬸篤信風水，包圍住傲瀧兩座山頭綠油油，甚有靈氣，以往在TVB電視城內，她亦專誠搵風水師安咗個「山神廟」，猶如土地公一樣，六嬸喺傲瀧買六個單位，甚有「玄機」，猶如插六支旗仔一樣，應番「六嬸」名分！ 天價學籍真相 有個闊佬聽朋友講，可介紹入新世界旗下那個Hong Kong Golf & Tennis Academy，謂入會費要二百萬，咁誇張，真係拍得住富豪級的波會？其實有長有短嘅，入學費兩年才十六萬，十年則為五十萬，早前曾設有百五萬全家的學籍，不過現已沒有。所以話有錢佬身邊都有好多搵飯食嘅友仔o架！ 中環寸嘴國際金融白紙扇 工廈大王楊耀松長子，八十年代往北美洲開山劈石，做一帶一路先頭部隊，自比為星仔變星爺前冇人懂欣賞其無厘頭文化，廿年後終於領略當中奧妙，與粉絲分享在北美洲各路人士交手經歷，絕不老點。 《壹》仔賣盤，有好多老友打電話嚟：「喂，你冇地盤寫o架啦！」嘻，你唔使擔心我，我唔做食評家，可以做國際金融白紙扇。 香港坊間股評家，學似英國《金融時報》口吻，謂A股入MSCI，成年之後先發生，純粹只是個好開始，以大陸全世界第二大經濟體系，微不足道咁話。啲友都懵吓懵吓，人家玩緊Morgan Stanley Index Fund，大鱷手頭買定A股，要個Index上就買貨，要Index落就掟貨，舞高弄低控制自如，呢啲叫低成本高效益。其實呢啲遊戲規則大摩搞出來，等你啲友上晒腦，一篤個死穴就等你死咗都唔知發生乜事，唔係仲話乜熔斷機制，一陣又國家隊入市！ 老友個老母開嘅跑馬地祥興茶餐廳，上週六last day排長龍，老闆早已留定半打拿破崙蛋糕俾我呢啲熟客，無「飛士」都買唔到；呢款蛋糕，一層層酥皮夾住中式sponge cake，個人喜好，一片一片來食，否則大啖咬就飽死荷蘭豆！ 廠佬教訓鬼佬 建滔化工（148）老細張國榮，每逢趁國泰（293）股價低迷即大手買入，現持股9%成為國泰第三大股東，計及大股東太古45%、國航（753）30%。國泰在貨疏之下，好容易推高股價之餘，廠佬出身的張國榮在國泰董事會上亦有say，只不過佢自認英文是「有限公司」，遂以寫信方式向管理層提意見，謂唔好做咁大筆燃油對沖，畢竟冇乜工業需求，油價易跌難升，張國榮以廠佬的眼光教訓班鬼佬，又幾啱聽嘅。

MISSSHEEP 都係細我少少0者...七十後買樓???

1 : GS(14)@2010-08-14 16:55:17

http://hk.myblog.yahoo.com/skyknowbook/article?mid=4500


MISSSHEEP 都係細我少少0者...七十後買樓???
網誌分類：男主人隨想 |
重要
網誌日期：2010-08-07 03:30

http://hk.myblog.yahoo.com/misssheep-sheep/article?mid=4

呢個女子都夠經典, 唔係話佢好/唔好, 就係連TVB 都搵佢訪問, 其實呢篇野初係DISCUSS 個陣我都唔知係邊度見過. 個人感覺: "雖不全中但屬現實, 尤其對不幸的, 低收入的, 必需買樓的人0既一個好故事, 一點好意見"

咸魚青菜各有喜愛, 有人鐘意買樓, 有人鐘意租樓, 有人鐘意其他野, 話唔埋有人儲左5000 部 iphone4 係屋企什至五億個貓鑵頭都得...

睇到TVB 先發現, 佢就黎三十了, 男主人頂多都係大佢兩年, 無奈自己不能以八十後自居, 哈哈~

我D ABCDEF 血淚史....其實無乜, 個人正能量極多, 就當我無乜受過挫折啦. (如某騎劫巴菲特送錢佢駛果位青年, 佢童年咁慘, 真係I AM SO SORRY...)

不如我又學呢位MISSSHEEEP 自我起下低:

同佢一樣, 我當年(2001)都係大學生(重要唔係三大, 雖然我高考成績都唔錯), 奈何我唔鐘意本科, 我無做番應做0既專業, 我本係一位註冊物理治療師.

屋企係我一畢業就全部失業(其實算係半年老退休), 幸好我媽媽都無嘈我快d 搵工, 完全比自由我去揀去諗(可能我媽媽對我有信心, 其他媽媽覺得個仔唔係材料啦~ 嘿~), 而我有糧出都比番一半屋企0既.

當年一畢業科網爆破, 情況都唔好得幾多, 男主人極hea send 左唔知幾多百封信都無回音, 得個見字, 最後都係做一份得8000 蚊0既工, 可惜佢要用我專業黎做sales, 非我所願, 正值家中陪伴十一年貓兒過身, 做左九日就辭工~

之後又做過兩個幾月freight forwarder, 中資中小型公司, 因老細出爾反爾話加人工又唔加(再加上唔夠屋企駛), 又走了.

最霉個陣, 就係做爛代教育個d 播帶人, 簡直同搵個道友去賣老翻無分別, 加上佢呢間pk 野拖足成個幾月糧, 令我曾經有一個星期得番一百蚊係身, 好玩0既係, 比我識到好多一樣落難0既同年大學畢業生HKU, CUHK, UST 讀 PURE SCIENCE 大把. 老實講, 有大部份都係廢柴黎(而家見番面, 佢地都係做緊廢工...), 當然, 亦都係識到一位大我十幾年個陣剛比人某大報館裁員0既拍檔.

當時我d 大學同學, 都係為左入HA (醫管局)做, 搵萬七蚊人工已經係當時0既夢想. 平均都係萬三蚊左右. (專業人士喎....都係咁之ma....各位搵幾千0既畢業生, 唔好太灰)

之後我自己搵錢越黎越多, 我有進修, 不過只為興趣 (HKU教育文憑, CUHK教育碩士對我工作無影響), 同MISSSHEEP 唔同, 進修對我黎講真係去學野, 同搵工作升職完全無關.

講錢....

第一個一萬, 係我中六(1997)個陣已經有. 都係幫d 中學生補習(中學補中學, 我好夠膽的, 中七補中六我都試過). 不過係我幾年大學唔知點樣洗哂~

第一個十萬就真係好遲先黎....都成2005 年年頭. 個陣我同時做自己檔野又教書 (教書唔係目的地, 因為我番母校教書係我其中一個心願, 幾好玩架!)

第一個一百萬反而唔算太遲, 07 年年中就有(六年儲一百萬, 唔算難事.), 因為05 年中學玩股票, 咁0岩市升卦....其實我無計過現金流係點, 不過個陣自己收入都已經過哂督察級, 過哂一般老師頂薪, 過哂個班成日想開診所又唔敢開可能做死一世無得升0既二級物理治療師, 仲要有排都未頂薪...

噢! 無提到買樓! 其實人買樓我買樓, 我都係想同女主人學習下一齊生活而買, 並非為投資亦非為需要. 都係07 年買, 我無做九成(其實做唔到), 我做七成按, 利用smart mortgage 同埋short option, 變相免費供樓! 當然後尾海嘯會有點麻煩, 但係一路有強勁現金流+累積期權金, 已足夠渡過.

第一個一千萬, 應該係可見三年左右遇見, 或許更早(次次我都估遲左....)

我想講, 我都只係一個住係d 好舊好舊0既公屋, 每月都唔過一千蚊租0既公屋仔黎. 都係玩四驅車, 高達, 超級任天堂, newway, 小一入機鋪, 小三入機鋪比飛仔"豆", 無得補習無學興趣班長大的. 但係我小三個陣會為左想打機改金手指而學識點計16 進制, 其實, 即使玩, 只要你有真係用腦process 過每一件野, 你都會學到好多.

至於消費, 自小媽媽都慳家, 自己都唔太花費(雖則會花成個星期零用訂高達買漫畫), 反而大個左無乜物質欲. 都係行街睇戲食飯等正常開支.

有咩同年青人講? 我想講, 我心境可能年青(幼稚)過哂佢地, 長期樂觀放出正能量, 每一件事都用下個腦, d 錢就會自然黎搵你. 打工? 打得工你都預左係吊命, 你唔係諗住升你做亞太區總行政總裁, 比個靚title 你, 人工會多得過自力更生下話??? 如果政府出手幫你地, 你地0既在上者一定會用更聰明諗方法從中奪走部份利益. 因為, 我地無太多金錢束縛, 平時食開腦, 真係睇住你地黎食架喎....

買唔到樓, 不如反省下點解人工咁低, 爸爸媽媽捱得咁辛苦養大你, 你比番呢d 咁垃圾不如0既成績比佢, 點面對祖宗十八代呀!?

話時話, 層樓我賣左...係咪無樓係手唔講得呢d 野? um....我諗我按股剩番個d 錢都夠一砲過(no mortgage)買層百幾萬樓仔0既....

若然我講左d 咩唔同意0既野, 我都係個句, 咸魚青菜, 各有所好啦~

(半夜打日記, 正因我等緊同我一樣, 為興趣讀書0既女主人做埋份PAPER先訓)

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2 : 自動波人(1313)@2010-08-15 17:19:49

其實果位女教師既事我無乜點睇佢

不過社會上總有極端例子,例如fresh grad可以搵七萬,又可以搵七千,但這代表甚麼?
今天的自己,是代表將來的我嗎?正如blogger所講...

"我想講, 我都只係一個住係d 好舊好舊0既公屋, 每月都唔過一千蚊租0既公屋仔黎. 都係玩四驅車, 高達, 超級任天堂, newway, 小一入機鋪, 小三入機鋪比飛仔"豆", 無得補習無學興趣班長大的. 但係我小三個陣會為左想打機改金手指而學識點計16 進制, 其實, 即使玩, 只要你有真係用腦process 過每一件野, 你都會學到好多."

現在我擁有的東西,可保証將來還會擁有嗎?我相信除了知識,腦筋外,包括手手腳腳,都不保證明天還可擁有
很同意blogger所講,知識並不一定來自課本,老師,不同途徑也可令自己的增加知識

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3 : passport(1491)@2010-08-15 20:30:22

2樓提及

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其實果位女教師既事我無乜點睇佢

不過社會上總有極端例子,例如fresh grad可以搵七萬,又可以搵七千,但這代表甚麼?
今天的自己,是代表將來的我嗎?正如blogger所講...

"我想講, 我都只係一個住係d 好舊好舊0既公屋, 每月都唔過一千蚊租0既公屋仔黎. 都係玩四驅車, 高達, 超級任天堂, newway, 小一入機鋪, 小三入機鋪比飛仔"豆", 無得補習無學興趣班長大的. 但係我小三個陣會為左想打機改金手指而學識點計16 進制, 其實, 即使玩, 只要你有真係用腦process 過每一件野, 你都會學到好多."

現在我擁有的東西,可保証將來還會擁有嗎?我相信除了知識,腦筋外,包括手手腳腳,都不保證明天還可擁有
很同意blogger所講,知識並不一定來自課本,老師,不同途徑也可令自己的增加知識

同意~每個人追求既野唔同
有d人買樓會滿足
有d人覺得人生目標係環遊世界
我個人認為
只要你搵清楚自己想點
無論係買樓,環遊世界都唔係咩問題
因為你已經搵到你自己人生既路

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4 : 學習者(1436)@2010-08-16 14:42:59

1997-->1萬(容易做到)
2005->10萬(不難)
2007-->100萬 (05到07年邊有六年呀!)(帶有運氣)
201x -->1000萬 如果唔靠炒股,炒樓,一般蟻民可以嗎?水能載舟也能覆舟!

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5 : GS(14)@2010-10-30 08:57:55

5樓提及

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其實六年係指畢業後六年。

其實我做九五按一定買到百零萬的平樓...味皇大人這樣計只是用了三四年

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6 : qbbsclassic(33468)@2013-12-31 01:23:29

故仔睇完就算啦

我淨係講呢句
都係07 年買, 我無做九成(其實做唔到), 我做七成按, 利用smart mortgage 同埋short option, 變相免費供樓
07、08果2年波幅咁大
你走去short option好易hii野
如果你咁都唔hi
應該都係股神級

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7 : qbbsclassic(33468)@2013-12-31 01:37:30

呢d股仔股票類我都寫得出啦

我96年得1萬蚊
趁紅籌熱狂抽新股如上實、北控之流
點知真係好好彩
隻隻都抽到
之後變左做5、6萬蚊

等到2000年科網熱
我6蚊買1萬股盈動
升到24蚊我放晒變24萬

再用呢24萬買15萬股中石油
到07年升到15蚊放晒
變成2百幾萬

然後再用呢2百幾萬買晒騰訊
你估依家值幾錢


如果你再誇d咪話你碌卡玩埋孖展囉
再話知道見頂時沽期指

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何鐵城：升市買樓 要必買必賣 擅長逆市買貨 坐擁10億物業

1 : GS(14)@2010-09-06 21:09:08


【明報專訊】70年代時只是從事飛機維修工作的何鐵城，過去30年每逢經濟低潮，分別於87年股災、98年亞洲金融風暴後，以及03年SARS時均人棄我取，以超低價入市買樓，今天已成為坐擁市值約10億元物業的資深物業投資者。「香港唔靠地產，乜№都無得做，要鰠香港生活，最緊要係識地產……香港某程度上好似一個賭場，你鰠適當鮋時間投資物業，你就可以靠地產起家發達。」

除了專業的股評人，近年也湧現了不少地產分析員，是否學歷愈高，預測樓市的能力也愈高？

過去擅於低買高賣、擁有約30多年物業投資經驗的何鐵城，就為大家說出答案，在地產投資世界裏，實戰經驗遠勝紙上談兵。「做人最緊要多讀書，無讀書就會語言乏味，不過投資地產好特別，博士生唔一定叻過中五生。」

讀書多 不代表懂地產

地產有時屬非理性投資行為，何鐵城近期所放售3個貴價物業，全部均於經濟低潮時入市。「87年4天股市停市，加上當時銀行按息又高，點會有人敢入市買樓，但咁飱就有個機會畀我，鶽家睇起鈬簡直係筍貨。」

有朋友當時將大圍道1至35號金山樓舖(現租予明星海鮮酒家)介紹予何鐵城，業主開價1200萬元。「當時個舖每月可收到成10萬元租，間舖又近當時鮋大圍火車站……我被業主反鰦5次價，最後以1380萬元買入。」旁人可能覺得何鐵城逆市入市是愚蠢的投資策略，但時間證明一切，最重要是有充足的持貨能力，該商舖剛於近周以1.68億元售出，市值由千萬元舖搖身變成億元貴舖。

經過這次買賣後，雖然經業主反價5次後最終買入該商舖，但亦讓何鐵城增加投資的實戰經驗。「你懐鰠升市時，買樓簽約時最緊要訂明必買必賣，因為升市時業主隨時可以賠訂唔賣畀你，必買必賣呢四個字，隨時係值1億元！」

近期樓市出現調整，何鐵城亦將部分持貨放售，但他強調只是貨如輪轉。「樓價升勢無問題，現時利息低，銀行好穩陣，樓市難以下跌，政府來自賣地收入增加，有錢才有能力派錢。」

籲上車可買市區舊洋樓

對於現時社會有聲音指由於樓價太高，市民難以置業。他笑言：「有好多人成日話買唔到樓，其實買唔到樓鮋人，本身就係唔會買樓鮋人！」他稱，買家上車時不要心頭過高，首次置業即一定要求購入新盤單位，建議資金不足者或考慮先購入位於市區、樓齡較高而樓價較低的洋樓(即附設升降機)上車，該類物業需鄰近港鐵站，將單位全面裝修翻新後，日後亦可以較高價售出物業。

撰文：陳天賜

攝影：余俊亮

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2 : GS(14)@2010-09-06 21:09:47




座右銘：君子愛財 取之有道
  2010年9月2日

【明報專訊】何鐵城投資地產已逾30年，他30多年前從事飛機維修，其後於80年代起開始投資香港及內地物業，投資策略一向以中長線為主，甚少短炒，目前在港主要持有的商廈、商舖、屋地，以及多個愉景灣和屯門香港黃金海岸單位，估計市值約10億元。
相關分析

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他表示，「君子愛財，取之有道」是他做人座右銘。何曾為香港童軍會會長，更曾獲世界傑出華人獎，現時他除是世紀21添百利負責人外，亦於內地辦教育機構培育學生。

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海嘯買倚巒撈底稱王　親述買樓秘訣 名人專訪：馬榮成吼準調整期入市

1 : GS(14)@2010-09-14 22:04:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14443731

近月政府出招打壓樓市，但豪宅仍創天價，樓市是否已出現泡沫？ 08年金融海嘯，一筆過以 7600萬元，摸底購入山頂倚巒的漫畫家馬榮成說：「任何嘢去到最高嘅地方，都會有調整，我們要掌握佢嘅調整期。」這位海嘯撈底王親述買樓秘訣。
記者：陳皓怡


近日樓價越升越有，多個屋苑的樓價紛突破 97價，樓市泡沫之說高唱入雲，馬榮成接受本報專訪時說︰「再升未必樂觀，家陣升到澎澎聲，如果平穩番少少，會好點！」不過，他補充：「當然要分開嗰市嚟睇，豪宅同埋小型單位係有分別嘅。」可能因為這個原因，他未待樓市平穩，已率先入市，斥資逾 7400萬元購入新地（ 016）位於鴨脷洲的新盤南灣兩個特色單位。

記者（記）　馬榮成（馬）

記：不怕樓市會出現調整？
馬：任何嘢去到最高的地方，都會有調整，我們要掌握它的調整期。

記：對後市有信心嗎?
馬：對香港有信心，香港面對世界各地嘅金融風暴，都好多時回復過來，有很大嘅能力 back up（支持）住佢。
樓市逾兩成機會　出現調整

記：現時看，有沒有大跌市的機會?
馬：還有逾 20%（機會）。不過，任何時間都只可叫作調整，任何嘢去到最高嘅地方，要掌握佢嘅調整期。 97是一個調整， 02年金融風暴調整，經過 10至 20年。 89民運都是一個調整，都跌得好緊要。

記：樓市尚未平穩，便買入南灣單位，是否對本港物業前景樂觀？
馬：我對香港物業都幾樂觀，買人民幣話升值，美金驚貶值，日圓又話冇息。看投資工具，股票、基金要睇好多嘢，投資物業最簡單，得一樣嘢。如果經濟許可，這是比較容易。撈底買入倚巒，現時賬面已賺超過一倍，其實馬榮成一向有投資物業，並非單單等待撈底機會。像較早前入市購買南灣特色單位，作長線收租。對於物業投資，他有一套獨家的心得。
入市睇價錢呎數　利覓租客


記：你購買南灣時，選擇了特色單位，有特別原因嗎？
馬：我買樓第一睇價錢；第二係呎數，呢個（南灣）特式戶呎數不大，有 2000幾呎，找租客較容易。收租咁多年，知道邊個呎數，較容易找到客源。

記：無論係倚巒，抑或係南灣，發展商都是新地，又有特別原因嗎？
馬：我投資不一定睇發展商，但發展商的確影響投資，一個盤佢哋要部署整件事，佢哋嘅樓製作，好影響質素。

記：如果要入市，你有何建議？
馬：每個人投資不一樣，因為各人經濟條件不一樣。前景、外圍環境，個人承擔能力得唔得，息口、租金回報、有冇客源、本身物業有無升值空間、地點，所有因素都必須要整體評估。

記：你如何分配時間去投資物業呢？
馬：最多時間，用喺寫稿同埋公司出版；投資物業，要經常留意事情，睇多啲報紙，做多啲數據。想投資邊個地方，必須對嗰個區熟悉，嗰個區嘅運作，道路好唔好，人好唔好，這些都很重要。
最後，馬榮成形容自己是保守投資者，買樓大部份都以現金支付樓價。對於香港首富李嘉誠早前提醒有意置業人士，最好已儲到五至六成首期，才去買樓，馬榮成說：「個人來說，保守過李嘉誠，唔鍾意擁有咁多嘢，但欠住一身債，咁寫畫好唔暢快，唔想咁樣選擇人生。如果日日借錢去炒樓，緊張個市，咁樣度日，會過得好唔暢快。」不過，他不反對其他人這樣做，「若覺得好刺激、好快樂又夠膽嘅話，可以試吓。」
累積經驗
投資親力親為拒絕買基金

一對巧手，為馬榮成畫出彩虹，繪出財富，但他深明只有投資才能保存財富。
「投資是擁有後必須做的事。擁有是一種麻煩，有 3個老婆很煩，但有 4架車都要走去買，有錢去買幾樣嘢，就要面對，有些事不可以不面對，因人生希望擁有，擁有後，便要面對擁有後的問題，所以要學投資。」
「擁有是要累積好多智慧，如明天中頭獎，突然擁有，未必可以 keep好耐，一點一滴擁有 1000萬元，一定識點樣控制 1000萬元，這是一個過程。」投資是如何學習得來？「投資經驗全都是實戰，看書是空談。」
「自己買　輸都知點解輸」

正因如此，雖然工作繁忙，但馬榮成堅持投資必須親力親為，原因是即使虧損，也要從失敗中吸取經驗。「有人問我買唔買基金，我話唔買。如果要買基金，不如自己去買，輸都知自己點解輸，基金很煩，跌了，究竟買咩跌都唔知。投資不要懶到咁樣，為甚麼仆親都唔知，都要賺番一個結果。買和黃（ 013） 10年不升，都有一個結果，任何嘢賺唔到錢，都係一個經驗，所以不要懶到搵基金做。」
雖然拒絕買基金，但在投資物業以外，馬榮成亦有其他投資，「股票、債券、人民幣都有買一點。買人民幣，是方便內地找數，為免港元過份貶值。不過，個人投資比較大比例在樓市；個人習慣，好怕花時間看股票、基金。我會買股票，只有擁有股票，才對恒生指數有點反應，但不想佢起起跌跌。物業投資，收租好容易看到大氣候，生死在於大氣候，感受大氣候良好，不需要太怕。」馬榮成的股票投資組合全部是藍籌股，「盈富基金（ 2800）由第一日揸到家陣，另有小量近年上市的內銀股。」
眼光獨到
投資物業 20年不敗

2008年 10月，市場最恐慌的日子，馬榮成以 7600萬元海嘯價，成功撈底買得超級豪宅倚巒 17號屋，當時他接受傳媒訪問時說：「寧願買貴，都唔好買錯。」結果翌日便有買家出價 8500萬元向他洽購，單日升值 12%。不過，馬榮成並未動容。時至今日，該洋房市值至少達 1.65億元，升值逾 1.2倍。
要馬榮成數代表作，馬榮成不假思索便說：「成功，倚巒！雖然未賣出。因緣際會，當日經紀說，呢個價係必須，雖然市場氣氛話俾你聽係死，但長遠是否好呢?就係咁樣。」
賬面獲利逾三億


倚巒一役，為馬榮成贏得本港樓市「海嘯撈底王」的美譽，但這位「撈底王」亦有失敗經驗。談到失敗的買樓投資，他說：「有，我買樓習慣鍾意，例如筲箕灣好平，便買了 30個單位。不過，日日為 30個單位做嘢，好煩。」
總結成敗經驗，馬榮成認為，做任何投資，最重要是兩件事，「要自己鍾意嘅嘢，自己感覺好。其次要計數。」
根據土地註冊署資料顯示， 90年代以來，馬榮成買賣物業贏多輸少，甚具心得。最經典非倚巒洋房莫屬，身價兩年來升值逾倍。計及馬氏擁有未賣的七項豪宅物業，賬面漲價逾三億。
馬榮成多年來買樓集中港島，除了 90年初曾購入元朗加州花園洋房外，近年僅 07年以 2520萬元購入西貢溱喬洋房。 1990至 2000年，雖然經歷金融風暴，樓價急瀉，但馬榮成期間買賣物業從未輸過，賬面賺走 7296萬元。
搞電子漫畫放眼全球


以往從事出版業的都希望一紙風行，但隨着網絡科技一日千里，要吸納更多讀者，「電子化」是必然發展。剛於 7月舉行的書展，馬榮成的名著《風雲》，推出了 iPhone及 iPad版，他怎樣看這道「電子漫畫」洪流呢？

記者（記）　馬榮成（馬）

記：書展上看到《風雲》 iPhone或 iPad軟件，有聲有動作，對這產品滿意嗎?
馬：坦白說，現在只是第一步，未到最滿意，一定需要由製作到後勤配合，應該有機會做得更好。

記：你覺得現在的手機，如 iPhone、 iPad是否已具備成熟條件，做到這個地步？
馬：成熟，尤其 iPad。看書的感覺很好，夠大，可放大，質素比印刷更好。

記：怎樣看讀者群，是同一班人？抑或是另一群？
馬：這是推出前考慮的，出版人考慮電子版會否影響現時生意模式，出紙會否少了？《風雲》的讀者較成熟，消費力很強，我一個月都出兩本，兩本 28元，其實很少錢，買書的人未必轉看電子版，有些兩樣都買。香港讀者不會有很大影響，但海外版權可能有影響，如新加坡、馬來西亞、台灣。
增特別效果　撼盜版


記：為甚麼？因為閱讀習慣不同？
馬：因為他們（海外讀者）慢點收到書，而且銷售不容易，相反香港人因為買書易，要改變習慣對成年人不容易。做 iPhone、 iPad漫畫，市場不只香港，是面對世界各地，例如台灣和內地，尤其內地。我們在內地遇到不少困難，收錢難，印刷難，而且內地亦較少報攤，又沒有「回書」制度，拿幾多就要「食晒佢」，由於是小本經營，如果沒有人訂購，報販便不拿書，對連續劇來說比較困難，讀者可能今期看不到就不買。

記：不過，內地有很多山寨版 iPhone，盜版問題嚴重嗎？
馬：內地網上看《天下》很容易，習慣看免費漫畫，我們無能為力，當宣傳。將來 iPhone版增加 Flash和自己特色版，比平面較難 Copy。

記：怎樣定價？
馬：不想定得太貴，定低點接近印刷版本，是生意策略。不過，定得太便宜，會影響印刷版，這個我會介意。

記： iPhone版本，蘋果公司要三七分佣，合理嗎？
馬：沒有合理與否，要用別人的平台，他有他的優點，要畀入場費，等如去便利店上書都要畀錢。

記：好多大老闆對創作行業不看好， iPad是否出路？
馬：根本冇得擋，上網看《風雲》，今日出版，晚上網站都有。出版有兩個原則，希望收錢，有生意才能維生；作為漫畫家，想多點人看，只有這樣才開心。
馬榮成簡歷

• 1961：香港出生，祖籍潮陽，父親於三歲多時病逝，童年於油塘徙置區長大
• 1976： 14歲輟學後，毅然投稿，後被取錄。先後加入漫畫公司喜報、金漫畫、青報及新浪潮等任學徒或助理， 76年發表第一部作品《白日夢》
• 1982：加入玉郎集團，編繪早期作品《中華英雄》，一年後成為全港銷量最高漫畫書
• 1989：年初與助手遇刀手伏擊，馬氏右手被狂斬受重創。同年約滿後即離開玉郎及成立天下出版，先後出版《天下畫集》、長篇漫畫《黑豹列傳》等。《風雲》已出版逾十年
• 1998：電影《風雲》上映，成為該年票房冠軍，及後更製作成電腦遊戲。同年，搬入山頂布力徑獨立屋居住
• 2008：同年 11月，以$7600萬買入山頂倚巒 17號屋，被稱為「撈底王」

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2 : abbychau(1)@2010-09-14 23:04:32

升市真係大把"王"

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3 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 23:24:01

出左高追王未?

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4 : 龍生(798)@2010-09-15 01:55:28

平心而論, 佢係有實力既...
咁多浪都淘佢唔出, 佢做法絕對有參考價值

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5 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 12:10:06

帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

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6 : GS(14)@2010-09-15 21:26:15

5樓提及

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帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

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7 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 22:31:44

6樓提及

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5樓提及

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帶出最重要訊息!!!
FULL PAY!!!

Cash is king

BUT CASH貶值中

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8 : 龍生(798)@2010-09-16 01:17:30

佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

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9 : 鄉下佬(3667)@2010-09-16 14:58:02

8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

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10 : GS(14)@2010-09-16 22:45:11

9樓提及

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8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

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11 : 鄉下佬(3667)@2010-09-18 18:32:46

10樓提及

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9樓提及

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8樓提及

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佢不死的秘密在於full pay....
這神功太霸道了, 我學不了....

正確!!!
FULL PAY真是最佳投資方法(相對風險)
當然股票利益更可觀,看你有沒有心機爬文...

至少自己錢有得守

沒有他的財力,可以學他的投資觀念(full pay)
例如千萬別買公屋/居屋
跌就一齊跌,升就慢過人...

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12 : 龍生(798)@2010-09-18 21:21:03

死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

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13 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 10:36:10

12樓提及

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死....
我岩岩買左的唔會升值既樓....
但我遲下另開topic 再講

今日apply已經話有人放賣97摸頂貨
愉景新城-37%
仲有其他唔多講...

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14 : 龍生(798)@2010-09-19 14:14:27

我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

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15 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:46:51

14樓提及

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我CASE 又真係另類左少少既, 今日我打埋出黎啦, 反正都簽左臨約,
圖片遲下補上,

特色屋可以賣好貴,睇下有冇心頭好既客人搵啦

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16 : 龍生(798)@2010-09-19 15:18:42

己貼, 置頂, 請參閱

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17 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:47:51

16樓提及

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己貼, 置頂, 請參閱

咁繼續講番之前既topic啦

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買樓初哥入市功略

1 : GS(14)@2010-09-20 23:01:12

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=59351

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2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-21 10:14:08

1樓提及

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http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=59351

做咩咁懶?
講咩都係假
上車唔好著重地點,價錢為大前題

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溫州直擊 團購買樓如買菜 「團長」：只要項目合適 隨時來港買樓

1 : GS(14)@2010-10-11 21:55:02

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101011/News/ea_eaa1.htm

【明報專訊】被稱為溫州炒樓團最資深「團長」的曾志豪，曾率領千百溫州炒樓團友征戰全國11年。這名曾聲言「溫州人買樓如買白菜」的團長，2008年底金融海嘯期間，組織了號稱「深圳千人購房團」，大舉在深圳掃房「撈底」，翌年樓市回升，聲言團友統統賺過五成利潤。曾志豪說：「這次經驗說明了溫州人投資眼光獨到，該出手時便出手。」

不過，溫州大學商學院副院長張一力憂慮，過度炒作投資樓市，恐會造成溫州經濟單一化。今年8月溫州公布民企100強名單，當中五成都涉足了房地產。連溫州市政府也開始擔心，炒樓文化會造成投資失衡。

「團長」任職報館 11年帶隊百次

為了解「溫州炒樓團」的真正底蘊，本報記者早前親赴浙江溫州，專訪現職實為《溫州晚報》房產事務部客戶總監的炒樓團團長曾志豪。他說1999年已開始組織購房團，是當地資歷最深的團長，11年來帶團逾百次，走遍上海、北京、杭州等城市購房。團員均來自《溫州晚報》房產投資俱樂部，現已有近3萬會員。

曾志豪解釋為何說「溫州人買樓如買白菜」，這跟他的經歷有關。「2001年我們首次帶大型團去上海買樓，全團大約150人，僅兩日行程，便有三分一人簽約，買了近100個單位，平均每人2套，總成交價6500多萬元(人民幣．下同)。」事後外界掀起哄動，對溫州人的買樓能力另眼相看：「2年後，浦東國際華城等4個上海樓盤來溫州促銷，賣出200多套，國際華城兩天成交量，更去到1.2億元，再次引起上海及溫州地產界轟動。」

海嘯撈深圳樓 翌年勁賺五成

「自2004年後，我們漸由一團50、100人改為20人左右，覑重『少而精』，2008年底，內地樓市低迷，我們大膽以千人購房團作號召，策劃深圳等地的超大型購房活動。」「參加人數太多，具體成交額說不清，最重要是當時出手撈底的，於第二年樓市復蘇時，全部起碼賺了五成以上。」曾志豪說。

溫州人之所以成為焦點，跟他們喜歡組織購房團不無關係。「組團不是要張揚，而是團購『有覑數』。你想想，一個人去買一個單位，跟一團人去買一幢樓，哪一種更易向開發商爭取更高折扣？所以團購正好展示出溫州人投資精明。」

曾志豪表明，去年開始已考慮帶團來港買樓。「我們不會盲目組團，一定要香港開發商先來溫州推介，我們再根據反應，才決定是否率團前來。」他拍拍心口：「只要項目適合，我們立即可以起行，來港買樓！」

學者：過度炒樓礙企業創新

不過，溫州大學商學院副院長張一力認為，今年8月溫州公布民企百強名單，當中近10家是直接從事房地產及建築業務，另外還有40多家其他行業的企業，也都涉足房地產。

換言之，一半溫州大企業都涉足房地產，「長此下去，社會灌輸買樓賺錢，民間資本都投放於地產上，其他領域的產業被冷待，大大阻礙企業和大學生的創新及創業能力」。

張一力認為，經濟單一化危機不會只在溫州發生，全國及至香港都有可能，「炒樓行為一直存在，關鍵是要有多元化的投資渠道供選擇」。今年6月，溫州政府成立了溫州民間資本投資服務中心，主要工作是鼓勵當地民間資金投入不同領域，避免盲目傾向房地產，影響經濟全面發展。

(明報記者陳子凌溫州報道)

溫州購房團團長曾志豪（前）已有11年帶團年資，他表明很有興趣帶團來港，更聲言隨時可起行。（陳子凌攝）



在溫州一個房交會上，參展樓盤的宣傳語句﹕「不投（資）住宅，我們投（資）什麼？」，精警點出溫州人投資心態。（陳子凌攝）

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2 : GS(14)@2010-10-11 21:55:41

媒體辦房展 成幕後推手
  2010年10月11日

【明報專訊】溫州炒樓團活躍全國，但據了解，除了個別是自發組團，溫州媒體才是炒樓團隊的真正幕後推手。

當地每年至少會有4個大型房地產展銷會，多由媒體提供展銷平台去吸引人流。地產商參加展銷會，物色買樓客戶，並刊登廣告。媒體最終賺取廣告收益。由於全國地產商都希望溫州人去買樓，所以這種利益掛鹇的運作模式，多年來都「合作良好」，地產廣告亦成為當地媒體最主要收入。

《溫州晚報》自設兩層展銷廳

例如《溫州晚報》9月10日在當地舉行了一場房交會，開幕前兩日，報章還附送參展樓盤廣告特刊。該報自2000年起也組織了多個「出外」的炒房團，足舻遍及神州，乃至美國、韓國、澳洲等國家，其辦公大樓1樓及2樓更設立樓盤展銷廳，方便招攬各地樓盤長期參展。

以去年11月該報舉辦的福州炒樓團為例，平均每家地產商支付給媒體的推廣開支，由5萬元至8萬元人民幣不等。

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3 : GS(14)@2010-10-11 21:56:28

借貸寬鬆 造就炒家
  2010年10月11日

【明報專訊】溫州中小企業發展促進會會長周德文，被稱為「溫州民間資本代言人」，他認為，溫州人愛買樓是不爭事實，買樓團更可細分為「炒樓團」及「購房團」，炒樓團顧名思義，團友多數短炒；購房團團友則多是長線投資或自住。至於哪些人參加什麼團？每取決於各人身處在「資本金字塔」哪一階層(見圖)

「概括而言，投資樓市的溫州人大約分為3類，居於金字塔『頂層』是大企業家，身家豐厚，買樓投資只是副業，或出於攀比心態，故特別喜歡豪宅；他們約佔全部溫州投資(樓市)客戶的5%，來香港買樓的也主要是他們。」



四分一民間資金投資房產

至於「中底層」這兩類溫州客，之所以較少在香港出現，據了解主要考慮資金流問題。香港的投資移民要求，申請者須至少有650萬港元投資在香港半年或以上，對於以短炒投機為主的散戶而言，半年未免太長。

人民銀行溫州支行副行長周松山上月指出，溫州目前民間資金估計有4898億元(人民幣．下同)，但周德文聲稱，溫州民間資金已達8000多億元，其中起碼有2000億投放在房地產市場。而溫州人喜歡投資樓市，與其寬鬆信貸環境不無關係。據人行溫州支行調查，溫州民間借貸(非銀行體系放出的貸款)規模約為800億元。

避銀行嚴批 寧取高息貸款

溫州銀行營業部一名經理便向本報記者表示，按現行國家規定，銀行按揭成數受限制，若向擔保公司借貸，加上物業或企業抵押，才有可能做到百分百貸款額，只是年息達到30厘。

周德文則指出，雖然擔保公司息口很高，但審批較銀行寬鬆，故受到部分炒家喜愛。

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