加息預期升溫 內房發債成本增
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GS(14)@2018-03-19 05:03:23【明報專訊】內房股在年初經歷至少兩次大調整後，行業「抽水潮」似由配股集資轉向境外發債，單計2月至3月初已有10隻內房發行美元債，集資近27.4億美元（約213.72億港元）。當中雅居樂（3383）在2月底公布發行美元優先永續資本證券 ，市傳原發行規模為5億美元，後縮至3億美元及額外發行1億美元，而且息率仍達6.875厘優先永續資本證券。
由年初至今，內房行業已先後有多宗巨額集資。包括1月碧桂園（2007）以先舊後新方式配股集資，另再發行總額156億元可換股債券﹔恒大（3333）由原擬發行永久可換股債，年息3至4厘，溢價率達五成至六成，集資達230億元，後因反應不佳，改發行5年期可換股債，將年息提高至3.7至4.25厘，兼縮溢價至40%至45%﹔以及金茂（0817）折讓配股籌33億元等，內房股發債頻密嚇壞市場。
分析：投資者對回報預期提高
是次雅居樂縮減發債， 聯昌證券中國房地產研究主管鄭懷武認為是時機所致，因近期聯儲局新主席鮑威爾「放鷹」，暗示美國可能加息由3次變4次，令投資者對加息預期升溫，對債券利息回報預期亦提高。
內房美元債利息升至6至9厘
此外，由去年起內地發債渠道不暢通，今年1月碧桂園曾公布，因應當時市場波動，撤回在境內發行18億元3年期人民幣債券計劃。而且內地債市在2015年鬆綁後，內房大舉於內地發債，經歷數年後此批債券陸續在2018至2020年到期，導致內房境外發債需求增加。在供應增加下，投資者對回報要求更高，多隻內房發行美元債的利息成本已較去年僅約4至6厘高，升至6至9厘。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4204&issue=20180312
買家財團抵押中環中心予信託 月初籌得貸款完成收購 分析：或為發債保證
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GS(14)@2018-05-29 06:35:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9720&issue=20180529
【明報專訊】中環中心402億元的天價交易月初已塵埃落定，但由中港財團合組的有關買家「中國港澳台僑和平發展亞洲地產」的融資方案，市場卻傳出包括借取高息貸款等多個版本，據資料顯示，中環中心一籃子物業已抵押予信託公司麥迪森信託（Madison Pacific Trust），並已獲買家代表之一、金利豐金融（1031）行政總裁朱李月華簽署作實。有銀行界人士估計是透過抵押物業，由信託協助安排發債或籌措貸款。
明報記者 廖毅然、鄧偉忠
本報曾嘗試致電及留言向牽頭的中國港澳台僑和平發展亞洲地產主席盧文端查詢貸款詳情，惟他未有回覆，其後再以WhatsApp發信息查詢，則顯示「已讀但未有回覆」。
財團代表盧文端未回覆查詢
據押記文件顯示，抵押方為持有中環中心75%物業的離岸公司THE CENTER （HOLDINGS） LIMITED，並由朱太作為公司代表簽署作實，抵押物業則包括中環中心地面大堂、停車場、地庫、19至78樓等多層辦公室，以及部分展示空間等物業，文件同時披露多個物業現時的租戶名單。
至於承押方的麥迪森信託，資料顯示為一家信託公司，「清盤界名人」保華顧問（Borrelli Walsh）董事總經理Cosimo Borrelli亦是公司董事之一。據了解，麥迪森業務涉及多個範疇，包括協助安排籌組信託、貸款、發行債券、協助重組違約信託，以及籌組慈善信託等。
經信託籌組貸款 息率一般較銀行借款高
文件未有披露抵押中環中心涉及的貸款金額及條件。有曾任職家族基金人士估計，麥迪森在中環中心貸款中或扮演中間人，透過承押物業協助財團買方安排貸款，早前亦曾有報道表示，中環中心買家將透過發行債券籌組貸款。他表示，一般透過信託公司籌組貸款，息率會較直接向銀行借款高，主要原因是涉及貸款大多屬高風險項目，部分私募基金、機構或富豪家族，會透過放出貸款賺取高息，加上信託公司的「安排費用」，涉及成本會較高。
不過亦有銀行界人士認為，買家是有實力人士，加上項目預期回報可觀，信貸風險應該不大，故銀行可能主要考慮以下兩點，一是要做好「認識你的客戶（KYC）」及反洗錢審查，二是要符合金管局有關地產項目貸款佔比的限制。
買家或希望還款安排更有彈性
亦有業內人士透露，買家一直未敲定融資計劃，並非出現困難，相反由於本港的甲級寫字樓需求有上升趨勢，項目的預期租金可觀，買家在融資談判方面，一直處於上風，想等待更多銀行出價，再選擇最好的方案。他續稱，買家最後選擇的方案不一定是息率最低，因為貸款一向是整個配套去看，以中環中心這項目的規模，可能有銀行提出還息不還本、或不用每月還款等方案。
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GS(14)@2018-05-29 06:35:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2684&issue=20180529
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【明報專訊】中環中心75%業權成功易手，市場一直盛傳買家財團中部分成員希望在完成樓層分配後，擬於短期內拆售手持的部分樓面。本報早前報道，由資深投資者「磁帶大王」陳秉志、「物流張」張順宜持有的部分樓層，已開始透過地產代理「口頭」放售，不排除短期內將有6至8層樓面易手，但截至昨日暫未有正式成交。
短期或有6至8層樓面易手
據市場消息稱，由陳秉志為首的財團，獲分配13層樓面，其中4層將於市場放售，包括22、23、38及43樓，當中22及23樓相連樓層，以每方呎4萬元放售，較向長實購入的平均呎價3.3萬元高21%，以兩層面積合共49,497方呎計，售價約19.8億元，可相連或分開出售。
另一投資者張順宜持有42樓、43樓、49樓及50樓共4層，據悉計劃放售其中49及50樓，意向呎價更高達5.5萬元，相當於兩個樓層售價分別為14.13億及14.12億元。事實上，早前張曾對傳媒透露，有多名買家正洽購上述兩層單位，外界預計上述成交有機會於稍後落實。
不過其他買家如內地企業世茂房地產（0813）主席許榮茂、本港金利豐集團（1031）朱李月華、小巴大王馬亞木，暫時仍未有拆售消息傳出。