還在做空人民幣？小心央媽!

小心！西台灣炒到「蛋白區」　末升段來了

2015-04-27 TCW

相較於東海岸土地大漲背後，有觀光與退休題材支撐，許多台灣西部的鄉鎮土地飆漲，看在房地產專家與投資客的眼裡，卻是台灣房市自SARS之後，逾十年大多頭的末班車警訊。

攤開近兩年全國各行政區土地漲幅可發現，名列前茅的西部行政區域，多是遠離都會核心的「蛋白區」，例如彰化縣田中鎮、新北市泰山區、高雄市杉林區等。

「連台灣最遠端的地方房價都開始漲，海角山邊都在漲的時候，就是這波結束的時候。」永慶房屋總經理廖本勝舉例，過去一九九○、一九九一年，台灣房地產開始走下坡之前，炒作標的，便是海邊或山區的休閒住宅。

房仲業出身的庶民不動產協會秘書長邱太煊進一步指出，不動產將崩跌的三個觀察指標，一是郊區也起漲，「連雞蛋水餃股都亂漲就要特別小心」；二是建商開始出現週轉不靈或倒閉潮；最後，則是當法拍案變多，代表許多投資客已負擔不起龐大的房貸與利息壓力，卻又找不到人接手。

「坊間在傳，很多建設公司的董事長已經拿股票跟民間借貸質押。」擅長投資與處理不動產案件的律師黃坤鍵透露。

台灣房市十多年的多頭，將由盛轉衰，似成定局。但細看這些在末升段中漲價的地區，卻仍有不同成因。

成因一：高鐵特區利多田中兩年漲四倍，交易金額成長八倍

實價登錄實施逾兩年，全國土地漲幅第一名是彰化縣田中，這個以農業為主，人口僅約四萬人的小鎮。兩年多來，土地平均價格漲了近四倍，交易金額的總量更成長逾八倍。

熱絡買氣的背後，是政府政策利多。

談論多年的彰化高鐵站，終於預計在今年於田中完工。劃定近兩百公頃的高鐵特定區，成為建商、財團與投資客買地的新標的，產業專區、住宅區，甚至喊出星級旅館，大家在這塊地上做著各式各樣的夢。

「去年跟前年比較高峰，現在稍微沉寂一點，但之後可能還會有一波房地產的交易熱潮，」彰化縣地政處地價科長陳俊傑表示，目前田中的高鐵特定區都還在標售與整地階段，今年年中以後，可能陸續會有建案，或廠商蓋起工廠。

但，從過去高鐵台中站或新竹站的例子來看，高鐵似乎不是房地產萬靈丹。以烏日和竹北為例，雖然房價持續上漲，但因高鐵是點對點移動，乘客下了高鐵，便離開站區前往目的地，沒有達成預期的造鎮效果。因此，雖然彰化縣政府強調田中的規畫將結合產業專區，與台中、新竹不同；但持續高漲的地價與房價，在未來房市將修正的勢頭下，能否帶來相對的回報，須打上問號。

成因二：重劃區加持居住條件改善，新北泰山坪價不輸新莊

同樣是政策利多導致地價上漲的，還有新北市泰山區、台南市南區、彰化縣員林鎮。但它們的題材是重劃區完成，刺激土地與房產買賣。

過去，泰山是新北市低度開發的蛋白區，但近幾年來，區內的十八甲重劃區完成，道路成井字形規畫，當地投資客觀察，泰山重劃區的居住條件已經大幅改善，現在新建案每坪開價都超過四十萬元，成交價也都在三十萬元以上，不輸新莊。

台南市南區近年的漲幅同樣受惠重劃區。舊台南市區的發展軸線，向來是東與西，南區過去因有機場，加上許多地隸屬台糖，因此開發較落後。但現在重劃區劃出後，建商一個案子接一個案子的推，更時常出現總價介於一千五百萬元至兩千萬元，高於台南市均價的建案。

但，重劃區是否等於後市向上的保證？永慶房屋不動產研究中心經理黃舒衛認為，觀察前幾年已率先熱漲，如今量與價皆逐漸緊縮的淡海新市鎮、桃園青埔等地，就能嗅出端倪。缺乏基本面支撐下，這些鄉鎮的重劃區一、兩年後，很可能將出現拋售潮。

第三種政策利多，則是科學園區加持。排名前二十名的台南市新市區與麻豆區，近年土地與房產價格高漲，有泰半是受惠於台南的南部科學園區。

雖然南科已設立近二十年，但近幾年才有越來越多廠商進駐，且如台積電或聯電等指標型大廠，也都宣布未來會擴大在南科的投資。在就業人口增加之下，這些地區的後市即使修正，也還有基本的實質需求支撐。

與明顯的政策利多不同，西部地區的高雄市杉林區、台南市七股區與彰化縣埔鹽鄉，則是大多頭最後一波的補漲行情，讓這些過去怎麼樣也炒不動的蛋白區，在末升段受惠。

成因三：大多頭補漲行情高雄市杉林區保育地，兩年漲五成

以南接美濃與旗山的高雄市杉林區為例，人口僅約一萬人，全區有大片土地屬於山坡地保育區，地價卻在過去兩年多漲了五成。一位經手多筆杉林區土地的仲介透露，杉林區近幾年客觀條件其實沒什麼改變，純粹是「之前美濃跟旗山的地漲太多，想投資農地的人，就會轉到杉林來。」

台南七股也是同樣故事。一個人口老化的漁業地區，連建商都不敢在七股推新案子，過去兩年多，土地卻也漲了四成，交易件數更兩倍成長。「這邊農建地買賣滿熱絡，投資客都不擔心沒有人接手，轉手轉很快，他們都膽子很大沒有在怕。」一位在地的房仲觀察。

但這些鄉村蛋白區看在專家眼裡，未來卻充滿危機。廖本勝認為，相對都市地區，跌下來還有自住與逢低買進的買盤，位處鄉村的蛋白區，缺乏實質需求支撐，未來若崩盤，會受傷最重，「最晚漲的，有可能最快跌。」

究竟房市的多頭末班車還能開多久？建商、房仲與投資客普遍認為，僅剩下約一年的好光景。其中，西部鄉下欠缺東部的交通與觀光題材，跌勢可能更明顯。

黃舒衛表示，目前六都的精華區已經開始凍漲、甚至微幅下跌，明年若房地合一稅與實價課稅實施，鄉鎮區域也將受影響而開始跌價。

連行事爭議、不避諱自己專門炒作鄉下土地的投資客黃家進（帥過頭）也認為，這波鄉下土地飆漲的行情，最多剩三年，並可能因資金題材或政治等因素提前結束。

「現在台灣的房地產已經不適合投資了。」邱太煊認為，掉下去的刀子不要接，目前除非有自住需求，可以在房價相對低點買進，若投資則應觀望；除非連股市也開始崩盤，手上有資金的民眾，就可以考慮進場撿便宜。

【延伸閱讀】幕後追蹤》墓仔埔一坪售價，直逼台北中正區

原先在「台灣鄉鎮土地價格漲幅前二十大」調查中，位居第一的，其實是新北市金山區，萬里區則名列十七。但記者訪查後發現，兩區土地價格漲幅名列前茅，是實價登錄剛實施時，未明確規範墓地買賣需備註，造成前幾個月的墓地交易因單價異常得高，皆未列入實價登錄揭露範圍，基期偏低，使統計失真，因此本刊將兩地剔除在前二十名外。

不過，在追查真相的過程，卻意外發現「陰宅」的大市場。

原來，墓地占了金山與萬里土地交易總量八成至九成，近年單價有驚人漲幅。一位金山在地的房仲透露，現在金山地區集團化經營的墓地，每坪單價最高開到約一百萬元，七、八十萬元也稀鬆平常，「很誇張，陰宅比陽宅更貴。」對照台北市中正區每坪平均七十六萬元的房價，北海岸墓地絲毫不遜色。

龍巖業務總監林倩如分析，因台灣邁入高齡化社會，墓地需求增加，但供給卻少，特別是大台北地區，非常難取得新的殯葬用地，使得墓地價格飛漲，「墓園、塔位人人需要，但蓋在你身邊要不要？」

在殯葬設施人人嫌惡、用地取得困難下，未來房地產多頭可能結束，但大台北地區的陰宅市場，卻可能因需求遠大於供給，一路往上。

（文●吳中傑）

【延伸閱讀】都會精華區，地價未必反映房價

在這次的排名中，全台土地交易降幅最大的二十名，赫見有一半的行政區，位於六都，包括台北市的北投區、新北市的三峽區與土城區、台中市的太平區與霧峰區等等，這些不甚偏僻的市鎮，卻位列榜上。

例如排名第一的北投，統計資料上來看，兩年多內，每坪土地平均單價跌了七成六，交易量也緊縮。但當地房仲都表示，近兩年沒有感受到房地產價格明顯衰退，僅從去年底以來，有約五％到一○％的價格下修。

實際探究主管單位台北市地政局和房地產專家的意見發現，在已開發的都會地區，地價未必能完全反映房價。

因這些位處都會的蛋白區，每坪均價、與交易金額逐年減低，反映的並不是該地的房地產「價值」降低，而是因為這些較早起漲的蛋白區當中，精華、大片的土地早已在SARS或金融海嘯後的起漲點開始交易，籌碼已漸漸出盡，現在還在市場上交易的物件，多是蛋白區邊緣的「蛋殼區」，單價較低，致使整個區域的價與量降幅明顯。

房地產專家與房仲業者皆建議，在低度開發的鄉鎮區中，可將地價視為先行指標，已開發的都會區，則需將房價也列入參考，方能更持平檢視。

（文●吳中傑）

【延伸閱讀】土地降幅前20名，6都占一半——全台土地交易跌幅排行

■第1名行政區：台北市北投區(6都地區)坪單價跌幅：-76%總金額減少：-78%

■第2名行政區：苗栗縣銅鑼鄉坪單價跌幅：-75%總金額減少：-37%

■第3名行政區：台中市霧峰區(6都地區)坪單價跌幅：-67%總金額減少：-77%

■第4名行政區：台中市太平區(6都地區)坪單價跌幅：-63%總金額減少：-83%

■第5名行政區：雲林縣北港鎮坪單價跌幅：-63%總金額減少：-54%

■第6名行政區：台中市大甲區(6都地區)坪單價跌幅：-55%總金額減少：-36%

■第7名行政區：高雄市大樹區(6都地區)坪單價跌幅：-55%總金額減少：-56%

■第8名行政區：新竹縣新埔鎮坪單價跌幅：-52%總金額減少：-16%

■第9名行政區：高雄市燕巢區(6都地區)坪單價跌幅：-47%總金額減少：-71%

■第10名行政區：新北市土城區(6都地區)坪單價跌幅：-45%總金額減少：-46%

■第11名行政區：嘉義縣竹崎鄉坪單價跌幅：-44%總金額減少：-32%

■第12名行政區：新竹市全區坪單價跌幅：-43%總金額減少：-48%

■第13名行政區：新北市三峽區(6都地區)坪單價跌幅：-41%總金額減少：-7%

■第14名行政區：雲林縣水林鄉坪單價跌幅：-39%總金額減少：-4%

■第15名行政區：彰化縣大村鄉坪單價跌幅：-35%總金額減少：-46%

■第16名行政區：高雄市前鎮區(6都地區)坪單價跌幅：-32%總金額減少：-83%

■第17名行政區：台南市北區(6都地區)坪單價跌幅：-31%總金額減少：-70%

■第18名行政區：彰化縣埔心鄉坪單價跌幅：-31%總金額減少：-34%

■第19名行政區：彰化縣永靖鄉坪單價跌幅：-30%總金額減少：-50%

■第20名行政區：宜蘭縣頭城鎮坪單價跌幅：-29%總金額減少：-74%

註1：因實價登錄從2012/8/1開始實施，因此以2012年8月至12月與2014年同期比較註2：入榜標準為（1）總交易金額衰退（小於0％）；（2）2014年8月至12月間成交件數50筆以上註3：坪單價統計時間為2014年8月至12月

資料來源：信義房屋、內政部不動產交易實價查詢服務網整理：吳和懋、趙維孝

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=142968

「這個夏天，跌得連太陽都變綠啦！」「乾脆明天就殺到底，別再折騰啦！」

這，是八月二十四日陸股收盤後，中國股民在網路上的哀號；這一天，上證綜指驚險守住三千二百點，但已創下八年來單日最大跌幅八．四九％，高達約九五％個股跌停，就連日前才宣布「養老金可以進場買股票」的政府也頂不住了。

同樣是這一天，日本、韓國、香港、台灣等新興市場同步暴跌，隨即引發歐美股市一度大跌超過五％，腥風血雨的股災從中國蔓延到全世界，「新亞洲金融風暴」的恐慌言論甚囂塵上。

震央為什麼在中國？因為它重要、卻難以預測。

看看IMF（國際貨幣基金）的兩組數據。第一組數據一路從二○○三年的二○．一八％，緩減到今年的一六．一％；這是美國占全球GDP（國內生產毛額）的比重。

與此相反的第二組數據，則是一路從二○○三年的四四．九四％，緩增到今年的五七．三％，這是以中國為首的新興國家GDP全球占比。

元大寶華綜合經濟研究院策略分析師顏承暉認為，十五年前，全球光靠美國就能拉動至少五分之一的GDP，現在中國每年貢獻全球新增GDP約三分之一，早已是成長主動力。

但，這個全球第二大經濟體，正籠罩不確定因素。

場景拉到北京市郊昌平區的閱兵村，一早，五十一名高的女兵手握九五步槍排成整齊方隊，正練習踢正步，連同她們、總計一萬二千名士兵，都得忍受烈陽下揮汗如雨的辛苦，這一切，全是為了九月三日抗戰勝利七十週年的閱兵式。

天津大爆炸的陰影猶在，股災尚未止息，這國家卻得強打精神、準備上演一場給全球數億人看的大秀，然而，在壯盛軍容的表面下，我們看到的卻是，中國最高領導人習近平執政兩年多以來最大的危機。

引信一》政權危機習江勢力對撞，傳引燃股災

上任兩年多來，對內，習近平一道「反貪令」扳倒了新四人幫，斬了上千貪官的仕途，振奮了民心士氣，黨政軍權一把抓，樹立了中共前所未有的權威；對外，「一帶一路」政策加上亞投行，儼然成為亞洲新興強權。中國人民相信，只要習近平想要，沒有做不到的事！

但今年六月十五日，一切變了調。

這一天是習近平六十二歲的生日，原本市場預期上證綜指會衝高到「五三六一．五點」（習近平生於一九五三年六月十五日），結果卻是中國史上最慘烈股災的首日，截至八月二十五日止，陸股跌破三千點大關，拖累二千四百萬股民受害，市值蒸發新台幣上百兆元，政府連連祭出利多都無效，靠中國總理李克強「暴力救市」才暫時止住。

從中信、方正與中投等證券公司路線揪元凶，背後指向中國前領導人江澤民與前國家副主席曾慶紅，兩人表面上退居幕後，但「人走茶不涼」，二十年積累的政治資源，讓他們勢力深入中國金融界。

據悉，選在六月十五日發動股災，不僅是打臉習近平的生日，也間接替六月十一日被定罪的周永康出一口氣，他是新四人幫被殲滅的最後一人，而這場股災也升級為中國「貪腐」與「反貪腐」勢力交鋒的戰役。

那麼到底誰贏了？看在前國防部副部長林中斌眼中，習李政權用政治手段處理經濟問題，「雖然不是很乾淨，但至少一度解決了政治（下台）危機。」

今年八十九歲的江澤民堪稱「最大的老老虎」，前中共總書記胡錦濤任內十年、形同架空，背後垂簾聽政的正是江澤民；原本習近平還對他忌憚三分，不打算這麼快動手，但兩次重大事件後，據稱習近平已經控制了江澤民與其二子。

然而中國二十多年來盤根錯節的貪腐食物鏈遍布，拿下四隻大老虎，還有地方上數以百千計的山貓，政爭並未完全落幕。

引信二》信心危機救市失靈，經濟數據又粉飾太平

七月開始，中國政府頻頻推出「救市政策」，總計砸下人民幣數十億元，但陸股仍然一路從盤中最高點五千一百七十八點不斷下滑，八月二十五日創下波段新低點二千九百六十四．九七點。

在此之前，「中國經濟成長」的關鍵字裡並沒有「股市」兩個字，讓習近平大手筆救市的背後主因，就是中國疲軟的實體經濟，透過股市上漲，來解決地方債、新創企業募資不易、貧富不均等問題。

這麼多未解的問題，中國國家統計局卻在七月十五日公布第二季GDP年增率高達七％，遠遠優於市場預期；這沒有給陸股帶來利多，反而引發另一波跌勢。

「原本大家還相信，中國經濟只是一時放緩，過渡期結束，明天還會更好，」顏承暉說，「但中國過度粉飾太平，給出了一個太漂亮的數據，反而讓大家對中國的信心喪失，驚覺『哇！明天可能不會更好！』」

澳盛銀行大中華區首席經濟學家劉利剛認為，中國政府與其拿這些白花花的鈔票進場買股票，還不如以減稅等方式實質刺激消費，「人們對大陸經濟的信心每下愈況，害得全球金融市場狂跌。」

「有人開了第一槍（暴跌）之後，現在全球就像『擠兌風暴』，每個人都急著變現。」顏承暉說。

股民看到政府救市的誠意，卻等不到救市的成果，習近平兩年多來「打貪」樹立的威權，此時受到嚴格的考驗，「原本大家相信中國經濟只是『緩增長』，過了這段調整期，明天會更好，」顏承暉說，「但現在人們開始質疑，你（習近平）真的做得到嗎？」

引信三》國際危機北韓、南海問題，形同埋下亞洲經濟地雷

八月初，中國外交部長王毅在東盟地區論壇上，高分貝指責日本與菲律賓「攻擊」中國南海造島的言論不實，並稱「中國是南海問題的受害者，但為了維護南海和平，我們保持了極大的克制。」

八月底，南韓因為邊界地雷炸傷兩名士兵，重啟停止十一年的高音喇叭廣播，惹得北韓最高領導人金正恩下令備戰，戰事曾經一觸即發。

這兩件事凸顯出，儘管習近平有「一帶一路」區域經濟計畫的誘人胡蘿蔔，鄰居們也暗中拿好棍子、蠢蠢欲動，中國還不是能完全掌控區域政經情勢的共主。

以北韓為例，二○一○年底南北韓爆發延坪島飛彈事件，當時中國派出代表前往北韓斡旋調停，顯示當時仍有能力壓制北韓；但現在北韓領導人從老成的金正日換成了血氣方剛的金正恩，中國對北韓的控制力明顯減弱，因此即便是九三閱兵前的緊張時刻，中國仍得派出反坦克飛彈部隊前往邊境壓陣。

不論是北韓、南海，或是中南半島邊境戰役，都是中國背上的芒刺，如果無法穩住大局，一旦爆發戰爭，將直接衝擊亞洲經濟、引爆新一波股災。

習近平危機，也是台灣危機

這是習近平上任以來最大的危機，同時也是台灣經濟的危機。

今年台灣出口數字連六黑，除了宏達電出貨量大減之外，在華台商也「貢獻」了不少。

富蘭德林證券董事長劉芳榮觀察，台商把工廠搬遷到中國後，所用的關鍵零組件、原料，甚至是工具機等生產設備，還是多從台灣進口，概估占台灣對中國出口金額的四成至五成。

然而，中國經濟走緩，加上工資上漲、工人難找、社會保險沉重等等，讓投資環境變差、台商獲利能力降低，一來對台採購金額降低，二來「殭屍化」（指營業利益率不及當地銀行定存年利率）比例增高，營運規模不斷縮小。

接下來，台商多餘的人力被釋出，但遭逢中國經濟環境不佳，找工作不易，劉芳榮預估從中國回台的人數會增加，而下一張被推倒的骨牌，就可能是台灣失業率的攀升，「幾萬人回去（台灣）卻沒有工作，你說這會不會是社會問題？」他警告。

中國不會是雷曼兄弟，陸股反彈可期

儘管經濟基本面令人擔心，但金融面不至於失控。許多人認為中國股災可能引發新版的「雷曼兄弟」，但顏承暉用三個理由駁斥這個說法：

一，中國資本管制，外國人持有中國資產的比重並不高，因此在全球的擴散效應不如二○○八年美國金融海嘯來得大。

二，中國存款準備率約一五％（銀行取得一百元，只能放款八十五元、留下十五元），遠比台灣的七％要高，加上中國外匯存底多達三兆六千九百億美元，手上其實握有充足的銀彈。

三，中國債務占GDP比重約四成，遠不及美國的一○○％。

這些數據讓顏承暉認為不必過度擔心中國，加上八月人民幣已重貶，刺激出口救市，「想像中國就是個年輕人，雖然一時吃多了鹹酥雞，頂多就是痛風，不會因此就中風了。」

陸股中長線反轉向上可能出現在九月，一來是國家戰略十三五規畫即將在明年出台，企業不缺題材，二來是美國升息與否屆時也將塵埃落定，減少一個影響全世界經濟的變數。

股災之前的習近平一路過關斬將，十分順遂，現在才是對他政權的真正考驗；林中斌認為，「習近平正在做很多以前（中國領導人）沒有做的事情，只是遭遇到很大的阻力，」但如果阻力能一一化解，習近平仍將成為中國近代政治資本最豐厚的領導人。

【延伸閱讀】陸股重挫，把今年漲幅都吐回去——2015 年上證綜指走勢

■ 1/5 收盤3350.52點■ 2/28 中國二度降息，寬鬆資金提供股市上漲銀彈■ 6月陸股市值首度超越 10 兆美元■ 6/12 盤中最高 5178.19 點■ 7/15 中國發布第二季GDP年增率7%，被認為「騙很大」引發跌勢■ 8/21 中國PMI指數連 6 個月下跌，創 77 個月新低■ 8/24 單日暴跌8.49%■ 8/25 盤中最低2964.97點上證綜指跌破3000點，回到年初起漲點

註：資料統計期間自2015年1月5日至2015年8月25日

整理：王毓雯

【延伸閱讀】政治、經濟、社會危機連環爆！——內憂外患大事紀

6月15日百兆股災事件：習近平生日，卻是股災起點，市值蒸發新台幣上百兆元影響：習「用股市救經濟」的算盤被打亂，經濟仍弱勢

7月24日習江惡鬥事件：前河北省委書記周本順正式被調查，破解其扳倒習近平的陰謀影響：傳江澤民與二子遭控制，但政治鬥爭並未落幕

8月上旬進出口銳減事件：中國7月進出口金額年減率各約8％，衝擊今年GDP成長率目標7％影響：全球GDP年增率將低於2％，拖累全球數十國經濟

8月12日天津大爆炸事件：天津濱海新區爆炸造成上千人傷亡及氰化物污染影響：民心動盪，經濟損失逾人民幣500億元

8月20日南北韓對峙事件：北韓對南韓開炮，情勢一度緊張影響：中國派出反坦克飛彈部隊前往邊境恫嚇北韓

8月21日南海緊張事件：中國南海造島兩年新增1,200公頃陸地影響：中國遭越、菲、馬、印尼、日等國反對，實是中美大戰

8月24日熊市加劇事件：上證綜指創8年來單日最大跌幅，約95%個股跌停影響：股民與國際信心崩盤

整理：王毓雯

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