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點解香港仲有一百萬既樓?(80後買樓記:11回)

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入行做地產真係唔容易，我之前群埋班保險agent，到而家做左地產agent，係香港黎講，唔算係「高尚」之行業，除左成日周街跑之外，唔客易之處係要受人「白眼」。做保險係2008年經過雷曼之後，個客見份單有咩唔合佢心意又話你誤導，做地產仲大鑊! 九成以上生意都係一個agent代表哂買賣雙方，咁即係買賣雙方是但一個會賣平左或買貴左啦! 衰到註定要比是但一邊鬧添。但我睇過諗樣網，知道專才庸才通才之道，明白世間九成既人都可列入以上三個類別，作為一個朝氣勃勃80後之香港仔，我不甘於做庸才，亦讀唔成書做專才，而家把心一橫，將自己訓練做通才。

 

專才與否其實廿二歲前都知，因為人既思考同吸收能力係該歲數之後走下坡，我知本人學識不多所以好決定不向專才之路進發。當然唔排除我晚有所成，到幾十歲學懂易經之術數做番風水師傅，成為專才而利用兩者知識不對稱而賺錢。

 

相反通才利用頭腦靈活，找出世界需和求去賺錢。專才可是有人走上門比生意佢做的，通才者有如老闆、政客、政府官員，都係靠自己代表雙方利益而從中搵食的! 我而家搵份(sales)銷售工作，就想試下訓練自己可成通才與否。其實香港十幾年既教育係「零考核」一個人之通才能力的，所以大家無講讀唔讀得成書，都可以奮鬥試做通才。 既然要表雙方利益去搵食，訓練梗係由做sales開始啦! 講句野都唔掂點可令人乖乖地將手上既錢交比你?

 

超市老闆介紹我去佢御用地產鋪學野，同maria cordero似到twins咁既肥嬸，就係我開山師傅。師傅即係師傅，返工第一日就帶我去買樓。肥嬸知道有間唐樓可租可賣，見我生面口去扮宅男買樓。我同agent行入業主門口前，肥嬸打比我話家陣係角色扮演，佢做阿媽我做仔，一路睇一路傾計。

 

業主係一個咩都唔識既阿婆，同埋個樣似「元氣sushi」logo咁炆既阿伯。我行入去經紀當然唔比我同業主講野啦。佢驚老人家唔醒目講漏風聲。我上黎之前已同肥嬸熟讀背景: 一個單親家庭長大既後生仔，想自己一個搬出黎住但又冇錢，唯有睇唐樓仲要頂樓冇lift ! 我行入去，終於知識點解香港仲有一百萬既樓，原來間樓細到得個房同廁所，廚房係極之開放的，就係屋中唯一既窗邊有罐石油氣加個爐。

 

講到呢度，同九十後之年青人講，如果你唔知咩係石油氣，請番睇劉華既「天若有情」，曾幾何時，石油氣同電單車呢兩樣無關係既野，係劉華「響朵」既象徵。

 

講返買樓，我為左墮入角色，好天真咁問agent點解間屋咁x細? Agent哥哥話呢間係拆契樓，即係原本一個單位但已將契改做ABC，每個unit可獨立買賣，就因咁所以你仲搵到一百萬以下既盤。Well，肥嬸叫我只要扮有興趣買，跟手出門口同agent講好想間但唔夠錢，天真嬌咁問佢有咩辦法。我當然照做啦，而agent哥哥心裡一句:「x !!唔買就梗係租架啦!」之後好sincere咁同我講:「你可以租住先架! 還掂大家行左六層樓，無謂令我空手而回啦。」我用左肥嬸比我既12張冇mark number既一千蚊港紙，遞左比agent，簽個名之後，Deal!

 

相知肥嬸有咩部署，請看下回分解。

2.5mil不買樓可以買甚麼？(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=6702

你好林先生! 抱歉要你等回覆，在等待時英鎊已下破12.0兌港元，近期低位11.85亦見穿了! 天下父母心，每天也為兒子將來打算。其實小朋友才三算，如果孩小仍選擇在港就讀小學，陪伴你多幾年，那不用這麼快準備英鎊。

 

很久沒有談論外幣，其實在第一次世界大戰後，英鎊還可與美鈔相題並論的! 但二戰後德國受盡屈辱，戰爭賠款引發國內超級通賬，當時財長飛到倫敦想問英國借錢救國，穩定馬克。奈何美國人招橫刀奪愛，德國得以發行新馬克，及與美元接軌，欠下債務由美元結算。就此美金成功打入歐洲市場，為日後成為全球最流通貨幣奠下基礎。

 

當然英鎊還有一定地位，石油黃金不少還在英國交易的。銀行提供之structural deposit，又或中銀叫「期權寶」，其實就是你賣出一個期權，將所得期權金部份交與你作利息，而到期要承受於某價格買入掛勾貨幣之風險。通常該價會低於你當時定下structural deposit之市價，例如今日英鎊兌港元11.80，你的買入價通常會是11.75或更低，更有低息派出。但由於structural deposit通常投資時間為兩星期或最長一月，所以你實質所得都只是一千幾百，叫做好過放於活期作罷。筆者自己很少參與。

 

教育基金是對於子女的一個承諾，為令自己對仔女有信用，適宜做點有年期的投資，在物質誘惑多的香港不失為一好方法。可能有讀者問做咩要搵個年期縛住自己? 何不投資股票，手起刀落，有結果冇結果快手可知。但以諗樣對各家長之觀察，用有年期而保本的方法積起仔女之讀書錢，最為家長受樂。原因一肯定是家長寧願輸掉「買餸錢」都唔想仔女「冇書讀」，另一是他們深明早些開始儲，佢地就儲得「舒服一點」，所以在銀行最多人查詢之儲蓄方法，就是仔女的儲蓄計劃。現在龍頭銀行經常推介之退仔方案，好多時儲起都做左仔女買樓首期，到此家長們不禁唏嘘，但事實如此，只好有錢就儲定先。

諗樣將儲蓄計劃方法稍作修改，與其做一份十三年或以上的儲蓄計劃，不如拆開三份，每隔幾年為子女做一份五年期儲蓄方案。這樣是為你保持資金流動性，你每隔幾年做一份那每隔幾年就有個儲蓄計劃到期，感覺輕鬆自在。亦是可令你每月積蓄得到合理利息之方法。緊記儲蓄計劃一般只予存款人3-6%年息，不算太高。參加原因多是為了「整樣野」和自己的「購買慾」抗衡。各人有錢就肯定「身痕」，別只係你買件靚衫，佢買架寶馬而矣。

 

至於其他投資產物，如債券基金已在其他文章提及過，可自行番閱。至於其他產品，諗樣都希望遲下在blog一一提及。

豪擲二千萬甘比買樓俾阿媽

2013-03-14  NM

大劉劉鑾雄的女友甘比（陳凱韻），上月初豪擲二千二百多萬買入華置旗下，位於灣仔新盤「壹環」一個約一千一百呎的三房單位，據知甘比母親曾多次到訪示範單位睇樓，向來孝順的甘比，見阿媽睇中心水樓盤，罕有以個人名義入市，送個安樂窩俾阿媽。細妹結婚 上月初，甘比用個人名義以二千二百多萬，買入華置旗下樓盤「壹環」一個高層三房單位，事後華置發通告，指甘比是集團執行董事陳詩韻的胞妹，更披露她是主席大劉的「聯繫人」，知情者話：「甘比媽媽來過四、五次睇樓，壹環雖然有幾個特色單位，但甘比媽只鍾情千一呎的三房單位。」甘比媽、甘比家姐陳詩韻及細妹陳諾韻一直同住帝景園，據知同樣在華置任職市場部經理的甘比妹陳諾韻，去年尾和男友拉埋天窗，向來對家人照顧有加的甘比，見一間屋唔夠住，即出手在灣仔買多層樓予媽咪，由媽咪決定住新屋，還是給諾韻與丈夫做新婚愛巢，總之要方便一家人互相照顧。 置業之路 投資有道 先後為大劉誕下一子一女的甘比，受寵程度如她入住豪宅一樣，不斷升級，已進駐山頂歌賦山五千呎獨立屋的她，近年多以公司名義買入華置旗下的樓盤、商鋪作投資，除了新買的「壹環」單位，她亦持有華置灣仔York Place兩個合共一億二千萬的地鋪，租金回報率約3.5釐；至於一○年出售的豪宅The MayFair二千多呎單位，更淨賺半億，真正投資有道。

買樓結婚生B讀master – 我做到幾樣？(答) Home Blogger

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建議一: 請不要買入樓房改拆牆大改裝，第日只會更難放售

如你買入大屋苑單位，假設第時要放售、睇樓客多與其他同則(類)單位作比較。兩房改一房好明顯會少左一批客路，你要遇到知心人剛好想要個大一房先可「撞棍」沽出。又或者滿意你單位的人，知道要比多筆錢裝修先可以將你個單位變回原圖則，自然有所折扣。請勿亂將大屋苑單位買入後大改裝，除非你打算成世都唔賣。

 

建議二: 關於銀行員工借貸福利

是的，你的福利應可借至樓價的100%，行內獨有，廣為人知。如普通人要九成上會難免要比十幾萬按揭保險費，但銀行員工九成上會，或某大銀行可借十足(即100%十成上會)，已可為你慳回按保費，利息亦很低。例如你買入400萬樓房，而借足400萬，街外息為2.4%，分25年還每月$17700(本金佔9744)。但銀行提供超低息1%優惠，每月還款只$15000，而本金份額是$11600，每月利息只$3300，仲要無罰息期!

 

大家都會諗，做銀行梗係好!! 但請留意，萬一銀行要辭退職員，當初所借下之房貸要即時還，而銀行通常炒人亦即經濟差之時候。假設買入樓房$5.0mil，如樓價下跌三成而銀行又要炒人，不幸被炒者要係經濟艱難時提取約1.5mil才能「贖身」。可惜你想轉按去另一銀行時，話唔定人地點哀求都只肯借當時樓價七成比你，亦即3.5mil*70%=2.45mil，換言之，你總共要補水$5.0-2.45mil=2.55mil。

 

當然如你當初不借100%，肯比10%或30%樓價作首期，你自行將數目由2.55mil扣減。筆者亦不是要打沉你買樓大計，但你倆必須在買樓之前，看清楚金融海嘯之威力。以小女子廿四歲之齡就可獲得不錯月入，想必經過一番經營，但投身社會該只數年，可能上次2008年海嘯時，還未從大學畢業。要知2008年要問銀行借錢而你行業寫上銀行兩字、借貸額可能比平時減半。如果你寫行業為投資銀行，你即刻比人叫走。我只可以說銀行對客戶、對自己員工，都可以因經濟逆轉而馬上變臉。當然筆者都想你係該行業很好地發展，但上述是真人真事，員工房貸要懂得利用，才不會反被其害。

 

寧為雞頭 不為鳳尾

筆者建議你可先買入一間舊些少，在西鐵線沿站之樓房。美孚大角咀荃灣元朗大把選擇。如你買入奧運站上蓋單位，以你員工借貸額再補水都只可買入該區較低質素單位，倒不如去次一點地區，但買入質素高，第時「唔憂賣」之樓房。另外如你買入樓房後要拆牆，裝修費至少三十萬，第日你小朋友長大你好可能要請工人、要換樓，一搬去三房咪將你之前個裝修錢浪費? 比幾十萬裝修只用三年?

 

你和男友應可月儲4.0萬(保守計)，即一年有48萬。如買入3.5mil的兩房單位用銀行plan十成上會，假設樓價兩年跌五成，銀行追差價3.5*50%即1.75mil，你都夠錢補。因你已有積蓄90萬，兩年又可儲近百萬，以此buget去買樓實在會很放心。

 

當然你買樓之餘，要撥錢去讀master。相信如樓價兩年後真的大跌五成，父母都可出錢相助。況且筆者認為香港往後，是很難找到二百萬的私人樓了。年青人先由儉入奢，先住平一點點，再同另一半慢慢改善居住環境，是很開心的。至於你其他問題，由於回文已達千字、可能要遲些再答。筆者真的還有可幫忙地方，煩請你再發followup question。

標題結婚買樓、年青人理財之道(答) Home Blogger

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小女子能將月入2/3儲起，已經不錯。若與男友日後組織家庭，再加及15-20%升幅，收入可算中等。唯此等收入此等耐心，在居住成本太貴的香港，要活用手中金錢才有望勉強完成買樓結婚兩個願望。

 

條數點計呢? 首先結婚淨洗費15萬已少不了，近年已很難找到朋友是擺酒賺錢的了! 可能是筆者朋友比教厚道，不用奇招濫收人情吧! 酒樓酒席索價八千一圍、拍下結婚美好回憶又用幾萬蚊，實在令新人很掙扎，是攪場家常便飯短聚暢飲，還是大排筵席慶生一下，真令人添煩惱。

 

買樓方面亦可雜費幾萬，而兩房上車盤裝修，15萬又是少不了。在此可有提議，就是買入已裝修好樓宇，雖然貴些少但可當將裝修錢問銀行借埋，但該種樓房裝修實在太「求其」，手工差不在話下，最弊係貪快將工程程序減省，入牆「撻線」，水喉駁位做唔好，輕則令你要再花幾十萬重整過、重則觸電致死。所以買得「連裝樓」，一來小心、二來都唔好預長住。

 

15萬又15萬，再加一個上車盤首期30萬，加起60萬在結婚買樓少不了。筆者唯有建議年青人可先買樓裝修，「回下氣」才隔年結婚。當中間隔一年可其中一方先入住，又有自己地方可以唔使拍拖出街慳返些少。使本文最想提出既，係香港時下一眾年青人之無奈。小女子已不是低薪一群，亦很努力的將2/3月入儲起，換來只是個一般到唔一般，仲要驚無左份工供唔起樓既生活。惟筆者亦堅持大家在適當時侯置業，因你睇BLOG中更年長一輩的提問，你見有資產及無資產者，在人生往後財富只會越行越遠。

 

小女子在股場未見獲利，有點氣餒可理解。但其實只要撥出30萬，將淨下十萬元更有系統作股票外幣投資，亦不失為個良好個法。人太容易錯信自身之經驗，因喜和樂之反應是直通反應系統，不用邏輯思考的，你試下問自己:「我都係諗過之後覺得好開心!?」人太依賴反應系統而婉拒邏輯判別，太相信自己往事造成之後遺，而輸過股票就有「一朝被蛇咬」現象，或中過馬就過份自信，勇於下注，俗稱「心雄」。其實在考量上實需持平，應再檢討以往所用方法有否缺失，再行前進。

 

小女子共男友一年可儲30萬(25000X12)，撥走十萬作其他投資，下年定可有60萬係手。現時樓市正回，在其中特別有興趣荃灣，元朗，沙田、屯門、太和都有大型及實用率高的屋苑，但睇樓是要實地考察一下，方會越睇越進步。所以26歲之齡，宜先儲第一桶金，好似小女子咁有些少儲錢能力，就盡量唔好輸錢及伺機置業。但機會未來臨時，都要去睇樓作準備，股票更需實戰作試煉。十萬元是一個適合之數目。至於有些人提議之PAPER-TRADE，筆者認為是不必要的，因投資最影響輸贏是心理因素，紙上談兵根本沒有把這方面納入試演。

由瞓街到「瞓街邊」買樓血淚史

2013-04-25  NM

下週一，政府出招以《一手住宅物業銷售條例》嚴厲監管地產業，違者最多坐監七年！回顧逾半個世紀的港人買樓史，由六、七十年代的「純真傳說」；到九十年代要瞓街排隊、忍屎忍尿；至近年賣的新盤竟由四十六樓「跳上」八十八層，而平台特色戶又其實在地下，業主「瞓街邊」！立例監管，說到底都是發展商自己惹的禍。60至80年代純真期 做了經紀四十多年、還儲了幾百本當年樓書的陳大文指：「以前成本樓書，薄過家陣樓書嗰塊紙皮！」樓書圖則亦畫得清楚，每間房尺寸有齊，「貨真價實」；當年北角樓盤新都城大廈的賣點，是「設有郵箱，不用舟車勞頓寄信」。當年陳大文一如其他代理，直接向大孖沙「買入」新樓，再轉手賣出賺差價，「俾個轉名費就得，以前做買賣好簡單。」身為資深買家、如今專吼凶宅的「凶宅大王」伍冠流，透露三十多年前已興炒籌，「七七年夏天，太古又推二百個太古城單位賣，我收咗工即刻去太古大廈（遮打大廈前身）排隊，約有二、三十人，之後有太古職員出來逐個登記姓名、身份證、地址，叫我哋返去等消息。」一個星期後，他收到信說抽中。「當年我唔夠錢買，就經代理賣籌出去。當時一份報紙一毫子咋，一層樓只係十幾萬，但頭籌已賣到萬幾銀！我排中間位，記得賣到一千五百蚊；因為買一手樓無得轉名，揀樓時我陪同真正買家揀，揀好後樓契寫我名，再喺律師樓立約寫明層樓係對方出錢，買了再改番名。」到八十年代，政府大量推地增加供應，樓市又受中英談判消息左右，樓市陰晴不定，太古城曾一年內跌價四成。至興起移民潮，不少人隨意交低鎖匙給大廈看更安排睇樓。那些年，大家都老實。 90年代瘋狂期 踏入九十年代，樓市陷入瘋狂，黃埔花園、杏花邨、德福花園，愈大型的屋苑愈多人爭，遠至天水圍嘉湖山莊，亦爭崩頭。當年初入行的本刊攝影師道：「第一次入嘉湖山莊，根本連天水圍喺邊都唔知。只記得入到去遍地黃泥，仲見到地下有II（非法入境者）挖嚟住嘅地洞。那幾年，經常見到熟口熟面的排隊黨，有三、四個係臨記啲阿頭嚟。佢哋邊幫人排隊，邊call人去拍戲，當中有個叫David、戴眼鏡嘅；當然『紋身公仔人』亦好多啦！」當時還有飲管黨、手襪黨。翻看舊照片，九十年代賣樓的相片一律「人龍見首不見尾」，排隊黨中不少為黑道中人，如九六年初新世界賣西半山俊傑花園，警方就在售樓處搜出大批武器。九十年代發展商唔憂賣，買家毫不尊貴；九六年，會德豐賣大埔倚龍山莊，人人拎埋被瞓街，發展商準備了大量流動廁所，裝滿屎尿無人清理，「大拿拿三千萬一層樓，俾得出嘅都算富豪啦，都要喺屋苑出面瞓街，仲要去輪布滿屎尿嘅流動廁所。發展商咁做好唔人道囉，但啲人又陪佢癲喎！」攝影師憶述說。當年發展商愛玩內部認講，先到先得，賣樓安排之混亂，空前絕後。 新世紀玩假大空 回歸後樓市潛水，○一年政府推出多項環保建築豁免，埋下近年發水樓的伏線。發展商盈利大發水之餘，還對樓盤加入大量「想像」、「創作」和「畫家筆下」構圖，激起買家購買意慾。樓盤前方快將起樓，樓盤後方已有大型屋苑，通通都不在樓書及樓盤模型內出現。恒基西半山樓盤天匯七萬元一呎離奇撻訂，四十六樓「叫高」到八十八層；幾乎每個偏遠新盤，都五分鐘出到中環；發展商意向價「叫高開低」，銷情與實況不符；長實馬鞍山樓盤天宇海，明明是地下一層，卻自稱「海畔花園大宅」，買家睡房貼着樓盤圍牆，就如「瞓街邊」；這些都是近年賣樓的經典回憶。被扭曲了的概念還有：大型屋苑一定要有超大會所、闊大，大到佔了所買單位面積的兩成，又習慣了睡床放上兩呎半深的窗台，而發展商的縮水傢俬示範單位，亦將大家迷得如癡如醉。一○年四月，時任運輸及房屋局局長的鄭汝樺，殺上長實名城的示範單位，狠批發展商問題，政府監管一手樓的戰線正式開啟。 後記 下週一實施的《一手住宅物業銷售條例》，對發展商發放資料的要求極為嚴格；不能提意向呎價外，以後樓書除法例要求列出的資料，其他任何「構想出來」的資料都不得列出，一律實景，甚至連字體大細亦要符合新要求。新地的元朗新盤爾巒，上月推出逾千頁、重達二十三磅的詳盡樓書，但原來按新例都不合規格，因為書中印多了「建築面積」。未來樓書，吓吓逾千頁，而且不便攜帶，更減低翻閱意慾，只會弄巧反拙，跑了多年地產新聞的記者，亦不禁問句，是否矯枉過正？更甚者，是負責執法的一手住宅物業銷售監管局專員馮建業，上週出席傳媒茶聚時提出，記者在引述「市場消息」時若構成誤導，亦有機會負上刑責，監禁最高七年；若「供出」消息來源，協助該局調查，即可免責。這會否與新聞界向來保護消息來源、監察社會的做法，背道而馳？

海外買樓 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130430/18244123

買樓講升值 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130519/18264105

左丁山

買樓投資的優勢 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/05/blog-post_29.html
看畢富爸爸作者 Robert 及富豪 Donald Trump 寫的「Why We Want You To Be Rich」, 讓止凡再分享一下書中的好點子。這個是有關 Robert對 Real Estate (房地產)情有獨鍾的原因。

Robert 在書中所列出有關投資房地產的好處, 並不完全能適合香港的環境。這正是財務知識重要的地方, 不同地方、不同時間、不同政策, 會出現不同的投資策略, 絕不能一本通書睇到老, 看完人家的做法後, 不加以分析, 照抄一通, 多數出事。


讓我對Robert投資房地產的原因多加一點分析討論。

Cash flow (現金流) - 這是穩定的租金收入, 就現金流來說, 相信買樓收租比買股或債券收息更加複雜, 但比起做生意來說又簡單得多, 以做生意的角度來看, 買樓收租是較直接簡單又穩定的。當然亦有難度, 就是找尋高質素的租客。

Leverage (槓桿) - 投資房地產可以做按揭, 對銀行來說是比較穩健的有抵押借款, 所以可以做比較高的成數, 以及在樓市大跌時比較少被追收差價。這是股票及債券的借孖展, 甚至做生意問銀行貸款所不能做到的穩定槓桿效應。做 7成按揭, 付 3成錢持 10成貨, 安心地供樓或放租, 其他方法不易做到。

Amortization (分期償還) - 又是借貸問題, 分30年還款, 期間亦能靠租客的租金還款, 不同其他借貸方法, 稅貸要一至三年還款, 生意貸款要三、五年還清, 這些都不及房地產的分期償還計劃吸引。

Depreciation (節舊) - 這是相對美國稅法的好處, 物業隨時間節舊可算成業主的損失或支出, 因而可以扣稅。我相信香港應該沒有這個稅制, 但如果是用公司投資物業的話, 的確有兩成租金收入 (或實制節舊及維修支出) 是可以扣稅的, 這也是同一概念, 投資房地產的著數。

Creativity (創意) - 買樓放租能加入創意, 網上有不少blog友分享過不同的方法, 有針對市場所缺的盤去裝修, 也有整劏房等。這證明投資物業, 不像買股票及債券般, 只是手持一張紙而已。

Expandability (擴展性) - 就像「食神」的對白, 開舖做好盤生意, 一間變兩間, 兩間變四間......在樓市上升週期, 物業投資者很容易可以做大個餅, 這個技巧 YC兄已經分享了不少。

Predictability (可預測性) - 衣食住行, 人始終要有瓦遮頭, 房地產不是什麼難明難懂的生意,明白了之後, 只是掌握供求, 不難預測其需求性。相反, 高科技行業的可預測性相對偏低, 十年後哪一個技術跑出來? 實在難以掌握。

Tax-deferred money (延遲交稅) - 這又是美國稅法的增值稅, 只要不賣就不用交增值稅, 這就像巴菲特的巴郡公司, 多年來不賣股又不派息, 一蚊稅都不用交給美國政府, 而升值了的資產又不停繼續製造現金流。香港也有資產增值稅, 如果稅局有證據證明物業不是自住或長線放租 (多數指一至兩年內買入賣出), 稅局有權追收資產增值稅。不過近年不至資產增值稅, 短期買賣要交多很多稅, 今天香港物業稅制可能比美國的還要辣。

Appreciation (升值) - 不用多說, 香港人最瞭解這個, 投資什麼都為了資產升值。但Robert故意把這個放到最後, 再問「Why Appreciation is the last」, 這再次說明他著重現金流或以上任何一項好處, 都比資產升值更看重。這一點, 對一些沒有財務自由目標, 買入賣出炒炒下賺差價的, 相對較難明白。

以上各點買樓投資的優勢, 有多少適合香港今天的環境, 大家自行分析及判斷吧。

買樓開價的藝術 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post.html
有80後朋友仔要上車, 與經紀看了二三十間樓, 當中有一兩間有興趣, 業主開的價錢亦在「射程範圍」, 問止凡如何回價才好。每當交易有機會開始前, 買賣雙方總會來個討價還價, 作為新手買家該如何開價呢? 這又視乎你有多需要及多喜歡這間樓。

不過, 最好不要讓業主及經紀知道你很喜歡這間樓, 或需要得很急, 這是大忌。要記住, 二手樓多的是, 這間買不成的話, 不會從此買不到的。你問經紀這層樓搶不搶手, 樓市如何, 他對買家及賣家都一定有套標準答案。對買家就嚇話樓市好搶手, 要快手出價高同搶貨才行。對賣家就嚇話後市好差, 個市好難放, 要有減價預期, 差點到價都儘可能盡快賣掉。

所以經紀說話的參考價值有限, 唯有靠自己的感覺, 感覺是「買家市」還是「業主市」, 即供求面上, 誰較有利, 誰在討價還價時能較易佔上風。沒有感覺怎麼辦? 唯有好好陪養, 要陪養感覺, 花少點心機時間都不行, 還要「膽大心細面皮厚」。

對有興趣的物業, 不妨大膽回個價, 回一個比市價低水一兩成的。我起初提議這個回價, 80後朋友仔感覺難以想像, 320萬樓, 他計一計, 不就是要回260萬左右, 「人地點會睬你呀? 無可能!」。之後我給他看看一些blog的成功個案, 又慢慢解釋箇中原因。

首先是膽大, 連出價勇氣都沒有, 一定蝕底。其次是要細心「試水溫」, 如果你回這些價, 連經紀都不想幫你回價, 乾脆不理他, 但如果試多三兩層都沒有反應, 而業主轉個頭又能成交, 可以證明這個回價對你要買的目標的確太誇張, 但這個不是自己估估下, 而是實驗證明。

另外, 今時今日, 業主多是自住客, 他們的放售價早已經抬高了不少, 要是我今天賣樓都一定會這樣做, 放高市價一兩成, 隨時有個傻小子沒多少經驗又急於上車, 高價幫我買, 所以你回價低一兩成亦不一定算太離譜。

再者, 討價還價過程多只會在業主及買家兩個價的中間落墨, 即業主出高價, 你回個低價, 大家就在中間周旋, 你首回的價不夠低, 傾都不用傾, 好快就會成交, 而且結果是業主得益多。

不過, 我也重點提出, 我近年都沒有睇樓, 更沒有買賣, 對市況不清楚, 所以才會建議這個「賊佬試沙煲」的方法。近日新聞話居屋被搶購, 不知對上車盤有多大影響, 如果需求大, 你回價太低, 業主根本就不理會, 亦很快跟別人成交, 介時要很快地調整策略。