目前，全國約有一億左右的人口在跨省流動，其中九成以上是勞動年齡人口。這種不平衡的人口遷移流動使得人口凈流入地和凈流出地的老齡化程度差異較大，給就業、養老帶來了巨大的壓力。今天舉行的“人口、勞動力流動與空間集聚”全國學術研討會探討了這一困局，並提出了盡快提高養老和醫療保險統籌層次等建議。

生育、死亡、遷移是人口變化的三大主要特征。由於生育、死亡的變化相對穩定，中國未來人口變化更多取決於遷移。根據第六次人口普查數據，2010年全國跨省流動人口數量為8587萬，約占總人口的38.8%。南開大學經濟學院人口與發展研究所所長陳衛民認為，跨省流動人口正在持續增加中，2014年全國跨省流動人口數量估計達9830萬人。

對跨省流動人口進行分析可以發現，90%以上流動人口是勞動年齡人口，65歲以上的人口僅占1.32%。

大量勞動年齡人口的遷移流動直接影響了各個省市的老齡化程度。廣東、上海、浙江、北京、江蘇等人口凈流入地的老齡化程度因此減輕，同時河南、四川、安徽、貴州等人口凈流出地的老齡化程度加劇。

以變化最顯著的上海為例，如果不計入人口的流入，2010年上海的老齡化將從10%左右上升到16%;老年撫養比從12%上升到21%。

這種人口遷移流動狀況導致了目前養老保險的不公平：經濟越發達的地區，吸引了更多更優質的勞動力流入，繳納養老保險的人數更多，養老壓力相對更低;而經濟越落後的地區，更多勞動力流出，繳納養老保險的人數減少，老年撫養比更高，養老壓力更大。數據顯示，2013年制度撫養比最低的後幾位省市都是人口凈流入較大的省市，而制度撫養比高的省市多為人口凈流出的省市。

陳衛民認為，鑒於勞動力流動對流出地和流入地社會保障制度的不同影響，我國的養老社會保險需要繼續提高統籌層次，直至實現全國統籌。由於醫療社會保險統籌層次更低，絕大部分是地市級，提高醫療保險統籌層次更具有緊迫性。

中國社會科學院人口與勞動經濟研究所研究員王廣州認為，要高度重視遷移對家庭的影響。因為絕大部分人口流動時，不是以家庭為單位的。隨著這樣的遷移增多，越來越多老年人口的子女不在身邊，老年留守問題日益突出。尤其對於1億多獨生子女家庭來說，養老問題將成為更加嚴峻的挑戰。

陳衛民建議，作為對策，一方面需要調整養老資源配置，增加人口流出地的養老服務供給，另一方面應從制度和政策上鼓勵和支持家庭流動，維護和增強家庭的養老功能。

南京大學社會學系教授陳友華分析，中國正在進入城市化的第二個階段，即人口流動從中小城市向大城市集聚。大量人口跨省流動，集聚到北上廣等大城市，不可避免地出現大城市病現象。

陳友華認為，移民是城市活力所在，各相關政府部門不應因為大城市病就排斥移民，而應該采取更加包容、公正的政策來讓更多的人分享城市建設的成果。

“在市場上，有醫療經驗的退休醫護人員被養老機構回聘時幾乎都可以做到管理層，在現階段，主要的養老機構人才需求是來自於酒店管理、護士以及地產行業。”一家提供養老咨詢管理的美資企業負責人韓易明對《第一財經日報》記者表示。

與老齡化並肩而來的“銀發經濟”正在面臨專業人才短板的危機。

正處於探索投資階段的養老行業人才包括項目開發建設、投資發展、養老設施設計等經營性及護理、照料等服務性兩大類，據了解，目前缺口越來越大的是服務性人才，一線護理人員尤為缺乏。

根據最新的人口統計數據，目前全國60歲以上老人已達2.12億，占總人口的15.5%。如果按照國際公認的3位失能老人配備1名護理人員(在英美國家，優質養老機構的人員配比甚至達到了一名失能老人配備1.5名護理人員)的標準計算，我國需要的養老護理人員數量大約在1000萬人。但根據現有公開數據，當前全國養老機構人員不到100萬，持證上崗的人數不足2萬，缺口已達千萬級別。

“其實養老護理對醫護人員的要求並沒有醫院那麽高，在國外，普通人員經過3到6個月培訓拿到相關資質後就可以上崗，但是目前國內提供這種培訓的醫學院還很少。”上述管理人員告知記者，由於現階段養老機構的工資待遇、員工福利等方面並不如傳統醫院，專業的護理學生來養老院容易形成“大材小用”的狀況，因此很少有醫學院護理專業的畢業生願意從事老年護理工作，就業比例維持在1%以下。

在英美國家，護理人員的護理等級嚴格區分，但在國內業內一直呼籲的護理員等級和薪酬掛鉤制度一直未落實，這在很大程度上影響了從業人員提升水平、晉升專業人才的積極性。一名接受了正規院系教育的大學畢業生到養老公寓工作，薪酬上體現不出優勢，因此很難留住這些有專業背景的人。

記者通過了解得知，在現階段，一線城市相關養老機構的醫護人員收入多在4000元左右，而三甲醫院的護士平均月薪可達7000-8000元人民幣，還不包括其他的福利待遇，收入差距高達一倍。而在英國，醫院護理者的平均年收入約為25000英鎊(約合25萬人民幣)，養老機構醫護人員平均收入約為20000英鎊(約合20萬人民幣)，收入差距較小。

“很多養老機構現在是通過‘先上車後培訓’的方式來解決人員資質問題。”業內人士告訴記者，因為招不夠人，行業內護理員本應是持證上崗，眼下變成了“先把人招來、再統一培訓”的步驟。

更多的情況是從酒店管理這樣的相關行業來挑選人才。

“因為更多的需求是給老年人提供服務，酒店管理者可以把提供星級酒店的經驗運用到養老社區的管理上。”韓易明對記者表示，目前養老機構中多數的專業醫護人員是從醫院退休者中返聘，而這些人大多也會承擔起“管理者”的角色。

“養老行業興起發展的這些年里，第一代的經營管理者基本是靠經驗在運營，這些人大多是投資者，有資金投入，理所當然地就成了‘管事的人’。但是，這些機構卻時常陷入找不到好院長的苦惱。”一位業內人士對記者表示。

作為最早進入老齡化社會的國家之一，英國有著令人稱贊的養老體系。如今，他們想用這些已經積累的養老經驗與正在迅速增長的中國養老市場發生點關系。

在11月17日舉行的2015國際養老產業(上海)峰會上，英國投資貿易總署的官員帶著20多家英國養老機構的負責人來中國尋找合作項目，這些機構甚至為此取了中文名字，負責人也特別印制了中文名片，他們涉及的產業遍布英國養老院建設、人員培養、管理體系、智能設備制造等各個產業環節，產業資本過萬億。

外資養老產業掘金路線：由頂層開始

根據一組來自全國老齡辦的數據：2010年，中國老年人口市場服務規模達到了一萬億消費規模，到2020年這個市場規模會達到3.3萬億，到2030年將近8.6萬億，2040年該消費規模會達到17.5萬億。

《第一財經日報》記者註意到，在本次養老峰會上，圍繞養老產業的投資主要聚集在三大領域：地產、醫療以及智能設備。其中，醫療相關的項目主要圍繞社區醫療、老年病人家庭看護、遠程醫療;智能設備的主要落點在身體監控以及老年手機、定位監控設備;養老院規劃所涉及的產業最多：地產公司、醫療護理、酒店管理…來自美國、澳大利亞、新加坡、英國的機構更多的將目標定位在了與養老院相關的管理、培訓及運營服務提供上。

“在英國我們已經開設了16家養老院，提供的基礎設施包括電影院、餐廳、SPA、老年失智者專門護理等服務。”英國高端養老機構“至尊關懷”CEO Harnoop對本報記者表示，這家高端養老院在英國的收費是每周一千多英鎊(約合人民幣1萬元)。

“在英國，我們的客戶群體主要來自政府退休官員、體育明星、商界精英等，他們的需求是希望在熟悉的環境中繼續享受高端生活，同時能與和自己有相同社會地位的人保持交流。” Harnoop表示，這家面向高端人群的養老機構在中國的版圖，首站選在了東部沿海城市。

盡管月付超4萬，但“至尊關懷”並不是來華掘金最高端的英國養老機構。另一家提供老年病患者(如阿耳茨海默、精神疾病等)看護的英國養老機構，每周的收費達到了1500-3000英鎊(約合人民幣1萬5千到3萬元)，而此次一同前來的其他產業投資者產品定位也多居於高端：一臺具備SOS(緊急求助)、自動定位、報警功能的手機，預計定位的市場價格達到了400英鎊(約合人民幣3800元)。

從高端向下走，成為了這些掘金企業的主要路線。事實上，在目前國內正在興起的民營養老機構中，多數的收費也不菲：多數定位高端小區，養老看護收費每月過萬。

人才和財政支付系統是主要障礙

盡管市場龐大，但掘金者也並非不無擔憂。

目前英國的養老看護主要的付費方來自NHS(英國國民醫療服務體系)、當地政府以及保險公司，這些高端養老機構每年與NHS以及地方政府簽訂的合同總額就高達十多億英鎊。

“英國實行的是富人補貼窮人進行養老。”上述養老機構負責人對本報記者表示，“事實上，英國政府並不再對養老機構進行補貼，在收費上我們收取富人的費用比窮人要多，以此來維持支付系統平衡，我們並沒有單純的依賴養老體系。”

“中國正在面臨的養老挑戰與此前英國的挑戰類似。”該英國貿易總署中國區健康醫療與生命科學行業副總監Seif Usher對《第一財經日報》記者表示，“主要的問題來自於人才供給和財政支付兩個方面。”

盡管養老產業涉及地產、醫療、信息化等各個產業，但國內在現階段最直接的需求還是來源於護理人員的缺乏：根據最新的統計數據，目前全國60歲以上老人已達2.12億，占總人口的15.5%，如果按照國際公認的3位失能老人配備1名護理人員(在英美國家，優質養老機構的人員配比甚至達到了一名失能老人配備1.5名護理人員)的標準計算，我國需要的養老護理人員數量大約在1000萬人。但根據現有公開數據，當前全國養老機構人員不到100萬，持證上崗的人數不足兩萬，缺口已達千萬級別。

另一項更為複雜的問題來自於養老金的支付系統，根據最新的2015年全國社會保險基金預算顯示，剔除財政補貼後，2015年養老保險“虧空”將超過3000億元，醫療支付尚艱難，可想而知用於養老支付幾乎天方夜譚。

上述英國官員告訴本報記者，事實上此前英國也考慮過由政府完全支付老人的養老費用，但後來發現根本無法承受。在現階段，保險機構和個人養老投資是主要的承擔方式。

此前，有來自北大的教授錢理群因售賣自住房改住養老院的事宜被社會熱烈討論，錢理群在售出自有房產後改住的高端養老小區每月需支付的金額為兩萬元。而在英國，由於政策和保險的支持，這樣的方式被優化。

“越來越多的英國人嘗試用自己積累的財富資助自己的居家養老計劃。”一位來自英國的投資者告訴本報記者，“老年人的護理經費和保險費用可以用他們的房產抵押融資來獲得，在客戶去世後，房產出租得到的免稅租金可以用來還該貸款，貸款還清後，房產還可以回到子女或原所有人手中。”

“最近幾年，我發現一個明顯的變化，朋友們私下找我買房子要折扣的少了，讓我在星堡幫老人找幾個床位的越來越多，還有就是要去和睦家看病的，要是自己預約就要等很久。”

複星集團董事長郭廣昌曾用上述自己的親身體驗，闡述他所觀察到的產業和需求變遷。“星堡”是複星與美國運營養老社區產業經驗豐富的峰堡投資集團合資在上海建設的養老社區，“和睦家”則是複星收購的高端醫院品牌。

在複星集團CEO梁信軍看來，包括養老在內的大健康產業，在未來幾年甚至會超過房地產，成為中國的第一大行業，為此，複星加大了在大健康領域的布局力度，而旗下的地產平臺則成為了整合內外部資源的重要載體。

美式養老服務試點

早在多年前，複星的多名高層就在多個公開場合，發表過看好養老產業的觀點，認為中國市場的健康及養老需求巨大。至2015年，中國老年人口已達2.2億，占人口總數15%，到2020年，老年人口將達到2.4億，占比18%，而面對數以億計的養老需求，養老服務的供給嚴重不足。

根據國務院發布的《關於促進健康服務業發展的若幹意見》，到2020年，健康服務業規模達到8萬億元以上，養老健康產業將成為國家支柱型產業，從而帶動的消費潛力巨大。

複星如何介入這一產業分一杯羹？最初，複星選擇了與國外有經驗的機構峰堡投資集團合資試水的模式。2013年5月，一家名為“星堡中環”的養老社區在上海市寶山區開業，包括189間房間，為老人提供一室戶到大兩室戶等各種戶型以及協助式護理床位。

已在紐約證券交易所上市的峰堡投資集團在美國培育了1100多個養老社區，是美國最大的養老投資管理集團。在合資公司星堡中，複星和峰堡各占50%的股份。合資公司在中國推出的第一個項目，就是星堡中環養老社區，基本借鑒了峰堡在美國的運營模式。比如，收費采取月費全包制，除了住宿費用，還包括一日三餐、公共事業費和維護費、客房清潔、24小時緊急醫療回應、社區內設醫療診所等。

“如今星堡中環已經取得了盈利，入住率達到92%。”星堡投資董事總經理陳煜宇告訴記者，而全國私有投資養老機構的平均入住率只有40%。

2014年11月，星堡又與複星集團旗下的複地簽約，啟動上海中環養老社區二期的開發建設，新建9萬平方米、可容納900戶長者的老年公寓社區，而位於浦江鎮的星堡浦江社區6萬平方米、700間房間也正在裝修改造，預計明年開業。

《第一財經日報》記者從複星有關人士處獲悉，目前星堡的中環養老社區以租賃物業、收取月費的方式運營，未來星堡不排除直接涉足開發運營，並與複星旗下的地產拓展業務達成更為緊密的協同。

“除了在北上廣一線城市尋找合適的項目做養老，我們還在探索其他模式。”陳煜宇對記者透露，一是居家養老，比如為上海外環以內長者提供上門居家護理服務；二是第三方管理，輸出星堡的養老服務。

打通地產、醫療、保險做養老

作為上海第一家取得民政養老機構許可證的外資養老社區，星堡將自己定位為專業的養老服務提供商，而在2014年7月，於複星集團內部成立的全資子公司星健資本，則更多被賦予了整合內部地產、醫療甚至保險資源、打造養老完整產業鏈的使命。

郭廣昌曾告訴《第一財經日報》記者，與傳統房企、藥企及險資布局養老、健康產業相比，複星的優勢是旗下已經擁有了運營多年的保險、地產及醫療等相關產業，現在要做的就是如何“打通”甚至嫁接複星旗下更多產業資源。

2014年11月，複星正式提出大健康“1+1+1”戰略（將地產開發、健康醫療、金融保險融為一體）後，星健資本也就成為踐行這一戰略的重要平臺之一。

比如即將開業的寧波星健蘭庭，就是由星健資本打造的集養老公寓、體驗中心和護理院於一體的高端長者健康特區，該項目緊鄰寧波第九人民醫院，還引入了臺灣最大護理機構瑞光進行運營合作，收入模式也不是傳統的賣樓盤而是收取會員費。

上述複星內部人士對記者透露，星健蘭庭項目進行會員制銷售，入住者可擁有養老公寓的使用權，子女等享有繼承權，並可轉讓。

今年5月，星健資本還將辦公室搬到了複星醫藥所在的辦公園區，以進行更好的通融。公司還與複星醫藥籌建合資公司，共同在各地建設護理院，為老人提供醫療類的護理服務。

“星健要做的就是以護理為特色的養老，通過全面整合複星大健康產業各領域資源，圍繞醫療產業，通過地產平臺，拓展養老和保險。”星健資本總裁周成輝告訴本報記者，比如寧波項目還在討論與複星旗下的永安財險合作開發護理險，以拓展相關衍生生活、消費、金融服務。

“除了以護理為特色的養老運營，星健資本還是複星地產旗下的健康蜂巢業務平臺，並已鎖定十個核心城市，未來三年主力打造十大戰略城市十大精品項目，五年內建成近400萬平方米健康蜂巢、6000張護理床位及16000張養老床位，並提供‘健康、快樂、時尚’的金融、消費、生活類衍生服務，形成星健健康的養老完整產業鏈。”周成輝對記者透露。

而與星堡的穩紮穩打相比，成立較晚的星健擴張的速度顯然快得多。目前已在寧波、蘇州、沈陽、廣州、鎮江、杭州落子，平均每兩個半月落地一個項目。

養老產業的痛點和挑戰

“相比房地產行業，養老產業並不是高回報產業，如果運營做得不好，很多資本介入後有可能沒法賺到錢，”在談到做養老產業面臨的挑戰時，星堡董事總經理陳煜宇，提到了養老產業的資金回報問題。

一名國外養老產業內人士也告訴記者，養老地產是一個涉及到較多產業鏈的複雜行業，其中除了適合老人的硬件設施營造之外，還包含老年活動、老年教育、老年醫療護理等方面。養老地產的核心競爭力並不是開發能力和投資能力，而是服務和管理能力。即使在國外成熟的地區，養老社區的投資回報期都要在5~7年甚至更長，但在中國，很多開發商還只是把開發養老地產作為一種營銷噱頭，真正的目的仍是出售物業。

“養老產業是要做20~30年的事，普通基金只有3~5年，很難對這一產業提供資金上的足夠支持，上市是最好的發展出路。”陳煜宇指出。

而在周成輝看來，目前星健資本在發展過程中面臨的痛點之一就是低成本資金的利用通道尚在打通中，尤其像險資的利用和打通。此外在客戶端，現階段老人的支付能力和意願，還需要更多時間去培育。

“現在很多長者的觀念還停留在傳統的養老院的概念，如何向長者傳達優質養老生活方式理念並得到理解和接受，是現階段面臨的挑戰之一。”陳煜宇也指出，養老作為一個“全新”的行業，從業人員也需要全新的、長期穩定、持續的培訓，才能更好地服務更多長者。

另據多位行業內人士直言，國內的醫保政策，也是阻礙民間養老機構迅速拓展的重要因素。在國內很多城市，相關護理服務還無法用醫保報銷，這也為長者支付帶來了一定的阻力。

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人力資源和社會保障部於2016年1月22日(周五)10:00在西院(東城區和平里中街12號)216會議室召開新聞發布會，通報2015年第四季度人社工作進展情況。

對於1月份以來中國股市有一輪大跌，是在為養老金入市創造條件、創造時機的市場傳言，人社部回應稱，市場傳言不符合實際。人社部新聞發言人李忠表示，養老保險基金作為資本市場眾多參與者之一，並不承擔調節股市的功能和責任，也起不到這樣的作用。

他強調，養老保險基金是老百姓的養命錢，確保基金的安全始終是我們第一位要考慮的問題，其市場化投資運營的根本目的也是為了實現基金的保值增值。養老保險基金作為資本市場眾多參與者之一，並不承擔調節股市的功能和責任，也起不到這樣的作用。同樣，資本市場也沒有對養老保險基金提供特殊渠道、作出特殊安排。養老保險基金投資股市主要委托市場機構操作，由其按照市場統一規則進行交易，政府並不直接運營。而且按照《基本養老保險基金投資管理辦法》的規定，養老保險基金投資股市也需要遵循公平交易的原則，不得損害中小投資者利益，如果出現從事內幕交易、利用未公開信息交易、操縱市場等違法行為，將依法予以處理。

至於關於養老保險基金何時入市。李忠表示，目前相關部門正在研究制定投資辦法的配套政策措施，這些配套政策出臺後，各省區市就可以陸續啟動委托投資程序，將地方養老保險基金委托全國社保基金理事會進行投資，進展快的年內就可以啟動。

他說明，這個投資並不等同於“入市”，委托投資開始的時間與“入市”的時間也不能劃等號，投資辦法也規定了養老保險基金投資可以有銀行存款、債券、股票、基金、養老金產品、重大工程、重大項目、企業改制上市等20多種產品和渠道，投資股市只是其中一類選擇，同時養老保險基金投資股市主要是委托市場機構進行操作，由其根據市場情況自行確定股票交易時點，政府並不直接操作。

成立於1996年的這家養老院位於上海體育場附近，是上海中環內第一家養老院，撥打114電話找養老院，第一個號碼就是它。創始人顧影月今年58歲，現在她每天除了打理日常事務外，還要監工裝修改造。“養老院要轉型，要引入金融資本，之前我們服務的都是大眾客戶，可能未來需要進一步優化。”顧影月告訴《第一財經日報》記者。

養老產業一度被認為是公益行業，其之前的盈利效果一直不夠明晰，但是從目前的情況看，未來十年養老產業會加速發展。

“2014年全國60歲以上老人人口達2.12億，占總人口比重達15.5%，80歲以上高齡老人達2500萬，隨著人均壽命的增長，高齡老人的比重越來越大;預計2030年全國60歲以上人口達3.6億，80歲以上達4000萬。面對這個數據可以看出養老地產有著非常大的需求，特別是對於養老機構需求較為旺盛的失能失智老人、80歲以上高齡老人群體數量龐大，超過4000萬人，而我們就是作為他們的服務者, 而目前看來社區產品還是很流行的。”永泰紅磡養老產業投資集團副總經張琰告訴記者。

圍繞社區的養老服務，各路資本如何從中掘金呢?

社交化養老

“老人對於硬件還有醫療的需求並沒有社交需求高，人老了更希望在熱鬧的環境中，因此我們做更多的社區養老項目，這樣老人可以離自己的子女很近，也是生活在之前的環境中，同時滿足了其社交需求。”永泰紅磡業務發展部總監程果在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，“社區嵌入養老是我們未來的發展重點，我們計劃3-5年之內要在全國一線城市布局60-80個社區養老機構，總床位數超過1萬張，每月收費6000-8000元。”

在社區養老對於老人而言也是一種社交養老，程果希望在其社區可以實現更多的社交元素，更多地讓老人覺得溫暖。“老人最喜歡是交流，他們的開心快樂會更重要，人越老越希望在市區生活。”程果告訴記者。

永泰紅磡統計發現，90%客戶來自3km半徑內社區，平均年齡86歲，子女希望實現盡可能小的照護半徑。不少於5000-10000戶實際入住家庭，支撐100-200床專業護理型機構，從這個數據可以看出社區養老的重要性。

“我們從拿地開始即介入規劃社區的70年生活藍圖，貫穿定位、設計、產品及服務，希望打造全程的生活營造體系，是為業主和社區創造更大價值。”杭州融創總經理王鵬告訴記者。

王鵬提到的就是目前融創正在打造的社區服務體系，這個社區服務體系目前已經在上海、杭州落地。

在融創的社區里面將提供一個社交的平臺，這里面很重要的就是兩個人群，老人和小孩。他們通常不會工作，對於社區的依賴性更加強。“如果能夠服務好他們，或者說在他們還沒有老的時候提前幫他們做好養老的規劃服務，我們可以獲取更多的業主實現產品溢價，也可以在服務上獲取更多的收益。”融創中國執行總裁田強提到。

各路資本開始進入

中信建投中小市值組首席分析師陳萌告訴記者：“目前養老產業在中國尚在一個起步階段，考慮到未來的人口特點，2016年將會是資本和政策的風口大年，預計將會有更多的利好政策出臺。”

而資本也開始不斷湧入這個市場，記者註意到，開發商、保險基金、投資基金都開始慢慢瞄準了這個市場。對此大家紛紛探索養老領域，在這個領域可以對老人的醫療、健康乃至整個生活進行服務。而很多養老地產也獲得國家的大力支持，因此在拿地方面有著優惠，這個也促進開發商積極探索。

做養老產業至少需要看到未來5年以後的市場，目前中國在降息通道無風險利率下降，因此目前的社會成本降低，加之未來中國進入老齡化社會，上述因素使得這個行業的風口開始出現。我們認為未來養老租客社區將成為一種不錯的項目，這類項目一部分可以通過銷售進行回本，另外一部分資產通過持有運營來維持一個穩定的現金流，而這類項目也會給未來基金等金融資本進入提供條件。”保利創新產業投資有限公司副總經理李曉明在接受《第一財經日報》記者專訪時表示。

“現在土地出讓年限是70年，我們希望前置這個工作，以往從開發企業的角度，覺得把我們的產品做一個高品質漂亮的產品，交付到客戶那一刻開始我們的使命就完結了，後面是物業公司來做的。現在在硬件生活創造方面還是發揮主導，但是會把最終實現結果的坐標圖後移，後移到客戶生活三十年、五十年的生活，而這些附加價值也是客戶選擇項目的一個依據。”田強認為。

無獨有偶，綠城物業則是從充當了一個社區資源的整合者的角度來進行養老服務的嵌入。“我們自己做了一個養老體系，從老年人的生活到醫療甚至到死亡都進行了一個全程的護理，我們通過綠城自己的醫院資源、旅遊資源進行嫁接，使得綠城的業主可以更加方便享受到養老的服務。此外，我們還將利用自己的學校資源成立養老學院，給老年人更多的精神服務。”綠城物業總經理楊掌法認為，“這些理念在發達國家已經很流行，目前我們的服務對象可能還是高收入的老年人，這個也和我們的社區業主比較匹配。”

內資房企在養老地產的涉足也很早，但進度緩慢。從上世紀90年代開始，越秀地產就介入部分民政局公辦的養老機構，此後陸續承接了不少健康產業園與養老設施的咨詢與規劃設計工作。但直到2011年，越秀地產才與其下屬設計院廣州城建開發設計院成立養老地產研究中心。

同時，國內房企涉足養老地產也面臨政策、人才、管理模式等瓶頸。目前歐美一些發達國家在進入老齡化社會時，人均GDP在1萬到3萬美元之間，而我國現在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制約了人們對養老地產的需求。雖然那麽多房企都在探索從自己社區的角度打造養老地產，但是目前養老地產盈利模式依舊不明確。目前國內養老地產面臨的一個問題，主要是國人已經未富先老，就算能夠承受養老服務的客戶，也有很多不願意多花銷進行養老。

國泰君安分析師侯立科認為，在現階段，不論從政策制度、人口結構和商業模式方面來看，養老產業仍處於探索起步階段。預計到2020年，各方面都將達到足夠成熟的條件來支持養老產業高速擴張，積極準備的地產商在未來將大有可為。