09年鄭汝樺稱沒有亦無損高鐵效益一地兩檢 吳靄儀：政府前言不對後語
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GS(14)@2017-08-02 05:47:42吳靄儀
【一地兩檢割地】【本報訊】廣深港高鐵一地兩檢惹割地自閹爭議，律政司司長袁國強曾指引用《基本法》第20條處理一地兩檢方案是「擴權」。大律師吳靄儀昨反駁指，政府此舉猶如賦權中央政府剝奪港人受《基本法》保障，炮轟政府理屈詞窮，在高鐵一地兩檢問題上對港人不老實。記者：陳雪玲
身為一地兩檢關注組成員的公民黨吳靄儀昨在電台節目，反駁特首林鄭月娥日前不點名批評她有關行近西九會被內地法律整治之說：「你奚落吳靄儀有乜意義呢？不如你用自己方法畀香港人覺得有保證啦」，強調不只她憂慮，銅鑼灣書店的林榮基亦有此擔憂，加上見到劉曉波、劉霞的遭遇，更令人心寒。政府一直強調高鐵一地兩檢是參考深圳灣口岸模式，吳靄儀指2007年立法會審議《深圳灣口岸港方口岸條例草案》時，已為今天的一地兩檢埋下伏筆，要將深圳灣模式調轉在香港使用，當時內地要深圳灣口岸全面實施香港法律，她認為不必要，只需做檢疫、通關已可，亦不認同當時的說法是將深圳灣口岸部份地區「視為」屬於香港境內，她指當年大律師公會亦有相類意見，諷刺是律政司司長袁國強正是時任公會主席，反問袁是否坐在不同位置就可以給予不同法律意見。
轟袁國強玩弄法律
主持人問及《基本法》解釋權在人大常委，是否在法律上難以挑戰一地兩檢的安排，要無奈接受？吳反問：「點解要接受？」她稱無權力挑戰不等於人大所做的事是合法，此事上港人已被「呃完又呃」；並指運房局前局長鄭汝樺2009年曾說政府對一切方案都持開放態度，向立法會申請高鐵撥款時又說過不一定要有一地兩檢，現在卻變成沒有一地兩檢高鐵將成廢鐵，「佢（政府）每一步都冇對香港人老實」，直言若要港人信任政府，政府先要值得信任。「你呃咗我哋咁多次，成日前言不對後語，然後將個法律捩橫折曲，身為律政司司長，你（袁國強）都可以咁樣玩弄法律，你叫人哋點對你有信心呢？」基本法委員會委員陳弘毅昨在《明報》撰文，指一地兩檢是從方便乘客目的出發，以深圳灣口岸做法作對比，現在西九站實施一地兩檢亦不是擴大內地執法部門在港的權力，或有意擴大內地法律在港適用範圍。他承認《基本法》起草時並未考慮一地兩檢的法律問題，故無直接適用的條文，但20條已就未能想像的情況作規定。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170802/20109001
百利保范統：徵空置稅沒效益 指無助市民上車 籲發展棕地更實際
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GS(14)@2018-06-04 10:55:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1614&issue=20180604
【明報專訊】港府早前指全港約有9000個一手空置私樓單位，並放風指研究開徵物業空置稅，社會解讀為是政府意圖出招，令發展商不能囤積居奇。百利保（0617）執行董事兼首席營運官范統接受專訪時稱，港府研究收徵空置稅的本意屬「用心良苦」，希望讓更多市民置業，惟很多細節和數據未有闡釋，而香港屬自由經濟，政府「不能逼人（發展商）賣樓、如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」他認為，開徵空置稅對遏制樓價效益不大，應多花精力研究發展棕地。
政府放風指研究開徵空置稅之際，范統指有很多細節和技術數據均未有全面闡釋，例如如何計算空置率，是以全港發展商計，還是集中某幾個大型發展商計，單位怎樣才算空置，目前未有定案。他又質疑，政府若開徵空置稅，是以市場某些大型住宅項目作徵稅基數，還是以市場整體住宅作計算。
質疑未有闡釋空置率定義
他強調，港府落實開徵空置稅前，必須要先清晰定義何謂空置，「舉例說，空置中的已落成單位，是指單位已取得入伙紙（Occupation Permit、俗稱OP）、還是以取得滿意紙（Certificate of Compliance、俗稱CC ）計算？現時政府要求發展商取得滿意紙後才可交樓，然而由獲批入伙紙至取滿意紙，需時約6至9個月。若以取得入伙紙計算物業已落成，並視之為空置，並不合理。」
事實上，范統認為目前本港私樓空置率談不上高，「現時全港私樓空置率只有3.6%；就如失業率大約是3.6%，怎能說是高」。
指發展商寧採貨如輪轉策略
據差餉物業估價署數據顯示，截至2017年底，全港整體私樓單位總存量為117.46萬個單位，空置量為42,942個，空置率回落至3.7%，屬近20年低位（見表）；當中9370個單位為已有入伙紙，但未獲滿意紙或轉讓同意書的單位。他認為，發展商根本沒有囤積居奇，因為「攞不到錢套現，就爭不到地，所以寧願貨如輪轉」。
范續稱，香港屬自由市場，指政府「不能逼人（發展商）賣樓，如果某山頂豪宅項目只有10幢洋房，政府勒令要在半年賣清，就是一個好唔公道的做法。另外，如樓盤開盤時市况逆轉，難道政府要逼人（發展商）蝕本賣樓？」
香港現正展開土地大辯論，范統指政府研究開徵空置稅，為何不在土地供應專責小組的建議上認真研究，在現有土地資源上繼續尋找新供應，最直接有效、更實際的途徑是發展棕地，因政府有權收回棕地使用，作為增加土地供應的長遠措施。此外，某些保育價值不大的郊野公園，亦可考慮撥出部分土地發展。
（發展商專訪）
明報記者 甘潔瑩、林可為
萊坊林浩文：填海效益遠勝其他方法
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GS(14)@2018-08-09 10:48:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8274&issue=20180809
【明報專訊】香港團結基金最近公開建議在大嶼山東部大規模填海以提供多達2000公頃土地解決房屋問題，其實不乏業界支持填海乃是未來提供足夠土地的重要方案。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文便認為，在土地供應專責小組下月完成公眾諮詢並提交報告後，特首林鄭月娥應該盡快拍板多管齊下增加土地供應，例如短期可以提高住宅地皮的地積比率，中期要靠發展棕地、農地及其他新界土地，長期則必須在維港以外填海，「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地，容納數以十萬計的居民，這是其他方案比較難做到的，故我認為港府若真正為香港人及下一代着想，應該盡快填海」。
雖然今年以來本港樓價升逾一成，屢創歷史新高，惟林浩文認為，從息口及業主持貨能力等因素分析，與1997年比較，目前樓市不存在泡沫爆破的風險，「第一是息口，1997年按揭息率高達10厘，現時只是2厘多；第二是業主的持貨能力，1997年不少買家是投資者，一個人炒幾層樓、每層樓借九成按揭很普遍，當時樓價轉勢下跌，租金跟隨回落，他們即使『貼埋份糧』也不夠供樓，結果被迫在市場拋售，甚至淪為負資產被銀行收樓後再拍賣出售，加劇樓價跌勢；但現時樓市由用家主導，持有幾套物業的投資者相對不多，而且金管局近年不斷收緊按揭，業主可借按揭成數普遍減少，防守力亦較強，即使樓價跌兩、三成也不會被銀行收樓 」 。
大辯論後有共識 港府應盡早拍板
2008年金融海嘯後，本港樓價累積升幅逾兩倍，林浩文指出，其中一個原因是美國聯儲局為了救市將息口降至零，而在聯繫匯率機制下，本港亦要跟隨維持零息多年，「金融海嘯的源頭在美國，對香港經濟的影響不足一年，跟着很快便復蘇，而擴張周期更延續至今，但期內一直保持低息，自然推高資產價格」。他批評，在上述情况下，港府應該大幅增加住宅供應以遏抑樓價，但過去兩屆特首均沒有成功這樣做，2005年至2016年平均私樓落成量僅12,400伙，遠較1992至2004年的平均數低（見圖），亦遠低於2萬至2.3萬伙的實際需求，自然挾升樓價，「既然住宅嚴重供不應求，只要小部分港人買得起樓，已可大幅推高樓價；但即使這小部分港人可以買樓，普遍亦要愈買愈細」。
不可單靠一個方案 須幾條腿走
林浩文分析，根據運房局的最新數據，本港未來3、4年的私樓供應量達9.3萬伙，勉強可以滿足實際需求，但問題是市場擔心供應在2022年後便會出現斷層，是支持樓價近月破頂的重要因素。他認為，政府若有決心穩定樓價，便需要就如何增加土地供應給社會一個明確的交代。
特首林鄭月娥去年9月成立土地供應專責小組，至今已近一年，該小組將於下月完成公眾諮詢，向港府就增地建議提交報告。林浩文指出，經歷過去幾個月的「土地大辯論」後，市民已就如何增加土地供應明確表態，相信港府亦有壓力盡快拍板，就此推出新政策，而他認為，未來應以不同的短期、中期及長期措施，多管齊下增加土地供應：「我相信目前政府不可只依靠一個方案增加土地供應，要幾條路一齊走。至於短期增加土地供應最有效的方法，便是在交通配套容許的情况下，盡量增加即將出售官地的地積比率，包括放寬有關住宅的高度限制，這當然會對區內居民的生活質素有一定影響，但符合本港社會整體利益。
填海規模大 可容納逾10萬人
「中期措施方面，不論向業界收購棕地、向新界原居民購買『祖堂地』，或與地產商以公私營合作方式發展農地，都值得去做，但上述任何一個方案均涉及政府與賣家反覆磋商，從拍板到提供熟地料需時5至8年，屆時林鄭可能已不是特首，故要確保下屆政府政策有延續性，增加土地供應不應只是一、兩屆政府的事，而是每屆政府的施政重點。」
早前林鄭已公開表態支持填海以增加土地供應，林浩文亦同意這是長線造地最有效的措施，「一個填海工程可增加數百至數千公頃的土地，容納數以十萬計的居民，這是其他方案比例難做到的」。他又說，港府的評估是填海造地需要逾10年，而外國很多經驗3至5年便可成事，而不論怎樣也好，填海還是應該愈早開始愈好，「香港由百多年前的小漁村發展成今日的國際大都會，很多土地也是靠填海得來的，而鄰近的深圳，以至遠在東南亞的新加坡及菲律賓，近年也積極填海造地，但本港期內卻停滯不前。即使填海造地需要逾10年，港府為香港人及下一代都要及早填海，尤其是今天庫房仍有錢去填海，若8至10年後無錢，便想做也做不到了」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-08-09 10:49:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9771&issue=20180809
【明報專訊】既然在港府能成功增加住宅土地供應前，樓價料仍易升難跌，林浩文認為，若港人有自住需求，能支付三成首期及通過壓力測試（做30年按揭，若加息3厘後每月供款佔家庭收入仍低於三成），仍可買私樓上車做業主。
林浩文指出，2018至2022年的新樓落成量中，港島、九龍及新界分別佔8%、35%及57%，可見後者供應較多，當中將軍澳、元朗、沙田及屯門的供應尤其充足（見表），有關新盤發展商料有較大銷售壓力。故他建議，若港人有置業需求，本身財力又有限，應該勤力做功課，留意及比較上述地區新盤。
若買不起私樓 可吼資助房屋
不少港人難以符合上述嚴格的上車要求，林浩文認為，他們不應勉強買私樓，可以暫時租樓住，然後申請政府的資助房屋，例如將以市價五二折發售的4431伙居屋，或位於馬頭圍道的港人首置上車盤先導項目（涉約450伙），即使上述項目中韱率很低，但其後類似供應料陸續有來，「港府6月宣布將9幅私樓用地改建公營房屋（涉及約10,600伙），這些都是居民及首置上車盤的潛在供應」。
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