長實海韻軒批建110萬呎商廈 同區海灣軒入則申重建 料兩項目市值500億
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GS(14)@2018-03-23 10:43:07https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8272&issue=20180323
【明報專訊】雖然長實（1113）主席李嘉誠上周五宣布退休，但原來集團早有新大計；其持有的紅磡兩個酒店項目，包括海韻軒及海灣軒，已入紙申請重建為商廈，當中海韻軒已獲批圖則，可重建超過110萬方呎商廈樓面，若連同海灣軒部分，估計總樓面超過240萬方呎，市場估計項目市值近500億元。
明報記者 林尚民
近年商廈物業成交活躍，長實去年以402億元售出中環中心75%業權成市場焦點，該集團有意把旗下部分非核心物業申請重建成商廈。屋宇署1月份資料顯示，提供1980個房間的紅磡灣紅樂道12號酒店海韻軒，獲屋宇署批出圖則，可重建成3幢商業項目，包括兩幢29屬高（在4層地庫之上）商廈，以及一幢兩層高物業，總樓價涉約110.7萬方呎，料為近年市場上最大宗酒店轉商廈的項目。
長實：申重建商廈配合長遠發展
長實回應稱，集團已向屋宇署入則申請重建紅磡海韻軒及海灣軒為商廈，以配合長遠之業務發展，惟集團現時並沒有落實重建之計劃。換言之，除已獲批圖則的海韻軒外，毗鄰的海灣軒亦列入重建計劃之內，假設兩項目重建後總樓面與現時相若，估計總樓面超過240萬方呎。據悉，項目所在之地皮為商業地契，若轉為商業用途，毋須支付補地價。
中資鍾情區內海景商廈
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，如落實重建為甲級商廈，估計落成後呎價約1.8萬至2萬元，呎租約45至55元，租金回報約3厘至4厘。他又稱，中資一向鍾情這類維港全海景商廈，除可作長線收租外，也可整幢大廈或分拆出售，彈性甚高。事實上，紅磡一帶過往亦有不少甲廈由中資高價買入，如會德豐（0020）發展的One HarbourGate，西座商廈及西座商舖於2015年由中國人壽（海外）以58.5億元購入，以樓面約39.3萬方呎計，呎價約14,885元；東座寫字樓及商舖，則由中資祥祺集團2016年45億元購入，以樓面約28萬方呎計，呎價1.6萬元。
另外，由於商廈近年身價大升，不少財團即使未有即時「行動」，亦會先申請重建，如文華東方酒店集團持有的銅鑼灣怡東酒店，早於2015年獲屋宇署批出圖則，在4層地庫上重建成一幢26層的商廈，總樓面約68.4萬方呎，惟有關項目至今仍未有實質行動。另入伙8年多的爪哇（0251）銅鑼灣皇冠假日酒店，去年亦向城規會申請重建1幢26層高商廈，總樓面逾16.08萬方呎。
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GS(14)@2018-03-23 10:43:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9255&issue=20180323
【明報專訊】紅磡海灣軒、海韻軒被長實打造為「雙子酒店」，兩者合共提供3642間客房，房間最大特色是面積介乎600至700餘方呎，分為兩房、三房設計，儼如住宅單位，主攻中長線租客。長實早於2001年8月及10月，分別以10.9億元及6.55億元作價，投得海灣軒、海韻軒所處地皮，每方呎樓面地價分別約943和510元，兩酒店分別於2006至2007年開業，到2013年，市場一度盛傳長實擬拆售上述兩酒店。
值得一提的是，長實同系葵涌酒店雍澄軒，2013年2月突然宣布拆售雍澄軒65間客房，以入場費340萬元作招徠，並於1小時沽清；翌日加推的295間客房亦清袋，市傳個別房間更即晚「摩售」（未正式成交已轉售）；不過，至當年2月底，有消息指律師樓拒為雍澄軒買家承做樓契，雖然長實表示會提供協助，惟證監會5月高調介入事件，指拆售行動屬集體投資，事前須獲批准，最終長實以「以和為貴」為由，取消全部交易。
Milano次輪推131伙 售出110伙佔85％
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GS(14)@2018-08-12 10:11:46https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5635&issue=20180812
【明報專訊】新地（0016）旗下新盤一個接一個推出，昨日便推售元朗錦田PARK YOHO Milano次輪131個單位，市場消息表示，項目昨日售出逾110個單位，佔即日可售單位約八成半，項目過去兩個周末累售約436個單位，佔全盤538個單位超過八成。
PARK YOHO Milano於前一個周六（8月4日）首推時萬人空巷，人龍排到西隧口。昨日進行次輪銷售，涉及131個單位，人潮並無首日銷售時的洶湧，可售的131個單位，即日售出約111伙，佔可售單位約85％。
陳永傑﹕貿戰對中價至豪宅影響較大
值得一提的是，除PARK YOHO Milano外，PARK YOHO其他期數，包括PARK YOHO Genova、峻巒均錄得一手成交，若連同期他新盤在內，一手市場昨售出約126個單位。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，將軍澳日出康城6期及匯璽將於本月接續推售，估計全月可達2000宗一手成交，但加息、政府政策及中美貿易戰將令8月份一二手成交減慢，中美貿易戰料對二手中價至豪宅影響較大，預料第三季樓價下調2％至3％，8月二手成交減至2500宗。
泓碧首推110伙 33伙低於600萬 折實均價16497元 低年初雲海3%
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GS(14)@2018-11-17 09:03:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1448&issue=20181117
【明報專訊】雖然近日樓市放緩，惟內房毋懼淡市；碧桂園（2007）在港首個住宅項目、與宏安地產（1243）等合作的馬鞍山泓碧，以折實平均實呎16,497元首推110伙單位，與區內一手新盤及二手做價相若，反映發展商未敢太進取。泓碧首批單位中，有33伙實用面積300方呎1房戶，折實價低於600萬元。
明報記者 謝穎怡
泓碧昨首度向公眾開放示範單位，並同步公布首批110伙之價單，單位分布於第2、第5座，實用面積介乎312至879方呎，定價580萬至1937.8萬元，整批平均呎價19,184元，發展商提供最高14%直減折扣，單位折實價498萬至1666萬餘元，整批折實呎價1.64萬元。
與同區二手呎價相若
同區對上開價新盤為新地（0016）雲海，今年1月以折實平均實呎近1.7萬元首推71伙，當時貴絕馬鞍山白石新盤，意味泓碧首批略低約3%。若與毗鄰樓齡較新二手屋苑相比，迎海近期二手平均成交呎價約1.66萬元，是次開價亦算貼近二手價。
僅1伙售價500萬以下
值得一提的是，泓碧首批售價最平單位為5座1樓K室，屬實用312方呎一房戶，折實價498.8萬元、折實呎價15,987元，為首批唯一折實價低於500萬元單位。
碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪表示，是次開價參考同區新盤，同時有考慮項目地價，故他認為不是以高價推盤。周續稱，同區一手新盤近期成交呎價約1.7萬元至1.8萬元，反映是次開價折讓逾一成，會視乎市場反應加推，最快下周賣樓，首批市值折實約9億元。
另外，發展商是次沒有提供高成數按揭，周俊豪表示考慮到泓碧屬高端定位，預料目標客群不需要高成數按揭。
上述泓碧所處的馬鞍山耀沙路地皮，去年6月由宏安地產透過「買殼」形式，以約26.3億元向亞洲聯合基建（0711）購入，折合每呎樓面地價6787元，惟於去年9月就將60%權益以24.41億元出售予碧桂園，每呎樓面購入價升至1.05萬元。
事實上，近月內房積極在港推盤，中國中冶（1618）青山公路青龍頭逸璟• 龍灣昨日截收登記，市場消息稱，項目收票7天累收逾370票，以今日首輪開售50伙計，超額認購6.4倍。
屯門「龍牀盤」擬月內登場
此外，由佳源國際（2768）與「舖王」鄧成波家族持有的屯門井財街菁雋，有機會月內開售；項目總共提供356伙，開放式單位最細面積僅得128方呎，因而被形容為是「龍牀盤」，廣受社會注視。
泓碧突上載安排 周一開售110伙
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GS(14)@2018-11-23 09:38:54https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4740&issue=20181123
【明報專訊】開售如箭在弦的碧桂園（2007）牽頭馬鞍山泓碧，昨晚深夜突上載銷售安排，本月26日（下周一）首輪發售110伙（其中10伙特色戶招標形式發售），樓盤過去一周累積接獲近300張入票。
雖然一手銷情放緩，但納米新盤仍加入戰團。資深投資者盧華旗下長沙灣大南街項目，正式命名為「AVA 228」；盧華女兒、裕滿工程項目策劃總監盧文德表示，項目總樓面涉約4.3萬方呎，收購成本約4億元，共提供160伙單位，現正準備上載樓書和示範單位，最快下月開售。
大南街AVA 228最快下月推
盧文德表示，AVA 228最細單位100多方呎起，主打開放式及1房戶，當中七成為開放式；項目關鍵日期為2021年12月，樓花期長約3年。負責樓盤銷售的美聯住宅部行政總裁布少明預期，該盤將來實用呎租金可高見60元。
翠雅山最快下月上載樓書
豪宅方面，大銀地產旗下長沙灣大埔道新盤翠雅山，昨開放兩個現樓裝修單位予傳媒參觀，其中第2座25號室，實用面積1867方呎，屬3房全套房間隔；另第2座23號室，實用面積1675方呎，為兩房間隔。大銀地產總經理（項目）朱偉雄表示，翠雅山最快下月上載樓書，以及安排有興趣準買家參觀。翠雅山由3座組成，提供35伙，分1房至4房間隔，實用面積1352至2496方呎。
新地（0016）近日主力清貨的何文田現樓天鑄，連續兩日以招標形式售出3伙第8座單位，套現逾1.5億元，單位實用面積1410及1576方呎，成交價4760萬至5783萬餘元，實呎3.3萬至3.6萬元。
天鑄過去兩天沽3伙
新盤市場再現撻訂，上月開售至今累沽逾70伙的九建（0034）油塘海傲灣，錄首宗撻訂，屬實用面積208方呎開放式戶的2座16樓G室，原以405.4萬元售出，買家取消交易料遭沒收5%涉20萬元。另會德豐（0020）MONTEREY第8座5樓D室，原以799.3萬元售出，買家新近撻訂料遭沒收5%涉約40萬元。另外，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，為MONTEREY買家提供兩項按揭計劃，最高可達樓價80%，全期息率P減2.75厘（P現為5.375厘），另一為全期按息H加1.24厘，現金回贈2%。
泓碧首輪110伙沽不足兩成 本月一手料沽約400伙 近3年最差
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GS(14)@2018-11-27 12:51:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8949&issue=20181127
【明報專訊】樓市淡風繼續吹，作為內房碧桂園（2007）攻港頭炮的馬鞍山泓碧，昨晚首輪公售100伙、另10伙特色戶以招標形式發售。市場消息稱，連同招標沽出的兩伙特色戶，泓碧首輪銷售估計沽約20伙，佔可售單位總數僅約18%。業界估計，本月新盤成交總數只有約400宗，有機會是繼2016年2月以來33個月、即近3年新低紀錄（見圖）。
明報記者 林可為
踏入本月，3個新盤首輪開售，售出比例全部不足兩成（見表），較10月開售新盤表現更遜色。此外，泓碧亦是繼屯門弦海、逸璟‧龍灣後，近期第3個A組大手客「失蹤」的新盤。碧桂園本月中以折實平均實呎16,497元，首推泓碧110伙單位，與區內一手新盤及二手做價相差不大，而首批單位中有33伙實用面積300餘方呎1房戶，折實售價低於600萬元（最低折實價498.8萬元起）；項目開售前接獲逾340票，以公開發售100伙計超額逾2倍。
A組大手客「失蹤」
現場消息指，昨傍晚到尖沙嘴半島辦公大樓售樓處集合的準買家僅約20組，場面未見熾熱，至昨晚9時、即正式開售後首1.5小時售出約10伙。市場消息指， 有「牛下女車神」美譽的香港單車名將李慧詩或相關人士，以約895萬元購入5座中層實用面積526方呎H室兩房戶，折合實呎約1.7萬元。雖然銷售安排中設有A組大手揀樓時段（最多可購買4伙），但據悉昨日揀樓的全屬B組散客，A組客「無影無蹤」。
「牛下女車神」近900萬入市
至於以招標形式發售的10伙特色戶，據樓盤成交紀錄冊顯示售出兩伙，當中實用面積506方呎、連424方呎花園的2座地下E室，成交價961.4萬元售出，實呎1.9萬元；而實用面積442方呎、連440方呎花園的2座地下B室以839.8萬元售出，實呎同為1.9萬元。市場消息稱，泓碧首輪公售連招標總共賣出約20伙，佔推售單位總數110伙的18%。另長實（1113）馬鞍山同區星漣海修訂價單，本月30日新增29萬元家居設計及家俬優惠，名額暫定5個。
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，受中美貿易戰升溫、居屋將開售等因素影響，本月開售的新界新盤銷售一般，而泓碧未錄大手買家，主要以用家為主。他又稱，本月新盤市場暫錄約325宗成交，估計全月只錄約400宗，除相對10月錄得約1150宗，按月大跌65%或750宗外，更是屬2016年2月錄約330宗成交，33個月來新低紀錄。
海璇匯1房意向月租4.1萬 呎租110元
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GS(14)@2018-12-18 12:48:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0408&issue=20181218
【明報專訊】新地（0016）北角豪宅海璇本月連錄4宗成交、吸金約2.4億元之際，新地豪宅租務品牌Signature Homes總經理官曉霓表示，屋苑轉賣為租的第6座服務式住宅海璇匯，正式對外開放兩個示範單位，分別屬實用面積371、603方呎的1房、2房戶型，意向月租分別4.1萬和6.85萬元，折合意向呎租分別110和114元。
海璇匯提供140間服務式住宅，戶型由1至3房，當中包含連平台、或天台特色戶，實用面積介乎361至1063方呎；官曉霓續稱，海璇匯料可吸納國際企業的高級行政人員租住，項目單位若全數租出，預計全年租金收益7000萬元，現時項目首推30伙，月租由3.5萬至6.8萬元不等，實用呎租98至114元。
匯璽本月錄30宗租賃 呎租49元
海璇匯各單位均設置智能家居系統，全屋電器均具聲控功能，相關功能可操控屋內燈光及冷氣系統，另住客亦可透過應用程式安排各項住客服務，如訂餐服務、預訂會所康樂設施等。
另新地同系南昌站匯璽，12月至今暫錄約30宗租務成交，平均實用呎租約49元。香港置業高級聯席董事胡耀才表示，匯璽最新租務成交為2B座高層C室，屬實用面積362方呎1房戶，以月租1.8萬元租出，實用呎租49.7元，業主去年4月以約878.6萬元購入上述單位，現享租金回報率2.5厘。
囍逸1房月租1.15萬 呎租39元
此外，粉嶺新近入伙屋苑囍逸亦錄一宗1房戶租務成交，中原市務經理王家駒表示，囍逸2座中層實用294方呎E室，業主放租叫價1.25萬元，經議價後減1000元或8%，以1.15萬元租出單位，實用呎租39元，以業主2016年購入價374萬元計，租金回報約3.7厘。
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