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小鎮青年深圳買房記：變賣老家房產、遍借親友湊首付

程家梵（化名）是幸運的。

2016年3月18日，程家梵拿到房產證。一周之後，深圳宣布非戶籍購房者購房社保由1年提升至3年。假如買房決定或落實過程稍有遲疑，他將喪失購買資格。

當天晚上，他和女朋友聽說這個消息後，跑到樓下的便利店買了幾罐啤酒，企圖一醉。買房後，心態變得松弛，房價漲跌不像以往那樣有壓迫感了。

同年10月，深圳加強限購，購房社保從3年提升至5年，又一拔購房者被卡在限購之門外。

這種無力感，程家梵在今年3月體會深刻。按原計劃，3月，房子滿兩年後，他會把房子放到中介處掛牌出售，回籠的資金加上和女朋友這兩年的存款一起，置換一套離公司更近的房子。

但深圳“三價合一”（三價合一就是要做到二手房的“銀行評估價=實際成交價=網簽備案價”）落地，使購買成本有了較大幅度的提升。計劃戛然而止，置身於城市發展的洪流中，程家梵只能且走且看，等待下一個窗口期。

老家賣房深圳買房

知乎里一條熱門問答是“年輕人如何買得起中國大陸一二線城市的房子”，不少回答是家里提供首付，但提問者真正想了解的應該是，年輕人在不靠家里的情況下，如何在一二線城市里買房。

程家梵是有資格回複這個提問的。

1991年出生的程家梵大學畢業後，在廣州從事互聯網相關工作。2014年底，為了結束與女友異地戀的狀態，他從廣州來到深圳，進入一家知名互聯網公司上班。

既然打算在這座全國最年輕的城市落地生根，房子的問題無法回避。程家梵是一點都不打算買房的，他覺得自己還很年輕，應該去享受未完的青春，應該“來相召、香車寶馬，酒朋詩侶”，而不是過早地成為房奴，被城市生活綁架。

但女朋友是堅決的看多派，她認為在有能力的情況下，房子當然是越早買越好。分歧發生，吵吵鬧鬧過了大半年。

程家梵來自廣東省一個四五線城市，在老家有一套閑置的回遷房。2015年國慶節前夕，程家梵和女友商量假期的安排，女友提出回老家賣房。原因如下：一是四五線小城市人口持續凈流出，房價缺乏上漲動力；二是，兩人的工作性質決定，不可能回老家生活工作，應該盤活閑置資源；三是，賣房的錢可以用作深圳買房的部分首付。

程家梵堅決反對，在他看來雖然老家的家人住在另一套房子里，這套回遷房在他個人名下，但在老家有房才有根。談判破裂，在近一年的反複拉鋸中，女友感到疲憊，當下提了分手，拿著行李箱收拾東西就要走。為挽留女友，程家梵萬分不願，但還是同意在深圳買房了。

國慶回家賣房，一個月後當地中介幫忙找到了買家，總價是30余萬。

四五線城市沒有進入存量房市場，二手房交易時間長、流程極不規範。賣掉的房子的首期款收到已經是2016年1月了，在程家梵在深圳買房並做首付的資金監管的前幾天。

程家梵老家的房子找到賣家後，他們開始在深圳看房。女友記得很清楚，2015年12月25日，聖誕節，程家梵在深圳的社保剛好滿一年，此日過後他們便在深圳瘋狂看房，幾乎每天下班都奔走於深圳各小區里。

2016年1月初，他們定下在深圳羅湖區和龍崗區交界的一個二手房。選擇這樣的區域原因，主要是考慮到市區外價錢便宜，但是離市區不至於太遠，總結起來就是在價錢和地段中選一個平衡點。

雖然小區建成已超過十年，但保養良好，戶型方正，離地鐵很近，生活配套完善。

他們看中的是一個小兩房，市價200多萬元，首付加上中介費和稅費，需要80多萬。房子選好了，接下來只要解決資金問題。實質上，只要有錢，買房一點也不難。

向十幾個人借錢交首付

賣房子給程家梵的業主是湖南人，他們打算把房子賣掉後，就回去長沙發展了。

程家梵說：“業主夫婦很好說話，爭取之下，他們給了我一整個月去籌款。”

程家梵和女友的存款加起來有50余萬，加上賣掉老家的房子拿到的首付款10萬，他們面臨著19萬的資金缺口。

因為各種原因，雙方家庭無法提供資金支持。最後的解決方法是，程家梵和女友各自向朋友、同學借款，“多的借兩萬，少的借幾千，借了十幾個人，最後趕在約定期內完成了。”

1月底，趕在2016年春節前，程家梵交齊首付和稅費中介費，買房的事情終於告一段落。

老家房子的尾款遲遲未到，在償債壓力下，程家梵那年沒有回家過春節，自我請纓在公司值班，加班費是平常日薪的三倍。交完首付後兩人口袋空空，這部分加班費最後成為他們買家具、刷墻的軟裝費。

事實上，老家房子的尾款直到當年8月才拿到，但其間，跟朋友同學借的錢已經還掉部分了。即使沒有這套房子，他們在深圳還是能買得起一套關內外交界處的小兩房，只是借款在19萬的基礎上多加10萬，還款時間再稍微拉長一些。

簡單的裝修，又空了一個月去甲醛後，2016年4月28日，程家梵和女友搬進自己的房子里，在這里過了勞動節，後來又過了大大小小的節日。他們的家，也成為外地朋友們來深圳的驛站。

女友說，都說來了就是深圳人，但買了房有了家才是深圳人。

房子是寫在程家梵一個人名下的。比程家梵更早來到深圳的女友，社保一直交在廣州，並沒有購房資格。她一直希望能在廣州買房，“我在廣州上大學，對這座城市很有感情，雖然為了工作來深圳，但還是希望有一天能回去生活。”

相比深圳，廣州的房價更親民。他們的打算是，程家梵在深圳買房，女友在廣州買房。但計劃被迫改變，2017年3月，廣州限購升級，社保從3年變為5年。這時距離女友獲得廣州購房資格只差4個月。

考慮到要想在廣州買房，還得再等2年零4個月，女友決定把社保轉移到深圳，並把戶口從老家遷到深圳。這樣的話，他們在深圳換房就能用女友的名額，只需給3成首付。

“我們本來打算，到2018年3月，房子滿兩年，就把房子掛牌出售，希望加上我們的積蓄，換一套在深圳市區的房子。”

程家梵和女友深諳此理，他們無意炒房，也不抱暴富幻想，只是兩個在都市里努力工作的年輕人，希望能改善生活而已。換房計劃暫被擱置後，他們兩人常用趕在社保1改3前買到房子來安慰自己，“我們還算是幸運的。”

央行：北京共有產權住房貸款最低首付比例30%

日前，人民銀行營業管理部等發布通知，明確北京共有產權住房貸款最低首付比例。《通知》規定，適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例按照政策性住房執行，不低於30%；不適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例參照普通住房執行，不低於60%。另外，《通知》對共有產權住房購房人取得產權證5年內所享房屋份額的抵押權能作出限制，明確購房人取得不動產權證未滿5年的，抵押融資只能用於支付本套住房購房款。截至7月10日，北京市銀行累計發放共有產權住房個人貸款147筆，金額8990萬元。

營業管理部聯合四部門出臺支持北京市共有產權住房專項信貸政策

2017年以來，北京市大力推進共有產權住房建設，明確了未來5年供應25萬套共有產權住房的目標。為貫徹落實黨的十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”要求，積極推動北京市共有產權住房試點工作，近日，人民銀行營業管理部與北京銀監局、北京市規劃國土委、北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯合印發了《關於明確北京市共有產權住房購房人使用個人住房貸款有關事項的通知》（銀管發〔2018〕140號，以下簡稱《通知》），主要內容包括以下幾方面：

一是實施差異化信貸政策。按照“分類指導，因地施策”的原則，在國家統一信貸政策的基礎上，結合北京市大力發展共有產權住房的實際情況，明確了共有產權住房貸款最低首付比例。根據現行住房信貸政策，購買商品住房家庭在北京無住房且無住房貸款記錄的，購買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為35%、40%，經適房、自住房等政策性住房最低首付比例為30%；名下有住房貸款記錄的，購買普通住房、非普通住房的最低首付比例分別為60%、80%。《通知》規定：適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例按照政策性住房執行，不低於30%；不適用首套房貸政策的共有產權住房貸款最低首付比例參照普通住房執行，不低於 60%。

二是強調居住屬性。《通知》結合《北京市共有產權住房管理暫行辦法》關於購房人取得產權證5年內限制轉讓的規定，對共有產權住房購房人取得產權證5年內所享房屋份額的抵押權能作出限制。明確購房人取得不動產權證未滿5年的，抵押融資只能用於支付本套住房購房款。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強調共有產權住房的居住屬性。

三是保障貸款人權益。《通知》明確了商業銀行、公積金中心的貸款審批時限，要求貸款機構在受理貸款申請之日起10個工作日內完成審批。通過合理設定審批時限，推動貸款機構提高審批效率，進一步保障共有產權住房人購房貸款權益。

四是細化抵押登記流程。《通知》結合法律關於按份共有財產設定抵押的相關規定，明確購房人以所享有的房屋份額設定抵押時無需代持機構同意，房屋所在行政區域不動產登記部門依照按份共有財產抵押登記規定辦理抵押登記，消除了銀行對於共有產權住房辦理抵押登記是否需要代持機構出具同意函、抵押登記手續是否較為特殊等問題的疑慮。

截至7月10日，北京市銀行累計發放共有產權住房個人貸款147筆，金額8990萬元。

責編：漆辛夷

銀保監會：嚴禁首付貸、消費貸流入房市

“1~7月共處罰銀行保險機構1483家次，罰沒合計16.4億元。”8月29日，銀保監會召開銀行保險監管工作電視電話會議，通報近期監管處罰情況。

銀保監會指出，進一步完善差別化的房地產信貸政策，嚴禁“首付貸”和消費貸資金流入房地產市場等違規行為。

同時，大力推動健全公司治理，針對股權關系、股東行為等突出問題，提出10個方面工作措施。

嚴禁“首付貸”、消費貸流入房市

29日，銀保監會會議稱，要紮實推進金融風險防控工作。深入研究銀行業和保險業防範化解金融風險攻堅戰三年行動方案，提高對金融風險的規律性認識，形成更成熟的方針和政策；穩步推進降杠桿，抓住同業、理財和表外等重點，堅定不移拆解影子銀行，銀行業資金和保險業資金脫實向虛問題進一步緩解，金融體系自我循環空轉套利現象得到有力遏制。

以北京為例，第一財經記者從北京銀監局獲悉，2017年一季度至2018年二季度，北京個人住房貸款月均新發放金額逐季度減少，各季度月均發放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元、83.45億元和78.58億元，連續五個季度環比下降。

全力支持供給側結構性改革方面，截至目前，市場化法治化債轉股已簽約金額1.73萬億元，資金到位3500多億元；全國存續債委會1.7萬余家，幫扶困難企業4052家。堅持不懈化解不良資產風險，督促銀行保險機構全面真實反映資產質量。

進一步完善差別化的房地產信貸政策，嚴禁“首付貸”和消費貸資金流入房地產市場等違規行為。進一步深化市場亂象整治工作，不斷加強對互聯網金融，特別是涉及網絡借貸風險的專項整治。1~7月共處罰銀行保險機構1483家次，罰沒合計16.4億元。

積極應對外部沖擊風險，督促銀行保險機構開展風險壓力測試，加強境外機構合規管理長效機制建設。加快補齊監管制度短板，新提出40多項銀行業制度補短板任務。

發揮大行“頭雁”效應

銀保監會指出，要增加對實體經濟資金投入，進一步提升銀行業和保險業服務實體經濟水平。

此前，銀保監會發布“信9條”，進一步打通貨幣傳導機制，要求銀行適當提高企業中長期貸款比例，同時規範銀行貸款行為，要求不得協商約定或強制設定條款進行貸款返存等，此外還提出積極發展消費金融，支持發展消費信貸等共9條主要內容，被業內稱為“信9條”。

此次銀保監會公布數據顯示，截至7月末，銀行業金融機構各項貸款同比增長12.4%，保險資金為實體經濟提供融資超過13萬億元。

銀保監會稱，加大對國民經濟重點領域的支持力度，制造業貸款自上年以來持續正增長，基礎設施行業貸款同比增長9.9%，涉農貸款同比增長7.2%，扶貧小額信貸余額2597億元，支持建檔立卡戶639萬戶，綠色信貸貸款余額超過9萬億元。保險業中，與經濟和民生保障密切相關的貨運險、責任險、農業保險保費收入同比分別增長24%、35%、18%。

其次，著力緩解小微企業融資難，提出並實施“兩增兩控”新要求，落實差別化不良容忍度等配套政策，小微企業貸款同比增長12.7%，高於各項貸款增速0.3個百分點。

努力推動降低社會融資成本，發揮大中型商業銀行的“頭雁”效應，對18家大中型銀行小微企業貸款利率進行監測並實施分類監管考核評估，6、7兩月新發放單戶授信500萬元以下小微企業貸款利率的平均水平比上年末有所下降。

此外，銀保監會還要求積極服務創新驅動戰略，信息服務業和科技服務業貸款同比分別增長27%和30%，21家主要銀行戰略性新興產業貸款比年初增長7.3%，1~7月科技保險為科技企業提供風險保障金額7962億元。

大力推動健全公司治理

銀監會、保監會長達十余年的分業監管歷程，使其交叉的灰色地帶長期處於監管真空中。此次銀保監會電話會議指出，要深入推進體制機制改革，加快落實銀行業和保險業對外開放新舉措。大力推動健全公司治理，針對股權關系、股東行為等突出問題，提出10個方面工作措施。

今年年初，郭樹清在接受《人民日報》專訪時措辭嚴厲的稱：“銀行業當前的主要問題是規範的股東管理和公司治理沒有同步跟上。比如，有的股東甚至把銀行當作自己的提款機，肆意進行不正當關聯交易和利益輸送。此外，對於少數不法分子通過複雜架構、虛假出資、循環註資，違規構建龐大的金融集團，必須依法予以嚴肅處理。”隨著銀保監會合並，對於上述亂象的監管和治理正在有條不紊推進。

銀保監會指出，深入推進組織機構體系優化，五家大型銀行設立185家普惠金融事業部分部，管理型村鎮銀行和“多縣一行”制村鎮銀行試點穩妥開展，意外險定價機制、經營銷售改革有序推進，多層次車險產品體系建設得到加強。提出一系列專項的改革建議，切實推動機構回歸本源、專註主業，向高質量發展轉變。加快推動擴大開放新舉措落地，提出15條銀行業和保險業開放措施，推進相關法規制度建設，同步受理對接準入申請，做好政策和準入輔導。

責編：林潔琛

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