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資產太集中物業約滿後宜賣樓

1 : GS(14)@2013-12-06 19:28:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131206/news/ec_ecv1.htm


首要任務是先幫Candy和Steven安排按揭貸款。Steven是一名公務員，可以申請政府的「居所資助計劃」(Home Financing Scheme)。透過這個計劃Steven可以向政府申請一筆約150萬的低息首期貸款。必須注意的是，根據政府庫房的規定，這類按揭的貸款文件不能夠為(All Monies)的樓契，一般銀行會安排稱為Term Loan的定期貸款。個別銀行對這類按揭貸款申請可能會有一些限制，例如只可以做傳統的P-plan或有額外的條款等。加上做這類按揭和向政府庫房申請「居所資助計劃」都需要時間，因此最好預留充裕的成交時間。最後Candy和Steven成功獲批一個P-plan的按揭計劃。

每月盈餘只減5000元

接下來就是檢視和優化Candy和Steven的財政狀。表1和表2列出他們買樓前後的收支和資產負債情。

首先Candy和Steven的現金流沒有太大改變，每月盈餘只減少了5000元。不過，從表2可以看到，在買入第4個物業前，物業資產佔他們的總資產的比例已經達到73%，屬於一個偏高的水平。在買入自住物業後，這個比例更高達96%，屬於極高的水平。Candy說新買入的物業是為了居住需要，並非為了投資，將來樓價升與跌也不會賣樓。不過他們亦表示另外3個出租物業是純粹投資資產，雖然他們相信物業價值長遠會上升，但也確實擔心中短期樓價會下跌。

最後，他們決定等其中一個出租物業的租約期滿後，便會賣掉物業，讓物業佔總資產的比例回落至80%以下。而且可以增加現金的比重，將來若有適合的投資機會也有足夠的彈藥捕捉機會。

林正宏(Perseus Lam)

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2 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:05:58

這個case...是假的嗎？

1:收租物業方面仲要交物業稅，地租(可能)同管理費，3層樓夾埋每個月平均起碼5千吧？

2:第三項物業市值375，值201萬?超過一半吧！不合法的都可以登上報紙教人?

3:2個約4百萬既物業，以將軍澳區市值13000一個月，310萬的居屋(這銀碼沒私樓)也租值11000。他們合共只有不到3萬租金收入，比市價低7千…不太合理吧？

4:新居所方面，900萬樓，來自10萬cash,300萬基金。500萬銀行貸款，同150萬政府貸款。總共960萬。但…淨係DSD,要67.5萬。買賣雜費當4萬，少少裝修15萬。保守預計，除首期外要有90萬額外支出。根據佢講首期要250萬。所以買呢層樓動用既cash係340萬以上，佢計錯數。

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3 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:08:31

*第二點是借201萬，現在出租只可做5成按，所以不合法

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4 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:19:03

我特登上網check

http://www.mreferral.com/new-measures-on-mortgage.html

第二間物業起供款只可以佔入息4成。總收入12.36萬，只可以供款4.944萬，呢位作者既計出黎係每月供款5.55萬，which is大過上限。另外我睇過2.3萬呢個數係要30年期先做到，所以冇可能再拖長黎做。

由此可見呢位先生好唔熟悉同樓相關既事情，而一個有3間收租物業既家庭亦無可能拎盤數比佢睇…結論係呢篇文真實性低，參考價值很少

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5 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:22:54

其實銀行有好多灰色地帶，但絕對唔可以公開講，更何況係報紙專欄?

BTW,呢篇放地產區都ok

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6 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:34:49

唔怪之得啦，呢位林生係康宏既人黎既，財仔唔受金管局咁多限制…當然唔識咁多正規既條例啦

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7 : pcp7838(1616)@2013-12-06 21:46:02

淨係 居所資助計劃 明明有三個出租物業都可申請, 擺明"潤"政府.

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港視走投無路　藝人作最壞打算 艾威：賣車賣樓移民台灣

1 : GS(14)@2014-03-18 23:20:53

http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20140318/18659626

                              【電視風雲】政府再度出招力阻香港電視網絡（HKTV）開台，不但令老闆王維基走投無路，更令不獲港視續約的艾威淪為失業大軍，前路茫茫。艾威昨形容今次事件是個災難，為了生活，他計劃變賣家當：「先賣錶，跟住賣車，最後係賣樓，賣得幾多得幾多！」他甚至考慮退出娛樂圈，並撤出香港移居台灣。

                港視開台無期，除現時正在拍攝的兩部劇集《惡毒老人同盟》、《大眾情性》及綜藝節目《HKTV"Working"Holiday》繼續拍攝外，其他製作被迫一律叫停，而約滿的港視藝人即使願意減薪、減騷也於事無補，齊齊不獲港視續約，令不少藝人頓感前路茫茫，淪為失業大軍，本月初已約滿港視的艾威便是其中之一。

              ■艾威見港視地盤重門深鎖，唉聲嘆氣。

「嬲到跳起」

                艾威昨重臨港視位於將軍澳工業邨的地盤，見到地盤「一潭死水」時倍覺感慨，他說：「而家真係嬲到跳起！今次感覺同上次好唔同，個殺傷力係好大，更加震撼！但有咗第一次經驗，話畀我哋聽，呢個世界乜嘢事都可能發生。咁變咗可能有咗心理預備去迎接呢個災難，會更加積極去計劃一下應該點做。」
對前路感到徬徨？艾威說：「會㗎，咁大個仔未試過回復自由身，因為35年嚟電視台份合約從未中斷過，嗰邊（無綫）33年，加埋呢邊（港視）兩年就35年，假如係後生仔、初初出嚟，冇俾一份電視台合約綁死，未必唔係一件好事，可以有好多新嘗試，因為大把時間，但我而家好似剩番啲時間有限，真係要諗清諗楚到底下一步要點做，係咪真係要退出娛樂圈呢？」
失去電視台合約變成失業大軍，為了生活，艾威不諱言要變賣家當：「假如一路冇收入嘅話，真係要變賣家當。先賣錶，跟住賣車，最後係賣樓。因為使晒啲錢嘅時候，有好多生活上必須開支要繼續，雖然我冇仔女，但都有阿媽、有老婆，仲有啲小朋友助養嘅，有12個小朋友，一個月幾千蚊啦。我有隻勞力士古董錶，下次喺九龍城再撞到發哥（周潤發）嘅話，會問佢有冇興趣。另外有一隻錶都賣得吓錢，賣得幾多得幾多，跟住就賣車啦，兩架賣咁一架，最後就會賣樓。」對於養自己及家人都成問題，會否中止助養計劃？艾威說：「盡量唔好中止啦，咁幾千蚊應該都解決到嘅。」

拒叩無綫門

                艾威月前曾經考慮移民台灣，現時會否重新考慮？艾威說：「係呀，嗰個計劃都可以繼續諗，實行性都幾大，但當我同啲朋友講起，啲朋友就提出反對，話唔需要做到咁悲觀，撤離香港，可能朋友唔捨得我。台灣生活指數低啲。我退可守，但係冇得進攻。我層樓而家都賣到幾百萬。睇吓將嗰幾百萬點分配，投資又好，慢慢搣又好。有好多同事佢哋生活開支唔可以停，例如小朋友教育費，我相信唔係咁多同事好似我咁好彩，有個機會可以買到層樓，作為最後堡壘。」有否考慮過叩其他電視台門？如亞視或無綫？艾威擰一擰頭說：「完全冇諗過。我感覺到唔會死嘅，點都生存到，中國人嗰句，馬死落地行啦。」
採訪：戴彩煥                                                        

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2 : GS(14)@2014-03-18 23:21:08

http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20140318/18659628


港視走投無路，大大減少藝人出路，助長無綫向藝人提出苛刻續約條件，藝人往往迫於無奈接受。據悉，無綫除計劃將譚玉瑛踢出兒童節目外，楊思琦近日與無綫洽談續約事宜，亦慘遭無綫「㩒住打」，要減她人工。由於楊思琦要獨力養女兒，迫於無奈之下亦只好接受。記者昨曾致電楊思琦，但未獲回覆。
[■楊思琦細心照顧卧病在床的長輩。DV圖片] ■楊思琦細心照顧卧病在床的長輩。DV圖片

此外，楊思琦日前和媽咪開車到灣仔律敦治醫院探望卧病在床的女長者，楊思琦走到床邊對女長者貼心照顧，但對方卻未有任何反應。兩母女探病至晚上8時多才離開，還有其他男親友同行，其間楊思琦又為其中一位阿伯拉好羽絨大衣的拉鏈，相當細心。
採訪、攝影：李志明、吳耀輝

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信和急賣樓 世盃月兩盤齊發 大埔逸瓏灣日內開價 首批110伙

1 : GS(14)@2014-06-12 14:46:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140612/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】世界盃今晚開鑼，與此同時，新盤大戰亦一觸即發。今年迄今未有開售全新樓盤的信置(0083)，旗下大埔逸瓏灣及大角嘴奧朗‧御，將同期推售，共涉約1200伙，其中逸瓏灣周二晚剛獲批預售及上載樓書後，今天將對外開放設於奧運站的示範單位，並隨時公布首推110伙售價；至於與市建局合作的奧朗‧御，亦擬短期內公布首批重推50伙的價單。另西九焦點新盤柯士甸站GRAND AUSTIN今日向傳媒開放示範單位，顯示這兩個分別位處新界和九龍的豪宅，將短兵相接。


雖然白石角科進路地皮3月流標，加上上月政府僅以每方呎樓面地價3300元批出毗鄰地，惟這些負面消息並未影響逸瓏灣銷售部署。信置營業部聯席董事田兆源指出，逸瓏灣早於去年3月申請預售，如今是按既定部署推出，加上現時市場氣氛良好，強調不需急散貨。

田表示，現階段只會推出逸瓏灣I；此期由18幢高座和中密度大廈、7幢洋房組成，單位總數546伙，樓花期15個月，分層單位實呎597至2003方呎，當中近75％屬3、4房大戶，另加小量1房複式和2房單位；洋房面積則由3021到3639方呎。以逸瓏灣I涉546伙計，田表示首推涉約110伙；同系以256至322方呎細單位作主打的奧朗‧御，短期亦擬開價，意味兩盤有機會同期開售。

銷監局提醒：園景地非永久

一手銷售監管局亦關注該盤開售，昨晚發聲明指出，逸瓏灣I、II雖然在物業名稱、住宅大廈座號編序，以至外觀設計等，看似屬分兩期發展的單一屋苑，但實質卻是兩個不同發展項目；局方提醒準買家，該兩個項目的小業主，日後雖可互用公用設施(如會所等)、停車位及行人專區，惟須共同承擔有關設施的建築工程、管理和維修費等；局方並提醒，逸瓏灣I、II現用作園景的短期租約用地，相關地段亦非永久用作園景。

另會德豐地產常務董事黃光耀指出，由於GRAND AUSTIN位置較去年底推出的The Austin更優越，預料價錢有一定上調空間。新地(0016)副董事總經理雷霆稱，青龍頭海瀧珀已上載銷售安排，全數4幢洋房周日發售。

麥花臣匯再錄3伙撻訂

至於上月底開售的九建(0034)旺角麥花臣匯再有3伙撻訂，相關單位原售價803萬至1384萬元，估計被買家被殺訂5％，即被殺訂金40萬至69萬餘元；令樓盤撻訂單位增至4伙。

明報記者 林可為、林尚民

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萬科半年賣樓破千億 各地紛傳寬限購 內房望見底

1 : GS(14)@2014-07-04 10:34:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ec_eca1.htm


【明報專訊】內房陸續公布上半年成績單，龍頭開發商萬科(2202)今年首6個月銷售破千億元(人民幣，下同)，按年增21%，當中6月銷售194億，按年大增44%，廣東房企富力(3333)上半年銷售亦按年增近四成，數字反映內地賣樓情似未有市場預期般慘淡，但有分析員認為，現時下結論言之尚早，長遠仍要看下半年貨幣政策才能再作判斷。


專家：須觀望下半年政策

除了時代地產(1233)未有去年銷售數字之外，在已經公布上半年銷售數字的7家大中型房企中，全部取得按年20%以上的增長。其中上海地產商旭輝(0884)上半年賣樓102億元，按年增42%，廣東地產商奧園(3883)銷售按年增38%。不過僅有萬科上半年銷售剛剛達成全年銷售目標的一半。

萬科估全年賣樓2000億

瑞信內房股研究部主管杜勁松認為，6月銷售數字良好，與發展商衝刺半年報，加推新盤入市有關。「不少人以為是限購鬆綁的刺激，開始看好內房，其實兩者並無關聯，限購鬆綁在上月尾才剛剛開始。」內房下半年能否反彈，杜勁松認為尚未有定論，最主要是看中央貨幣政策能否放鬆，為銀行注水或降準對內房的正面效果會更明顯。

除賣樓成績好轉外，有內地媒體昨日指或有30個城市在年內取消限購，內房股全面反彈，其中綠城(3900)、世茂(0813)、合景泰富(1813)急升逾半成。

根據內地傳媒昨日報道，市場傳聞多個地方政府人員到呼和浩特學習經驗，市場逐漸從對樓市的悲觀情緒中平復過來，內地最大住宅開發商萬科，自從上周三(即6月25日)B轉H上市以來，股價已累升17.6%。

三利好因素 支持內房股價

有外資投行分析員表示，看好內房股下半年走勢，原因有三，第一是內房股被嚴重低估，第二是部分房企上半年銷售表現不錯，第三是信貸政策有寬鬆象，5月新增人民幣貸款超預期，6月新增貸款據預測將超1萬億元。

從具體公司來看，該分析員表示，短期看好因為負債率高而一度被過度拋售、但銷售表現佳的內房股，如富力、融創(1918)及綠城。

明報記者 甄佳佳

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2 : GS(14)@2014-07-04 10:36:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ec_eca2.htm

【明報專訊】經過長達4年申請，內地商業地產龍頭萬達仍未能成功敲開A股資本市場的大門。據中國證監會披露，萬達集團旗下的萬達商業地產及萬達電影院線，上市申請均未獲得證監會批准。


萬達去年在港入主恒力(0169，現已改名萬達商業)借殼上市，不過，中證監網站於7月1日披露，本年度首發共終止審查企業129家，包括大連商業地產股份有限公司。同時，萬達電影院線也出現在深交所中小板首發中止審查企業名單中。





7月2日萬達在其官網表示，今後將繼續積極探索多種上市途徑。據內地媒體報道，集團董事長王健林曾在集團內部會議中表示，今年要全力推動兩個目標公司上市，但是次嘗試仍無功而返。

根據中證監的資料，萬達電影院線處於中止審查狀態，所屬情形為申請文件不齊備等導致審核程序無法繼續，須在更新財務資料時一並提交恢復審查的申請，經證監會履行法定程序後即可恢復審查。

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恒地發力賣樓　求價兼求量

1 : GS(14)@2014-09-07 12:17:23

【旺市推盤】坐擁本港最多農地的恒地（012）趁樓市勢旺，近年發力賣樓，集團去年售樓收益錄約165億元，今年售樓目標維持約160億元水平；惟相對集團2007年全年錄得破紀錄逾230億元賣樓收益，尚有三成差距，料市旺下採取留力策略，求價兼求量。樓市升勢未止，連見慣樓市風浪的恒地主席李兆基上月底亦表示，本港樓市處於低息環境下，難大幅下瀉。集團今年賣樓取態依然積極，全年八個新盤排隊推售，涉約2,766伙，當中，馬鞍山為年內主要戰場，七成貨源集中該區。單是「迎海」系列的2期迎海．星灣及3期迎海．星灣御，兩盤已涉及逾1,800伙，當中3期屬全新項目，仍待售樓紙批出。除大型屋苑式新盤外，年內恒地推出多個規模較細一手盤，如深水埗曉盈、堅尼地城浚峯，以及深水埗曉珀、九龍城曉薈及西營盤曉譽等，均屬市區「牙籤樓」項目。


今年賣樓目標160億元

集團出名「麵粉」多之餘，貨尾量同樣多。今年首季市場統計數據指，恒地持有逾1,200個貨尾未賣，成為貨尾王，即使貴價貨的西半山天匯，迄今仍未沽清，可見該集團一貫採取貨尾慢慢清，新盤又陸續開售策略，令全港多個地區均有「四叔貨」發售。恒地今年賣樓目標料達160億元，與去年約165億元相近。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140904/18855452

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消委揭賣樓代客墊支60萬

1 : GS(14)@2014-11-12 15:15:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gga1.htm


【明報專訊】一手住宅物業銷售條例生效一年半，市場已陸續適應新例要求，惟仍有發展商利用新例灰色地帶逃避規管，賣樓陋習未盡除。消委會昨日發表一手樓銷售研究報告，揭發四大不良銷售手法，包括發展商「擠牙膏」式賣樓、超額認購疑「發水」、限制中籤者3分鐘內揀樓等高壓手法，更有地產代理涉嫌違反指引代客墊支達60萬元。消委會對情表示失望，建議銷監局及地監局加強巡查及增加罰則，必要時亦可透過修例來保障買家權益。地產建設商會執委會主席梁志堅昨指摘消委會在公布報告前未有向發展商了解情，該會日內將與會員開會，詳細討論報告細節。


一手新例去年4月底開始實施，消委會商營手法研究及消費者投訴審查小組主席吳麗萍表示，消委會今年4至5月向602人進行問卷調查，並於6至7月派員到17個一手樓盤作實地巡察，發現新例實施後，部分不良銷售手法仍未能杜絕。她指出，消委會巡查的17個一手盤中，有7個樓盤以「即牙膏」方式推盤，即保留價單內部分單位不作發售；該會亦「放蛇」檢視5個樓盤的抽籤售樓安排，獲3個地產代理主動提出墊支，最高金額涉及60萬元。消委會亦發現，不少新盤發售時出現大量「發水票」及採用高壓或不良售樓手法，準買家難以掌握準確市場消息。

批「即牙膏」方式推盤

消委會又對比8個樓盤的「購樓意向登記」數字，以及於首日開售的實際成交量，結果發現誇大登記情，最大差別達20倍。這些數字有誇大，但問卷調查顯示七成受訪者表示認購登記數字會影響他們對市的評估。

事實上，今年新盤市場曾出現過具爭議的違規事件，當中以長實最惹火，旗下大埔嵐山第1期於7月開售時，一度因地盤工程未完成為由，要求準買家簽署「無參觀同意書」，即放棄參觀現樓的權利，以換取抽籤資格，惹來銷監局及地監局抨擊，指有關安排嚴重違背新例精神，要求長實解釋。雖然消委會的報告並無點名批評長實，惟消委會主席黃玉山指出，若樓盤因工程問題而未能安排睇樓，發展商可考慮延後睇樓時間，但不能扼殺準買家睇樓權利，又建議銷監局及地監局主動制訂相關指引，以防日後再有發展商以各種理由拒絕開放現樓單位予準買家參觀。

銷監針對發水票巡售樓處

除嵐山外，同屬長實的荃灣環宇海灣亦惹出風波，該盤首批於短短8日內累收1.3萬個認購登記，超額21倍，有「發水票」及代客墊支之嫌，銷監局及地監局高度關注，銷監局更罕有地派員到售樓處巡視。

新地售樓成績一向標青，惟賣樓手法亦曾遭銷監局及地監局關注，例如今年4月新地公布粉嶺瓏山1號時首張價單涉及50伙，最低價單位折實呎價7946元，但新地沒有把該單位列入銷售安排，直至第三輪開售才把單位提價逾一成推出，市場人士質疑其售樓手法，銷監局當時亦表示會跟進及調查事件。

消委：一手樓新例存漏洞

黃玉山承認，現時一手樓新例仍存有漏洞，可透過修例杜絕違規事件。他建議，發展商應提前公布價單，由開售前的3天提早至7天，並同步發售價單上所列出的單位。

至於一手樓新例規定樓書、價單要有詳盡及準確資料，但消委會指出，部分樓書資料難以理解，有樓書重達3.4公斤，卻欠缺管理費等重要資料，而且價單更改頻繁，消費者難以掌握實。消委會問卷調查亦顯示，44.5％受訪者指價單在3日前提供並不足夠。該會建議發展商可考慮因應情分拆樓書。

市民普遍不知銷監局

此外，一手新例及銷監局成立旨在維護買家利益，但消委會問卷調查發現，雖有80.9%的受訪者曾聽過一手新例，卻只得10.1%了解或非常了解條例內容，52.8％認為新例有效性普通；另有59.4％的受訪者沒聽過銷監局，甚至有92.5%的受訪者從沒有使用過一手銷售資訊網，反映市民對一手新例及銷監局認知不多。

明報記者

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2 : GS(14)@2014-11-12 15:17:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gga2.htm




限中籤者「3分鐘揀樓」 質疑手法不公


2014年11月12日





【明報專訊】消委會今年6月及7月實地視察17個一手樓盤，不點名指出其中一個發展商在銷售安排資料上寫明，準買家一旦抽籤中選，必須於「3分鐘完成揀樓程序」，否則視為放棄，並批評該措施令買家考慮時間不足。本報翻查信和置業成功競投的市建局項目、位於觀塘的樓盤「觀月．樺」，其售樓安排文件寫明中籤登記人必須在3分鐘內揀選；「觀月」亦屬消委會曾視察樓盤之一。


地產代理多番催迫施壓

消委會商營手法研究及消費者投訴審查小組主席吳麗萍質疑，「3分鐘揀樓」手法不公平，更令消費者承受巨大心理壓力。

消委會曾派出視察員到5個一手樓盤「放蛇」參與抽籤買樓，當中兩個樓盤安排抽籤、揀樓在同日進行，準買家中途往往只得數分鐘考慮，而地產代理在過程中亦多番催迫及慫恿準買家「先揀樓後考慮」，又經常聲稱樓盤供不應求、要「有買趁手」。

樓盤供不應求 增買家壓力

事實上，上述「3分鐘揀樓」安排絕非個別情，消委會訪問602名準買家或買家的問卷調查中，有受訪者報稱被要求「好快揀樓」，個別揀樓時間不超過10分鐘。

消委會指出，地產代理多用催迫方式要消費者盡快決定，常見理由包括「你現在不買就沒有」或「如果推到下張(價)單，屆時不知要加價多少」，加上整體一手私樓單位供應不足下，進一步加劇上述情。

現行條例未足保障買家

消委會雖揭發個別樓盤及代理的銷售手法欠佳，但現行條例對一手樓售後「冷靜期」及撻訂的沒收金額安排未令人滿意。

近半買家：5天冷靜期太短

消委會調查發現，45%一手樓準買家或買家，認為本港訂下5個工作天的售後「冷靜期」並不足夠，僅29%認為足夠；受訪者普遍建議把「冷靜期」延長至7到14天，並把撻訂沒收金額由現時樓價的5%，降至1%至3%。

本港售樓冷靜期及沒收訂金安排，對消費者的保障不及部分外國及地區。消委會是次研究比較了不同國家或地區「冷靜期」及撻訂安排，當中新加坡買家享長達3星期考慮時間，一旦撻訂只沒收樓價的1.25%；澳洲墨爾本「冷靜期」雖只得3個工作天，但「撻訂」只收取100澳元(約668港元)或樓價的0.2%。加拿大卑詩省有7天「冷靜期」，撻訂毋須沒收訂金(見表)。

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3 : GS(14)@2014-11-12 15:18:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha3.htm



梁志堅駁消委﹕未了解實際運作


2014年11月12日





【明報專訊】對於消委會認為發展商賣樓手法仍有不足，地產建設商會執委會主席梁志堅駁斥，消委會公布報告前未有向發展商了解情，日內將與會員開會，詳細討論報告細節。


指已跟足法例 推盤視乎吸納量

梁志堅說，消委會僅在報告公布前夕通知他，但事前並無向發展商了解實際運作，未能反映另一方面的意見。他認為發展商已依足法例，加推要視乎市場吸納情，不能一次過推售全部單位。地建會則對消委批評感意外，因為消委會有份參與制訂條例草案的過程，而今次的研究亦似乎未有徵詢其他持份者意見，但強調自一手新例實施以來，商會所有會員一直遵守法例。

消委會昨晚就地建會的意見回應， 表示該會在立法時不贊成(沒收)5％訂金，且一手樓是該會關注議題，條例生效後一年檢討是合適時間，並強調該會一直貫徹獨立持平原則。

長實投資董事劉啟文稱，公司一直依照銷監局規例而行，「只有做到加零一」，任何措施也會跟從。另一龍頭發展商新地則至截稿前未有回應。

長實﹕只有做到加零一

對於消委會提議檢討「冷靜期」，嘉里執行董事朱葉培認為，市場已適應5天不簽約則沒收訂金的做法。若取消做法會令信息更混亂，並為市場增加不明朗因素。嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊補充，發展商分批出售可能因為項目太多伙數，難應付太多買家。

另恒地似要回應消委會要求，旗下周六開售的長沙灣曉悅，昨上載新一份銷售安排，抽籤程序由周六提前至周五，分開登記抽籤及揀樓簽約的程序。昨天記者亦於玖瓏山售樓處訪問個別睇樓客，其中準買家蔡小姐表示，買樓可謂花費人生不少積蓄，希望「冷靜期」可延至7天。有代理亦認為，發展商分批出售項目，令部分買家要經歷多次抽籤變得心灰意冷，甚至放棄入市。對於示範單位多遠離項目地盤，難令買家觀察周遭環境，該代理認為其實全因安全問題，未對買家構成太多不公。

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4 : GS(14)@2014-11-12 15:19:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha2.htm



一手樓新例 至今零檢控


2014年11月12日





【明報專訊】一手樓銷售條例自去年4月實施，至今一年半，消委會表示至10月底仍是零檢控。負責執行條例的一手住宅物業銷售監管局(銷監局)回應，該局致力對涉違例者調查，如有懷疑違例行為，定必嚴肅處理，而調查及蒐證工作需時，已陸續就涉違例個案調查，提交律政司刑事檢控科考慮。


銷監局﹕涉違例個案交律政司

銷監局又回應，一手樓新例是經過運輸及房屋局有關委員用一年討論、兩個月諮詢公眾，以及立法會詳細討論的成果，已提升一手物業銷售的透明度及公平性，在加強消費者保障，以及為業界提供公平的競爭環境方面，已達一定成果。

該局又稱， 截至本月10日，當局共檢視了約630份售樓說明書(包括經修改的售樓說明書)、約1400份價單、約800份銷售安排的文件，以及約4700份印製廣告，同時巡查了售樓處及示範單位共約1600次(包括與地監局聯合巡查)。對於消委會提出修例以杜絕一手例漏洞，銷監局表示會仔細研究調查結果和建議。

另外，地監局對消委會的建議表示歡迎，強調重視代客墊支及其他代理違規行為，並重申監管局十分重視地產代理推銷新盤的手法及操守，絕不容忍任何違規行為。當局會繼續透過巡查、宣傳及教育途徑，提醒及敦促地產代理遵守指引。地監局透露，過去10個月，當局共巡查一手樓盤銷售處959次，涉及63個樓盤，共發現12宗違規個案，包括1宗涉嫌代客墊支個案；另地監局亦接獲49宗有關一手住宅物業的投訴個案，當中有8宗涉及「代客墊支」，個案跟進中。

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5 : GS(14)@2014-11-12 15:22:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/news/ec_gha1.htm



政府錯失兩監管售樓時機
消委總幹事﹕沒樓盤是「超級好孩子」

2014年11月12日



【明報專訊】超級市場欺騙消費者一角幾毫，都受《商品說明條例》監管要受罰，但動輒數以百萬甚至上千萬元的樓宇買賣，《一手住宅物業銷售條例》卻不可盡堵不良銷售手法，地產發展商可合法地繼續「即牙膏」賣樓，結果同一單位可多次出現不同價。政府過去有兩次機會加強監管，卻沒有把握時機堵漏洞，消委會今次審視了17個樓盤，若從保障消費者角度看，該會總幹事黃鳳嫺說，「沒有一個是super good boy(超級好孩子)」，即所有樓盤都有可改善之處。


張炳良08年倡《商品例》管賣樓

地產商的誤導及不良銷售手法遏之不絕，政府責無旁貸，因政府錯失兩大監管時機。早在2007至08年度，財政司長在預算案提出要檢討保障消費者權益的法例，消委會於2008年提交檢討及立法建議，並由時任主席的張炳良(現任運輸及房屋局長)提出，要制訂全面打擊不公平營商手法的法例，涵蓋的範圍要包括私人物業，但政府沒照單全收，只承諾擴大《商品說明條例》，而沒把物業買賣納入其中。

何沛謙曾提難禁「即牙膏」賣樓

錯失了上述時機後，政府在2012年提出訂立《一手住宅物業銷售條例》，本有機會再出手，消委會住宅物業消費者問題工作小組召集人何沛謙當時已指出，政府的立法草案無要求發展商須出售價單上所有單位，將難禁「即牙膏」賣樓，如今證實何所言非虛。

執行《一手住宅物業銷售條例》的銷監管，去年初實施至今「零檢控」，而地產代理違規一般只罰數千元，最多不過6萬元。消委會明言罰款相對佣金是九牛一毛，難具阻嚇力。至於修例更是漫漫長路，據了解，除了促請修例，消委會亦有考慮其他非檢控的方式。事實上，現時食肆設有食肆記分制，不是即時檢控違規食肆，而是屢犯至滿分的食肆才受罰。

李永達促政府盡快修例

曾任立法規管一手住宅物業銷售督導委員會成員兼前立法會議員李永達，當年有份審議此例。他稱一早預視到消委會研究發現的「即牙膏」售樓、認購登記「發水」等漏洞，時任運房局長鄭汝樺及部分議員的意向，是盡快通過修例；加上當時引發最多討論的是將條例刑事化，坦言部分細節未照顧到，促現屆政府盡快檢討及修例。

李永達認為，部分一手樓銷售問題已明顯「入得罪」，但《條例》去年初實施以來，銷監局至今「零檢控」，李對銷監局執法不力表極度失望，「銷監局就似把軟尺子，只對地產商『打手板』，立例意義何在？」

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劈價賣樓移民難成風潮 周顯

1 : GS(14)@2014-11-18 10:12:23

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】那天經過屋企附近的地產代理店，循例看看樓盤，發現多出了一些劈價出售的樓盤，我問一問地產代理，原來是在「佔中」之後，一部分人覺得不想在香港住下去，便想搞移民，於是他們便要意圖沽出房子了。


這其中的另一個原因，當然是因為近年香港的經營環境並不好，大家也覺得意興闌珊，有如雞肋，才會生出了移民之心。如果香港大把錢搵，別說是「佔中」，就算佔正了家中的門口，也是不會走的。

我的看法是，這對於樓價有一定的壓力，但相信並不會釀成一場大風潮，所以過得一年半載，這些小量的劈價盤便將會消化掉。所以，我的建議是﹕買家有價要盡量壓，但有買也要趁手，因為這只會是短期的機會。當然，一如既往，長線我不看好樓價，但是人都要住架，若樓價在10年後才是最低位，莫非十年內都不買樓咩！

如果從上述故事，推論出「佔中」的青年人已達成了意圖之一，就是推低樓價，這恐怕也是一廂情願的。因為遭到「佔中」而嚇跑了的港人，是比較富裕的一班，因此最受影響的，是1000萬元以上的樓宇，至於「佔中者」所希望買到的上車盤，則因為其業主是屬於「貧賤不能移」之輩，沒有能力移民，所以是不受影響的。

說到「貧賤不能移」，我便想到「威武不能屈」，在我字典的解釋是「這個人太過威武了，所以不能用胡亂的罪名去屈他」。這令到我想念起一個「威武不能屈」的朋友，向華勝，不知他的身體怎樣了，很想念他呢！

[周顯 投資二三事]

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長實港賣樓逾250億 升4倍

1 : GS(14)@2014-11-28 10:43:32

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141128/news/ec_eca1.htm


【明報專訊】今年各大發展商推盤積極，作為龍頭發展商之一的長實(0001)亦收復失地，迄今在港共售逾3000個單位，連同工商物業套現超過250億元，較去年不足50億升約4倍，逐漸回復前年賣樓水平。若連同內地項目，以及即將推售的將軍澳日出康城緻藍天，該集團今年全年套現金額更有機會挑戰400億元大關。該集團明年將會有六大新盤出籠，估計涉及約3000多個單位。


長實執行董事趙國雄接受訪問時稱，集團今年在港推售之新盤，合共已售出逾3000伙，若連同黃竹坑商業項目之32億元，總套現金額達250億元以上，較去年全年升4倍，與年初定下的250至300億元相比，已基本達標。

中港全年賣樓挑戰400億大關

集團在內地的住宅、商業項目，亦已套現逾100億元人民幣，中港兩地合共套現約370億元，創集團歷年新高。他表示，總數提供1648個單位的緻藍天，將於下周上載樓書，並於下月推售，首階段計劃推出約800伙，估計全年總套現金額有望挑戰400億元。

未來新界盤或以「1+親」賣

雖然該公司今年推售大埔嵐山時，「1+親」單位成市場焦點，但趙表示，該類單位早於5、6年前「入則」時已有設計，並非因應近年樓價貴已特別設計的，而該類單位市場反應亦見理想，預計往後推出的新盤亦有機會提供同類形設計，特別是新界區樓盤。

他又坦言，由於過去數年政府推出多幅限呎、限量地，預計明年起相繼獲批預售，對未來市場供應將由中小型單位主導。

事實上，該公司明年推出的6個樓盤中，亦有兩個限呎項目，包括有機會成該集團明年頭炮的紅磡利工街項目(涉逾200伙)，另位於元朗安寧路的前元朗項目，亦是一個限呎地盤，該盤將建超過1000個單位。

前元朗限呎地料涉逾千伙

趙國雄補充，集團明年將推出新盤仍有紅磡維港．星岸(312伙)、將軍澳峻瀅2期(逾800伙)，以及緻藍天第二階段銷售，而與郭炳湘合作發展的亞皆老街項目(約200伙)亦有機會於明年發售，總數將超過3000伙。另長實明年在內地(分布上海、北京、廣州)，亦有約800個發售。

料明年樓價5％內上落

對於本港樓市走勢，趙國雄認為年初時集團預期今年樓價將在10%內上落，與今年樓價走勢相若，至於明年，他預期本港經濟未有太大轉變，即使明年後期有機會加息，但相信加幅不大，再加上本港建築成本不斷上漲，料樓價不會大跌，料全年樓價將在5%之內上落。

明報記者 林尚民

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物業貸款　借20萬要還250萬墮cold call陷阱　債仔被迫賣樓

1 : GS(14)@2015-01-27 00:32:56





■向晴軒指中介公司做法與行騙無異，求助者債台高築根本無力償還。鍾偉德攝


【本報訊】市民要小心低息物業貸款cold call電話，免墮貸款陷阱。明愛向晴軒過去三年收到一百二十八宗物業借貸求助，當中三分一涉及中介公司，聲稱能給予低息物業貸款，處理原有債務，但轉介二三線財務公司貸款，才發現涉及大額中介費，令他們債台高築。有求助個案原欠債二十萬元，一年五度經中介轉介，總欠款額滾大至二百五十萬元，要賣樓還錢。記者：嚴敏慧



明愛向晴軒債務及理財輔導服務過去三年，有關二三線財務公司的物業借貸，以及中介費用問題的求助，數字大幅增加超過六倍，二○一二年只有十二宗相關求助，去年個案達八十七宗。向晴軒危機專線及教育中心項目主任翁麗萍指求助者本身能應付原有債務，但收到聲稱可將物業轉按，以更低息借貸兼套現的推銷電話，結果被吸引，向二三線財務公司借錢。機構分析求助人資料，發現他們月入平均僅一萬三千至一萬四千元，欠債原因三成為賭博，過度消費佔一成，失業及入不敷支佔兩成；每人向財務公司平均貸款九十一萬元，一百二十八宗個案總貸款額逾一億元。翁指三分一個案涉及中介費用，且一般不會事先告知平均收費二十六萬，最多一宗收九十萬元。中介會直接將有關費用加入總貸額金額，令債仔欠下更巨額數目。




指手法如同行騙


翁指財務公司也非低息貸款，個案分析所得，財務公司要求還款期一般為四十八個月或十年，實際年利率由13%至46%不等，若以借款九十萬元計算，13%年利率及四年還款期計，債務人每月要償還逾二萬四千元，除了較原有每月還款額高，以他們平均月入萬多元計，根本無力承擔；部份求助人更出現情緒困擾，與與伴侶離婚。有個案因生意周轉原借款二十萬元，一年間竟經五間中介轉介，債務滾大至達二百五十萬元，為原來的十二倍，最終要賣掉原有居屋。現時《放債人條例》規定，放債年息逾60%為違法。向晴軒督導主任郭志英稱全部個案若加上中介費用，年息其實已超過60%，但因手續費不受法例規管，財務中介公司明顯走法律罅，而中介事前未有透露收費的手法如同行騙，要求政府加強監管，檢控不良放債行為。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150126/19016734

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政府研貸款補地價　供業主出租居屋倘不賣樓　還息毋須還本

1 : GS(14)@2015-02-25 17:17:22





■政府構思推貸款計劃予居屋業主補地價出租單位，讓業主賺取租金收入，亦能增加租盤供應。陳奕釗攝


【財政預算案前瞻2015－16年度】【本報訊】房屋供應緊張、租金高企，據悉政府正研究推貸款計劃予居屋業主補地價以增租盤供應。業主只要不賣樓，即毋須還款，但需向政府繳付利息。今日公佈的財政預算案或會提及。有立法會議員估計，市場上可增約一萬三千個居屋租盤，理論上可令租金下降，但此舉或令業主享雙重房屋福利。記者：雷子樂　鍾雅宜



全港現時約有三十二萬個居屋單位，當中約廿五萬個未補地價，不能出租。據了解，政府初步構思的方案，是參考按揭證券公司的逆按揭模式，由政府貸款予居屋業主作補地價之用。當完成補地價手續後，居屋業主就可以正式將單位出租。業主只要不賣樓，也不需還款，但需支付市場息率，一旦賣樓就要立即還款。根據《房屋條例》，若居屋單位未補地價出租即屬違法，業主與租客同樣要面對刑責，最高罰款五十萬元及監禁一年。過去三年，房委會接獲十四宗涉違法出租未補地價居屋或租置計劃單位的舉報，兩宗個案業主被法庭定罪。政府構思的新貸款措施，既可讓業主賺取租金收入，亦能增加租盤供應。



議員指雙重福利

消息人士認為，業主需要向政府支付利息，所以不構成享有雙重房屋福利；而且目前樓價高企，此刻貸款予居屋業主補地價，亦對庫房有利。若業主不向政府繳付利息，有可能被收回單位。一直提倡讓居屋業主免補地價出租單位，但業主要與政府分享租金的民主黨立法會議員胡志偉認為，貸款補地價措施算是雙重房屋福利，建議加入限制，只讓已自住超過十五年的居屋業主參加。他以一百五十萬元補價、收三厘息推算，每年約要支付四萬五千元利息。他估計，約一成未補地價單位，即約二萬六千個業主有意考慮，假設當中一半，即一萬三千個參加計劃，「就等於一年嘅私樓供應量」，理論上會令租金下調。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝認為，理論上此措施有機會增加租盤，令租金上升的幅度減少。但他擔心措施會給予市場錯誤訊息，「政府話樓市見頂，但另一方面又鼓勵人補價買斷自己單位，咁會唔會對市場造成混亂？」他認為若業主在樓市高企時補了大筆地價，日後樓市下滑，負擔便會加重，他指現時房委會未曾討論過有關居屋補價分租問題，認為當局應先進行調查，了解居屋業主的分租需求才作討論。公屋聯會主席王坤不建議政府推有關政策，因此措施的效用較供業主免補地價出租單位遜色，他亦擔心如政府貸款予業主補地價，會助長居屋炒風，「如果日後樓價再升，業主有租金收入之餘，可以賣樓圖利」。




恐會令劏房增加


影子長策會成員陳紹銘則擔心，居屋業主在補地價後，最終只會分租房間，令市場上只增加劏房供應，問題根源仍在於供應不足。政府過去數年，一直有研究推出措施活化居屋市場，但二○一三年推出的「白居二計劃」，容許白表免補地價買二手居屋，反而令二手居屋樓價跑贏大市，樓價自去年六月開始，累積升幅達三成五，同期私樓升幅則為百分之二十二。至於政界及關注房屋權益團體最近一直提倡居屋免補地價出租，運輸及房屋局局長張炳良較早前曾表示，此建議在法律和操作上是複雜的議題，須研究在政策上是否可行。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150225/19054006

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