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萬科10年新低價奪深水埗地 市區地呎價4249元 業界：發展商睇淡後市

1 : GS(14)@2016-02-04 17:12:05

http://property.mpfinance.com/cf ... 0204/paa01/laa1.txt



【明報專訊】元朗凹頭地皮早前流標陰霾下，約30年來未有官地推出的深水埗市區地皮剛成功透過招標售出。內房萬科置業（香港）繼去年7月以逾38億元投得屯門掃管笏地皮後，半年內再度奪地，以13.06億元、每方呎樓面地價4249元貼近市場估值下限，平吸福榮街、營盤街與福華街交界地皮。以每方呎樓面地價計，低於嘉里（0683）2007年以4324元投得黃大仙親仁街地水平，為近10年市區官地呎價新低。有業界指出，是次中標價反映發展商睇淡後市。

明報記者 劉詠怡

萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山表示，項目主力提供2房戶以迎合市場未來需要，項目總投資額約30億元，料2年後可以樓花形式推出。對於測量界早前估計地皮身價介乎11.5億至18.4億，每方呎樓面地價約3800至6000元，是次成交價貼近市場估值下限；不過林力山則認為，計及興建垃圾站及公眾停車場等因素，是次成交價屬合理水平。該地可建樓面約307,388方呎樓面，其中包括住宅樓面256,151方呎，中標者需興建一個面積約7986方呎的垃圾收集站，以及公眾停車場。

投資30億 須建垃圾站公眾停車場

深水埗已近30年未有官地供應，料該地將成區內地價新指標。高力國際亞洲區估價及諮詢服務董事張翹楚認為，是次有多家本地發展商入標，卻由內房投得，成交價亦較預期低，反映業界睇淡後市，料未來樓價將再有10%至15%的調幅，預期該項目日後每呎售價介乎1.2萬至1.3萬元，即意味預計項目未來售價低於早前同區新盤呎價1.4萬至1.5萬元。

業界再調低大埔山塘路地估值

深水埗地皮以貼近市場預期下限成交，而地政總署早前推出的大埔荔枝山山塘路地皮亦將於明日截標，項目可建樓面逾115萬方呎，屬近年少有的大型項目，測量界早前估值介乎46.1億至67億元，每方呎樓面地價介乎4000元至5800元。

不過近日續有測量師調降估值，最新市場估值已降至43.8億元至49.6億元，每方呎樓面地價3800至4300元水平，減幅最高25%。美聯測量師行董事林子彬認為，由於項目發展規模大，加上司法覆核及近日市况轉差，投資風險較高，預計入標財團將以大型發展商為主。

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兩大因素主宰後市 盧志威

1 : GS(14)@2016-03-16 14:39:59

2016-03-10 HJ

這兩星期商品展開大反彈，有留意「鴻鵠財誌」都知道本欄是商品好友，理由就如2月25日〈通脹隱現 待迎巨變〉和1月28日〈金價可博升 對沖黑天鵝〉所講，當大部分人在1月仍然日日隨索羅斯沽空股、滙之時，應當迂迴側擊，避開重兵區去偷襲，結果人民幣和股市在這段時間進入上落市，商品真的展開反彈行情，證明要走出活路，不能依靠別人的想法來賺錢，一定要有自己的分析。

筆者經常假設，自己身處「進擊的巨人」世界，如果我們不投資，雖然可靠高牆保護，能借地形優勢抗敵，但長期閉門不出，終會被敵方攻破，或是資源耗盡而餓死，所以就算明知外面有巨人，隨時會被吃掉，都要不時出去調查和戰鬥，以確保長期生存空間。

美通脹勁或爆冷加息

巨人力大無窮，又懂得再生，除非命中要害，才能打死一隻；但巨人數目眾多，勉強戰鬥硬碰，最終會傷亡慘重。唯一生機是，加強機動性，好像動畫中使用立體移動裝置，強化跑動走位，以便攻擊敵人的弱點，同時打不過也能逃得快點。

無論是知名投資者或是投行的研究報告，都能把市場的情緒推向某方向，從而獲得某種好處，這是小投資者所不具備的優勢；但巨人有巨人的優勢，身為弱小的人類，要在殘酷的大自然中生存，也應具備自身的優勢，如不能靈活利用機動性作戰或借地形防守，很快被世界淘汰。

商品反彈了個多月後，市場開始有如「油價看$50」、「金價最少升至$1300啦」之類的聲音，明顯地焦點開始從人民幣、股市等轉到商品，加上鐵礦石大挾淡倉後，市場反應不對勁，有點似挾死淡友後，要向下調整。

筆者自問對市場信心薄弱，朋友用利率期貨解釋，下周聯儲局加息的機會不高。但正如前周的文章所寫，核心通脹及就業數據太強勁，就算今次不加，再出兩次強勁數據，就不由得耶倫再坐着不行動，如果利率爆出大冷門，相信市場反應將十分激烈。

中國樓市也將成為不明朗因素，中央明顯想通過政策，谷起二三線內房，同時調控一線樓價。問題是市場似乎不受落，從「大陸小四生作文，由街邊撿魚引申至樓價下跌」熱傳可以看出，不信樓價會再升的大有人在。觀看歷史，當年無論怎樣調控樓價還是上升，今日會否無論如何托市，樓市還是下跌呢？

中央托樓市觀察銷量

對於商品，自己的做法是持盈保泰，套回本金， 只持有利潤部分；內房則細心觀察，如果一兩個月內銷售沒有大幅放量，可以確認救市失效，加上外滙儲備再跌幾個月，將到達危險警戒線，到時整個市場將再來一波跌浪。現在還是保持木宰羊狀態，借機動性優勢，慢慢縮入避險資產，同時增持現金，為下一波趨勢提早準備。

另外，早前有專欄刊登筆者公司LP Absolute Return Fund，由於去年12月向投資者派發每單位12元的股息，以回饋客戶支持，同時幫助長期客戶減低風險，所以1月29日價格（元）（除息前）應為139.75，去年5月高位為154.78元（除息前），至今年1月的跌浪大約下跌一成，表現未如理想，會繼續努力。

對沖基金主動派息比較少見，部分網站轉載時未能計及股息回報，請各位留意。

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#盧志威 #港股分析 #鴻鵠財誌 - 兩大因素主宰後市

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投資精靈﹕6次黃金交叉 4次後市大升

1 : GS(14)@2016-08-09 07:15:49

【明報專訊】移動平均線是以過去一段時間的收市價計算出平均數，從而得出一個概括的走勢。當較少天數的平均線升穿較多天數的平均線，形成交叉，一般被視為利好信號。50天線若升穿俗稱牛熊分界線的250天線，更被視為「黃金交叉」，後市多數大幅攀升。

現時恒指50天線與250天線相差小於100點，意味快將出現「黃金交叉」。不過大華繼顯（香港）策略師李惠嫻表示，移動平均線是相當滯後的指標，平均線上升反映指數已上升一段時間，所以「黃金交叉」一出，反而有機會出現調整。

事實上，自2008年後恒指曾出現6次「黃金交叉」，該6個交易日都出現陰燭，然而調整過後往往會大幅上升，例如2012年8月底的一次，恒指一周回吐近600點，但其後半年累升3900點。

不過「黃金交叉」也不是必然的買入信號，有時會出現假突破，例如2012年3月，出現交叉前恒指已接近見頂，至當年5月初歐債危機重燃，恒指1個月累跌逾3000點，50天線重新跌穿250天線。因此今次雖然有機會破位，但投資者亦要留意，脫歐陰霾尚未完全消散。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2966&issue=20160809

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港股通暫停八日　後市料淡靜

1 : GS(14)@2016-09-29 08:01:14

【本報訊】港股季結前先跌後升，料北水閂閘後，市況牛皮。北水流入再度放緩，恒指昨大部份時間向下，但收市競價時段（俗稱「U盤」）後倒升47點收場。港股通今起暫停八天（以交易日計），分析料後市淡靜。今為期指結算日，恒指昨表現反覆，早段最多曾跌約200點，尾市曾短暫倒升，惟不久即再度轉跌，U盤前仍跌11點。不過恒指U盤後突然倒升47點或0.2%完場，收報23619點；H指跑輸恒指，收市跌26點或0.3%，收報9719點。主板成交跌至615億的逾一周低，大市沽空率11%。北水南下再度放緩，港股通淨流入約22億元人民幣，僅佔全日額度約21%，亦較周二的36億元大減。港股通因國慶及重陽假期關係今起暫停，至10月11日才回復正常。不過港滙昨日午後曾見7.7537的逾一個月最強水平，或反映有資金流入本港。


深港通擬選「吉日」公佈

期指過去幾日已完成轉倉活動，加上內地十．一國慶長假期在即，連同基金或於周五季結前進行粉飾櫥窗，大市波動料減。AMTD股票經紀業務部董事連敬涵預計，港股會繼續欠缺方向，於23500點附近上落，淡靜市況下周仍會延續，直至下一場美國大選辯論舉行，加上北水在港股通重開下回歸，港股才有機會再現新動力。另外，港交所（388）行政總裁李小加今早被問到深港通開通時間時指，各項準備工作已在密鑼緊鼓進行，待券商測試等細節準備好後，未來幾星期全面審視，「選一個黃道吉日」，希望在11月初選好日子後宣佈。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160929/19785222

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匯豐：看好港中小企股後市

1 : GS(14)@2016-10-11 07:48:21

【明報專訊】匯豐環球投資管理高級市場策略師譚慧敏表示，近月環球經濟數據向好的勢頭預期持續，與過往兩三年不同，評級機構開始更多調高對新興市場的企業的評級。她指今年初資金開始流入新興市場債券，近月更開始流入新興股市，認為即使資金流入新興市場不是一個結構轉變，「最起碼是一個周期的現象」。

譚慧敏表示，美國總統大選結果影響短暫。她認為，「無論是希拉里還是特朗普當選，美國的經濟預計繼續向好。正如脫歐公投結果，影響較短暫，作為中長線投資者，不會為總統大選作特別規避風險部署」。

北水對港股影響力日增

中港股市方面，她認為資金將繼續流入中港股市，而內地資金對香港股市的影響將愈來愈大。她表示：「港股通佔香港股市的總成交金額，已從去年12月的3.5%上升至目前的10.8%。近月內地投資者主要尋找穩定收益，高息股如銀行股受惠。預料年底深港通開通後，資金將更關注香港中小企股。」她認為香港中小股入場門檻較內地廉宜，派息有2厘至3厘，較內地某些中小企股不足1厘要高。

油價回升 能源股受惠

板塊方面，譚慧敏看好汽車及能源類H股。她認為汽車銷售每年逾兩成的增長將帶動企業盈利，而能源股在長期受壓後計價吸引，面對油價逐漸上升，可考慮入市。公用股在需求不足及稅率下降影響繼續看淡，金融服務業方面，她認為內銀債務問題仍未處理，保險行業前景較為明朗。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1918&issue=20161011

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曾淵滄：看錯重陽後市 投機客再上一課

1 : GS(14)@2016-10-14 06:30:14

【明報專訊】港股在重陽節日後股市高開，但是很快地就下跌，跌幅很大，10月11日那天，一口氣由高位下跌600點才反彈，10月12日及13日再跌，由高位計算恒指下跌約1000點。

這一輪的跌市，原因眾說紛紜，沒有一個特別強的理由，有人說是因為人民幣貶值所導致，有人說因為美國加息預期升溫，有人說是重陽節前適逢內地黃金周，股市休假，不少香港的炒家炒高港股，希望內地開市後北水南來買股才趁高奪利，結果套利不成被迫斬倉。

人幣貶值美加息 不似跌市緣由

理由眾多，應該說每一項理由都有些道理，但並不強。若說人民幣貶值會引起港股下跌，那麼前一陣子港股上升，大量北水南來時，市場解釋是北水南來因為人民幣貶值而來，內地資金南下香港買股可避開人民幣貶值的壓力。可見人民幣貶值到底對港股是利好還是利淡？不同時候竟有不同的結果。因此說人民幣貶值導致港股下跌的理由並不充足。

如果說美元加息預期升溫導致港股下跌，那麼，港股就應該緊跟美股，但是10月10日美股上升而緊接着的10月11日港股下跌，10月12日美股從低位反彈而緊接着的10月13日港股一開市就跌，並在上午時段擴大跌幅。

因此，理由比較充足的應該是港股在重陽節之前累積了太多升幅，太多短炒孖展客期望重陽節後股市高開以獲利，獲利不成只好斬倉，有人早一點斬倉，有人遲一點斬倉，導致股市大跌，一跌再跌。

說不上「大跌」 未脫離上落市格局

不過，說股市大跌也不算很正確，至今為止，恒指跌幅也只是3%至4%之間，而且每天都有恒指成分股逆市上升，可見，此次的下跌，只算是上落市，恒指今年初跌至18200點後開始回升，升至5月份就進入一段頗長時間的上落市，上落市的主要效果就是通過又升又跌，而且幅度頗大來趕走短炒投機者，短炒者見升買，見跌賣，結果一連數次皆是高買低賣，輸了錢退出股市觀望，然後於7月份又再高升，升至9月中恒指於24000點遇上阻力後，又開始了另一場上落市，準備淘汰7月份之後高追的投資者。

我認為面對上落市，最重要的事是保持心情平靜，手上的優質股千萬不好被震走，看看自己的往績，如果自己不是真正的高手，你肯定不是大戶的對手，不要試圖投機短炒。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9490&issue=20161014

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中資股派季績 左右港股後市

1 : GS(14)@2016-10-24 03:14:21

【明報專訊】本周多隻中資股將發表季度業績，包括金融、石油及電訊板塊等。雖然早前多家公司已發布盈警「打預防針」，不過市場人士認為，在欠缺其他動力下，除美元及人民幣走勢外，中資股業績仍將主導市場方向，預料港股向下調整機會較大。

富昌﹕發盈警不代表市場已消化

建設銀行（0939）、中國石化（0386）、中國人壽（2628）等重磅股均將於本周公布第三季業績，當中中壽於日前預告第三季純利將按年減少60%，為今年第三次發盈警，市場擔憂其他保險股表現亦不佳。

至於聯通（0762）亦在上周五晚間公告，第三季純利按年大跌80%。中壽及聯通盈警之後的交易日，股價分別跌2.7%和1.4%。

富昌金融研究部總監譚朗蔚表示，重磅股盈警未必已經被市場完全消化，下周公布業績仍有機會拖冧大市。他續稱，港股此前已經升近4000點，未來偏向調整，回吐1000點都屬正常，或下試22600至22800點。

時富金融優越投資服務部顧問黎永良表示，因近期沒有特別事件，大市將仍由上市公司業績左右，若業績優於預期則將帶動股價，如聯通季績不佳，相信下周會面臨沽壓。不過相信大部分銀行及保險股業績和市場預期不會相差太多，股價仍將平穩，預料恒指在400點至500點上下牛皮，24000點仍有阻力。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1156&issue=20161023

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美放慢加息步伐 地緣風險升溫 金價後市阻力1300美元

1 : GS(14)@2017-06-08 00:28:11

【明報專訊】美國上周五公布5月份非農就業數據，非農就業崗位增加13.8萬，遠遜市場預期的增加18.5萬，數據公布後，美元匯價應聲下挫，美匯指數失守97關口，跌至見96.65的半年低位，金價則升見最高的每盎司1279.60美元。

本周將有一系列數據公布，投資黃金及外幣都要留意數據，今周有英、美將公布PMI數據，還有澳洲、日本和歐元區GDP等。另外，澳洲聯儲和歐洲央行都將發布最新利率決議，預計澳洲聯儲或將維持利率不變，但歐洲央行利率決議或整體偏鷹派。

美就業數據差 加息預期降溫

除此之外，英國也將在6月8日（周四）進行大選，隨着英國首相文翠珊的民調領先優勢不斷縮窄，此次大選結果也存在更多不確定性，預料將對市場走勢產生較大影響。另外，就在大選之不足一周，亦即在剛過去的周六，倫敦再度發生連環恐襲，市內三處地點幾乎在同一時間發生暴力襲擊，一輛客貨車在著名景點倫敦橋上剷上行人路及高速撞向人群，博羅市場有狂徒揮刀斬人，倫敦南面的沃克斯豪爾區也發生斬人事件，警方已把今次事件定性為恐怖襲擊。英皇外匯報告表示，黃金市場現在主要受兩大因素左右﹕一是美國聯儲局加息，二是一系列風險事件。在疲弱非農和政治風險升溫情况下，金價連漲第四周，逼近1280美元。

印度黃金消費稅低預期 利好黃金

永豐金融集團研究部主管涂國杉則表示，上周數據不理想，但聯儲局早前態度還是偏鷹，維持收緊的計劃，並不斷有高層為美國經濟背書。不過這次，投資者難免還是要有所擔憂，並重新檢視對於加息的預期，更有人開始懷疑6月會不會不加息。不過，市場傾向本月還是會加息，但之後加息的步調或放慢，當前分歧增加。才令美匯指數遭殃，同時，美股連續創歷史新高，金價受惠較多。在實物金方面，印度黃金消費稅開始加徵3%，這一幅度低於預期，這對於黃金亦是利好。

金價這一波的反彈是從5月中上旬開始，重見1250美元，隨後雖然逐漸靠穩50天線，但動能有所收窄，畢竟還是受到加息周期所影響，升幅受制於1270美元。直到上周五，在多個利好下，金價向上動力終於增強，在50日線的支持下，重拾10日線，並擴大升幅，非常逼近每盎司1280美元，仍有進一步上行的空間，短期阻力位上移至1290美元，第二阻力在1300美元。

大選添暗湧 英鎊防回吐

另外，今周還要密切留意英鎊走勢，現時選舉形勢漸趨不明朗。英國最大在野黨工黨的支持率在大選前上升，與文翠珊所領導的保守黨支持度差距縮小。最新的民調使得投資者不得不考慮發生政治震盪的可能。然而，自提前大選的消息發布後，英鎊大升了約4%，目前僅回吐了一部分升幅，顯示投資人仍維持首相文翠珊及其保守黨將贏得大選的最初預期。近期的一些民調預示的結果從保守黨可能僅獲微弱優勢，到恐有懸峙國會風險，令部分投資人不安，導致英鎊在過去一周走勢反覆。一項新的民調顯示，文翠珊的領先優勢僅剩3個百分點。

英鎊兌美元走勢，當前將先要矚目於1.3050水平，此前歷經多日仍是難越雷池，若未能穿越此區，需防範回吐風險。250天平均線目前位於1.2730，將視為較近支持參考，下一級留意上升趨向線1.2680以至100天平均線1.2580水平。

龍彩霞 明報記者

[龍彩霞 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6504&issue=20170606

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李志成：地王效應成後市強心針

1 : GS(14)@2017-06-08 00:31:02

【明報專訊】5月份土地市場大旺，繼月中中區美利道商業用地以天價約232.8億元批出後，早前啟德第1F區2號地盤商業或酒店地，又以逾246億元批出，兩個周內經為庫房增近480億進帳，堪稱史上罕見。霎時間商用地皮的風頭似乎把住宅地皮蓋過。事實上，啟德新發展區上月再批出新住宅發展用地，每方呎樓面地價亦達1.26萬元水平，可謂以理想價成交；由上述三地成交價可知，發展商對本港住宅及商用物業後市看法樂觀，不惜斥巨資搶地。

值得留意，金管局5月12日出招加強認可機構借貸予地產發展商的信貸風險管理，惟出招後，無論中資或本地發展商均積極投地，顯示辣招暫未對市場有明顯影響。

發展商用行動為後市投下信心一票，等同為本港樓市注入強心針，即使近期政府連環出招，仍未見手軟。儘管政府早在4月推出新措施限制「一約多伙」，似乎影響力有限，畢竟「一約多伙」買家佔少數，未對市場構成衝擊。從差餉物業估價署最新數據可見，期內私人住宅售價指數報327.4點，按月升2.1%，不但於過去13個月內累積升逾兩成，更連續6個月創歷史新高。數據亦顯示4月份私人住宅租金指數報178點，按月升近0.3%，連升5月再創新高。在租金向升支持下，短期內樓價亦難以回落。

租金上升支持樓價

雖然土地註冊處最新發表5月份統計數字，反映4月份整體樓宇買賣合約共7536份，較4月份下跌16.1%，不過兩大新盤荃灣西海之戀及啟德天寰齊齊登場，吸引積聚購買力流一手市場。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7278&issue=20170605

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李志成：地王屢現利後市

1 : GS(14)@2017-07-03 22:49:25

【明報專訊】今年上半年新盤在多幅「地王」帶動下，政府賣地收入衝破千億元大關，無論住宅地皮及商用地皮均現新地王，反映發展商對後市極具信心。

今年首季政府先後批出兩幅啟德區地盤，以及鴨脷洲利南道地皮，3個項目總地價約298.26 億元。次季批出的啟德1K區1號地盤及屯門掃管笏管翠路項目，2地皮作價103.98億元。

賣地成績理想下，樓市氣氛更趨熾熱，發展商推盤意欲增加。據土地註冊處資料顯示，2017年第二季至今（截至6月27日）一手私人住宅註冊量（每月註冊量主要反映上月市况）錄6,013宗，較首季大增約67.8%。同期註冊金額突破800億元，升至約847.62億元水平，創有紀錄以來季度新高。而且數值較首季約474.89億元急增約78.5%，增幅較註冊量顯著。

下半年多大盤推 吸購買力

以金額劃分第二季至今之一手私宅註冊，價值500萬元或以下錄647宗註冊，較首季333宗激增約94.3%，增幅居首；註冊金額約26.94億元，較首季約13.22億元更大增逾倍。價值1,000萬元以上錄2,626宗註冊，較首季1,494宗增加約75.8%，增幅居次；註冊金額約617.05億元，較首季約326.96億元增加約88.7%。至於500萬元至1,000萬元錄2,740宗註冊，較首季1,756宗增加約56%，註冊金額約203.64億元，按季增加約51.2%。

雖然美國上月再加息，加上金管局的辣招對樓市影響浮現，市場漸現觀望氣氛。不過踏入下半年多個大盤將推出，料能吸引市場購買力，延續上半年一手旺勢。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8507&issue=20170703

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