嘉華：小陽春早臨 新盤毋須減價 今年推啟德嘉林邊道兩新盤 市值逾百億
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GS(14)@2019-01-28 20:18:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4277&issue=20190128
【明報專訊】去年底樓市遇冷鋒，觀塘凱滙首批單位以低啟德新盤餘貨價位三成作招徠，除帶動市場再升溫，本月開售的全新盤大埔天鑽、白石角逸瓏灣8，均沿用此方程式、以低市價推售首批單位；嘉華（0173）營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明接受專訪時稱，樓市小陽春已提早到臨，集團今年重點新盤、涉單位1006伙的啟德項目，不會刻意低價開售；對早前表示大埔白石角嘉熙的餘貨在新春後或下調售價，溫強調市况已經改變，不會出現割喉式減價。
繼凱滙上月紅盤高開後，1月推出的天鑽、青山公路The Carmel、土瓜灣Downtown 38，以至逸瓏灣8，均錄得良好銷情，令新盤市場上月和本月（截至昨日）分別錄逾1700及1800宗成交。溫偉明表示，樓市小陽春過往通常於3月或4月、即農曆新年後出現， 但今年樓市小陽春目前已成形。
指港經濟沒下滑
溫認為，小陽春提早來臨，顯示新盤首推單位的價錢只要「就一就」，成功爭取市場焦點，即可吸引買家「歸位」，再引爆購買力，「新盤交投理想證明香港經濟沒有下滑萎縮。去年第四季樓市轉弱，主要是中美貿易戰陰霾影響下，買家、特別是與內地有生意往來的人士，一時失去信心轉為觀望，不敢入市所致」。
近期市場推售的全新盤，往往以首推售價低於同區市價兩成作賣點；以信置（0083）本月中開價的逸瓏灣8為例，首批折實平均實呎1.32萬元，較嘉華同區嘉熙去年的售價低約兩成，溫偉明早前回應傳媒時稱，嘉熙約400伙餘貨的售價，有機會於新春後下調，但現時已改變取態。
啟德新盤開放戶面積不小於200呎
溫表示，樓市已恢復上升動力，在小陽春效應下，嘉熙餘貨價錢於新春後不一定會下調，更不會出現割喉式減價戰。
此外，溫表示，嘉華今年重點新盤、位於啟德的全新項目，今年稍後開售時亦不會刻意低價開售；項目共提供1006伙，涵蓋開放式至4房戶，其中1房、2房細單位佔約五成，開放式戶不會過於「納米」、面積不會小於200方呎。
內籠設計方面，溫表示，上述啟德新盤部分單位設計會承接同系現正交樓的啟德嘉滙的實用功能，例如浴室淋浴企缸不會做企缸開關門，而是以浴屏代替，並採用頂揭式洗衣機，希望可令住戶可以覺得更慳位、增加起居空間。
嘉林邊道項目全屬4000呎大戶
至於另一全新盤，為單位總數5伙的嘉林邊道項目，單位全屬實用面積4000餘方呎大戶，屬舊契項目，毋須申請預售，預計第四季推出招標。溫估計，上述兩個全新樓盤的總市值高逾100億元。
明報記者 林可為
[發展商專訪]
陸振球﹕樓巿小陽春 買房託勝磚頭
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GS(14)@2019-03-18 12:14:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8207&issue=20190316
【明報專訊】樓巿回暖，除了中原樓價指數由低位連續反彈5個星期，美聯提供的數據也顯示，近三周最熱門的35個二手屋苑成交急增（圖1），一手樓更領先，今年首2個月共賣出了2744個單位，較2018年同期只售出1601個，大增了71%（圖2），代理說樓巿「小陽春」已來臨，不過小陽春可延續多久？
《明報》上周六舉辦了一個環球置業聯展暨投資講座，接近千人到場，反應極其熱烈，除了是當日聯展內容豐富和講者吸引力強之外，也反映股巿和本地樓巿近期回暖，令港人更願意探究海外物業等的投資機會，對於投資海外物業，除了直接買當地的「磚頭」外，如資金不太多和想更方便一些，也可考慮海外的房地產信託（REITs）。
房託穩健流通性強手續費低
當日講者之一、安泓投資研究總監馬偉信指出，房託擁有派息高和表現穩定的好處，比如去年全球股巿大挫或大幅波動，全球包括香港股巿平均跌了接近8%，但就算表現較差的澳洲和新加坡房託平均也只跌了3%左右（同期兩地股巿分別跌了超11%和超過9%），而亞太區整體房託卻升了接近4.5%，日本房託更升了接近一成半（圖3），明顯跑贏股巿。
投資房託還有流通性強、買賣手續費較低，不用管理和不用付辣稅等好處，比如現在香港出現樓巿「小陽春」，如貿然入巿而稍後樓巿轉跌，若要短期轉售物業便不容易，更隨時一買一賣要付接近三成樓價的辣招稅和手續費等，但房託卻隨時可以巿價「甩身」。
短期心理因素比供應更影響樓市
對於近日的樓巿小陽春，中原地產老闆施永青指樓巿近期又再似「瘋狂」，只因憧憬中美貿易戰談判會有好消息和股巿回升，便又見買家高價搶樓，他認為主因乃香港每年樓巿新供應少於1%，只要有多於1%的最高收入的人買樓，樓巿不升也難。
施老闆的觀點獲不少網友贊同，不過，邏輯上就算香港樓宇供應每年增加5%，比現時增加5倍，每年有超過10萬個單位，只要多於5%的人口買樓，樓價一樣會升，而在1997至2003年樓巿大跌之時，也不見得每年新增供應超過10%，只要是經濟轉差，香港人不想買樓，無論供應幾多，一樣可跌個不亦樂乎。
龍頭地產股橫行有啟示？
又如日本，也不是得每年供應多過1%，但樓價就跌足20年，可見新供應比例多少未必是樓價先跌的關鍵因素，樓價最終走勢要視乎多種因素互相作用，短期樓價的升跌，心理因素可能更加主導。大家可要留意，去年1月香港地產股先跌，樓價在去年8月才見頂，之後地產股在10至11月見底大幅回升，但樓價指數在最近4周才喘定反彈，成交也大增，然而龍頭地產股近期開始打橫行，又看看之後地產股是向上或向下，又會否再領先實際樓價的走向？
另外，政府去年推出一手樓空置稅後，發展商明顯加快賣樓，未幾樓價指數便開始下調，一度跌了約一成多才反彈，不過有分析員指短期有關措施雖可令一手樓更快應巿，但長期而言，發展商或會為了減低空置稅的影響，減慢起樓，反會令數年後落成量和供應減少。 筆者就覺得，以往發展商起好樓後「擠牙膏」式賣樓，甚至數百個單位，每次只透過招標方式逐個賣，就算樓宇落成，也遲遲未到真正的用家手上，供應早已「名存實亡」或有等於冇，影響不會比發展商減慢起樓小，所以政府推出空置稅，絕不是無事搵事做，况且將來發展商是否真會減慢起樓沒人真的知曉，但空置稅對理順中短期供應卻有立竿見影的效果。
空置稅減慢起樓 說法無根據
另外，有報道指政府已經大致完成空置稅的草擬法案，準備下月提交立法會討論。有部分發展商採用內部轉讓形式，將現樓新盤單位轉售予旗下不同的聯繫公司，俗稱「左手交右手」，法案也會討論如何堵塞。其實，現有條例不會是將內部轉讓視作真正賣樓，如透過這種「左手交右手」方式也可避過空置稅，我們的政府真的有問題。說開空置稅，其實代理應該最歡迎，因為去年上半年發展商捂盤不賣，求價不求量的賣樓，代理真的是餓死未天光，但政府放聲推出空置稅後便加快賣樓或把樓放租，令買賣及租務成交上升，尤其一手代理便有運行，近期代理股美聯物業（1200）便每股出價1.5元多向合資格股東回購股份，並成功增持多7%股權，股價也一度回升至接近2元水平，較去年11月低位差不多升了一半。
[陸振球 樓市解碼]