http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1457
風險三：房地產被打壓(外在風險)
以下是從摩根大通研究報告偷來的一張圖，是八大城市一手樓每月銷量。
以下是自己拼湊起來的一張圖。我們可以見到奧普收入和房地產一手樓銷量有關聯。這裡我想指出兩點：
第一是一手樓銷量已經回落到金融海潚時水平，雖然現在中央積極打壓房地產市場，銷量再跌很多的機會不大。
第二是一手樓銷量在2010年是高於2008年，但奧普收入是下跌了，可能歸究於沒有什麼新產品和被合成浴頂搶了一點生意。
總結：
因基本面有轉壞跡象，雖然股價已經下跌到一個頗吸引水平，我認為還是不宜“轟入”。但基於往績息率吸引，且在分析風險後覺得生意急速衰退的風險不大，我認為可以小注買入，自己也持有一些。
http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1474
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(HK$'000)
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Pre-tax profit
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327,197
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Add:
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Interest expenses
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1,230
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Depreciation
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59,848
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Subtract:
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Interest income
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4,389
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EBITDA
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383,886
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EBITDA per share (HK$)
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0.16
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Price per share (HK$)
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1.04
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No. of shares outstanding
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2,397,918
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Market capitalisation
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2,493,835
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Add:
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Short-term borrowings
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9,803
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Long-term borrowings
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1,331
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Minority interests
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1,816
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Subtract:
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Cash
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1,963,031
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Enterprise value (EV)
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543,754
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EV per share (HK$)
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0.23
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EV/EBITDA
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1.4X
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EV/EBITDA ratios
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Implied prices
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Upside
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Remarks
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3.5X
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1.37
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+32%
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~ EV/EBITDA of Yr03 & Yr08
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5.0X
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1.61
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+55%
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10.0X
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2.41
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+132%
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15.0X
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3.21
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+209%
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~ EV/EBITDA of Yr06 & Yr07
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http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1512
在看香港的地產股年報時，我們經常發現地產股有一項叫“投資物業公平價值之變動”以致它們盈利大增，這些變動是由外聘的專業測量師作估值。在資本策略的年報裡我們卻發現不到這一項，為什麼？
資本策略愛“炒樓”
資本策略的本業就是“炒樓”，(好聽一點叫物業投資)，把物業買回來改裝再賣走。
證券上市規則股本證券章數十四《須予公佈的交易》是這樣寫的：
14.04 就本章而言：
(1) 凡提及上市發行人進行的「交易」：
(g) （在《上市規則》第14.04(1)(a)至(f)條沒有明文規定的範圍內）不包括上市發行人在日常業務中（按《上市規則》第14.04(8)條的定義）進行屬收益性質的交易。
附註： 1 （在《上市規則》第14.04(1)(a)至(f)條沒有明文規定的範圍內）上市發行人在日常業務中進行屬收益性質的任何交易將獲豁免遵守本章的規定。不過，上市發行人應留意，如按照上市發行人的一般責任的規定，該等交易的資料是股價敏感資料而須向市場公開的，則仍須予以披露（請參閱《上市規則》第13.09條）。
2 任何涉及收購及變賣物業的交易一般不會視作屬於收益性質的交易，除非該等交易是上市發行人的主要活動之一，並在其日常業務中進行。
(因此湯財先生之前《究竟何時發公告出售物業?-資本策略地產(0497)》走漏了眼。但我並無意冒犯，如有得罪請多多包涵。)
那就是說，如果“炒樓”要當作日常業務收入，炒一些大樓時不需股東投票，只需披露為股價敏感資料。出售模漢大廈便是一例。
模漢大廈售價為13.8億，資本策略市值才20億，如果在正常情況下，當一項交易之價值佔資本策略的市值百分比率高於25%但低於75%時，根據上市規則第14章，該等交易構成主要交易，需召開股東特別大會。
資本策略經常“炒樓”，如果要將物業投資每年重估，在會計學上便即不是日常業務收入而是投資物業，在收益表 上只能列在毛利以下。但是，像模漢大廈的交易便要股東“舉手”，再大一點的便要委任獨立的企業財務顧問公司去作建議股東。如果每次大一點的交易都股東會， 一來會錯失很多機會，二來在行政上多了很多麻煩。
因此，資本策略便將所有的物業投資都當作日常營運，買樓列入成本，賣樓當作收入，物業在買賣期間的升值不能作重估，只有在賣了時才能在毛利反映出來。因此，資本策略的資產負債表並沒有經過物業重估的膨漲，只用成本法列在“持作出售物業”內。
市場先生一般會對物業投資股給予一定的折扣，但一般的物 業投資公司的資產負債表是每年經重估的，照道理說是公平合理。而資本策略的資產負債表是只反映成本，而成本對真實淨資產值已有相當的折扣，而市場先生竟錯誤 地再給它一個相對資產負債表的折扣，這個折上折使我們價值投資者有了相當好的投資機會！
各位會計師﹑分析員﹑價值投資者，我這樣說對嗎？
至於資本策略的真實淨資產值是HK$0.97﹑清算價值是HK$0.47，因我的那張計算表太大，無法在blog清楚顯示，如有需要，可留下email，我會發給大家。
另外，如果資本策略能在年報裡，將自己的真實價值在“附註”或“管理層分析” 裡呈示，那麼我相信折讓定必大大減少！如果大家也是資本策略的股東，不妨發信向管理層建議和表達訴求，齊齊做個精明的投資者。
P.S. 多謝L朋友兼資本策略股東為上市條例方面提供了寶貴意見。
http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1639
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PICC Life
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China Life
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RMBm
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2009
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2010
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YoY
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2009
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2010
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YoY
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Revenue
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50,682
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80,267
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58%
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339,262
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385,446
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14%
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Net profit
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100
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737
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634%
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32,881
|
33,626
|
2%
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Assets
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92,965
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186,869
|
101%
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1,226,257
|
1,410,579
|
15%
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Liabilities
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85,221
|
180,083
|
111%
|
1,013,481
|
1,200,104
|
18%
|
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Net assets
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7,744
|
6,786
|
-12%
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212,776
|
210,475
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-1%
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http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1702
原來Graham也有投機，並有大談投機之道，此文便是摘錄自Graham於1946至47年間在紐約金融機構的授課內容，原文可按此(其實也不是原本，只是經整理的授課內容而已)：
Graham在《Security Analysis》一書中說過，“投資是經過透徹的分析，以確保本金的安全和滿意的獲利，凡不合這些條件的操作方式都算是投機。”因此在投機的操作中，你無法透過證券分式的過程和方法，來預測投機的結果。但這並非表示投機絕對不會成功，只是無法遵從Graham的方法而已。也就是說，Graham並不否定“投機會成功”這句說話。
Graham認為，所有投機操作都與價格變動有關，主要分為兩大類：(一)價格的變動，(二)價值的變動所帶來的預期價格變動。
Graham的例子：
價格的變動就即是好像如果某人相信鋼鐵股在牛市後期可能會發生重大變化，便在1946年初以80美元買入美國鋼鐵公司股票，這就是以價格變動作為參考，並不特別參考價值標準的投機。
價值的變動所帶來的預期價格變動就即是好像如果某人認定Standard Gas and Electric的消滅計劃(extinction)將有所變動，便在1945年以極低價4美元買入其優先股，這無疑是投機。但他的動機是價值分析，或者說是和價值的變動有關。
因此，如真的要投機，Graham只會選後者。
http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1720
http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1729
瑞信今日有份報告說被中央關注信託機構對綠城(3900.HK)的借貸，引起新一輪內房風波，其報告摘錄如下：
l CS thinks this is another sign the gov’t is cutting the funding sources for developers.
l Trust companies started to have difficulties in getting the regulator’s approval to issue real estate trust products.
l Many listed Chinese developers, such as Agile雅居樂 (3383), Evergrande恒大 (3333), Guangzhou R&F富力 (2777), KWG合景泰富 (1813), and Shimao世茂 (813), have used trust financing.
l CS believes some of the trust loans have default risks.
l New bank lending to property developers in 2Q11 plunged to RMB42 bn from RMB169 bn in 1Q11. Trust companies, on the other hand, made up for much of the shortfall – nearly doubling their new financing to property sector in 2Q to RMB137 bn from RMB71 bn.
l Financing cost for developer via trust funds has recently surged to >20%.
l Most developers treat trust financing the same as normal bank loans, and therefore do not report the amount of trust loans separately, making it difficult to measure the level of exposure for each developer.
由此可見，內房公司“撲水”已越來越辛苦。
(待續)
http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/103969/index
內房最近成了一個熱門的話題，究竟股價還要跌到什麼時候？到底中央會否出手相助？讓我也來談談自己的看法。
內房公司股價是否吸引？是。
股價還要跌到什麼時候？不知道。
要分析內房必先知道樓價過高的原因。在我看來，樓價過高主要是因為高通脹。高通脹在兩方面推高樓價：一是樓房在某程度上可以抵抗通脹，二是高通脹蠶食公司真正盈利而使股價下滑(貼現率上升)，令樓房變得好像更具吸引力。因此，我們可以看見即使現時內地樓房空置率甚高也不乏投資者再買樓。根據一份調查報告指出(我忘了是那一份) ，現時60-70%買樓的人都是投資者，而非自住者。
很多大行都察覺到樓價過高，然後他們紛紛以一個折扣的樓價去為其覆蓋公司再估值，然後下調目標價，但說還是很便宜。從計算方面他們是對的，而且做得很細。但愛因斯坦曾經說過：“所有事都應盡可能地簡單，但不是簡化它。”(Make everything as simple as possible, but not simpler.)但從現實的角度，他們可能想得簡單了一些。
我認為，樓價過高的風險不是這麼簡單的，我想指出他們忽略了借貸方面的麻煩。如果樓價下滑，不單止賣樓的收益會減少，借貸也會出現問題：一來房產公司的抵押品價值會下跌，二來當銀行看見一個下降趨勢，要求的抵押品亦較多，兩者都要加重房產公司再融資的負擔並削弱了能力。
因此，一旦通脹壓力減少，樓價下滑，房產公司的營商環境可能比現在更困難呢！
(待續)
後記：
看見CKM先生說“一些一向主張價值投資的博客都停發文章”，其實不然！每一天的股市都令我緊張又興奮，那有時間出文？
http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/122233/index
特首已發表任內最後一份施政報告，復建居屋雖然已是預期之內，但亦變成了城中熱門話題。投資者最為擔心的，是復建居屋會否弄跨樓市。而看來市場普遍認為復建居屋的力度不大，不會對私人市場有太大影響。
我作為一個星斗小市民，當然亦會以自己的利益行先：樓價下跌。我不是偉人，卻亦不算罪過，但我會嘗試用一個以整體社會為先的角度去談一談這件事。
香港房屋是一個深層次問題。香港地少人多，樓房又具投資作用，人口結構又加重了社會負擔，在各種各樣因素的影響底下，政府是進退兩難。
政策：
出發點是幫助一些沒有能力於私人市場置業的人或家庭，因此假如那些人真的完全無法負擔私人樓，私人市場根本無法被騷擾。因此，只要對症下藥，私人市場仍可穩定發展，低收入人士又可置業安居，一舉兩得，是雙贏。
要對症下藥，靠的是一個完善的制度，杜絕一些不良行為，去阻止一些原本負擔得起私人樓的人去申請居屋。完善的制度是最重要的，因為一個不完善的制度會遺禍深遠。
一 個不完善制度，會使一些人去嘗試走灰色地帶去爭取自己最大私利，一旦成功便會有更多的人去模仿。如果這時未能及時制止，長此以往就很可能在社會上變成風 氣，變成“你不跟著做好像不對的樣子”。一旦成為風氣，這些政策便很難有效執行。我們可以看到外國一些工會過份向顧主索償而令到企業破產，又一些人欺騙保 險公司。
又例如，在我上大學時有些人利用公屋的漏洞，一進大學便立即申請公屋，畢業時便能上樓。我那時並沒有這樣做(其實當其時也並不知道)，卻被人說“執輸”﹑“蝕底”，你不做好像反而是錯了，因為你未有好好利用這個漏洞。
因此，我衷心希望政府可以建立一個完善的制度，並且在有漏洞時迅速糾正，希望可以幫助真正有需要的人。引用富蘭克林(Benjamin Franklin)的名句：“An ounce of prevention is worth a pound of cure.”，預防永遠勝於治療。
制度：
這次居屋制度看上去比較完善，但要細節出台才能正確判斷。
至於「置安心」計劃「可租可買」的「封頂價」，出發點是好的，但「封頂價」因加入「市價」這個投機因素，制定細節時必須份外留心。而「置安心」計劃的潛在受惠者的收入也與私人市場有更多的重疊。再者，他們平均而言也更有知識。
力度：
這是很多投資者都十分關注的問題。今次是由2016至2017年間，提供17,000個居屋單位。力度如何？我無法判斷，但我認為，如果制度完善的話，力度夠不夠也不會對樓市有很大影響。
因此整體上我是支持復建居屋的，但前提是在不影響私人市場之下。之前竟到有人在報章上說復建居屋不對，要資助買樓才是正確做法，才不擾亂市場。我不同意。依我之見，這樣才擾亂市場。居屋要起碼要到5年後才能在市場出售，售價亦多是以同區私人市場樓價才為指標再折讓，其實只要那些房真正分配至有需要的人之手，實難對市場有很大影響。
後記︰
雖然我不必向大家交待，但在這次跌市裡我的確很傷，但亦購入了不少股票。9月26日一口氣買入3間公司的股票，分別是信義玻璃(868)﹑中國南車(1766)和海隆控股(1623)，並且是一買後當天收時分別下跌了10%，非常恐怖，幸好現已有帳面盈利。雖然報章的報導每天都很恐怖，但我仍然相信，跌市時買入是比較保守的做法。
http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/137711/index
根據上圖(摘自摩根大通一份報告)，你會如何去選擇呢？
正如Graham先生所講，投資不是挑選最好的，而是將不好的剔走。
我首先會將深圳高速(548) 剔走，因它Interest coverage ratio太低，只有2-3倍。
接著我會將越秀交通(1052) 剔走，因它ROE(~7%)不高，如果長此而往地作再投資會比較吃虧。
接著我會將合和公路也(737) 剔走，因它P/B(~1.6)比其他的高，另外Net gearing(~60%)也比較高，而且廣州-深圳高速公路已是一條成熟公路。
接著我會將浙江滬杭甬也(576) 剔走，雖然它處於淨現金狀態，但我不太喜歡它證劵業務版塊。
最後留下來3家公司 - 安徽皖通(995)﹑江蘇寧滬(177)和四川成渝(107)，看下去好像安徽皖通最好，因它NAV折讓(-64%)大﹑市值(US$1b)偏小﹑ROE(~15%)合理﹑股息率(~7%)也不錯。至於江蘇寧滬(177)和四川成渝(107)，我就無法判斷誰比較好，唯一指出前者市值是7家公司最大的，可能將來增長會比較慢。
另外﹑摩根大通亦指出安徽皖通的公路商用車比較多，承受經濟下滑的風險比較大。
以上只是非常初步的研究，並不足以作投資決定。
