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資本策略(0497.HK) – 會計學和上市條例的錯 天知 - 價值投資者

http://hk.myblog.yahoo.com/tin-knows/article?mid=1512

 

在看香港的地產股年報時,我們經常發現地產股有一項叫“投資物業公平價值之變動”以致它們盈利大增,這些變動是由外聘的專業測量師作估值。在資本策略的年報裡我們卻發現不到這一項,為什麼?

 

資本策略愛“炒樓

資本策略的本業就是“炒樓”,(好聽一點叫物業投資),把物業買回來改裝再賣走。

證券上市規則股本證券章數十四《須予公佈的交易》是這樣寫的:

 

14.04 就本章而言:

 

 

(1) 凡提及上市發行人進行的「交易」:

 

 

(g) (在《上市規則》第14.04(1)(a)至(f)條沒有明文規定的範圍內)不包括上市發行人在日常業務中(按《上市規則》第14.04(8)條的定義)進行屬收益性質的交易。

 

 

附註: 1 (在《上市規則》第14.04(1)(a)至(f)條沒有明文規定的範圍內)上市發行人在日常業務中進行屬收益性質的任何交易將獲豁免遵守本章的規定。不過,上市發行人應留意,如按照上市發行人的一般責任的規定,該等交易的資料是股價敏感資料而須向市場公開的,則仍須予以披露(請參閱《上市規則》第13.09條)。

 

 

2 任何涉及收購及變賣物業的交易一般不會視作屬於收益性質的交易,除非該等交易是上市發行人的主要活動之一,並在其日常業務中進行。

(因此湯財先生之前《究竟何時發公告出售物業?-資本策略地產(0497)》走漏了眼。但我並無意冒犯,如有得罪請多多包涵。)

 

那就是說,如果“炒樓”要當作日常業務收入,炒一些大樓時不需股東投票,只需披露為股價敏感資料。出售模漢大廈便是一例。

模漢大廈售價為13.8億,資本策略市值才20億,如果在正常情況下,當一項交易之價值佔資本策略的市值百分比率高於25%但低於75%時,根據上市規則第14章,該等交易構成主要交易,需召開股東特別大會。

資本策略經常“炒樓”,如果要將物業投資每年重估,在會計學上便即不是日常業務收入而是投資物業,在收益表 上只能列在毛利以下。但是,像模漢大廈的交易便要股東“舉手”,再大一點的便要委任獨立的企業財務顧問公司去作建議股東。如果每次大一點的交易都股東會, 一來會錯失很多機會,二來在行政上多了很多麻煩。

因此,資本策略便將所有的物業投資都當作日常營運,買樓列入成本,賣樓當作收入,物業在買賣期間的升值不能作重估,只有在賣了時才能在毛利反映出來。因此,資本策略的資產負債表並沒有經過物業重估的膨漲,只用成本法列在“持作出售物業”內。

市場先生一般會對物業投資股給予一定的折扣,但一般的物 業投資公司的資產負債表是每年經重估的,照道理說是公平合理。而資本策略的資產負債表是只反映成本,而成本對真實淨資產值已有相當的折扣,而市場先生竟錯誤 地再給它一個相對資產負債表的折扣,這個折上折使我們價值投資者有了相當好的投資機會!

 

各位會計師﹑分析員﹑價值投資者,我這樣說對嗎?

 

至於資本策略的真實淨資產值是HK$0.97﹑清算價值是HK$0.47,因我的那張計算表太大,無法在blog清楚顯示,如有需要,可留下email,我會發給大家。

 

另外,如果資本策略能在年報裡,將自己的真實價值在“附註管理層分析 裡呈示,那麼我相信折讓定必大大減少!如果大家也是資本策略的股東,不妨發信向管理層建議和表達訴求,齊齊做個精明的投資者。

P.S. 多謝L朋友兼資本策略股東為上市條例方面提供了寶貴意見。


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