「樓市確認轉勢」施永青籲撤辣招
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GS(14)@2016-02-18 23:31:05【本報訊】金管局總裁陳德霖日前指若確信本港樓市踏入下行周期，將會適度放寬逆周期措施。中原集團主席兼總裁施永青表示，樓市已確認轉勢，政府應適度減辣，包括放寬按揭，政府亦毋須擔憂一旦撤辣樓價會急劇反彈。施永青認為，即使有反彈也只會輕微反彈，之後仍受宏觀經濟及未來供應影響，無可能一撤招便轉勢。就算撤招後，「樓價可能只會跌慢啲，嗰幾招都係發燒時候吃的藥，而家就嚟發冷，冇理由仲食退燒藥，所以撤晒都冇問題」。政府有責任令樓價調整有秩序地在市民預期範圍內進行，並不是突然失足跌下來，若跌得急會令人失信心，所以他覺得政府應防範急劇下跌，令投資者失去信心，一旦失信心，便會引起恐懼性連鎖反應，到時想扭轉局勢更加困難。施永青又指，當新盤面對現實低價開盤，對二手市場會造成拖累，最近土地價格下滑亦明顯，而且「並不是跌一成、成半，而係跌三成四成，」反映發展商已不敢高價搶地。近期投地好多是內地開發商，他們對香港市道不認識，內地生意難做，寄望香港增加銷售額才「咁勇」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160218/19495226
投資客掃美孚3伙 辣招後首見 共涉1860萬 趁樓價回調入市
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GS(14)@2016-03-08 15:14:21http://property.mpfinance.com/cf ... 0308/paa01/laa1.txt
【明報專訊】隨着樓價重返逾一年前水平後，有投資者掃入九龍老牌大型屋苑荔枝角美孚新邨3伙，是屋苑自2012年樓市辣招推出後，逾3年多以來首見，屋苑首周更連錄6宗成交，已相等於上月全月成交量約六成。此外，荃灣大型指標屋苑愉景新城，首周成交已錄5宗，亦更相等於上月全月成交量約八成之多。
明報記者 張美婷、方可兒
樓市小陽春初現，個別投資者即趁樓價回調入市。香港置業高級區域董事余柏稱，有投資者連環掃入美孚新邨3伙，其中包括位於5期恒柏道3號低層C室，實用509方呎 （建築 676方呎），以500萬元成交，實呎9823元 （建呎7396元），做價創同類單位一年半新低。
此外，4期百老匯街103號高層C 室，實用666方呎 （建築897方呎），則以600萬元成交，實呎9009元 （建呎6689元），做價亦為同類單位一年半新低。值得注意的是，該單位連租約購入，比市價為低。
愉景新城首周連錄5宗成交
市場消息亦稱，上址買家以自己及兩位親屬三個不同名字登記購買單位，故不需繳交雙倍印花稅 （DSD）。
余柏表示，自辣招推出後，美孚新邨近3年多已較少大手掃貨成交，較近期有大手掃貨要追溯到辣招前，當時有「師奶兵團」之稱的投資者於一個月內，狂掃屋苑5伙，共涉資約1500萬元。
另外隨着鰂魚涌太古城業主願意減價，屋苑踏入本月交投亦明顯加快，首周已錄4宗成交。
太古城2房725萬沽 低去年高峰兩成
美聯首席高級營業經理吳肇基表示，太古城翠湖台鄱陽閣中層E室，實用583方呎（建築678方呎），2房間隔以725萬元成交，實呎12436元（建呎10693元）。原業主1976年以15.55萬元一手購入，帳面獲利約709萬元或45倍。
上址做價較去年5月，另一伙以900萬沽出的面積相若單位，回落175萬元或近兩成。
嘉豐特色戶668萬沽 3年實蝕90萬
不過有業主趁小陽春，劈價沽貨蝕逾90萬元離場。世紀21高級客戶經理熊浚聲表示，大埔嘉豐花園8座3房連天台特色戶，實用922方呎（建築1186方呎），以668萬元成交，實呎7245元（建呎5632元）。原業主2013年720萬元購入，持貨3年連使費實蝕逾90萬元或12.5%。
房價負擔超越香港深辣招抑炒樓 增二手交易稅
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GS(14)@2016-03-16 14:20:49■內地一線城市樓價暴漲是兩會焦點議題，圖為上海一個遭鏟平的住宅用地。法新社
【兩會聚焦】一線城市房價暴漲！深圳房價負擔已超過「全球房價之巔」香港了，昨推新招4月上調交易稅五成。全國住建部部長昨被問及樓市會否崩盤，大耍太極，又稱穩定一線城市房價已收一定成效。「等於甚麼也沒說！」網民狠評官員廢話，也有人聽出弦外之音：「部長口中的『穩定房價』等於『穩定上漲』。」全國人大住建部昨日記者會，部長陳政高昨被追問樓價暴升問題，稱春節後一線城市房價上漲過快，現在的一項重要任務是穩定一線城市和部份二線城市房價。被問到有指現中國房地產市場和80年代的日本非常相似：「中國樓市會否崩盤？」陳回應稱時代不同，而且中日國情不同，不能相提並論。陳形容現在中國房地產市場銷售企穩回升，但分化日趨嚴重，三四線城市庫存嚴重；仍強調經濟長期向好基本面沒變，對房產市場平穩發展充滿信心。有記者問「有機構估算深圳的房價負擔已經超越香港成為世界第一了，您怎麼看？」部長回答：「有能力也有條件逐步穩定本市（深圳）房地產市場。」
「買得起房的都可移民了！」
深圳樓市昨傳出新調控，央視報道4月1日起深圳二手房交易評估價格將上調約50%，交易稅費將同比大增，分析稱此舉可打擊短線炒房客，為房價過快上漲降溫。據中原二手住宅價格指數，去年深圳二手住宅價格上漲59%，刷新國內單個城市年度房價漲幅紀錄。深圳地產仲介梁小姐告訴《蘋果》，炒得最火的南山區，去年一年樓價翻倍，近期各種調控風聲確令近兩個月樓價稍穩：「客人觀望中，看是現在買還是等年底，深圳樓價不看跌啦！這陣子正在炒東莞和惠州，因通地鐵。」上海2月份取代深圳領漲全國，昨央行上海總部宣佈，上海個人住房貸款2月份增加了209.6億元人民幣。目前上海市區樓楊浦區為例，隨便都要七、八百萬人民幣一套，市民興嘆：「買得起房的，都可以移民了！」
專家指人造繁榮易爆破
內地降息降準加槓桿，入市的錢越來越多。去年底以來樓市熱也延至部份二線城市，南京、蘇州、杭州、武漢、合肥等。高盛報告指降價不是政府調控目的，中國一線房產仍會升：「政策更可能旨在抑制漲幅，而非尋求房價轉漲為跌。」英國金融時報昨日刊出內地多名專家文章，警惕中國房地產泡沫，中原集團研究中心研究總監劉淵表示，中國樓市是人造繁榮：「目前，房價高速增長已脫離收入和經濟增長的基本面。」財經作家葉檀指：「以往內地一線城市防漲總以香港作指標，去年按房價收入比算，深圳早已超於香港，泡沫之聲不絕於耳」。《蘋果》記者/新浪網/中國證券報
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160316/19531436
經濟未陷衰退辣招暫時難取消
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GS(14)@2016-03-28 14:14:23【評論撤辣】就住撤辣與否的議題，關焯照、汪敦敬及林浩文三人難得意見一致，指現階段未是適當時機取消各項印花稅，但金管局就按揭成數及壓力測試的要求最有望短期內鬆綁。基於宏觀因素考慮，關焯照推斷政府於現階段無意撤辣。他相信目前政府內部認為供樓負擔能力未有改善，而且經濟仍未步入衰退，估計到樓市下墜至一定水平，反過來影響整體經濟接近衰退，港府方會撤辣。按目前實行中的多項壓抑樓價措施，金管局方面最有靈活性為樓市鬆綁。金管局的着眼點在於銀行體系穩定性，以目前的壓力測試同首期金額要求，「當樓價跌多幾個百分點，佢有機會放鬆少少。假設樓市調整一成，即使首期要求由五成下調至四成，風險亦唔大」。林浩文認同關焯照的言論，「金管局果邊應該放（寬）咗先，例如首期比例，令交投量可以回復一個健康水平」。不過，以現時本港樓市的複雜性，各種外圍因素都對樓市產生影響，林浩文對撤辣的成效存疑，「係咪真係一減辣就有用呢？其實減咗可能都無用」。汪敦敬則同意金管局應為樓市鬆綁走出第一步，「辣招的意義是防止樓市過熱，同時畀上車人多啲機會。我唔想撤辣，但辣招應該要優化，鼓勵更多人放盤」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19543819
昇薈首見紅 辣招貨蝕76萬
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GS(14)@2016-07-15 05:12:22【本報訊】新盤搶客，二手樓蝕住沽。入伙約四個月的東涌昇薈爆首宗蝕讓。土地註冊處資料顯示，8座低層C室，實用669方呎，以543萬元轉手，呎價8,117元。原業主2013年11月以543.84萬元一手買入，賬面已蝕入肉，因持貨未滿三年，若計及10%額外印花稅（SSD）、釐印費及佣金等開支，料實蝕約76萬元。
海典灣「走佬貨」原價售
馬鞍山亦有辣招盤蝕讓。代理稱，馬鞍山中心3座低層D室三房戶，實用590方呎，原叫價650萬元，剛勁減「一球」，僅售550萬元，較銀行估值低近8%。原業主2014年5月以484萬元買入單位，扣除10% SSD及其他使費後，損失約14萬元。馬鞍山海典灣業主「走佬盤」原價售出。該單位為2座高層C室，實用821方呎，今年3月原以925萬元賣出，惟有指業主收定50萬元失蹤後，上月淪銀主盤。消息指，單位剛以原價925萬元易手，呎價11,267元。同區新港城E座中層7室，放盤三個月，減價50萬元以430萬元易手，呎價12,760元。美聯王子超稱，上水粉嶺細價樓交投旺，本月暫錄約53宗成交，較上月同期勁升七成，400萬元內上車盤佔約一半。鰂魚涌逸意居2座低層F室連車位售1,450萬元，呎價17,533元創屋苑今年新高。另紅磡海名軒3座高層B室售4,128萬元，呎價26,127元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160715/19695631
發展商推「高按」應對辣招
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GS(14)@2016-08-09 06:55:45【本報訊】政府實施多項辣招後，市民購入住宅單位被辣招稅綑綁三年，大大減低物業流通量，投資者亦因成本增加，買樓收租減少，二手市場缺盤下，銀行又收緊按揭成數，財雄勢大發展商看準市場需要，相繼提供高成數按揭予買家，令購買力轉投一手市場。
收緊借貸成數礙置業
面對市場資金充裕，政府恐防資金流入物業市場「以小博大」，推高樓價，因而收緊借貸成數，窒礙置業入市大計。發展商因應需要，今年中紛紛推出高成數按揭計劃應市，如新地（016）元朗Park Yoho1B期推出「King's Key120」貸款，買家可以本人或其近親擁有的物業抵押，連同新購物業，最高貸款額為120%，這種「借凸」樓價按揭計劃，市場哄動一時。隨後，長實地產（1113）同於元朗的世宙，更推出「成交金額123%第一按揭」截擊Park Yoho1B期，即最高貸款額為新購物業的123%。同樣一按最多95%，其餘貸款為抵押舊樓可再借新購物業樓價的28%。事實上，今年初已有發展商推出一按最高95%的按揭計劃，為恒地（012）西半山豪宅帝匯豪庭，當時屬一手新例後，推出最高按揭成數的例子。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727170
內地辣招遏樓市炒風 3日內9市推限購令
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GS(14)@2016-10-05 11:29:25■成都推限購令，無損市民到交易會買樓。
內地樓市持續火爆，多個一、二線城市近日為讓樓市「退燒」，接連推出「辣招」欲扭轉樓價瘋狂上升趨勢！其中包括北京、天津等9個城市趁十．一長假期間，短短三日內發佈新樓市調控政策，涉及限購、提升首期比率和土地供應等。官媒指中國整體樓市政策將步入「拐點」。事實上，這波主打「限購限貸」的樓市新政從今年8月已開始。因今年以來樓價升勢最凌厲，而被稱作「樓價四小龍」的江蘇蘇州和南京兩市（另外兩市為福建廈門和安徽合肥），於8月11日同時提高二套房首期比例，而蘇州更限制外地人購房，從而成為首個重啟限購的二線城市。此後一段時間，包括廈門、浙江杭州等城市也陸續加入限購行列。而自上周五（9月30日）晚至前日短短3日內，北京、天津、蘇州、四川成都、河南鄭州、江蘇無錫、山東濟南、合肥、湖北武漢共9市先後新發佈或加碼對樓市調控，多地並重啟限購限貸（見表），措施範圍多在主城區和開發區。而截至昨晚最新的是鄭州，於本月1日重啟限購後再於昨日加碼提高首期比率；以及蘇州昨晚加碼，本地人不得購買第四套房。
官媒指樓市進入拐點
而官媒也持續為多地調控樓市措施「加持」，其中官媒《人民日報》繼上周發文抨擊炒樓讓人「失去奮鬥」後，昨再發題為《3天9連擊！中國樓市發出怒吼！》評論，引學者指中國樓市政策的拐點已在今年第四季開啟，又指部份城市於下年第二季或有「量價齊跌」現象出現。過去數年，內地房地產市場被過度開發下，事實上曾面臨巨大的「去庫存」壓力，不少地方更出現新建樓盤無人買的「死城」局面。而中共去年底召開的中央經濟會議上，「去房地產庫存」更被列為今年中國經濟五大任務之一。而在此背景下，內地央行今年2月初曾下調購房首期比率，各地政府更「各出奇謀」，祭出諸如減稅、鼓勵農民進城購房等措施欲抬樓價；3月初遼寧瀋陽甚至推出高校畢業生「零首期購房」政策，一時令輿論譁然。
網民轟玩死老百姓
種種抬價措施終令內地不少一二線城市樓價狂漲，中國指數研究院近日公佈的數據顯示，包括北京、上海等十大城市新建住宅上月樓價比8月上漲逾3%，比去年同期更上漲逾21%。然而當局抬價後又要對樓市降溫，常變的政策也導政民眾不滿，更衍生諸如近月上海購房離婚潮等怪現象。不少網民更批評，各地辣招或未能遏止樓價，到頭來只是苦了普通老百姓。《人民日報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161004/19790293
笑到最後：辣招幫手榨乾買家
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GS(14)@2016-10-24 06:10:04好多人睇《創世紀》重播，都只係為咗其中一場戲嘅金句：「我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拼命幹活！掙那麼一點點錢！我試過！但是外面那些人，外面那些人！他們懂建築懂蓋樓嗎？他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高不斷的賺大錢！這叫做公平嗎？」喺有正常二手市場嘅物業市場，高明唔認為發展商可以好容易咁炒高樓市，但係全靠梁振英辣招收緊供應、令二手市場萎縮，發展商嘅一手市場成為獨市生意，樓價應該值幾多錢，一個小市民應該住幾細嘅樓，發展商完全話事。翻查成交紀錄，以整體物業成交金額計，二手住宅市場比例以往佔六成以上，有較大話語權。2012年，梁振英執政嘅一年，二手住宅比例剛好跌穿五成，一手住宅比例漸增，今年頭9個月已經增加至35%。二手主導點解唔會食得咁盡，因一個職業炒家一世人可能最多買賣百零二百次樓，發展商一個樓盤已經超越晒，根本上係一個熟手莊家，買家要同一個咁強嘅莊家對賭；而二手賣家最多都係可以定放盤價，一手賣家連呎數都可以定埋。當市場定價由發展商主導，佢哋可以按市民嘅「購買力」定價，榨乾榨淨。知你哋只係買得起幾百萬蚊樓下，就喺呢個水平之下，起到有咁細得咁細。又因為二手已經冇乜影響力，業主放盤反而跟一手決定，新舊樓都係咁貴，買家先至會湧去一手度搶，令人覺得個市好旺。梁振英嘅黨羽可能會狡辯「要不是政府控制樓市，樓價會升得仲高」。呢種邏輯，同「要不是中央香港會完蛋」冇乜分別。事實上，歷史冇如果，以「打壓樓市」招徠競選嘅梁振英，2012年7月上任時中原城市指數係105.46點，最新指數係141.53點，升幅為34%。同期，港股喺今屆政府任內大力催谷，又滬港通又深港通，恒指由19,441點升至周四收報23,374點，僅升兩成，跑輸受到「大力打壓」嘅樓市。身為一個炒股票嘅人，高明都好想梁振英瘋狂打壓股市。高明
http://www.fb.com/bigricetea本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161024/19810014
辣招嚴懲污糟食肆！餐廳新扣分制明年出爐
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GS(14)@2016-10-26 08:03:01在洛杉磯的餐廳食飯，唔多唔少都會留意到門口貼住一個大大的英文字母，主要分為A、B、C三個等級，反映餐廳衞生評分。不過，原來不是A級就代表超級乾淨，現有制度上存在不少漏洞，例如餐廳被發現違規而勒令停業後，仍然有機會維持A等級。洛杉磯縣政府年中提出新的計分制度，揪出違規情節特別嚴重的餐廳嚴懲。駐洛杉磯記者：張紫茵自1998年以來，加州餐廳一直沿用「扣分法」，每家餐廳都從100分開始，而每一次檢查時找到一個衞生問題，無論是甚麼違規都「一視同仁」扣4分；且餐廳只要維持在90分以上就可以拿到A等級。換言之，即使在檢查後發現兩項衞生問題，例如食品存放位置不當或溫度不對，在停業後仍然可以保持在A級評分。而最新的計分方法將下年度1月1日實施，針對餐館有小強或「米奇」、廚房無水或熱水、渠道不通或出現倒流情況，額外多扣7分，即每項總扣達11分，讓餐廳在更正問題重新開業後無法保持A級；被勒令停業兩次後，還可能被吊銷牌照。餐廳門口的等級紙上也會增設QR code，讓食客透過掃描QR code可得知餐廳在過去檢查中的情況。記者走訪洛杉磯蒙特利公園市（Monterey Park）的餐廳，大部分店主都不願意接受訪問，但衞生等級多數至少有B級。至於C級的餐廳，可看出相對冷清。一位餐廳擁A級評分，但不願上鏡的東北麵店老闆表示，對於新的扣分制毫不知情，但因店內地方較小，員工都可以保持乾淨衞生，所以開店三年以來都能保持A級。他表示，只要遵守基本的要求，例如冰箱溫度或食品妥善儲存就能過關。香港出生的華裔市民Ken在餐廳門口受訪表示，平時外食都會選A或B級的餐廳，C級不會光顧。但他也說，就算特地選有時也會中招，食到肚仔痛，但就不會投訴或舉報。他認為新例對於食客是一件好事，會食得較為安心。緊貼選情即睇【美國大選】專頁:
http://hk.apple.nextmedia.com/uselection2016
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http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161026/19812798
湯文亮﹕樓市新辣招後十大預測
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GS(14)@2016-11-08 05:29:45【明報專訊】有行家在新辣招後作出十大預測，有記者問我會不會作出十大預測，我話可以，不過我不懂政治，對股票亦不大了解，所以我只會對樓市作出十個預測，但我認為最多只有五個預測準確，即使只有五個，我已經心滿意足。
料兩年內再修改辣招
（1）樓市會在農曆年前，從今次高峰位下跌8％至10%，由於中原指數大約滯後兩個星期，我估計在11月18日，中原指數會到達高峰位，甚至會破歷史高位，之後反覆向下，農曆新年前在130至134之間，大家一定以為預測要準確到這個程度，難度一定很高，其實，我在年初時已經作出這個預測，但如果沒有新辣招，預測百分百是不會準確。
（2）發展商以薄利多銷為上。
（3）初次置業人士雖然倍增，但人數依然不會太多，他們將較集中於二手樓市，初次置業者增加，已經達到政府出招目的，物業投資者將會集中在新樓巿場，視乎地產商的回贈及應變方法。
（4）海航不會撻訂，因為啓德地皮是他們的橋頭堡，不會輕易放棄。
（5）新辣招會在兩年內再次或者會多次修改，印花稅將劃一5％至7%。
（6）金管局會放寬初次置業者按揭成數，以協助他們上車。
（7）納米樓將會滯銷，地產商將不會大量興建納米樓，已經建好的就會加大優惠去貨。
（8）初次置業者減少對納米樓的需求，無謂浪費非常珍貴的「丁權」。
（9）非住宅物業價量保持平穩，雖然會有住宅投資者轉而投資非住宅物業，但為數不會太多。
（10）聯繫匯率不會改變，雖然有專家話只要取消聯繫匯率，就可以解決樓市問題，我不知道道理何在，但聯繫匯率一定不會改變。
樓市不會進入冰河時期
另外，有專家話樓市即將進入絕對零度，在攝氏負273度，所有氣體都固體化，不能夠呼吸，樓市進入死亡，我認為冰封三尺非一日之寒，新辣招是遏抑了已經擁有物業的人再買樓，但無形中令到未有物業的人容易上車，樓市是會調整，冰河時期都不會出現，更何况進入絕對零度。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6801&issue=20161108
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