換樓客推動 深圳一手豪宅看俏 港人限購一套房 首選福田南山區
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GS(14)@2018-03-19 04:23:26【明報專訊】深圳除了國內生產總值（GDP）與本港差距逐步收窄外，早年樓價也曾追近本港，2016年首季的樓價升幅更曾登上全球之冠，但隨着「深八條」嚴格調控措施推出後，當地樓價走勢已逐步趨向平穩。有代理認為，即使未來大灣區計劃推出，當地樓價短期仍會持平，因料今年整體調控政策變化不大；但稱短期市內高端住宅供應仍較少，而且隨着一般和高端住宅價格差距收窄，可望吸引換樓客入市，故一手高端住宅較二手看高一線。
香港已連續8年被美國顧問公司Demographia評為全球（不計中國）樓價最難負擔城市，僅一河之隔的深圳也不遑多讓，現時樓價收入比仍為全國之冠，達到約40倍。惟隨着中央推出多項限購政策下，當地2月樓價已連續17個月下跌，而一手成交量同樣見17連跌，處10年最低水平，而最新平均二手樓價為每平方米5.44萬元人民幣。自2016年10月「深八條」推出後，當地樓價平穩發展，深圳房地產信息網數據顯示，去年一手樓價按年升1.9% ，一手樓成交量跌逾三成。
中原：今年調控政策難放寬
中原中國大陸區戰略中心二級市場總經理任壯表示，即使大灣區政策落實後，料深圳樓價仍會持平，並難言下一個樓價上升周期的時間，因樓市需逐年觀察特別是相關政策。他解釋在政府嚴格限購下，深圳樓價短期仍會平穩發展，而且需待大灣區計劃正式公布後，才可得知對樓市的影響。他又預計，從今次兩會的官方口徑中，都預示今年房地產調控政策不會有太大放寬空間，將為去年的延續。在深圳內，他較看好前海片區和寶安市中心區的房地產，指如果深圳是大灣區城市中的窗口，那這兩區便是「窗口中的窗口」。
仲量聯行：引入優才 刺激豪宅需求
仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，從十九大政府報告得出中央「房住非炒」的基本政策下，料深圳樓市的投資需求會繼續低迷，但市內的高端住宅供應仍然短缺，隨着該市實施加快引入優才的政策，將帶來更多具購買力的中高級專才，因此高端住宅需求仍然較大，當中福田和南山仍然是市內豪宅首選。
曾續稱，短期深圳高端住宅供應仍較少，但中長期會有更多相關住宅供應來自城市更新項目。由於深圳一般住宅價格與高端住宅差距逐漸縮小，她預計會有更多實際需求和換樓客青睞入門級的二手高端住宅，繼續支持其價格溫和增長。她預計，今年一手樓價將保持穩定，而二手市場由於價格限制較少，估計成交會將較活躍。
即使樓價趨平，但租金有向上發展趨勢。美聯全國研究中心數據顯示，2月美聯深圳藍籌住宅租金指數便按年上升8.5%，月租每平方米81.4元人民幣，而租金向上其中一個原因，或是近年長租公寓興起有關。地產商近年積極發展這市場，如萬科公寓品牌泊寓於深圳持房量超過6000間，碧桂園亦宣布旗下長租公寓品牌，計劃未來3年提供100萬套租賃房供應。
第一太平戴維斯解釋，由於深圳樓價高企、高息口以及限購令影響，導致需求持續轉至租賃市場，特別長租市場有樂觀預期，因城市化令更多人住在寶安等市區，而且政府政策支持租客如租購同權，即租樓與買家享相同權益。當中，寶安中心區由於其位置、設施先進、城市化程度和地鐵網絡等因素，會導致有較高的租金預期。不過，有意投資深圳物業的投資者亦需留意，曾麗稱目前在深圳沒有單位的港人只可限購一套住宅，而高端住宅的租金回報率只有2厘左右，與本港相若。
五十大發展商 八成擴大灣區土儲
另外，雖然中央調控樓市政策未見放寬，但全國各地產商仍紛紛在大灣區上「插旗」。據中原監測資料顯示，全國五十大發展商中有八成以上已經在大灣區積極擴大土地儲備，例如去年大灣區9城成交的含住宅用地可建成面積按年升53%，其他一線城市如廣州的含住用地成交量價齊升。
（大灣區 樓市系列）
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8358&issue=20180316
80後資深物業投資者王家安：吉隆坡打造金融中心 豪宅看俏
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GS(14)@2018-05-24 07:26:45https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4448&issue=20180524
【明報專訊】睿富（WealtHub）專欄作家、「80後」王家安2004年在香港大學畢業後，曾任職本港銀行10多年，其間積極在本港及海外置業，而且買樓後一直持有收租，至今回報可觀。這名「樓市大贏家」去年斥資逾250萬港元購入馬來西亞吉隆坡市中心樓花Star Residences約700方呎單位，他在接受訪問時分析，馬來西亞政府銳意將吉隆坡發展成伊斯蘭金融中心，日後駐吉隆坡市中心的金融機構員工將成為區內優質租戶，當地豪宅價格可望跟隨租金水漲船高，值得投資。
記者在今年3月曾應馬來西亞大型地產發展商東家集團（Eastern & Oriental Berhad，E&O）邀請，走訪集團位於吉隆坡城中城（Kuala Lumpur City Centre，KLCC）的豪宅項目The Mews，其中1房單位實用面積925方呎，入場費177.6萬令吉（約350萬港元，以昨日匯價計，下同），呎價約3784港元，相比之下，本港主要上車屋苑呎價動輒逾萬元。
種族和諧共處 金融發展有優勢
是次訪問王家安，以上述行程打開話題，他透露，自己去年斥資約130萬令吉（約256萬港元）買入Star Residences約700方呎單位，正正位於The Mews附近，目前仍然是樓花，呎價略低於已屆現樓的The Mews，預計落成後每年可收租5.4萬令吉（約10.7萬港元），租金回報約4.2厘。
王家安投資本港及海外物業有逾10年經驗，至今回報理想。他表示，是次投資Star Residences，原因是看好吉隆坡將來可發展成伊斯蘭金融中心，「全世界任何物業也好，樓價最終是由租金升跌決定。目前吉隆坡已是商業中心，KLCC寫字樓租金不低，能夠承租的主要是金融機構及跨國企業，有關員工亦成為區內豪宅市場的主要租戶。
「向前望的話，馬來西亞政府銳意打造吉隆坡成為伊斯蘭金融中心，我相信這是很可能成功的，因為伊斯蘭金融中心不可能選址在宗教及語言不同的歐美國家，而在眾多回教國家中，馬來西亞大馬人、華人及印度人都相處得很好，亦最能包容外國人。舉例說，你在中東很難找到一家酒吧賣酒，但馬來西亞任何一間便利店也可賣酒，只要在包裝上列明提示回教徒不可喝酒便可以了；又例如回教徒不吃豬肉，但在馬來西亞的華人可以隨意享用肉骨茶，可見民族共融，這些都是發展伊斯蘭金融中心的優勢。」
新政府料減豪宅供應 有利樓價
馬來西亞本月舉行大選，92歲的馬哈蒂爾擊敗納吉布，第二度出任首相。投資者都關注新政府的房屋政策會否出現重大變化，影響物業投資價值。王家安分析，在馬來西亞的選民結構中，近七成是馬拉人，兩成多是華人，餘下不足一成是印度人和其他種族，故政府的房屋政策過去多年已一直傾斜馬拉人，例如馬拉人以約10萬令吉便可購入千呎公營房屋；而當地華人、印度人和其他種族一般以數十萬令吉亦可置業，情况與新加坡政府向國民提供組屋類似；至於外國投資者，只可購買當地100萬令吉以上的豪宅，該市場便類似新加坡的私人住宅市場。他估計，馬哈蒂爾為增加當地民眾對新政府的支持，可能在本來已經供應緊張的巿區地段，將原先規劃用作興建豪宅的土地，改為興建公營房屋或中低價樓，讓本地人可以更快上樓。這樣的話，豪宅潛在供應便會減少，有利租金及樓價。
港人買大馬樓 可借五成按揭
港人目前投資馬來西亞豪宅，一般可借五成按揭，曾任職本港銀行逾10年的王家安，建議按揭申請者易地而處，從銀行的角度思考，可增加獲審批的機會及成數，「銀行審批二手物業按揭時，由於有成交個案及租金紀錄，較易評估風險，故此審批比較鬆手；至於銀行承做一手新盤按揭，最大風險是物業落成後沒有租客，仿如鬼城，因此亦沒有租金收入，物業有可能淪為負資產，有關按揭貸款便需要撇帳。銀行如何可以保障自己呢？一方面會參考同區舊樓的租值，另一方面也會評估申請貸款者的還款能力，但香港人去買馬來西亞豪宅，即使能夠提供本港入息證明，當地銀行也較難評估財務狀况，不願批出按揭貸款；故此，我建議可以向一些同時在本港及大馬有業務的國際銀行如匯豐等申請按揭貸款，它們做慣香港人生意，便會願意承擔更多風險。另外，銀行願意借出多少按揭成數，也要視乎該豪宅發展商與銀行討價還價的實力，故此可以就此向發展商查詢」。
明報記者
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GS(14)@2018-05-24 07:27:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5524&issue=20180524【明報專訊】王家安在2004年大學畢業加入本地銀行銷售部工作後，2005年便在本港借七成按揭買樓，同年亦以63萬元（人民幣．下同）買入位於深圳東門的新盤「東門天下」。他回憶說，當時自己與深圳銀行界朋友交流後，認同當地樓市十分值得投資，他當時本金不多，最關心的問題是「可以借到多少按揭」；了解到東門天下約700方呎單位現樓僅售63萬元，而且只須支付7萬元首期，餘額以銀行按揭貸款支付，隨即拍板去馬。
回報下滑 2010年後不再沾手深港樓
當時東門天下以「毛坯房」為交樓標準，即不設任何家電裝修，王家安笑說，「在廁所有個洞，便知道是用來放置馬桶」，後來他斥資7萬元裝修及購買基本家電，該單位隨即以每月3000元成功出租，對比買入價63萬元，租金回報高達5.7厘。
王家安教路，一般而言投資物業的租金回報率逾4厘才較有防守力，故他在2010年後已沒有再投資本港及深圳物業，轉戰其他地區，例如去年便買入吉隆坡豪宅Star Residences。
[葉創成 名人樓市論壇]