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樓市把脈：有便宜錢　樓價就難跌？

1 : GS(14)@2012-08-25 17:35:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120825/16634149
近年有一論調，就是全球經濟不振，因此利率會持續低水平，不只兩、三年，更可能是十年以上，繼而令資產尤其房地產升值。
資金流非唯一因素
這論調不無道理，低利率可代表銀紙多，亦即資金流量大，通常會令資產價格上揚。但若說成定律似的，如借貸按揭利率便宜，樓價必升之類，就有商榷餘地。為何？因為：
（ A）已有現成實例證明不是定律，近年的美國息口低至近零，就算是30年定息按揭也只是三釐半，但樓價仍低迷，若樓價與利率必成反比（即利率越低樓價越高），現應回到金融海嘯前價位。日本的息口已平足一代人，但經濟仍未見起色，整體樓價仍低迷。
（ B）資金流量雖是現階段主導因素，但不是唯一因素，人口結構、就業率、施政政策及供應量也得考慮，因素影響力輕重可隨著環境改變。
（ C）樓價不會跌到零（除非遇上真正大災難，又或變成死城等），但也不會升到與天比高，03年可開玩笑說，倘若樓價續跌，07年啲樓便要免費送的了，這當然不會實現。同樣地樓價不會無止境的升，最多說那「止境」非常高。
（ D）資產價格是可以 collapse on its own weight，這並不常見，但不代表不可能。就如要一幢樓宇突然倒下，通常要有巨大天災或人禍（如恐怖襲擊）配合，但若用戶不理樓宇能承受之重量，就算結構安全，超過設計的重量時一樣會塌下。
事實上樓價是一種「相對」的價格。
鍾維傑

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2 : coffee(1392)@2012-08-27 11:08:05

事實上，任何價格都是相對價格

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3 : GS(14)@2012-08-27 11:08:27

2樓提及

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事實上，任何價格都是相對價格

可否多解釋?

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4 : coffee(1392)@2012-08-27 12:58:14

3樓提及

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2樓提及

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事實上，任何價格都是相對價格

可否多解釋?

任何一個成交價格都是反映買賣雙方對價值的看法，而此看法受多種因素影響

因為眾多巿埸參與者對價值的不同看法和不同的timing，所以成交價格係不斷變動和相對的

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樓市把脈：房託表現勝地產股

1 : GS(14)@2012-09-29 23:27:18

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120929/18027184

房託是指房地產投資信託基金（REIT），現時在香港掛牌的有數隻，包括冠君、越秀、領匯、富豪、泓富等，以市值計，領匯最大。大部份皆涉及商業物業，有些位於香港，另一些在內地，全屬收租資產。
今期利用股壇長毛David Webb的Webb-Site網站提供全港股票的總回報率資料，比較部份房託和一些普及藍籌股之表現，是假設派息等亦重投進股票裡，從附表可看出：
甲）以五年表現計，房託甚出色：除未必比得上中電外，表內五隻房託皆比普及之長實及新地兩隻地產股優勝，當中領匯更明顯地贏凸其他對手。
乙）近三年情況相若，整體房託仍出色：除比不上中電外，表現較遜色的冠君亦比地產股長實及新地好；領匯如常帶領，滙控依然見紅。
丙）一年的表現有參差：五隻房託中只三隻勝長實、新地及滙控，中電期內有點不濟。領匯仍為當中表現最好。
近五年平均住宅價格也漲了近一倍，加上每年約三釐左右租金回報，上述股票除領匯外大多未能匹敵，且還沒有算進按揭貸款槓桿效果。

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2 : wilsonchui(9055)@2012-09-29 23:44:45

我自己比較欣賞新加坡d REITS, 因為公司關係所以都有睇過下新加坡REITS (香港唔知有冇得買新加坡股)
就算而家資金追逐緊high yield都仲有~6% yield
最重要係比起香港D REITS 我覺得Singapore 果d 正氣d
睇你之前插405都覺得佢地有問題
我自己跟開2778,覺得d developer 用高息REITS包裝,然後張d 債務 interest cost 塞哂入去,得閒又迫REITS貴買自己d 物業

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3 : GS(14)@2012-09-30 09:59:01

輝立好似買到新加坡，但手續費會貴好多....你睇下778同808 ，就知他們高下

405 我真是覺得他們玩斷章取義玩得好嚴重，用A同B比都得，唔是用A同A，我投降

2778? 他上市幾多財技，用集資的錢派比你當息都得... 現在又搞債換股，又攤薄晒...

貴買物業是可以用賣方去包裝好睇d，他無水咪當財務工具囉，脫苦海都講好多
http://blog.yahoo.com/_B4PDDA4NJ ... 7%E7%A7%98%E8%BE%9B

想問下新加坡有乜REITS?

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4 : wilsonchui(9055)@2012-09-30 10:52:31

2778上市果時又係包裝到高息,但其實都係人工美化,好似用swap去攤平interest cost,管理層唔收fee/自己分派...雖然而家有D 招數取消左,但個image真係唔掂,最近又玩提早換CB,最後自己同自己換益自己

新加坡好多REITS,我記得既就有CapitaMall Trust (做商場),MapleTree Commercial Trust (聖陶沙入口的一個大mall), MapleTress Industrial/Logistic (工廈/物流), ascott hospitality trust (做酒店)...

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5 : GS(14)@2012-09-30 11:03:11

4樓提及

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2778上市果時又係包裝到高息,但其實都係人工美化,好似用swap去攤平interest cost,管理層唔收fee/自己分派...雖然而家有D 招數取消左,但個image真係唔掂,最近又玩提早換CB,最後自己同自己換益自己
新加坡好多REITS,我記得既就有CapitaMall Trust (做商場),MapleTree Commercial Trust (聖陶沙入口的一個大mall), MapleTress Industrial/Logistic (工廈/物流), ascott hospitality trust (做酒店)...

其實咁多間之中，它同435 真是不相伯仲...我仲聽到有d人話物業質素高= 回報高，我真是跌落床都笑死...

香港都有好多REIT無上，但無我地份，哭

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6 : wilsonchui(9055)@2012-09-30 11:32:20

不過而家資金追yield,d REITS 炒高哂, 尤其係LINK,唔知仲有冇3厘, 太少了

一係就要潛心研究8008果類比市場忽略既高息股

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7 : GS(14)@2012-09-30 12:04:20

6樓提及

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不過而家資金追yield,d REITS 炒高哂, 尤其係LINK,唔知仲有冇3厘, 太少了
一係就要潛心研究8008果類比市場忽略既高息股

8008 上半年90仙早知就買啦...

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8 : wilsonchui(9055)@2012-09-30 12:14:07

7樓提及

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6樓提及

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不過而家資金追yield,d REITS 炒高哂, 尤其係LINK,唔知仲有冇3厘, 太少了
一係就要潛心研究8008果類比市場忽略既高息股

8008 上半年90仙早知就買啦...

果時懶去研究D 咩數據中心
點知升到啪啪聲

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9 : GS(14)@2012-09-30 12:15:51

我其實睇到味皇買有考慮過，但當時實在太多選擇...唉

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樓市把脈：舊樓重建　好價不常有

1 : GS(14)@2012-10-13 16:16:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121013/18039065'
根據市場報道，近期收購舊樓來重建的個案不少，一方面反映市場對房地產及土地之需求，另一方面或許亦顯示政府賣地未能滿足這需求，加上強制售賣（強拍）條例近年生效，市區舊樓地段便成為發展商收購的目標。
市區舊樓地段的重建價值，分三個層面：
1）地段未「起」盡：例如某地段有八倍的住宅地積比率，但現在的舊樓，可能只用了四倍而已，那麼這地段便多出了有比現樓更高之重建價值了。
2）地段現時用途過氣：例如一些舊工廈，經改用途及重建後價值倍增。
3）地段舊樓不合潮流：例如將唐樓、戰前樓、五、六十年代樓拆掉重建成摩登項目。
此外，地段的大小（太細建築技術上已不能「起」盡），於前後左右的位置（尤其數個地段一併收購），以至地契（如有否很多約束條文，例如高度限制，以及是否要補地價等）也影響該地段之重建價值。
重建價值沒有定律
至於重建價值相比現樓價高出幾多，則沒有定律，要個別地段衡量，例如地積比率越用得少，又不合潮流，業權地契又不繁複，重建價值會比現樓價格高得多。
要注意一點，重建價值等於地價，而地價一般於好市淡市循環的波幅會大過樓價，例如樓價升或跌50%，該地段之地價可以是75%的上或落。
亦即是說，若果要拿到好的重建價值，就更加要趁勢了。
鍾維傑

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2 : mainfree(26769)@2012-10-20 14:54:38

例如某地段有八倍的住宅地積比率
點先搵到呢D資料

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樓市把脈：如來神掌123跳到789

1 : GS(14)@2012-11-03 14:44:56

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121103/18055826
政府剛推出加強版SSD及非香港永久居民以及用公司名義置業的15%「額外」印花稅BSD，引來各方評論。
有壓制樓價作用嗎？這些招數本身有趨降效果，整體則猜度新招是否鬥得過QE3的勢頭，答「得」，價格向下，答「不得」，會仍向上。此外感覺15%額外印花稅功效直接，因即買即「磅」，而將買家分本地和外來，多少改變本港經濟遊戲規律。雖是特別情形的（臨時）特別措施，但綜觀世界，短期措施長期存在之例子不少。
保金融系統免受衝擊
筆者有一感覺，政府像示意不要當它冇到，若這還壓制不了樓價，方案繼續有來，直至達到目的為止。
有人認為這些措施可打擊百多萬物業業主，所製造出來之社會問題，比置不了業的家庭為多，因未能上車但又住不到居屋公屋的只有數十萬戶。然而，筆者猜度：
（甲）主要是保衞經濟金融系統，免受QE3所帶來之（可能）衝擊，壓制樓價以助人置業是次要考慮。
要知道不必要真的有QE3銀紙進入香港，只需QE3令有錢人士再用多些銀両投資投機便可。
（乙）若香港樓市出現泡沫繼而爆破，今趟難有救，上次有CEPA及自由行幫手，而現今連內地經濟也有不少挑戰和需要轉型，萬一本地泡沫真的被刺穿，手尾可長。
若比喻以往招數為如來神掌的頭三式，今倘則是跳過四五六而進入七八九了。
鍾維傑

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我主場：莊澄為港片把脈

1 : GS(14)@2013-05-11 15:22:55

http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20130511/18255884

無間道》、《轟天炮》、《未來戰士》三套中文戲名，禪意、火爆、科幻俱全，皆出自莊澄手筆。觀眾未必曉得他何許人，但他發行的電影《頭文字D》、《志明與春嬌》、《無間道II》你肯定有份付鈔入場。他以三十年電影人經驗，從林建岳的寰亞電影到黃百鳴的天馬電影行政總裁，在新書《光影道》為華語電影把脈，定性電影人的取向、決定華語片生死。
撰文：何永寧

                早前莊澄接受訪問，談到他的新書《光影道》，電影人講的自然是跟戲有關，當中有章節談到港片存亡之際，他認為香港電影商早年優勢在於集資拍戲及海外發行，但今日已變得風光不再，莊澄說：「情形喺08年開始改變，內地電影市場已經『錢不缺』，內地電影公司又可以搵外國公司做發行，情況越嚟越明顯，所以唔一定要同你合作。」

小品崛起

                另一方面，內地市場亦不是一面倒的好，以內地去年總票房達177億人民幣為例，當中有五成半屬於荷李活片，莊澄說：「內地的情形好簡單，啲人點解鍾意睇外國片，因為民智已開。我老竇嗰代人唔鍾意睇字幕，到我哋只要有字幕就乜片都睇。內地o依家都一樣，只要有好製作就得，仲要係想睇多啲不同種類，所以點解《泰囧》、《非誠勿擾》系列成功，種類新之餘又有外國風情味。」
莊澄認為華語電影因為錢不缺，只注重萬馬奔騰大製作，但是賣座保證的日子已不復再，代之而起是貼近社會民生的小品，他解釋說：「除咗《泰囧》，《失戀33天》、《將愛進行到底》之外，彭浩翔嘅《春嬌與志明》呢類合拍片，因為題材夠新都有好成績，亦帶出另一個話題，既然合拍片已經成為趨勢，就唔應該將佢睇成洪水猛獸。」

要識變通

                對於有人擔心依照合拍片的框架，港片特色會蕩然無存，換來不倫不類的三不像電影，莊澄認為有點多餘：「失敗嘅例子當然有，不過你睇《門徒》、《傷城》同《保持通話》都冇問題。事實在於喺框架內你點搞，香港電影優勢一向係變通，要接受電影工業係市場主導，內地就係最大市場。」

                                                                                                                                                                           從新藝城年代從事廣告撰稿員，到開始寫劇本，之後加入小小超李澤楷的衛視，之後跟一班同事自組寰亞公司，當中最令莊澄印象深刻的，要數發行《我和春天有個約會》這套電影，他說：「當年寰亞成立冇耐，膽粗粗發行套戲，點知第一個星期套戲唔掂，心諗夾嗰十萬實血本無歸喇！唔心息星期六去巡戲院，見到有對金毛青年喺度搵戲睇，就介紹佢哋睇《春天》仲話：『呢張我卡片，你睇完覺得唔好，我畀番戲飛錢你。』散場後金毛男女讚不絕口，《春天》最後票房達2,000萬，賺錢之餘滿足感亦很大。」

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廖偉強：為2018樓市把脈

1 : GS(14)@2017-12-05 00:40:50

【明報專訊】2017年快將完結，又是開始回顧及展望的時候，今年新盤市場非常暢旺，成交宗數估計超過18000宗，金額更有機會達到2300億元，創下有史以來最大金額成交的一個年度。

二手市場方面亦有所回暖，計算私人市場的二手成交宗數，估計比2016年增加約一成左右，基於全年的二手樓價上升約13%，所以，二手市場的金額亦上升約兩成。

工商舖市場更是熾熱，因為住宅在上年底再度加辣，增加投資者的稅項成本，部分投資者將資金轉向工商舖市場；再者，內地有資金同時亦流入工商舖市場，加上今年工廈及商廈的政府賣地當中，成交價屢創新高，火燒連環船，導致整體工商舖市場非常暢旺，投資者很多亦集中火力在此市場。

還有另一個市場非常熾熱，就是車位的買賣。由於香港大部分區域及屋苑的車位均非常短缺，物以罕為貴下，不少投資者亦看中其升值潛力，導致全批買入車位再拆售的情况愈趨常見，而且他們每每能夠沽清並賺取豐厚利潤！

基於無論是住宅、工商舖及車位市場都非常熱鬧，成交宗數及金額都比往年有所增加，地產代理佣金收入自然增加，筆者公司的生意亦有機會突破歷史新高。

那麼， 2018年的樓市又如何呢？照目前的估計，市場的供應仍然嚴重不足，買家入市的需求及意欲非常濃厚，息口方面，就算加息亦微不足道，不會影響買家入市的負擔能力，香港的失業率非常低，只有3%，整體的經濟正在復蘇及不斷上升，所以，筆者估計2018年的樓市仍然是非常樂觀，最保守的估計，樓價的升幅亦可以達到一成或以上。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4219&issue=20171204

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