📖 ZKIZ Archives

132個國家(或地方)的債務比率 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2011/11/132.html

看富爸爸的新書 「Unfair advantage」, 看到有關國債的問題, 他預期歐債是一個大問題之餘, 其實日本才是最大問題, 一看完這一章, 立即上網找找不同國家(或地方)的債務跟他2010年全年國家(或地方)總收入GDP的比例是多少, 果然日本是132個國家(或地方)中排第一的, 比率達225.8%, 這個數字代表什麼呢? 代表一個年薪30萬的打工仔, 欠人家大約68萬元, 可能很多供開樓的人都是這樣的債務, 借了比自己年薪以倍數計算的按揭, 這樣的國債是多是少, 各位自己想想吧。

看看俄羅斯及中國的比率是多少? 排行第幾? 以中國的GDP數字配合這個比率, 難怪人家說她可以做救世主。


1-Japan-225.80%
2-Saint Kitts and Nevis-185.00%
3-Lebanon-150.70%
4-Zimbabwe-149.00%
5-Greece-144.00%
6-Iceland-123.80%
7-Jamaica-123.20%
8-Italy-118.10%
9-Singapore-102.40%
10-Belgium-98.60%
11-Ireland-94.20%
12-Sudan-94.20%
13-Sri Lanka-86.70%
14-France-83.50%
15-Portugal-83.20%
16-Egypt-80.50%
17-Belize-80.00%
18-Hungary-79.60%
19-Germany-78.80%
20-Dominica-78.00%
21-Nicaragua-78.00%
22-Israel-77.30%
23-United Kingdom-76.50%
24-Malta-72.60%
25-Austria-70.40%
26-Netherlands-64.60%
27-Spain-63.40%
28-Cote d'Ivoire-63.30%
29-Jordan-61.40%
30-Cyprus-61.10%
31-Brazil-60.80%
32-Mauritius-60.50%
33-Ghana-59.90%
34-World-59.30%
35-Albania-59.30%
36-Bahrain-59.20%
37-United States-58.90%
38-Seychelles-58.80%
39-Morocco-58.20%
40-Bhutan-57.80%
41-Guyana-57.00%
42-Vietnam-56.70%
43-Philippines-56.50%
44-Uruguay-56.00%
45-India-55.90%
46-Croatia-55.00%
47-El Salvador-55.00%
48-Poland-53.60%
49-Malaysia-53.10%
50-Kenya-50.90%
51-Argentina-50.30%
52-Pakistan-49.90%
53-Tunisia-49.50%
54-Turkey-48.10%
55-Norway-47.70%
56-Denmark-46.60%
57-Aruba-46.30%
58-Latvia-46.20%
59-Finland-45.40%
60-Colombia-44.80%
61-United Arab Emirates-44.60%
62-Costa Rica-42.40%
63-Thailand-42.30%
64-Dominican Republic-41.70%
65-Mexico-41.50%
66-Serbia-41.50%
67-Slovakia-41.00%
68-Mozambique-40.80%
69-Sweden-40.80%
70-Malawi-40.40%
71-Czech Republic-40.00%
72-Panama-40.00%
73-Bolivia-39.70%
74-Bangladesh-39.30%
75-Ethiopia-39.30%
76-Yemen-39.10%
77-Bosnia and Herzegovina-39.00%
78-Ukraine-38.40%
79-Switzerland-38.20%
80-Montenegro-38.00%
81-Lithuania-36.70%
82-Slovenia-35.50%
83-Romania-34.80%
84-Cuba-34.40%
85-Macedonia-34.20%
86-Canada-34.00%
87-Taiwan-33.90%
88-South Africa-33.20%
89-Senegal-32.10%
90-Syria-29.80%
91-Guatemala-29.60%
92-Papua New Guinea-27.80%
93-Indonesia-26.40%
94-Trinidad and Tobago-26.40%
95-Honduras-26.10%
96-Gabon-25.80%
97-Algeria-25.70%
98-New Zealand-25.50%
99-Venezuela-25.50%
100-Moldova-25.00%
101-Zambia-24.10%
102-Korea, South-23.70%
103-Peru-23.60%
104-Tanzania-23.30%
105-Ecuador-23.20%
106-Paraguay-22.80%
107-Botswana-22.60%
108-Australia-22.40%
109-Uganda-20.40%
110-Angola-20.30%
111-Namibia-20.00%
112-Hong Kong-18.20%
113-China-17.50%
114-Saudi Arabia-16.70%
115-Bulgaria-16.20%
116-Iran-16.20%
117-Luxembourg-16.20%
118-Kazakhstan-16.20%
119-Nigeria-13.40%
120-Kuwait-12.60%
121-Qatar-10.30%
122-Cameroon-9.60%
123-Russia-9.50%
124-Uzbekistan-9.00%
125-Estonia-7.70%
126-Gibraltar-7.50%
127-Chile-6.20%
128-Wallis and Futuna-5.60%
129-Azerbaijan-4.60%
130-Oman-4.40%
131-Equatorial Guinea-4.10%
132-Libya-3.30%

地方非常发债

http://magazine.caixin.cn/2011-11-26/100331645_all.html

发债地方政府以“非市场化”考核来要求承销银行，导致银行拿券力度非常大，利率却很低

【專題·解密海航】海航VS地方政府：金融租賃，地方融資新樣本

http://www.infzm.com/content/65973

地方養老金入市：羊入虎口還是保值增值？

http://www.eeo.com.cn/2011/1224/218699.shtml

經濟觀察報 記者 歐陽曉紅 近期，中國部委高層官員動議地方養老金入市之風頻頻吹起。同時，吹起的還有業內人士對養老錢「羊入虎口」為股市買單的擔憂之聲。

不過，事實是由於投資受到嚴格限制，地方養老金年均收益率不及2%，面臨著「縮水」的狀況，那麼，養老金管理難題將如何破解？

12月22日，一位人社部官員稱，「國家正在積極研究地方養老金的保值增值問題、制定相關配套政策，但尚無時間表。」

財政部財政科學研究所博導文宗瑜說，有些省份的養老金統籌工作尚未完成，短期看，入市可能性幾乎不存在。

2%與9%

目前，總額約2萬億養老金分佈在全國2000多個縣市級統籌單位，呈「碎片化」行政管理狀態。

在地方行政管理體制下，2萬億養老基金只能存入財政專戶、銀行，收益率不足2%，扣除通貨膨脹率後，十年年均收益率為負數。而相較之下，投資方向包括固定收益類產品、股票和直接股權投資的全國社保基金10年投資的年均收益率超過9%。

如此差距，亟待保值增值的2萬億養老金似乎視社保基金為學習榜樣。「『十二五』規劃已提出『積極穩妥推進養老基金投資運營』,為此，有關部門醞釀將 省市區管理的一部分基本養老保險基金集中起來，按一定比例投資到各類金融資產。」12月20日，全國社會保障基金理事會理事長戴相龍在中國社會科學院社會 保障國際論壇說。

人社部社會保障基金監督司司長陳良亦坦言，各方在地方社保基金的未來投資運營問題認識上，趨於一致，未來應出台相關政策，逐步規範形成相關的投資品種。

此前，12月15日，中國證監會主席郭樹清建議全國近2萬億元的養老保險資金學習社保基金進行投資。

實際上，由於地方政府普遍缺乏資產管理經驗，成立一家專業資產管理公司代理投資行為的呼聲漸起。市場有消息稱，中國一些官員正試圖建立某種機制如成立一個類似於全國社會保障基金的機構，由其代表地方政府管理2萬億元養老金中的一部分投資國內股市。

據悉，人社部對養老金的投資運用已研究論證數年，其在上報相關方案中，曾提議養老險以類似全國社保基金的方式進行運作，但決策層一直未對此表態。

據財政部相關數據顯示，2010年全國社會保險基金收入17070.6億元，支出13309.9億元，結餘3760.7億元，年終滾存結餘為2.143萬億元。

事實上，為形成穩定的基金來源渠道，提高保障能力和水平；決策層已開始加強養老金管理的制度建設。2010年1月2日，國務院發佈《關於試行社會保 險基金預算的意見》（國發[2010]2號），決定在全國建立社會保險基金預算制度，單獨編報社會保險基金預算。值得一提的是，2號文件的五項原則之一是 收支平衡，留有結餘，即社會保險基金預算堅持收支平衡，適當留有結餘。

至於入市比例，考慮養老金較高的流動性要求，戴相龍認為，應該低於全國社會保障基金，高於商業養老基金。那麼，以2010年結餘3760.7億元為 基準測算，養老金可入市資金約在750億至1128億元之間；若以年終滾存結餘2.143萬億為基準測算，可入市資金約在4280億至6430億之間。

然而，按照2號文件的要求，國家要求養老金收支平衡，適當留有結餘；並未強求較高回報的投資收益。這或許令「養老金入市」充滿不確定性。

操作難題

聯想近期資本市場持續低迷，養老金入市的動議讓市場解讀有「救市」或「托市」之意。

有觀點認為，雖然此時點建倉，或許可以切中股市觸底反彈時機，但更令人擔憂的是，在A股市場未能破解制度瓶頸之前，養老金若以普通投資者身份入市可 能會鎩羽而歸。「證監會特別關注更多資金入市活躍市場，當然這也關係養老金的保值增值，但那可能是一個各方協調的漫長過程。」中國企業年金網CEO蘇志鋼 說，「另外，各地方政府從未披露養老金的收支情況，其還是行政管理，距市場化投資還很遠。」

文宗瑜表示，最大的問題是，有些地方的養老金還沒有做完省級統籌，這就意味著雖然證監會入市動議方向很明確，但由於省級政府掌握財力與實權，且證監 會不算政府行政序列單位，最後響應證監會的地方政府可能不多。他舉例說，如果某個省份願意配合證監會的工作需要耗時走一套相關程序，如由省政府提議，省委 研究，再經省人大通過。

此外是運行機制，文宗瑜解釋，地方養老金與社保基金完全是兩個概念，前者每月都在對外支付，但社保基金目前無需對外支付，其風險壓力自然不及養老基金。同時，不容忽視的問題是，地方政府從未披露過養老金收支信息。此背景下，很難精確計算可以拿出多少比例的養老金用於投資。

不過，中長期看，讓養老金進入一個成熟的資本市場無疑是明智之舉，但現實問題是現在A股市場大起大落，仍處初期發展階段，市場機制建設有待完善。因 此，「證監會最需要考慮的不是解決資金入市，而是從改革機制入手，特別是構建退市與處罰機制；市場不缺錢，缺的是公平交易機制以及信心。」文宗瑜建議。

房產商斷鏈，地方政府問題債務即將到期，整改進行中

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6464b5010102dy9a.html

 

=====從 地方政府的角度來看，在中國特定城市化階段承擔了巨大的投資職責，而作為市場經濟國家地方政府建設資金來源的地方稅、市政債券，在我國都還有所缺位，因此 依靠賣地、平台貸款及其他隱形債務融資，都是不得已的行為。從商業銀行的角度來說，發放平台貸款也是其市場選擇，何況在投資迅速擴張的時期，這類貸款反而 表現得更像優質貸款。因此，與其每次遇到事情才整改，還不如多重視未來改革，一是弱化政府主導的投資規模，二是改革財稅體制，減少地方政府「非規範」融資 衝動。=====

  《每日財經新聞》

 

受宏觀調控影響，2011年大部分城市土地收入都出現了明顯下調，尤其是住宅用地。統計顯示，130個城市中，住宅類用地成交額12391.3億元，同比下滑了24%；成交面積同比減少18%，樓麵價也下跌了12%。

自2011年三季度開始，流標和流拍縈繞在多個城市的土地市場。2011年130個城市土地流標900宗，其中居住類流標達到了420宗。總數相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月，全國性的樓市調控見效，房產交易的低迷傳遞至土地市場，這兩個月土地流標數量達到了近300宗，其中居住類佔到了50%。

 

2011年，全國130個城市共錄得土地出讓金1.86萬億，同比減少13%。由於部分地方債務償還對土地出讓收入依賴性較大，土地市場價格波動加劇，勢必影響到抵押物的價值。2011年前十大城市土地出讓金年內合計7745億，同比減少15.2%。

 

另外，2011年 絕大部分城市也未完成年度土地供應計劃。主要原因是限購顯效且調控依然收緊，這明顯影響了開發商的市場預期，他們已經逐漸減少在熱點城市的投入；信貸規模 收縮，融資困難，開發商資金吃緊；另外，很多城市土地推出的時間主要在下半年，市場已經發生變化，導致大量土地地價成交或被迫收回。

 

土地市場如此低迷，根本原因是地價仍然太高。土地價格並未明顯降低，部分土地的起價過高。如此窘境，為什麼2012年地價沒有明顯下降？由於土地的獲取成本也就是拆遷補償的成本太高，政府還想賺點錢，以至於去年只是土地成交的萎縮，先是量的萎縮，然後才是降價，這會在2012年上半年發生。

 

2012年地價會有明顯下滑，或者是付款方式會有明顯的變化，比如延長付款時間或降低利息等。也有可能會有大量適銷對路的土地上市；而作為「土地財政」的部分補缺，房產稅也將提上日程。

 

 

審計署公佈的數據顯示，截至2010年底，地方政府債務餘額達10.7萬億元，在地方政府負有償還責任的債務餘額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務餘額達2.5萬億元，而2012年地方政府將迎來還債高峰。與此同時，一些地方政府的平台項目的貸款條件和償債能力先天不足，已出現在建項目後續建設資金和還貸資金無著落的局面。按照審計署此前披露的數據，進入2012年至少1.8萬億的地方政府性債務需要償還。

銀監會主席尚福林在2011年底會議上說「根據審計署10.7萬億地方政府性債務審計查出問題的整改情況披露，截至2010年底，全國地方政府性債務餘額為107174.91億元，『問題』債務總額約5308.58億。而目前整改到位資金約2591.93億元，整改到位率為48.9%。部分地方政府在『十二五』開局之年投資熱情高漲，籌資需求旺盛，有可能進一步加大地方政府債務壓力，相關項目的開發和營運風險值得關注。」

大多數地方政府存在通過平台公司等變相舉債的情況，其中有7個省級、40個市級和107個縣級政府及所屬部門，在2010年國務院19號文下發後，仍以出具承諾函、寬慰函等形式，或以財政收入、行政事業單位國有資產等，違規為融資平台公司等單位舉借債務提供擔保464.75億元。

 

6576家融資平台公司中，違規抵押或質押取得的債務資金在731.53億元。審計署對此表示，有關單位通過完善相關手續、充實抵押物、增加合法抵押物、完善貸款手續、加快土地徵收和拍賣、變更土地收儲單位名稱、與銀行協商歸還貸款等方式，整改到位230.61億元，整改率在31.5%。

 

 

與此同時，針對審計發現的1319.80億元債務資金未及時安排使用問題，地方政府整改積極性最高，到位1017.47億元，完成率高達77.1%。針對違規投向資本市場、房地產和「兩高一剩」項目的351億元債務資金，目前整改到位140.35億元，到位率40%。此外，針對融資平台公司虛假出資、註冊資本未到位等2441.5億元資金，整改到位983.23億元，整改率44%。

 

上述問題中，違規抵質押整改率較低是有其原因的。目前地方政府平台貸款整改工作遇到的挑戰之一，突出表現在還款方式合同補正和補充合法有效抵質押物兩個關鍵環節進展較慢。

 

2011年底的監管會議上，監管層強調，要結合市場波動情況，及時對押品進行價值重估，對於難以覆蓋貸款風險的，應要求借款人盡快增加足值抵質押物，這也部分印證了2012年地方政府潛在的土地財政風險。根據審計署披露的數據，2012-2014年將分別有約1.8、1.2和1萬億的地方政府債務集中到期，近期銀監會正組織金融機構對平台貸償債風險進行專項排查。

 

國務院要求最大限度降低地方政府債務風險，各種償債主題要落實責任，不能逃廢債，地方政府不得違規提供擔保承諾，銀行也不得違規提供貸款，否則將嚴重追究 責任。另外，監管層還強調，目前各種規避監管的隱性平台融資逐漸增加。尚福林向商業銀行發出提示，「在一些地區，當地政府通過具有平台特徵但又在平台名單 外的企業向銀行融資，或承接原平台債務。」

地方利益訴求各異 天然氣價改需綜合權衡

http://slamnow.blog.163.com/blog/static/1993182362012159433116/

去

年年底，國家發改委宣佈在廣東和廣西開展天然氣價格改革試點，將成本加利潤的定價方式改為市場淨回值的定價方式，也就是以模擬市場化的定價方法，但該方案被認為只是我國天然氣價格市場化的一個過渡性方案。

國家發改委表示，將在總結廣東和廣西試點經驗的基礎上，向全國推行天然氣市場化的改革方案。記者瞭解到，各地對天然氣價格改革的利益訴求並不一樣，未來全國的天然氣價格改革方案應該綜合權衡各地利益。

隨著天然氣進口量和國內天然氣消費量的雙雙增長，國內天然氣的成本和氣源結構都已發生顯著變化。「天然氣大發展的必要前提就是要進行天然氣價格改革。」中國能源研究會副理事長周大地對《第一財經日報》記者表示。

華北是天然氣季節性消費變化最明顯的地區之一。「北京目前夏冬天然氣消耗量之比大概在1：8，調峰壓力非常大。」中國石油華北天然氣銷售公司黨委書記施龍說，天然氣全年價格相同，各地燃氣公司沒有動力建設儲氣庫，調峰成本只能靠中石油內部消化，所以對華北來說，最重要的是要實行冬季和夏季峰谷價，合理分擔調峰成本。

「不僅在天然氣管道幹線上需要儲氣庫來調峰，城市燃氣管網也要自建壓縮天然氣（CNG）儲罐來調峰。」河北天然氣公司總經理高慶余說，而調峰成本並沒計入氣價。

調峰成本能否計入價格中呢？「由於調峰的氣源來源不一，調峰成本難以準確核算，所以實行峰谷價的話可能難以完全反映調峰成本。」安迅思息旺能源分析師錢莉說，將來可能會更多地使用液化天然氣（LNG）來調峰，而LNG的銷售在冬夏季節也是不同的，全年統一價或導致夏天賺得多冬天賺得少，這也是相對公平的。

而在華東地區，天然氣價改的訴求則主要在於上下游聯動。南京港華燃氣氣源總監李勝華介紹，由於下游價格調整滯後於上游，其主營業務天然氣板塊已虧損三年，基本是「貼錢」供氣。高慶余也表示，政策性漲價不應經過聽證會，應該直接實行上下游價格聯動，而不是讓燃氣公司獨自承擔漲價成本。

「其實，上下游聯動已經在部分城市實現了。」錢莉說，沒有實現上下游聯動的地區主要是考慮到下游價格承受能力和制定合理聯動標準需要時間兩個方面。上下游價格聯動對理順天然氣價格是有利的，但這需要一定的過程。

「天然氣價格改革的關鍵在於各方利益的博弈，因此各地肯定會出現不同的訴求。天然氣價格改革應該主要以成本為主要考慮因素，適當考慮終端的價格承受能力。」周大地說，天然氣價格改革包括價格水平和定價機制兩大方面，要平衡各方利益並不容易，改革不可能一步到位，只能是分步驟進行。

周大地表示，從理論上來說，居民用氣由於存在峰谷差，有額外的調峰成本，所以價格應該高於工業用氣，但是實際情況中，終端價格調整要考慮的因素更複雜。「淨回值倒推」法，以及「峰谷價浮動」、「一地一價」、「加權平均」、「上下游聯動」等方案可能都是一個過渡，很難真正核算清楚天然氣成本，只能是在首先制定合理價格水平的情況下，逐步完善定價機制。

中投顧問能源行業研究員周修傑則表示，天然氣價格的低位運行導致企業利潤較低，甚至虧損，企業生產積極性受到很大影響；另外進口LNG和天然氣的價格高於國內銷售價格，影響了企業進口天然氣的積極性，不利於天然氣的推廣，應在全國進行天然氣價格改革。

地方商業銀行勿上市

http://magazine.caixin.com/2012-02-03/100353213.html

　據報，地方商業銀行（主要指各地城商行和農商行）今年要掀起一輪上市高潮。實際上，在 市場機制引導下，任何合法經營的企業只要滿足條件，均可上市。但中國國情特殊，在監管部門的「調控」下，一行業內的企業上市往往呈現波浪式的熱潮。不過， 筆者認為地方商業銀行無需上市，理由如下。

　　第一，地方商業銀行上市可能帶來過度的金融資產膨脹，脫離金融服務實體經濟的實際需求。中國銀行業已十分膨大：據銀監會數據，2011年底中國 銀行業金融機構總資產已達111.5萬億元，而國家統計局初步測算的2011年中國GDP不過47.2萬億元，前後之比為2.36倍，2003年該比例為 2.03倍，背離加劇；中國銀行業金融機構公佈的2011年前三季度淨利潤為1.6萬億元，假設2011年四季度淨利潤比上年同期增加20%（相對保守假 定），全年淨利潤將為2.5萬億元。而財政部公佈2011年全國國有及國有控股企業（不含國有金融類企業）實現利潤2.3萬億元，該部分可謂中國實體經濟 的骨幹——由此反映出實體和虛擬經濟的偏差。地方商業銀行上市會使銀行業資產跳躍增長，加劇和實體經濟的背離。雖然銀行資產基本形成了實體的負債，表面看 會促進實體經濟發展，但中國銀行業淨利潤構成中非利息收入佔比一直偏低，2011年前三季度分別是20.8%、20.7%、20.1%，即80%還是利差 收入，基本是實體的財務費用，和實體經濟在利潤上形成了零和博弈(若考慮稅收和潛在交易成本，甚至是負博弈)，對中國經濟整體效益毫無益處。

　　第二，地方商業銀行上市會加劇中國直接金融和間接金融的失衡狀況，阻礙金融深化。截至 2011年底，證券總市值（係指在中國證券登記結算公司登記存管的所有證券資產，包括A股、B股、權證、國債、企業債、封閉式基金、ETF以及資產證券化 產品等）為22.5萬億元，遠小於同期間接金融111.5萬億元的規模。這種失衡是歷史、法律、現實等多重原因所致，直接金融發達者多為英美法系地區，而 中國的計劃經濟體制也傾向於發展間接金融，直接金融發展時間較短。地方商業銀行的批量上市，表面上增加了股票市場市值，實質上卻不對稱地加劇了間接金融資 產的擴張。2011年底中國銀行業金融機構資產為111.5萬億元，所有者權益為7.2萬億元，資產/權益為15.51倍，據對16個已上市商業銀行 2012年1月20日A股收市數據統計，其市淨率（市值/淨資產）在1.18-1.82倍，簡單平均值是1.41倍，亦即商業銀行上市後資產/市值估計在 10倍左右。 地方商業銀行上市，會導致直接金融與間接金融在規模上差一個量級地擴張，失衡愈發嚴重。

　　第三，地方商業銀行上市會加大中國銀行業的分佈缺陷，更不利於小微企業。中國銀行業的缺陷之一就是分佈不合理，大銀行太多、太大。據銀監會數 據，5家大型國有商業銀行加上12家股份制商業銀行約佔銀行業總資產的63.07%，地方性商業銀行資產僅佔8.95%。中國不缺大銀行，缺的是小銀行。 而地方商業銀行尋求上市的主要目的之一是想盡快擴張成大銀行。從宏觀上看，這是錯誤的衝動，不應得到鼓勵。如果小銀行都擴張成大銀行，小微企業將面臨更艱 難的融資困境。

　　此外，從已上市地方銀行IPO看，寧波銀行實際籌資43.76億元、南京銀行67.14億元、北京銀行146.85億元，平均85.92億元， 相當於十家中小企業上市的融資量（深交所2011年IPO243家，籌資1810.42億元，平均每家7.45億元）。資金在中國仍是短缺品，這些用於擴 張間接金融的資金，還不如直接注入實體經濟。

　　簡言之，地方商業銀行上市，除對持股的高管和莫名其妙的戰略投資者有利外，對金融支持實體經濟、改善金融失衡狀況、理順商業銀行分佈結構、強化小微企業融資渠道等均無益。

　　作者為投資業者

蕪湖三日：地方錢事

http://www.eeo.com.cn/2012/0218/221049.shtml

經濟觀察報 記者 陳哲 宋堯 鄔瓊 僅3天，備受關注的蕪湖地產新政便草草收場。接近住建部人士稱，「應是新政引發的輿論熱潮，令更高層感到壓力，最後由住建部叫停。」

在蕪湖，一些官員和房地產企業對批評這份《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》（下稱新《意見》）的「新政救市」之說頗存芥蒂，他們頗感委屈地認為，針對普通購房者和外來人才免除契稅，予以購房補貼，實是當地早有之策。

但本報記者調查發現，這種說法本身存在著不易覺察的問題。那就是蕪湖當地政府偷偷在文件中變換了關鍵詞語。這個似乎被刻意忽略也未引起廣泛注意的變 化是：和9個月前蕪湖類似文件相比，新刺激政策拿掉了「唯一住房」限制，也將補貼範圍由「普通住房」改為「新建商品住房」。這突破了中央允許微調要圍繞向 「首套房」傾斜的警戒線。

接近住建部人士稱，對於不涉及限購的微調，住建部可能並不敏感。易居房地產研究院副院長楊紅旭說，蕪湖之後，地方政府可能還有試探者，但多會轉入地下。

事實上，據不完全統計，從2011年下半年開始，先後有北京、上海、杭州、重慶、成都、海口等逾18個城市微調了當地的樓市政策，通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。

這些微調的背後實質上是過度依賴土地財政的地方政府和面對迅速膨脹的庫存，業績腰斬、處境愈加艱難的房企試探性的選擇。

中國指數研究院公佈的數據顯示，1月全國300個城市土地出讓金收入比同期下降67%，其中住宅類用地下降74%。特別是像上海和重慶，今年1月份一般預算財政收入為正增長，但一旦計入土地出讓收入，其財政收入均已淪落為負增長。

蕪湖新政

「自2008年起，蕪湖每年都會發佈類似的支持鼓勵普通商品房交易和外來人口購房的政策。每年的支持內容和方式都大同小異。」一位進入蕪湖多年的大型開發商營銷總監說。

2011年5月，蕪湖市發佈了《關於進一步加強房地產市場調控保持房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》（下稱老《意見》）。其中亦有免100%契稅和給予購房補貼內容，內容與以往文件並無二致。

蕪湖市副市長洪建明在2012年2月10日的公開釋疑中說，新政策仍然是為了覆蓋中等偏下收入人群和高端人才。但今年的政策卻是有變化的。與去年的《意見》相比，新《意見》三點變化並未被廣泛注意。

首先，免稅、補貼對象，由「普通且唯一住房」，改成了「普通商品房」；其次，新政補貼範圍由「普通商品房」改為「新建商品房」；最後，補貼額度較前 有大幅提高，比如由「70平米以下補貼100元/平米」改為「70~90平米補貼50元/平米、70平米以下補貼150元/平米」。「很明顯，第一個變化 把首套房的帽子給摘掉了，擴大了優惠面。第二個指向也很明確，為消化市場庫存，促進新房交易。」一位當地資深業界人士分析說。

擁有奇瑞汽車、海螺水泥這樣的大企業，蕪湖實令許多二、三線城市豔羨。其與省會合肥之間的經濟比拚中絲毫不落下風，連續8個季度在省內GDP排名第一。即便如此，蕪湖財政最依賴的，還是房地產。

當地權威房產信息服務商365家居網統計數據顯示，蕪湖市2011年的土地收入達到83.7億元。蕪湖財政數據顯示，當年房地產行業的入庫稅收達到 42.5億元。兩項房地產稅費累計126.2億元。而當地全年的財政總收入286.8億元，其中地方財政收入139.9億元。當地統計局數據顯 示，2011年蕪湖房地產開發投資307.23億元，同比增長24.2%。2010年、2009年和2008年的房地產開發投資增幅則分別為40.7%、 37.7%和69.0%。「由於經濟發展強，蕪湖吸引了很多全國性大開發商的進入，比如世茂、綠地、萬科、恆大、星河灣等。蕪湖甚至可以說是它們在安徽的 首選。」蕪湖市鏡湖區政府一位官員介紹說，隨著近年城建的擴展，人口僅過百萬的蕪湖城北面、東面和南面，集中了五六十個在建地產項目。

不過，自中央地產調控以來，蕪湖房產市場連續兩年的交易量都出現了10%左右的下滑。儘管當地並非限購城市，但「由於信貸的收緊，潛在的需求無法得 到釋放，市場成交縮水嚴重。」一家當地房企營銷總監說。公開資料顯示，2011年蕪湖土地收入同比下降32.6億元，市區商品房銷售面積則由2010年的 212.9萬平方米降至2011年的188.7萬平方米。

房屋銷售的低迷，直接反映到土地市場上。2011年2月至4月，蕪湖土地交易市場連續出現零成交。5月份，政府隨即出台了《意見》，以「引導合理住 房消費」。但《意見》沒有讓市場出現轉機。當年下半年的土地市場仍然冷清，交易主要以保障性用地和商業用地為主。7月，再次零成交。

2011年12月份，蕪湖市邀請了當地開發商座談，為2012年的房地產政策制定徵求意見。一些紮根當地多年的開發商當時建議說，「補貼和免稅恐怕對市場影響並不大」。

2月9日晚，當地政府推出了新《意見》，被媒體報導後引起業界和資本市場的震動。蕪湖方面一開始還堅持該政策。但是到2月12日，蕪湖方面還是宣佈了暫緩實施新政。

市場傳言，中央調查組在新《意見》出台後到蕪湖緊急叫停。不過蕪湖住建委政策法規科科長李瀾說，2月10日到11日，是有一支中央督察組在當地檢查，但主要是調查保障房事宜，並非專為新政而來。

據一位接近住建部市場監管司的人士說，地方建設口的政策變化，原則上都需要上報住建部備案。「蕪湖政策，至少住建部事先是知道的。但當地並非限購城市。」

「新政儘管表面上與中央現行規定並不衝突，但經媒體的報導，已經影響到調控政策的穩定，可能引發各地效仿。」該人士說。值得注意的是，蕪湖市副市長洪建平在公開釋疑中表示，隨後將出台的實施細則中將明確規定針對「首套房補貼」。

「蕪湖新政只有一點不當：沒規定優惠僅限首套普通住房。其餘措施，皆無可厚非。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，「但從被叫停可以看出，2008年救市時使用的二套房政策，是不允許的。門縫只開一點點。」

2月15日，蕪湖市召開了全市房地產形勢分析會，與會者有建設、房管和土地部門官員，並邀請了一些開發商代表。「政府只是通報了暫緩新政基本情況，暫時不會再有新動作。」一位與會開發商人士說。

新政背後

「這兩年，蕪湖市在與合肥的發展比拚中開始處於下風，尤其是城市建設方面，後者城區版圖迅速擴大，大型工程不斷上馬。而蕪湖城市南擴東進的戰略，都有其一定的侷限性。」前述蕪湖市鏡湖區官員說。

2011年8月，中央決定分拆巢湖，將無為縣併入蕪湖市，以支持安徽中部崛起戰略和皖江經濟帶的整合發展，蕪湖市自此獲得了長江西岸的廣大區域。這個消息無疑讓希望得到大發展的當地十分振奮。

當年9月，蕪湖市就責成市發改委發佈了2011-2013年蕪湖市城市「大建設」政府投資前期推進項目庫的相關文件。文件說，「十二五」期間，是蕪湖市全面推進城市大建設、大發展，加快發展各項社會事業的關鍵時期。蕪湖將著力實施一批基礎設施和社會事業類政府投資項目。

本報獲得的項目庫資料顯示，這些工程項目工程估算總投資639.8億，是2011年蕪湖財政收入的4.5倍。包括城市基礎設施、保障房、衛生教育等 分類，其中大頭是基建和保障房。2011年完成前期工作、2012年具備開工條件的合計72個，總投資達322.6億，其中包括擬投資78億元目前已獲批 的蕪湖長江二橋。這幾乎是蕪湖市建設史上最大的投資計劃。

今年1月，蕪湖市委常委、常務副市長丁祖榮在當地發展改革工作會議上說，蕪湖的行政區劃調整，使之進入擁江發展、跨江聯動的新時代。再投資，依然是蕪湖今後一個時期經濟增長的主動力。

2012年2月，蕪湖市財政局長胡錫萍在向人大匯報財政預算時，提到「今年的重點工作之一，要多渠道籌措資金。要求支持重點項目建設，做好項目謀劃 和規劃，完善項目庫建設，積極爭取中央和省項目資金投入和地方政府債券規模。」特別指出，「加大土地出讓金收繳力度，千方百計籌措建設資金。」

地方之癢

蕪湖之癢，實為地方之癢。

中國指數研究院的跟蹤數據顯示，1月份全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%，10大重點城市存貨達78.1萬 套。據上海易居房地產研究院統計，房地產類收入和土地出讓金的加總，約佔全國政府總收入（全國財政收入加政府性基金收入）的3成，約佔地方政府總收入（地 方財政收入加地方政府性基金收入）的一半。

長期冰封的樓市對地方政府的財政收入形成了制約。於是很多地方政府都開始想辦法進行微調突破。其中四起案例均掀起波瀾：佛山明文放鬆限購當天被叫停、成都暗自放鬆限購被迫公開澄清、中山限價惹爭議、蕪湖地產新政流產。

去年11月12日成都市傳出消息，當地房管局召集多家開發商座談，準備將原來網上籤約時對購房人的審核，轉由開發商和房產中介執行。該新政實行約一週後便停止。11月21日成都市房管局相關負責人澄清，當地繼續堅決執行住房限購政策。

而廣東中山的限價政策微調，同樣悄然進行。去年11月10日，中山市出台「限價令」，限價基準為每平米5800元。但彼時中山限價令明確表示，政策 截止到2011年底。此後中山並未下發任何文件，到1月22日，當地卻在執行層面悄然調整限價標準，由5800元/平米調整至6590元/平米。

後來，此事被曝光後，政府的解釋是，新的限價標準符合增長幅度，低於或等於此前中山市兩會《政府工作報告》當中GDP增長11%的增長幅度，緊貼中 央限價紅線。「一些地方政府尋機在操作層面鬆動。」易居研究院楊紅旭說。作為全國樓市最重要的風向標，過去幾年上海土地收入佔財政收入的4成左右。 2011年，上海土地出讓面積增加約30%，而出讓金額縮水超過200億元。

今年2月份上海當地銀行在首套房利率上率先鬆動，回歸到執行基準利率。「春節後，發放貸款速度也明顯加快。」中行上海市盧灣支行個貸部主管楊奇說。

此外，當地決定自3月1日始，執行四年來首度提高的普通商品房的總價標準，直接降低了交易環節的稅費成本。比如，一套非普通住宅，需要繳納的契稅為總房款的3%。而當該套房產被劃入普通住宅範疇，那麼稅率則降到1.5%。

合肥市則採用曲線救市的方法,2月1日宣佈正式實施《關於促進存量商業用地升級改造提高土地利用效率的意見》等三大土地新政。其中最吸引眼球的是，總投資在5億元以上的大型商業綜合體項目，按物業自持比例，在地價上給予5至7折優惠。

常州、寧波、蘇州等城市先後在住房公積金購房上進行相關的政策放寬，或採取提高公積金貸款最高貸款額度、公積金貸款優惠、商業貸款轉公積金貸款等相關手段促進購房需求。

但這些小動作，由於並未觸及限購紅線，「與2011年底全國住房與城鄉建設會議上，姜偉新的講話精神——差別化房地產信貸管理，向首套房傾斜，是吻合的。因而並未被制止。」前述接近住建部市場管理司人士說。

甩賣開始？

「新政剛出台時，尺度之大的確出乎意料，也在當地開發商圈內引起了熱議,一些進入當地較晚的企業對此預期較高。」一家大型開發商在蕪湖分公司的高管說。

全國範圍內地產商都承受著巨大的庫存壓力。同屬第一陣營的保利、金地和恆大，銷售金額大幅跳水，同比下降分別近7成、7成5和7成7。而今年初一度「誇下海口」欲完成230億元目標的SOHO中國，1月份的銷售資金回籠僅7000萬元。

「年初以來，地產的反彈更大程度上來自流動性的放鬆。」華泰聯合研究院魚晉華分析，雖然蕪湖新政曾在市場上引起了震動，但其對改善成交的邊際影響有限，最終也被叫停。「估計兩會後，各地仍會有試探性的微調動作，但中央放鬆調控的可能性很小。」

地方債風險緩釋術

http://magazine.caixin.com/2012-02-17/100357823_all.html

　十多萬億元地方政府性債務始終是高懸在中國經濟頭上的利劍。2012年，將有1.84萬億元債務面臨到期能否償還的考驗。

　　銀行和市場投資者對此尤為擔心，因為今年地方財政將面臨多重收支壓力。收入方面，由於經濟增速預期繼續回落，房地產調控仍在持續，地方政府稅收 收入增速放緩，土地出讓收入可能繼續下滑。支出方面，到期債務需要償還，與「4萬億」相關的在建項目還需後續投資，避免留下「半拉子」工程。

　　「金融危機期間新增的5萬多億元地方政府性債務，是特殊歷史情況下的特殊產物，用常規辦法還債，地方政府有壓力。只能歷史問題歷史地解決。」國家信息中心經濟預測部主任兼首席經濟師範劍平接受財新記者採訪時說。

　　審計署2011年6月公佈的審計結果顯示，「4萬億」經濟刺激計劃，幾乎導致地方政府債務翻番。截至2010年底的10.7萬億元地方政府性債務餘額中，5.2萬億元產生於2009年和2010年。

　　一位國有銀行中部省份相關負責人告訴財新記者，2009年銀行大放貸時，一些貸款的期限安排確實可能不合理。作為單個項目看可能是合理的，但是從地方政府總的償債能力看，可能就偏緊一些。

　　財新記者獲悉，中央政府幾個相關部門制定的存量融資平台貸款整改細則，醞釀已久，將考慮存量貸款有條件展期。雖然細則尚未公佈，但合理確定貸款 期限、借新還舊等「風險緩釋術」已經進入銀行和融資平台及地方政府實際操作的談判中。其目的是平滑償債高峰，以時間換空間，為未來幾年通過經濟增長化解債 務贏得時間。

　　范劍平強調，到期債務允許展期的前提是，嚴格控制增量債務。「如果增量控制不住，存量就越來越大，很難稀釋。」

　　此外，地方政府性債務的全口徑動態監測統計、償債準備金等制度建設，在很多地方政府也開始啟動。

以時間換空間

　　據審計署數據，2011年就有2.6萬億元地方政府性債務到期需償還，其中地方政府負有償還責任的到期債務為1.87萬億元。

　　這些到期債務是否已按期償還，尚未有公開信息。不過，上述國有銀行中部省份分行人士告訴財新記者，對於融資平台貸款，2011年開始監管部門就有「合理確定貸款期限」的委婉說法，可能預料到有的項目貸款按原定期限還不上。

　　2011年下半年，銀監會要求，對於整貸整還的存量融資平台貸款，商業銀行與融資平台協商應重新簽訂合同，項目建成投產後，每半年還本付息一次。

　　上述國有銀行中部省份分行人士介紹，在修訂合同的談判中，有的地方政府就會提出條件，認為原來合同約定的貸款期限是到期後才還款，「如果要求提前每半年還款，那只能把期限拉長，這就是博弈。」

　　范劍平認為，對於金融危機時期產生的部分貸款展期，有一定合理性。「當時就是為了應對金融危機，可能有些地方政府借錢借得比較急，銀行是為了響應中央號召，有些貸款用地方政府或人大擔保的辦法就貸出去了。」

　　當然，展期並不是無條件的，必須重新落實貸款抵押物和質押物，此前只有地方政府或人大擔保和承諾的，必須用抵押物替換。范劍平說，「抵押、質押物都落實後，應該說貸款質量就提高了」。

　　在貸款展期的談判中，利率定價會更多考慮貸款項目的風險狀況。范劍平認為，展期貸款不可能再像當時能拿到那麼優惠的利率，首先是目前整個銀行業 貸款利率都提高了；其次，現在銀行會綜合考慮風險確定利率。「當時很多融資平台拿到低於基準利率的優惠利率，現在至少是基準利率甚至要上浮，這就要看風險 程度。」

　　基於項目進展和風險的差異性，貸款展期期限也不可能一刀切。「有的項目已經建成，展期可能就短一些，有的項目還屬於在建項目，還有續建資金需要，展期可能就長一些。」范劍平說。

　　財政部財科所金融研究室主任趙全厚對於貸款展期並不太贊同，「展期實質上就是違約，是短期內銀根不能放鬆的情況下不得不採取的措施。但不能經常這麼幹，常幹會破壞市場規則」。

　　趙全厚建議，如果可行，儘量借新還舊，「在原來的貸款銀行借新還舊，換一個期限結構，就是新貸款，或者拆東牆補西牆，這都叫周轉，不是違約」。

　　對此，范劍平認為，無論是舊的貸款展期，還是借新還舊，只要貸款雙方的利率、抵押物等合同條件改變了，實際上就沒有太大區別。

　　實際操作中，有些貸款周轉可能以在不同銀行間置換的方式完成。上述國有銀行中部省份分行人士說，在提出「合理確定貸款期限」的同時，監管部門也 強調「不准隨意展期」，而且對幾家系統重要性大銀行控制更嚴一些，而地方銀行是屬地監管，地方政府的話語權更大，一些貸款可能在大銀行不能展期，但還掉大 銀行的貸款後，融資平台在地方銀行可以貸到期限更長的貸款。

　　與展期相比，借新還舊會受到一些限制。上述國有銀行中部省份分行人士說，首先要看融資平台屬於哪類，如果屬於被認定為自身現金流完全不能覆蓋貸 款本息的融資平台，再申請新貸款的審批可能就會從嚴；同時，借新還舊並不是貸款規模等額置換，按銀行的一般規則，在同一家銀行，新貸款額度要比已經償還的 減少10%，「為了控制風險，因為需要借新還舊本身就說明企業償債能力有問題」。

　　借新還舊率通常被視為衡量地方政府及其融資平台償債能力的指標之一。不過，趙全厚認為，單一的借新還舊率不能作為深度考察指標，需要結合新增債務規模綜合分析地方政府整體的債務風險。

　　趙全厚告訴財新記者，當地方政府財政收入中可用於投資的部分，不能滿足新一年的投資資金需求時，如果政府優先用可支配資金還舊債，以保持借新還 舊率保持較低水平，則新一年投資所需資金可能全部需要借債滿足。結果是，「表面上借新還舊率降下來了，但是新債務多了，綜合起來看，實質上舊債務全是借新 還舊了」。

　　融資平台貸款展期和借新還舊的「風險緩釋術」會執行到什麼程度，與外部經濟環境走勢密切相關，若歐洲債務危機演化並沒有預期的那麼嚴重，政策鬆動很可能會適可而止。

多渠道融資

　　在通過展期和借新還舊減輕短期內償債壓力的同時，為完成「4萬億」刺激計劃中已開工項目的續建，以及保持投資穩定增長，都需要繼續投入資金。

　　上述國有銀行中部省份分行人士透露，今年銀行還會對融資平台提供一些貸款，主要是保在建項目的續建，新項目投入會從嚴，可能會挑一些非公益性的項目，完全公益性的現在就不會貸了。

　　發改委核准發行的城投債，2011年年中受云南省公路開發投資有限公司違約風波影響，發行數量大幅下降。去年11月，城投債發行重啟。國務院副 總理李克強2月16日在《求是》雜誌發表的文章指出，今年將允許符合條件的地方融資平台公司發行企業債券，用於保障性安居工程及其配套基礎設施建設。

　　一位信用評級公司高級經理接受財新記者採訪時認為，今年城投債市場將繼續回暖。

　　今年以來截至2月14日，已經發行和公告準備發行城投債的公司超過20家。

　　前三年由財政部代理發行的地方政府債券也將繼續。財新記者獲悉，今年全國財政預算赤字規模可能略低於去年的9000億元。

　　但是，國家發改委官員告訴財新記者，地方政府債券將會超過2000億元。財政部《關於切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》要求，2012年增加的地方政府債券收入要優先用於保障性安居工程。

　　地方政府自行發債的試點範圍，可能較2011年的四省市進一步擴大。一位接近財政部的專家透露，試點可能擴大到十幾個省市，主要在東部沿海地區。

　　還可以考慮引入民間資金，增加投資資金來源，並緩解政府償債壓力。這位專家對財新記者說，如果很多項目都是政府自己借錢干，項目和債務只能都窩在政府手上，如果市場願意接受，可以考慮把一些項目賣給市場。

　　上述國有銀行中部省份分行人士也認為，有的地方可能會採取以股權換債權的方式，吸引一部分民間資金減輕政府債務，即政府出售部分資產，前提是必須有吸引民營資本的條件，有些民營企業不一定想通過項目本身賺錢，可能會看中與基礎設施項目相關的土地或者廣告經營權等。

　　中國社科院金融研究所劉煜輝建議，對於某些貸款項目，也可以考慮通過資產證券化盤活銀行的資產。他說，有些項目建成後有穩定的收益現金流，就比較適合做資產證券化，例如高速公路收費。

　　2月初召開的央行2012年金融市場工作座談會提出，將繼續推動信貸資產證券化等金融創新，積極穩妥地發展安全、簡單、適用的金融衍生產品。

強化制度約束

　　在緩釋債務集中到期壓力、多渠道融資解決燃眉之急的同時，從制度層面完善地方政府性債務管理也刻不容緩。

　　今年1月初召開的第四次全國金融工作會議指出，規範地方政府舉債融資機制，將地方政府債務收支分類納入預算管理，構建地方政府債務規模控制和風險預警機制。

　　范劍平指出，未來地方政府債務管理的第一步，是要實行全口徑實時跟蹤，將所有地方債務，不管是貸款還是債券，都納入政府債務統計範圍內，且變成常規工作，季末或者年末能有實時跟蹤的信息系統，顯示債務規模和債務率等指標。

　　近期召開的地方「兩會」透露的信息顯示，多個省級地方政府已經提出2012年將建立債務統計系統。福建省提出，嚴格地方政府債務統計監測工作； 上海市提出實行政府性債務統計報告制度；浙江省2011年已建立政府性債務信息管理系統，實現政府性債務動態監控和政府融資平台公司債務全口徑監管，今年 將強化政府性債務收支計劃管理；四川省今年擬開展編制政府性債務收支計劃試點，逐步將政府債務收支納入預算管理。

　　部分省市對償債準備金也作出具體安排。根據財政部通知，2011年地方財政超收收入，除主要用於法律、法規和財政體制規定增加的有關支出，包括 教育、科技等法定支出和對下級財政稅收返還、轉移支付等外，原則上應用於安排補充預算穩定調節基金，以及財政性教育支出佔GDP4%、保障性住房建設、償 還到期地方政府性債務等必要支出。

　　2011年，全國財政超收1.4萬億元。其中，中央財政超收5446億元，地方財政超收8574億元。

　　已經召開的地方「兩會」顯示，部分省市在安排2011年地方財政超收收入用途時，已經將一部分用於償還到期債務。

　　上海市2011年財政預算執行情況顯示，市本級財政收入比預算超收172億元，安排市級政府性債務償債準備金56.7億元，用於償還本市地方政府債券和重要基礎設施建設等市級政府性債務。

　　黑龍江省2012年擬安排償債準備金64.5億元，用於償還中央代地方發行政府債券和融資平台等基礎設施建設貸款本息。

　　但是，償債準備金制度能否落實，以及準備金對當年到期應償還本息的覆蓋率尚不明晰。

　　地方政府性債務管理的規範和完善，也需要提高債券在融資中的比重。審計署審計結果公告顯示，截至2010年末10.7萬億元債務中，79%為銀行貸款。這一比例顯然過高。

　　范劍平認為，更成熟規範的做法是通過債券市場融資，因為發債更加透明，也更便於監管。「更重要的是，市場對政府投資可用腳投票，債券能否發出去以及確定利率高低，實際上就對地方政府投資衝動形成制約。」

　　目前試點的地方政府自行發債，是地方政府在財政部確定發債規模、並承諾還本付息的前提下，進行的有限嘗試，距離真正市場化的自主發債仍遠。

　　趙全厚認為，地方政府真正自主發債，不僅僅是《預算法》調整賦予地方政府舉債權的問題，更關鍵要看行政體制是否適宜自主發債。因為地方政府自主發債，要求必須有內在制度約束力量。

　　不過，趙全厚指出，如果能有技術上的約束，也是可能操作的，即通過模型測算，通過預測中長期的財政收入，回歸算出每一任政府任期內的發債額度，關鍵是網絡信息技術能否達到如願的目的。

　　范劍平認為，讓債券融資取代貸款，需要漫長的過程，五年能否完成都困難，貸款佔比太高，而且債券市場也有承受能力問題，只能逐步擴大地方政府來自債券融資的比重。

房地產調控需看地方債務「臉色」

土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長，使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

2011年，「笨豬五國」（葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘、西班牙）、美國主權債務危機此起彼伏，日本、法國等也都面臨巨重的債務循環壓力。除澳大利亞、丹麥、瑞典、芬蘭等少數國家外，其他的發達國家政府債務餘額/GDP都超過60%的警戒線。

與此同時，2011年中國地方政府債務規模激增，潛在風險較大等問題也逐步暴露。與發達國家不同，中國地方政府債務問題產生的根本原因是分權式財稅 體制的弊端。1994年中國分稅制改革後，地方政府隱性債務不斷增長，20世紀90年代末，地方政府紛紛開始建立地方融資平台以解決地方發展中的資金瓶頸 問題。

2008 年為應對全球金融危機，中國大幅減息、放鬆信貸、降低汽車購置稅、全面放鬆並刺激房地產業並推出「4萬億投資」刺激政策，從而實現了中國經濟「V」型反轉。過度的刺激一方面帶來了產能過剩通脹高企的後遺症，另一方面也造成了地方政府債務高企的風險。

按照國家審計署的數據來看，截至2010年底，中國地方政府債務餘額10.7萬億元中，政府負有償還和擔保責任的或有債務總計是9.05萬億元，佔 84.4%，而政府可能承擔一定救助責任的債務1.66萬億元，佔15.6%，地方融資平台公司政府性債務餘額中，有80%由政府負有償還、擔保責任，總 計3.95萬億元左右。

在這些政府性債務分佈中，直接反應出部分縣級政府負債率過高。截至2010年底，有78個市級（佔比19.9%）和99個縣級（佔比3.56%）政 府負有償還責任債務的債務率超過100%的警戒線。另外，由於地方債務主要集中在基礎設施等前期投入大，現金流回收期長的項目，「舉舊還新」使地方債務的 資金鏈蘊含較多風險。初步匡算，2010年底，地方政府性債務餘額中舉舊還新的債務大概在7000億-10000億元左右，佔比是6.54%-9.35% 左右。

由於2011、2012年將有大量過去的貸款到期，這2年地方政府還本壓力最大。地方政府貸款中54%的期限在5年以上，2011年到2015年期 間，大量地方債將進入還本付息期，按照審計署披露的數據，2010年底地方政府性債務餘額中，2011、2012年到期償還的佔24.49%和 17.17%，2013年至2015年到期償還的分別佔11.37%、9.28%和7.48%，2016年以後到期償還的佔30.21%

土地是地方財政收入的命脈。在中國地方政府的可支配收入中，國有土地使用權出讓金是重要組成部分，2010年，土地出讓金佔地方可支配收入27%。 在地方政府負有償還責任的債務中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務佔23.79%，達到2.55萬億元，土地收入下滑將導致地方政府還本付息困難和 壓力顯著增加。一旦房地產價格「硬著陸」、土地出讓金下滑將使地方政府面臨較嚴重的債務負擔和資金還本付息壓力導致地方政府資金鏈斷裂、陷入債務危局。

在房地產的持續調控政策下，2011年中國土地市場呈現流拍率上升、溢價率下降的態勢，這導致地方政府土地出讓收入大幅銳減。130個城市2011 年土地出讓金收入與10年同期相比降12%，其中住宅用地降18%。2012年，房地產開發商的資金壓力加大，銷供比下降會帶動土地溢價率和平均地價進一 步下滑，地方政府土地出讓金收入將會整體大幅下降，土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長，使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

在目前一方面減稅，一方面房價調控的雙重壓力之下，國內許多地方政府今後兩年的財政壓力可見一斑。在一些地方政府看來，投資拉動地方GDP增長的虛 榮猶在，改革總是痛苦的，以往的解決模式當然是最得心應手的。在沒有更加快速有效的解決方式的前提下，走老路，回頭路的情況難以避免。所以2012年以來 不少地方開始出現了房價、土地放鬆的情況。其中還不包括佛山、成都、蕪湖等地的被叫停的樓市微調事件。