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A站十年，如何把一手好牌打爛的？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/1121/166099.shtml

來源 |  文娛商業觀察（ID：wenyushangyeguancha）

作者 |  高連   

今年10月24日，“AcFun彈幕視頻網”在知乎註冊，自帶藍V認證，瘋狂答題，就像被視頻耽擱的段子手。

蘇景鋒被扒運營A站知乎賬號，不少段子是抄襲的。12個小時後，A站發布了一篇名為“蘇景鋒，我們恨你！！”的回應文。

不少用戶看完回應文，認為A站的反應，真的是破綻乙烷，涼涼送給AC娘。

AcFun作為中國大陸的首家彈幕式視頻分享網站，一度無人望其項背，後來卻漸漸沒落，以至於B站都被傳言快要上市了，但是A站仍然不緊不慢地發展著。

雖然A站CEO劉炎焱自己認為他AB站二者的定位不一樣，A站要做一個亞文化社區，而b站是往視頻網站的路上走。

但是同為二次元聚集的視頻社區，它們不可避免地被拿來對比，在泛二次元人群看來，B站的發展明顯好於A站。

起步最早，發展緩慢，十年走來A站是怎麽把一手好牌打到如今這個地步的，這個問題似乎更值得探究。

而此次蘇景鋒抄襲一事，大家似乎都想起那些年在A站受到的冷遇，更是將A站多年來的問題暴露無遺。

實際上，版權一直以來就是視頻網站爭論不休的一個話題。A站也不例外，版權一直是硬傷。

其次是A站的體制一直就存在問題，將供應商和消費者混為一談，導致大量用戶出走，對平臺的發展很不利。

公司高層的頻繁更叠以及資本的動蕩更是讓A站陷入了尷尬的境地。沈屙難返，平臺積聚了太多問題，這次，A站怕是真的深陷輿論危機。

一

回應避重就輕

公關文賣萌恐不能服眾

近期，讓人眼前一亮的莫過於AcFun的異常活躍了。自上個月入駐知乎之後，A站就瘋狂答題，一時吸引了眾多關註。

但事情似乎並不那麽簡單。

A站知乎號的運營者是曾經的抄襲王子，名叫蘇景鋒，一個曾經的人人網網紅。這位網紅靠著“搬運”段子發家致富，還在繼續著將盜來的東西寫為原創。

網友一波回憶殺爆了各種料，從他起家的人人網，到知乎各種搬運梗，再到微博帳號盜圖盜視頻，以及微信公眾號剽竊文章，一路扒皮。

實際上，從入駐知乎的那一天開始，A站在運營策略方面似乎是有備而來。

目前，A站已經貢獻了129個回答，取得了63K的關註和175K的贊，吸粉6W+。

仔細觀察就會發現，A站答題的語氣和內容時而呆萌時而自黑，與其他機構賬號“高冷”的形象完全不同，甚至還引發了其他機構賬號的模仿。

然而事情卻來了個360度的大轉彎。

眼看著隊友被撕，A站的其他運營人員坐不住了。事發12小時後，A站發出一篇回應文——《蘇景鋒，我們恨你！！》

先是特意點出是來自AcFun前同事寫的深扒文章，然後又是用賣萌的語氣道出運營的不是蘇景鋒一個人，而是一個團隊，算是間接官方承認蘇景鋒是其運營成員了。

接著回應抄襲的視頻，再接著開始打感情牌，說蘇景鋒會用車送同事回家，他是個放飛自我的好朋友，為A站貢獻了答案。

最後來一波加油打氣，“蘇景鋒！你別怕！！！”“你是蘇景鋒，不許掉隊，有什麽大不了的，我們是新媒體團！隊！！”，說得大義凜然。

這樣的一篇回應文，字里行間都是賣萌的語氣，這樣就算了。除了承認蘇景鋒是A站知乎賬號的運營者之外，空無一物。

抄襲已成事實，已經做錯了，當務之急是承認錯誤，彌補過錯才好來跟大家交待。

而運營團隊避重就輕，一味逃避問題，企圖用賣萌來掩蓋事實，就可以看出其運營存在問題，尚不成熟。

二

積弊已久

A站一手好牌打爛的原因何在

AcFun彈幕視頻網是中國大陸的一家主要關於動畫、遊戲的彈幕式視頻分享網站。AcFun取意於Anime Comic Fun。

A站開設於2007年6月，最初為動畫連載的網站，2008年3月模仿日本視頻分享站NICONICO動畫做出了類似地帶字幕的彈幕式播放器，成為國內第一家彈幕網站，比它的老對手B站要足足早了2年。

但在成立十年之際，無論是業務上還是商業化變現上，亦或者是日活用戶上，A站早已經被B站超越。

今年6月26日開啟8周年慶祝活動，活躍用戶累計超1億。

同時B站的吸金能力也一直在上漲，旗下運營的《FGO》和《碧藍航線》都穩居在App Store暢銷榜TOP50。

此外，A站現階段進軍遊戲業務，而B站早已進軍遊戲，此時的A站頗有些“趕鴨子上架”的味道。

當初的A站盛極一時，曾經是中國最輝煌的宅文化基地，然而後來卻積累了越來越多的問題，把一手好牌打爛了，原因何在？

其一：視頻的版權一直是硬傷。

據悉，今年5月10日，新浪因A站擅自播放第52屆金馬獎頒獎典禮暨星光大道節目，以侵犯新浪的著作權為由向A站起訴，索賠50萬元。

A站早在2015年就因為版權而遭到優酷土豆的起訴。優酷土豆方面提出的和解方案是A站用股權和1800萬現金作為賠償。

目前國內流行的彈幕視頻網站分別是A站和B站。雖然二者在早期都有過一些“黑歷史”，但目前A站和B站似乎正經歷著兩種不同的命運。

A站創始人在2010年將該網站以400萬元的價格出售後離開，隨後經歷多次管理層人事變動。

而相比之下，B站雖然也曾經歷過版權糾紛，但在後期開始了自己的正版化“洗白”之路，購入大量動漫視頻版權，並嘗試開拓海外市場。

伴隨行業競爭的日益加劇，獨家版權已成為各類視頻網站的爭奪熱點，尤其是圍繞優質內容版權方面。

其二：不尊重用戶，同等對待供應商和消費者。

A站把牌打爛的一個重要原因是，作為第三方平臺網站，沒有理清究竟應該為誰服務的問題。

一般來講，正常的商業鏈都應該是第三方平臺依賴個別供應商，而供應商依賴大眾消費者的架構。

初期階段，A站應該討好各路up主，這才是平臺網站應該做的事情。

然而，A站試圖把所有的供應商和消費者混在一起，並且拿一個統一的尺子去衡量，逼著最有戰鬥力的漫友出走。

換言之，A站沒有一套激勵up主的機制。B站早就出了硬幣系統，A站後來才跟上香蕉制度。

up主做一個好視頻，投B站能收獲一堆彈幕和一堆硬幣。投A站能收到什麽？情懷牌固然好使，但打多了也就失去了效果。

如果說up投稿與否都沒多大區別，長此以往就會費盡他們的耐心，畢竟沒有多少人會去做沒有意義的事情。

就像那句話說的，“AC在，愛一直在。”是啊，AC娘我們一直愛著你。可你倒是回應下那些全心全意付出的up主啊。

其三：頻繁更叠公司高層以及資本動蕩。

作為最早深耕二次元文化的社區之一，近年來A站的發展並不算太順利。其主要原因在於公司高層的頻繁更叠以及資本上的動蕩。

去年六月，有媒體報道，前A站董事長兼CEO莫然向董事會辭去全部職務，奧飛娛樂副總裁兼首席戰略官李斌被任命為新董事長，原A站總編輯劉炎焱接任CEO，這也是A站近6年的第三次更換CEO。

在頻繁地更換一把手的背後，則是A站資本上的動蕩。

2014年，奧飛成為A站的最大股東；2015年6月，優酷土豆註資A站，獲得A站18%的股權；2016年11月，中文互娛背後的中文在線入股A站，成為A站第二大股東。

雖然背後的資方看似都異常強大，但是各方對於A站的定位以及發展戰略並不清晰，因此也導致目前A站的發展速度遠遠落後於老對手B站。

東莞今年春節期間一手房供應量大幅下跌 二手房議價空間加大

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-09/1191843.html

臨近春節，樓市越發變得冷清，一二手房成交雙雙回落。值得註意的是，與往年相比，今年一手房春節期間供應量大幅下跌，樓盤促銷減少，買賣雙方熱情不大；而二手房市場則出現議價空間，遇到急售業主，甚至可以降價10萬元。

市場情況

一二手房成交回落

臨近春節，東莞住宅成交量明顯回落，促銷活動減少，樓市進入淡季。合富研究院統計數據顯示，上周東莞新建商品住宅供應僅614套，來自常平和沙田兩鎮，全市一手住宅供應量連續3周在500~650套低位水平；上周一手住宅網簽617套，連續2周下滑，臨近春節淡季，成交量正常回落。從區域來看，上周麻湧鎮簽約110套，全市占比18%，其次為橋頭和虎門，全市2/3區域簽約量低於20套。

樂有家研究中心也介紹，從上周各片區一手住宅成交來看，東莞六大片區中水鄉新城片區成交量最高，成交175套，環比上漲近1倍，其他五大片區成交量均下跌，其中松山湖片區下跌42.68%，下跌幅度最大。東莞中原戰略研究中心表示，受到節前置業淡季影響，購房者對樓市關註度降低，同時信貸收緊影響，也制約了樓市的成交。

此外，據東莞房地產公眾信息網公布數據統計，1月東莞二手房網簽3526套，與去年12月的4979套相比，環比下降29.2%。合富大數據統計，1月二手房單價在1.5萬~2萬元/平方米的房源交投熱度較高，接近一半的成交個案落在該單價段內。面積在60平方米以下的小戶型房源，成交占比差不多達四成，面積在144平方米以上的大戶型成交也不錯，成交占比達28%。

上周均價跌破1.6萬元/m2

成交回落的同時，房價也出現回落。樂有家研究中心介紹，上周東莞一手住宅成交均價1.59萬元/平方米，跌回至2017年2月時價格，主要是受麻湧鎮低價格樓盤集中網簽帶動影響。均價方面，麻湧鎮水岸春天（簽約均價約8168元/平方米）網簽價較低，帶動整個水鄉新城片區價格下跌，環比下跌26.03%，跌幅居六大片區之首。

與此同時，1月東莞洋房套均總價也出現了平穩回落，跌至180萬元以下。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，1月東莞洋房套均總價與前一月相比有所下滑，下跌180萬元，全市洋房套均177萬元/套，主要是受橋頭、石碣等鎮街成交放量影響，1月橋頭洋房網簽347套，而其套均總價僅為124萬元/平方米。從鎮街情況來看，由於松山湖1月份除人才公寓外，並無正常洋房產品網簽，因此1月東莞各鎮街洋房套均總價中，南城以300萬元/套的總價位列鎮街套均總價首位，其次是莞城274萬元/套，排在第三位的鳳崗套均總價227萬元/套。

合富研究院則認為，在全國限價大背景下，東莞執行嚴格的調控政策，導致房價出現區域分化，從1月份成交量前10區域表現來看，高房價區域房價普遍同比回落，低房價區域則同比上漲。

春節買房

一手房:供應量減少促銷少

春節是否是合適的買房時機？記者了解到，今年春節期間，有不少樓盤銷售中心仍然開放，但與往年相比，今年春節期間進行促銷的樓盤較少，不少樓盤甚至休息至年初三、初四才上班。不過，也有個別樓盤推出“一口價單位”，價格相對優惠。

記者了解到，碧桂園蘋果打出了“春節不打烊”的海報，在節前給來訪客戶贈送年花。另外，碧桂園十里江灣也推出新春一口價單位促銷等等。但是記者發現，其他大部分樓盤都以自然銷售為主，並沒有如往年那樣有促銷和推貨活動。

東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，上周商品房住宅新增供應面積為6.39萬平方米，共614套，環比下降60.97%，新增供應量持續放緩。該研究中心介紹，上周僅兩個樓盤新增供應，分別為常平的新城市花園，供應了444套洋房，沙田的恒大禦景半島，供應了170套洋房。受到春節前置業淡季的影響，客戶置業欲望不高，開發商推盤節奏同樣大幅減緩，新增供應量保持低位運行的節奏。

東莞中原戰略研究中心認為，2月春節月淡季到來，樓市供應量步入低谷。從營銷情況來看，各大項目以迎新春為活動主題，暖場小活動為主，同時也有一些項目會推出一口價單位、特價單位，有興趣的購房者可以關註。

二手房：遇業主急售或可降十萬元

與一手房市場促銷活動減少相比，臨近春節二手房市場的議價空間加大，如果遇到急售的業主，降價幅度最高可達到10萬元。

合富置業南城凱旋公館分行主管王龍桂介紹，1月東莞南城二手市場維持平穩走勢，價格也與去年12月份基本持平。不過，與過去相比，目前購買二手房會有較大的議價空間，讓價幅度視買賣雙方的商定。他介紹，如果是急售的業主，降價幅度可達5萬~8萬元。另外，合富置業東城東泰分行主管冉辰昌也表示，接近農歷新年，東莞東城二手樓市進入交投淡季，業主也有了一定的讓價空間，以一套總價為100萬元的房源為例，一般降價幅度在3萬~5萬元之間，如果是急售的房源，以一套總價為100萬元的房源為例，降價幅度大概在5萬~10萬元之間。

值得註意的是，由於春節臨近，大部分購房者忙著返鄉過年，買賣雙方觀望氛圍也比較濃郁。合富置業虎門紫臺分行主管吳定琴介紹，目前東莞虎門板塊的很多業主都在觀望年後的二手樓市情況，放盤意願不高，放售的盤源較少，而買家以外地客為主，也處於觀望狀態。買賣雙方進入觀望，也使得該板塊進入二手樓市的交投淡季。

後市

三房四房供應多

如果在春節期間沒有選到合適的房源，購房者也可以關註節後新推樓盤，節後不少樓盤推出三房、四房產品滿足剛需和改善需求。

東莞中原戰略研究中心介紹，近期預備上市的項目主要分布在常平、茶山、大嶺山、道滘、東坑等熱點區域，此外，寮步、厚街、萬江部分項目備案價在“3萬元”以上，主要是由於別墅備案拉動。

該研究中心介紹，從戶型產品來看，95~125平方米三房、125~144平方米四房和70~90平方米兩房、三房供應量最大，而小三房和大三房以及四房的市場需求量則最大。根據東莞中原戰略研究中心統計，從東莞近期預計上市的項目來看，90~125平方米的三房產品供應量最大，達到4005套，備案價約為1.8萬元/平方米。此外是125~144平方米的四房產品，達797套，備案均價約為17709元/平方米。根據近期預備上市的項目統計，將有7171套住宅新增供應，供應面積達80.2萬平方米。

（來源：廣州日報 記者：蔣幸端）

上海20個一手樓盤批量入市  開發商積極出貨

隨著開發商不斷拿到預售許可證，上海一手房市場交易量入春。

日前，中糧前灘海景壹號開始認籌，幾乎成為近期的熱點樓盤，因為較低的預售價格，認籌數量遠高於推出的房源。

從預售價格看，該樓盤單價從7.3萬元/平方米到8.5萬元/平方米不等，最低單套價格不到700萬元；同期，其附近二手房合生時代錦苑單價約9萬元/平方米，一手房擁有更高的性價比。

“我很早就去看了中糧前灘壹號，一直考慮要不要買，但是這個樓盤現在認籌很多，不知道是否能搖到號。”一位購房者顧聰（化名）告訴記者。

近期，包括翠湖天地、金茂府、融創濱江壹號院、上海院子、仁恒西郊花園等超過20個樓盤都相繼拿到預售證。經歷了很長一段時間的供應較少以後，上海一手房市場供應開始回暖。

 

從成交結構看雖然剛需，剛改仍是市場主力，但高端項目開始入場。

從3月數據看，成交前十榜單中，前三均是改善型產品，尤其是排名第三的項目，均價達到6.9萬元/平方米。此外值得關註的是榜單中還有一個均價只有1.7萬元/平方米的低價房，此類產品在當前市場中也不多見。基於高端房源成交比重略微提升，3月均價為45634元/平方米，環比上漲7.3%。

到了4月初，更是有更多中高端項目入市，對於改善型需求的購房者無疑是利好。

比如“萬科天空融苑”、“同濟融創玫瑰公館”，網上報價分別為5.8萬元/平方米和6.9萬元/平方米。雖然上述樓盤附近並未有新盤，但是價格均低於市場預期，同時也低於開發商的銷售預期，因此也出現供不應求場面。

“上述大部分中高端項目的價格均低於市場預期，因此大部分項目認籌情況都非常好。”上海中原地產市場研究經理盧文曦告訴記者。

此前，開發商一直在預售證價格上和市場博弈，由於很多預售證價格達不到預期，開發商銷售動力不足。

“項目沒有到我們的預期價格，但是考慮到今年的銷售壓力，我們也不得不拿到預售證就開始銷售。市場的觀望情緒嚴重，如果提前出貨可以保證現金回款，如果還不出貨擔心後來世行預期更低。”一位開發商高層透露。

事實上，開發商開始積極出貨早有端倪。以往，開發商在上海貨量並不高，很多開發商是“惜售”狀態，不過今年開始，這些開發商也都開始把自己的主力貨源進行銷售。

來自中原地產數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積48.9萬平方米，環比增加139.7%，同比減少34.1%。雖然相比以往幾年交易量下滑，但是環比增幅顯著。

從推盤量看，3月入市面積為39.4萬平方米，環比增加310.4%。當期一共有13個項目入市，格局上雖然剛需占重要比例，但是一些中高端改善項目開始入市，同時4月入市的中高端項目開始不斷變多。

這個數據不難發現，開發商的出貨訴求不斷變大。“銀行按揭貸款速度不快，我們的回款速度也越來越慢，感覺日子不好過。”一位開發商人士告訴記者。

旭輝集團林峰認為，未來的短周期可能樓市還將下行，因此需要提前出貨保證現金安全。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，很多中高端項目已經積壓很久，不僅占據了開發商的現金流，還會增加資金成本，因此開發商選擇“降價”出貨，也在情理之中。

iBond 一手+利息　買少午餐肉 100罐

1 : GS(14)@2012-01-30 23:35:46

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16024562

若果與半年價格升近 40%的豆豉鯪魚比較， iBond「跑輸」得更誇張。於去年 7月時以 10304元可在超市買到大約 648罐豆豉鯪魚，但到了今個月，同一筆錢只可買到 470罐。作為主要食糧的米好一些，期間價格只是升了 2.28%，用同等金額購買白米，僅少了大約 3包。

陸叔：當投資　回報佳


與單一消費品來作比較， iBond半年回報大幅「跑輸」，令原本希望以 iBond抗通脹的市民需要節衣縮食，於同等金額下，每樣東西都要「食少啲」。不過，觀乎去年市場投資回報及整體消費物價表現， iBond回報尚叫令人滿意。
對於獲派發 44手 iBond的股評人陳永陸（陸叔），就對 iBond派息非常滿意。陳永陸表示：「第一次有成 6厘幾息（年息），若果當 iBond係一項投資產品，舊年邊有投資產品有咁高回報先……不過，缺點就係分派得少，只可以對冲部份嘅通脹，意義大過實際。」他表示，若港府再推出，他會再認購。
沒有認購的寶華世紀資本市場首席經濟師陳寶明則說：「每手派三百幾蚊，假設投資者咁好彩係認購 44手、即係悉數獲分派，半年就收到成 13000元利息，無論同過去半年通脹、又或者同恒指比，點計都贏，無理由唔滿意啫。」
陳寶明反對再推 iBond

不過，他不認同要再推出 iBond，因為幫不到有實際需要的人。他說：「因為人人都可以認購，結果就只係幫咗一小撮有錢嘅投資者，唔同減稅或者係增加綜援，可以直接落到有需要嘅人手上……依家通脹仲跌緊㖭，真係見唔到有咁嘅需要。」
陳寶明亦表明，不希望見到繼續由金管局承擔發行 iBond的風險。
此外，陳寶明又指出：「美國 10年債券息率喺 2厘以下，而再短期個啲，更只係得零點幾厘，但金管局要跟通脹派息，即係話派公家錢啫，所以，我就好唔認同呢個做法。」

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2 : GS(14)@2012-01-30 23:36:15

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16024563

林昶恆建議投資者可選擇定存或買股票抗通脹。　資料圖片

除 iBond外，投資者還有否其他類似的保本兼高息投資選擇呢？認可財務策劃師林昶恆表示，由於 iBond年期較短，市場上並沒有年期相若、但息率可達 6厘的保本投資選擇，建議穩健的投資者可選擇定存，較進取的可買股票抗通脹。
林昶恆說：「因為大家都預期息口會向上，所以若果投資者唔想冒咁大風險，可以考慮做定存，但個息就一定無 iBond咁高啦，不過，就唔使好似 iBond咁要等政府分配，想做幾多都得……唔想做定存咁困身，亦可以考慮下將港幣轉做人民幣等升值。」
若投資者想進取一些，希望「一年半載」就可取得高過 2厘回報，林昶恆建議投資股票，因只有股票才有機會能在半年至一年時間內，大幅「跑贏」通脹。

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3 : GS(14)@2012-01-30 23:43:06

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16024563
股息率逾 4厘的股票，房地產信託基金（ Reits）此中尋，最吸引是富豪產業信託（ 1881），現價股息率有 8.3厘，泓富產業信託（ 808）、越秀房產信託基金（ 405）、置富產業信託（ 778）、領匯房產基金（ 823），他們的現價股息率分別為 7.1厘、 6.9厘、 6.4厘與 4.3厘。

呢個記者的野，我要提多次。1881個息今年無咁高，因為保證租金今年是5.6億，不是7.8億，另外上年有一筆大額一次過的浮動租金1.1億推高派息，以及富豪薈保證租金200萬期限完結，但現在仍略低於這數，所以派息可能少大約3.5億，即大約10仙的風險，即是今年分派最少可能得9仙，以現價計可能得4-5%，請小心風險

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4 : GS(14)@2012-01-30 23:51:24

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=64513&start=15
我曾經講過的

由 greatsoup » 週六 8月 27日, 2011年 4:31 pm
1. 按去年的上下半年比例計，本年租金可達8億。分到的錢約6.8億，加上會豪薈的2,000萬，應該有7億，較去年少1億，每一單位即少3仙，故預期2011年全年預計派約16仙。

2. 固定租金按照去年經驗看，2012年固定租金應為最後總租金的90%，所以估計是7.2億，較2011年多2,000萬。如2011年及2012年租金水平一樣是8億的話，估計是收到7.6億，加上會豪薈的2,000萬，應多2011年8,000萬，即派多2.3仙，估計為15.9-16仙，bottom line的7.2億的話，加上會豪薈，最少也約有14.8-14.9仙。

現時一般的REIT都有6%，因其收入不穩，也打個10%折讓，故股息為6.67%，即是乘上15就是價值，所以2.4是合理水平。

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5 : 亞力士(1473)@2012-01-30 23:56:12

豆豉鯪魚<------ 佢邊到買21.9咁貴

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C觀點 - 施永青 規管一手樓 有政治考慮 (2012年03月19日)

1 : GS(14)@2012-03-19 22:54:44

http://www.am730.com.hk/article.php?article=96708

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好不主席：一手準備

1 : GS(14)@2012-03-21 00:25:12

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16171907

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2.4萬一手單位可售 一半為未批樓花

1 : GS(14)@2013-03-01 01:15:25

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130228/news/ec_gan2.htm
【明報專訊】財政司長曾俊華昨日表示，2013年的私人住宅供應，可供出售的一手單位數目有2.4萬個，當中包括正在加快審批的1.2萬個預售樓花單位、8000個可即時推出的樓花，以及4000個貨尾單位。有學者認為，計算未批的樓花有「充數」之嫌，而受新推出的「辣招」重稅影響，發展商或會靜觀市場變化，不急於推盤，供應量估計會低於2.4萬個。
曾俊華：肯定一手單位供應增
曾俊華承認，發展商一般會視乎市場消化能力調整銷售步伐，不一定會在今年全數推出2.4萬個單位，「但可確定的是一手單位供應已回升」，又指未來3至4年，私人住宅一手市場可提供6.7萬個單位，是自2007年9月以來的新高。不過，在公營房屋方面，曾俊華只重提「舊數字」，在2012/13年起5年內會有7.9萬個興建公屋，以及由2016/17年4年內，會有1.7萬個新居屋。
學者：未批樓花充數 公屋提舊數
城大公共及社會行政學系副教授、房委會委員劉國裕認為，政府以「未批樓花」計算作為私人住宅供應並不實際，即使政府如期批出樓花，仍要視乎發展商是否推盤。他說，近月政府推出多重「辣招」稅項，會影響發展商推盤意欲；他又批評，政府不斷重複2012/13年起5年會有7.9萬個公屋供應，「實際我們已在2013/14年，政府數字已經變舊；就新居屋的選址，除了2016/17年首年有地址，政府實際沒提供2017年起的地皮」，認為政府有必要盡快交代。

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2 : Sunny^_^(11601)@2013-03-01 17:13:01

今年多樓賣冇咩用

最好手段係控制預期，好似話今年有二萬四單位，下年有五萬，再下年八萬咁

要買既就可能會租住先，等一至兩年先買

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一手新例繁瑣 紅盤料難再現

1 : GS(14)@2013-05-01 13:02:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130430/news/ea_eaa1.htm

【明報專訊】作為《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手新例)實施首日，市場上唯一可作銷售的一手新盤，由香港小輪(0050)發展，恆地(0012)負責銷售的粉嶺逸㗖，昨日售樓過程成為市場焦點。有代理指出，由於一手新例實施後，「解單」需由律師處理，且過程較以往繁複，加上新例規定賣樓程序需於售樓處關門前完成，故拖慢項目首日賣樓進度，令銷情受壓。有業界估計，隨覑新例實施，一晚爆出紅盤的機會難再重現。

已屬一手貨尾的逸㗖，早於上週四已公佈加推的146伙價單，有關單位於昨日正式發售，就記者現場觀察，新例實行首日，逸㗖售樓處外之氣氛明顯較以往冷清，經紀積極「撈客」的場面不再，甚至有部分睇樓客更沒有在代理陪同下自行參觀示範單位，相信是新例涉及刑責，代理擔心觸犯法例所致。

經紀「撈客」場面不再

其中，新例後售樓過程繁瑣，亦令樓盤銷情受壓。據現場代理透露，一手新例實施前，售樓處職員會向買家解釋合約內容，簽署買賣合約時間約需30分鐘；現時，發展商需安排律師及職員向準買家講解合約條款，簽約時間延長至近兩小時，以新例下首批買家在昨午12時半左右到場，接近下午三時才完成整個交易過程，售樓進度較以往緩慢。本報昨天就此向恆地查詢，但集團未有正面回應。

發展商代理拒透露銷情

新例亦規定，若在售樓處關門前仍未能完成合約，買賣交易即告吹，加上由於解釋合約內容需時較以往長，有代理高層提醒員工，要在售樓處關閉前1至2小時前安排買家到達，確保成交可以落實。而由於一手新例嚴禁誤導信息，故昨日發展商及代理都未有透露銷售數字。市場消息指出，新例實施後首名買入一手盤買家，便以約434萬元購入逸㗖3座高層E室，實用面積459方呎，實用呎價9,462元。

銷監局：示位仍有改善空間

發展商亦按照條例要求，更新發展項目的位置圖、修改住宅物業的平面圖上每個物業的外部及內部尺寸等，並在樓書最後一頁列出已經修改內容、日期及頁數。昨日記者亦首次參觀該盤按新例而打造的一個「清水房」示範單位，單位部分細節已按新例而作出改動。

一手住宅物業銷售監管局昨日亦有到場巡查單位，該局回應指出，項目之售樓處及示範單位大致符合條例要求，但仍有改善空間，例如可張貼告示，讓準買家瞭解裝修物料(如石屎牆的批盪、牆腳線等)或會令示範單位內部尺寸與樓書陳述的內部尺寸有輕微出入。

明報記者 林尚民、李宛婷

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南豐蔡宏興：一手樓價難大跌

1 : GS(14)@2014-03-03 10:42:53

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140303/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】一眾分析員估計，今年樓價將有一至兩成跌幅，多個本地大孖沙則表示，建築成本持續升是不爭事實。南豐發展董事總經理蔡宏興接受本報專訪時稱，建築工人薪金、原材料價格近年一直處於升軌，加上通脹因素，估計整體建築成本今年會再漲7％至9％；以目前每方呎平均建築費約4000元計，意味年底有機會進一步推高至約4300至4400元。他認為，本港人口持續增加，市場對新單位需求仍殷切，相信一手樓價大幅回落空間有限。


李嘉誠：細單位建築費貴過買地

長實(0001)主席李嘉誠前日表示，實用面積在1000方呎以下的中、小型單位，現時每方呎建築成本費，往往比地價更昂貴。李嘉誠更預期，未來建築費升幅肯定會遠大於通脹。

立法會周前通過雙辣招草案，蔡宏興認為，二手業主須接受現實減價，但新盤出現大劈價潮機會卻不大。蔡指出，香港多項大型基建陸續上馬(如港深廣高鐵、港鐵沙中線等)、港府又大舉興建公屋和居屋，加上澳門向香港搶奪有經驗建築工人，以及原材料價格連年升等因素夾擊下，均令建築費有增無減。

他強調：「過往每方呎建築費800元的日子已經一去不返，現時動輒都要4000元一方呎，估計(建築成本)今年會再升7％至9％。」

建造業工會：公屋每呎建費也3000元

建造業總工會理事長周聯僑直言，由於工人薪金、建材連年加價，連同通漲，住宅建築成本費每年平均升幅都達10％，估計今年亦維持此升幅水平，當中工人薪金開支約佔現時建築總體成本的30％。周續稱，即使是公屋、居屋等公營單位，目前每方呎建築成本亦近3000元。至於私樓，每方呎平均建築成本價更在3800元或以上， 而近年新盤多傾向走高檔精品或豪宅設計，建築成本呎價動輒都在4000元甚至更高。

屯門震寰路項目 不會「平賣」

南豐2月中以逾4.5億元奪得屯門震寰路地皮，以項目可建樓面逾21.3萬方呎，每方呎樓面地價僅2139元，因而被指「執到平貨」；蔡回應指出，屯門項目地價雖是2100多元，但更主要發展成本是建築費，由於預計最快要2、3年後才推出，計及通脹因素，所以屆時相信亦不會「賣平」。

不過，蔡坦言震寰路一帶並非豪宅區，故項目會走「實而不華」路線，單位實用面積料介乎400至500餘方呎。

除建築成本上漲促使發展商不會平賣外，「人口持續增加、經濟增長令社會幾乎處於全民就業，即使政治上有爭拗，但住屋是社會基本需要，除非外圍爆發一場大規模戰爭，否則市場對一手樓需求仍大。即使今年樓價或有5％至10％波幅，但一手樓價下調空間實在有限，(樓價)大跌四、五成一定不會出現」。

明報記者 林可為

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2 : GS(14)@2014-03-03 10:43:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140303/news/ea_eaa2.htm



梁錦松剛履新 助南豐攻內地


2014年3月3日





【明報專訊】過往作風一向低調的南豐，近年除積極投地和推盤外，更邀請前任「財爺」梁錦松(圖)出掌集團行政總裁(CEO)，並已於上月中正式履新；南豐董事總經理蔡宏興表示﹕「梁生擁有多年環球財資工作經驗，加上做過財政司司長(2001至03年、時任特首為董建華)，又曾擔任私募基金黑石集團大中華區主席，對地產市場運作相當熟悉；人際網絡廣闊更是他最大優勢，有助南豐開拓業務。」


蔡強調，梁錦松必定會參與集團的地產發展業務，並稱讚梁的國際視野，可為集團的地產業務發展帶來新思維和動力，有助拓展南豐在內地的發展；被問及梁上班以來是否已向集團主席陳慧慧獻計，蔡只笑稱﹕「梁生上班後已經提出好多寶貴意見，但他帶了什麼新思維進公司，當然不會與同行分享。」

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3 : Sunny^_^(11601)@2014-03-03 13:08:56

簡單計一計，2100地價，加4300建築費，再加3成利潤，即是要8320蚊一呎。

以上係簡化版既計算，實際上銷售實用面積往往會比allow的少，大約少12%。地價變成2386，增加近300蚊，建築費以每年7%上升，未來數年所上升的還未納入計算範圍…

所以不難得出到時TM項目均價要9xxx甚至過萬。即是單位最平360萬左右

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一手打擊　上月二手交投跌

1 : GS(14)@2014-09-09 12:06:31

【爭奪客源】樓市雖再現升勢，惟二手市場鬧盤荒，一手焦點盤又夾擊開賣，導致二手交投回軟。上月本港主要三區，包括港島、九龍及新界，均出現成交量下跌；當中，以新界二手樓跌幅較大，單月跌17.4%，跌幅冠九龍及港島。


新界區勁跌17%

多個新盤開賣，搶去市場焦點，令二手成交量率先回落。中原數據指出，8月新界區二手私樓錄1,994宗登記，較7月錄2,413宗下跌17.4%。全港24個地區中，18個地區二手成交呈下跌，新界區又以離島、東涌及愉景灣，屬跌幅最顯著地區，按月下跌36.4%。其次，荃灣買賣錄20.9%跌幅，天水圍及元朗跌18.6%，沙田區錄18.1%跌幅。九龍區二手私樓8月整體錄1,362宗登記，較7月錄1,524宗下跌10.6%，黃大仙及鑽石山跌勢較明顯，錄19.4%跌幅。港島區上月整體錄843宗買賣，較7月870宗減少3.1%。香港置業高級執行董事伍創業表示，雖然近月住宅買賣有所回落，惟按年比較，本年度住宅交投仍較去年為佳。土地註冊處資料顯示，本年首8個月一、二住宅註冊錄42,704宗，相比去年首8個月的35,641宗，按年升19.8%。金額方面，升勢更為明顯，涉及金額約2,654.3億元，較去年同期的不足2,000億元，大幅上升約33.2%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140908/18859175

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