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基金觀點：今年投資佈局　聚焦五大議題

1 : GS(14)@2018-02-28 07:36:25

全球經濟與資本市場的成長短期內動能持續暢旺，但中長期變數逐漸浮現。因此，聯博在面對今年投資佈局時會審慎考量以下五大關鍵議題。（1）美國稅改對市場有何影響？聯博認為，企業在減稅後，受惠稅後盈利上漲及海外資金滙回，將有機會刺激企業回購股票，並增加資本支出，故可望對股市有小幅挹注。然而，部份企業在減稅後，亦可能將資金投入研發、產品降價、廣告等活動，因此對短期獲利的提振效果較小。正因為如此，聯博聚焦業務成長強勁、有助於創造高資本回報率的企業，而非單純只是受惠減稅的企業。（2）哪種類型的股票具有投資吸引力？聯博認為決定投資績效表現的關鍵在於選股，而非整體題材。目前市場持續偏好非美國股市。在投資風格上，2017年表現大幅領先的成長股也面臨資產輪動的狀況。然而，聯博更為重視個股選擇，特別是目前新科技抬頭，且消費行為轉變，選擇出有潛力的企業至關重要。（3）若升息速度比預期快，對市場有何影響？聯博認為聯儲局將逐步調升短期利率，預期今年將升息四次。若升息幅度高於預期，將造成股債市波動。正因如此，聯博股票團隊採用多元配置策略，橫跨不同地理區域與投資因素。對於側重債市的投資者，聯博建議分散佈局於能減緩利率風險的資產。（4）通脹會長期處於低檔嗎？儘管全球經濟與就業率近年回溫，但出乎經濟學家預料的是，通脹率始終處於低檔，但低通脹的態勢不太可能持續。聯博建議可佈局抗通脹目標，例如具通脹敏感度的債券、不動產相關證券，以及大宗商品。（5）市場波動需要擔心嗎？市場近年異常平靜，一來是受惠於全球經濟穩健，其次是各國央行的貨幣政策極為寬鬆，但這樣的環境終有轉變的時候。聯博建議藉由佈局與股債連動性低的資產，例如避險基金與浮動利率證券，以對抗無預警的市場震盪。儘管市場短期趨勢不易預測，但聯博持續看好股市前景。聯博預期2018年很難重演去年的強勢表現，但建議佈局多元的資產類別與國家區域，為市場的潛在變動做好準備。（資料截至:2018年2月5日）本文所載資料為 AllianceBernstein L.P.或其聯屬公司之觀點，截至本公佈日期，相信相關資料來源乃屬可靠。投資涉及風險。AllianceBernstein L.P.對任何數據的準確性不發表任何聲明或保證。並不保證本材料所載任何預測、預計或觀點將會實現。過往表現不保證未來的業績。本文所示觀點於本公佈日期之後可能隨時發生變化。本文件僅供參考，並不構成投資建議。AllianceBernstein L.P不提供稅務、法律或會計建議。其不會考慮投資者個人的投資目標或財務狀況；在作出任何決定之前，投資者應就其個別狀況諮詢適當的專業人士。本資料不得被視為銷售或推廣材料，或購買或出售AllianceBernstein L.P.或其聯屬公司所發起之任何金融工具、產品或服務的要約或招攬。AllianceBernstein R及AB標誌為註冊商標及服務標記，須獲得其擁有人AllianceBernstein L.P.的批准方可使用。香港讀者謹請留意：本文件未經證券及期貨事務監察委員會審核。本文件之發行人為聯博香港有限公司。本文觀點不構成研究、投資意見或交易建議，且未必代表聯博投資組合管理團隊的觀點。c2018 AllianceBernstein



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180227/20316234

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五大損失個案 魔鬼在細節

1 : GS(14)@2019-04-04 11:43:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7342&issue=20190404
【明報專訊】地產代理監管局投訴及行動部主管陳汝儆（小圖）分享5宗港人購買海外物業蒙受損失後向當局投訴的個案，值得擬買海外樓的讀者參考；尤其是本港買家一般在展銷會獲安排律師簽訂海外物業買賣合約，時間比較倉卒，其實不應心急簽約，應熟讀合約條文，因為「魔鬼往往是在細節中」。

◆個案一

回贈租金回購承諾 悉數不兌現

陳汝儆指出，該局每隔一段時間均會收到關於一些「筍盤」條款最終未能兌現的投訴。他舉例，某4年遠期海外樓花盤，每個單位售價百多萬港元，聲稱在樓盤建築期4年內向買家每年回贈5%樓價，樓盤落成後每年提供8%租金回報保證，其後10年業主若希望賣樓，發展商保證以買入價150%回購。他續說，根據上述條款，連同樓盤落成前4年共20%回贈，加上業主在樓盤落成後持貨14年取得等同樓價112%租金回報，跟着再要求發展商以150%樓價回購，理論上18年投資期內可取得相等於樓價282%的收入，回報十分可觀。

到底上述看來「完全無得輸」的海外樓盤有何問題呢？陳汝儆回應說，問題在於其發展商是一間空殼公司，當樓盤的單位售罄後，股東便結束該空殼公司，後者向所有買家的承諾即使違約，買家亦根本無從追討。因此，陳汝儆提醒準買家，若市場上出現「筍到不合理」的海外樓盤，便要特別留意提供有關回報保證者是否可靠。

◆個案二

建築期停工 續供款與否兩難

陳汝儆指出，他曾經手某一投訴個案，本港地產代理已算盡責，在消費者購買海外樓花盤後，每隔一段時間便向客戶繳交進度報告，讓客戶掌握樓盤建築進度，但該樓盤仍在建築期途中突然停工，結果該買家須面對兩難局面，到底是停止供款放棄業權，抑或是繼續供款買希望等物業復工？

由於購買海外物業有較大爛尾風險，個別發展商為了提高本港買家信心，會提出分期付款的方案，即每隔一段時間才繳付一部分樓價款項，陳汝儆分析，雖然此舉已對消費者較有保障，但買家須留意「每隔一段時間付款」與「按物業建築期付款」屬不同概念，後者按住宅已完成興建的層數計算，更有保障。

◆個案三

買家取消交易 失數萬留位費

個別海外樓盤的銷售模式是要求買家繳付「留位費」，一段時間後發展商才通知買家是否有樓可買。陳汝儆透露，他曾經收到投訴，買家繳付5000美元的留位費後，獲分配心儀單位，跟着簽訂買賣合約，並且支付訂金，按有關法例設有5日冷靜期，可在5日內取消交易。

該買家在買入海外樓盤當晚與太太研究後，翌日決定與發展商取消交易，雖然可取回訂金，但5000美元留位費卻被沒收，陳汝儆指出，問題的關鍵是買家簽訂合約時沒有留意細節，「留位費的安排白紙黑字寫明在合約上，如果買家沒有就此討價還價便簽約，日後即使取消交易，留位費也追討無門。」

◆個案四

第三方託管資金 有名無實

消費者購買海外樓花盤時，可採用「第三方託管」，例如將樓價20%託管於律師行，而非繳付予發展商，此舉理論上可減低樓盤爛尾風險。但陳汝儆指出，個別第三方託管的安排，純粹條文形式，資金託管於律師行後，律師行可隨時轉交予發展商，對買方完全沒有保障，故他建議買家須細讀有關合約條文。

◆個案五

無法承做按揭 被迫撻訂

地監局收到不少投訴個案，是購買海外物業後無法承做按揭，最終被迫撻訂遭發展商沒收訂金。陳汝儆分析，銀行是否願意批出按揭，不止考慮物業質素，也著重供款者的還款能力，「如果你購買海外物業，本身卻在香港搵錢，當地銀行只熟識物業不認識你，難免對批出按揭有所猶豫；本港銀行了解你的還款能力，卻不清楚你所購買的海外物業，同樣難以批出按揭，這便是你所面對的困難情况」。

[名人樓市論壇]

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