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一個地方的文化有多堅固 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/05/blog-post_20.html
放了幾日假, 止凡跟團去了越南旅行, 對於第一次去的地方, 我都比較喜歡跟團, 因為除了不用計劃太多之外, 還有一個好處, 就是可以聽到當地導遊講講當地的風土人情, 有很多故事外地人實在不可能知道的。

早前都跟團去過日本、南韓, 都從當地導遊口中得知不少有趣故事。包括當地人的思想, 男女地位, 結婚的安排, 國民對工作的期望, 更有些不法行為的處理, 都與香港文化不同, 實在不講不知。

先說說一個現象, 就是越南曾經被法國統治了94年, 不足一世紀的時間, 自古以來越接著中國南方, 跟中國有很大關係, 以前越南都有用漢字。但法國統治之後, 就用一些法文基礎, 加點西班牙文及意大利文, 左加點、右加點, 創造了越南文, 從此越南寫漢字就被完全取代了。

看到這裡, 頓時感覺到一個地方的文化是如此的脆弱, 不足一世紀的時間, 就把過千年的文字及語言完全取代, 今天越南已經沒有多少個國民能看懂中文字了。然而, 法國統治後又到越戰, 中、俄、越共對美、泰、韓、菲等國, 一打就17年, 文化在戰亂之地特別難保持。

文化、經濟、政治, 沒有和平, 實在難以孕育及保持, 越南就是一直都在戰亂之中, 生命安全都成問題時, 如何談文化, 如何談發展呢? 更不用說長線投資致富的智慧。

所以巴菲特、索羅絲等猶太人都在美國及世界各地投資, 香港背靠今日的中國亦擁有相當理想的環境, 沒有這個基本環境, 很難說什麼自由市場、價值投資、公平公義、複式效應, 所以有機會能學習及運用一些財務知識, 本身已經非常幸福了。

更何況越南還是共產國家, 政府還時不時沒收國民的財產, 有機會分享一下。

儲蓄者是輸家還是贏家 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/05/blog-post_24.html
富爸爸作者 Robert 經常提到今時今日的「儲蓄者」都是輸家, 而商品大王 Jim Roger 就認為「儲蓄者」是每個國家最應該要保護的一群, 可惜今天美國政府及多國政府不停用印炒機令這群人受到損失。

中國人大多有儲蓄的習慣, 積屋防饑一向都是中國人的美德, 問題是在今天世界經濟的大環境之下, 還乖乖地、慢慢地儲蓄, 已經明顯地成為失敗者, 因為多國政府已經用銀紙貶值來損害「儲蓄者」的利益。

儲蓄金錢, 就是努力地儲一種會貶值的東西, 看來不太好受, 作為一個收入穩定的打工仔, 如何儲蓄才能變得成功呢? 單純儲錢, 邁長的儲蓄行為之下, 時間只會對儲蓄者不利。如果可以在儲蓄過程中, 把銀紙貶值這個因素轉移至對自己有好處的話, 時間對這個儲蓄行為就會很有利。

不同人會想到不同方法, 止凡想到的是借錢買資產, 再用儲蓄行為還債, 看來簡單, 亦似賭博, 但想深入一層就知這是多贏做法, 當然亦要有一定財務知識才能駕馭。

隨時間的推移, 金錢會貶值, 變相早前買下的資產會升值, 資產亦會產生現金流去還掉債息, 而債務本身亦因金錢的貶值而變相減少, 今天借100萬, 30年後所歸還的100萬已經不算什麼了。

這樣的操作下, 簡單的一步棋, 就把「時間」由對自己不利變成對自己雙重有利, 同樣是收入穩定的打工仔一名, 同樣每個月留下餘錢作儲蓄 (還債務), 但奔向財務自由的步伐突然加快了很多。

要做到上面提到的狀態, 實際操作有很多方法, 我就選擇用加樓按買高息及優質股 (樓市大跌時亦會考慮買樓收租)。再簡單一點的傳統智慧就是直接叫後生仔買樓當儲蓄, 這是好好利用負債及槓桿之餘, 亦是把時間值變得對自己有利的方法。各人有各人的方法, 看看哪一種適合自己。

但又要提醒大家, 行每一步棋之前, 真的要瞭解自己的財務知識水平, 借好錢不是簡單, 選對資產不是容易, 良好儲蓄還款習慣亦非必然。還有一點, 世界經濟、各國貨幣政策不停有變, 不能一本通書讀到老, 所需要的亦是財務知識, 隨時間及外圍環境變陣, 在災難時能救你一命。

世界大同只是理想 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/05/blog-post_27.html
遊完越南, 見到標榜世界和平、人道主義的美國在越戰中對越南施以毒氣, 禍連越南後代, 這令止凡回想起多年前的一個想法, 世界大同實在難以實行。

有文明開始, 人類在地球出現了數千年, 世界從來都沒有統一過, 就算今天的運輸及互聯網科技, 令國與國的距離拉近了很多, 但能否見到世界統一、沒有戰爭、世界大同的一天呢?

當年日本為何侵華? 因為資源、利益。德國希特勒為何攻打週遭國家? 又是利益。美國為何加入越戰? 真的不希望當時的共產主義擴大嗎? 不是, 目的只是擴張她在亞洲的控制權, 最終亦是利益問題。

日本人在想, 自己是優良民族, 為何偏偏要住在一個天災頻繁的島國內, 為何中國等民族就能分得這麼肥沃的土地呢? 德國亦有類似想法, 到了戰鬥力達到某個程度時, 要改善國家民族生活, 就只有靠侵略他國。只是美國把這個藉口說得比較漂亮而已。

就算世界統一了, 沒有國家之分, 人類亦會對資源分配不均提出不滿, 世界亦要有法律, 法律背後亦要有武力支持, 有警察、公安, 擁有武力控制權的是誰呢? 他會否最終又會變心而發起戰爭, 把世界資源搶走呢?

所以, 跟環保命題一樣, 我對世界和平亦抱有懷疑態度, 環保又好, 世界大同又好, 有一定數量的人口就難以實現。

買樓投資的優勢 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/05/blog-post_29.html
看畢富爸爸作者 Robert 及富豪 Donald Trump 寫的「Why We Want You To Be Rich」, 讓止凡再分享一下書中的好點子。這個是有關 Robert對 Real Estate (房地產)情有獨鍾的原因。

Robert 在書中所列出有關投資房地產的好處, 並不完全能適合香港的環境。這正是財務知識重要的地方, 不同地方、不同時間、不同政策, 會出現不同的投資策略, 絕不能一本通書睇到老, 看完人家的做法後, 不加以分析, 照抄一通, 多數出事。


讓我對Robert投資房地產的原因多加一點分析討論。

Cash flow (現金流) - 這是穩定的租金收入, 就現金流來說, 相信買樓收租比買股或債券收息更加複雜, 但比起做生意來說又簡單得多, 以做生意的角度來看, 買樓收租是較直接簡單又穩定的。當然亦有難度, 就是找尋高質素的租客。

Leverage (槓桿) - 投資房地產可以做按揭, 對銀行來說是比較穩健的有抵押借款, 所以可以做比較高的成數, 以及在樓市大跌時比較少被追收差價。這是股票及債券的借孖展, 甚至做生意問銀行貸款所不能做到的穩定槓桿效應。做 7成按揭, 付 3成錢持 10成貨, 安心地供樓或放租, 其他方法不易做到。

Amortization (分期償還) - 又是借貸問題, 分30年還款, 期間亦能靠租客的租金還款, 不同其他借貸方法, 稅貸要一至三年還款, 生意貸款要三、五年還清, 這些都不及房地產的分期償還計劃吸引。

Depreciation (節舊) - 這是相對美國稅法的好處, 物業隨時間節舊可算成業主的損失或支出, 因而可以扣稅。我相信香港應該沒有這個稅制, 但如果是用公司投資物業的話, 的確有兩成租金收入 (或實制節舊及維修支出) 是可以扣稅的, 這也是同一概念, 投資房地產的著數。

Creativity (創意) - 買樓放租能加入創意, 網上有不少blog友分享過不同的方法, 有針對市場所缺的盤去裝修, 也有整劏房等。這證明投資物業, 不像買股票及債券般, 只是手持一張紙而已。

Expandability (擴展性) - 就像「食神」的對白, 開舖做好盤生意, 一間變兩間, 兩間變四間......在樓市上升週期, 物業投資者很容易可以做大個餅, 這個技巧 YC兄已經分享了不少。

Predictability (可預測性) - 衣食住行, 人始終要有瓦遮頭, 房地產不是什麼難明難懂的生意,明白了之後, 只是掌握供求, 不難預測其需求性。相反, 高科技行業的可預測性相對偏低, 十年後哪一個技術跑出來? 實在難以掌握。

Tax-deferred money (延遲交稅) - 這又是美國稅法的增值稅, 只要不賣就不用交增值稅, 這就像巴菲特的巴郡公司, 多年來不賣股又不派息, 一蚊稅都不用交給美國政府, 而升值了的資產又不停繼續製造現金流。香港也有資產增值稅, 如果稅局有證據證明物業不是自住或長線放租 (多數指一至兩年內買入賣出), 稅局有權追收資產增值稅。不過近年不至資產增值稅, 短期買賣要交多很多稅, 今天香港物業稅制可能比美國的還要辣。

Appreciation (升值) - 不用多說, 香港人最瞭解這個, 投資什麼都為了資產升值。但Robert故意把這個放到最後, 再問「Why Appreciation is the last」, 這再次說明他著重現金流或以上任何一項好處, 都比資產升值更看重。這一點, 對一些沒有財務自由目標, 買入賣出炒炒下賺差價的, 相對較難明白。

以上各點買樓投資的優勢, 有多少適合香港今天的環境, 大家自行分析及判斷吧。

買樓開價的藝術 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post.html
有80後朋友仔要上車, 與經紀看了二三十間樓, 當中有一兩間有興趣, 業主開的價錢亦在「射程範圍」, 問止凡如何回價才好。每當交易有機會開始前, 買賣雙方總會來個討價還價, 作為新手買家該如何開價呢? 這又視乎你有多需要及多喜歡這間樓。

不過, 最好不要讓業主及經紀知道你很喜歡這間樓, 或需要得很急, 這是大忌。要記住, 二手樓多的是, 這間買不成的話, 不會從此買不到的。你問經紀這層樓搶不搶手, 樓市如何, 他對買家及賣家都一定有套標準答案。對買家就嚇話樓市好搶手, 要快手出價高同搶貨才行。對賣家就嚇話後市好差, 個市好難放, 要有減價預期, 差點到價都儘可能盡快賣掉。

所以經紀說話的參考價值有限, 唯有靠自己的感覺, 感覺是「買家市」還是「業主市」, 即供求面上, 誰較有利, 誰在討價還價時能較易佔上風。沒有感覺怎麼辦? 唯有好好陪養, 要陪養感覺, 花少點心機時間都不行, 還要「膽大心細面皮厚」。

對有興趣的物業, 不妨大膽回個價, 回一個比市價低水一兩成的。我起初提議這個回價, 80後朋友仔感覺難以想像, 320萬樓, 他計一計, 不就是要回260萬左右, 「人地點會睬你呀? 無可能!」。之後我給他看看一些blog的成功個案, 又慢慢解釋箇中原因。

首先是膽大, 連出價勇氣都沒有, 一定蝕底。其次是要細心「試水溫」, 如果你回這些價, 連經紀都不想幫你回價, 乾脆不理他, 但如果試多三兩層都沒有反應, 而業主轉個頭又能成交, 可以證明這個回價對你要買的目標的確太誇張, 但這個不是自己估估下, 而是實驗證明。

另外, 今時今日, 業主多是自住客, 他們的放售價早已經抬高了不少, 要是我今天賣樓都一定會這樣做, 放高市價一兩成, 隨時有個傻小子沒多少經驗又急於上車, 高價幫我買, 所以你回價低一兩成亦不一定算太離譜。

再者, 討價還價過程多只會在業主及買家兩個價的中間落墨, 即業主出高價, 你回個低價, 大家就在中間周旋, 你首回的價不夠低, 傾都不用傾, 好快就會成交, 而且結果是業主得益多。

不過, 我也重點提出, 我近年都沒有睇樓, 更沒有買賣, 對市況不清楚, 所以才會建議這個「賊佬試沙煲」的方法。近日新聞話居屋被搶購, 不知對上車盤有多大影響, 如果需求大, 你回價太低, 業主根本就不理會, 亦很快跟別人成交, 介時要很快地調整策略。

忙、忘、茫 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post_5.html
今天稻香集團的行政總裁梁耀進先生到止凡的公司作演講, 題目由一個頗為長的命題改為「忙、忘、茫」三個字。梁先生主要講的不是如何運用時間令工作有效率, 也不是分享他的事業成就。相反, 梁先生分享了他人生中的一些遺憾。

香港人真的太忙, 做事都很急, 你是否其中一位? 本來我也不認為自己性急, 但梁先生問了幾個簡單問題, 例如「趕巴士送車尾之後, 你心情如何?」, 「在一條小路中, 前面有位人兄走得很慢阻你去路, 你心情如何?」, 「在超市買東西, 總會排少人的隊, 但見前面位人兄慢慢來付款, 你心情又如何?」。心中回答了這些問題, 證明我都是性急派。

我同意香港人忙, 梁先生覺得香港人不斷要忙離不開幾個原因, 包括為了肯定自己、證明自己、滿足別人要求、賺多點錢。忙還會進入一個死胡同, 忙為了放假有錢去遊樂, 遊樂後又要努力工作賺錢為下次放假做好儲備, 工作為放假, 放假後工作, 最奇怪的是香港人可以令自己放假比上班更忙。

說了很多, 梁先生講座的重點是不要「忙」至令自己「忘」記很多身邊重要的人、重要的事, 繼而對人生產生「茫」然。梁先生不是說笑, 他有今天的成就, 背後實在有不少不能彌補的遺憾。

其中一個是他的第一個小朋友, 出世後多病, 一年入醫8次, 最後一歲多時離世, 但其間他因為自己的事業及工作, 並沒有太多時間分配到家人身邊, 沒有太多跟兒子在一起的回億, 亦沒有太多時間陪伴太太左右, 分擔這份傷心。而當時梁先生的確給了很多藉口給自己, 包括事業為重、要完成碩士課程、賺更多錢來養兒子之類, 今天回看亦覺得自己很可笑, 內疚不已。

直到今天, 貴為上市集團的行政總裁, 梁先生非常堅持生活的平衡, 時刻提醒自己, 以為自己付出努力而得到很多時, 可能那一邊箱失去得更多。各位blog友, 千萬要小心這個題目所定下的三步曲, 先是忙, 忙至忘記身邊人, 最後回首人生感到茫然。家人也好, 朋友也好, 珍惜眼前人, 共勉之。

大市的反智行為 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post_8.html

繳費靈失效 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post_10.html
今天上網用繳費靈時突然失效, 致電問過繳費靈公司, 發覺可能是銀行戶口改過精片所致, 她們也沒有辦法, 這個失效不是她們問題, 而是銀行方面問題。當時正大怒的止凡亦拿她沒有辦法, 只好稍後詢問匯豐銀行, 有機會需要拿新卡到OK便利店再過一次繳費靈終端機才能再次令戶口生效。

說到找銀行算帳, 其中一位朋友立即提醒匯豐根本不太看重我們這些個人客戶, 找她算帳都只是徒然。我奇怪地問過究竟, 原來他計算過銀行收取我們這些散戶的費用, 可能一年都不到一千元, 除非有買賣銀行所提供的保險及基金之類, 而銀行給我們的服務成本比這個還要高, 所以就算我威脅要轉戶口到其他銀行, 銀行方面亦不會有任何挽留我的動機及舉動。

這個跟我的認知很不同, 在席間我亦有所發表, 銀行的服務費及產品收費收入只佔相對少的比例, 大概是兩三成以下, 而銀行的最大收入一定是貸款利息, 把客戶的存款再以一個比例作槓桿式放貸, 從中賺取息差, 這是銀行本業賺最多的盈利部份。

換句話說, 就算客戶放錢在銀行多年來動也不動, 銀行亦利用這些錢去賺錢, 而客戶總存款多與少直接決定銀行能放貸的數額。因此, 如果對客戶服務不周, 客戶不太願意在這家銀行內存款, 這是有後遺症的, 就是令整體放貸收入減少, 因此銀行不會因為賺不到客戶的服務費就寧願客戶過主。

不排除有不少公公婆婆的戶口, 結餘只有三四位數字, 但每天都到總行或分行排長龍, 要職員幫手打簿或要求其他服務, 成本效益來說銀行不會喜歡他們, 所以出政策 (像最低結餘罰款) 變相趕走他們。但我不認為銀行連一些中產戶口, 更有供樓活動的客戶亦不屑一顧。

這位朋友對匯控的印象還是認真麻麻, 他覺得匯控越來越像投資銀行, 根本不想我們這些香港人存款, 因為我們不符合銀行的成本效益。

說到投資銀行, 實際上是另一種 business model, 主打分銷上市公司的證券來賺佣金, 所以投行要玩弄市場, 出報告把市場舞高弄低, 使企業有更多機會分拆、集資等, 始終在風平浪靜的市場中賺這些錢不容易。

匯控作為一家傳統蘇格蘭銀行, 但給人有投資銀行的印象, 實在是上一任管理層的傑作, 應該認真檢討。

財務自由跑道上回眸 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post_15.html
話說多年前, 止凡因為家中財困, 因而被迫靜心工作、還債及看書, 的確在大學畢業前亦沒有看書的習慣。在財困的環境中, 好勝心令我很想找方法改變當時處境, 只好不斷看書及吸收財務知識, 而相對早就有財務自由這個概念。

當然未必比得上不少中產及富豪後代, 不是說他們能承繼身家, 而是他們有條件比我更年輕就能從家中得到財務自由等概念。而我在家中及身邊朋友所得到的, 與我從書本上所得到的很不同, 這個感覺到今天亦然。不過當然, 今天的我應該儘可能反過來影響身邊的人才對。

有幸在早期明白財務自由及儲蓄資產的道理, 至今天還不出十年時間, 心境上已見有點不同, 而實際的財務上亦有點成果, 這個成果不能說很大, 只不過相對在這多年間見過的不少朋友, 已經有很大對比。

在跑向財務自由這個過程中, 我跟不少朋友討論過當中的思維, 而大部份朋友都是「吹吹水」而已, 但其實並不明白及試圖理解當中道理。有的就一邊說要好好學習, 但同時完全沒有行動, 三幾年後回看他們時, 依舊工作及生活, 出糧及支出, 而財商則並沒有太大分別。

對投資沒有行動的有一大群朋友, 相反, 對投資很有興趣的就相對少, 而印象令最深刻的是在上海工作時的一位朋友, 我在這個blog亦有討論過。這位朋友在投資上絕對是一名炒家, 買入賣出時間很短, 一個週期只是數天, 亦經常沾手 IPO。當時正值2007年股市大旺, 他就每天都主動跟我討論股票,有時他提出的號碼我實在連聽都未有聽過。

當我話不太想沾手 IPO時, 我最記得他對我的一句說話: 「為何有錢放在你面前你都不去取呢?」。當時我還未有一個很可觀的資產組合, 雖然看了不少投資理財書籍, 但說實在點, 價值及長線投資還只是一個信念, 根本自己未有驗證過是否行得通, 面對著一個縱橫股海多年的朋友向我提出這個問題, 實在很大衝擊。

當時他抽中一次IPO, 可能會賺一萬幾千, 開心之餘又會苦口婆心地勸我快點加入, 不要跟錢作對。我不是有什麼壞感受, 亦真心相信他是對我好的, 只不過我有更強烈的感覺是我需要培養一個習慣出來, 不然我會跟他一樣, 在股海多年仍為一萬幾千而心情起伏。

今天的他做法依然, 而我就有信心證明當時我的信念正確, 亦比當年增進了不少財商。這個財務自由跑道就是這樣子的, 只要你方向正確地走了十年八載, 雖未到終點, 但回看對手已被你拋離了, 資產及心境亦有所不同。還未開始的朋友, 不要再等, 快快加把勁呀。

匯控回應投訴信 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post_20.html
如果大家還記得數天前止凡在這裡寫了一篇「繳費靈失效」的文章, 見全文:

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post_10.html

發生這件事, 全因銀行停用我張ATM卡的問題, 我憤怒地話要到銀行瞭解, 當時一位朋友提出過匯豐根本不太看重我們這些個人客戶, 因為匯豐多年來在我們身上都收不到什麼手續費之類。其實我不同意, 這是銀行的 Business model關係, 最大收入是息差, 不是手續費部份, 而息差是要散戶的存款作基礎的, 這都是文章內的大概意思。

其實就這件事件, 實在氣憤難下, 完全覺得銀行沒有好好照顧客戶, 隨時刪除客戶的卡而事後沒有通知, 讓客戶自行發覺, 為客戶帶來不便。於是就寫了一篇投訴信到匯豐總行, 信中描述不快經歷及不滿, 要求銀行檢討及改善。朋友知道我寫信後, 還是認為匯控不會理睬, 覺得我花掉自己時間寫信實在有點不智吧。

今天終於消我心頭之怒, 因為收到匯控客戶關係部的電話, 細心再聆聽一次我的經歷及不滿 (信中其實已經交代), 亦向我多番道歉。她表示她們近期收到多位客戶有類似投訴, 所以她們一定會認真反映上總部及改善服務。最後更主動贈送一些信用卡積分給我作為小小心意, 希望我能繼續享受她們的服務。

香港人愛投訴, 時有聽聞, 身邊一些朋友亦經常以投訴去換取著數, 他們在茶餘飯後亦以投訴後所得的著數來炫耀一番, 炫耀自己的「精明」行為。其實我不太鼓勵這些心態, 認為經常有貪小便宜的心態, 當不了大事, 為一千幾百蚊去做麻煩人、扮老闆、講粗口罵人, 確實並無大將之風, 人家都是「打工仔」, 何苦呢?

所以今次我主要目的是宣洩情感, 要銀行知道我的不滿及有歉意, 亦希望匯控明白問題後能改善服務。而她主動的贈送, 其實對於投訴經驗不多的我, 當時實在有少許不好意思, 因為這不是我的目的。

我用了匯豐銀行超過 20年, 一次投訴都沒有, 更不用說要花時間去寫投訴信, 一直都不愛投訴的我, 本著「多一事不如少一事」的心態, 今次都忍不住「出手」, 不滿程度可想而知, 真心希望匯豐明白及改善。