難增土儲 新盤高價開售料成常態
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GS(14)@2017-04-04 08:43:39【明報專訊】踏入次季，長實（1113）以折實平均實呎逾3萬元推售北角維港頌，成今年第11個開價的全新樓盤，亦是今年迄今首推呎價最貴新盤。可留意的是，今年開售的四大主要新盤（見下圖），首批折實均價介乎1.7萬至逾3萬元，成為新盤開價新指標。有分析認為，維港頌屬市區罕見臨海項目，發展商要補充同類土儲不易，長實「賣一間少一間」，因而要以進取價開售。
新盤以超高市價開售成新常態。以新地（0016）熱賣的南昌站匯璽為例，售出單位整體均價約2.3萬元（周五發售的新一批單位折實呎價高逾2.6萬元），相對新地2011年10月購入的每方呎樓面地價4468元，大幅相差4.15倍。
維港頌6年前每呎地價8294元
至於維港頌，長實於2011年8月以每方呎樓面地價8294元奪得油街地，相對首批折實均價逾3萬元，即「麵包價」高於「麵粉價」2.67倍。另值得注意，有關地皮皆是發展商早於3至5年前購入，當年的「麵粉價」亦未如今天般高，故即使扣除發展成本和利息開支等，估計發展商仍擁有極高利潤。
發展商先求價再求量
美聯首席分析師劉嘉輝表示，有別之前開售的新界或啟德新發展區樓盤，維港頌位處港島臨海地段，除區內新供應向來不多外，發展商要在同區或其他市區地段，吸納同類臨海優質地皮不容易，加上內房以每方呎樓面地價2.2萬元奪鴨脷洲臨海地王，相信均是長實採取「先求價、再求（銷）量」銷售策略的原因。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3852&issue=20170404
北角新盤開價 一房千萬入場呎售3萬 維港頌貴二手五成
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GS(14)@2017-04-04 08:53:15■維港頌首批折實平均呎價逾3萬元，貴過城市花園59%。 何頴賢攝
【本報訊】東區走廊旁邊的長實（1113）北角新盤維港頌昨開價，首批76伙折實平均呎價超過3萬元，貴過周遭多個臨海屋苑逾五成。細戶價錢簡直駭人聽聞，望街市景的最平一房戶索價都過千萬元，而最瘋癲的海景四房單位，呎價逾4萬元，媲美西半山干德道天匯餘貨價錢。記者：黃嘉銘 陳東陽
前身為政府物料倉庫的油街綜合發展項目，長實於2011年以每方呎8,294元奪得，不過地價再低，發展商亦不會平賣助市民置業。油街項目住宅部份定名維港頌，首批76伙，定價由1,560.7萬元至9,728.4萬元，呎價介乎34,923至60,993元，售價最高折扣共34%，另買家不取用發展商一按可獲額外成交金額4%現金回贈。以直接減樓價34%折扣計，首批76伙折實平均呎價高達30,470元
四房叫6,421萬 呎價4萬
維港頌周邊二手私樓平均呎價未有任何一個超過3萬元，距離最近的城市花園及維多利中心，平均呎價僅約1.92萬及1.8萬元，維港頌貴兩盤分別59%及69%，惟該兩個二手屋苑樓齡已分別34年及31年。按統計處上月底公佈的資料，東區家庭月入中位數為3.13萬元，只能夠買維港頌1方呎。首張價單包含9伙一房單位，全數位於6座B室，最平的8樓單位要望街市景，減盡所有優惠後，合約價仍高達1,030萬元，呎價近2.36萬元。至於最癲價的第1座20樓B室，定價近億元，被發展商喻為「樓王」，實用面積1,595方呎，四房「五黑廁」間隔，折實價6,420.7萬元，呎價40,255元。在同樣呎價下，傳統豪宅區有不少選擇，例如前亞洲樓王西半山干德道天匯，連租約發售的17樓A室，實用2,123方呎，折實呎價約3.66萬元。長實勇進高開旗下新盤之餘，集團執董兼被稱為「樓神」的趙國雄，早前亦入市撐樓市，以每呎4.84萬破紀錄高價買入中半山The Albany，他昨午承認是以首置客身份買入，強調利用普通市民的權利買樓，並笑指「或者應該考慮買多個（維港頌單位）」。
海璇若獲批預售即推盤
新地（016）同區海璇早維港頌半年開始宣傳，但至今仍未推出。新地副董事總經理雷霆指，海璇若果取得預售樓花同意書便會展開銷售，認為維港頌開價合理。維港頌即日開始收票，每票30萬元，市傳項目將採用與南昌站匯璽相若的賣樓手法，將預算不同的買家分開多個組別，斥資逾億元購買多間四房海景戶的豪客可優先揀樓。【新盤動向】手機用戶請按:
http://bit.ly/adpropertyr
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170404/19979347
全城搶一房 立坊逼六球受新盤高價帶動 學者：升勢難持久
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GS(14)@2017-04-06 07:39:57■荃灣立坊及樂悠居的一房戶最近破頂易手。 夏家朗攝
【本報訊】北角及荃灣新盤一房戶折實價都貼近千萬元，令近期二手市場的焦點突然都集中於一房單位，當中與荃灣新盤柏傲灣同區的單幢樓立坊，新近錄得高層一房戶破頂成交，成交價592萬元，逼近「六球」，呎價近1.5萬元。不過，有學者認為，同銀碼不只可購一房戶，料升勢不會持久。記者：黃嘉銘
上周末一個內地客以近千萬元購新世界（017）荃灣新盤柏傲灣一房戶，促成新界一房樓王，更需付三成辣稅共288萬元，消息一出，同區二手單幢樓立坊一房戶都出現高價交投。中原地產陳文杰表示，立坊高層11室，實用面積395方呎，原則屬一房間隔，成交價592萬元，創出同類型單位新高價，實用呎價14,987元。單位開價598萬元，議價6萬元即獲承接。新買家為首置人士。原業主於2007年以228.6萬元一手購入單位，現沽貨賬面獲利363.4萬元，單位十年升值1.6倍。
瓏門一房售555萬新高
據了解，該物業同戶型單位，在去年11月政府推出新辣招後，一個面積434方呎的一房高層07室單位，成交價都只是505萬元，實用呎價1.16萬元，即是一房呎價半年升近三成。同區隔籬、曾被稱為「窮人恩物」的荃灣樂悠居，1個頂層一房單位，實用420方呎，上月底以669萬元沽出，亦創同類型單位樓價新高，實用呎價15,929元，呎價創屋苑次高紀錄。同時，西鐵屯門站上蓋項目瓏門，亦錄得一房戶新高價成交。中原地產劉月華表示，瓏門8座高層G室，實用面積379方呎，以555萬元沽出，實用呎價14,644元，樓價創屋苑一房戶新高，數日內同類單位造價再升7萬元。據悉，原業主於2013年12月以406.65萬元購入單位，持貨3年多，沽貨獲利148.35萬元，單位升值36%。
二手註冊量急升64%
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，細單位的確越搶越貴，但一房單位炒到咁就不太合理，1,000萬元可以有不少選擇，一定不用買一房，「如果放租，隨時租金貴過租酒店先有回報」，而且一房的買家如果不是投資者，一般都不會太有實力，相信一房單位不太可能長線狂升，承接力未必足夠。新盤銷售理想，二手交投亦見回暖，美聯物業表示，3月份二手住宅註冊量錄4,636宗，較2月大幅上升約64.3%。宗數自去年11月後首度重上4,000宗水平，創4個月新高，估計4月份連同其他物業，整體物業註冊量有力進一步升穿8,000宗水平。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170406/19981267
長實維港頌今開售 新地：新稅影響新盤微
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GS(14)@2017-04-12 07:45:31特首梁振英公布「一約多伙」徵稅15%後，市場聚焦長實今日首輪開售152伙、累獲890票認購的北角新盤維港頌，雖然業界估計將影響該盤的大手客比例，但有學者認為，若有散客補充流失了的大手客客源，料新措施對樓市影響不大。另外，新地屯門新樓盤珀御原擬今日公布首批68伙價單，但市場消息指發展商擬押後開價，只向傳媒開放示範單位。
可留意的是，新盤市場昨晚並無明顯趕搭「一約多伙」尾班車現象，如嘉華的啟德嘉匯、麗展的將軍澳藍塘傲，因早已發布銷售安排，營業時間至晚上8時，不能隨便更改時間。至於新地筲箕灣新盤形薈，市場消息指昨晚有買家連購4伙單位（同一合約），但相關買家於政府公布新招前已入市，故不算趕尾班車個案。
昨晚政府公布新措施後，無損個別買家高價入市意欲。市場消息稱，青衣夾屋宏福花園4座中層C室，實用面積598方呎，以730萬元成交（已補地價），呎價12,207元，以呎價計創屋苑新高。
理大建築及房地產學系教授許智文說，發展商安排大手買家優先選購單位，到散客選購時只餘小量單位，目的是製造旺市氣氛，繼而再加價加推，相信政府有見及此才出招。不過，新招後，雖然大手客可能流失，但若有散客補充客源，相信對樓市都不會有太大影響。
梁志堅﹕應由市場調節
地產建設商會執委會主席梁志堅表示，新政策增加投資者的成本，減低他們買樓收租的意欲，間接影響租務市場。梁續稱，樓市應由市場自行調節，推出新措施對樓市只構成短暫影響。新地副董事總經理雷霆回應稱，新印花稅對集團旗下新盤影響不大，以集團南昌站匯璽上周的銷售情况為例，購買超過一伙的買家只佔非常少數，故有關新措施不會影響集團未來推盤步伐。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5120&issue=20170412
北區新盤280呎折實466萬
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GS(14)@2017-04-12 22:39:14【本報訊】新盤單位面積越細越好賣，北區納米呎價逾1.7萬，開放式單位折實價逾「4球」。恒地（012）北區高爾夫．御苑昨加推59伙，全數屬於第7座的細單位，當中4伙為375方呎的一房單位及55伙首次推出的開放式戶型，後者面積全數不足300方呎，定價由429萬元至712.7萬元，賬面平均呎價近1.7萬，發展商最高只提供7%優惠，折實平均呎價15,742元。當中最貴的開放式單位，7座18樓G室，實用面積280方呎，定價501萬元，折實價465.93萬元，折實呎價約16,640元。另外7座10樓D室一房單位，實用面積375方呎，折實價662.8萬元，折實呎價1.77萬元，料再創北區一房戶紀錄。項目周五將先到先得形式發售當中20伙開放式單位。另外，保利置業（119）發展啟德新盤龍譽昨亦加推93伙，價錢調整半成內，細戶加幅多過大戶。加推最平的1B座5樓C室，實用面積228方呎開放式單位，定價544.1萬元，對照上月中推出的樓下C室，定價513.6萬元，加推單位貴約半成。至於大單位加幅相對溫和，2A座B室實用面積891方呎三房單位，今次推出的23樓B室呎價29,967元，首張價單樓下的22樓B室呎價29,440元，相差不足2%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170411/19986353
珀御實呎1.27萬 貴絕屯門 遏「一約多伙」後首開價新盤 高同區二手價三成
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GS(14)@2017-04-14 10:26:04【明報專訊】政府調高「一約多伙」稅率後，發展商開價仍然進取。新地（0016）屯門良德街珀御昨以高價開盤，首批68伙平均折實實呎約1.27萬元，不但較去年7月開價、同一街道內的豐連首批高逾四成，首批均價更貴絕區內新盤，並較去年8月開售的同系鄰近元朗港鐵站的Grand YOHO一期首批11,968元再高6%。
明報記者 方可兒
約19個月樓花的單幢盤珀御，開放式及1房單位佔逾六成半，標準樓層一層設13伙。首批平均每呎定價15,935元，折實平均實呎12,748元，呎價為區內新盤之冠。事實上，同位於良德街的南豐旗下豐連，去年7月首批僅8826元，即珀御首批較豐連貴44%。
貴同街豐連去年開價逾四成
自去年下半年起，新界西北樓價升勢凌厲，緊接豐連兩個月後推出的建灝地產虎地18逸品，首批折實平均實呎已升至1.22萬元，至去年10月開價的香港興業（0480）寓，首批亦直逼1.2萬元。若相比附近逾20年樓齡的二手屋苑，如盈豐園、海麗花園及寶怡花園等，近日成交實呎約9160元至9340元，珀御亦至少貴三成半。
珀御首批單位包括4伙開放式戶、45伙1房戶及19伙2房戶，首批售價由494.7萬至777.6萬元，實呎14,996元至17,177元，即供折實價由395.8萬至622.1萬元，折實實呎11,996元至13,742元。雖然發展商稱項目主打自用客，但除了提供即供付款辦法、買家可享最高直減樓價20%折扣優惠外，亦提供其他付款辦法，迎合需要支付雙辣稅（雙倍印花稅及買家印花稅）的買家。該付款辦法提供最高樓價21%的稅項回贈，惟直減樓價折扣優惠只有1%。
首批僅一伙低於400萬元
首批入場單位為5樓K室，實用面積328方呎1房戶，望樓景為主，定價494.7萬元，折實價395.8萬元，折實實呎12,066元，為首批唯一折實價低於400萬元的單位。值得注意的是，珀御首批雖提供4伙實用面積310方呎的開放式戶，但全位於高層27樓至30樓，折實價為421.5萬至425.9萬元，甚至高於部分低層1房戶，其中一伙折實實呎更高逾1.37萬元，為首批呎價最貴單位。
新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，珀御首批定價為「機會難逢價」，是次定價參考區內指標屋苑，如同系瓏門，又稱區內上個新盤已是去年的事，如今市况不同，認為定價合理。項目首批折實市值約3.4億元，今起開放示範單位予公眾參觀及收票，最快周末公布銷售安排，不設大手優先揀樓，料復活節後開售。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8157&issue=20170414
MONTEREY 將軍澳南臨海新盤
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GS(14)@2017-04-18 11:36:38http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3933&issue=20170418
【明報專訊】自2013年4月一手銷售新例實施以來，將軍澳南已有10個新盤登場，涉逾6100伙。會德豐（0020）於將軍澳南發展的全新樓盤MONTEREY，單位總數926伙，除了是區內最後一個臨海新盤外，亦屬融合分層戶和洋房的屋苑。MONTEREY樓花期長約16個月，由分層戶及洋房組成，涵蓋開放式至4房戶，開放式戶實用面積最細239方呎起，為將軍澳南各新盤中面積最小單位。
明報記者 謝穎怡 攝影 鄧宗弘
MONTEREY位於唐俊街23號，預計2018年8月入伙，項目住宅大樓分8座，當中第2、6、7、9座可再細分為A座及B座，提供904伙分層單位，實用面積260至1159方呎，戶型涵蓋開放式至4房間隔，主打2、3房戶，共佔樓盤單位總數逾六成。MONTEREY 3月推售至今已累售約645伙，即佔項目單位總數約七成。至於特色戶，實用面積由239至1670方呎，分別有4伙特色頂層平台戶、4伙複式戶、64伙平台特色戶及58伙頂層特色戶。此外，項目設有22幢洋房，實用面積1843至2004方呎，另連720至1699方呎私人花園及686至750方呎天台。
開放式戶239呎起 細絕同區
發展商是次打造的連裝修示範單位，以第8座8樓B室為藍本，實用866方呎，屬3房1套間隔。長方形客飯廳不設玄關位，餐區放置一張四人橢圓形飯桌及梳化，並用上不同深淺色的藍色布料及銅色裝飾品，營造寫意及高貴的氛圍。另外，大廳相連31方呎露台，讓住戶可欣賞外邊景色。
主人睡房與毗鄰睡房打通後，可騰出空間作衣帽間及放置梳妝枱，並以特色屏風分隔，房內擺放雙人牀後仍可三邊上落牀。改裝後主人浴室空間更寬敞，可放置鵝蛋形浴缸，同時設有淋浴間。
設計師將多功能房內的迷你廁所拆除，改成書房。另一間睡房方正實用，用色與大廳呼應，放置單人牀及衣櫃。廚房牆改用玻璃，以半開放式設計，突顯空間感，廚房內擺放早餐桌及一系列白色廚櫃，增加不少儲物空間。
住客會所佔地4萬呎
發展商另外亦開放2房交樓標準示範單位，單位為7B座8樓D室，實用面積522方呎；單位同樣設有長方形客飯廳，連接22方呎露台。大廳旁邊廚房提供各項基本家電，如洗衣乾衣機、微波燒烤爐及煤氣煮食爐。主人睡房預留位置擺放衣櫃，另一間睡房與浴室相對，浴室內備有浴缸，惟不設通風窗。
另據樓書顯示，項目住客會所CLUB MONTEREY面積約4萬方呎，將提供室內及室外游泳池、室內運動場、多用途宴會廳等。項目提供242個住客車位，即平均每4戶配一車位。
[睇樓速遞]
菁雋接力 料成下個區內新盤
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GS(14)@2017-04-22 10:03:16http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8770&issue=20170422
【明報專訊】作為上車盤集中地的屯門，近年主打細單位的新盤一個接一個，除今次介紹的珀御，以及已開售的南豐豐連、香港興業（0480）寓外，未來仍有俊和與益兆興業合作發展的項目菁雋，以及新世界（0017）鄉事會路88號項目接力。
主打迷你戶 128呎起
新世界發展的鄉事會路88號項目，現正待批預售樓花同意書，項目共提供約100伙，主打2房及3房單位，預計月內有機會批出預售文件及開售。不過，區內最矚目新盤，相信是俊和與益兆興業合作發展的屯門青棉徑2號菁雋，項目樓高21層，住宅佔13層，提供356個單位。若扣除頂層的8個單位，平均每層設有約29伙，最細實用128方呎起，為近年市場上面積最細新盤。
發展商早前透露，項目開放式戶佔超過七成，實用面積由128至178方呎，1房及2房各佔一成多，實用面積分別為227至247方呎，以及365至387方呎，另有一伙700多方呎特色戶，大部分單位設開放式廚房。另一方面，未來屯門亦有新洋房項目供應，英皇國際（0163）發展的小欖冠發街8號，將提供14幢兩層高洋房，實用面積由2700至4100方呎。
賢文禮士實呎2.2萬 平絕九龍塘新盤
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GS(14)@2017-04-22 10:05:36【明報專訊】多個新盤相繼出籠，華懋九龍塘賢文禮士昨以折實實呎21,677元首推50伙，折實入場2房戶售1677.4萬元，首批呎價平絕區內近年新盤。項目最快下周末開售，大手買家可優先揀樓。
賢文禮士位於延文禮士道，毗鄰民生書院，屬41號校網。該處近年未有大型新盤開售，若對比嘉林邊道THE GRAMPIAN近日一手實呎約3.5萬元，賢文禮士首批呎價低約37%。不過項目單位面積較大，折實入場2房需1677萬元，與區內陶源的3房二手樓價相若。賢文禮士首批50伙分佈於1至6樓，以低層單位為主。
2房1套1677萬入場
首批單位折實售1677.4萬至4831.9萬元，折實實呎17,971元至24,416元，當中有10伙2房戶折實價低於2000萬元，入場單位為3座2樓C室，屬實用883方呎2房單位，定價1806.03萬元，折實價1677.4萬元，折實實呎18,997元。
華懋集團銷售部總監吳崇武形容，賢文禮士首批多以低層為主，故定價較吸引，形容為「禮士起動」價。今批單位市值約16億元，昨已開放現樓予公眾參觀及開始收票，每票50萬元。資料顯示，華懋2010年以21.7億元投得項目地皮，每方呎樓面地價9537元，估計發展商即使以低價開售，仍有可觀利潤。
另同系屯門青發里琨崙有23伙加價約5%至11%，當中一伙最多加價近900萬元。價單顯示，海翡翠6號獨立屋，實用2788方呎，2015年11月推出時定價7942.3萬元，加價882.5萬元或11%，最新定價為8824.8萬元。
珀御加推68伙 折實實呎1.33萬
此外，新地（0016）屯門珀御繼首輪沽清118伙、套現逾6.2億元，昨以折實13,330元加推68伙，部分中層單位加價後，與高層單位相差無幾。如新加推的10樓F室（實用342方呎1房戶），折實售457.2萬元，與早前推出的20樓F室價格相若。
新地代理總經理張卓秀敏表示，部分單位加價1%至2%，加推單位折實售394.9萬至641.2萬元，折實實呎12,231元至14,453元，市值約3.44億元，最快下周開售，很大機會首度開售開放式戶。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4480&issue=20170422
煥然餘貨加價兩成 實呎逼1.6萬 市建局資助房屋變私樓賣 較一手新盤平20%
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GS(14)@2017-04-22 10:13:22【明報專訊】市建局發展的啟德煥然壹居，16伙貨尾現轉為私樓發售，惟售價大幅調高約四成至四成半，即使扣除當時折扣率後，售價比一年前實際加價幅度亦逾兩成，最貴兩房戶售價898萬元。不過，以整批貨尾平均實呎超過1.58萬元計，仍比同區私樓新盤呎價低約兩成。
明報記者 林尚民
共提供484伙的煥然壹居，為市建局旗下首個資助房屋項目，項目當中338伙為資助房屋，於去年4月推售，當時限定所有申請人必須是香港永久居民，而過去5年在香港沒有持有任何物業，亦未曾接受其他房屋資助。
兩房最貴售898萬
不過，項目部分資助房屋，仍有小量未售出，市建局去年已表明，有關單位將於今年以市價發售，項目於昨日公布價單，16個單位即日起轉為私樓發售，實用面積442至562方呎，分1及2房間隔，售價696.7萬至898萬元，實呎介乎15,043至16,450元，平均實呎15,807元，若以同區上月開售的保利置業（0119）啟德龍譽首批折實實呎近2萬元相比，仍比市價低約兩成。
但若對比去年公布的價單，今次推出單位的售價卻大幅上調，如實用面積442方呎的H3座3樓F室1房單位，最新定價696.7萬元，實呎15,762元，較去年初定價479.5萬元貴45.3%，不過，由於現時物業以「十足市值」發售，而一年前則有折扣，計及14%的折讓，一年前該單位的「十足市值」為557.55萬元，相比之下，現實際加幅約25%。
項目現時最貴一伙，則是實用面積554方呎的H2座14樓F室，2房間隔，最新定價898萬元，實呎16,209元，單位一年前定價624.7萬元，計及14%折讓後，當時「十足市值」約726.39萬元，現實際加價約23.6%。
16伙下周四賣 不限買家身分
今次發售之單位對買家身分不設限制，未來轉售亦無限制。有關單位將於下周四上午發售，即日起至下周二收票，每票10萬元，並於下周二截票後抽籤。雖然今次項目只餘16伙發售，一人只限一票並只限購一伙，但市建局仍有委託代理推售，市傳今次市建局只提供相等於樓價1.5%佣金，比市場上其他私宅新盤約2.5%以上為少。
市建局首個資助房屋項目
煥然壹居原為市建局向受重建影響住戶提供「樓換樓」的選址，分3幢高座和1幢低座住宅，總共有484個單位，當中撥出338個實用面積介乎約332至568方呎的單位作為資助出售房屋，去年3月中和4月中重估單位市值，折扣率均約14%，意即日後業主在市場上轉售單位時，須按轉售時的市值向局方補回約14%差價。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4930&issue=20170420
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