陳永傑：政經紛亂 壞消息入貨
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GS(14)@2016-11-15 07:58:29【明報專訊】美國共和黨候選人特朗普以半冷門姿態勝出總統大選，即時導致全球金融市場一片混亂。本港樓市亦蒙上陰影，但投資市場有一句常說的術語：壞消息入貨！如果把握得好，說不定為閣下提供一個良好的低吸入市時機。
聯儲局加息更加困難
因為在一片不明朗形勢之下，買樓的投資者可以藉著全球政經一片混亂，有權向賣家爭取更佳價錢，隨時買得心頭好。最低限度，能夠作為增加至15%的印花稅一部分幫補。
此外，特朗普爆冷勝出，金融市場大亂，美國聯邦儲備局準備在今年12月加息一次0.25厘的行動，或將會暫時按兵不動，置業人士先飲頭啖湯。一連串的加息行動，預料要推遲。
筆者所說「壞消息入貨」並非無的放矢，以廿多年前作為一個例子，1990年8月伊拉克入侵科威特，引致全球投資市場大亂。到了1991年1月，美國率領盟軍與伊拉克爆發中東戰爭，但戰火一起，很多人以為打仗令大跌市來臨，豈料全球投資者向各地股市、香港股市及樓市大舉進發，港樓港股由淡靜時期進入大升浪時代。理由是壞消息實現，正好是投資者入市好時機。
被視作狂人的特朗普，並非正統共和黨人，在競選時與黨人常不咬弦，即使進入白宮，也阻力重重，再加上美國有參眾兩院制度，強如奧巴馬做事亦難以從心所欲，處處受到掣肘。商人出身的特朗普即使再狂，在美國制度下也惡不出樣。加上他是商人，處事理應圓滑，很多候選人當上總統後都由有稜角變得懂得妥協，應問題不大。現在壞消息出盡，在樓市入市，並非無理由。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7230&issue=20161114
陳永傑：美加息「一年一度」
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GS(14)@2016-11-21 04:55:58【明報專訊】特朗普勝出美國總統大選之後，投資市場擔心美國息口轉勢向上。但筆者的看法是，美國儘管加息，也要視乎美國經濟及國民的承受能力，不能任意妄為。假使下月再加息，未來的加息情況應與一年一度相差不遠。
過去5年，不斷嚷著美國加息，但說了4年，只有在去年底落實了一次加幅0.25厘。如果5年前本港置業人士因聽聞加息之說而不敢買樓，白白錯過了4年的超低按息時期，還要損失了樓市一個大升浪身家增值的機會，尚且要支付不菲的居住租金，損失慘重矣！
去年底加息一次之後，很多人預測今年之內又再加息若干次，令人覺得息魔繼續步步進逼，但等了又等，只聞樓梯響未見息魔來。終於今年底再次落實另一次加息0.25厘，成數愈來愈高了，大家就當今次加息必然落實。今次加息，又叫嚷了一年，即是說這兩年的加息，都是一年一度，並非初時估計的一年三、四度。
視乎美國經濟及承受能力
無可否認，下月底加息之後，預期明年息魔又來進襲，有人估計多則每季加0.25厘，少則全年加一兩次0.25厘。美國總統將會換屆，但加息非操控在美國總統，而是由獨立的美國聯邦儲備局掌控。如果美國總統能夠影響美國息率，在1992年老布殊競逐連任總統之時，就應該逼使當時聯儲局主席格林斯潘減息為自己助選。可是，格林斯潘死不減息，在1991年中東戰爭功績顯赫的老布殊亦要黯然落台。
美息升降視乎美國經濟，美國政府及國民負債水平，現實是難以承受過高的加息，否則過去5年怎會只加得一次？
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7964&issue=20161121
陳永傑：現金升跌難測 買樓保值佳
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GS(14)@2016-11-28 08:04:39【明報專訊】特朗普爆冷成為美國總統，全球金融市場大混亂，除美國股市再創歷史新高之外，非美元的外幣像日圓及人民幣更失控暴瀉。尚能企穩的投資工具，唯有各大城市的住宅等物業。
自從全球金融海嘯之後，各國貨幣皆跌多升少，加上美國、歐洲、日本實行量化寬鬆之外，歐日更出動負利率救經濟。在這兩個因素之下，現金的購買力日益縮水，愈來愈多人明白到，由各國貨幣組成的現金，貶值漸趨明顯化。美國大選之後，日圓及人民幣的貶值加劇，其中日圓兌美元跌幅最厲害，約逾6%，其他貨幣跌幅亦不小。
大選前，很多投資者已經了解到現金絕非理想的投資工具，在量寬及負利率之下，貶值是趨勢。大選後，市場對持有現金變得更恐懼，拋風四起。外幣經歷近期急挫，必然重新物色保本增值的投資工具，與此同時，亞洲股市及黃金價格亦跌到不亦「落」乎，只有美國股市逆市而升，但美股已經再創歷史新高，去到約19,000點及18倍市盈率，高處不勝寒。
港樓九七後 年均僅升2.31％
美股位高勢危，是否值得撲入，需要深思。加上揀股是高難度動作，很容易入錯貨。幾年來，只有香港等大城市的樓市走勢穩步上揚，屬於未敗之師，表現算是最好。本港住宅樓市雖然直逼歷史高位，但中原城市領先指數只是143.95點，只比1997年的100點高出43.95%，19年來每年平均升幅只是2.31%，並不過分。
住宅物業既可自住亦可出租，實際用途比各種金融投資工具廣泛，雖然增加了雙倍印花稅至15%，作長線投資仍可以。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0653&issue=20161128
陳永傑：有樓在手較易享經濟成果
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GS(14)@2016-12-19 06:29:55【明報專訊】見到街上的老人家拾紙皮，年老無依，很慘。但如果他們能夠在盛年之時置有自住物業，不管是十分「的骰」的單位，都能夠某程度上享受香港經濟成長的成果。
這些老人在年輕之時，許多人也曾為香港拼搏過，付出過血汗。因為幾十年前，香港福利制度不像今天那麼好，人人都要辛勤工作才可以掙錢過活，對香港社會及經濟是有貢獻的，所以，我們應該對今天的老人家予以尊重。
以前許多人都餐搵餐食餐餐清，沒有考慮將來，只求應付當前的生活便算，所以，沒有什麼餘錢剩下來。不過儘管積累了一些現金，但經過幾十年來的通脹，再加上近年的量化寬鬆，長期儲存下來的現金購買力亦蒸發得所餘無幾。
租樓如潑出的水 有去無回
當年港人大多數是租樓居住，但租樓的租金開支就如潑出去的水，有去無回，不會為你的財富做到任何積存。如果有長遠眼光的市民，會明白到租樓與買樓的分別，雖然死慳死抵，但上車買樓以後，就能享受香港經濟成長的好處。因為即使是唐樓的價格也會隨着經濟發展而水漲船高，1980年代10多萬元的一個唐樓單位，今天也跟隨着香港經濟進步，升值至400萬元，業主的財富亦步步高陞。
假使業主擔心百年歸老，單位亦可做逆按揭，領取年金作生活費。不然，亦可將單位轉交予下一代，因為只要是人類，都要解決居住問題，將來也是一樣。大家要記住供樓是儲蓄，租樓是支出，居住這個問題每個人都要面對，現時為置業做好準備，為時未晚，住屋幾十年後仍然用得着。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7272&issue=20161219
陳永傑：樓市招數趨辣 遲買更難
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GS(14)@2017-01-04 00:33:19【明報專訊】香港政府自從2010年底實施額外印花稅之後，在住宅樓市不斷加辣，後來，加辣行動持續增加，令置業人士的買樓計劃愈來愈難落實。不過，筆者建議買家只要能力許可，買樓宜快不宜慢，因為將來買樓只會愈來愈難。
自當年實施額外印花稅以後，政府在住宅樓市的加辣動作持續加多，令買樓的難度加大。政府之所以要不停加辣，是由於增闢土地興建住宅房屋的進度，面對甚多困難，供應追不上需求，唯有以加辣招數阻止買家買樓。雖然政府表示未來能夠增加若干數量住宅單位，但距離市場實際需求仍遠。所以，筆者預料仍會有更多辣招出籠，愈加愈辣。
許多國際大城市對外來買家亦不斷有加辣行動，加辣已經是全球常態。在本港買樓的買家，外來及本地均有，儘管香港政府經已加辣，但在外國政府也加辣的情况下，港樓依然存在不錯的吸引力，繼有大量外國買家垂青。
本地想置業的買家，在有能力範圍之內，買樓宜盡快落實，否則很容易好夢成空。因為存在強大外來及本地競爭之外，香港政府又隨時再加辣，到時置業人士又望樓興嘆。
全球投資多不明朗 金股匯多輸
現在全球投資市場面對甚多不明朗因素，因此，無論是熱門的投資工具例如黃金、股票及外匯，大多數都使到投資者損失慘重，不少人近年來在金股匯經已輸到宣布「斬手指」，很難尋找到有勝算的投資工具。雖然不少人覺得本港樓市升幅經已不小，現在入市有摸頂的可能。但住宅物業具備自住、出租及投資功能，實用性比金融產品優勝，長線可守。
中原地產 亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6571&issue=20170103
陳永傑：依舊唯我獨「磚」
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GS(14)@2017-01-09 08:06:43【明報專訊】美國候任總統特朗普雖然未正式登場，但相信他所走的路線與現任總統奧巴馬南轅北轍，何止保護主義，甚至引致全球貿易戰，投資股市及外匯市場還是避之則吉。筆者認為繼續唯我獨「磚」，不但購買是磚頭的樓市，金磚銀磚也要增持。
特朗普上場後，估計還要一段長時間才看得清他的路數，保護主義及對中國以至全球貿易戰隨時爆發，為免押錯注，股市及外匯盡量避免沾手。雖然去年底美元強勁得令人難以置信，但美國經濟底子虛弱，強美元難持久，到時匯市就天下大亂。
特朗普明言大力投資基建推動經濟，但美國政府與國民總負債已達66.66萬億美元，平均每個家庭欠債629萬港元。投資基建錢從何來？又是開動印刷機印債發鈔，美國赤字繼續與天比高？特朗普表明想加息，美國政府受得住，國民卻已是重數組，如果大幅加息，國民受不了高息，出現強烈反抗是必然，所以，美元強勢難續。加息難多，全球大城市樓市更值博。
美實難大幅加息 全球樓市受惠
減稅又是天方夜譚，利得稅由35%減至15%，政府收入大減，美國赤字升勢豈不是快過火箭？美元令人更無信心。如果特朗普亂搞一通，全球金融市場就會大混亂，投資者就要唯我獨「磚」買樓，香港等大城市的樓市繼續受惠。
除買樓這種磚頭之外，金磚、銀磚以至金粒、銀粒也值得吸納，美國債務不休地狂升，美元已持續幾十年來的長期貶值，必然令人信心蕩然無存。當然最好持有實物的黃金及白銀，方便攜帶及找贖，又起保值作用，因為現金鈔票難免被人唾棄。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5920&issue=20170109
陳永傑：港樓受歡迎 皆因優點多
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GS(14)@2017-01-17 01:45:43【明報專訊】去年底香港樓市加辣、美國加息0.25厘，再加上美國選總統爆冷，本港住宅樓市仍然企穩，因為港樓有着不少好處，預料後市牛皮靠穩。
三項因素都不利樓市，豈料樓價不跌反升，倒升1.23%，升幅0.85%，令許多人大跌眼鏡。
樓市能夠屹立不倒，實因港樓有太多利好因素支持，縱使中國限制外匯流出，樓市繼續堅挺。雖然來自內地買家數目可能減少，但香港是世界三大金融中心之一，許多跨國商業機構都有人員駐紮在香港，自然需要樓房住。中國也是全球第二大經濟體，很多外商要與中國交易，不會捨棄中國市場，有員工居住在香港自然要買樓或租樓居住。中外熱錢不可能完全從香港抽走，必定有很大部分要繼續保留，以作營運及投資。
香港樓市法制健全，買賣物業手續簡單，資金又自由進出，許多城市難以相比。雖然交易稅項沉重，但其他大城市何嘗不是辣招多多，加辣已經是例行公事。
治安政局平穩 非地震帶
香港治安穩定，政局平穩，又非地震帶，購買住宅物業不用擔驚受怕，資產不會一夜消失，勝過甚多地方的物業，令買家有信心。無疑升值幅度比較小，但風險低，比起許多地方的印刷資產安全，仍有一定程度吸引力。
市場購買力依然，但好像往日一手新盤動輒超額認購幾十倍，應該不復見。因今年內新盤將有大量供應，很易會出現多盤齊推的局面，縱使買家數量穩定增加，亦因新盤數量太多分薄客源，超額認購將大降至只得十倍或幾倍，但買家應該繼續有增無減，原因其他投資工具太容易損手。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0939&issue=20170116
陳永傑：港樓連續3年贏港股
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GS(14)@2017-01-24 00:10:21【明報專訊】許多人都嚷着投資市場異常難玩，投資者多數成為輸家，但如果相信筆者多年來所言，投資住宅樓市，過去3年，多多少少也會有些斬獲，因以中原城市領先指數計算，3年都是正數。
香港是個國際金融大城市，投資工具不少，尤以股市、匯市、金市等熱門投資市場，捧場客大不乏人，不過，贏錢的不算多，輸家比例卻不小。因投資金股匯市場，所費的精神時間甚多，簡單地以港股而論，數目接近2000隻，要買中一隻長期上升的股票，難乎其難。許多股票都是炒得一兩日，便打回原形，以至倒蝕收場，研究股票不僅要花許多時間，而且未必買中上升的股票。
過去3年，港股恒生指數兩升一跌，2016年升0.34%，2014年升0.84%，但2015年卻下跌7.16%，參與這3年股市遊戲，竟然贏了兩年不夠一年輸，氣死人！如果買莊家股更慘，許多時候只炒一日，高位追入就多數接火棒，甚多股民立即「扮蟹」！
恒指贏兩年不夠1年輸
假如不幸遇上「伸手牌大將軍」的股票要你供股，股民還要面對股價大幅下挫及張羅資金去應付供股的慘况。反觀代表二手樓市的中原城市領先指數，過去3年全部上升。2016年升6.5%，2015年升1.86%及2014升12.08%，3年合共穩升20.44%。
住宅物業更具有實際用途，可以用來自住、收租及長線投資。如果自用按揭供款就當交租，而且現在息口甚低，業主享受到供樓平過租的好處。用來收租的話，每年業主也會收到大約2至3厘租金回報率。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2049&issue=20170123
陳永傑：美今年加息3次成疑
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GS(14)@2017-02-06 07:33:56【明報專訊】美國聯邦儲備局徇眾要求，去年底加息0.25厘，並表示今年再加息3次。能否實現，要年終才知道，大家對美國加息幅度，都只是預測，筆者預料最多只加2次。
去年底的加息，一如所料是加0.25厘，也是近10年以來的第2次加息。聯儲局預計今年將再加息3次，近期多個聯儲局委員都指出美國今年的加息行動，會來得更快，而且多數認為會再加2至3次，每次加0.25厘。
預料最多加兩次
市場預期特朗普上任會使美國經濟向好，但在他當選後廢除前總統奧巴馬的醫療改革、美國及墨西哥邊境建圍牆等連串動作，美元轉弱，特別是兌換日圓及英鎊跌幅最為明顯，投資者實行用對腳來投票！他能否兌現競選承諾推動美國經濟增長年升4%，筆者有懷疑，美國將來是否進一步大幅加息，亦未必能夠實現。
至於聯儲局預測今年加息3次，筆者亦不認為會成事，因為前年年底美國在這10年來第一次加息0.25厘之後，聯儲局也曾表示過去年會加息4次，結果只得去年底的一次成事。聯儲局前年底的估計未能實現，並有大幅度誤差，難以保證去年底所說今年的3次加息亦能夠落實。
再追溯5年前，聯儲局在第3次量化寬鬆之後，亦都強烈表示過會盡快展開加息計劃，最後要等到前年底才落實到第一次的加息0.25厘。聽信聯儲局5年前所言因懼怕加息而不敢買樓的本港置業人士，損失慘重矣！因以中原城市領先指數計算的本港住宅樓價，這5年勁升51.58%，即是價值超過半間屋。再加5年的超低息優惠，更可能多付5年租金，唉！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7058&issue=20170206
陳永傑：二手轉活 樓市可更旺
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GS(14)@2017-03-22 00:18:28【明報專訊】春節後，本港樓市果然如筆者所料，由強勢的一手樓市帶旺弱勢的二手樓市，因二手樓市轉活，啟動了換樓鏈，整體樓市的續航力可以運行得更持久。
2月份，中原地產十大屋苑共錄得206宗成交，較1月份138宗增加49%，成交量再次重上200宗水平。二手樓回穩是因一手樓市走勢強勁帶動所致，只要二手樓市的換樓鏈起動，整體樓市的動力就會生生不息，產生持久的續航力。不久前，許多人看好港股，部分投資銀行更樂觀地指出恒生指數有望重上3萬點以上，但港股近日表現令人泄氣，只在24,000點左右徘徊，無力明顯向上突破，投資者看來似乎依舊愛樓不愛股。在這形勢之下，儘管最近有3個大型新盤合共約2,400伙登場，樓市氣氛良好，承接力無問題。
銀行水浸 細價樓亦享低息
近日有大銀行更下調最低按揭貸款額門檻，連細碼樓亦可享有H（拆息）加1.3厘的低按息，有別以往只供大額優質客使用，反映銀行水浸問題相當嚴重。本港經濟略有起色，但銀行的貸款業務看似無甚突破，只有按揭業務有比較理想的成績。
本港銀行存款總額已經增加至直指12萬億港元，這一股購買力非比尋常，只要流入某個投資市場，即可掀起澎湃場面。此外，世界各地包括內地的買家對於本港樓市，也非常看重，因為單是中國內地人口經已接近14億人口，只要有最有錢的1%內地人口對本港樓市有興趣，就是1400萬買家，香港根本沒有1400萬個那麼多的住宅單位賣給他們。
即使美國剛又加息0.25厘，但在剛性需求之下，本港樓價最少也企穩。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9907&issue=20170320
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