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論越秀房地產信託基金(0405)於2012年下半年在收購及不收購之分派(初步，尚未完成)

又過了半年，公司終於公佈收購後的第一份業績，我們不如來看看。

(1) 分派比較
不計特別分派，看來好像較去年高出0.02仙，或0.07%，至26.49仙港幣。但實際上他們出了古惑地按港幣計算，沒有顯示人民幣的數字。因期內人民幣升值，如果按人民幣計，他們分派是減少了0.93%，由21.71仙人民幣降至至21.51仙人民幣，較預測分派20.63仙人民幣高，但有灌入補貼金額及管理費折單位的的部分，兩項合別達4.59仙人民幣及1.17仙人民幣，合計大約為5.77仙人民幣，實際分派為15.75仙，如按相同基準計算，計及去年單位折管理費之金額約1.27仙，實際分派金額為22.98仙。兩相比較之下，分派實際下降了7.37仙，那6.35仙的特別分派已經全部損失於無形，如下圖。

如果按上下半年計，下降了2.36%，至10.37仙，計及補貼及管理費折現金的影響，實際是下降至4.34仙，和與相同基準調整的分派11.42仙，大減61.19%，較過往的增長約8%，實際影響分派增長甚鉅，如下圖。



(1)每單位分派因為上半年單位數仍以未收購單位計算，下半年才以收購後單位計算，故除積不等於每單位金額。
(2)過往分派為不計補貼後分派，現在分派為經調整後分派，後者基準分派較過往基準分派為高。
(3)原物業的分派假設如上半年的業績公告金額，計算如下:



(2) 資產值
至於資產值不計遞延單位按年下降4.4%，按半年則下6.93%，至4.57人民幣，如計及遞延單位，按年下降了超過20.71%，按半年則下降22.82%，至3.79人民幣，負債比率上升10%，至36.88%，融資能力僅僅上升了約4億，如下圖。但這次收購所花的金額達1.96億，效益只是約1倍。這地方企業為了這少少的金額，勞師動眾，打造所謂堅實基礎，真是很無謂，可見他們犧牲小股東的用心昭昭。



(3) IFC 物業之效益
1. 關於IFC物業，我們把之剔除原物業的收益，再按其原假設調整至半年式，計算如下:

從上面可看到，其實IFC的收入基本上都給利息吃掉了，完全沒有收益，只是靠相關酒店補貼支持及補貼才勉強維持正數。



2. 至於扣除收購相關開支後，其預期及實際的收益如下，可以看到雖然回報略勝預期，但仍然是虧損。原有物業的貢獻，其實顯然較IFC優勝更多，所以可以說這收購其實是在摧毀股東價值。


3. 至於在補貼上，越秀最多每半年補貼1.342億，最多6.1億，今年已用了1.297億，現在只剩下4.803億，以這個速度，其實2年就已經基本上耗盡。

(4)總結
筆者仍然維持最初的總結，這次收購無論在短期和長期來說，實際影響股東價值，如果採取穩步漸進的收購策略，可能更佳。

越秀房地產信託基金(0405，越房)2013年上半年分派初步討論

越秀房地產信託基金(405)公佈最新的分派，未計未來帶來發行單位的進一步攤薄，結果出來分派為10.12分人民幣，實際港幣分派為12.72仙，如果以港幣計算，分派只是較2012年13.67仙下降了6.95%，但以人民幣計算，較去年11.14分人民幣，下降9.16%，但實際上除了國金大廈不可比較外，及維多利大廈產生一次性開支1,200萬外，其餘所有物業租金收入均有5%至8%的上升，一來一回中間已相差超過14至17%。

這個分派的下降是還未計算以往未計折舊、管理折費及稅項等的計入補貼的額外分派、補貼公平值變動後，如果未收基準計算，實際分派是負1.15億元，約是負4.19仙，如果計入以往是不定期的折舊及稅務分派後，分派約為1.34億元人民幣，大約是4.87分人民幣，較去年的同一基準下的分派11.62分人民幣，下降了58.10%。

至於國金大廈的表現，確實不太好，在租金收入上，合計是3.64億元，以去年10月9日日租金半年化約為3.72億，下降2.34%，其中酒店及服務式公寓1.39億，剩下的商場及寫字樓大約是2.25億，商場部分粗略估計為3,000萬，寫字樓部分約1.95億，如果以淨租金為收入的80%，實際所得大約是1.87億，管理費及其後開支大約3,200萬，剩下1.55億，但估計帶來的利息開支約為1.7億，可見收購這項物業對房託來說，是一項負累。如果半年報正式出版，筆者有機會會再寫一篇詳細的來談談這項交易。

從以上看到，這項收購正如筆者預言一樣失敗，只不過這個失敗要到這時候才能證實，如果當初所有股東及基金一致團結之下，未必不可以成功推翻大股東的決定。有些人只是為了一些錢，推出一些不知所謂的宣傳技倆，竟然吸引到基金及股東的一致支持，導致這個不利股東的收購竟然成功，甚至可以攤薄了現時股東權益的分派、收入增長，但借貸能力卻不見得有任何增長。筆者真不知道一堆坐在冷氣房計數的分析員如何算出這麼誇張的預期，有些不懂其道的財演，竟然為筆者多次提及不可能的7%的分派評論，使假的東西出現在報紙上，誘使這一堆人購買了貴貨，究竟這是大股東、管理層、投行人士或者是傳媒人士的錯? 我真不知道。

希望傳媒人士真心地認識這些報導是直接影響著投資者的荷包，不懂的東西請不要再放在報紙上，以免使投資者遭受損失，好嗎?

金融街失手 越秀地產90億奪武漢「地王」

http://www.eeo.com.cn/2013/0913/249741.shtml

9月12日，備受關注的武漢精武路地塊公開拍賣。精武路地塊位於武漢新華路、解放大道、江漢北路合圍區域，比鄰協和醫院和武廣商圈，在武漢地產界被譽為漢口的絕版黃金地段。該地塊總面積182270平米，起拍價70億元，樓面地價9800元/平米——該起拍價為武漢歷史上最貴的地塊。

9 月12日上午九點半，在武漢「市民之家」國有土地拍賣會現場，經濟觀察網記者看到，共有上海復地、世茂、金融街控股、廣州越秀四家地產公司參與競拍。整個競拍過程持續了大約一個小時，彼此報價都比較謹慎。絕大多數競價，都是以最低的500萬增幅報價。特別值得關注的是，在拍賣會現場金融街控股表現出勢在必 得的態勢，其報價決策極為短暫。

但當競價趨近90億的時候，上海復地和世茂開始鮮有舉牌，現場轉為金融街控股與越秀地產的爭奪。最終，越秀地產以90.1億的價格拍得精武路地塊，折合樓麵價格12617元/平米，溢價率28.7%——創下了武漢總價和樓面地價的「雙料地王」。

為數眾多的武漢地產界人士分析，以12617元/平米的樓面地價測算，該地塊最終的樓面銷售價格大約在每平米25000元到30000萬之間，參考目前漢口區域在售的高端樓盤如漢口天地項目已售2.5萬的均價。「精武路位處黃金地段，這樣的價格並不算太高。」有武漢地產界人士評價。

該場拍賣會的拍賣師陳少湘在接受經濟觀察網記者採訪時也表示：「我原來以為可以拍過100億。」但他並不認為90.1億的成交價格屬於「低估」。

一個未經證實的消息是，此前金融街控股與該地塊屬地武漢市江漢區政府多有溝通，江漢區政府也有意將其規劃為金融商務區。但在現場競拍中，金融街控股卻最終放棄。

越秀高價收購創興銀行

2013-11-04  NCW

香港本地銀行被認為前景不佳，但內地國企對收購它們興致勃勃。 廣東越秀集團116億港元收購香港創興銀行，會成為某種樣板嗎？ ◎ 本刊特派香港記者 王端 戴甜 特約記者 田林 文116億 港 元，44% 的 溢價，廣東大型國企越 秀集團對香港創興銀 行（01111.HK）的收購，創香港市場自2008年金融危機以來境外資金收購本地資產的最大交易。 香港上市的創興銀行10月25日晚間公告，越秀集團將以每股35.69港元的價格，收購最多3.26億股創興銀行股份，相當于其已發行股份的75%。若全數認 購，總現金對價達116.44億港元。收購作價較創興銀行停牌前37.40港元折讓4.6%。但相較過去120天的平均價，溢價高達44%。 有接近越秀人士認為交易相對“劃算” ，因為 PB（市賬率，即股價除以每股賬面值的比率）未計及物業升值，並稱實際上的PB在2倍以下。一名接近創興的人士指出，創興銀行的股東結構相對簡單，是較佳的收購對象。 此次越秀並未向創興銀行提出全面收購，而是部分收購，在交易結構上有所創新。越秀集團只最多收購75% 即約3.26億股份。但若接納收購交易的股東超過75%，越秀將向各股東收購其手上75%接納股份，並非全面收購。 “交易的結構設計一舉三得：一方面，控股股東廖氏家族售出銀行資產，引進越秀集團，增強自身實力 ；另一方面由於廖氏家族主營房地產業務，回購總部助其保留地產資產；其三，無論中小股東對於交易的態度如何，買家越秀集團都可以成為控股股東。 ”一名接近交易的人士指出。 上述人士指出，這或具有指標意義，未來可能將開啓內地非金融機構赴港收購序幕。另一家香港家族銀行企業——永亨銀行（00302.HK）也正在緊鑼密鼓地進行賣盤交易，財新記者獲悉，已有多名賣家表示有興趣。 “香港銀行業競爭激烈，利潤薄，且家族經營者大都比較謹慎保守，不願意在香港以外地方發展。這些家族企業的第三代對經營銀行興趣也都不大。基於上述因素，導致了這些家族銀行企業的賣盤。 ”上述人士稱。 特殊結構 根據雙方不可撤銷的承諾建議，創興銀行母公司廖創興企業（00194.HK）同意出讓其持有的50.2% 創銀股權，加上廖創興企業大股東愛寶控股也會出讓0.52% 股權，因此，越秀最少將持有50.72% 股權，廖氏家族將最多套現78億港元。餘下股份，則要視乎其他公衆股東是否願意出售。倘若全部公衆願意售股，令越秀持有最多75% 股權，廖創興企業及愛寶控股則只會向越秀售出最多38.04%股權。 簡而言之，如果全部現有股東接受收購交易，越秀將持有75% 的股份，廖創興企業的持股將被降至12.55%；另一大股東中遠集團（香港）的持股將由20%，降至6.7%。但若只有廖創興家族接受收購，越秀的持股將為50.72%。 野村和瑞銀分別擔任越秀集團和創興銀行此次交易的財務顧問。 一名接近越秀的知情人士向財新記者指出， “交易做了大概一年的時間” 。 此次的部分收購，主要是越秀集團想保留創興銀行的上市地位。因為需要滿足香港交易所有關最低公衆持股量25% 的上市要求。 此次交易，除了越秀收購，在交易結構上還有一部分，即創興銀行賣盤 完成後，廖創興企業將向創興銀行，以22.3億港元收購位於中環的創興銀行總行大廈。 有關收益將向賣盤完成前一日持有創興的股東，派發每股4.52港元的中期特別股息； 即不論小股東是否支持賣盤，交易完成後也可收到現金股息。 當廖創興企業買回創興銀行總行大廈後，同意將總行部分樓面，向已被收購的創興銀行出租，月租為566萬港元，期限為五年。 越秀表示，交易完成後的一段時間，將繼續使用創興的品牌名稱。越秀將通過內部資源和貸款支付要約。 此外，交易的先決條件是要獲得香港金管局的批准。 意興闌珊 創興銀行由香港地產商廖寶珊于1948年一手創辦，原名為廖創興銀行，此前一直由廖創興企業控股，其後，于1994年分拆上市。經營至廖氏第三代，面對香港銀行業日益激烈的競爭，不免有些意興闌珊。 收購前，代表廖氏家族的廖創興企業是銀行最大股東，持有約50.2% 的股權。一名外資銀行業分析師向財新記者說，創興的管理團隊相對專業，家族人士以前對日常經營活動介入不多，收購後整合的阻力較小。 創興銀行在香港設有51間分行，在香港以外設有三間分行，因上世紀60年代發生過擠提風波，經營一直相對保守，內地業務相比其他香港中小銀行較少。 上述分析師指出，創興銀行對內地業務發展不積極，是其壞賬相對少的原因。即使是在金融危機期間、幾乎所有銀行的壞賬和信貸成本都上升時，創興依然憑借業務保守，鮮有壞賬增加。 穆迪香港銀行高級分析師徐嵩宜向財新記者指出，目前香港銀行中，匯豐（00005.HK） 、中銀香港（02388.HK）和渣打（02888.HK）貸款額共占約六成的市場份額。中小銀行則多集中于中小企業和個人零售業務。 根據高盛報告，創興銀行在香港存款市場只占0.8%的份額。 上半年，創興股東應占溢利為2.76 億港元，同比升6%，每股盈利0.64港元，按年計股本回報率為7.4%。 創興銀行上半年總資產額增長2.3% 至816.64億港元，淨息差由2012年上半年的1.06% 升至1.19%，客戶貸款總額升8.8%至426.25億港元，貸款減值撥備覆蓋率637.35%。 在上半年的除稅前溢利中，其香港業務占2.68億港元，占比86.6%，澳門及汕頭業務占3636萬港元，占比11.7%，剩餘為美國業務。 高盛在10月的研報中指出，創興銀行規模較小、網點薄弱、缺乏特色，在宏觀經濟不佳、利率較低、競爭激烈的環境下，基本面比規模較大的同行更弱。 當然這不是創興一家所面臨的尷尬。香港中小銀行的競爭環境非常激烈。 穆迪6月將香港銀行的展望評級調至負面，有九家的個別評級都為負面。 “香港房價有泡沫，加之又有升息壓力。此外，中小企業客戶面臨出口環境差、內地勞工成本上升、租金上升、人民幣升值等問題。這些對香港的中小銀行都是挑戰。 ”徐嵩宜稱。 劃算與否 2008年，面對工商銀行（601398.SH，01398.HK） 、澳新銀行等競標對手，招行以193億港元收購永隆銀行53.12% 的股權，創下天價，收購價格約為2007年PB值的2.91倍。 2009年招商銀行完成強制性收購永隆銀行餘下股份後，收購永隆銀行的總價大約為360億港元。 當時連招行大股東招商局集團的知情人士在強調不付這個價錢買不到的同時，也承認， “收購價格是貴了些” 。 一名香港外資銀行分析師告訴財新記者，永隆被收購後，有一定發展。原來家族控股經營時沒有“大樹倚靠” ，相對保守。收購後，永隆成長較快，內地企業的融資業務大增，資產規模也成長很快，當然流動性和資本充足率下也降，因為貸款增速大於存款，但他們無需擔心，因為即使出現問題也有招行“撐腰” ，不需要維持相對保守的指標。 對於此次越秀收購創興銀行的交易，大環境已不同，大市好景不復。 2007年至2008年中，香港上市銀行市賬率遠較目前為高 ；目前全球銀行市賬率僅1.2至1.3倍，銀行的股本回報率也不及過去，較難再現過去的高市賬率。 此次交易，根據越秀每股35.69港元的收購價，相當2013年上半年2.08倍的市賬率，若計及特別股息，每股作價40.21港元，大概相當于2.35倍的2013 年上半年市賬率。 一名中資分析員認為，以創興銀行股本回報7.4% 計算，PB 超過2倍的作價，對創興銀行的老股東而言已屬相當理想，也可視為不久後永亨賣盤的指標。 資本市場人士覺得這個定價不便宜。 “回望過去三年，一年前創興銀行的股價在低位，從當時至今已經累計升幅160% 以上，但當時反而沒有收購交易，因為認為股價還有下行空間。但這就好比中國大媽買黃金，很難評價現在的收購是貴還是便宜，就是市價。 ”根據收購要約，創興銀行總行物業至6月底的未經審核賬面值僅為2.64億港元，而今次物業轉讓價格為22.3億港元，約為成本價8倍多。 創興銀行半年報顯示，該行至6月底的未經審核物業及設備總額約9.2億港元，主要以成本入賬，若撇除設備1.36 億港元及出售總行物業賬面值2.64億港元，包括分行資產在內其他物業及租賃土地的賬面值約5.2億港元。這些資產若全部重估並以市值反映，創興銀行的資產總值料遠高于6月底的淨資產74.47億港元，按越秀提出的收購作價，市賬率遠低於2.08倍。 不過，一名外資銀行分析師說， “總行物業的出售，已經將盈利分給股東。 分行物業預計重估，也會有升值，但幫助有限。房地產畢竟不是銀行主業。 ” 意圖何在 此次越秀出手，是香港市場上首家非金融機構收購香港銀行的大交易。 一名接近越秀集團人士向財新記者指出，越秀集團一直對金融機構很感興趣，戰略方向和重點是金融和地產，有意收購銀行。 越秀是廣東省大型國企，成立于1985年，是廣東省廣州市政府在香港的主要投資實體，主營地產、交通基建和金融，截至去年底，資產總額已經超過1700億元。 一名廣東國資人士指出，越秀三大業務互相關聯，基建業務是一個給政府講條件的籌碼，地產主要是贏利點，金融是給這兩個板塊提供資金支持。 “買銀行，是補充金融板塊里缺銀行的短板。 ”他說。 目前，越秀集團在香港有三家上市公司，分別是越秀地產（00123.HK） 、越秀交通基建（01052.HK）和越秀房地產投資信托基金（00405.HK） 。 “越秀惟有金融板塊沒上市平台，此次收購香港上市公司創興銀行，可以補缺。 ”一名接近越秀的人士說。 越秀金融集團成立于2012年，打造以銀行、證券、信托為核心的“大金融”產業格局，被寫進了越秀的“十二五”規劃。 “從長期來說，銀行是一個能夠提供長期穩定現金流的平台。 ”上述人士說。 另一位接近廣州國際控股集團（即廣控集團）的人士向財新記者表示，越秀集團新任的總經理朱春秀，曾先後在中國人民銀行、工商銀行、廣州市商業銀行等公司任職。今年7月，他從廣控集團總經理調任越秀，就是為著手搭建越秀集團的融資平台。 自從中共中央政治局委員、廣東省委書記胡春華主政以來，廣東省政府去年公佈了“千億計劃” ，計劃到2015年，培育12家以上年主營業務收入超過千億元的企業。有政府內部人士表示，國企“走出去”正是政府鼓勵的。 一名熟悉國企和地產的國有大行分行信貸部門負責人向財新記者表示，從完善金融板塊的角度而言，很多國企、央企都會有想法去收購銀行或參股。但大的銀行比較難控制，如果收購，所需資金量也很大，收購一家體量相對小的銀行，監管的限制障礙會相應小。 對於此次收購創興銀行，越秀方面稱，這有助奠定集團在泛珠三角地區綜 合性金融服務商的市場形象。對於廣東和香港企業的未來金融合作而言，創興與越秀的成功整合，也將是一塊重要的里程碑。 穆迪中國銀行的高級分析師胡斌向財新記者表示，中資機構收購香港銀行有利於配合“走出去”戰略，更好滿足國內客戶海外融資需求，同時也有利於迎接未來中國利率的市場化， “海外布局也是分散業務的體現，可以相對抵禦利差縮小後帶來的挑戰” 。 上述國有大行分行信貸部門負責人指出，現在一些國企或央企非常熱衷于收購海外、尤其是香港的企業或資產。 這些被收購的企業，被稱為“偽外資” 。 海外收購一部分原因是符合國家大方向，另一部分原因則是平台作用，收購企業可作為繞開國資委控制的好途徑。 據該人士說，國資委現在控制一般最多只能到“孫子”這一級的公司。但再在下一級做很多事情就不需要再走國資委的審批流程。所以，現在國企或央企會利用下屬的孫公司去做一些境外的投資，既符合戰略發展方向，又符合其他方面的訴求，譬如較低的財務成本和高效收益。 除了創興銀行，另一家香港家族銀行永亨銀行也在待價而沽。永亨于9月中曾宣佈獲數名獨立第三方洽購股份。 目前永亨的潛在買家，包括新加坡大華銀行、澳洲的澳新銀行、農行（01288.HK）及新加坡華僑銀行等。但農行已公開否認有海外股權收購計劃。 “我們也在接觸其他的本地中小銀行商討賣盤。 ”有香港投行人士透露。

傳統價值投資股：越秀交通基建 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2014/10/blog-post_10.html
原本期望週五學聯和林鄭的對話，怎知道政府言而無信 － 林鄭放飛機，學生佔領運動要繼續。在這風雨飄搖的日子，我運用VIS (Value Investment Score) 選價值投資股 － 即基本因素強，有增長前景，兼現價抵買的股票。附合以上條件的，有越秀交通基建(1052.HK)。


日均收費車流量 +10.7% +15.8% +10.7%

越秀交通：新收購大大提高負債率 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2014/12/blog-post_19.html
年尾本應寫2015年展望，但越秀交通基建(1052)週三公告，以人民幣19.49億元收購湖北省隨岳南高速公路。我曾於10月10日為文分析越秀交通，既然有新消息，為向讀者負責，今次先跟進通告。

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广州友谊收购越秀金控正待审核 “百货+金融”怎么发展？

http://www.yicai.com/news/2015/07/4646213.html

15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

越秀房產信託（0405）於擁有7項多元化之物業，包括甲級商廈、零售商場、酒店、服務式公寓及批發商場。 越秀房產信託（0405）2015年8月收購上海浦東宏嘉大廈，此乃越秀房產基金（0405）首次嘗試對外收購，是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。

■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

越秀房產（405）2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC），收入補貼限期為2016年底，往後分派利息比較不明朗。

越秀房產基金（405）於今年3月獲納入為恒生綜合大中型股指數成份股。 同時， 越秀房產基金（405）亦獲納入為恒生低波幅指數成份股。

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越秀房產信託(0405） 全年業績

越秀房產信託（0405）2月公布2015年底止全年業績，可分派總額（包括額外項目）為7.04億元人民幣，按年增長6.3%。 末期分派每個基金單位約0.1282元人民幣，約等於0.1531港元，連同中期分派，全年每基金單位分派總額為0.3061港元，按年上升2.8%。按去年12月底收市價4.16港元計，收益率為7.4%，較上年的7.7%減少0.3個百分點。

期內，收入總額17.10億元人民幣，增長8.8%，物業收入淨額上升10.2%至10.88億元人民幣。

截至去年底，物業組合共有7項，物業產權面積共約743,106.2平方米，可供出租總面積為487,324.3平方米。物業整體出租率為97.3%。




越秀房產信託(0405）

越秀房產基金（0405）於2005年12月上市，現時之物業組合包括位於廣州天河區的商業綜合體「廣州國際金融中心」、甲級寫字樓「財富廣場」和「城建大廈」，零售商場「維多利廣場」、位於越秀區的「越秀新都會」和「白馬大廈」，與及位於上海浦東竹園CBD核心地段的「宏嘉大厦」（2015年9月1日完成交易），共七項優質商用物業。

▪　　白馬大廈 批發商場
▪　　財富廣場 甲級寫字樓
▪　　城建大廈 甲級寫字樓
▪　　維多利廣場 零售商場
▪　　新都會大廈 綜合商務樓
▪　　廣州國金中心 商業綜合體 （甲級寫字樓、零售商場、酒店、服務式公寓）
▪　　宏嘉大廈 綜合商務樓 （辦公室、零售）




發展 及 2016年目標

2015年度，越秀房產基金（0405）繼續投入多項資本性改造提升工程，包括國金中心寫字樓單元間隔完善工程、白馬大廈空調主機及冷卻塔更換工程、城建大廈生活給水管道更換工程、維多利廣場裙樓外立面部分標識等，確保了各個項目營運的安全性。 管理人2016年度仍將計劃投入多項關於國金中心、越秀新都會、城建大廈、維多利廣場等的資本性改造工程項目，持續提升各項目的營運效率和營商環境。

越秀產業信託（0405）去年第3季度以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈，較評估值（27.7億元）折讓5.2%。


收購物業

越秀房產信託（0405）2015年8月，以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈，此乃越秀房產基金首次嘗試對外收購，為實現基金戰略佈局邁出了的一步。 是次收購由基金持有的現金及債務融資支付。其中境外債務融資額合計3.94億美元（折合約24億元人幣），首年利率介於倫敦銀行同業拆息LIBOR＋1.7至1.88%之間。而境內將銀行融資3億元，以償還項目現有銀行貸款。

該物業為上海市浦東區竹園中心商業區的甲級寫字樓，位於小陸家嘴金融貿易區以東2公里，可直接通往多個地鐵站。 租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等優質客戶，經營成熟穩定。

該物業於2010年9月落成，為一棟樓高25層的甲級寫字樓，連同零售部分及停車位，總建築面積約6.2萬平方米。

越秀房產基金（0405）主席劉永傑表示，這次是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。 是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%，令基金​​的收入來源及物業組合更加多元化。




財務管理

越秀房產信託（0405）負債比率由2014年底的32.0%上升至37.4%，低於房託基金守則規定的最高借貸限額45%。

房產基金於2015年歸還境內銀行貸款6.15億元，並獲得4億港元銀團貸款，優化債務結構，降低總體融資成本。 房產基金借款平均利率從年初的4.46%下降至3.42%，借款成本進一步降低。


補貼款項資產

越秀房產信託（0405）於2012年向越秀地產（0123）收購廣州國金中心。 根據收購，越秀地產同意於2012年7月1日起至2016年12月31日止期間就酒店及服務式公寓提供收入支援。 補貼款項為酒店及服務式公寓的實際經營毛利（「經營毛利」）與保證經營毛利之間的差額。 酒店及服務式公寓每年的經營毛利為人民幣2.684億元，所有補貼款項總額不得超過人民幣6.10億元。

■　 23 Jun 12 - 越秀地產(0123) 全年業績

▪　　2012年度 ：　補貼款項 1.297億元人民幣
▪　　2013年度 ：　補貼款項 1.658億元人民幣
▪　　2014年度 ：　補貼款項 1.044億元人民幣
▪　　2015年度 ：　補貼款項 0.668億元人民幣




短評

越秀產業信託（0405）2015年的收入總額同比上升8.1%至人民幣17.1億元，受益於資產提升工程，白馬大廈經營收入上升11.1% 和維多利廣場收入上升19.4%，亦因為新收購的宏嘉大廈貢獻了4個月收入。 集團可分派總額（包括額外項目）按年增長6.3%至人民幣7.04億元。 由於人民幣的貶值影響，以港元計算，全年每基金單位分派0.3061港元，按年上升2.8%。

維多利廣場順利完成資本性改造工程後，成功引入Uniqlo、Adidas、Swatch等知名品牌進駐，改善商場人流，利好長遠租金收入。 受惠中國過去的幾輪降息，越秀房產（0405）的借款成本進一步降低。

#	物業名稱	收入 (人民幣 百萬)	收入比例
1	白馬大廈	406.9	23.8%
2	財富廣場	71.5	4.2%
3	維多利廣場	60.2	3.5%
4	越秀新都會	63.9	3.7%
5	新都會大廈	64.5	3.8%
6	國金中心	999.6	58.5%
7	宏嘉大廈	43.0	2.5%

廣州寫字樓競爭激烈，但需求同樣緊張，廣州國金中心（亦稱廣州西塔，IFC）寫字樓2015年底錄得97.3%的出租率（2014年底90.8%），租約單價235.3元人民幣╱平方米╱月（2014年底226.8元人民幣），表現合格。 周大福集團的廣州周大福金融中心（亦稱廣州東塔，CTF Finance Centre ）預計將於2016年完建，可能對 IFC 的租金造成壓力。 總裁林德良表示不擔心競爭，指2014年周大福已開始預租，但未影響IFC 租金，但是市場難免擔心新廣東第一高樓的廣州東塔（CFC）與廣州西塔（IFC）搶生意。



酒店及服務式公寓的經營毛利仍未「達標」 （低於每年2.684億元），但是2015年的補貼款項為0.668億元，低於2014年的1.044億人民幣。 這項補貼將於2016年底結束，四季酒店入住率保持7成，服務式公寓入住率由8成多上升9至成多，估計補貼完結對集團可分派總額的影響會是5%以下，對於2017年後的影響不會大。 初步估計，越秀地產（0405）的補貼款項將於2016年底到期後，2017年度每單位可分派收入可能輕微下跌（或與2016年度大致持平），2018年度將會由每年的增長所補回而回升。

以下包括了未來2年的可分派金額簡單初步估計，希望與實際數字有不多於5%的差異 :

▪　　2014年度 ：　5.59億元　+　補貼款項 1.04億元　=　6.63億元
▪　　2015年度 ：　6.37億元　+　補貼款項 0.67億元　=　7.04億元
▪　　2016年度 ：　7.00億元　+　補貼款項 0.40億元 （初步估計）　=　7.4億元 （初步估計）
▪　　2017年度 ：　7.25億元　+　補貼款項 0億元　=　7.25億元 （初步估計）



越秀房產（0405）的投資者除了需要留意美國加息步伐，人民幣的長線走勢，亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設6.0厘作為估值，越秀房產（0405）估值為5.2元。 如果用7.0厘作為估值，估值為4.46元。 如果用8.0厘作為估值，估值為3.91元。

越秀房產信託基金（0405）的租金收入和派息以往一直維持穩定增長，派息前後股價大致在15%內上落，可以了解為何可獲納入為恒生低波幅指數成份股。 越秀房產（405）2012年蛇吞象，收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心，令往後分派利息產生不明朗因素，是估值較同業需較低的原因之一。

▪　　領展房產（0823）現價47.30元，（2015-16年度預期）息率4.2厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.01元， 息率4.9厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.37元， 息率5.6厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.96元， 息率6.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.10元，（2015-16年度預期）息率6.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.14元， 息率7.4厘。


預期息率

越秀房產（0405）去年分派0.3061港元，按年上升2.8%。 越秀房產（0405）現價4.14港元計算，息率7.4厘。

簡單估計，假設今年人民幣貶值2%，越秀房產（0405）今年每個基金單位的分派金額上升3%至0.315港元，當中包括補貼款項0.017港元。 現價4.14港元計算，預期息率7.6厘。

至於到達2017年，由於沒有補貼款項，估計每個基金單位的分派金額下跌至0.308港元，2017年預期息率7.4厘。







股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金（REITs）。


參考:

1. 越秀房產信託 405 業績
http://www.irasia.com/listco/hk/yuexiureit/announcement/a155316-cyuexiureit.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0408/LTN20160408198_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0223/LTN20160223110_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828516_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0330/LTN20150330568_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0213/LTN20150213158_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0417/LTN20140417389_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0313/LTN20140313254_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0313/LTN20130313290_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629956_C.pdf

2. 越秀房產信託 405
http://www.yuexiureit.com/big5/index.html
http://www.yuexiureit.com/big5/right3-3.html

3. 越秀產業信託 (405.HK) - 租金收入增長穩健
http://research.cyberquote.com.hk/page/htm/kc/researchnews/img/150917c.pdf

4. 越秀房託去年多賺77% 派息增
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150214/news/eb_ebc1.htm

5. 越秀房產(405)前無去路，後有追兵，點算!?
https://stockbisque.wordpress.com/2012/07/22/%E8%B6%8A%E7%A7%80%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%89%8D%E7%84%A1%E5%8E%BB%E8%B7%AF%E5%BE%8C%E6%9C%89%E8%BF%BD%E5%85%B5/

6. Yuexiu REIT (405 HK) Making more from its property assets, Daiwa Capital

7. 越秀房產信託基金 收益率仍具吸引力, BOC International
http://www.niuniuwang.cn/wp-content/uploads/2016/02/H3_AP201602250013597682_01.pdf

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穗恒運A已與越秀金控就出售廣州證券股權簽訂協議

穗恒運A12月2日晚間公告稱，公司擬出售公司所持廣州證券股權，已與越秀金控就本次重大資產重組事項簽署了《框架協議》，正就有關事項與交易對方、公司股東及有權部門溝通。

廣州證券官網披露的股東情況顯示，越秀金控持股67.235%，穗恒運A持股24.4782%，另外廣州城啟集團、富力地產、廣州白雲出租汽車集團、北京中郵資產管理公司、廣州金融控股集團等5位股東合計持有剩余的8.2868%。越秀金控9月10日曾公告擬收購廣州證券少數股權。

平安證券分析師指出，越秀金控旗下現在已經擁有廣州證券、越秀租賃、越秀產投、越秀小貸、廣州擔保和越秀金科。收購廣州證券少數股權是公司完善金控布局的第一步，預計未來公司還將繼續擴大金控版圖，獲取支付、保險等其他金融牌照。越秀金控作為首個上市地方金控平臺,管理層有豐富的金融業務運營經驗;同時背靠大股東廣州國資委,未來將會獲得更多政策支持;且現在的估值具有安全邊際,且廣州證券少數股權收購完成後，未來還有眾多利好值得期待，例如獲取其他金融牌照等。

越秀金控：擬62.64億收購廣州證券32.765%股權 9日複牌

越秀金控1月8日晚間發布公告稱，公司於2016年12月30日收到深圳證券交易所公司管理部出具的《關於對廣州越秀金融控股集團股份有限公司的重組問詢函》，針對問詢函中提及的事項，公司已向深圳證券交易所公司管理部作出書面回複，同時按問詢函的要求對《廣州越秀金融控股集團股份有限公司發行股份及支付現金購買資產並募集配套資金暨關聯交易報告書(草案)》等文件進行了修改和補充。

根據交易方案，越秀金控擬以13.16元/股向穗恒運A等6名對象發行4.38億股，並支付現金5億元，合計作價62.64億元，收購廣州證券32.765%股權，並募集配套資金不超過50億元，用於支付收購廣州證券的現金對價、補充廣州證券資本金等。交易完成後，公司將持有廣州證券100%股權。

廣州證券主要業務板塊包括證券經紀、投資銀行、證券自營、資產管理、期貨、研究等。其中，經紀業務、投行業務、自營業務、資管業務是廣州證券收入的主要來源。財務數據顯示，廣州證券2014年、2015年、2016年1月至9月的營業收入分別為16.82億元、30.66億元、21.36億元，歸屬母公司凈利潤分別為5.30億元、9.22億元、6.86億元。截至2016年6月30日，以市場法評估，廣州證券的股東全部權益評估價值為191.19億元，較賬面凈資產增值82.77億元，增值率76.33%。

公司股票將於2017年1月9日開市起複牌。